investir dans l'immobilier locatif

Investir dans l’immobilier locatif : 10 conseils pour réussir

Michael Ferrari Comment investir dans l'immobilier

Investir dans l’immobilier locatif est une des clés de l’indépendance financière.

L’immobilier peut en effet vous permettre de vous enrichir rapidement, à condition de savoir ce que vous faites. Voici 10 conseils pour réussir et trouver une bonne affaire rentable afin de développer son indépendance financière.

L’immobilier est un sujet qui me passionne et que j’ai grandement étudié et mis en pratique. Voici les conseils et les règles que j’ai réunis et que je vous invite à suivre.

Investir dans l’immobilier locatif sans se tromper

Immobilier locatif : 6 mythes

Il faut être riche pour pouvoir investir

S’il faut avoir des revenus et ne pas être endetté, nul besoin d’être riche pour pouvoir emprunter. Le “truc” c’est que vous ne pourrez certainement pas acheter votre maison et investir dans du locatif à cause de votre limitation au niveau de votre capacité d’endettement. Faites un choix.

Démarrer petit, les gros investissements sont trop risqués

L’expérience montre qu’il est parfois plus facile d’emprunter beaucoup que d’emprunter peu. J’ai des histoires concrètes de personnes ayant démarré avec de gros investissements en ayant peu de ressources. Le secret ? Lorsque vous empruntez pour acheter un appartement, la banque compte sur vos revenus. Lorsque vous achetez un immeuble, le bien devient la garantie. Je ne dis pas que c’est simple mais cela existe. Le risque sur un immeuble est aussi limité car vos revenus locatifs auront toujours plus de résistance si vous avez 10 appartements que si vous n’en louez qu’un seul.

On peut devenir riche en achetant et en vendant des biens sans apport

Je ne recommanderais pas ce type d’approche. C’est risqué et ne permet que des gains en capitaux au lieu de générer des revenus réguliers.

Il faut connaitre des gens pour réussir

Les choses se font souvent dans l’autre sens. Démarrez, montrez-vous intéressé et vous ferez la connaissance des gens dont vous avez besoin.

Il faut être sûr de soi et ne pas avoir peur de faire une erreur

Trouvez-moi quelqu’un qui investit sans avoir peur et je vous montrerai quelqu’un d’inconscient. Chaque nouvel investissement est un risque et une remise en cause de votre stabilité. C’est normal et cela fait parti du jeu. Vous aurez des problèmes mais ce qui compte c’est la manière dont vous allez les traiter. Ce qui compte, c’est tout ce que vous allez faire pour éviter qu’un problème se transforme en catastrophe.

Les locataires sont des gros dégueulassent qui cassent tout et détruisent tout ce qu’ils louent. Ils attendent tous la trêve hivernale pour arrêter de payer le loyer

J’en connais quelques-uns de sérieux. Je suppose que ce sont pas les seuls.

Patrimoine immobilierLes 10 Conseils à suivre pour investir dans l’immobilier locatif

Quel est votre objectif avec cet investissement ? Un objectif n’est valable que s’il est écrit, communiqué et s’il encadre toutes vos décisions. Si ce n’est pas le cas, vous n’avez que des souhaits et je ne prends pas beaucoup de risque en disant qu’ils resteront des souhaits.

Un objectif est quelque chose que vous voulez absolument accomplir.

En investissement immobilier, il existe plusieurs étapes et d’importantes questions à se poser. Mais tout cela peut être condensé en 10 points primordiaux à connaître et à ne surtout pas rater pour optimiser son investissement locatif. En réalité, le processus d’investissement locatif est simple : chercher un bien, financer l’investissement, gérer le bien et recommencer.

1. Trouvez un vendeur motivé

La règle n°1 de l’investissement locatif est simple : vous faites votre bénéfice dès l’achat, pas à la revente. Si ce n’est pas le cas, ça n’en vaut pas la peine. La base d’un investissement locatif réussi, c’est donc son prix d’achat. Acheter à un bon prix, soit à un prix au mètre carré intéressant, s’avère déterminant pour votre projet. Vous devez trouver un bien à un prix plus abordable que le prix moyen affiché sur le marché.

Si vous achetez trop cher, une gestion parfaite ne pourra souvent pas rétablir la rentabilité de votre investissement. L’une des raisons pour lesquelles je vous recommande d’acheter au bon prix, c’est que vous ne pouvez absolument pas connaitre l’état du marché au moment où vous voulez revendre et donc il serait un peu surréaliste de parier sur une augmentation du prix du bien.

En vous concentrant sur la rentabilité immédiate, vous vous prémunissez contre plusieurs choses dont notamment le fait de devoir revendre votre bien si jamais vous n’avez plus les moyens de l’entretenir.

Pour trouver cette bonne affaire, pensez à prioriser un bien en mauvais état. Un bien délabré qui nécessite des travaux vous donnera du pouvoir de négociation pertinent au niveau du prix.

Mais quel que soit l’état du bien, il n’y a pas de secrets : il faut acheter à quelqu’un qui veut vraiment vendre. Trouvez un vendeur qui ne gagne pas d’argent avec son investissement, qui habite loin de son bien et qui doit se déplacer, qui est mal informé sur le marché et vous avez de bonnes chances d’acheter à un bon prix.

Vous pourrez, par exemple, négocier 15 % sur un projet à 200.000 € et ainsi gagner 30.000 € d’économie directe. Toutefois, ce n’est possible que si le vendeur est réellement motivé. Si le vendeur n’est pas motivé ou que vous êtes sur un marché en surchauffe, il vous faudra accepter le prix qu’il demande ou passer votre chemin.

Le prix d’achat est décisif et le loyer que vous pouvez en tirer également. Ne payez pas trop cher le bien et ne surestimez pas la valeur locative.

2. Définissez votre cible

Tout le monde sait que l’emplacement est l’un des facteurs clés d’un investissement réussi mais, sur le terrain, la réalité reprend souvent le dessus. En effet, l’emplacement du bien doit aussi être parfaitement choisi en fonction de la cible, c’est-à-dire du type de locataire que vous voulez atteindre. Si vous avez un appartement excentré et que vous envisagez de le louer à un public jeune, attention ! Ce n’est pas le type de bien adapté.

Lors d’un premier investissement et selon notre capacité d’emprunt, le choix se fait souvent entre un studio et un F2. Indépendamment de votre choix, vous devez être cohérent et faire preuve de bon sens. Ainsi, si vous ciblez les étudiants, les petites surfaces et les colocations sont traditionnellement réservées pour eux.

Dans l’exemple de notre studio/colocation pour étudiant, l’environnement du bien est déterminant. Si vous destinez ce studio à de jeunes travailleurs, les critères sont différents. Sachez qui vous visez.

En fonction de la population cible, il y a des avantages et des inconvénients connus. Par exemple, l’étudiant reste peu longtemps et nécessite régulièrement la recherche de remplaçant mais bénéficie de la caution parentale.

Tout cela étant posé, gardez toujours à l’esprit que l’emplacement ne doit pas se choisir en dépit d’une faible attractivité.

3. Faites vos recherches, visitez beaucoup et faites peu de propositions

La sagesse dicte qu’il faut visiter un grand nombre de biens pour effectuer un achat. Visitez autant de biens qui semblent correspondre à ce que vous recherchez.

La méthode de recherche peut être déroutante car les supports sont très nombreux : internet, journaux, agents immobiliers…

Aujourd’hui, avec internet, il est possible de faire le point facilement sur l’attractivité d’une ville ou d’un quartier. Il est tout aussi possible de faire le point sur les tendances en demandant l’avis des personnes qui connaissent le quartier. En d’autres termes, il s’agit de mener votre propre petite enquête, surtout si vous ne connaissez pas le coin où vous voulez investir.

Niveau 1 : internet

Attractivité de la ville ou du quartier bonne ? Les facteurs qui attirent les gens sont simples : travail, écoles et réputation. S’il y a beaucoup d’emplois, la ville attire des habitants. Si elle possède une bonne réputation, c’est encore mieux. Les villes universitaires sont également prisées par les étudiants.

D’autres éléments sont intéressants : casinos, aéroports, évènements nationaux et bâtiments administratifs.

Offre de biens limitée ? S’il y a trop de biens, vous courez à la catastrophe. Actuellement de nombreuses villes de tailles moyennes sont surchargées en De Robien à cause de la négligence des promoteurs et des investisseurs.

Qualité des infrastructures satisfaisantes ? La ville ou le quartier est-il correctement géré ? Les investissements sont-ils effectués en temps et en heure ?

Activité économique en progression ? Assez délicat en ce moment mais il reste un indicateur important pour votre choix. La diversité de ce point de vue est importante. Évitez les villes qui ne dépendent que d’un seul gros employeur.

Niveau 2 : personnes et tendances

Rencontrez, discutez et vérifiez vos trouvailles auprès des personnes du coin. Vos conclusions sont-elles validées ?

Pourriez-vous définir la tendance et imaginer comment sera le quartier dans 10 ans ?

Y’a-t-il des constructions ou des changements susceptibles d’influencer le marché ? (demande locative, valeur du bien)

Niveau 3 : environnement immédiat

Commerces, écoles et transports sont les 3 points clés. L’environnement immédiat détermine l’attractivité d’un bien pour un locataire. Il est prêt à concéder des choses sur le bâtiment ou le quartier mais il doit avoir à proximité les éléments dont il a besoin. L’environnement n’est pas modifiable.

Il n’y a jamais un seul marché, même dans un quartier. Parfois quelques rues suffisent pour se retrouver dans un environnement très différent. Sachez différencier les sous-marchés.

Nombre de biens à visiter

Le nombre de biens à visiter peut être limité par la configuration des lieux mais le principe de base est simple : plus vous visitez, plus vous aurez de chances de trouver un bien intéressant. Il peut s’agir de visiter 40 ou 50 appartements sans aucun problème. Cela prend du temps mais c’est le prix à payer pour trouver le diamant dans la mine.

La visite des biens ne doit démarrer qu’après avoir fait vos recherches et défini vos objectifs car cela vous permet en quelques instants de prendre une décision. Faites beaucoup de visites et peu de propositions.

Idéalement vous achetez votre bien à quelqu’un qui ne l’a pas encore mis en vente. Vous voulez éviter d’être en concurrence avec l’ensemble des investisseurs.

4. Achetez à côté de chez vous

Ce critère est simple mais j’en fais un point à part entière. Lorsque c’est possible, il faut toujours privilégier d’acheter près de chez soi. L’alternative est d’acheter dans un endroit qu’on connait bien : par exemple, la ville d’où l’on vient, une ville où l’on a vécu, une ville où l’on est souvent allé en vacances ou pour rendre visite à des proches, etc.

La proximité est nécessaire pour 2 raisons :

  • savoir réellement où vous achetez,
  • pouvoir intervenir en cas de problème.

En effet, bien connaître l’endroit où l’on achète donne une vision plus précise du quartier, ce qui minimise les risques de se tromper. Vous ne le connaissez pas seulement d’un point de vue intellectuel, mais aussi d’un point de vue ressenti, parce que vous y avez vécu.

Si vous gérez vous-même le bien, il est d’autant plus préférable d’être proche. Il existe bien entendu de nombreux exemples où la gestion à distance se passe bien. Mais ce que je souhaite éviter, c’est de devoir me rendre en urgence une ou 2 fois pour régler un petit problème qui nécessite ma présence et que cela me décourage.

5. Créez votre équipe qui comprend comment investir dans l’immobilier locatif

Un agent immobilier, un notaire et un comptable sont 3 membres de votre équipe que vous devez sélectionner avec précaution. Trouver un bon artisan est aussi capital.

Si vous souhaitez vraiment être sérieux dans ce domaine, vous allez être amené à créer une équipe.

Vous devez considérer que les premiers investissements sont un processus d’apprentissage. Au départ, quand vous débutez sans cette équipe, vous serez seul et chercherez à créer des contacts. C’est normal que tout soit assez difficile. Mais une fois que votre équipe sera en place, les choses seront plus simples.

Ce sont des gens que vous allez apprendre à connaître.  Certains deviendront même vos amis ou des proches. Aussi, chaque fois que vous allez faire un projet, ce sera comme si vous appeliez une bande d’amis.

D’autres membres peuvent être : des architectes, des assureurs, des banquiers et des géomètres.

Si vous investissez avec un partenaire, regardez bien que vous :

  • êtes complémentaires,
  • pouvez débattre sainement d’une idée,
  • travaillez et récoltez les récompenses à part équitables,
  • avez les mêmes objectifs,
  • partagez les mêmes valeurs.

6. Débranchez votre côté instinctif

Il faut analyser les biens de manière rationnelle : prendre les chiffres, regarder les défauts réels et les prendre en compte.

Le meilleur moyen est d’établir une liste écrite (typiquement sous Excel) de critères. La liste de critères vous garantie que vous ne “tombez” pas amoureux d’un bien et que vous comparez correctement les différents biens.

Souvent, quand on tombe amoureux d’un bien, d’un quartier ou d’une ville, on peut être aveuglé et ne plus voir les défauts réels. Pourtant, ceux-ci peuvent être pénalisants. Il y a des points auxquels on peut s’attacher bien qu’ils n’apportent rien d’un point de vue investissement locatif. Et inversement, il peut y avoir des défauts rédhibitoires dont on ne va même pas se rendre compte. Il est indispensable de voir le bien tel qu’il est et surtout tel qu’un locataire potentiel le verra.

Vous trouverez ici une liste détaillée des vérifications à effectuer avant un investissement locatif.

Analysez le bien sous tous les angles. Les éléments à regarder sont nombreux mais ce n’est pas pour autant qu’il faut éviter de les contrôler. Si vous trouvez un problème, ce n’est peut-être pas une raison pour annuler l’achat mais pour négocier le prix en conséquence. Dans ce cas, rien ne vaux un devis établi par un professionnel sérieux pour effectuer la réparation.

D’une manière générale, un locataire sera moins exigeant qu’un acheteur. C’est un point à ne pas oublier.

7. Faites vos calculs de rentabilité

Calculez la rentabilité de votre investissement et le cashflow qu’il va vous rapporter. En dessous de 10 % brut ou 6 % net net (c’est-à-dire après impôts), l’investissement est discutable. À moins que vous ne puissiez énormément optimiser les choses, ce n’est probablement pas intéressant.

Vous ne devez pas avoir de surprises. Il est donc important de faire le calcul de la rentabilité de votre investissement en vous basant sur tous les chiffres.

Le prix demandé par le vendeur n’a aucun fondement. Il se base bien souvent sur ses espérances ou sur une estimation elle-même basée sur des données discutables.

C’est à vous de calculer le prix que vous pouvez donner en fonction du rendement que vous voulez obtenir. Pour cela, vous devez obtenir le prix du loyer et être certain que c’est le véritable loyer. Faites confiance mais vérifiez.

Bien souvent, les biens seront surévalués mais ce n’est pas pour autant qu’il faut conclure que vous faites fausse route. Vous achetez un revenu financier, pas de la pierre. Si le revenu n’est pas bon, votre investissement est raté.

Cependant, deux autres éléments peuvent jouer en votre faveur : le loyer potentiel et le loyer futur.

Le loyer potentiel correspond au loyer que pourrait obtenir le propriétaire actuel en faisant quelques changements simples. Ce sont ces mêmes changements que vous allez pouvoir faire immédiatement pour relever le loyer.

L’autre point, le loyer futur, correspond à la progression supposée du loyer basée sur le bien, son environnement et le plafond d’augmentation encadré par la loi.

Les frais d’entretien ne doivent pas être sous-estimés Plus le bâtiment vieillit, plus l’entretien coûte cher est une règle générale que vous pouvez suivre.

Pensez également à bien choisir votre mode d’exploitation pour que votre investissement soit rentable. Qu’il s’agisse d’une colocation, d’une location courte durée ou à l’année, votre investissement doit vous offrir de la rentabilité et du cashflow dès le départ. Un investissement locatif réussi doit vous rapporter de l’argent tous les mois après impôt, peu importe la somme qu’il vous rapporte. Après un peu de travail et de gestion de votre part, votre patrimoine devrait pouvoir se payer tout seul. Le mode d’exploitation choisi vous permet de mettre en place le process pour réussir la gestion de votre investissement.

8. Financez votre investissement en n’oubliant pas que vous cherchez à investir dans l’immobilier locatif

La recherche d’un financement peut être longue mais pour éviter de perdre une opportunité, il est bon de vérifier votre capacité d’emprunt avant de faire une offre tout comme vous l’auriez fait pour acheter votre propre logement.

Connaître votre capacité d’emprunt vous permettra d’être plus en confiance, notamment si c’est le premier bien immobilier que vous achetez. En amont de la recherche de bien, établissez une relation avec votre banque. Votre objectif est de connaître au préalable votre capacité d’emprunt.

Notez que ce n’est pas un montant gravé dans le marbre. Lorsque vous partirez en recherche réelle de financement, vous constaterez peut-être que la banque sera disposée à vous prêter davantage ou moins.

Toutefois, faire estimer votre capacité d’emprunt vous rassurera sur ce que vous pouvez en principe obtenir. Cela vous permettra de vous lancer sereinement et de mieux négocier le prix d’achat.

Une fois le bien trouvé, vous pourrez vous mettre en recherche de financement et faire jouer la concurrence entre les banques pour négocier les conditions.

9. N’hésitez pas à faire ce qu’il faut, restez informé

Acheter un bien immobilier implique des dépenses et c’est tout à fait normal. Ne vous dites pas que l’économie se fait sur chaque poste. D’ailleurs, ce que grappille le débutant lors d’un premier investissement, il le perd généralement plus tard à son grand regret comme une prophétie auto-réalisatrice : on ne peut pas gagner avec l’immobilier.

À l’inverse, l’investisseur professionnel n’hésite pas à faire ce qu’il faut, qu’il s’agisse de marketing pour louer le bien ou d’avocat pour étudier un problème épineux avant l’achat. Il y a des domaines où il ne faut pas faire de petites économies. Toute l’étude avant l’achat d’un bien est critique.

Vous n’allez pas non plus faire l’économie sur l’assurance –voire même sur une assurance loyer impayée au départ pour vous rassurer. D’ailleurs, c’est toujours une bonne approche d’assurer vos loyers surtout si c’est important dans votre budget.

Il faut vraiment adapter le projet à votre situation, et ne pas lésiner sur les dépenses importantes. Par exemple, si vous faites de la location courte durée, vous n’allez pas lésiner sur la qualité des meubles. Vous n’allez pas non plus lésiner sur le fait d’engager un photographe professionnel pour faire de belles photos. Certes, aujourd’hui la plupart des investisseurs professionnels font appel à des photographes pour apporter une plue-value visuelle à leurs annonces. Cela ne sera donc pas suffisant pour vous démarquer, mais cela vous permettra déjà de jouer dans la même cour que tout le monde et de vous démarquer sur d’autres points.

Et surtout, réussir un premier investissement locatif, c’est être en mesure d’apporter de la valeur à votre bien. Agrandir, rénover, isoler ou aménager, il existe une multitude de techniques qui vous permettent de réussir un effet coup de cœur auprès des locataires. Le « Home Staging » et la division immobilière figurent parmi les méthodes qui vous permettent de louer facilement et plus cher. Ces techniques vont ainsi optimiser le rendement de votre investissement, comme la mise en annonce de votre bien.

Sur un autre aspect, toute l’actualité peut vous intéresser pour suivre la valeur que possède votre bien : ainsi, criminalité et investissement dans les infrastructures sont 2 éléments importants.

10. Trouvez de bons gestionnaires

Quand on n’a pas encore investi, on se focalise plus sur la recherche du meilleur bien, la fiscalité, les travaux et tout ce qu’il y a avant. Mais les 3 ou 6 premiers mois ne représentent pas la vraie vie du projet immobilier. Ce sont plutôt les années après qui font la vie du projet immobilier.

En ce sens, la gestion est un point critique. Si vous avez bien acheté, la gestion peut malgré tout ruiner votre achat et votre cashflow. Il faut donc trouver les bons gestionnaires.

Même si vous ne prévoyez pas à priori de confier le bien à un gestionnaire, prévoyez une marge dans vos calculs pour cette éventualité. En effet, il est possible que vous envisagiez de vous occuper de la gestion de votre bien au départ. Vous le ferez peut-être pendant plusieurs mois ou plusieurs années. Mais il se peut aussi qu’un jour vous vouliez passer à autre chose et déléguer la gestion pour vous libérer du temps.

Prévoyez donc cette marge dans vos calculs et, lorsque le temps viendra, sélectionnez avec minutie le gestionnaire. Car le côté opérationnel et exploitation est la clé du succès long terme d’un investissement locatif.

Soyez patient.

Soyez renseigné.

————-

Retrouvez mes formations ici :

Je réussis mon investissement locatif
Portefeuille liberté financiere
I M M O B I L I E R :
Et si d’ici 3 mois vous aviez un appartement rentable ? Tout est ici. J'ai acquis 40 biens immobiliers rentables via cette méthode.
B O U R S E :
Encaissez des dividendes et faites enfin travailler dur votre argent. Pour en savoir plus, c'est par ici. J'encaisse 1 500 € de dividendes en moyenne chaque mois avec cette approche.
Retrouvez-moi sur Instagram et mes conseils en vidéo sur YouTube.
Instagram   Youtube