Etude de cas – investissement immobilier locatif : 9,63 % de rentabilité

Michael Ferrari Investissement immobilier 42 Commentaires

investissement immobilier rentable

Aujourd’hui je vous propose une étude de cas complète d’un client qui a réalisé son premier investissement immobilier locatif. Par souci de simplicité je parlerais de Vincent seulement sachant que Vincent à réalisé cet investissement avec son amie. Comme vous le savez, il est beaucoup plus facile de vous lancer lorsque votre conjoint vous soutient !

Ils ont obtenu une rentabilité brute de 9,63 % pour leur premier investissement. Pas mal non ?

Vincent est membre de mon programme « Je réussis mon premier investissement locatif« , une formation dans laquelle j’explique pas à pas comment investir dans l’immobilier de manière rentable et sa première opération est intéressante.

Lors d’une discussion dans le forum privé réservé aux membres de la formation autour de l’investissement immobilier locatif Vincent m’a un jour dit « Hé, voilà l’investissement que j’ai fais ! ».

J’ai rencontré Vincent et son amie pour qu’il raconte comment concrètement s’est passé son investissement immobilier locatif parce qu’il n’est jamais simple de se lancer.

Vincent est un jeune investisseur. A environ 25 ans, son entourage ne comprend pas forcément sa démarche. Pourquoi investir alors qu’il n’a pas acheté sa résidence principale ? Mais lui est déterminé ! Il a suivi plusieurs formations pour apprendre à réaliser un investissement immobilier locatif alors même qu’il était étudiant.

Son objectif est clair : être prêt dès la fin de ses études, dès qu’il a un revenu qui lui permet d’aller voir une banque.

Son idée d’investir ne date pas d’hier car il sait que c’est un moyen de devenir riche. Pas riche à millions mais simple assez riche pour que les revenus du travail ne soient plus si importants à terme. Il a compris que son travail lui permettrait de vivre mais que c’est ce qu’il ferait à côté qui le rendrait riche.

Son premier investissement n’a donc PAS été le fruit du hasard. Vincent savait ce qu’il fallait éviter et surtout ce qu’il fallait obtenir. Il savait les chiffres qu’il fallait regarder. Surtout il a fait ce que font les investisseurs intelligents : il a développé un réseau.

Vincent sait aussi une chose : il faut d’abord construire une épargne de précaution pour investir sereinement. Il commence alors par là pour se sentir prêt et aussi présenter un bon profil à sa banque.

L’une des premières décisions qu’il a prise, c’est de ne pas investir près de chez lui (en région parisienne) mais à Marseille alors même que c’est une ville qu’il ne connait pas. Aurait-il pété un plomb ?

Pas tout à fait. En fait, il s’appuie sur son réseau.

Dans l’investissement immobilier locatif ce que vous savez est une chose mais QUI vous connaissez est en fait bien plus important.

Voici l’appartement qui lui a été proposé :

Etat de l’appartement avant

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Pas très motivant tout ça non ?

Mais ce qui compte n’est pas la couleur de la tapisserie ou le style de la salle à manger (magnifique la salle de bain non ?). Ce qui compte, c’est le projet et ce sont les chiffres.

Vincent a utilisé le calculateur fourni dans la formation pour faire une simulation de son investissement. Il a aussi choisi une niche que l’on sait être rentable mais qui est peu connue : la colocation.

calculateur rentabilité immobilier

Extrait du calculateur de rentabilité immobilière

Cette niche à plusieurs avantages. Le premier, c’est que c’est un produit rare et qui plait donc qui est rentable. Le second, c’est que cela demande peu d’intervention par rapport à de la location saisonnière. Enfin, fiscalement c’est avantageux car Vincent peut bénéficier du régime meublé et de l’amortissement qui en découle pour diminuer les impôts.

Le projet est donc de faire à partir de ce grand appartement, une colocation pour 3 personnes. Le tout sera bien entendu fait de manière moderne et stylée pour attirer les meilleurs locataires.

Un investissement immobilier locatif rentable

L’appartement fait 69 m² et se situe Boulevard National. C’est une rue qui n’a pas très bonne réputation mais Vincent le sait. Ce qu’il voit c’est la proximité avec les facs, un facteur capital pour ses locataires. La localisation fait aussi qu’il y aura peu de concurrence !

Pour fixer le prix de la chambre, il se base sur une information très simple : le prix d’une chambre dans une résidence étudiante à proximité. La différence de taille entre la résidence étudiante et son produit étant que son appartement est chaleureux, agréable et créé un effet coup de coeur immédiat. Un locataire aura donc le choix entre une chambre en résidence étudiante très classique voir parfois morose et une chambre dans une colocation moderne pour le même prix. Que fera-t-il d’après vous ?

Vincent emprunte la totalité de la somme auprès de la banque soit 86 000 € pour l’appartement, 8000 € pour les frais de notaire, 10 000 € pour son contact qui gère le projet, 27 000 € pour les travaux plus quelques éléments de détail.

Au total il en pour 140 000 €, il fait un apport de 13 000 € et demande à la banque 127 000 €.

Ca lui fait une mensualité de 620 € / mois. Il prend à sa charge l’électricité et internet. Les loyers qui rentrent sont de 1140 € par mois soit une rentabilité brute (tous frais d’achat inclus) de 9,63 %.

La rentabilité nette avant impôts est de 6,57 %. Pas mal pour un premier investissement ?

Il choisit de se lancer. Plusieurs mois de travaux après, voici le résultat :

Etat de l’appartement après

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Reconnaissez que cela donne envie non ?

Pour autant le projet n’a pas été simple et fluide. C’est l’immobilier. 9 fois sur 10 vous aurez des surprises comme Vincent (regardez la vidéo, il raconte ce qui lui est arrivé). Il a failli abandonner à plusieurs reprises tant c’est parfois décourageant.

Peu de temps après, Vincent a trouvé le premier locataire. Les autres ont suivi. Sa colocation est pleine et lui est heureux !

Son premier investissement est à cashflow positif. Cela veut dire que tous les mois il lui rapporte de l’argent. Vincent peut tranquillement se préparer pour un autre investissement et sa banque le suivra sans aucun problème car il n’est pas endetté, il a en fait un actif qui lui rapporte de l’argent.

A ce rythme, Vincent peut rapidement se retrouver avec 3 ou 5 appartements qui génèrent un revenu complémentaire avant même qu’il n’est eu le temps de s’acheter sa résidence principale !

Pour apprendre à investir dans l’immobilier de manière rentable, suivez ma formation gratuite ici ou suivez ma chaine Youtube sur l’immobilier.

Commentaires 42

  1. Bel investissement, loin de ses bases en plus !
    10 % de rentabilité c’est ce que je préconise toujours.
    En plus, avec les travaux, il va pouvoir défiscaliser au moins la première année.
    Il y a un point qu’il pourrait être intéressant de développer c’est la gestion à distance – surtout concernant de la co-location.

    1. Location meublée, compte tenu des chiffres en LMNP donc pas de défiscalisation mais uniquement la non fiscalisation des loyers pendant quelque années

  2. Bravo,
    Y a til un planfond de revenus locatifs à ne pas dépasser dans le statut de LMNP lorsqu’on choisit le régime d’imposition Bic réel?
    Merci
    cdt
    SH

    1. Non le plafond c’est pour le micro-BIC mais au-delà d’un certain plafond et sous certaines autres conditions il est possible d »opter pour le LMP encore plus avantageux fiscalement mais aussi plus contraignant juridiquement

  3. Je suis moins enthousiaste que mes camarades ci-dessus.

    Bravo de pouvoir verser 13 000 d’apport à seulement 25 ans mais la rentabilité nette (la seule qui compte réellement) est trop faible à mon goût.

    6.57 % net sur 140 K cela fait 766,50 par mois. Après déduction de la mensualité d’emprunt il reste 146.50 de cashflow Il lui faudra 7 ans et 5 mois pour reconstituer son apport et encore je ne compte pas le cashflow négatif accumulé pendant les travaux (ou l’impact d’un différé de remboursement), les éventuels problèmes liés à la gestion locative ou encore les frais de comptabilité avec la prochaine disparition du crédit d’impôt qui risquent de rallonger cette durée.

    L’investissement n’est pas véritablement mauvais mais il est un peu prématuré d’envisager un départ pour les Bahamas ou les Fidji…

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    2. Les 13 000 € versés font qu’il est moins liquide, mais son patrimoine a augmenté de 140 000 €. De plus, son cashflow est positif, donc déjà un début de rente. Et justement, il n’a que 25 ans, il est encore obligé de bosser pour bouffer, mais les bases sont en place.

  4. Beau projet.
    C’est quel type d’immeuble? Années 70? Et quelles sont les charges, en particulier chauffage central, gardien et ascenceur? Le loyer de 1140€ est-il HC?
    A qui avez-vous fait appel pour les travaux : l’agent immo connaissait des entreprises ou vous les avez trouvées vous-même?

  5. Hello,

    L’appartement après travaux est vraiment sympa!
    Même si j’investis à Paris, je connais Marseille, mes parents ont des investissements là-bas et je compte y investir à moyen terme. La rentabilité n’est pas « dingue », en effet sur l’un de mes appartements à Paris, j’arrive à avoir une rentabilité net supérieure à 7% net or le foncier y est beaucoup plus cher qu’à Marseille. Mais la rentabilité n’est pas tout, il dégage de la trésorerie positive et s’est créé un patrimoine, ce qui est top!
    Marseille est en plus une ville en pleine mutation, c’est aussi une très belle ville (contrairement aux idées reçues) donc je ne doute pas que son bien prendra de la valeur dans les années à venir.

    Et il vaut mieux « fait » que « parfait », donc je rejoins Romaric sur ce point.

    Azar

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      1. Bonjour Michael,

        Un viager peut aussi devenir un investissement.
        Tu trouves un viager libre (c’est a dire que l’ex-proprietaire ne vit plus dedans) et donc tu peux exploiter le bien.
        A toi de le renover, comme Vincent, d’en faire un coup de coeur et de la colocation.
        Tu peux facilement avoir des loyers qui seront plus important que la rente mensuelle que tu dois payer et ton apport initial (le bouquet) sera beaucoup plus faible (donc facile d’avoir un credit aupres des banques).
        Avantages:
        Petit apport necessaire (donc faible mensualite de credit)
        Cashflow positif plus important et immediat (- de credit, colocation, location courte duree, deco coup de coeur…)
        Par contre il reste toujours l’incertitude de la duree de la rente, mais vu que ca te rapporte de l’argent de suite ca devient pour moi un investissement plutot qu’un pari.
        Le cote pari est toujours present et si le rentier meurt rapidement ca devient un super investissement.
        Cordialement
        Jonathan

  6. @Labbe: Avec 80k€ à Saint-Denis, tu peux trouver quelque chose, un studio ou un petit 2 pièces. Mais fais bien attention au quartier, à la rue, car comme partout, chaque ville est une somme de micro-marchés, donc tout ne se vaut pas et en particulier à saint-Denis… Je pense qu’il vaut mieux connaître la ville, ou être aidé de quelqu’un qui la connait bien.

    @Alain: Je rejoins Michael sur le viager. Je n’en vois pas trop l’intérêt, payer un bouquet + une rente pendant des années (sans savoir jusqu’à quand) sans pouvoir exploiter le bien…Pour y avoir jeté un œil, même en pariant sur l’échelle basse de durée de vie restante du vendeur (échelle indiquée par l’agence immo), au final on finit par payer le bien au prix de sa valeur libre…Sauf chance (ça dépend pour qui 😉 ) exceptionnelle.
    Pour l’anecdote, Jeanne Calment (qui est morte à 122 ans) avait vendu son appartement en viager à son notaire à l’âge de 90 ans, il était loin de se douter qu’elle vivrait encore 32 ans. Et bien, il est mort avant elle, sa femme a continué à payer la rente jusqu’à la mort de Jeanne Calment et au final ils auront payé cet appartement 2 fois son prix ! 😉

    1. En fait voilà l’offre en question.
      Description :
      CATALOGNE : VENTE EN VIAGER LIBRE A TERME (sur 228 mois)1 tête.
      location en cours : 900€ par mois
      Bouquet : 50000€+8000€ de frais d’agence
      Rente : 180€ par mois.

      Très bonne rentabilité pour ce bel immeuble composé de 4 lots. Trois lots sont loués pour un total de 900€, un lot avec sortie peut être mis en location après travaux ou utiliser pour votre propre usage. La vue sur les Pyrénées est imprenable.

      Qu’en pensez vous ??

      Cdlt

      1. Qui encaisse les loyers? Je suppose que c’est le vendeur.
        Faut voir la valeur du bien libre, parce que là il y en a pour 19 ans de rentes (228 mois), soit 41 040€. En y ajoutant le prix du bouquet 50k€, ça fait un total de 91k€ (hors frais de notaire), si ça se trouve vous pourriez acheter un immeuble similaire libre pour ce même montant aujourd’hui sans attendre 19 ans (plus ou moins) pour en récolter les fruits…
        Je ne sais pas si vous comptez l’acheter comptant ou à crédit, mais 91k€, on est en dessous de 500€ de mensualité d’emprunt (sur 20 ans), donc si vous obtenez la même rentabilité, au lieu de payer 180€ de votre poche tous les mois, vous pourriez avoir 400€ de cash-flow positif (900€ de loyers – 500€ de mensualité d’emprunt)

        1. Le tout est effectivement de savoir qui encaisse les loyers, et d’ici là dans quel état sera le bien.
          Et celui ci ??
          Appartement colocation étudiants pour investisseur
          Vends appartement F5 102 m². Meublé et équipé pour étudiants. . Traversant, meublé, moderne, refait à neuf pour investisseur.
          Terrasse, Grande baie vitre double vitrage pour chaque pièce
          Garage fermé sécurisé en sous sol, cave
          chambres actuellement louées plus de 1500e à des étudiants en colocation (5 chambres).
          Construction de qualité (briques de 27 cm), chauffage collectif, charges modérées,
          Vendu opérationnel et tout équipé (meublé, lave linge, cuisinière, frigo, congélateur…) avec 5 locataires

        2. Bonjour,
          J’ai eu plus d’info sur le viager, en fait c’est bien l’aquéreur qui perçois les loyers, donc les 900 € il est entièrement loué 3 plateaux de 80m²+ 40 m² au RDC encore aménageables.
          taxe fonc 1100 €. Batisse en pierre.
          Ca a l’air pas mal pour un auto financement ???
          Cdlt

  7. La rentabilité brute me semble très bonne.
    Mais un investissement ne se décide pas sur le wording d’une annonce, il faut le visiter, voir le quartier, rencontrer les locataires, affiner les calculs (je ne sais pas où se trouve le bien), etc. En tout cas, ça a l’air alléchant (ce qui est à double tranchant aussi 😉 ), il faut aller voir!

  8. Donc le vendeur laisse les 900€ de loyers, pour avoir 180€ de rente?
    Alors ok il y a le bouquet de 50k€ donc il doit avoir besoin de cash, mais pour 180€/mois, sachant qu’il n’habite pas le bien, je ne vois pas trop l’intérêt du viager pour lui… Autant vendre son bien complètement…
    En fait c’est tellement alléchant et incompréhensible sur le principe, que ça éveille ma méfiance.
    Mais ça n’empêche pas de se renseigner plus (savoir depuis quand les locataires ont signé leur bail, etc) et d’aller voir.

    1. Pour les locataires ce sont des personnes qui sont là depuis longtemps et qui attendent le changement de proprio pour ressigner.
      Pour ce qui est des 900 € de loyer c’est la loi puisque en fait le bien ne lui appartien plus.
      La personne veut se débarrasser de ce bien elle ne vit plus dans la région.
      Ca se trouve dans un petit village des pyrénnées Catalannes.
      j’irai voir sur place.
      Voir les locataires ce qu’ils en disent.

  9. Ce serait intéressant de savoir pourquoi elle le vend en viager libre et pas une vente classique. Si vous arrivez à avoir l’information n’hésitez pas à partager!
    Les viagers libres sont rares donc ça vaut le coup d’y jeter un œil. Au début je n’avais pas fait attention qu’il s’agissait d’un viager libre, du coup j’étais un peu surprise. Mais effectivement, dans ce cadre, le vendeur perd la jouissance (usufruit et droit d’occupation) du bien.

    1. D’après ce que l’on m’a dit cette dame est partie depuis longtemps de cette région et de puis cette maison est louée, vu son age elle souhaite s’en séparer.

  10. Décidément, je ne comprendrai jamais ces personnes qui se plaignent de ne pas réussir à vendre leur bien mobilier alors que pourtant avec quelques travaux ils le vendraient dès ces derniers finis ! (et parfois plus que ceux à quoi ils étaient prêt à le céder !)

  11. Quelque chose de très important pour n’importe quel investissement immobilier, je demande toujours, après avoir effectuer une visite intéressante et avant de signer chez le notaire ou l’agence d’un compromis de vente, le compte-rendu des 6 derniers mois de copropriété….. C’est là que l’on se rend compte des travaux à effectuer ainsi que de me faire certifier par écrit, s’il y a des procédures juridiques en cours par la copropriété !!!!!

    1. Oui, il y a bcp de travail à faire avant de signer et notamment comme tu le dis , vérifier l’état financier de la copro…

  12. Tu comptes une rentabilité sur 12 mois or une location étudiante est de 10 mois au plus . Combien de temps a-t-il attendu entre le 1 er remboursement du prêt et le 1 er loyer durant les travaux? N’y aura t-il pas des nouveaux travaux à refaire dans l’attente des prochains locataires ?

  13. Bonjour,
    Cet appartement est une réalisation d’Elise Franck conseil ? Elle le publie sur son facebook.

  14. Moi je dis chapeau à Vincent qui emprunte 127 000 € pour un appartement de 86 000 €. Les banques estiment le plus souvent la valeur d’un bien à 80 % du prix de vente donc 69000 eur. La banque prend donc un risque de 58 000 eur alors que généralement les banques limitent leur risque à 5000-10000 eur par tête.
    +++
    Faire des ratios hors frais alors que ces frais sont certains et important (63%) n’a pas de sens. Heureusement il y a aussi les ratio avec frais mais pq compliquer les choses ?
    ++
    Dans la rentabilité net de 6,57 % , on ne tient apparemment pas compte de la mensualité. Que Vincent rembourse à la banque 620 eur ou 300 ou 900 , ça donne la même rentabilité net ?
    +
    Merci de m’expliquer svp.

  15. <bonjour
    revenons à notre video
    La question posée par Paul en 2015 relative à la gestion des travaux à distance n'a pas reçu de réponse.
    Vincent a payé 10000€ pour qu'on s'occupe de tout ou presque.
    Comment a t il trouvé son interlocuteur?
    Il se trouve que ça fait plusieurs semaines que je prospecte dans le même coin de Marseille

  16. Je suis sur Marseille et me suis lancé dans l’investissement immobilier. Premier achat, un immeuble !!!
    Compromis signé et financement 110% en cours de finalisation alors que je dépasse largement les 30% d’endettement. Renta net net autour de 6%.
    C’est pas le ritz mais il y a du potentiel. Et d’ailleurs je serai très intéressé d’avoir les coordonnées des archi d’intérieurs qui ont fait le projet présenté. Je vois des opportunités partout maintenant. J’ai besoin de compléter mon équipe côté travaux.

    Merci d’avance.

  17. Bonjour Michael,

    Vous êtes contre la loi Pinel car le cash-flow est négatif (je suis tout à fait d’accord avec vous) mais avez-vous une solution alternative pour payer moins d’impôts ?

    Cordialement

    1. Post
      Author
  18. Bonjour

    Je suis Marseillais , une rentabilité de nette de 6,5% boulevard National en colocation dans une grosse copropriété ou les propriétaires meurent de fin il vaut mieux se casser les deux jambes. Dans quelques années il en pleurera le seul gagnant est l’agent immobilier qui s est prix 10000 euros sur son dos.

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