Investir dans l’immobilier locatif : 10 conseils pour réussir
L’immobilier entame sa chute. Les prix baissent de manière visible dans l’ensemble des régions et les principaux acteurs sont inquiets. Les méthodes de calcul des prix ont été mise en doute par le directeur de la fédération national des agents immobilier ce qui lui a valu la porte.
Si l’immobilier était un jeu de chaises musicales, la musique va bientôt s’arrêter et il faudra être prêt pour investir.
L’immobilier est un sujet qui me passionne et que j’étudie. Voici les conseils et les règles que j’ai réunie et que je vais suivre.
Note : Cet article vous permet de gagner un exemplaire du livre d’Elise Franck « Comment je suis devenu rentière en 4 ans« . Bravo aux gagnants!
6 mythes dans l’immobilier locatif
Il faut être riche pour pouvoir investir : s’il faut avoir des revenus et ne pas être endetté, nul besoin d’être riche pour pouvoir emprunter. Le « truc » c’est que vous ne pourrez certainement pas acheter votre maison et investir dans du locatif à cause de votre limitation au niveau de votre capacité d’endettement. Faites un choix.
Démarrer petit, les gros investissements sont trop risqués : l’expérience montre qu’il est parfois plus facile d’emprunter beaucoup que d’emprunter peu. J’ai des histoires concrètes de personnes ayant démarré avec de gros investissements en ayant peu de ressources. Le secret ? Lorsque vous empruntez pour acheter un appartement, la banque compte sur vos revenus. Lorsque vous achetez un immeuble, le bien devient la garantie. Je ne dis pas que c’est simple mais cela existe. Le risque sur un immeuble est aussi limité car vos revenus locatifs auront toujours plus de résistance si vous avez 10 appartements que si vous n’en louez qu’un seul.
On peut devenir riche en achetant et en vendant des biens sans apport : je ne recommanderais pas ce type d’approche. C’est risqué et ne permet que des gains en capitaux au lieu de générer des revenus réguliers.
Il faut connaitre des gens pour réussir : les choses se font souvent dans l’autre sens. Démarrez, montrez-vous intéressé et vous ferez la connaissance des gens dont vous avez besoin.
Il faut être sûr de soir et ne pas avoir peur de faire une erreur : trouvez-moi quelqu’un qui investi sans avoir peur et je vous montrerai quelqu’un d’inconscient. Chaque nouvel investissement est un risque et une remise en cause de votre stabilité. C’est normal et cela fait parti du jeu. Vous aurez des problèmes mais ce qui compte c’est la manière dont vous allez les traiter. Ce qui compte, c’est tout ce que vous allez faire pour éviter qu’un problème se transforme en catastrophe.
Les locataires sont des gros dégueulassent qui cassent tout et détruisent tout ce qu’ils louent. Ils attendent tous la trêve hivernale pour arrêter de payer le loyer : j’en connais quelques uns de sérieux. Je suppose que ce sont pas les seuls.
10 Conseils à suivre
Quel est votre objectif avec cet investissement ? Un objectif n’est valable que s’il est écrit, communiqué et s’il encadre toutes vos décisions. Si ce n’est pas le cas, vous n’avez que des souhaits et je ne prends pas beaucoup de risque en disant qu’ils resteront des souhaits.
Un objectif est quelque chose que vous voulez absolument accomplir.
Le processus d’investissement locatif est simple : chercher un bien, financer l’investissement, gérer le bien et recommencer.
En complément, vous serez peut-être intéressé par les 5 règles d’or d’un investissement immobilier.
1. Trouvez un vendeur motivé
L’une des règles de base est de bien acheter. Pour bien acheter, il n’y a pas de secrets, il faut acheter à quelqu’un qui veut vraiment vendre. La règle n°1 de l’investissement locatif est simple : vous faites votre bénéfice dès l’achat, pas à la revente. Si ce n’est pas le cas, ça n’en vaut pas la peine.
Si vous achetez trop cher, une gestion parfaite ne pourra souvent pas rétablir la rentabilité de votre investissement. L’une des raisons pour lesquelles je vous recommande d’acheter au bon prix, c’est que vous ne pouvez absolument pas connaitre l’état du marché au moment où vous voulez revendre et donc il serait un peu surréaliste de parier sur une augmentation du prix du bien.
En vous concentrant sur la rentabilité immédiate, vous vous prémunissez contre plusieurs choses dont notamment le fait de devoir revendre votre bien si jamais vous n’avez plus les moyens de l’entretenir.
Trouvez un vendeur qui ne gagne pas d’argent avec son investissement, qui habite loin de son bien et qui doit se déplacer, qui est mal informé sur le marché et vous avez de bonnes chances d’acheter à un bon prix.
Le prix d’achat est décisif et le loyer que vous pouvez en tirer également. Ne payez pas trop cher le bien et ne surestimez pas la valeur locative.
2. Définissez votre cible
Lors d’un premier investissement et selon notre capacité d’emprunt, le choix se fait souvent entre un studio et un F2. Indépendamment de votre choix, vous devez être cohérent et faire preuve de bon sens. Si vous ciblez les étudiants, les petites surfaces sont traditionnellement réservées pour eux.
La conséquence c’est que l’emplacement devra être choisi en fonction de la cible. Tout le monde sait que l’emplacement est l’un des facteurs clés d’un investissement réussi mais sur le terrain la réalité reprend souvent le dessus.
Aussi dans l’exemple de notre studio pour étudiant, l’environnement du bien est déterminant. Si vous destinez ce studio à de jeunes travailleurs, les critères sont différents. Sachez qui vous visez. En fonction de la population, il y a des avantages et des inconvénients connus comme par exemple le fait que l’étudiant reste peu longtemps et nécessite régulièrement la recherche de remplaçant mais bénéficie de la caution parentale.
L’emplacement ne doit pas se choisir en dépit d’une faible attractivité.
3. Faites vos recherches, visitez beaucoup et faites peu de propositions
La sagesse dicte qu’il faut visiter un grand nombre de biens pour effectuer un achat. La méthode de recherche peut être déroutante car les supports sont très nombreux : internet, journaux, agents immobiliers…
Niveau 1 : internet
Attractivité de la ville ou du quartier bonne ? Les facteurs qui attirent les gens sont simples : travail, écoles et réputation. S’il y a beaucoup d’emplois, la ville attire des habitants. Si elle possède une bonne réputation, c’est encore mieux. Les villes universitaires sont également prisées par les étudiants.
D’autres éléments sont intéressants : casinos, aéroports, évènements nationaux et bâtiments administratifs.
Offre de biens limitée ? S’il y a trop de biens, vous courez à la catastrophe. Actuellement de nombreuses villes de tailles moyennes sont surchargées en De Robien à cause de la négligence des promoteurs et des investisseurs.
Qualité des infrastructures satisfaisantes ? La ville ou le quartier est-il correctement géré ? Les investissements sont-ils effectués en temps et en heure ?
Activité économique en progression ? Assez délicat en ce moment mais il reste un indicateur important pour votre choix. La diversité de ce point de vue est importante. Évitez les villes qui ne dépendent que d’un seul gros employeur.
Niveau 2 : personnes et tendances
Rencontrez, discutez et vérifiez vos trouvailles auprès des personnes du coin. Vous conclusions sont-elles validées ?
Pourriez-vous définir la tendance et imaginer comment sera le quartier dans 10 ans ?
Y’a-t-il des constructions ou des changements susceptibles d’influencer le marché ? (demande locative, valeur du bien)
Niveau 3 : environnement immédiat
Commerces, écoles et transports sont les 3 points clés. L’environnement immédiat détermine l’attractivité d’un bien pour un locataire. Il est prêt à concéder des choses sur le bâtiment ou le quartier mais il doit avoir à proximité les éléments dont il a besoin. L’environnement n’est pas modifiable.
Il n’y a jamais un seul marché, même dans un quartier. Parfois quelques rues suffisent pour se retrouver dans un environnement très différent. Sachez différencier les sous-marchés.
Nombre de biens à visiter
Le nombre de biens à visiter peut être limité par la configuration des lieux mais le principe de base est simple : plus vous visitez, plus vous aurez de chances de trouver un bien intéressant. Il peut s’agir de visiter 40 ou 50 appartements sans aucun problème. Cela prend du temps mais c’est le prix à payer pour trouver le diamant dans la mine.
La visite des biens ne doit démarrer qu’après avoir fait vos recherches et définis vos objectifs car cela vous permet en quelques instants de prendre une décision.
Idéalement vous achetez votre bien à quelqu’un qui ne l’a pas encore mis en vente. Vous voulez éviter d’être en concurrence avec l’ensemble des investisseurs.
4. Achetez à côté de chez vous
Ce critère est simple mais j’en fais un point à part entière. Toujours toujours acheter près de chez soi. L’alternative est d’acheter dans un endroit qu’on connait bien (par exemple la ville d’où l’on vient). La proximité est nécessaire pour 2 raisons :
- savoir réellement où vous achetez,
- pouvoir intervenir en cas de problème.
Si vous gérez vous même le bien, il est d’autant plus préférable d’être proche.
Il existe bien entendu de nombreux exemples où la gestion à distance se passe bien. Ce que je souhaite éviter c’est de devoir me rendre en urgence une ou 2 fois pour régler un petit problème qui nécessite ma présence et que cela me décourage.
5. Créez votre équipe
Vous devez considérer que les premiers investissements sont un processus d’apprentissage. Un agent immobilier, un notaire et un comptable sont 3 membres de votre équipe que vous devez sélectionner avec précaution. Parfois trouver un bon artisan est aussi nécessaire.
D’autres membres peuvent être : architectes, assureurs, banquiers et géomètres.
Si vous souhaitez vraiment être sérieux dans ce domaine, vous allez être amené à devoir créer une équipe.
Si vous investissez avec un partenaire regardez bien que vous :
- êtes complémentaires,
- pouvez débattre sainement d’une idée,
- travaillez et récoltez les récompenses à part équitables,
- avez les mêmes objectifs,
- partagez les mêmes valeurs.
6. Débranchez votre côté instinctif
Il faut analyser les biens de manière rationnelle. Le meilleur moyen est d’établir une liste écrite (typiquement sous Excel) de critères. La liste de critères vous garantie que vous ne « tombez » pas amoureux d’un bien et que vous comparez correctement les différents biens.
Analysez le bien sous tous les angles. Les éléments à regarder sont nombreux mais ce n’est pas pour autant qu’il faut éviter de les contrôler. Si vous trouvez un problème, ce n’est peut-être pas une raison pour annuler l’achat mais pour négocier le prix en conséquence. Dans ce cas, rien ne vaux un devis établit par un professionnel sérieux pour effectuer la réparation.
Vous trouverez ici une liste plus complète des vérifications à effectuer avant un investissement locatif.
D’une manière générale, un locataire sera moins exigeant qu’un acheteur. C’est un point à ne pas oublier.
7. Faites vos calculs de rentabilité
Calculez la rentabilité de votre investissement. En dessous de 6 % net net (après impôts), l’investissement est discutable. Vous ne devez pas avoir de surprises.
Le prix demandé par le vendeur n’a aucun fondement. Il se base bien souvent sur ses espérances ou sur une estimation elle même basée sur des données discutables.
C’est à vous de calculer le prix que vous pouvez donner en fonction du rendement que vous voulez obtenir. Pour cela vous devez obtenir le prix du loyer et être certain que c’est le véritable loyer. Faites confiance mais vérifiez.
Bien souvent, les biens seront surévalués mais ce n’est pas pour autant qu’il faut conclure que vous faites fausse route. Vous achetez un revenu financier pas de la pierre. Si le revenu n’est pas bon, votre investissement est raté.
Cependant deux autres éléments peuvent jouer en votre faveur : le loyer potentiel et le loyer futur.
Le loyer potentiel correspond au loyer que pourrait obtenir le propriétaire actuel en faisant quelques changements simples. Ce sont ces mêmes changements que vous allez pouvoir faire immédiatement pour relever le loyer.
L’autre point, le loyer futur correspond à la progression supposée du loyer basée sur le bien, son environnement et le plafond d’augmentation encadré par la loi.
Les frais d’entretien ne doivent pas être sous-estimé. Plus le bâtiment vieilli, plus l’entretien coûte cher est une règle générale que vous pouvez suivre.
8. Financez votre investissement
La recherche d’un financement peut être longue mais pour éviter de perdre une opportunité, il est bon de vérifier votre capacité d’emprunt avant de faire une offre tout comme vous l’auriez fait pour acheter votre propre logement.
9. N’hésitez pas à faire ce qu’il faut, restez informé
Ce que grappille le débutant lors d’un premier investissement, il le perd généralement plus tard à son grand regret comme une prophétie auto-réalisatrice : on ne peut pas gagner avec l’immobilier.
L’investisseur professionnel n’hésite pas à faire ce qu’il faut qu’il s’agisse de marketing pour louer le bien, d’assurance pour se protéger ou d’avocat pour étudier un problème épineux avant l’achat. Il y a des domaines où il ne faut pas faire de petites économies et toute l’étude avant l’achat d’un bien est critique.
Sur un autre aspect, toute l’actualité peut vous intéresser pour suivre la valeur que possède votre bien : criminalité et investissement dans les infrastructures sont 2 éléments importants.
10. Trouvez de bons gestionnaire
La gestion est un point critique. Si vous avez bien acheté, la gestion peut ruiner votre achat et votre cashflow. Même si vous ne prévoyez pas à priori de confier le bien à un gestionnaire, prévoyez une marge dans vos calculs pour cette éventualité.
Soyez patient.
Soyez renseigné.
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Retrouvez l’article de Cédric de Business Attitude
Retrouvez l’article d’Argancel de Ceclair
Retrouvez l’article de Jean-Jacques de PlusRiches
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Publié le 15. juil, 2009 par Michael dans Investissement immobilier
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69 commentaires pour “Investir dans l’immobilier locatif : 10 conseils pour réussir”
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11. mai, 2010
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16. août, 2010
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Christophe
15. juil, 2009
Mon petit truc qui m’a permis de me lancer : Après avoir trouvé l’appart qui avait la configuration idéale (ancien hôtel de luxe, une suite avec deux portes pallière), je l’ai découpé en deux beaux studios.
En garder un pour soi, un pour louer. La banque a octroyé le prêt sans souci (alors que si j’avais gardé la suite, les conditions de l’emprunt aurait été beaucoup moins intéressant). Au bout de quelques mois, racheter un nouveau bien et mettre le deuxième studio en location.
Conclusion : les deux premiers biens ont gagné en valeur (petits travaux de rénovation, prix au mètre carré plus important), et enfin l’emprunt s’autofinance avec les locations.
Gaga
15. juil, 2009
« Trop tard »
Ceux sont les mots qui me viennent à l’esprit.
J’aime aller à contre-sens. A vrai dire, c’est même mon boulot de temps en temps, comme de jouer les avocats du diable. Appliquons-le à ce sujet.
La finance est par nature, volatile, elle varie continuellement. Il y a donc des hauts mais aussi des bas.
L’immobilier, comme tout indicateur économique, fluctue. C’est-à-dire qu’il est possible d’établir un indicateur des prix et de le fixer par rapport au temps. Il est donc possible de définir les périodes de hausse ou de baisse.
Mais s’il était déjà « trop tard » ?
Vous voilà armé d’un beau livre qui vous aidera à investir dans l’immobilier locatif qui est comme on le disait dernièrement en baisse.
Croire quelqu’un qui vous dit d’acheter pendant la baisse ?
Faire confiance à quelqu’un qui vous dit de monter dans sa voiture en feu ?
Allons, qui croire quand les hausses et les baisses ne sont pas prévisibles. Comme on le dit, personne ne serait riche si on pouvait prévoir ces fluctuations.
Le livre sort des années après les plus hauts (1997 si je ne m’abuse). Le marché étant efficient, il ne reste certainement plus de bonnes offres. Du moins, rien de mieux que ce que l’on peut trouver sur d’autres marchés.
Chers lecteurs : et s’il était trop tard pour investir ?
G.
Arnaud
15. juil, 2009
Gaga> Si je peux vous rassurer, il n’est jamais trop tard.
L’immobilier connait des cycles effectivement mais si vous aviez lu attentivement le livre d’Elise vous pourriez constater que pour devenir rentier il ne faut pas se contenter d’acheter un bien.
La méthode indiquée précise bien :
- qu’il faut acheter un bien en fourchette basse (notamment car il est à rénover)
- lui donner une plus value : par les travaux de rénovation et décoration
Alors dans ce cas, deux possibilité :
- en cas de locatif : le logement se louera mieux et plus cher
- en cas de revente : il se vendra plus cher même si le marché est baissier car le laps de temps écoulé entre l’achat et la revente est court.
Les biens qui perdent de la valeur dans un marché baissier sont les biens acheté à la valeur du marché et qui ne font l’objet d’aucune mise en valeur.
Si je vais plus loin dans le raisonnement sur le fait que le marché baissier n’a rien à voir : je connais personnellement des gens qui ont perdu de l’argent sur leur bien alors que le marché était haussier !
Pourquoi ? Simplement parce qu’ils ont acheté en fourchette haute et revendu en fourchette basse…
Michael
16. juil, 2009
Honnêtement des bons coups, il y en a tout le temps. On peu discuter de leur nombre mais ça n’empêche leur existence.
Clairement, je n’encouragerais pas quelqu’un à tenter la manœuvre en ce moment car elle est très risquée pour une seule raison : il y a encore beaucoup de gens qui pensent que l’immobilier ne baisse pas.
Selon moi, il faut attendre la panique totale et le rejet de l’immobilier par l’ensemble de la population pour agir.
Longtermiste
21. juil, 2009
Bonjour,
Il y a a mon avis une distinction importante a faire entre différents cas de figure:
A une personne qui s’installe a priori sur le long terme dans une région, je conseillerais d’acheter sa résidence principale.
Mes arguments: Peu importe que le marché monte ou descende sur le long terme, les intérêts sont déduits des impôts. A terme, en cas de revente, si le marché a monté, les autres biens seront d’autant plus chers. Dans le cas contraire, la résidence suivante sera d’autant moins chère…
A une personne qui s’installe pour une durée a priori inférieure à 10 ans, je conseillerais de louer.
Mes arguments: les intérêts à payer sont concentrés au début des remboursements. Ajoutés à cela les frais de notaire, d’agence, et surtout une progression du marché immobilier qui ne fera certainement pas plus de +2% par an sur les 10 prochaines années en étant optimiste, vous serez bien aise de pouvoir revendre sans perte, une fois tous les frais pris en compte.
A une personne qui réfléchit à de l’investissement locatif, je déconseillerais d’acheter.
Arguments: le rendement est ridicule pour l’investissement à la fois financier et en énergie. De plus, la qualité des logements vendus dans le cadre de la loi Scellier et autres va décroissante, les promoteurs privilégiant leurs marges. La motivation de défiscalisation doit vraiment être importante pour justifier de franchir le pas.
Pour ceux qui désirent investir dans l’immobilier, les nombreuses foncières cotées sur la bourse de Paris sont le véhicule idéal.
Elles font apparaître en moyenne une décote de près de 30% par rapport à leur actif net, ce qui signifie qu’une baisse de l’immobilier a bien été prise en compte par le marché, quoiqu’en disent les banques et les notaires.
Le rendement est supérieur à 5% pour la majorité d’entre elles. Et vous laissez des professionnels faire leur travail.
Il faut cependant s’assurer que l’endettement ne dépasse pas 50% de la valeur des actifs, et que la diversification soit réelle.
Par la-meme, vous évitez l’effet de levier souvent associé à un crédit énorme sur l’achat d’un logement. Vous pouvez attribuer le pourcentage souhaité à l’immobilier dans votre patrimoine.
Tout en bénéficiant d’une exposition à l’offre commerciale, ou de bureaux, ou encore à d’autres pays en Europe, meme si l’Espagne et le Royaume-Uni sont à éviter…
Bien cordialement.
JulienNICOLAS
22. juil, 2009
L’ensemble de l’article est intéressant et prône de bon cas de conscience à prendre en considération !
Je préciserai ici ma vision de ce secteur.
Il y a 2 grands types d’achat immobilier qui vont de paire avec des objectifs totalement différents.
D’un côté, ceux qui investissent dans leur résidence principale. Pour eux, un conseil est de mise : Acheter au bon prix, acheter en fonction de leurs besoins court terme, certes, mais surtout long terme !!!
Exemple concret :
Dans le cadre économique actuel, l’achat d’un 2 pièces pour un jeune couple, prévoyant un enfant d’ici moins de 5 ans… n’est absolument pas valable (bien que cela était monnaie courante il y a encore peu).
A ce jour, même bien négocié, il est peu probable de pouvoir retrouver l’ensemble des frais qui ont été engendré à et depuis l’achat, encore moins probable de dégager une quelconque plus value.
Frais de notaire, frais d’agence, travaux de confort, entretien, … Sans compter que pendant les 5 à 10 premières années (fonction durée du prêt consenti), les mensualités ne correspondent quasiment qu’aux intérêts.
En 2 mots en cas de revente au même prix que l’achat, on perd les frais de notaire et frais d’agence, admettons 10% du prix… et on a peu capitalisé sur le prêt…Résultat : on perd de l’argent ! Je ne parle même pas de la perte pouvant provenir d’une baisse de la valeur du bien entre achat et revente.
Mais sur ce cas de figure, on peut imaginer la mise en location du bien afin de limiter la perte… De plus, même si l’emprunt est supérieur à la location obtenue, on peut l’imputer sur ces revenus et bénéficier d’une réduction d’impôt (déficit foncier).
Si l’on a les revenus suffisant, investir sur une surface qui correspond à ces nouveaux besoins, et prévoir les prochains !!! Sinon, reprendre une location…
L’achat d’une résidence principale n’est intéressante que sur le long terme !!!! On ne le répétera jamais assez…
Et cela est valable dans un marché haussier ou baissier, peu importe. Une fois rentré dans ce marché, on est dans la vague de l’immobilier, et son bien suit la tendance de montée et descente… Tout projet se ferait dans celle-ci.
C’est ce qui est souvent avancé ! ?
C’est à la fois vrai, et totalement décalé…
En effet, on peut améliorer et conforter cette donne. La hausse ou la baisse du marché est imparable…Désolé, j’aimerai aussi en avoir une !
Par contre, certains points permettront de se trouver en haut, ou en bas de cette vague !!!
Certains points clés sont la clé de voûte d’un investissement privatif ou locatif réussi :
1/ L’environnement, l’environnement, l’environnement !!!! Pour tout achat, c’est l’élément indispensable à prendre en considération. Quelles proximités (écoles,commerce,transport)? Quel devenir (projet urbain, routier,…) ?
ex :Combien de personnes ont acheté un bien alors même qu’un projet autoroutier était envisager…?
2/ L’Etat de la résidence, lotissement, maison… Il fat impérativement prendre garde à certains points cruciaux.
ex : PV d’assemblé… Si un ravalement a été discuté et refusé, il tombera à coup sûr dans moins de trois ans !!!
Si cela peut être un point de discussion à une négociation, il faut néanmoins le prendre en considération dans son financement pour éviter toute déconvenue…
3/ Etat du bien en lui-même… Acheter un bien qui ne présente pas au mieux peut être très avantageux, puisqu’une négociation sera plus facile. Toutefois, il faut absolument faire des devis sur des travaux plus important que du travaux de confort (papier, peinture)… et le prendre en compte dans son financement. A quoi servirait de négocier 5000 euros, quand des travaux en couteraient 10000 ? Sans compter que les travaux dans votre nouveau bien vous apporteront des frais non négligeable en fonction des travaux… ex : Obligation de garder de location le temps des travaux.
4/ Si l’on doit revendre son bien… Attendre avant l’achat !!! La solution de crédit relais n’est absolument pas viable à ce jour. Le risque est trop lourd, contre un peu d’attente ! Des solutions comme le Home staging permette de mettre en valeur son bien avec quelques solutions simples et peu coûteuse, et accélère grandement la rapidité de vente… et donc avanceront votre projet !
5/ Prendre conscience de l’émergence de nouveaux critères de choix… La notion de développement durable faisant son chemin, les acquéreurs actuels y jettent un coup d’œil… Ceux de demain n’auront d’yeux que pour cela !!!
6/ LE VRAI CONSEIL : Quand on achète un bien, surtout lors d’un premier achat, avec l’hésitation et la peur d’un tel investissement, on a un œil très critique… Garder le !
Dans son achat, il faut garder en tête tous les points négatifs, qui seront ceux de vos futurs acquéreurs… Alors la première chose à faire est d’y remédier !!
Il faut acheter en se mettant aussi à la place d’un futur vendeur.
Et d’un autre côté, il y a les investisseurs en locatifs…
Pour eux, la notion principale et le seule critère de référence est la rentabilité …. « grosse erreur » !
Les éléments à prendre en considération sont les mêmes que pour un achat personnel ! Et c’est encore plus compliqué, puisqu’il faut se rappeler de ces années de lycées, ou de jeunes travailleurs… pour prendre en considération leurs besoins.
Et c’est bien par dessus, l’ensemble de ces critères qu’il faut venir trouver une bonne rentabilité ! (Par contre à ce jour, trouver des renta à 10% net net… je pense en effet que cela ne doit pas courir les rues !)
A mon sens, il y n’y a pas de nombreux moyens pour arriver à une telle renta…
Le premier est de réaliser un investissement très lourd (immeuble de rapport) avec de nombreux travaux à réaliser, pas à la portée de toutes les bourses…
Ou alors tomber sur la perle rare, qui correspond souvent à profiter d’une vente en cas de force majeure (ex : divorce, surendettement,…).
Une autre idée peut être de parcourir les salles de ventes aux enchères, mais cela reste le milieu très fermé des marchands de bien… et il y a toujours le risque en tant que néophyte de faire monter les enchères au dessus du prix marché! En quelque sorte, un marché réservé aux connaisseurs !!!
Enfin, je dirai que l’on peut trouver différents types de rentabilité, qui dépende en fait de l’état de son patrimoine.
L’achat d’un bien peut être rentable de façon directe, c’est à dire un delta positif entre le coût réel du logement face à son rapport locatif… En gros, loyers perçus > (crédit + taxe foncière +impôts)
Ou alors, de façon indirecte…grâce à certains dispositifs fiscaux (ex Scellier). Cette fois c’est l’avantage fiscal qui découle de l’investissement qui permet une bonne rentabilité. A ce jour, et grâce à ce dispositif, on peut réellement faire un bon investissement !
Les règles les plus importantes sont de bien choisir le promoteur pour s’assurer de la qualité de la réalisation… Garder en tête les critères de bases d’un investissement immobilier (environnement,…).
La loi scellier est le meilleur dispositif qui soit pour réaliser un placement immobilier… 25% de l’investissement récupéré sur 9 ans + possibilité d’avoir un déficit foncier.
Et pour la première fois, une égalité face au dispositif quelque soit sa tranche marginale d’imposition…Même s’il faut au moins payé 2500euros d’impôt pour que l’opération soit intéressante. (25% de 100000 euros, environ le prix minimum d’un studio à ce jour dans le neuf).
Ce dispositif existe aussi pour l’ancien, mais doit répondre à de nombreux points et normes pour pouvoir être mis en place et coûte donc très cher (ex: changement d’habilitation)
Enfin, il est valable jusqu’à 2010 dans ces conditions et jusqu’à 2012 avec 20%… et l’on peut réaliser une opération par an !
Trop tard ?? Je dirai qu’il est encore temps d’en profiter !!
Tout investissement qu’il soit, il faut prendre l’ensemble des paramètres en question et vérifier ceux que l’on vous donne…
Il est vrai que trouver un bon agent immo, ou un bon conseiller en gestion de patrimoine est un énorme plus… Si l’on a un ami dans la partie, c’est toujours mieux !!
Sinon, rencontrer plusieurs personnes, et engager vous avec celle qui vous fait la meilleure impression ! Tout investissement est aussi une affaire de confiance.
très souvent un agent immo ne connait pas les lois de défisc, et inversement un conseiller en patrimoine ne connait pas le marché de l’ancien ( le « terrain »).
Méfier vous des personnes qui vous parle d’investissement financier sur un support « pierre »…et rajoute « peu importe où se situe le bien(…) ce qui compte c’est la rentabilité(…), non? »
Et bien non justement !!! Ce qui compte avant tout c’est tout le reste….si vous avez bien lu !!!
Je vous présenterai la chose autrement pour ceux qui ne comprenne pas… Est ce qu’il vaut mieux une rentabilité plus faible mais « plus sûr » et réelle, ou une rentabilité papier forte mais irréalisable sur le terrain ???
C’est ces investissement sur papier qui ont amené les polémiques autour du Robien… (taper « les Robiens de la colères » dans google). Pour résumer, les personnes ont totalement négligés ces fondements principaux dans un investissement immobilier !
Pour conclure,
Comme on dit : Petit à petit, l’oiseau fait son nid !
Alors, prenez les choses une par une…(Rappel : Le but premier d’une résidence principale n’est pas de faire une plus value…)
Pour un investissement locatif, réfléchissez avant tout à quel niveau vous souhaitez prendre des risques !! ?
Acheter un bien dans l’ancien et s’occuper de la gestion, pourquoi pas ! Mais mieux vaut prendre les assurances pour ne pas avoir de mauvaises surprises…Et un gestionnaire malgré le coût qu’il représente (en moy 10% loyer annuel) apporte un gain de temps et d’énergie non négligeable ainsi qu’un support juridique en cas de conflits.
L’atout des dispositifs type Scellier (ou autres) c’est que l’ensemble de la gestion est assuré, et c’est en cela que l’on peut appeler cela un investissement papier sur support pierre…On signe et l’on ne s’occupe de rien ! L’achat, les assurances, la recherche de locataires, la gestion,… est incluse dans le package du promoteur.
Enfin, pour les plus frileux et qui ont peur de choisir le lieu d’achat de leur investissement ou qui ne souhaite pas en prendre le temps…
Je conseillerai en effet les produits de type SCPI qui sont des produits boursiers, càd vraiment du placement papiers !!! (en prenant soin de leurs choix tout de même)
Tout investissement représente un risque !
L’avantage de l’immobilier, c’est qu’en prenant soin de son investissement, le risque se calcule réellement et devient quasi-nul!
Bien cordialement,
JulienNICOLAS sur Twitter
Jedix
26. juil, 2009
En effet, s’enrichir avec l’immobilier c’est avant tout s’emparer du bon moment.
L’immobilier c’est aussi savoir lire les lignes du contrat avec minutie.
Bref, je ne connais pas grand chose à l’immobilier pour dire vrai, je n’ai que 20ans et je suis plongé dans mes études scientifiques. Mais on peut dire que cela m’intéresse et que j’ai la soif d’apprendre !
Je saisis l’opportunité, on est le 26 juillet à quelques heures de la fin du concours, et je note que seulement 2 personnes, Ga et Longtermiste, ont correctement participés au concours, pour 4 livres disponibles !
Alors je me faufile et poste ce commentaire audacieux et peut-être un peu prétentieux pour participer au concours et remporter un exemplaire de ce livre, que je puisse me cultiver sur le sujet !
J’espère que ma candidature sera bien prise en compte !
Cordialement.
Florian
03. août, 2009
Tous les commentaires sont très intéressants, j’aimerais préciser et revenir sur certains points :
- La défiscalisation : si vous payer de l’impôt, avec les lois de défiscalisations actuelles, vous pouvez profiter de la fin 2009 tant qu’il est encore temps. En effet cette année, et cette année seulement, les deux lois de défiscalisations sont cumulables : Robien et Scellier. L’une réduit l’impôt en minorant la base imposable, tandis que l’autre réduit directement l’impôt. Sans parler des autres dispositifs de défiscalisations qui peuvent être intéressant.
– Sinon soyez votre propre gestionnaire (il faut être un peu débrouillard et avoir le temps) Enfin, comparez les prix donnés par le conseiller et ceux que vous pouvez avoir directement par le promoteur, si un écart existe, vous pouvez le supprimer de deux manière : « courcircuiter » le conseiller ou bien négocier avec lui pour qu’il s’aligne.
. Dans les deux cas, vous économiserez de l’argent (pas du temps mais de l’argent). Préférer de manière générale un petit syndic qu’un grand groupe, dans la région Bretagne en tout cas, les grands groupes sont en moyenne plus onéreux en terme de charges (diminution de 10% à 30% des charges constatées à la suite d’un changement de syndic dans plusieurs copropriété à Rennes, Brest et Lorient)
- Comme le dit Michael, l’essentiel est de constituer une bonne équipe. Un conseiller financier est le premier contact à prendre, faire le point avec lui sur votre capacité à épargner, sur l’opportunité d’investir maintenant ou dans 6 mois un an etc… Pour savoir si la personne est compétente, il me semble important de savoir comment est elle rémunérée. Je tien la réponse de mon professeur (intervenant mais toujours conseiller patrimonial indépendant) : la rémunération varie de 4% à 8% ( !!!) du prix de vente de l’appartement de la part du promoteur (les appartements bien positionnés, de bonne facture etc… se vende en une semaine parait-il alors que les moins biens peinent à trouver acquéreur et pour se vendre ils commissionnent énormément les seuls personnes capable de les vendre…) A cette rémunération s’ajoute évidement la commission de la banque ( entre 1 et 3% du montant total de l’emprunt) et éventuellement des rémunérations de la part des agences de location/gestion et les assurances etc… Il est donc important de considérer que vous n’êtes pas son client (enfin si mais pas seulement). Malgré tout cela je le conseil tout de même car il suffit comme il a été dit de suivre ses propres envies : acheter tout près de chez vous (vous jugerez de la pertinence de la demande locative du secteur – présente mais surtout à venir – ) – Si vous ne payez encore des impôt après la défiscalisation prenez un gestionnaire car ses frais sont déductible d’impôt
- Si l’immeuble est en copropriété, soyez membre actif du conseil syndical, ou encore mieux soyez syndic (c’est un apprenti syndic qui parle
- Autre point, l’écologie, le coût de la vie augmentant, l’offre de location et de vente allant grandissant sur le marché, la comparaison s’accentue sur le critère de consommation énergétique du logement. Un logement basse consommation consomme tellement moins qu’un logement classique, que sons surcout est amortie en une dizaine d’année et puisque l’on parle d’investissement, projetons nous dans une dizaine ou quinzaine d’année, les épaves thermiques seront juste bonne à détruire et seuls les logements « économes » seront cotés. Ce n’est que mon avis mais voila ce qui s’apprends en cours d’immobilier aujourd’hui, mais qui n’est pas encore cru par tous les agents immobiliers, à vous de voir…
- Intéressez vous, pour ceux qui ont du temps et une envie de réaliser des travaux, au prêt à taux zéro, qui est doublé en 2009 (peut être aussi en 2010 mais pas sur)
- Les ventes sur adjudication peuvent être de très bon coups, mais là il faut faire la visite avec un expert car il faut se décider très vite. Exemple du mois dernier par un collègue travaillant à Paris T2 50 m² 50 000€ frais compris dans le 17ème (des travaux prévues dans la copro : reprise de toiture et ravalement mais l’acheteur sait à quoi il s’engage puisque les montant des devis sont précisés)
- Dernier point, pour votre prêt, faite appel à des courtiers meilleur taux etc… ce sont des grossistes en prêts, ils ont les meilleurs taux et toutes les options imaginables. Votre banque n’est pas intéressante pour vous, comparez avec d’autres et faites jouer la concurrence mais vous n’aurrez jamais aussi bien que les grossistes. Un exemple, saviez vous que des prêts à paliers existent ? Chaque année vous payez 50 ou 100€ de plus que l’année précédente, et bien sur 20 ans, cela permet d’obtenir votre prêt alors que les autres banques vous disaient « aie, trop juste »
Voili voilou ma maigre contribution
JulienNICOLAS
04. août, 2009
Je vois que nous partageons de nombreux point de vue Florian… notamment l’importance de l’écologie dans l’immobilier d’ici très peu de temps pour le secteur de l’ancien !
Une dernière indication pour les primo-accédant…et qui concerne de ce fait un peu moins ce post…
Depuis peu il y a eu la mise en place du Pass-foncier !
Un bon dispositif pour commencer à construire son patrimoine pour ceux qui ont le droit au prêt à taux 0%…
En quelques mots :
TVA 5,5% au lieu de 19,6
Doublement PTZ (prêt taux 0)
Majoration de ce prêt
Aide de la collectivité (3000 à 4000€)
45000€ (zone B1) de portage de terrain par un collecteur du 1%… remboursable en fin de prêt principal.
Des coup de pouce bien sympa pour l’acquisition de sa première résidence principale !!!
(A préciser que ce dispositif ne s’applique qu’au neuf…)
Stephane
15. sept, 2009
Bonjour, j’aimerais savoir ce que vous en pensez?
Voilà j’ai trouvé un T2 pas encore mis en vente, c’est le bas d’une maison de village. Dans un village de 6000 hab qui a bonne réputation, entre deux villes d’environ 40000 hab, j’ai regardé sur se loger et il y’a 4 annonces de location semblable et une petite dizaines sur top annonce. loyer entre 460 et 610 €. Je peux avoir ce bien pour 60 000€. Sur un crédit de 15 ans les mensualité sont d’environs 460€ et sur 20 ans 385.
Je suis actuellement locataire, mon but est de trouver des biens de ce type pour me créer un patrimoine immobilier.
Qu’en pensez vous ? Cela risque t’il de me bloquer pour acheter plus tard ma résidence principale? Merci d’avance
Nom
16. sept, 2009
Bonjour Stephane,
non cela ne posera pas de problème si les revenus locatifs couvrent les mensualités de l’emprunt.
En effet cela n’entama pas ta capacité d’emprunt, c’est ce que les banques regardent : dès que tu as dépassé tes env 30 % d’endettement c’est terminé, elles ne prêtent plus.
Stephane
16. sept, 2009
Cela me rassure. Que penses tu? Mieux vaut un crédit sur 15 ou 20 ans? Et au niveau imposition?
Arnaud
16. sept, 2009
Les deux durées ont des avantages et des inconvénients :
- sur 15 ans tu paie moins d’intérêts au final mais les échéances sont plus élevées
- sur 20 ans les échéances sont moins élevées et permettent de dégager un peu de cash flow comme la si bien expliqué Michael dans ces précédents articles. Mais dans ce cas les intérêts seront plus élevés.
Personnellement je préfère payer les mensualités les moins élevées pour avoir du cash flow.
Surtout si c’est pour revendre dans quelques années car les intérêts plus élevées sont « dilués » dans les 20 ou 25 ans ce qui fait des mensualités peu élevées tout en gardant la possibilités de revendre : dans ce cas les intérêts à payer de seront pas dus à la banque. Seul le capital restant du devra être remboursé lors de la revente.
D’un autre coté, si c’est pour un placement qui dépasse la durée de l’emprunt, il vaut mieux payer la somme la moins élevée au final, donc diminuer la durée de l’emprunt pour abaisser les intérêts.
philou
20. jan, 2010
Bonsoir,
j’aurai une question je voudrais acquérir un appartement à PAU pour 66000 E pour le mettre en location , je peu le payer cash sans crédit (un héritage) est il plus avantageux donc de le payer cash ou à crédit?
d’avance merci
Michael
21. jan, 2010
Pour l’achat de sa RP, le maximum de cash est souvent la meilleure solution. Ceci est bien évidemment à confirmer en fonction de vos capacités de placement.
Julien
21. jan, 2010
Tout dépend de votre situation perso (assise financière)…
Si vous pouvez l’acheter avec un financement et que cela ne vous empêche pas de concrétiser d’autres projets (rapport à endettement), Faîtes le !!
En effet, le financement vous permettra de limiter votre future imposition sur les revenus locatifs générés (grâce aux intérêts d’emprunts)…
D’autre part en plaçant intelligemment votre épargne sur de bons supports financiers, vous pourrez annuler le coup de ce crédit par les intérêts perçus.
En plus vous gardez disponible votre épargne en cas de coup dur ou d’occasion à saisir !!
C’est ce que l’on appelle « profiter de l’effet de levier du crédit »
Pour une RP, ça se discute, mais le principe est plutôt inverse dans la plupart des cas comme le précise Mickael
Xavier
08. mar, 2010
Tout d’abord, merci beaucoup pour vos articles et la patience dont vous faites preuve pour lire et répondre de façon avisée aux questions.
Je n’ai que 20 ans et tout sauf la prétention de m’y connaître (malgré l’intérêt que j’y porte). J’ai fait quelques études et me suis renseigné sur l’investissement dont l’immobilier locatif ( studio, parking). Il me semble que le plus intéressant pour moi serait de commencer par un achat d’un studio sur Paris (y habitant), en mettant un apport de 10% et en remboursant sur 20ans pour avoir un minimum de cash-flow. Qu’en dites vous ?
franck
10. mar, 2010
tt d abord bravo a julien
excellent conseiller
mais attention ,l’investissement immobilier est un monde a part!
ma femme et moi avons commencer voila 10 ans,nous avions 21 et 23 ans et surtout etait plus simple pour nous personne sans apport d’acquerir appart pour de l investissement que d’acheter notre maison!
nous achetons des valeurs sur,de qualite en residence mais de moins bonnes rentabilite et d’autre apparts dans l’ancien ou la rentabilite est excellente mais qui implique bcp de travail de presence ,entretien et aussi achetons d’autre pour faire plus values importante et sur la masse la rentabilite reste mieux que la banque et surtout c’est le seul moyen de se constituer un capital immobilier et des avoirs sans etre le fils de !!ou gagnant du loto!!
NANA
10. mai, 2010
salut tout le monde, ca yé je me suis décidée à me lancer dans l investissement locatif … j ai signé le compromis de vente… ma banque me propose un taux assez élevé donc j ai opté pour meilleurtaux pour qu il me trouve une autre banque qui me permettra de payer moins d interets…
l’agent immo et le courtier me conseille d’opter pour 20 ans : un crédit modulable à taux fixe quitte a payer 10 euros en plus chaque mois et les déduire en charge sur ma déclaration d’impots et lorsque je voudrais racheter passer sur 25 ans et sortir donc du cash flow…sachant que sur 25 ans je me fais environ 100€ de plus que ma mensualité de crédit en comprenant les charges… que me conseillez- vous?
Michael
10. mai, 2010
Quel est ton cashflow ?
Présente ton investissement, il est difficile de juger sur si peu d’éléments.
franck
20. mai, 2010
modulable vu que c’est pas chers actuellement sur court terme immagine dans 25 ans une stabilite du marche!!!!!!!!!
le fixe a mon avis est ideal mais bon!!!!!!!!!!!et aussi si tu veux pas payer la csg rds vaut mieux etre en negatif, en faisant un effort financier(sortir 100 de ta poche si c’est possible)
a+
franck
26. mai, 2010
moi je suis pas trop partisant de se systeme de meilleur taux
si tu es bien avec ton banquier normalement tu devrai avoir un taux interressant (faut que tu t imagines qu un banquier c’est un commercant ,donc c’est comme au marche,il faut tout negocier ,c’est pas forcement le taux mais les assurances ,les garanties!!!!!!!!!!!!!!!!!!)
Magguie
16. mai, 2010
Bonjour,
C’est vraiment très intérréssant de lire les conseils de chacun.
Je viens d’acquérir un appartement à 10 mn de Nantes et pour l’année prochaine, je compte me lancer dans l’investissement locatif.
Actuellement, j’ai mon échéance de prêt et un taux d’endettement d’environ 35%.Je serais muté dans l’année à venir et je compte donc louer cet appartement.
Est-il possible, pour les banques qu’elles puissent nous prêter davantage pour acquerir un autre bien sachant que le premier est loué? Comment se calcule donc l’endettement (car en ayant 2 biens, c’est sur que l’endettement dépasse les 35%)
Je vous remercie par avance pour vos réponses apportées
Michael
16. mai, 2010
Tout à fait. Selon votre dossier et selon la banque, elle peut prendre en compte 50 à 90 % des loyers pour évaluer votre capacité d’emprunt.
neva
18. mai, 2010
Bonjour, j ai besoin de vos conseils!
Nous avons signé le compromis avec mon ami pour l achat d’un appartement pour un investissement locatif.
Les locataires sont dejà en place le loyer est negocié a 700€ pour une mensualité de 819€.
Nous sommes passé par un courtier pour la negociation du credit et il nous propose de faire passer le bien en residence principale pour que le pret puisse être accepté!
Mais on se pose plusieurs questions;
Peut on faire passer un bien locatif en tant que RP alors que ce n est pas du tout le cas?
Perd on des avantages en le déclarant en RP?
Est ce que l on risque pas d avoir des problemes au niveau des impots, de la defiscalisation?
Qu en pensez vous? Merci d avance!
Michael
18. mai, 2010
D’un point de vue financier, cela ne ressemble pas à bon plan votre affaire.
L’administration fiscale verra très rapidement votre mensonge, je vous déconseille d’essayer cela ni même de réaliser cet investissement.
franck
20. mai, 2010
un bon conseil
change tout de suite de courtier et va voir ton banquier!!!!!!
JulienNICOLAS
21. mai, 2010
Bonjour à vous,
Suivez les conseils de Michael et Franck !
Ne suivez surtout pas votre courtier sur ce projet !!!!
Je ne comprends même pas qu’il puisse vous envoyer sur une piste pareille …. Pas une très bonne image pour la profession !
En effet, l’administration fiscale se rendra vite compte de la supercherie… Et vous risquez même un redressement vis à vis des avantages fiscaux que représente l’achat d’une RP (et même plus). Si en plus, le courtier passait cet investissement en RP pour avoir l’avantage d’un prêt à taux 0%, je ne vous raconte pas la catastrophe…
Dans les faits, je pense que s’il veut passer cela en achat de résidence principale, c’est uniquement pour annuler la charge d’un loyer de votre côté…Et ainsi avoir cette « marge » pour votre emprunt d’achat locatif.
D’un point de vue juridique, en cas de défaut de paiement, si la banque prouve que vous avez menti à l’établissement du prêt sur le type d’occupation… Je me demande même si vous ne risqueriez pas des ennuis d’un point de vue juridique (en + de ceux de l’admin fiscale).
Donc ne le faîtes surtout pas !
Mon conseil, faîtes un point avec (un autre) courtier sur vos possibilités d’emprunt, et réalisez votre projet avec un bien plus petit… ou situez autre part… et moins cher !
Petit rappel : Si votre locataire ne paye pas le loyer, vous devrez supporter la mensualité de crédit… Le pourriez-vous avec ce projet ?
Bien sûr il existe des assurances, mais qui bien souvent sont payé / trimestre avec un délai avant mise en route de la protection… Donc il faut supporté cela pendant au moins 3mois ! Et je ne parle pas de la vacance de locataires entre 2 locations…
J’espère que cela a pu vous éclairer…
Paul
25. mai, 2010
Bonjour !
Je me pose quelques questions. Pouvez-vous m’aider.
Voilà je suis propriétaire d’une maison et d’un chtit appart. L’immobilier me plait beaucoup. Pour ces 2 biens j’ai des prêts qui courent. J’ai déjà un taux d’endettement personnel de 38% mais ce taux diminue chaque année avec quelques augmentations de salaires + disparition de certaines mensualités (reste à vivre d’environ 1300 € pour moi seul, j’ai une femme, pas d’enfant)
J’ai repéré un petit immeuble permettant de louer près de 10 studios (actuellement loués).
La question principale que je me pose c’est: suis-je en train de rêver à 100 % en me disant que ma banque pourrait me suivre dans ma situation ou au contraire est-ce quelque chose qui se construit ? On parle d’un investissement entre 450 et 500 ke (sans gros apport en plus).
Qu’en pensez-vous ?
franck
26. mai, 2010
regarde le montant des loyer,les travaux d entretien,mais prend en consideration ton taux d occupation
10 ans mensualite 4.501,04 €
15 ans % % 3.351,97 €
20 ans % % 2.779,64 €
25 ans % % 2.436,36 €
30 ans % % 2.335,58 €
je te mets une petite simul en temps avec la mensualite pour 450000 e
ensuite tu peux voir pour mettre ton autre appart en garantie,se qui evite de prendre une caution ou hypotheque ou tu fais un apport monetaire a ta banque qui le placera en obligation bon apres moi je conseil a mes connaissance d’avoir un fond de roulement de 6mois et la on dort mieux,si tu as d autre question !
a+
bapt17
25. mai, 2010
Bonjour,
Je cherche à faire un 1er achat. J’ai vu un appart qui est loué où le locataire a resigné pour 3 ans (il y est déjà depuis 6 ans). L’appart est loué 750€.
Je pourrais avoir des mensualités à 800€ (simulation internet).
Pour ma part je vis dans un appart en location à 720€. Est-ce que cela n’est pas trop dangereux comme 1er achat? Ne devrais-je pas plutôt viser un appart où je vivrais plus qu’un appart en location?
En gros qu’en pensez-vous?
Merci par avance,
Baptiste.
Michael
25. mai, 2010
Quel est votre objectif ?
doudou
04. août, 2010
bonjour
je me presente jeune homme de 24 ans revenu net 1700euro en couple et madame est au assedic 900euro attendons un enfant pour decembre.
jai lu tous ce ke vous avez mis tres interessant, jpense que vous repondrai a mes question.
jai un pret perso de 600euro par moi somme due 51000euro prelever tous les moi directement chez mon employeur.
jai la possibilier kon me prete 150000euro.
je suis en location hlm.
sur la somme kon peut me preter je souhaiterai rembourser mon pret perso donc il me resterai 100 000euro
Mon idee acheter 2 apartement en moyen 80 000euro max par apart .
donc mettre 50 000eur cash et les 30 000eur restant faire un pret. sur chaque apart.
et les faire louer.
je fai un pret sur chaque apart de 30 000euro sur 5ans soit 538euro (hors assurance)
donc je me retrouverai dans 5 ans avoir 2 apartement a mon nom .
enfin jaurai payer mes 2 credit de 30 000euro.
est que je peut les revendre les 2 apart pour 80 000 pour recuperer mon apport initial et rembourser la personne a qui jai emprunte largent.?????
Est ce que je peu rester en hlm en attendant???
est ce que je peut acheter une residence principal pendant les 5 ans ou je louerai les 2 apart??
Mon but rembourser les 50 000euro de pret perso ki me colle au fesse.
et peut etre avoir de largent en rabe??
Qui peut me guider??
aujourdhui je sui bloquer je ne peut devenir proprietaire et jaimerai resoudre ce probleme rapidement.
Merci davance pour votre aide.
LeClient
05. août, 2010
Pour les 150K je suis au regret de t’annoncer que s’il s’agit d’un pret immobilier de banque, tu n’a aucune chance de l’avoir ensuite, l’argent du pret immobiler ne peut etre utiliser que pour…de l’immobiler (il n’est pas encaissable directement)
doudou
05. août, 2010
bonjour
non les 150k me son preter par un ami et non une banque
franck
25. mai, 2010
il faut tout dissocier,il faut juste savoir si le locataire en place,ne paye pas,est ce que finanancierement est ce que tu t arrete de vivre?
mure refflexion a double sens!!!!!!!!!!!!!
bapt17
26. mai, 2010
Si vraiment le locataire est mauvais payeur, je pense avoir un mois de répit et après ça sera très tendu comme situation. Apparemment, le locataire est bon payeur
L’objectif principal est de constituer un patrimoine (même si il est petit).
Est ce que vous pensez qu’un ivestissement locatif tel que celui-ci est une bonne idée pour un 1er achat, sachant que les mensualités sont à peu près compensés par le loyer?
Merci pour vos réponses.
Bapt.
franck
26. mai, 2010
1 mois de repit oula c’est chaud!!!imagine le cas traditionnel,arriver a la periode hivernale le locataire ne paye plus ou paye partiellement bah c’est toi qui dort sous les pont!!!!!!!
je sais pas d ou tu es mais pour commencer vois plus petit ,tu te fais la main avec un studio et ensuite vois si tu a l ame d un bailleur!!!!!
a+
bapt17
26. mai, 2010
Merci beaucoup pour les réponses.
Est-ce que tu crois que je peux me servir de mon prêt à la banque pour établir un fonds de roulement de 6 mois?
franck
26. mai, 2010
fut une periode c’etait possible!!maintenant je n’y ai plus recourt!!!moi c’est la carte de la raison ensuite !!!!!!!!!
si tu veux autre conseiln’hesite pas!
c’est combien le montant de ton investissement?
aurel
26. mai, 2010
1 mois de répis ces un peut tendu quand même, car même si le locataire paye ce qu’il doit en tend et en heure imagine demain il perd son travail et ne paye plus, tu fais comment ? une expulsion peut duré un ans ou deux, et toi pendant ce temps là que feras tu ? faut toujours je pense anticipé l avenir dans le negatif (dans le positif aussi) pour pouvoir se premunir de problème qui peuvent arrivé !
aurel
26. mai, 2010
en plus à ce que j ai compris si tu fais l acquisition de l appart tu souhaite augmenté le loyer de 50 €? mais le locataire ne voudras peut etre pas et si il part apres faut en retrouvé un autre! ton histoire est risqué quand même,surtout que les finances actuellement ne vont pas très fort ! après tout dépend de ton objectif et ton horizon de placement mais l immobilié c’est bien mais faut pas être pressé pour récupéré sa mise ! Sauf si tu as les moyen de payé le logement cash, là ca peut etre rentable mais reste quand même le problème des 1 mois ! fait attention !
Jérôme
28. mai, 2010
Bonjour, j’ai 27 ans, je suis locataire en Région Parisienne. Je réfléchis à acheter un studio dans une ville de proche Province (par ex : Reims) dans le but de faire un investissement locatif à court terme (4 ou 5 ans). Je revendrai alors à ce moment. Cette opération vise à gonfler (rapidement?) mon apport pour l’achat de ma résidence principale dans 4 ou 5 ans.
Si je choisis une ville hors de la région, c’est parce que je vise un bien de 50 ou 60000 €, que je pourrais me permettre d’acheter sans emprunter à l’heure actuelle.
J’ai bien saisi votre bémol concernant le fait de ne pas acheter près de chez soi. En dehors de ça, serait-ce une opération intéressante ? Merci beaucoup
franck
28. mai, 2010
bonjour,
il faut que tu fasses le calcul
frais de notaire a peu pres 10 pour 100
la gestion de ton bien
et le pire,la plus values si il y a lieu d’etre 28 pour 100
alors soit tu sabres le prix pour que se soit interressant a court terme
faut voir tes objetifs!!
sinon il y d autre alternative
tu empruntes la totalite pour faire du frais et ton capital tu le fais travailler en obligation j ai reussi a avoir du 6.25 net il ya 12 mois ,c’est a dire , qu a la fin tu as ton capitale de depart + tes interets et aussi l amortissement de ton bien vendu (5 ans de remboursement de credit)
voila!!!!!!!!!
garib3
02. juin, 2010
bonjour
je suis proprietaire de 2 apparteent dont un loue a 600euro (echeance de 315 euro)avec un pret qui se termine en 2011 et pour le second en 2012 .loué 420 euro (echeance de 380 euro)
je viens de reperer un immeuble de 8 studio avec un rapport locatif net de 22337 euro .
son prix de vente est de 370000 euro je souhaiterais savoir si il m’est possible d’acheter ce bien en investissement locatif dois je revendre un bien afin d’avoir des fonds necessaire a l’acquisiation du bien car je ne dispose pas des frais de notaire j’aimerais avoir vos conseil sur ce projet
merci par avance
franck
03. juin, 2010
vu que tes deux premiers investissement sont bien,c’est que tu es bon nego,voit plutot pour negocier le prix d’achat,donc ne vend rien et umprunt la totalite
garib3
03. juin, 2010
bonjour
franck tout d’abord merci pour ta reponse j’aurais justement une autre quetion car comme je l’ai preciser je ne dispose pas des frais de notaire comment doc faire pour pouvoir realiser ce projet en sachant que je suis sur ce ce projet avce 8 studio cela me parait tout a fait coherent comme projet
franck
03. juin, 2010
re,normalement ton banquier doit trouver une solution,il devrait te preter tt,mais attention la loi dit que tu peux deduire les interets d emprunts pour un bien ,mais pas pour les frais de notaire!!!!!!!!!!!!!!!!
faut le savoir mais personne ne separe les 2
tu veux savoir si c’est coherent,ton projet tu fais comme tes 2 premier tu additionnes ton loyer et tu deduits tes charges,et tu voit ce qui reste soit en plus ou soit en moins,moi perso j emprunt tjr les frais !!!!!!
garib3
03. juin, 2010
bonjour franck
merc pour ta reponse je doit rencontrer mon conseiller afin de trouver une solution en esperant qu’il me suivent dans ce projet car je sais qu’en ce moment ils sont assez frileux mais j’espere vraiment que cela aboutira je te donnerai des nouvelles en fonction de ce qu’on m’aura donné comme info merci par avance
philippe
02. juin, 2010
Bonjour, je voulais avoir votre avis sur mon cas, car de part mon job je touche 15 000 euros par mois et c’est difficile pour moi d’investir dans l’immobilier car je gere deja mon entreprise. Me conseillez vous de pouvoir obtenir le meilleur pret pour acheter un maximum de bien des que possible et ainsi je stopperai mon activite pour me consacrer a la gestion ? EN effet pour moi un gros salaire a le seul avantage de pouvoir profiter d’un meilleur crédit et j’avoue que je souhaite prendre des risques pour arriver a la richesse espérée…Merci de vos conseils et a bientot
Honoré-Frêd
21. juin, 2010
Bonjour si cela vous dit je peux vous mettre en relation avec un bon gestionnaire patrimonial et conseiller financier qui a vingt ans d’expérience. Mr Maxens DIENG m’a aidé à acquérir dix biens en région parisienne et une quinzaine dans l’Hérault (villes estudiantines) et je suis très satisfait!
garib3
21. juin, 2010
bonjour
pourriez vous me donner les coordonnées de votre gestionnaire patrimonial et me dire ou il se situe
cordialement
franck
03. juin, 2010
avec 15000 par mois,je vois pas bien ta demarche,normalement tu dois pasaire baisser tes impots avoir trop de soucis,voit plutot avec des dispositif bien speciaux pour f
dieg01
06. juin, 2010
Salut, j’aime bcp les questions et réponses de ce site.
Franck est-ce que finalement t’as fait l’achat de l’immeuble pour 450K? La banque t’as suivi?
J’espere que oui!
Bon courage ! Moi je ne suis pas encore sure de me lancer …
franck
08. juin, 2010
oh diego l immeuble c’est pas moi c’est garib!!!
tamagoshi
08. juin, 2010
Bjr, voilà je voudrais me lancer ds un investissement locatif..
je suis propriétaire d’un appartement (crédit 750) que je loue à la saison depuis 2 mois à Paris et qui marche bien (entre 1000 et 1300 euros de loyer mens), je suis sous un régime d’impots spécial qui me permet de ne pas être imposable (déplacements nombreux à l’étranger), je ne sais pas du tout comment je vais rédiger ma déclaration 2010 vu que tout est nouveau pour moi et que je risque d’être imposable l’année suivante..qui peut me renseigner? un comptable? comment trouver qqun de confiance qui saura m’aider ds ce nouvel investissement? je vis chez mon ami et n’ai donc pas de loyer à payer, comment puis je réinvestir et à quelle hauteur? comment calculer mes nouveaux impots sur ma résidence qui va passer résidence secondaire? y a t il une grosse différence? voilà désolée je suis novice et un peu perdue
franck
08. juin, 2010
soit micro foncier soit 2044 frais reelle a toi de faire le calcul mais arrive a un stade tu peux pas gagner partout! la cgs rds est la pour le rapeller
TURILLON
08. juin, 2010
Bonjour
J’ai lu avec grand intérêt vos questions réponses. A mon tour.
Je suis en couple. Mon conjoint et moi bénéficions d’un logement de fonction. Avant la fin de l’année ( et ce pour bénéficier de la loi Scellier), nous allons investir dans le locatif. Beaucoup de questions se posent à nous : faut -il acheter un T3 pour 190000e et le louer à 900e ou viser un T2 à 175000 avec un loyer de 700. L’emplacement est encore une grande question. Nous sommes de Seine et Marne, je pense que nous allons investir du côté de Marne la Vallée pour ceux qui connaissent.
Nous percevons 3200e par mois et pour l’instant sans enfant. Jusqu’à combien puisse m’endeter ?
Merci par avance
Cordialement
franck
22. août, 2010
a toi de voir quel sera ta reduction d impot la plus interressant moi je suis du 89 a cote donc,mais pour 17 a 19 ke j achete 3 f2 a 60000 loue 400 a 450 euro et surtout 3 *moins de risque!!!!!!!!!
Emmanuel
29. juil, 2010
Bonjour, j’ai acheté un appartement à crédit en 1998 que j’ai revendu pour en reprendre un, dont il me reste 4 ans de crédit à payer avec un endettement de 33 %. J’ai depuis capitaliser des liquidités, qui représentent la moitié d’un investissement locatif que j’aimerais faire, mais puis je emprunter auprès de ma banque l’autre moitié, en étalant mon capital restant dû ou faut-il mieux rembourser et refaire un emprunt. Merci pour vos réponses.
franck
29. juil, 2010
quel est ta demarche?
as tu besoin de gagner de l argent ou ton but est de capitaliser?
mais il me semble plus interressant de garder tes economie placer sur un DAT ne rembourse pas le capital de ta residence principale car tu dois pas payer trop d interet et quand tu vas voir ton banquier ,l argent que tu as economiser est un bon argument de nego
emprunt la totalite car en ce jour les taux sont super bas donc pas chers du tout voila!!
Jessica
04. août, 2010
Bonjour,
Pouvez vous maider ou morienter vers les bonnes personnes :
je suis jeune cadre de 23 ans, je viens juste de demarrer la vie active mais ai deja un apport, je n’ai aucun pret et je vis chez mes parents : je souhaite acheter un bien immobilier afin de le louer pour me constituer des revenus, beneficier de bonnes conditions fiscales… mais voila, j’ai fait bcp de forum mais je voudrais un conseil précis, j’ai plein d’apparts a visiter et pris rdv avec des banques mais ma gde question est : par ou commencer ?
je voudrais un studio sur paris pour demarrer mais comment faire pour etre sur quil soit rentable des le debut ?
Dois je dabord aller voir la banque, puis en fonction de ce que j’ai negocié, achter un bien ? le pb est que meme si le loyer rembourse mon pret, je dois prevoir une marge pour les charges de coprop et aussi la taxe fonciere et les différents travaux! comment avez vous fait ? merci
franck
22. août, 2010
bonjour avec du retard ,sur paris ton investissement sera important,te constituer des revenus oui quand le credit sera termine pour commencer en toute logique sans perde de temps,si tu vois un studio entre 30000 a 60000 euro ,tu regarde sur http://www.meilleurtaux.com la mensualite que cela te fera et combien tu pourrai loue ton appart, pour savoir a combien tu es en + ou en – (ne te fit pas a un agent immo,fait ta propre enquete cela evite des surprise) prend bien en compte les charges non remboursable par le locataire ainsi que les foncier auquel tu retires la taxe ordure menagere.
si tu as besoin autre chose n hesite pas et si tu veux negocie je me debrouille bien alors pas de soucis et surtout pas de precipitation pour un achat
doudou
05. août, 2010
bonjour
je me presente jeune homme de 24 ans revenu net 1700euro en couple et madame est au assedic 900euro attendons un enfant pour decembre.
jai lu tous ce ke vous avez mis tres interessant, jpense que vous repondrai a mes question.
jai un pret perso de 600euro par moi somme due 51000euro prelever tous les moi directement chez mon employeur.
jai la possibilier kon me prete 150000euro.
je suis en location hlm.
sur la somme kon peut me preter je souhaiterai rembourser mon pret perso donc il me resterai 100 000euro
Mon idee acheter 2 apartement en moyen 80 000euro max par apart .
donc mettre 50 000eur cash et les 30 000eur restant faire un pret. sur chaque apart.
et les faire louer.
je fai un pret sur chaque apart de 30 000euro sur 5ans soit 538euro (hors assurance)
donc je me retrouverai dans 5 ans avoir 2 apartement a mon nom .
enfin jaurai payer mes 2 credit de 30 000euro.
est que je peut les revendre les 2 apart pour 80 000 pour recuperer mon apport initial et rembourser la personne a qui jai emprunte largent.?????
Est ce que je peu rester en hlm en attendant???
est ce que je peut acheter une residence principal pendant les 5 ans ou je louerai les 2 apart??
Mon but rembourser les 50 000euro de pret perso ki me colle au fesse.
et peut etre avoir de largent en rabe??
Qui peut me guider??
aujourdhui je sui bloquer je ne peut devenir proprietaire et jaimerai resoudre ce probleme rapidement.
Merci davance pour votre aide.
Pompe à chaleur Var
03. sept, 2010
Article très intéressant.