Colocation : 1 650 € de loyer par mois

Michael Ferrari Comment investir dans l'immobilier, Etudes de cas 2 Commentaires

Comment créer du cashflow avec une colocation ?

« Je Réussis Mon Premier Investissement Locatif » est notre formation en ligne phare pour apprendre à générer des revenus alternatifs et passifs avec l’immobilier. Il s’agit de vous accompagner pas à pas dans la réalisation de votre premier investissement locatif (le plus important de tous !).

Cette formation  a  pour  but  de  vous  faire  comprendre  absolument  tout  sur l’investissement  immobilier  et savoir  identifier  une  bonne affaire, calculer  la rentabilité et vous entourer de partenaires compétents.

De la même façon qu’il faut apprendre à conduire pour être un bon conducteur, il faut apprendre à investir pour réussir ses investissements. « Je Réussis Mon Premier Investissement Locatif », c’est le code de la route de l’immobilier !

La colocation de Vincent à Marseille

Vincent est membre de la formation « Je Réussis Mon Premier Investissement Locatif ». Comme de nombreux membres, il n’en est cependant pas à son premier investissement. Nous avions d’ailleurs fait une vidéo ensemble sur sa première opération ici.

La dernière opération de Vincent est un appartement à Marseille qu’il loue en colocation à 4 étudiants.

Son opération est intéressante car Vincent a trouvé un bien où il pouvait diviser une pièce en deux afin de créer une quatrième chambre pour sa colocation. Aussi, il a investi loin de chez lui dans une ville qu’il ne connaissait pas et a ainsi dû créer tout un réseau pour l’aider.

Son investissement lui rapporte 1 650 € de loyer tous les mois.

Voici comment Vincent a réalisé son investissement locatif dans une location courte durée.

Comment tu t’y es pris pour trouver ce bien ? C’est quoi comme appartement ?

Habitant la région parisienne, j’ai fait appel à un chasseur immobilier sur Marseille.

Il m’a trouvé un appartement situé Boulevard National 13003 Marseille,  quartier populaire en devenir, proche université, proche gare saint Charles (5 min à pied) d’une superficie de 74 m2 carrez.

Initialement il était composé de 2 chambres, d’un séjour/salle à manger et d’une cuisine.

Après travaux nous avons réussi à créer 4 chambres (suppression du séjour rendue possible par l’environnement et la proximité des universités) + salle à manger et création d’une chambre « Suite » équipée d’un WC et d’une douche.

Et la copropriété, comment est-elle ?

Copropriété impeccable, bien entretenue, façade nickel. Rien à signaler.

C’était dur de le trouver ?

Non, à vrai dire, c’est une opportunité qui s’est présentée 1 mois après avoir mis en colocation notre 1er appartement, mon chasseur immobilier m’a contacté en me disant « hey Vincent, j’ai une superbe occasion pour toi idéale pour une colocation de 3 personnes »…. Après étude du marché on a réalisé la 4ème chambre 🙂

L’as-tu négocié ? Si oui de combien ?

Achat direct vendeur, pas de frais d’agence. Je n’ai pas négocié directement le bien car il y a eu un concours de circonstances en m’a faveur, le vendeur été pressé (une succession suite à un décès…) et le prix annoncé été basé sur une surface carrez de 64m2 (le vendeur été persuadé de cette surface) qui après passage du métreur a été réévaluée à 74m2…(le compromis avait déjà été signé !)

Dans quel état était l’appartement ?

Un seul mot pour définir l’appartement, hormis le séjour, une RUINE.

Pourquoi l’as-tu choisi ?

L’appartement était sain, les fondations aussi, il y avait tout à refaire mais tant qu’il n’y a pas d’arrêté de péril… fort potentiel locatif, je connais bien le quartier ayant déjà un autre appartement au boulevard National, à 150 mètres de celui-là…. Quartier populaire en devenir, et appartement proche de toutes commodités. Le risque locatif été maîtrisé et même absent, la seule crainte été de proposer un appartement sans séjour… décision que je ne regrette pas car en contrepartie les chambres sont toutes très bien équipées avec des TV indépendantes.

As-tu hésité ?

Oui mais pas sur l’appartement, uniquement sur le fait d’avoir le financement à peine après 1 mois d’activité sur notre premier appartement.

Qu’est-ce qui a fait que tu t’es lancé ?

Le risque était présent mais mesuré grâce aux différentes études de faisabilité et à l’environnement maîtrisé, j’ai aussi une relation de confiance avec mon équipe (chasseur, entrepreneur, décoratrice) qui m’a suivi dans mes décisions (personne ne croyait en la 4ème chambre il a fallu insister « rires ») !

Quels sont les chiffres complets de ton projet ? (Prix d’achat, loyer, dépenses, rentabilité…) 

Prix d’achat  : 70 000 €

Frais de notaire : 6 700 €

Commission d’agent : 0 €

Travaux de réfection / décoratrice / chasseur / meubles: 57 000 €

Garantie : 2 200 €

Total frais d’achat : 65 900 €

Total investissement frais inclus: 135 900 €

Prix au m² frais inclus : 1 836 €

Rentabilité brute : 14,44%

Qu’as-tu demandé comme financement ? (Frais de notaire, travaux ?)

Au départ je voulais un financement total et ne réaliser aucun apport.

Comment s’est passé la recherche du financement ? (Courtier, en direct…)

Difficile, je suis passé par un courtier qui n’a finalement pas réussi à avoir le financement. Après 3 mois, j’ai finalement pris les devants et suis allé « taper » aux portes des banques personnellement.

Combien de temps ça t’as pris ?

Environ 5 mois.

C’était dur de trouver un financement ?

Les 3 mois avec le courtier ont été difficiles…. Puis ça s’est amélioré quand j’ai pris les choses en mains.

As-tu eu de bonnes surprises sur ce projet ?

Oui, l’idée de la 4ème chambre est arrivée pendant la première phase des travaux. Aussi, la revalorisation de la surface de 64 à 74m2.

As-tu eu de mauvaises surprises sur ce projet ?

Oui, la banque qui m’a demandé 18 000 € d’apport, soit toutes mes économies….(bouh) !

J’ai finalement rusé en allant faire un prêt consommation dans une autre banque sur 10 ans du montant de l’apport (le cashflow resté très intéressant même avec cette mensualité en plus)….. Je ferais mieux au prochain investissement je vise vraiment 0 apport….je ne suis pas encore tombé sur le bon banquier.

Ça fait quoi d’avoir fait cet investissement avec le recul ?

De la fierté concernant tout le travail accompli. Ce n’est pas si compliqué que cela mais il faut savoir être patient et faire les choses les unes après les autres. Aussi, on ressent beaucoup de satisfaction quand on perçoit les premiers revenus locatifs.

Comment as-tu déterminé le montant du loyer ?

Pour fixer les loyers, j’ai réalisé une étude de marché pour être confronté :

  • au prix des chambres sur Marseille
  • l’état des chambres, les prestations fournis (rapport Qualité/prix)
  • les zones très demandées et moins demandées
  • le type de bien et la zone recherché par les potentiels locataires (c’est un travail de fond, je me suis inscrit sur tous les groupes FB de colocation et d’étudiants sur Marseille et j’ai observé les demandes des membres…)
Quel est le loyer attendu ?

Sur mon premier appartement j’attendais 350 euros de loyer par chambre (estimation basse pour sécuriser mes calculs de renta…) j’ai finalement loué 380 euros par chambre pendant 1 année et au départ des colocataires après 1 an j’ai reloué 400 euros par chambre en moins de 3 semaines.

Je suis donc partie sur les mêmes tarifs sur le 2ème appartement sauf pour la chambre « suite » que je loue 450 euros…. Avec du recul j’aurais pu la louer plus cher au vu des prestations incluses, au minimum 500 euros car cette chambre a été louée en 1 visite et a été très demandée par la suite…au départ du locataire je réajusterai ce prix.

Soit un total de 1 650 € de loyers par mois !

Les 4 chambres ont été louées en moins de 4 semaines entre la publication des annonces et l’entrée des 4 colocataires (la période de mise en location a été propice, Août, rentrée scolaire début septembre)

Ça fait quoi d’avoir fait cet investissement avec le recul ?

Génial, j’ai hâte de faire le prochain, c’est devenu une addiction.

PHOTOS AVANT

PHOTOS APRÈS

Commentaires 2

  1. Waow super retour d’expérience, merci ! Je voudrais savoir quel contrat de colocation utilise Vincent. Est-ce un contrat solidaire ? J’ai fait le choix d’acheter un bien avec un locataire en place afin d’obtenir un financement plus facilement car à ce moment j’avais une situation précaire. Je fais en sorte de le faire partir pour ensuite mettre cet appartement en colocation et gagner beaucoup plus de cash-flow !

  2. Superbe rénovation!

    Elle a été importante (coût et travaux) mais le changement est radical et les résultats sont là.

    1 836 € du prix au m² frais inclus, ce n’est pas très cher pour Marseille, donc belle trouvaille. Et ça influence sérieusement la rentabilité au final…

    Bravo!

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