Bonnes affaires dans l'immobilier : 5 techniques pour acheter moins cher

Bonnes affaires dans l’immobilier : 5 techniques pour acheter moins cher

Michael Ferrari Comment créer son indépendance financière, Comment investir dans l'immobilier, Stratégie de réussite Laissez un commentaire

En bon investisseur immobilier, vous vous demandez certainement comment acheter moins cher et profiter d’un placement rentable. J’ai une bonne nouvelle pour vous : dans l’immobilier, les soldes c’est toute l’année ! En effet, il existe différentes techniques qui permettent de bénéficier d’une réduction sur un investissement immobilier ou de se créer une bonne affaire !

Le prix d’achat : facteur numéro 1 de rentabilité

La première chose que vous devez savoir, c’est qu’une bonne affaire dans l’immobilier se fait à l’achat. Il est vrai que faire des travaux pour apporter de la valeur à un bien va vous permettre de mieux louer. Et c’est vrai aussi que selon le mode d’exploitation que vous allez choisir (location nue, meublée, saisonnière, etc.), vous allez pouvoir optimiser le cashflow. Mais le prix d’achat reste la première variable d’ajustement. Il est très difficile de rattraper une opération qui commence mal, d’où l’intérêt de bien faire le travail dès le départ.

En regardant des sites tels que Leboncoin ou autres, les prix des biens immobiliers sont à tomber par terre. Et ce n’est pas un compliment ! Les prix affichés conduisent à un taux de rentabilité brute de 5 à 6 %, des fois un peu plus. Gardez à l’esprit que la limite de l’autofinancement est de 7 % nets. Autrement dit, si vous achetez au prix affiché, comme le loyer ne sera pas en mesure de couvrir les dépenses liées au bien immobilier, vous devrez vous acquitter de certaines charges, et donc, débourser votre propre argent. En ceci réside tout l’intérêt d’acheter à un prix en dessous du prix du marché.

Obtenir le meilleur prix est donc votre mission principale. D’autant que vous ne connaissez pas le prix auquel le vendeur a acheté son bien. Mais comment connaître le bon prix ? Le bon prix est surtout le prix qui vous permet d’être rentable.

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La location courte durée de Julie à Nantes : la puissance du réseau

Michael Ferrari Comment créer son indépendance financière, Comment investir dans l'immobilier, Etudes de cas, Location courte durée 1 Commentaire seulement !

Membre de la formation Je réussis mon premier investissement locatif, Julie possède un appartement à Nantes qu’elle loue en location courte durée. Son opération est intéressante car Julie a su utiliser le groupe Facebook afin de créer un réseau autour d’elle pour l’aider à construire une opération rentable.

La location courte durée est un mode d’exploitation qui peut faire exploser votre rentabilité. Elle peut même permettre de transformer un passif en actif avec cashflow mensuel. Je peux vous partager un exemple concret (pour plus de détails, voir la vidéo à la fin de l’article) : prenez un bien loué environ 1000 euros par mois en location nue. En location meublée, on passe à 1300 euros et on double à 2600 euros en location courte durée ! C’est donc un mode d’exploitation à ne pas négliger.

Caractéristiques de la location courte durée ?

C’est vrai que la location saisonnière engendre plus de frais et demande plus de gestion que de la location meublée à l’année ou même de la colocation. Vous allez devoir gérer une rotation élevée de locataires, être réactif pour répondre aux demandes de renseignements des personnes intéressées. Vous aurez des frais de ménage et d’accueil pour chaque séjour (ou alors le travail de le faire vous-même) et c’est vous qui allez prendre à votre charge toutes les dépenses d’électricité, eau, Internet, etc.

Heureusement, vous pouvez mettre en place un système qui vous permettra de déléguer et d’automatiser votre location saisonnière ! Vous pouvez passer par une entreprise de services à la personne ou par un autoentrepreneur pour la gestion des entrées et sorties, le ménage, le linge, etc. Et vous pouvez définir un nombre de nuits minimum pour chaque séjour, afin de mieux rentabiliser vos frais. Vous pouvez même déléguer la gestion du planning si cela devient trop chronophage.

Trouver l’équilibre entre rentabilité et temps

Tous les biens ne se prêtent pas forcément à de la location courte durée, puisque typiquement, vos locataires seront des touristes ou des personnes en déplacement professionnel. Un bien situé prêt des transports, des gares et/ou des centres d’affaires est donc plus propice à ce genre de location. Vous devrez aussi veiller à ce que l’entretien et la décoration soit toujours au top, surtout si vous visez une clientèle premium.

Il existe différentes techniques pour vous assurer d’avoir un planning toujours rempli, de louer au meilleur prix et de déléguer efficacement votre LCD. Si vous craignez aussi de ne pas réussir à louer selon cette modalité, une solution est de vous assurer que votre projet reste rentable même si vous faites de la location meublée à l’année. De cette manière, vous n’êtes pas lié a vie à la location saisonnière si cela vous demande trop d’énergie et vous avez une solution de repli qui reste rentable.

Mais sans plus attendre, revenenons-en au projet de Julie. Voici comment elle a réalisé son investissement locatif dans une location courte durée.

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Etude de cas Yann

La colocation de Yann à Perpignan : un loyer de 1200 € tous les mois.

Michael Ferrari Colocation, Comment créer son indépendance financière, Comment investir dans l'immobilier, Etudes de cas Laissez un commentaire

Membre de la formation Je réussis mon premier investissement locatif, Yann possède un appartement à Perpignan qu’il loue en colocation à trois étudiants. Son opération est intéressante car Yann a négocié autour de son bien à tous les niveaux, ce qui lui permet d’avoisiner les 10% de rentabilité. Son investissement lui rapporte 1200 € de loyer tous les mois. 

La colocation est clairement à la mode. Elle est à la croisée des chemins entre la location courte durée, plutôt chronophage et problèmophage, et la location meublée, qui manque de rentabilité. Un appartement à partir de 50m² peut servir pour créer une colocation ne serait-ce que pour 2 personnes. Les économies d’échelle apparaissent, vous vous en doutez, avec 3, 4 ou 5 colocataires.

Que savoir sur la colocation ?

Tenir compte des étudiants

Si vous vous orientez vers ce mode d’exploitation, pensez à tester le marché pour vérifier qu’il y a de la demande. Essayez aussi de planifier votre chantier de façon à ce que votre bien soit prêt à être loué vers l’été. En effet, les étudiants sont particulièrement friands de colocation et leurs recherches sont condensées sur les mois d’été et septembre. Ça ne veut pas dire que vous ne pourrez pas trouver de colocataires à une autre période de l’année, car c’est aussi un mode de logement qui convient aux jeunes travailleurs, notamment. Mais pour mettre toutes les chances de votre côté et éviter les sueurs froides, mieux vaut viser juste !

Apporter de la valeur

Il y a différents degrés de confort que l’on peut apporter dans une colocation. C’est un logement meublé et équipé avec tous les services et l’accès à Internet. Mais ce n’est pas tout. Les jeunes qui découvrent l’indépendance ne sont pas forcément des fées du logis ! Pour vous assurer du bon entretien régulier de votre bien, vous pouvez prendre un contrat de ménage auprès d’une personne ou d’une entreprise. Ce ne sont pas vos locataires qui se plaindront d’être déchargés de cette corvée ! Pour faire une colocation premium, et si la structure du bien le permet, vous pouvez aussi apporter de la valeur au niveau de la salle de bain. Pourquoi ne pas mettre une petite salle d’eau dans chaque chambre (ou dans certaines chambres que vous louerez plus cher) ?

Créer une chambre

Comme je l’ai dit avant, l’avantage de la colocation, ce sont les économies d’échelle que vous allez pouvoir y faire et les bénéfices accrus que vous allez pouvoir en retirer. Pour cela, vous avez la possibilité de transformer le salon en chambre supplémentaire. Comment savoir si un appartement se prête à cette transformation ? Ça dépend principalement de la cuisine. Il est en effet important dans une colocation de conserver un espace de convivialité. La cuisine est-elle suffisamment spacieuse pour y mettre une table où les colocataires pourront se réunir et partager leurs repas ? Si la réponse est oui, vous pouvez faire de la cuisine la pièce commune et profiter de la surface du salon pour créer une chambre supplémentaire.

Évidemment ici, inutile de viser le plus de colocataires possibles, il faut également penser les espaces et créer un lieu de vie agréable pour fidéliser vos locataires.

De très nombreux membres de la formation réalisent des colocations et Yann nous a gentiment partagé son projet. J’espère que cela vous inspirera !

Voici comment Yann a réalisé son investissement locatif dans une colocation.

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rénovation del'appartement de julien

La location meublée de Julien à Villejuif : 224 € de cashflow mensuel

Michael Ferrari Comment créer son indépendance financière, Comment investir dans l'immobilier, Etudes de cas 2 Commentaires

Membre de la formation Je réussis mon premier investissement locatif, Julien possède un studio qu’il loue en location meublée. Son opération est intéressante car Julien a transformé sa résidence principale en investissement locatif. Il est redevenu locataire pour mettre en location sa résidence principale et dégager ainsi du cashflow tous les mois.

C’est une stratégie intéressante car, dans certains cas, être propriétaire de sa résidence principale peut être un frein à vos projets d’investissement. Je reçois beaucoup de questions à ce sujet et j’en avais d’ailleurs fait deux vidéos pour apporter un maximum d’éclaircissements. Le problème qui se pose, c’est que la banque va regarder votre profil bancaire. Si vous êtes propriétaire de votre RP, votre taux d’endettement risque de réduire considérablement votre capacité d’emprunt.

Comment rentabiliser sa résidence principale ?

Faire de la location saisonnière en votre absence

Vous êtes propriétaire de votre résidence principale et vous souhaitez en retirer des revenus lorsque vous n’y habitez pas : vous pouvez mettre une annonce sur des sites comme Air Bn’b pour la louer pendant vos vacances ou absences. Cela vous permettra peut-être de couvrir les charges courantes.

Les revenus que vous en dégagerez ne sont pas forcément imposables. À l’heure où j’écris ces lignes, le site des impôts précise :

Si vous louez une ou plusieurs pièces de votre habitation principale, il s’agit d’une location meublée et les loyers que vous percevez sont donc imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Néanmoins, selon les dispositions de l’article 35 bis du CGI, vous n’avez pas à déclarer : […]

  • le produit de la location, consentie de manière habituelle, d’une ou plusieurs pièces de votre habitation principale à des personnes n’y élisant pas domicile (chambres d’hôtes) si celui-ci est inférieur à 760€ TTC par an. (cf. bulletin officiel des Finances publiques BOI-BIC-CHAMP-40-20 §60)

Faire de la location saisonnière ou meublée toute l’année

La stratégie dans ce cas, c’est d’acquérir un logement plus grand que ce dont vous avez besoin et de prévoir dès le départ d’en louer une partie à des tiers. Par exemple, vous pouvez acheter une grande maison et louer l’un des étages ou l’une des chambres. Vous pouvez même, si votre municipalité le permet, faire construire un logement supplémentaire sur votre terrain et le louer à des vacanciers. Vous pouvez aussi acheter un immeuble et habiter l’un des appartements. Ce ne sont que des exemples, mais vous voyez l’idée.

Fiscalement parlant, je vous invite à consulter la source citée précédemment. Pour résumer, ces loyers sont à déclarer dans les BIC sauf dans le cas cité plus haut ou si la ou les pièce(s) louée(s) constitue(nt) la résidence principale du locataire (ou sa résidence temporaire s’il a le statut de salarié saisonnier) et si le prix de location reste fixé dans des limites raisonnables. En 2019, le loyer annuel ne devait pas excéder 187 € par m2 en Île-de-France et 138 € dans les autres régions.

Transformer votre résidence principale en investissement locatif

Après tout, vous avez déjà fait toutes les démarches de recherche de bien et de financement, d’achat, de rénovation et d’ameublement, etc. Ce n’est pas rien ! Si vous pouvez redevenir locataire pour dégager du cashflow en louant votre RP, vous vous retrouvez avec votre premier investissement locatif !  C’est ce qu’a fait Julien. Son investissement lui rapporte aujourd’hui 800 € de loyer tous les mois avec un cashflow mensuel de 224 € avant impôts.

Voici comment Julien a transformé sa résidence principale en investissement en location meublée.

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Wim Holf - respiration et bain de glace

Affronter la glace : mon expérience avec Wim Hof pour gérer le stress et repousser ses limites

Michael Améliorer sa vie, Comment avoir le mindset pour réussir 1 Commentaire seulement !

Parfois dans la vie on atteint une phase ou une étape où nous avons besoin d’un défi. J’ai cherché quoi faire comme expérience, comme aventure pour sortir de mes habitudes. J’ai trouvé la glace, et grâce à Wim Hof, je peux vous partager aujourd’hui quelque chose de plus profond.

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L’immeuble de rapport de Sylvia : un cashflow de 197 € net mensuel

Michael Comment investir dans l'immobilier, Etudes de cas, Immeuble de rapport 3 Commentaires

immeuble de rapport

Membre de la formation Je réussis mon premier investissement locatif, Sylvia possède un immeuble de rapport qu’elle loue actuellement en location nue. 

Son opération est intéressante car, comme Mickaël à Libourne, Sylvia a réalisé son premier investissement locatif au travers d’un immeuble de rapport. Une de ses particularités est d’ailleurs que l’immeuble était vendu entièrement loué.

Son investissement lui rapporte aujourd’hui 1280 € de loyer tous les mois avec un cashflow net mensuel de 197 €. 

Voici comment Sylvia a réalisé son investissement locatif dans un immeuble de rapport.

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La colocation de Vincent à Marseille : 1650 € de loyer tous les mois

Michael Ferrari Colocation, Comment investir dans l'immobilier, Etudes de cas 2 Commentaires

Comme de nombreux membres, Vincent n’en est pas à son premier investissement. Nous avions d’ailleurs fait une vidéo ensemble sur sa première opération ici. La dernière opération de Vincent est un appartement à Marseille qu’il loue en colocation à 4 étudiants.

Son opération est intéressante car Vincent a trouvé un bien où il pouvait diviser une pièce en deux afin de créer une quatrième chambre pour sa colocation. Aussi, il a investi loin de chez lui dans une ville qu’il ne connaissait pas et a ainsi dû créer tout un réseau pour l’aider.

Son investissement lui rapporte 1650 € de loyer tous les mois.

colocation

Voici comment Vincent a réalisé son investissement locatif dans une colocation.

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La location meublée de Maude et son mari à Caen : trouver le bon vendeur !

Michael Ferrari Comment investir dans l'immobilier, Etudes de cas 3 Commentaires

Grâce à la formation Je réussis mon premier investissement locatif, Maude et son mari possèdent un studio à Caen qu’ils louent actuellement en location meublée à un étudiant.

Leur opération est intéressante car ils n’ont pas baissé les bras quand peu d’annonces correspondaient à leur projet et ont fini par trouver un bien qui leur correspond totalement. Ils ont aussi réussi à négocier plus de 10 000 € sur le prix d’achat à l’aide d’une page d’argumentaire. 

Leur investissement ne leur rapporte pas de cashflow aujourd’hui mais il s’autofinance avec un loyer de 530 € et une mensualité de crédit de 358 €. 

 

Voici comment Maude et son mari ont réalisé leur investissement locatif dans une location meublée.

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