L’immeuble de rapport de Mickaël à Libourne

Michael Ferrari Comment investir dans l'immobilier, Etudes de cas, Immeuble de rapport 2 Commentaires

Grâce à la formation Je réussis mon premier investissement locatif, Mickaël a investi dans un immeuble de rapport à Libourne qu’il loue en location meublée.

Son opération est intéressante car Mickaël s’est directement lancé dans un immeuble pour réaliser son premier investissement locatif. Il a utilisé son réseau pour monter son projet et a transformé un T4 en T2 afin de créer un appartement de plus dans son immeuble. Une bonne manière de booster la rentabilité !

Franchement l’immeuble de rapport reste mon “moyen d’acquisition” préféré. Parfois on évoque le fait que cela permet d’acheter moins cher au m², ce n’est pas toujours vrai mais ce qui est vraiment agréable, c’est qu’acheter un immeuble de rapport est un moyen d’investir dans l’immobilier tout en restant maitre à bord.

En effet, en l’absence de copropriétaire vous pouvez prendre de très nombreuses décisions tout seul comme un grand. Attention, parfois dans certaines villes ou dans des zones classées, l’aménagement (même intérieur) d’un immeuble est soumise à conditions.

Immeuble de rapport

L’immeuble de rapport : la rolls de la tranquillité

Hormis ces cas rares, l’immeuble de rapport est parfait pour créer un lieu de vie dans son ensemble. Par exemple, vous pouvez y mettre une connexion internet partagée, installer une caméra de surveillance dans l’entrée ou parfois réorganiser la distribution des appartements.

De temps à autres, ce sont des décisions techniques comme l’isolation de la toiture que vous pouvez enclencher alors que si vous êtes en copropriété, cette décision est soumise à l’assemblée générale.

Là où certains ont peur d’affronter seul les factures d’entretien, j’y vois surtout la capacité à choisir à 100 % (et à obtenir de bien meilleurs prix!).

 

Voici comment Mickaël a réalisé son investissement locatif dans un immeuble de rapport.

Comment tu t’y es pris pour trouver ce bien ? 

J’ai fait comme beaucoup de personnes, je suis allé consulter le site Leboncoin.

C’est quoi comme appartement ? (Emplacement, superficie…) 

Il s’agit d’un immeuble de rapport (c’est ce que je ciblais) composé à la base d’un T4 et d’un T2 plus un garage dans le centre-ville de LIBOURNE 33.

Et la copropriété, comment est-elle ? 

L’avantage c’est que la copropriété, c’est moi-même.

C’était dur de le trouver? 

Non, j’avais une idée précise en tête et j’ai ciblé quelques annonces.

L’as-tu négocié ? Si oui de combien ?

Oui je l’ai négocié de 10000 €.

Dans quel état était l’appartement ? 

Les 2 appartements étaient en très bon état dans l’ensemble.

Pourquoi as-tu choisi ce projet d’immeuble de rapport ? 

Je l’ai choisi car la configuration des lieux permettait de séparer facilement le t4 en 2 pour faire deux T2.

As-tu hésité ? 

Non je n’ai pas hésité.

Qu’est-ce qui a fait que tu t’es lancé dans l’immeuble de rapport ? 

Je venais de faire une plus-value sur une vente d’un appartement en région parisienne. J’étais en pleine confiance et en discutant avec un ami, ce dernier m’a conseillé de regarder les immeubles de rapport, lui-même propriétaire d’un immeuble.

Quels sont les chiffres de ton projet d’immeuble de rapport ? (prix d’achat, loyer, dépenses, rentabilité…)

Prix d’achat 181.000 euros plus les frais de notaire environ 10.000 euros. J’ai dépensé 10.000 euros pour les travaux que mon père a effectués. La rentabilité est d’environ 6.5%. 

Qu’as-tu demandé comme financement ? (Frais de notaire, travaux ?)

J’ai financé les frais de notaire et les travaux avec mon épargne et j’ai emprunté le reste.

Comment s’est passé la recherche du financement ? (Courtier, en direct…)

Je suis allé voir un courtier et il m’a dit que ce n’était pas possible. J’avais 26 ans à l’époque et aucune expérience. En revanche ma banque de l’époque m’a fait confiance. Mes comptes étaient nickels.

Combien de temps ça t’a pris pour investir dans un immeuble de rapport ? 

Très peu de temps, le directeur de la banque a accepté de suite mon dossier. Tout s’est passé dans un délai classique.

C’était dur de trouver un financement ? 

Non car j’ai su présenter le projet de manière efficace, enfin je pense…ils ont compris que les loyers seraient supérieurs aux mensualités du crédit.

As-tu eu de bonnes surprises sur ce projet ? 

Oui, le fait de trouver des locataires très rapidement du fait que mes appartements sont très propres. C’est très plaisant et rassurant.

As-tu eu de mauvaises surprises ? 

Non rien de bien méchant, je touche du bois !

Ça fait quoi d’avoir investi dans un immeuble de rapport avec le recul ? 

Je suis très fier de l’avoir réalisé aussi tôt. Je n’avais que 26 ans. Et ça m’a conforté dans l’idée que l’immobilier est fait pour moi et qu’il s’agit de mon avenir. J’ai engrangé beaucoup de confiance. Je ne compte pas m’arrêter là !

AVANT

APRÈS

 

Faut-il investir dans un immeuble de rapport ?

Alors, j’espère que cette étude de cas vous a plu. En quelques minutes vous avez compris ce qu’était ce projet de rénovation et quelle rentabilité Mickaël a pu obtenir. Maintenant la question que vous vous posez peut-être c’est faut-il acheter un immeuble ? Après tout vous avez le droit de vous le demander et surtout d’hésiter face aux différentes options que sont la colocation et la location courte durée.

Mon point de vue est évidemment biaisé car j’adore les immeubles, j’en ai 5 au moment où j’écris ces lignes. Si cela peut vous rassurer, je n’ai pas commencé par cela mais par un “simple” appartement.

Si vous voulez investir dans l’immobilier et être accompagné, être au coeur d’une communauté bienveillante, regardez mon programme accessible ici.

L’immeuble de rapport offre de belles opportunités mais aussi d’autres questions comme :

  • quelles sont les vérifications à faire avant d’acheter un immeuble de rapport ?
  • combien coûte la rénovation d’une toiture ?
  • combien coûte le ravalement d’une façade ?
  • quels sont les risques spécifiques à un immeuble de rapport ?

Ce n’est pas le sujet de l’article ici, je réponds à tout ça dans mon programme et dans certaines vidéos sur Youtube ! D’ailleurs si vous vous intéressez à l’immeuble de rapport, je pense que cette conférence en ligne sur la SCI vous intéressera sûrement car généralement les investisseurs ayant des immeubles ne les ont pas en nom propre.

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Commentaires 2

  1. Bonjour Mickaël,
    Bravo pour cet acquisition et ta vision et gestion des mètres carrés.
    Les IDR sont une bonne opportunité de réaliser des divisions et augmenter ainsi la rentabilité du / des biens.
    La transformation est TOP.
    A bientôt !

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