Location courte durée : 300 € de cashflow net avec un seul appartement

Michael Ferrari Comment investir dans l'immobilier, Etudes de cas 2 Commentaires

Comment créer du cashflow avec un appartement en location courte durée ?

« Je Réussis Mon Premier Investissement Locatif » est notre formation en ligne phare pour apprendre à générer des revenus alternatifs et passifs avec l’immobilier. Il s’agit de vous accompagner pas à pas dans la réalisation de votre premier investissement locatif (le plus important de tous !).

Cette formation  a  pour  but  de  vous  faire  comprendre  absolument  tout  sur l’investissement  immobilier  et savoir  identifier  une  bonne affaire, calculer  la rentabilité et vous entourer de partenaires compétents.

De la même façon qu’il faut apprendre à conduire pour être un bon conducteur, il faut apprendre à investir pour réussir ses investissements. « Je Réussis Mon Premier Investissement Locatif », c’est le code de la route de l’immobilier !

La location courte durée de Pierre à Nantes

Pierre est membre de la formation « Je Réussis Mon Premier Investissement Locatif ». Il possède un appartement à Nantes qu’il loue en courte durée.

Son opération est intéressante car Pierre a mis en place une location courte durée loin de chez lui. Il a utilisé son réseau pour trouver l’appartement et a obtenu un financement à 130% incluant les frais de chasseur immobilier.

Son investissement lui rapporte aujourd’hui en moyenne 1 200 € de loyer tous les mois avec un cashflow net mensuel de 300 €.

Voici comment Pierre a réalisé son investissement locatif dans une location courte durée.

Comment tu t’y es pris pour trouver ce bien ?

Nous sommes passés par un chasseur immobilier étant donné que nous résidons à plusieurs centaines de kilomètres de notre lieu d’investissement. Ce chasseur nous a été recommandé par d’autres investisseurs via un groupe Facebook. Autre raison qui nous a fait faire appel à un chasseur : il connaît le marché local bien mieux que nous !

C’est quoi comme appartement ? (Emplacement, superficie…)

L’appartement est un T2 de 38m² en RDC proche de la gare SNCF de Nantes (5 min à pied). Il y a également un arrêt de tramway devant l’immeuble qui dessert la gare et l’hypercentre en moins de 5 minutes.

Et la copropriété, comment est-elle ?

C’est une petite copropriété tranquille (8 lots) dont pas mal de travaux ont été engagés ces 5 dernières années pour redonner du cachet à l’immeuble (réfection de la couverture, ravalement de façade arrière, rénovation des parties communes). Nous sommes donc arrivés au bon moment. Peu de frais de gros travaux à prévoir sur les prochaines années.

C’était dur de le trouver ?

Non dans la mesure où le chasseur immobilier a fait la majeure partie du travail. Le premier bien qu’il nous a présenté a été le bon. Entre le début des recherches et l’acceptation de notre offre, il s’est passé un mois environ.

L’as-tu négocié ? Si oui de combien ?

Nous l’avons négocié à 65 500 € pour un prix affiché de 69 000 €. Le gain sur le prix est assez faible mais c’était déjà une bonne affaire de base (décotée de 30% par rapport au prix du marché de l’époque)

Dans quel état était l’appartement ?

L’appartement était « dans son jus » hormis les peintures qui avaient été refaites juste avant la mise en vente du bien. Les gros postes de travaux ont été l’électricité et la salle de bain où tout a été refait (création d’une douche à l’italienne, agrandissement de la salle de bain pour sortir les WC qui étaient juste devant le sabot de douche).

Pourquoi l’as-tu choisi ?

Notre choix s’est porté sur cet appartement car il était assez simple de se projeter sur l’agencement final. Aussi les chiffres (rentabilité, cashflow) sont venus valider le fait que c’était une bonne affaire !

L’emplacement a également été un facteur important car l’appartement est proche de la gare et facilement accessible par les transports. Autre point positif, plusieurs programmes neufs sont en cours dans la rue ce qui petit à petit améliore le quartier.

As-tu hésité ?

Bien sûr, on se pose toujours pleins de questions, surtout quand c’est le premier investissement. On a peur de mal faire, de se planter. Mais les perspectives de rentabilité ont eu raison de nous et nous ont finalement convaincu d’y aller.

Qu’est-ce qui a fait que tu t’es lancé ?

Ce projet était un premier projet avec un montant global plutôt petit (env. 100 k€) ce qui reste raisonnable quand on commence. Il est certain que le risque d’erreur existe toujours mais les montants engagés ne sont pas démesurés. Cela permet de mettre le pied à l’étrier tout en évitant de se mettre trop de pression.

Quels sont les chiffres complets de ton projet ? (Prix d’achat, loyer, dépenses, rentabilité…) 

Prix d’achat (FAI) : 65 500 €

Frais de notaire : 5 400 €

Frais de chasseur : 1 500 €

Travaux : 20 000 €

Mobilier : 5 000 €

Le bien est loué en location courte durée depuis 2 mois. Le CA mensuel est pour le moment de 1 200 € environ et devrait atteindre les 1 700 € d’ici quelques mois, une fois la vitesse de croisière atteinte.

Rentabilité nette nette actuelle : 10.5% (13% à terme)

Cashflow net net mensuel actuel : 300 € (500/600 € à terme)

Qu’as-tu demandé comme financement ? (Frais de notaire, travaux ?)

Nous avons demandé (et obtenu) un financement à 130% (prix d’acquisition + notaire + travaux + frais de chasseur). Seule la partie concernant le mobilier n’a pas pu être empruntée.

Comment s’est passé la recherche du financement ? (Courtier, en direct…)

Nous avons démarché les banques nous-même. Au total une quinzaine d’agences rencontrées, non pas à cause d’un dossier difficile mais une réelle volonté de notre part de jauger le marché du crédit dans son ensemble afin d’obtenir le financement le plus adapté.

Pour les prochains investissements, nous ciblerons d’abord la banque qui nous a suivie pour ce premier investissement et avec laquelle nous souhaitons construire une relation de confiance durable. Aussi, nous ferons très certainement appel à un courtier en complément pour déléguer cette phase de prospection si besoin est.

Combien de temps ça t’as pris ?

Pour le financement, tout a été bouclé en 45 jours (démarchage, montage du dossier, réception de l’offre de prêt).

C’était dur de trouver un financement ?

Aucune difficulté sur ce sujet, si ce n’est le fait qu’il faille éduquer une majeure partie des interlocuteurs en banque vis-à-vis de l’investissement locatif.

As-tu eu de bonnes surprises sur ce projet ?

Plus qu’une bonne surprise, nous avons été ravis de constater qu’une location courte durée peut très bien fonctionner quand on n’est pas sur place. C’était notre crainte au début. D’où l’importance d’accepter de déléguer certaines actions comme toute la logistique inhérente à la location courte durée.

As-tu eu de mauvaises surprises sur ce projet ?

Pas de grosses déconvenues, juste quelques mauvaises surprises comme le budget des travaux qui a pris +25%, la nécessité de sortir un peu d’apport pour financer ce surplus ainsi que le mobilier.

Autre chose, le fait de faire un avenant au compromis 2 mois après la signature de ce dernier afin de corriger des irrégularités dans la copropriété au niveau de l’attribution des lots. Heureusement, cela n’a pas eu d’impact d’un point de vue financier. Seule la signature de l’acte authentique a été repoussée.

Ça fait quoi d’avoir fait cet investissement avec le recul ?

De la fierté concernant tout le travail accompli. Ce n’est pas si compliqué que cela mais il faut savoir être patient et faire les choses les unes après les autres. Aussi, on ressent beaucoup de satisfaction quand on perçoit les premiers revenus locatifs.

Qu’est-ce que tu as appris en réalisant ce projet ?

Cet investissement nous a principalement appris 3 choses :

  • Se former est indispensable si l’on veut investir efficacement dans l’immobilier
  • Faire preuve d’adaptabilité face aux aléas (toujours présents en immobilier), toujours prévoir un plan B en cas de problème(s)
  • Etre patient : il y a souvent beaucoup de « temps morts » jusqu’à la mise en exploitation d’un bien, ce qui peut générer de l’impatience et de la frustration. Il est essentiel de prendre le temps, de ne pas précipiter les choses au risque de faire des erreurs

De manière générale, le premier investissement ne peut être parfait. Il y a toujours des choses à améliorer dont on se rend compte après coup. L’important est de corriger le tir pour les prochaines fois.

N’hésite pas à indiquer toute autre information propre à ton investissement !

A la base, nous comptions louer notre bien en location meublée classique. Et finalement nous avons préféré partir sur de la location courte durée une fois le bien meublé au vu des prestations offertes dans le logement et de son emplacement (proche gare).

PHOTOS AVANT

PHOTOS APRÈS

Commentaires 2

  1. Salut,
    Petite question :
    Comment vraiment déterminer comment exploiter le bien immo courte ou longue durée nu ou meublé ?

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