Luc et moi allons vous expliquer comment obtenir votre prêt immobilier pour un investissement locatif. D’ailleurs pour ceux qui ne le connaissent pas, il est intervenu dans plusieurs de mes séminaires. C’est un ancien conseiller bancaire. Il a des années d’expérience sur le financement immobilier. On a d’ailleurs créé une formation qui s’appelle « Financement Illimité ». L’idée, c’est de vous donner des éléments de repère sur comment obtenir un prêt immobilier ? Qu’est-ce qui est important au-delà du taux ou des garanties ?
Comment investir dans l’immobilier locatif en 5 étapes
Derniers séminaire Immobilier Liberté Financière, plus il y a de monde, plus on est flous !
Dans cette vidéo je vais vous donner 5 conseils pour comprendre comment investir dans l’immobilier locatif.
Étape n°1 : définir un objectif
Quel est l’objectif de notre investissement ?
- Si votre objectif est d’avoir des sources de revenus complémentaires à court terme, privilégiez le fait de faire la gestion ou les travaux vous-même afin de faire des économies et d’avoir un cashflow plus conséquent.
- Si votre objectif est d’investir pour votre retraite, pour avoir des revenus dans 20 ans, vous pouvez investir avec plus de sérénité sans forcément aller sur des opérations à gros cashflow qui peuvent parfois être risquées. Dans les cas où l’un de vos objectif complémentaire est d’avoir plus de temps pour vous/votre famille / des activités connexes, déléguez alors la gestion. Votre cashflow sera inévitablement plus faible mais vous pourrez consacrer ce temps à d’autres choses.
Poser un objectif dès le départ est déterminant ! Cela va filtrer tout ce que vous allez faire : la nature des projets que vous allez regarder mais aussi le temps que vous allez y consacrer.
Bloqué par la banque ? 3 limites à lever
3 critères peuvent vous bloquer lorsqu’il s’agit d’emprunter de l’argent à la banque.
Le but étant de réaliser des investissements le plus facilement possible, j’ai constaté 3 limites que je souhaite partager avec vous.
Critère n°1 : les 33% d’endettement
En quoi cela consiste : le banquier ajoute la mensualité du crédit à rembourser à vos dépenses actuelles. Il regarde ensuite si le montant total ne dépasse pas 33% de vos revenus.
Ce critère est pertinent lorsque vous achetez votre résidence principale or il ne l’est plus du tout quand il s’agit d’un investissement locatif.
C’est une fausse limite pour l’investissement locatif puisque les banques vont plutôt regarder le reste à vivre. Le reste à vivre, c’est l’argent qu’il reste chaque mois par personne dans le foyer une fois les dépenses payées.
PS : si vous voulez en savoir plus sur les « secrets » qui permettent d’obtenir du financement bancaire, regardez ce lien
Immobilier : faut-il investir à l’étranger ?
Faut-il investir dans l’immobilier à l’étranger ?
On a dans l’inconscient cette idée qu’ailleurs c’est mieux. Effectivement, vous savez ce qu’on dit : l’herbe du voisin est toujours plus verte…
L’intérêt de l’immobilier : l’effet de levier
Le seul intérêt de l’immobilier est selon moi de faire de l’effet de levier en empruntant à la banque.
S’il n’y avait pas cette possibilité, je n’investirais pas dans l’immobilier car l’immobilier a en effet tout un lot de contraintes : beaucoup de lenteurs, de paperasse…
Le gros problème quand on investit à l’étranger, c’est qu’on ne peut pas bénéficier de cet effet de levier.
En France, nous sommes un des rares pays où les banques sont très très généreuses. Elles prêtent jusqu’à 110% de votre investissement et financent les frais de notaire et les travaux. Je ne sais pas combien de temps cela va encore durer mais j’en aurais bien profité et j’espère vous aussi !
Comment créer des revenus passifs et alternatifs
Dans cette vidéo, je vous apprends comment créer des revenus passifs et alternatifs. J’y apporte des réponses à certaines de vos interrogations.
Pour la plupart des gens, avoir des revenus passifs et alternatifs est quelque chose de mystérieux puisqu’ils n’en ont qu’un seul : leur salaire. C’est peut-être votre cas ?
Le problème quand on a qu’une seule source de revenu, c’est qu’on en est dépendant puisque c’est la seule ! Cela procure (consciemment ou non) un sentiment d’insécurité.
La vraie forme de sécurité et de liberté, c’est quand vous avez plusieurs sources de revenus dits alternatifs et passifs ! C’est-à-dire qui ne dépendent pas du temps de travail que vous y mettez.
Tout est une question d’état d’esprit
Prenons un exemple.
Agents immobiliers : Pourquoi il faut s’en méfier
Dans cette vidéo, je vais vous expliquer grâce à quelques anecdotes POURQUOI il faut se méfier des agents immobiliers. Je vais vous parler des choses sur lesquelles il faut faire très attention !
Le métier d’agent immobilier
Pour décrocher des mandats, c’est-à-dire avoir des biens à vendre, l’agent immobilier va être tenté de faire des estimations hautes. Il va donc proposer de vendre le bien à un prix plus élevé que son collègue pour convaincre le vendeur.
Dans le même sens, le vendeur cherche effectivement l’agent qui va lui proposer le meilleur prix.
C’est un jeu de dupe car si le prix est trop haut, personne ne va être gagnant : ni l’agent, ni le vendeur. Sauf que l’agent et le vendeur vont s’en rendre compte qu’au bout de plusieurs mois quand il y aura eu trop peu de visites et des offres trop basses par rapport au prix demandé.
Ne faites pas confiance aux chiffres de l’agent immobilier
De manière générale, il ne faut pas faire confiance aux chiffres des agents immobiliers. En effet, il ne faut pas oublier qu’ils sont là pour une seule raison : vendre le plus vite possible.
C’est toujours à vous d’être extrêmement certain des chiffres. Il vous faut réaliser vos propres calculs et toujours vérifier les chiffres communiqués par les agents.
N’étant pas formés sur le calcul de la rentabilité, il leur arrive d’indiquer des taux de rentabilité intéressants alors que ce n’est pas le cas.
L’agent immobilier n’est pas la meilleure personne pour estimer le prix d’un bien
Le prix d’un bien se définit par l’acheteur. Le marché est construit par les acheteurs. Ce qui va compter pour réaliser votre estimation, ce sont vos analyses et calculs. A quel prix faut-il acheter tel bien pour qu’il soit rentable ? C’est tout simplement ce prix-là qu’il faut proposer.
Le prix que les agents vont essayer de proposer est celui qui fait plaisir aux vendeurs. De même, comme leur commission est proportionnelle au prix de vente, plus le prix sera haut, plus leur commission sera importante.
L’agent immobilier est toutefois très utile pour l’investisseur
Les agents immobiliers peuvent vous aider à identifier des biens auxquels vous n’avez pas accès. Ils peuvent aussi jouer un rôle de négociateur en faisant valoir vos arguments. C’est parfois mieux entendu par le vendeur quand cela vient de leur bouche plutôt que de celle de l’acheteur.
L’agent immobilier a un rôle à jouer pour tout investisseur. C’est pourquoi il est important pour vous de savoir ce que vous pouvez attendre de ce rôle et surtout ce qu’il ne vous faut pas en attendre.
Regardez la vidéo et dites-moi ce que vous en pensez !
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Acheter 10 appartements sans apport
Dans cette vidéo, je vais vous expliquer comme acheter 10 appartements sans apport.
L’apport, c’est ce que la banque va souvent vous demander. C’est aussi ce qui va bloquer la plupart d’entre nous. Car en effet, pour réunir cet apport demandé, pour épargner, cela va prendre du temps et donc limiter le nombre de projets que vous pourriez faire.
J’ai réussi à acheter tous mes appartements sans faire d’apport.
Je vais vous expliquer quelques clés qui ont convaincu les banques de me suivre et de me financer à chaque fois.
Par défaut une banque ne souhaitera pas vous prêter l’intégralité de la somme. Elle va toujours demander à ce que vous mettiez de l’apport tout simplement pour réduire son risque.
Qu’est-ce qui fait qu’une banque va vous suivre ou ne pas vous suivre ?
La banque va regarder plusieurs aspects :
- votre profil (revenus, reste à vivre, épargne, dettes et crédits à la consommation)
- la rentabilité de l’investissement que vous visez
Si vous avez déjà un ou plusieurs crédits pour des appartements, aux yeux de la banque vous êtes endetté. Vous n’êtes toutefois pas lourdement endetté car les revenus qui sont procurés par les loyers couvrent largement les mensualités et différents frais annexes jusqu’à la fiscalité.
La rentabilité de votre investissement est ce qui fait que la banque va continuer à vous suivre.
Interrogez différents établissements bancaires
Il va falloir ensuite aller interroger différents établissements bancaires. Le but étant de trouver celui qui acceptera de vous financer l’intégralité de votre investissement sans aucun apport. Cela inclus bien sûr les frais de notaire et les éventuels travaux à réaliser.
Formez-vous
Tout cela, vous devez apprendre à le faire.
Vous devez apprendre à bien présenter votre investissement mais aussi apprendre à trouver un investissement qui soit déjà rentable. C’est-à-dire qui vaille la peine d’être financé et qui ne va donc pas vous pénaliser pour la suite.
Un investissement qui au contraire vous permette plus facilement d’emprunter auprès d’une banque puisqu’elle aura vu que vous avez mené d’une main de maître le premier projet. C’est ce que je vous apprends à faire dans la formation Je Réussis mon Premier Investissement Locatif.
Ne partez pas en tête avec l’idée que la banque ne va pas vous suivre
Votre dossier n’est pas parfait ? Etant entrepreneur, mon dossier est loin d’être parfait. Les entrepreneurs, on ne comprend effectivement pas vraiment ce qu’ils font, ils n’ont pas de fiches de paie… mais je parviens pourtant à me faire financer à chaque fois. Tout cela c’est du détail, ne partez pas perdant.
Et si vous avez besoin d’un petit coup de pouce pour vous aider à trouver un financement, voici une conférence de Luc, ancien conseiller patrimoine en banque, qui vous dévoile de nombreux secrets pour obtenir à coup sûr votre financement.
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Faut-il investir dans sa résidence principale ?
Dans cette vidéo, je vais répondre à la question « Faut-il investir dans sa résidence principale ? » alors faut-il acheter oui ou non ? Je vous dévoile tout ça tout de suite !
Il y a quelques temps, j’avais déjà répondu à la question au travers de l’article Votre résidence principale n’est pas un actif qui, vous vous en doutez, étoffait plutôt la réponse négative à la question.
Dans cette vidéo, j’ai voulu vous donner d’autres idées et d’autres points de vue afin de compléter cette première réponse et poursuivre le débat.
« Il vaut mieux acheter sa maison plutôt que jeter de l’argent par les fenêtres »
Je ne sais pas ce que vous en pensez mais moi je me demande si ce n’est pas un agent immobilier qui a sorti ce slogan !
Quand on paie un loyer, on est logé donc ce n’est pas littéralement jeter de l’argent par les fenêtres.
Quand on est propriétaire, on est beaucoup moins mobile
Devenir propriétaire d’un bien et donc s’implanter dans une ville / une région est un frein assez important au développement de notre activité ou de notre carrière. C’est donc aussi un élément à prendre en compte.
Quand on est propriétaire, on dépense beaucoup plus d’argent
Neuf fois sur dix quand on devient propriétaire, on dépense beaucoup plus d’argent dans son logement que quand on est locataire. On emprunte généralement au maximum de notre capacité d’endettement pour équiper notre logement, faire des travaux etc.
Être propriétaire implique également avoir des coûts de possession élevés comme notamment la taxe foncière et les dépenses d’entretien qui sont supérieures à celles qu’on réalise quand on est locataire.
Avez vous une stratégie pour devenir financièrement indépendant?
En fonction de votre réponse à la question ci-dessus, 2 éléments essentiels sont à prendre en compte pour décider si vous devez ou non acheter votre résidence principale.
- Vous avez une stratégie pour devenir financièrement indépendant : quand vous achetez, vous vous endettez plus lourdement que si vous étiez locataire et cela va vous limiter pour vos futurs investissements. Si vous voulez emprunter pour de l’immobilier, votre profil va être moins bon puisque vous avez déjà un crédit significatif à rembourser. Pour contourner cela, vous pouvez acheter votre résidence principale mais PLUS TARD. C’est-à-dire après avoir réalisé plusieurs investissements locatifs.
- Vous n’avez pas de stratégie pour devenir financièrement indépendant: acheter votre résidence principale est toujours mieux que rien. Au lieu d’être locataire, vous devenez quand même propriétaire et possédez un bien dans votre patrimoine. Ce n’est toutefois pas une stratégie qui permet de créer votre indépendance financière.
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