Pierre est membre de la formation « Je Réussis Mon Premier Investissement Locatif ». Il possède un appartement à Nantes qu’il loue en location courte durée.
Son opération est intéressante car Pierre a mis en place une location courte durée loin de chez lui. Il a utilisé son réseau pour trouver l’appartement et a obtenu un financement à 130% incluant les frais de chasseur immobilier.
Sa location courte durée lui rapporte aujourd’hui en moyenne 1 200 € de loyer tous les mois avec un cashflow net mensuel de 300 €.
Nous sommes passés par un chasseur immobilier étant donné que nous résidons à plusieurs centaines de kilomètres de notre lieu d’investissement. Ce chasseur nous a été recommandé par d’autres investisseurs via un groupe Facebook. Autre raison qui nous a fait faire appel à un chasseur : il connaît le marché local bien mieux que nous !
L’appartement est un T2 de 38m² en RDC proche de la gare SNCF de Nantes (5 min à pied). Il y a également un arrêt de tramway devant l’immeuble qui dessert la gare et l’hypercentre en moins de 5 minutes.
C’est une petite copropriété tranquille (8 lots) dont pas mal de travaux ont été engagés ces 5 dernières années pour redonner du cachet à l’immeuble (réfection de la couverture, ravalement de façade arrière, rénovation des parties communes). Nous sommes donc arrivés au bon moment. Peu de frais de gros travaux à prévoir sur les prochaines années.
Non dans la mesure où le chasseur immobilier a fait la majeure partie du travail. Le premier bien qu’il nous a présenté a été le bon. Entre le début des recherches et l’acceptation de notre offre, il s’est passé un mois environ.
Nous l’avons négocié à 65 500 € pour un prix affiché de 69 000 €. Le gain sur le prix est assez faible mais c’était déjà une bonne affaire de base (décotée de 30% par rapport au prix du marché de l’époque)
L’appartement était « dans son jus » hormis les peintures qui avaient été refaites juste avant la mise en vente du bien. Les gros postes de travaux ont été l’électricité et la salle de bain où tout a été refait (création d’une douche à l’italienne, agrandissement de la salle de bain pour sortir les WC qui étaient juste devant le sabot de douche).
Notre choix s’est porté sur cet appartement car il était assez simple de se projeter sur l’agencement final. Aussi les chiffres (rentabilité, cashflow) sont venus valider le fait que c’était une bonne affaire !
L’emplacement a également été un facteur important car l’appartement est proche de la gare et facilement accessible par les transports. Autre point positif, plusieurs programmes neufs sont en cours dans la rue ce qui petit à petit améliore le quartier.
Bien sûr, on se pose toujours pleins de questions, surtout quand c’est le premier investissement. On a peur de mal faire, de se planter. Mais les perspectives de rentabilité ont eu raison de nous et nous ont finalement convaincu d’y aller.
Ce projet était un premier projet avec un montant global plutôt petit (env. 100 k€) ce qui reste raisonnable quand on commence. Il est certain que le risque d’erreur existe toujours mais les montants engagés ne sont pas démesurés. Cela permet de mettre le pied à l’étrier tout en évitant de se mettre trop de pression.
Prix d’achat (FAI) : 65 500 €
Frais de notaire : 5 400 €
Frais de chasseur : 1 500 €
Travaux : 20 000 €
Mobilier : 5 000 €
Le bien est loué en location courte durée depuis 2 mois. Le CA mensuel est pour le moment de 1 200 € environ et devrait atteindre les 1 700 € d’ici quelques mois, une fois la vitesse de croisière atteinte.
Rentabilité nette nette actuelle : 10.5% (13% à terme)
Cashflow net net mensuel actuel : 300 € (500/600 € à terme)
Nous avons demandé (et obtenu) un financement à 130% (prix d’acquisition + notaire + travaux + frais de chasseur). Seule la partie concernant le mobilier n’a pas pu être empruntée.
Nous avons démarché les banques nous-même. Au total une quinzaine d’agences rencontrées, non pas à cause d’un dossier difficile mais une réelle volonté de notre part de jauger le marché du crédit dans son ensemble afin d’obtenir le financement le plus adapté.
Pour les prochains investissements, nous ciblerons d’abord la banque qui nous a suivie pour ce premier investissement et avec laquelle nous souhaitons construire une relation de confiance durable. Aussi, nous ferons très certainement appel à un courtier en complément pour déléguer cette phase de prospection si besoin est.
Pour le financement, tout a été bouclé en 45 jours (démarchage, montage du dossier, réception de l’offre de prêt).
Aucune difficulté sur ce sujet, si ce n’est le fait qu’il faille éduquer une majeure partie des interlocuteurs en banque vis-à-vis de l’investissement locatif.
Plus qu’une bonne surprise, nous avons été ravis de constater qu’une location courte durée peut très bien fonctionner quand on n’est pas sur place. C’était notre crainte au début. D’où l’importance d’accepter de déléguer certaines actions comme toute la logistique inhérente à la location courte durée.
Pas de grosses déconvenues, juste quelques mauvaises surprises comme le budget des travaux qui a pris +25%, la nécessité de sortir un peu d’apport pour financer ce surplus ainsi que le mobilier.
Autre chose, le fait de faire un avenant au compromis 2 mois après la signature de ce dernier afin de corriger des irrégularités dans la copropriété au niveau de l’attribution des lots. Heureusement, cela n’a pas eu d’impact d’un point de vue financier. Seule la signature de l’acte authentique a été repoussée.
De la fierté concernant tout le travail accompli. Ce n’est pas si compliqué que cela mais il faut savoir être patient et faire les choses les unes après les autres. Aussi, on ressent beaucoup de satisfaction quand on perçoit les premiers revenus locatifs.
Cet investissement nous a principalement appris 3 choses :
De manière générale, le premier investissement ne peut être parfait. Il y a toujours des choses à améliorer dont on se rend compte après coup. L’important est de corriger le tir pour les prochaines fois.
A la base, nous comptions louer notre bien en location meublée classique. Et finalement nous avons préféré partir sur de la location courte durée une fois le bien meublé au vu des prestations offertes dans le logement et de son emplacement (proche gare).
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