Mathieu est membre de la formation Je réussis mon premier investissement locatif. Grâce à la formation, il a investi dans l’immobilier locatif rentable. Aujourd’hui, il possède un appartement à Orléans qu’il loue en colocation à trois étudiants.
Son opération est intéressante car Mathieu a défini avec précision le mode d’exploitation (colocation) qu’il souhaitait avant de chercher le bien. Il a trouvé son bien en une seule visite et s’est lancé malgré les mises en garde et les réserves de son entourage.
Son investissement lui rapporte aujourd’hui 1305 € de loyer tous les mois avec un cashflow net mensuel de 350 €.
Comment tu t’y es pris pour trouver ce bien ?
Je me suis d’abord posé la question du type d’investissement je voulais faire en fonction de la rentabilité, du temps que je peux consacrer tout en gardant un œil sur la partie fiscalité. J’ai donc commencé à rechercher un bien dans le but de faire une colocation à trois. Trois me paraissait un bon compromis par rapport au bien auquel je pouvais prétendre pour rapport à mon budget.
C’est quoi comme appartement ? (Emplacement, superficie…)
C’est un appartement de 69 m2 à Orléans dans le quartier Cigogne. Un quartier entre le centre-ville et les universités idéalement placé pour cibler des étudiants en recherche de colocation.
Et la copropriété, comment est-elle ?
Elle est grande, il y a 7 grands immeubles en tout. Il y a beaucoup de place de parking pour se garer. C’est une copropriété gérée par une agence, je n’ai pas eu affaire à elle pour le moment.
C’était dur de trouver un bien pour ton projet de colocation ?
Non, j’ai passé environ 2 à 3 mois à rechercher le bien sur les sites d’annonces immobilières comme Leboncoin ou SeLoger en me basant sur le prix affiché, la localisation, les photos, etc. J’ai effectué une seule visite pendant cette période de recherche mais je n’ai pas eu le temps de visiter d’autres bien : c’était une trop belle opportunité pour ne pas la saisir.
L’as-tu négocié ? Si oui, de combien ?
Oui, le prix affiché était de 78000 € et je l’ai négocié à 73000 €.
Dans quel état était l’appartement ?
L’appartement n’était pas très attirant : vieux papier peint aux murs, moquette dans les WC, sols en mauvais état, électricité d’origine (1965).
Pourquoi l’as-tu choisi ?
Je l’ai choisi pour le très bon emplacement pour le projet de colocation que je voulais réaliser, pour les travaux à réaliser et enfin pour le prix car la plupart des biens identiques sont au moins à 10/15000 € plus chers.
As-tu hésité ?
Étonnement, pas tellement, tout s’est fait assez naturellement. La formation complète de Michael m’a énormément mis en confiance sur la façon d’aborder le projet.
Qu’est-ce qui a fait que tu t’es lancé ?
Le fait d’avoir réalisé une étude complète du projet : étude de marché, calcul de rentabilité, cashflow positif à la fin du projet.
Quels sont les chiffres complets de cette colocation ? (prix d’achat, loyer, dépenses, rentabilité…)
Prix d’achat : 73000 €
Frais de notaire : 6600 €
Travaux : 33000 €
Meubles : 4400 €
Commission courtier : 1000 €
Soit un investissement total de 117000 €.
Je rembourse environ 600 € par mois pour le crédit.
J’ai 3 locataires qui ont un loyer de 435 € chacun charges comprises, soit 1305 € de loyer au total par mois.
En remboursant le loyer et en retirant les charges, le cashflow net est de 350 € par mois.
Qu’as-tu demandé comme financement ? (Frais de notaire, travaux…)
Financement à 110 % avec acquisition, frais de notaire et travaux + un financement des meubles via un prêt « projet » (prêt proposé par ma banque lors des investissements immobiliers).
Comment s’est passé la recherche du financement pour ton projet de colocation ? (courtier, en direct…)
Je suis passé par un courtier : meilleurstaux.com.
Combien de temps ça t’a pris ?
2 mois en tout. J’ai passé une dizaine d’heures en totalité pour le financement.
C’était dur de trouver un financement pour ton projet de colocation ?
Non, le courtier m’a vraiment permis de ne presque pas gérer la partie financement.
As-tu eu de bonnes surprises sur ce projet ?
Oui, malgré le mauvais visuel de l’appartement au moment de l’acquisition, l’appartement est sain et je n’ai pas eu de grosses mauvaises surprises pendant la phase des travaux.
As-tu eu de mauvaises surprises sur ce projet ?
Pendant la recherche du financement : j’ai eu un accord de prêt sous réserve qu’un organisme de garantie accepte mon dossier, mais étant jeune et n’ayant pas assez d’épargne de leur point de vue, ils ont refusé mon dossier et nous avons dû faire un avenant au compromis de vente. Encore une fois, le courtier m’a bien aidé face à l’agent immobilier qui voulait au terme du compromis récupérer les 10 % (il me semble) de la valeur de l’appartement parce que je n’avais pas 3 refus de 3 établissements différents. Heureusement, le courtier m’a défendu car la loi stipule 1 refus pour mettre fin au compromis, nous avons signé un avenant d’un mois au compromis de vente et j’ai pu trouver un financement en passant par l’hypothèque du bien en caution.
Ça fait quoi d’avoir fait cet investissement avec le recul ?
Je suis très fier ! Venant d’une famille modeste, ma famille a émis quelques réserves au début de ce projet. Pourtant ce projet est maintenant concret et les loyers tombent tous les mois maintenant.
Je suis heureux de l’avoir réalisé car ce n’est pas si compliqué que ça à faire.
J’ai maintenant envie de continuer à investir dans l’immobilier mais en me diversifiant un peu. Après cette colocation, j’aimerais bien investir dans un petit immeuble ou une maison que je transformerais en immeuble.
Qu’est-ce que tu as appris en réalisant ce projet de colocation ?
Énormément de choses ! Comment réaliser son premier investissement de A à Z, toutes les étapes ont été expliquées pour ne pas commettre d’erreurs et faire de bons choix.
Je m’en suis rendu compte à partir du moment où j’ai commencé à parler de mon projet lorsqu’il a été achevé : beaucoup de personnes me demandent maintenant des conseils sur l’investissement immobilier ou l’acquisition de résidence principale alors que je n’ai réalisé qu’une seule opération. C’est très gratifiant !
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Commentaires 6
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Je dispose aussi d’un petit appartement de 55m2 que je voudrais mettre en location ou en colocation je l’ai déjà mis sur le site bailti.fr et bien sûr sur d’autres site d’annonce comme seloger ou immojeune , mais jusque là je n’ai pas encore trouver le bon ou les bons locataires, en tout cas merci beaucoup pour cet article que je trouver très bien.
Marc