La location meublée de Maude et son mari à Caen : trouver le bon vendeur !

Michael Ferrari Comment investir dans l'immobilier, Etudes de cas 3 Commentaires

Grâce à la formation Je réussis mon premier investissement locatif, Maude et son mari possèdent un studio à Caen qu’ils louent actuellement en location meublée à un étudiant.

Leur opération est intéressante car ils n’ont pas baissé les bras quand peu d’annonces correspondaient à leur projet et ont fini par trouver un bien qui leur correspond totalement. Ils ont aussi réussi à négocier plus de 10 000 € sur le prix d’achat à l’aide d’une page d’argumentaire. 

Leur investissement ne leur rapporte pas de cashflow aujourd’hui mais il s’autofinance avec un loyer de 530 € et une mensualité de crédit de 358 €. 

 

Voici comment Maude et son mari ont réalisé leur investissement locatif dans une location meublée.

Comment tu t’y es pris pour trouver ce bien ?

Nous avons vu l’annonce de ce bien sur Leboncoin, annonce passée par un agent immobilier avec qui mon mari et moi avons pris contact pour plus de renseignements et visiter…

C’est quoi comme appartement ? (Emplacement, superficie…).

En effet, il s’agit d’un studio de 31m², situé dans un immeuble des années 90, rive droite à Caen mais très bien situé (proximité d’un grand parc, arrêt de tram, polyclinique etc…). Nous avons été séduits par sa luminosité (alors qu’il ne faisait pas beau !), son espace de vie confortable (31m² dont 25 pour la pièce principale). la ville dispose de beaucoup de bâtiments des années 60-70 donc avec des charges très très élevées. Ici, c’est un bâtiment des années 90, avec des charges très raisonnables (600€ / an). 

Et la copropriété, comment est-elle ? 

Copropriété bien entretenue, financièrement saine. Le seul hic était un nettoyage de façade qui était prévu… Nous avons négocié en connaissance de cause.

C’était dur de le trouver ? 

Oui assez. Car beaucoup de vieux bâtiments très gourmands en charge. Ou alors mal situés. Car Caen est desservi par 2 lignes de tram du Nord au Sud. Rien de transverse, ce qui limite les quartiers intéressants pour notre cible étudiante… Il y a eu une petite période de découragement mais finalement nous sommes tombés sur cette annonce… et sur un vendeur prêt à vendre !

L’as-tu négocié ? Si oui de combien ? 

Effectivement, nous l’avons négocié. Il était annoncé à 72000 € (a priori mis avant à 79000 €). On l’a finalement acheté 61000 € FAI (sans notaire). Mon mari et moi avons argumenté sur le prix au m² du quartier (rive droite est moins côté à Caen que la rive gauche), sur le ravalement à venir, sur l’absence de volet…

Donc nous avons fourni une page A4 d’argumentaire à notre agent immobilier avec une proposition initiale à 58000 €. On était fixé une limite à 65000 €. Il est revenu avec une contre-proposition à 61000 €. Nous n’espérions pas autant ! On a appris après coup que le vendeur était retraité, l’avait acheté neuf sur plan à l’époque (donc prêt remboursé largement) ne voulait plus gérer de biens en location et n’avait pas trouvé de locataire en 1 an donc décidé de vendre. Quand on dit qu’il faut trouver le bon vendeur, prêt à vendre, nous l’avons bien vérifié !

Dans quel état était l’appartement ? 

Au fond son état était très correct, pas de gros travaux nécessaires mais une grosse remise au goût du jour. Kitchenette avec évier métallique et plaque de cuisson combinés, le grand classique ! Salle de bain sans rangement, tapissée en jaune pas très sexy et pas fonctionnel. Tout le reste de l’appartement était peint en blanc. Sol lino des années 90. Une bonne base pour faire quelque chose de propre !

Pourquoi as-tu choisi ce projet de location meublée? 

Proprement pour se lancer ! Les chiffres ne sont pas aussi bons que nous aimerions, c’est une opération blanche. Mais il avait beaucoup d’atouts : le bâtiment des années 90, charges correctes, très belle luminosité, beau volume, vue dégagée sur un grand parc, proximité du tram qui dessert tous les campus, la gare et le centre-ville. Dans un bon quartier pour le côté rive droite de Caen. Bref beaucoup de potentiel, il faut se lancer !

As-tu hésité ? 

Non. On avait fait une proposition assez basse, nous nous étions fixés une limite. L’agent est revenu avec une contre-proposition dans nos prix donc on a foncé… Par contre on a beaucoup hésité sur la durée de l’emprunt… 20, 25 ans ?

Qu’est-ce qui a fait que tu t’es lancée dans la location meublée ? 

En réalité, la pression au travail qui me demande de travailler plus (pour gagner pareil), alors que je souhaite être présente pour ma famille et mes enfants. En plus, la conscience que la retraite n’est pas un concept qui nous sera accordé, à moins de tenir jusqu’à 70 ans sur une chaise au bureau ! Marre de compter mes congés qu’il me reste et entendre mes enfants me réclamer sans que je puisse être plus présente. Cette impression constante de subir ma vie. Je veux en être maître, choisir ce que je fais, pourquoi je le fais. Arrêter de courir pour au final ne rien faire.

C’est donc notre premier investissement en location meublée mais il est clair dans notre tête que nous avons appris avec celui-ci, commencé petit et gagné petit. Mais pour mieux retenir des leçons et voir plus gros, continuer d’investir pour retrouver notre liberté et prendre en main notre vie ! L’appartement avait du potentiel, des éléments séduisants, des charges correctes, bien situé par rapport aux transports… Alors on se lance !

Quels sont les chiffres complets de ton investissement en location meublée ? (prix d’achat, loyer, dépenses, rentabilité…)

Prix d’achat 61000 € FAI

Notaire 5400 € estimation

Travaux 2307 €

Ameublement (meuble, fourniture artisan, déco) 7200 €

Emprunt 68235 €

Mensualité 358 €

Loyer 530 €

Charges 600 €

Taxe Foncière 608 €

Rentabilité brute 7.51%

Actuellement, Cashflow 0 € considérant 1 mois de vacance locative par an. On espère améliorer légèrement le cashflow en augmentant la durée de l’emprunt de 2-3 ans, mais conservant notre taux. On passerait de 20 ans à 22-23 ans et également revoir les assurances de l’emprunt qui sont assez élevées. On revoit notre copie dès que le locataire est en place (là nous sommes dans le rush pour que tout soit prêt à temps).

Qu’as-tu demandé comme financement pour ce projet de location meublée ? (Frais de notaire, travaux ?) 

On a fait le choix de demander l’emprunt de l’appartement + travaux (un peu frileux, mon mari étant en recherche d’emploi nous avions peur d’un refus de la banque…) Au final le banquier a préféré nous financer les frais de notaire. Encore une fois, on apprend ! On fera mieux la prochaine fois !

Comment s’est passé la recherche du financement ? (Courtier, en direct…) 

En fait, nous avons rencontré la banque près de chez nous, demandé sur le site meilleur taux et contacté un courtier. Au final c’est la première qui nous a fait la meilleure offre et surtout on lui a expliqué notre projet d’investissement, la situation de mon mari. Notre conseiller nous a affirmé nous suivre sur d’autres projets sans problème si l’opération est aussi saine que celle-ci.

Donc une bonne chose. A côté de cela, on a eu d’autres problèmes car sa notion de report d’échéance le temps des travaux n’est pas du tout la nôtre (on a failli braquer notre banquier qui n’a pas apprécié qu’on lui dise que de nous proposer le report des 3 mensualités demandées sur la totalité des autres mensualités ce n’est pas vraiment ce que l’on appelle un report de mensualité ! Nous, nous demandions sur la durée. Chose qu’ils ne proposent pas selon lui… bref. Nous n’avons pas pris son « report » du coup !)

Combien de temps ça t’a pris ? 

15 jours le temps d’avoir le retour du courtier et de la banque…

C’était dur de trouver un financement ? 

Non. Notre situation est bonne pour les banques car nous disposons d’une réserve d’épargne suite à la vente de notre appartement (Nous avons changé de région et sommes redevenus locataires). Je pense que cela a beaucoup rassuré les banques vu que mon mari est en recherche d’emploi…

As-tu eu de bonnes surprises sur ce projet de location meublée ? 

Oui nous pensions devoir changer le chauffe-eau et au final il est en bon état ! Une dépense de moins ! De même, nous ne devions pas changer les WC mais les nettoyer car très encrassés. Mais l’artisan qui refaisait le sol et les a déposés a malencontreusement cassé le réservoir. Il nous a proposé en dédommagement de nous rembourser l’achat d’un neuf. La salle de bain a du coup un coup de jeune complet !

As-tu eu de mauvaises surprises sur ce projet ? 

Principalement, le nettoyage de façade de l’immeuble s’est transformé en ravalement complet et changement de l’entrée… Une des prises électriques étaient complètement HS, il a fallu faire un repiquage sur une à proximité pour conserver le point d’alimentation.

Ça fait quoi d’avoir investi dans une location meublée avec le recul ? Qu’est-ce que tu as appris en réalisant ce projet ?

Assurément, c’était une bonne mise en pratique de ce que on a appris lors de la formation ! La sensation de commencer à prendre en main son avenir… Une sorte de lueur au bout du tunnel qui nous permet de mieux accepter les contraintes de nos emplois (enfin de mon emploi pour le moment et la contrainte de recherche d’emploi pour mon mari). L’envie de mettre les bouchées doubles pour que nos investissements soient 100% payants !

Et surtout qu’on a passé un temps dingue à choisir tel carrelage, telle faïence etc… Nous n’avons pas voulu acheter immédiatement les matériaux car pas de place pour stocker. Et au final beaucoup de choses étaient sur commande ! On s’est retrouvé limité dans nos choix avec ce qu’il y avait en stock, nous n’avons pas suffisamment préparé en amont, en lisant la petite ligne « sur commande ». Mais tout s’est bien passé et le rendu est celui que nous attendions !

AVANT

APRÈS 

 

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