Pour investir dans l’immobilier, le recours au prêt pour financer son projet demeure une solution incontournable. Alors, quand lorsque deux opportunités se présentent, est-il possible et recommandé de contracter des crédits immobiliers en simultané ? Et comme cette technique permet de développer un patrimoine immobilier rapidement, à quels risques faut-il s’attendre ?

Cet article est rédigé par Détélina Duteil du blog business-we-like.com

L’objectif de cet article est de vous démontrer qu’il existe encore aujourd’hui des outils puissants pour rentrer sur le marché de l’immobilier en tant qu’investisseur et devenir rentier en moins de 10ans.

La notion de « rente » est très subjective et liée au niveau de vie de chacun. Toutefois cette stratégie a le mérite de vous donner le choix : en une seule opération vous pouvez gagner l’équivalent de 10 voire 15 ans de salaire.

Les investisseurs expérimentés déconseillent en général d’acheter sa résidence principale. Moi , j’ai fait le contraire et cela s’est avéré un pari gagnant.

En France ainsi que dans d’autres pays européens, la plus-value issue de la vente de la résidence principale est exonérée d’impôt.

L’achat-revente a été pour moi une révélation. J’en ai fait 4 opérations et aucune n’a été préméditée. Ma quête de la liberté financière était toute tracée 🙂

Voici comment tout a commencé il y a 18 ans.

1. Côte est de la Bulgarie : 600 % de plus-value en 5 ans

J’ai eu la chance d’acheter en 2003 un terrain idéalement situé près de Varna, la capitale maritime de la Bulgarie. Ce terrain faisait partie d’un quartier très huppé, prisé par les familles aisées et les étrangers. Situé sur les hauteurs, on pouvait profiter d’une vue imprenable sur la Mer Noire.

Les nombreuses péripéties pour rassembler les fonds et obtenir le permis de construire, ont été mon baptême en tant qu’investisseur.

Ce premier bien a été acheté au meilleur moment : 4 ans avant l’entrée du pays dans l’Union européenne.

Les 10 années précédant l’adhésion de la Bulgarie ont connu une hausse ininterrompue des prix de l’immobilier liée à un climat économique favorable et à l’intérêt grandissant des étrangers pour cette zone géographique.

J’ai vendu aussi au meilleur moment 🙂 et croyez moi ce n’était pas que du flair : un vrai coup de poker ! Fin de l’été 2008, j’ai vendu ce terrain avec le permis de construire pour un prix 600 % supérieur au prix d’achat.

Un mois plus tard, la crise financière arrivait en Bulgarie, mettant un coup d’arrêt aux affaires et à la période faste de l’immobilier.

Tous les prix ont été gelés pour ensuite dégringoler à des niveaux historiquement bas. J’ai échappé belle à l’explosion d’une véritable bulle spéculative.

Vous pouvez découvrir l’intégralité de cette aventure bulgare à rebondissements dans mon article
Commencer par investir à l’étranger.

Il est intéressant de souligner que le même banquier qui ne m’avait pas soutenu initialement était, finalement, très content du succès de l’opération.

2. Paris : 30 % de plus-value en 2 ans

Les fonds obtenus grâce à cette première opération réussie m’ont permis d’acheter aux côtés de mon mari notre premier appartement à Paris. On était dans un quartier très vivant qui se développait et attirait avec ses nombreux lieux de sorties nocturnes et culturelles.

On est en 2008, les prix parisiens étaient déjà assez élevés mais la hausse ne semblait pas s’arrêter.

Nous avons acheté un appartement en rez-de-jardin dans une résidence des années ’80 qui jouissait d’un jardin privatif, entouré d’un autre jardin collectif. La plus belle image de cet endroit était un magnifique cerisier du Japon face à nos fenêtres qui remplissait la vue de pétales roses dès les premiers jours du printemps.

Cet appartement avait un garage que nous avons loué à une tierce personne pendant toute la période d’habitation. Même s’il était très beau et fonctionnel, nous avons décidé de vendre cet appartement au bout de 2 ans, car il était devenu petit.

En effet, nous avons eu 2 enfants à 15 mois d’écart et l’espace de 43 m2 s’est très vite rempli de lits pour bébé, jouets et accessoires de puériculture.

Nous avons décidé de vendre l’appartement séparément du garage et avons obtenu ainsi un meilleur prix. C’est une astuce que je vous recommande : c’est le même principe que la vente à la découpe.

Il est important de souligner que nous n’avons pas fait de travaux dans ce bien. Son prix a été revalorisé grâce à la demande grandissante du marché parisien.

Les fonds obtenus de cette deuxième opération d’achat-revente nous ont permis d’acheter un grand appartement conçu comme une maison dans une petite copropriété.

3. Paris (petite couronne) : 100 % de plus-value en 5 ans

En 2010, nous avons trouvé une maison de 150m2 située dans une ville en petite couronne parisienne dont le développement était assez frénétique. La volonté de modernisation de la municipalité était palpable : le prolongement du métro était en cours, de nombreuses entreprises s’y installaient, des rues entières étaient en travaux, de nouveaux squares surgissaient, des immeubles vétustes étaient rasés pour donner naissances à des résidences flambant neuves.

Cette maison était en très mauvais état. On se lançait dans un projet excitant mais très énergivore. On était séduit par la perspective de tout casser, pour tour réaménager à notre goût.

Grâce aux talents de tous les intervenants sur ce chantier : architecte, chef de chantier, ouvriers et à l’audace et l’imagination des propriétaires 🙂 cette « maison hantée » s’est transformée en un an en maison d’architecte. On a créé un nouvel univers : les espaces intérieurs et extérieurs ont été totalement repensés.

J’ai choisi d’y mettre beaucoup de couleurs, d’objets de décoration et de photos pour dynamiser le tout. J’ai pris du plaisir à créer à l’extérieur un jardin paysager, tout en beauté.

Nous avons conçu cette maison pour nous et avons mis uniquement des matériaux de qualité.

Quand on a décidé de la vendre 5 ans plus tard pour des raisons de développement professionnel, on a pu imposer notre prix qui était déjà dans une fourchette très haute.

On s’est également offert le luxe d’arrêter les surenchères des candidats à l’achat à un niveau qui nous paraissant assez élevé et de choisir notre acquéreur en fonction de sa compatibilité avec la copropriété. Ainsi nous avons laissé derrière nous une famille ravie d’y habiter et une très bonne entente entre copropriétaires.

La réussite de cette expérience est due à la situation géographique de la ville, à son important développement, à la situation idéale de la maison (en centre-ville), à l’originalité du projet et à son standing haut de gamme.

4. Paris (petite couronne) : 30 % de plus-value en 3 ans

Aussitôt la maison vendue, on s’est mis à la recherche d’un nouveau bien dans la même ville. Il est arrivé à nous par le biais d’une annonce immobilière sur internet.

Je peux dire que ce dernier projet nous a attendu pendant un an car il était en vente durant cette période sans trouver d’acquéreur.

Il s’agissait d’une maison d’environ 300 m2 à refaire entièrement. Son aspect était celui d’une demeure bourgeoise mais elle était transformée en bureaux par une entreprise depuis 30 ans.

Il y avait une incertitude liée à son statut. Les propriétaires, qui étaient des promoteurs immobiliers ne savaient pas eux-mêmes s’il s’agissait d’une habitation ou d’un local commercial. De ce fait, son prix était au-dessous du prix du marché.

En prenant la décision de l’acheter, on savait qu’on prenait un risque. D’autant plus qu’elle nécessaire des travaux d’une grande envergure.

Cependant lors de la signature d’achat, on a prouvé grâce aux archives municipales, que son statut d’habitation n’avait pas changé, malgré son utilisation en bureaux. Cette découverte nous a fait gagné plusieurs centaines de milliers d’euros sous les applaudissements des vendeurs 🙂

Une fois le chantier lancé et on a encore une fois tout cassé pour tout reconstruire, en gardant uniquement la structure extérieure. Les travaux ont duré un an et demi et ont coûté 20 % plus cher que prévu.

Pour en savoir plus sur ce projet, vous pouvez télécharger gratuitement mon livre « Créer un bien d’exception » sur mon site www.business-we-like.

On a mis encore une fois beaucoup de créativité et d’audace dans la conception de ce nouveau projet, tout en choisissant une décoration haut de gamme et des matériaux de grande qualité.

Notre bien était unique sur le marché. De ce fait, notre prix a été accepté par les acquéreurs alors qu’on était déjà sur une enveloppe budgétaire à 7 chiffres.

J’ai eu le plaisir de donner une interview à Sébastien Ascon, l’expert dans la location courte durée, où je détaille ces deux dernières réalisations. Si vous voulez en savoir plus, vous pouvez cliquer sur le lien.

5. Conclusions

Quand je me retourne en arrière, je constate que j’ai fait, sans le vouloir, 4 opérations d’achat-revente très réussies. Ces choix n’ont pas été toujours faciles mais chaque difficulté m’a fait grandir et renforcé ma quête de liberté dans de multiples domaines :

• liberté d’entreprendre
• liberté financière
• liberté géographique
• liberté de choix
• liberté d’expression

Les investissements dans l’immobilier et notamment l’achat-revente m’ont permis d’accélérer la croissance et m’offrent aujourd’hui le choix de mon lieu de résidence, mon métier, mon entourage professionnel, mon style de vie ou mes challenges.

Ces expériences ont été le véhicule qui m’a le plus rapproché de la liberté qui est pour moi une valeur suprême.

Je tire de ces 4 expériences d’investissement plusieurs conclusions :

• les investissements à l’étranger ont du potentiel à condition de bien choisir le pays
• la prise de risque est bénéfique
• la rénovation d’un bien augmente considérablement sa valeur
• faire du haut de gamme permet d’imposer son prix
• l’originalité et la rareté sont les maîtres du marché
• persévérer pour décrocher le financement
• s’entourer d’une équipe expérimentée et fiable pour chaque chantier
• avoir de grands objectifs
• apprendre de ses erreurs pour pouvoir rebondir
  
  

Voici mes principaux enseignements : j’ai osé, j’ai trébuché, je me suis relevée, j’ai recommencé, j’ai gagné, j’ai appris, j’ai entrepris pour pouvoir croître.

Avez-vous déjà pensé à faire de l’achat-revente ? Si oui, quel a été votre bilan?

Si vous avez aimé cet article, je serai ravie d’avoir vos commentaires ou votre retour d’expérience.

A votre succès et épanouissement !

Détélina

Cet article est rédigé par Détélina Duteil du blog business-we-like.com

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