506,35 € de cashflow avec un seul appartement en colocation

Comment créer du cashflow avec un seul appartement en colocation?

« Je Réussis Mon Premier Investissement Locatif » est notre formation en ligne phare pour apprendre à générer des revenus alternatifs et passifs avec l’immobilier. Il s’agit de vous accompagner pas à pas dans la réalisation de votre premier investissement locatif (le plus important de tous !).

Cette formation  a  pour  but  de  vous  faire  comprendre  absolument  tout  sur l’investissement  immobilier  et savoir  identifier  une  bonne affaire, calculer  la rentabilité et vous entourer de partenaires compétents.

De la même façon qu’il faut apprendre à conduire pour être un bon conducteur, il faut apprendre à investir pour réussir ses investissements. « Je réussis mon premier investissement locatif », c’est le code de la route de l’immobilier !

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La colocation de Karine à St Nazaire

Karine est membre de la formation “Je Réussis Mon Premier Investissement Locatif”. Elle possède un appartement T3 en copropriété à St Nazaire qu’elle loue en colocation à trois étudiants.

Son investissement est intéressant puisque Karine a fixé des objectifs dès le départ. Elle a voulu investir dans un appartement T3 qui pourrait se transformer en T4 et être loué en colocation à des étudiants. En même temps, elle voulait trouver un bien qui pourrait se trouver à proximité des commodités et lui servir de résidence principale quand elle serait à la retraite.

Après quelques visites, elle a trouvé un appartement des années 60 dans une copropriété familiale. Karine a rénové l’appartement avant de la louer à des étudiants.

Cet investissement lui rapporte aujourd’hui 1 020 euros de loyer tous les mois avec un cashflow mensuel de 506,35 €.

Bravo à Karine qui a fait mieux que moi sur le premier projet test réalisé ici.

Il est donc possible de créer du cashflow avec un seul appartement en colocation.

Voici comment Karine a pu concrétiser son projet et réaliser son premier investissement locatif dans une colocation.

Comment tu t’y es pris pour trouver ce bien ?

J’ai d’abord identifié ce que je souhaitais faire dans l’absolu (une colocation étudiante) et la ville où je souhaitais investir, puis j’ai commencé à guetter les annonces. J’ai trouvé le bien sur le bon coin finalement.

C’est quoi comme appartement ? (Emplacement, superficie…)

C’était un T3 de 55 m² situé à St Nazaire, pas dans l’hyper centre mais proche des commerces et transports ; proche du front de mer également. Je voulais en faire un T4 pour booster la rentabilité donc j’ai spécifiquement cherché un bien qui pourrait s’y prêter si ça n’était pas déjà un T4.

Et la copropriété, comment est-elle ?

C’est une petite copro « familiale » mais gérée par un syndic.

C’était dur de le trouver ?

Je cherchais spécifiquement un bien avec travaux et situé proche des transports. Donc ça a pris quelques mois avant de trouver « le bon ».

L’as-tu négocié ? Si oui de combien ?

Alors quand j’ai vu l’annonce, il était à 80 000 euros et la vendeuse l’a baissé à 75 000 au moment où j’ai contacté l’agence pour visiter.

Si je n’avais pas fait la formation avec Michael, je n’aurais sans doute pas essayé de le négocier car il était déjà au-dessous du prix du marché, mais là, j’ai tenté le coup et je l’ai eu à 69 000 euros, soit 6000 de moins que le prix demandé qui avait déjà été abaissé.

Le calculateur inclus dans la formation m’a été très utile pour cela d’ailleurs notamment pour éliminer d’autres appartements qui n’étaient pas assez rentables.

Dans quel état était l’appartement ?

Bien dans son jus des années 60… tout à refaire !

Pourquoi l’as-tu choisi ?

Je cherchais un bien qui se prête à une colocation étudiante, donc qu’on puisse en faire un T4, qu’il soit dans un quartier proche de tout, commerces, lieux culturels et des transports pour la fac ou les lieux de formation.

Après j’ai dans l’idée de l’occuper moi-même quand je serai en retraite si je n’ai pas réalisé autre chose, c’est pourquoi j’ai choisi celui-ci car il est au 1^er étage. J’avais visité celui du 3^e étage qui était aussi à vendre mais je me suis dit que dans 20 ans j’aurais peut-être du mal à grimper 3 étages à pied.

Donc dans cette optique-là, celui que j’ai pris était parfait. Il était à rénover ce qui était un avantage à mes yeux pour créer un déficit foncier et surtout n’avoir aucune mauvaise surprise à court ou moyen terme.

Là je sais exactement ce qui a été fait et par qui, avec une garantie décennale qui court à compter d’aujourd’hui. Je sais que je n’aurai pas de mauvaise surprise de tuyau qui perce ou autre.

As-tu hésité ?

Oui un peu au moment de me lancer, j’avais peur de me tromper, d’avoir mal évalué les paramètres mais la motivation était plus forte que la peur.

Qu’est-ce qui a fait que tu t’es lancé ?

La peur aussi ! 🙂 mais celle de l’avenir. En fait j’ai vécu ce que vivent beaucoup de femmes dans cette société à savoir un divorce qui m’a jetée dans la précarité puisque j’avais (NOUS avions) fait durant notre mariage des choix (temps partiel, congé parental, suivi de conjoint muté dans une région où j’ai mis 7 ans à retrouver un poste payé moitié moins qu’à Paris – mon métier est rare, il y a peu de postes) des choix qui ont fortement impacté ma carrière mais qu’en prime, mon ex-mari a, lors de la vente de notre maison, fait main basse sur la moitié de deux héritages et d’une donation que j’avais reçus durant notre mariage.

Bref, lors du partage de la vente de notre maison, amputé de 40 000 euros qui auraient dû me revenir et ont finalement atterri sur ses comptes, j’ai réalisé qu’il fallait que je me bouge pour assurer mon avenir et éviter une retraite misérable.

J’avais par ailleurs des charges supérieures à mes revenus parce que je suis maman-solo de 4 enfants et outre deux enfants étudiants (avec les coûts que ça implique) j’ai aussi un petit dernier qui a 5 ans et occasionne pas mal de frais de garde. Ce n’était pas tenable sur le long terme puisque malgré une gestion rigoureuse de mes comptes, j’étais chaque mois obligée de piocher dans la cagnotte qui me restait de la vente de cette maison.

Je me suis “réveillée”, il y a 4 ans, quand j’ai réalisé que certes j’étais ce qu’on appelle une “travailleuse pauvre”. Outre le fait de travailler à temps plein et d’avoir des temps de trajets énormes pour un salaire indexé sur la catégorie C de la fonction publique territoriale (sans la sécurité de l’emploi, je suis contractuelle) mais que surtout j’allais littéralement crever de faim le jour où je serais en retraite.

Parmi les options possibles, je savais que l’investissement immobilier s’il était bien mené pouvait être une porte de sortie. Dans ma vie, j’avais déjà acheté, rénové et revendu 3 maisons et pour les deux premières, c’était deux opérations dignes d’un investisseur, simplement nous n’avions pas le mindset à l’époque.

Mais je savais que si c’était bien mené et bien pensé, un tel projet pouvait m’assurer un revenu de complément et me constituer du patrimoine de façon passive. J’avais juste besoin de connaissance et d’apprendre à le faire correctement en anticipant tous les paramètres qui pouvaient l’être.

Donc l’année dernière j’ai commencé à me former d’abord en regardant des vidéos, les chaines d’investisseurs, et en lisant des livres. Ensuite j’ai acheté ta formation avec l’objectif de passer à l’action, puis quand je me suis sentie prête, je suis passée par-dessus la peur et je me suis jetée à l’eau.

Quels sont les chiffres complets de ton projet ? (prix d’achat, loyer, dépenses, rentabilité…)

Prix d’achat : 69 000 €

Coût des travaux y compris la prestation de l’architecte : 41 000 € (évalué à 37 500 donc petit dépassement imprévu)

Coût des meubles et équipement : 5 500 €

Charges de copro : 60 € par mois

Taxe foncière : 700 € par an

Mensualité de remboursement : 513.65 € assurance incluse

Loyers perçus : 400 € x 3 soit 1200 € mensuels qui se divisent en : 1020 € de loyer et 180 (60 x 3) € de charges car je fais une colocation all-inclusive.

Au niveau dépenses, je paie l’électricité, l’eau et l’abonnement internet cela entre dans le forfait de 180 euros perçu chaque mois pour les charges.

Qu’as-tu demandé comme financement ? (Frais de notaire, travaux ?)

J’ai mis un apport de 15 000 euros car je tenais à avoir des mensualités plus basses qu’en financement total, mais j’ai obtenu un différé d’amortissement de 36 mois qui va me permettre de reconstituer mon apport.

Tout le reste a été financé par la banque, achat, frais de notaire et travaux à hauteur de 38 000 euros (j’ai eu un dépassement de 3500 euros de travaux que j’ai financé personnellement).

Je n’ai pas demandé le financement des meubles car la banque souhaitait des devis alors même que je ne savais pas encore comment je meublerais aussi seuls le mobilier de la salle d’eau et la cuisine intégrée ont été financés par la banque.

Comment s’est passé la recherche du financement ? (Courtier, en direct…)

En direct. J’ai démarché ma banque et une autre banque. J’avais un accord de principe auprès de ma banque mais ils ont été tellement longs à traiter le dossier que j’avais déjà reçu l’offre de prêt de l’autre banque et les 11 jours de délai de réflexion étaient presque écoulés sans réponse de ma banque. Donc je leur ai dit que sans réponse, je considérais que c’était négatif et que j’acceptais l’offre de l’autre banque.

Combien de temps ça t’as pris ?

J’ai commencé à visiter des biens en juin 2017, j’ai trouvé l’appartement en octobre, l’offre a été faite en novembre, l’achat a été signé mi-mars 2018.
Les travaux de rénovation totale ont duré de fin mars à fin juillet 2018. J’ai loué fin août, le temps de finaliser l’ameublement et la déco.

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C’était dur de trouver un financement ?

C’est ce qui me semblait le plus compliqué avant de me lancer, je me faisais une montagne de convaincre une banque de me prêter beaucoup d’argent alors même que :

1. je suis maman-solo avec 4 enfants à charge,
2. avec un salaire indexé sur la catégorie C de la fonction publique territoriale,
3. que j’ai un passif cancéreux,
4. pour autre chose que l’achat d’une RP.

Mais finalement « c’est passé crème » comme diraient mes z’ados. Le financement n’a posé aucun problème. Déjà concernant mon état de santé, comme mon cancer datait de 15 ans je bénéficiais du droit à l’oubli prévu par la convention AERAS.

Et par ailleurs la banque à qui je me suis adressée avait un conseiller spécialisé dans les financements immobiliers. La première chose qu’il m’a dite c’était « Vous voulez mettre un apport ? Mais il ne faut pas mettre d’apport pour un investissement locatif ! » Donc cela m’a montré qu’il connaissait son sujet :-).

Ensuite, j’avais un dossier qui tenait la route, grâce à l’aide d’Innocent (un membre de l’Académie Esprit Riche) que j’avais contacté suite à la diffusion d’une de tes vidéos.

Il m’a épaulée et m’a aidée à faire ressortir des chiffres qui montraient que l’opération était auto-financée, voire rentable. Donc pour le conseiller financier c’était bon. Et par ailleurs j’avais en épargne 6 mois de mensualités ce qui le rassurait sur une éventuelle vacance locative. Cela a suffi à consolider mon dossier d’autant que j’ai été convaincante lors de l’entretien.

As-tu eu de bonnes surprises sur ce projet ?

Oui, la copropriété avait voté précédemment de faire procéder à l’isolation des caves et du local à vélo. Ce local se trouve directement en-dessous d’une partie de l’appartement, ce qui fait que le sol de l’appartement a été isolé par-dessous et cela ne m’a coûté que ma quote-part de ces travaux d’isolation !

As-tu eu de mauvaises surprises sur ce projet ?

Pas vraiment de mauvaises surprises. L’appartement était à rénover intégralement aussi, je savais ce qui m’attendait. Après oui, il y avait une cloison porteuse que j’aurais bien aimé faire tomber et que j’ai dû contourner, ainsi qu’un conduit d’évacuation mal placé et que je ne pouvais pas enlever puisqu’il desservait l’immeuble, donc on a fait avec.

La mauvaise surprise aussi, c’est qu’il y avait des travaux que je n’avais pas prévus au départ et donc pas fait deviser et que j’ai dû ajouter comme par exemple l’installation d’une VMC qui était précédemment inexistante (et que l’électricien n’avait pas compté dans le devis de fait puisqu’il m’avait fait un devis identique à l’existant) ou encore le remplacement de la porte d’entrée que j’avais oublié de faire deviser auprès du menuisier.

Ca fait quoi d’avoir fait cet investissement avec le recul ?

Avec le recul, c’était passionnant et très formateur.

Qu’est-ce que tu as appris en réalisant ce projet ?

J’ai appris qu’il faut gérer soi-même et penser soi-même aux détails en amont parce que les prestataires (architecte, artisans) n’y penseront pas forcément. J’ai appris que j’étais crédible face à une banque. J’ai appris que je pouvais le faire ! Avec le recul, je me dis que c’était presque facile et j’ai envie de recommencer 🙂

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