La colocation de Vincent à Marseille : 1650 € de loyer tous les mois

Michael Ferrari Colocation, Comment investir dans l'immobilier, Etudes de cas 1 Commentaire seulement !

Comme de nombreux membres, Vincent n’en est pas à son premier investissement. Nous avions d’ailleurs fait une vidéo ensemble sur sa première opération ici. La dernière opération de Vincent est un appartement à Marseille qu’il loue en colocation à 4 étudiants.

Son opération est intéressante car Vincent a trouvé un bien où il pouvait diviser une pièce en deux afin de créer une quatrième chambre pour sa colocation. Aussi, il a investi loin de chez lui dans une ville qu’il ne connaissait pas et a ainsi dû créer tout un réseau pour l’aider.

Son investissement lui rapporte 1650 € de loyer tous les mois.

colocation

Voici comment Vincent a réalisé son investissement locatif dans une colocation.

Comment tu t’y es pris pour trouver ce bien ?

Habitant la région parisienne, j’ai fait appel à un chasseur immobilier sur Marseille.

Il m’a trouvé un appartement situé Boulevard National, quartier populaire en devenir, proche université, proche gare Saint Charles (5 min à pied) d’une superficie de 74 m2 carrez.

Initialement il était composé de 2 chambres, d’un séjour/salle à manger et d’une cuisine.

Après travaux nous avons réussi à créer 4 chambres (suppression du séjour rendue possible par l’environnement et la proximité des universités) + salle à manger et création d’une chambre « Suite » équipée d’un WC et d’une douche.

Et la copropriété, comment est-elle ?

Copropriété impeccable, bien entretenue, façade nickel. Rien à signaler.

C’était dur de le trouver ?

Non, à vrai dire, c’est une opportunité qui s’est présentée 1 mois après avoir mis en colocation notre 1er appartement. Mon chasseur immobilier m’a contacté en me disant « hey Vincent, j’ai une superbe occasion pour toi, idéale pour une colocation de 3 personnes »…. Après étude du marché on a réalisé la 4ème chambre 🙂

As-tu négocié ce projet de colocation ? Si oui de combien ?

Achat direct vendeur, pas de frais d’agence.

Je n’ai pas négocié directement le bien car il y a eu un concours de circonstances en ma faveur. Le vendeur était pressé (une succession suite à un décès…) et le prix annoncé était basé sur une surface carrez de 64 m2 (le vendeur été persuadé de cette surface) qui après passage du métreur a été réévaluée à 74 m2…(le compromis avait déjà été signé !)

Dans quel état était l’appartement ?

Un seul mot pour définir l’appartement, hormis le séjour, une RUINE.

Pourquoi l’as-tu choisi ?

L’appartement était sain, les fondations aussi, il y avait tout à refaire mais tant qu’il n’y a pas d’arrêté de péril… fort potentiel locatif, je connais bien le quartier ayant déjà un appartement à 150 mètres de celui-là…. Quartier populaire en devenir, et appartement proche de toutes commodités. Le risque locatif était maîtrisé et même absent, la seule crainte était de proposer un appartement sans séjour… décision que je ne regrette pas car en contrepartie les chambres sont toutes très bien équipées avec des TV indépendantes.

As-tu hésité ?

Oui mais pas sur l’appartement, uniquement sur le fait d’avoir le financement à peine après 1 mois d’activité sur notre premier appartement.

Qu’est-ce qui a fait que tu t’es lancé dans la colocation ?

Le risque était présent mais mesuré grâce aux différentes études de faisabilité et à l’environnement maîtrisé, j’ai aussi une relation de confiance avec mon équipe (chasseur, entrepreneur, décoratrice) qui m’a suivie dans mes décisions (personne ne croyait en la 4ème chambre, il a fallu insister « rires ») !

Quels sont les chiffres de ton projet de colocation ? (prix d’achat, loyer, dépenses, rentabilité…)

Frais d’achat 
Prix d’achat du logement70000 €
Frais notaire6700 €
Commission agent0 €
Travaux de réfection / décoratrice / chasseur / meubles57000 €
Garantie (Hypothèque, crédit logement…)2200 €
Total frais d’achat65900 €
Total investissement frais inclus135900 €
Prix au m² frais inclus1836 €
Rapport loyer / prix d’achat 
Rapport Loyer / Prix d’achat (> 200 = Ok) (entre 150 et 200 = Bon) (< 150 = Très Bon)43
Rapport Loyer / Prix d’achat frais inclus83
Rendement locatif brut 
RENDEMENT BRUT (frais d’achat inclus)14,44%

Extrait du calculateur fourni avec la formation

Qu’as-tu demandé comme financement ? (Frais de notaire, travaux ?)

Au départ je voulais un financement total et ne réaliser aucun apport.

Comment s’est passé la recherche du financement ? (Courtier, en direct…)

Difficile, je suis passé par un courtier qui n’a finalement pas réussi à avoir le financement. Après 3 mois j’ai finalement pris les devants et suis allé « taper » aux portes des banques personnellement.

Combien de temps ça t’a pris ?

Environ 5 mois.

C’était dur de trouver un financement ?

Les 3 mois avec le courtier ont été difficiles…. Puis ça s’est amélioré quand j’ai pris les choses en mains.

As-tu eu de bonnes surprises sur ce projet de colocation ?

Oui, l’idée de la 4ème chambre est arrivée pendant la première phase des travaux. Aussi, la revalorisation de la surface de 64 à 74 m2.

As-tu eu de mauvaises surprises sur ce projet ?

Oui, la banque qui m’a demandé 18000 € d’apport, soit toutes mes économies….(bouh) !

J’ai finalement rusé en allant faire un prêt consommation dans une autre banque sur 10 ans du montant de l’apport (le cashflow restait très intéressant même avec cette mensualité en plus)….. Je ferais mieux au prochain investissemen,  je vise vraiment 0 apport….je ne suis pas encore tombé sur le bon banquier.

Comment as-tu déterminé le montant des loyers ?

Pour fixer les loyers, j’ai réalisé une étude de marché pour être confronté :

  • au prix des chambres sur Marseille
  • l’état des chambres, les prestations fournies (rapport Qualité/prix)
  • les zones très demandées et moins demandées
  • le type de bien et la zone recherchée par les potentiels locataires (c’est un travail de fond, je me suis inscrit sur tous les groupes FB de colocation et d’étudiants sur Marseille et j’ai observé les demandes des membres…)

Quels sont les loyers attendus pour cette colocation ?

Sur mon premier appartement j’attendais 350 euros de loyer par chambre (estimation basse pour sécuriser mes calculs de renta…) j’ai finalement loué 380 euros par chambre pendant 1 année et au départ des colocataires après 1 an j’ai reloué 400 euros par chambre en moins de 3 semaines.

Je suis donc parti sur les mêmes tarifs sur le 2ème appartement sauf pour la chambre « suite » que je loue 450 euros…. Avec du recul, j’aurais pu la louer plus cher au vu des prestations incluses, au minimum 500 euros car cette chambre a été louée en 1 visite et a été très demandée par la suite…au départ du locataire je réajusterai ce prix.

Soit un total de 1 650 € de loyers par mois !

Ils sont loués ?

Les 4 chambres ont été louées en moins de 4 semaines entre la publication des annonces et l’entrée des 4 colocataires (la période de mise en location a été propice, Août, rentrée scolaire début septembre).

Ça fait quoi d’avoir fait cet investissement avec le recul ?

Génial, j’ai hâte de faire le prochain, c’est devenu une addiction.

 

AVANT

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APRÈS

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