Rénovation immobilière : 6 avant / après simples et efficaces

Michael Ferrari Comment investir dans l'immobilier, Réussir les travaux 6 Commentaires

Si tu es investisseur dans l’immobilier tu sais qu’avoir des biens rénovés est important. La rénovation immobilière est le meilleur moyen de doper tes loyers.

Cela va te permettre d’avoir des loyers élevés, d’attirer des locataires ayant plus de moyens et d’avoir au final des rendements meilleurs. Et sur un marché concurrentiel, ton annonce se démarquera. Et enfin tu valorises ton patrimoine.

A contrario, les investisseurs de la génération d’avant ont souvent l’approche opposée. Ils louent des biens peu ou pas entretenus à des prix raisonnables. Il y a d’une part une question de génération (il y a 20 ans avoir une kitchenette inox était cool, plus maintenant) mais aussi une sorte de spirale : si tu pratiques des loyers faibles alors tu n’auras pas le cashflow pour faire des travaux. Tu trouveras même que c’est risqué d’investir sans savoir de combien ton loyer pourra s’apprécier.

Je voulais te partager quelques exemples de rénovation que j’ai fait sur mes biens immobiliers. L’année dernière j’ai fait plus de 200 000 € de travaux de rénovation, mon parc immobilier (45 appartements) est presque entièrement rénové.

Les exemples que je te partage ne sont ni dans l’ordre de réalisation, ni dans un ordre particulier. Ce sont juste des projets qui m’ont amusé ! Il y a tout type de rénovation. Des travaux très simples comme du très compliqués avec la pose de compteur et la joie de collaborer avec Enedis.

Je précise : je ne fais pas les travaux moi-même. Ça n’a aucun intérêt fiscal, ce n’est pas plus rentable. Si vous voulez savoir comment mieux estimer vos travaux, regardez cette vidéo.

J’ajoute que quand j’ai démarré dans l’immobilier je n’y connaissais rien aux travaux. J’ai appris projet par projet. Et chaque chantier apporte son lot d’apprentissage !

 

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Projet rénovation immobilière #1 : Rénovation d’une colocation

 

Dans l’un de mes immeubles, j’avais un appartement de 80 m² dans son jus. Pour te dire, la salle de bain avait été ajoutée (mais mal) tellement c’était vieux. Ici, j’ai donc créé une chambre et basculé le tout en colocation. Ici il a fallu tout rénover évidemment : isolation plafond, murs, refaire le sol. J’en ai profité pour installé une douche dans cette chambre en duplex qui fait 17 m², elle était de toute façon un peu trop grande.

Et plus qu’une rénovation, il a fallu repenser l’appartement. Déplacer la cuisine, la salle de bain. Refaire toute l’électricité, la plomberie.

Il m’est difficile de déterminer le coût de la rénovation pour cette seule chambre car tout l’appartement a été refait. Ce que je peux te dire, c’est que l’appartement avait une valeur sur le marché d’environ 600 € et qu’il est loué actuellement 1350 €.

 

 

Projet #2 : Créer une cuisine là où il n’y en a pas

 

 

Nous sommes toujours sur le même appartement et j’ai beaucoup travaillé le coin cuisine. Celui-ci était inexistant puisque c’était en fait un coin évier tout simple.

 

Magnifique non ?

Tu sais, quand je vois ça, je suis comme un fou. Je sais que je peux créer de la valeur et je réfléchis à toutes les possibilités d’aménager et de mettre en valeur le lieu.

D’ailleurs voici l’un des plans de travail que j’avais réalisé pour l’occasion. L’ancienne cuisine était tout en haut à gauche, là où se trouve un bac de douche sur le plan et j’ai décalé la cuisine de 3,5m pour créer un vrai salon / cuisine.

 

 

Projet #3 : Arrêtez avec vos salles de bain des années 30 !

 

Dans un autre appartement, j’avais une belle salle de bain bien dans son jus. Evidemment un locataire voit ça, soit il reste pour le prix, soit il repart directement. Je peux te dire que pour louer cet appartement rénové je n’ai fait qu’une seule visite. Dans la salle de bain ici il y avait plusieurs défis.

Le premier, c’est qu’elle n’est pas très grande et que le bac de douche était un 70×70 cm. Aujourd’hui ces dimensions ne sont pas appréciées, c’est trop étroit. Les contraintes techniques ont fait qu’il n’était pas possible facilement de poser un bac 80×80 mais l’artisan s’est débrouillé pour caler un bac 70×80 ce qui est tout de même appréciable.

J’en ai profité pour remettre le WC droit et gagner un peu de place pour poser un WC suspendu.

Pour la douche, simple : bac céramique et paroi en verre. C’est le plus solide. Evidemment, on a revu la faïence pour moderniser mais sans aller dans de l’extravagant qui déjà coûte cher et en plus ne plait pas à tout le monde.

Sur la photo tu ne le vois pas mais évidemment l’évier a été remplacé et le chauffe-eau rond à l’ancienne remplacé par un chauffe-eau plat bien plus esthétique et qui prend moins de places. Enfin, l’ajout d’un sèche-serviette à la place du grille pain apporte la petite touche moderne qu’il manque.

Et voilà le résultat.

 

Autre optimisation dans cet appartement, la cuisine.

C’est souvent le parent pauvre, le laissé pour compte. Pourtant une rénovation bien menée et simple c’est le gage de louer mieux et plus vite.

Attention, je ne pose pas de Brico dépôt, franchement je trouve la qualité bien trop limite pour les cuisines. Et la différence de prix avec Leroy Merlin ou Ikéa est vraiment faible. (je ne parle pas des kit à 300 € qui ont l’air démodé avant même d’être posé)

 

Voilà la cuisine.

Sexy non ? On a envie de se faire des petits plats ?  D’inviter des potes ?

Là, petit challenge, l’espace entre la porte et le mur était trop petit. Du coup, j’ai décalé la porte d’un bon mètre pour pouvoir poser une cuisine qui déchire.

Et voilà le travail.

Lave-vaisselle, Lave-linge, four. Tout y est.

L’appartement était loué 300 €.

La rénovation totale (cuisine, salle de bain, peinture et des bricoles) m’a coûté ici 9000 € (Electroménager inclus)

L’appartement est loué 590 €

Le calcul est vite fait, en 2 ans et demi, j’ai remboursé le coût de mes travaux. Le reste c’est du bonus pour papa. L’investissement locatif c’est surtout maîtriser l’apport de valeur par la rénovation immobilière.

 

Projet #4 : “C’est pour un étudiant” = les jeunes ne se plaignent pas, fourguez leur des vieux appartements

Alors il y a 2 catégories de jeunes. Ceux qui galèrent et qui n’ont pas de thunes (dont je faisais parti) et ceux dont les parents ont les moyens.

Evidemment, quand je rénove, je m’adresse plutôt aux seconds.

Dans ce studio de 12m², c’était galère. La cuisine, comme d’habitude, était “fonctionnelle” mais qu’est-ce que c’est moche.

La salle de bain elle, était encore pire et surtout avait subi des fuites à répétitions avant que je n’achète cet immeuble. Du coup, les placos étaient pourri.

Pour un studio de cette taille, je fais forcément plus simple. Pas de four, pas d’électroménager particulier.

Mais un étudiant apprécie généralement un micro-onde, surtout s’il ne bouffe pas 50 % du plan de travail. Aussi, l’ajout d’une petite rampe LED est simple et modernise efficacement la cuisine. J’en profite toujours pour mettre au moins une prise sur le plan de travail.

Côté salle de bain, là c’est une autre histoire.

Désolé je n’ai qu’une capture floue de ma vidéo pour le côté douche :

 

Il faut imaginer qu’il y a 2 côtés dans cette petite salle de douche. Au dessus c’est avant travaux et dessous, après travaux.

 

Ici, l’appartement était loué 200 €. Il est loué meublé 380 €.

J’en ai eu pour 8500 € tout compris. Là encore, en un peu moins de 3 ans, les travaux seront amortis. Au final, ce n’est pas parce que l’appartement est petit que les travaux coûtent beaucoup moins cher (nous avons tendance à croire ça!).

 

Projet rénovation immobilière #5 : Une petite cuisine

Dans cet appartement situé dans un immeuble dans une petite ville, on retrouve le classique évier inox de mamie.

Sur cette rénovation, le but était surtout de rendre ce bien attractif pour qu’il se démarque sur ce marché plutôt calme. Nous avons profité de l’espace offert dans la cuisine pour créer une vraie belle cuisine, simple mais efficace. Ainsi les locataires ont un four et des plaques et peuvent installer s’ils le souhaitent un lave-vaisselle.

Comme c’est un appartement nu et que je vise le plus long terme possible pour retenir les locataires, j’ai simplement passé le loyer de 510 € à 545 €.

Coût total : 3000 €

Ici l’opération côté finance est neutre car les travaux seront remboursés en 7 ans environ mais le bien se louera bien plus facilement.

C’est typiquement le genre de rénovation que je fais le plus souvent. C’est un gain moins évident, moins direct mais je peux te dire que quand je fais visiter un appartement, j’ai très vite un dossier sérieux sur la table.

Projet #6 : Et si on construisait un appartement ?

Alors là, on ne rigole plus. C’est plus le youtubeur qui parle d’immobilier, c’est Michael le constructeur qui sort son casque de chantier et c’est parti !

Evidemment comme sur les autres chantier, je n’ai pas touché un clou. Mais, ça ne veut pas dire que je n’ai rien fait.

J’ai fait beaucoup de devis, beaucoup de discussions, pas mal de plans différents et de négociations.

Au final, j’ai utilisé un courtier en travaux (la sonson des travaux) et c’était pratique pour la coordination des artisans mais bien en deçà de mes attentes avec un suivi chaotique et une partie que j’ai dû prendre en charge moi-même (relation avec Enedis). J’ai même vécu ce moment épique dans tout chantier un peu complexe où je débarque et je vois une cloison qui n’est pas au bon endroit. Heureusement que j’ai attrapé le truc au vol sinon on aurait eu une chambre de 14 m² et l’autre de 8 m²…

Bref, cette personne ne fera plus partie de mon équipe.

Ici cas particulier. J’avais acheté un immeuble qui possédait une dépendance de 70m² délabrée. Mais, la toiture et les huisseries étaient déjà en place.

A l’intérieur, j’ai donc fait 2 appartements. C’était un gros chantier car il a fallu y amener, l’eau, l’électricité, consolider la charpente, ajouter des ouvertures… C’est vraiment un mélange entre de la construction et de la rénovation lourde.

Bref, un travail de longue halène mais une belle valorisation de l’immeuble.

Ici au total, j’en ai eu pour 70 k et j’ai 2 appartements loués au total 810 € soit un rendement d’un peu plus de 10 % pour ces travaux. Et surtout dans 7 ans, les travaux seront “remboursés” et donc, les 810 € seront du cashflow en plus. Cet immeuble génère désormais 3500 € de loyers par mois en “passif” location nue long terme. Le top du top.

Si vous voulez en voir une autre, vous pouvez regarder comment j’ai transformé ce vieil appartement des années 70 en machine à cash.

C’est vraiment ce que j’adore dans l’immobilier.

Les possibilités sont sans fin. Lancez-vous pour investir et faites des rénovations simples au début. Dans les travaux, il y a forcément des surprises souvent mauvaises et parfois bonnes (comme la fois où j’ai découvert 8 m² caché derrière un placard). Tout investisseur doit maitriser cette partie déterminante qu’est la rénovation immobilière.

C’est certain, au début nous n’investissons pas dans l’idée de faire des travaux. Mais en faire devient vite incontournable.

Sur un autre projet dont je vous parlerai peut-être plus tard, j’ai repris un immeuble à l’abandon, vide depuis 5 ans. Et on a tout refait. simple, efficace, moderne. Ici aussi, les travaux ont apporté beaucoup de valeur. Et cet immeuble que j’ai acheté une bouchée de pain génère un bon petit cashflow appréciable.

Vous vous demandez peut-être comment j’exploite tous ces biens. J’ai vraiment de tout. Vous devez comprendre que plus votre patrimoine se développe, plus vous allez diversifier votre approche. Dans mon cas, je fais beaucoup de location nue car je veux surtout le côté passif.  J’ai du meublé, pas mal de colocation aussi. Mon locataire préféré ? Celui qui est là depuis 8 ans. Je l’adore. Je lui ai d’ailleurs offert une nouvelle cuisine 🙂

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Commentaires 6

  1. Salut Michael, merci pour ce partage et bravo pour la rénovation!
    C’est inspirant de voir l’avant / après et je trouve que ça motive encore plus une fois que l’on a fini la rénovation. C’est important de prendre un peu de temps pour regarder ce que l’on a fait quelques fois. A bientôt!

  2. Bonjour Michael.
    Merci pour tout ces informations précieuses. Dans ton article avant / après simples et efficaces, je me suis reconnue dans tes propos dans la mesure où je peux réfléchir des heures et avec engouement sur les possibilités de rénovation qu’offre mon logement. En revanche des blocages persistes toujours dans la tête. Comment arriver à mener 45 projets en si peu de temps?
    .

  3. Bonjour Michael,
    je une petite question concernant ton projet où la cuisine a été déplacée à 3.5m.
    Peux-tu préciser où passent l’arrivée et l’évacuation d’eau?
    Dans le sol? Est-il toujours possible les cacher dans le sol?
    Je dois faire la même chose et je ne veux pas voir les tuyaux contourner le mur.
    Merci

    1. Post
      Author
  4. Bravo Michael pour ces rénovations, c’est magnifique.

    Je suis en plein travaux pour ma rp et ensuite je compte bien acheter des biens avec travaux.

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