20 Réponses : “Investir dans l’immobilier locatif : 10 conseils pour réussir”

1. Gagner 4 livres “Comment je suis devenue rentière en quatre ans” - Appliquer les règles du Monopoly à l’immobilier! » Business Attitude blog by Cédric Annicette
   

   15. juil, 2009

   [...] Plus Riches : Investir dans l’immobilier locatif : 10 conseils [...]

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2. 

   Christophe
   

   15. juil, 2009

   Mon petit truc qui m’a permis de me lancer : Après avoir trouvé l’appart qui avait la configuration idéale (ancien hôtel de luxe, une suite avec deux portes pallière), je l’ai découpé en deux beaux studios.
   En garder un pour soi, un pour louer. La banque a octroyé le prêt sans souci (alors que si j’avais gardé la suite, les conditions de l’emprunt aurait été beaucoup moins intéressant). Au bout de quelques mois, racheter un nouveau bien et mettre le deuxième studio en location.

   Conclusion : les deux premiers biens ont gagné en valeur (petits travaux de rénovation, prix au mètre carré plus important), et enfin l’emprunt s’autofinance avec les locations.

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3. S’enrichir paresseusement (+concours gagner le livre “Comment je suis devenue rentière en 4 ans” d’Elise Franck)
   

   15. juil, 2009

   [...] liste des trois autres : Business Attitude : Appliquer les règles du Monopoly à l’immobilier! Esprit Riche : Investir dans l’immobilier locatif : 10 conseils Plus Riche : (en cours de [...]

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4. 

   Gaga
   

   15. juil, 2009

   « Trop tard »

   Ceux sont les mots qui me viennent à l’esprit.

   J’aime aller à contre-sens. A vrai dire, c’est même mon boulot de temps en temps, comme de jouer les avocats du diable. Appliquons-le à ce sujet.

   La finance est par nature, volatile, elle varie continuellement. Il y a donc des hauts mais aussi des bas.
   L’immobilier, comme tout indicateur économique, fluctue. C’est-à-dire qu’il est possible d’établir un indicateur des prix et de le fixer par rapport au temps. Il est donc possible de définir les périodes de hausse ou de baisse.

   Mais s’il était déjà « trop tard » ?
   Vous voilà armé d’un beau livre qui vous aidera à investir dans l’immobilier locatif qui est comme on le disait dernièrement en baisse.

   Croire quelqu’un qui vous dit d’acheter pendant la baisse ?
   Faire confiance à quelqu’un qui vous dit de monter dans sa voiture en feu ?

   Allons, qui croire quand les hausses et les baisses ne sont pas prévisibles. Comme on le dit, personne ne serait riche si on pouvait prévoir ces fluctuations.

   Le livre sort des années après les plus hauts (1997 si je ne m’abuse). Le marché étant efficient, il ne reste certainement plus de bonnes offres. Du moins, rien de mieux que ce que l’on peut trouver sur d’autres marchés.

   Chers lecteurs : et s’il était trop tard pour investir ?

   G.

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5. 

   Arnaud
   

   15. juil, 2009

   Gaga> Si je peux vous rassurer, il n’est jamais trop tard.
   L’immobilier connait des cycles effectivement mais si vous aviez lu attentivement le livre d’Elise vous pourriez constater que pour devenir rentier il ne faut pas se contenter d’acheter un bien.
   La méthode indiquée précise bien :
   - qu’il faut acheter un bien en fourchette basse (notamment car il est à rénover)
   - lui donner une plus value : par les travaux de rénovation et décoration
   Alors dans ce cas, deux possibilité :
   - en cas de locatif : le logement se louera mieux et plus cher
   - en cas de revente : il se vendra plus cher même si le marché est baissier car le laps de temps écoulé entre l’achat et la revente est court.
   Les biens qui perdent de la valeur dans un marché baissier sont les biens acheté à la valeur du marché et qui ne font l’objet d’aucune mise en valeur.
   Si je vais plus loin dans le raisonnement sur le fait que le marché baissier n’a rien à voir : je connais personnellement des gens qui ont perdu de l’argent sur leur bien alors que le marché était haussier !
   Pourquoi ? Simplement parce qu’ils ont acheté en fourchette haute et revendu en fourchette basse…

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6. 

   Michael
   

   16. juil, 2009

   Honnêtement des bons coups, il y en a tout le temps. On peu discuter de leur nombre mais ça n’empêche leur existence.
   Clairement, je n’encouragerais pas quelqu’un à tenter la manœuvre en ce moment car elle est très risquée pour une seule raison : il y a encore beaucoup de gens qui pensent que l’immobilier ne baisse pas.

   Selon moi, il faut attendre la panique totale et le rejet de l’immobilier par l’ensemble de la population pour agir.

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7. 

   Longtermiste
   

   21. juil, 2009

   Bonjour,

   Il y a a mon avis une distinction importante a faire entre différents cas de figure:

   A une personne qui s’installe a priori sur le long terme dans une région, je conseillerais d’acheter sa résidence principale.
   Mes arguments: Peu importe que le marché monte ou descende sur le long terme, les intérêts sont déduits des impôts. A terme, en cas de revente, si le marché a monté, les autres biens seront d’autant plus chers. Dans le cas contraire, la résidence suivante sera d’autant moins chère…

   A une personne qui s’installe pour une durée a priori inférieure à 10 ans, je conseillerais de louer.
   Mes arguments: les intérêts à payer sont concentrés au début des remboursements. Ajoutés à cela les frais de notaire, d’agence, et surtout une progression du marché immobilier qui ne fera certainement pas plus de +2% par an sur les 10 prochaines années en étant optimiste, vous serez bien aise de pouvoir revendre sans perte, une fois tous les frais pris en compte.

   A une personne qui réfléchit à de l’investissement locatif, je déconseillerais d’acheter.
   Arguments: le rendement est ridicule pour l’investissement à la fois financier et en énergie. De plus, la qualité des logements vendus dans le cadre de la loi Scellier et autres va décroissante, les promoteurs privilégiant leurs marges. La motivation de défiscalisation doit vraiment être importante pour justifier de franchir le pas.

   Pour ceux qui désirent investir dans l’immobilier, les nombreuses foncières cotées sur la bourse de Paris sont le véhicule idéal.
   Elles font apparaître en moyenne une décote de près de 30% par rapport à leur actif net, ce qui signifie qu’une baisse de l’immobilier a bien été prise en compte par le marché, quoiqu’en disent les banques et les notaires.
   Le rendement est supérieur à 5% pour la majorité d’entre elles. Et vous laissez des professionnels faire leur travail.
   Il faut cependant s’assurer que l’endettement ne dépasse pas 50% de la valeur des actifs, et que la diversification soit réelle.

   Par la-meme, vous évitez l’effet de levier souvent associé à un crédit énorme sur l’achat d’un logement. Vous pouvez attribuer le pourcentage souhaité à l’immobilier dans votre patrimoine.
   Tout en bénéficiant d’une exposition à l’offre commerciale, ou de bureaux, ou encore à d’autres pays en Europe, meme si l’Espagne et le Royaume-Uni sont à éviter…

   Bien cordialement.

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8. 

   JulienNICOLAS
   

   22. juil, 2009

   L’ensemble de l’article est intéressant et prône de bon cas de conscience à prendre en considération !
   Je préciserai ici ma vision de ce secteur.

   Il y a 2 grands types d’achat immobilier qui vont de paire avec des objectifs totalement différents.

   D’un côté, ceux qui investissent dans leur résidence principale. Pour eux, un conseil est de mise : Acheter au bon prix, acheter en fonction de leurs besoins court terme, certes, mais surtout long terme !!!

   Exemple concret :
   Dans le cadre économique actuel, l’achat d’un 2 pièces pour un jeune couple, prévoyant un enfant d’ici moins de 5 ans… n’est absolument pas valable (bien que cela était monnaie courante il y a encore peu).
   A ce jour, même bien négocié, il est peu probable de pouvoir retrouver l’ensemble des frais qui ont été engendré à et depuis l’achat, encore moins probable de dégager une quelconque plus value.
   Frais de notaire, frais d’agence, travaux de confort, entretien, … Sans compter que pendant les 5 à 10 premières années (fonction durée du prêt consenti), les mensualités ne correspondent quasiment qu’aux intérêts.

   En 2 mots en cas de revente au même prix que l’achat, on perd les frais de notaire et frais d’agence, admettons 10% du prix… et on a peu capitalisé sur le prêt…Résultat : on perd de l’argent ! Je ne parle même pas de la perte pouvant provenir d’une baisse de la valeur du bien entre achat et revente.

   Mais sur ce cas de figure, on peut imaginer la mise en location du bien afin de limiter la perte… De plus, même si l’emprunt est supérieur à la location obtenue, on peut l’imputer sur ces revenus et bénéficier d’une réduction d’impôt (déficit foncier).
   Si l’on a les revenus suffisant, investir sur une surface qui correspond à ces nouveaux besoins, et prévoir les prochains !!! Sinon, reprendre une location…

   L’achat d’une résidence principale n’est intéressante que sur le long terme !!!! On ne le répétera jamais assez…

   Et cela est valable dans un marché haussier ou baissier, peu importe. Une fois rentré dans ce marché, on est dans la vague de l’immobilier, et son bien suit la tendance de montée et descente… Tout projet se ferait dans celle-ci.
   C’est ce qui est souvent avancé ! ?

   C’est à la fois vrai, et totalement décalé…
   En effet, on peut améliorer et conforter cette donne. La hausse ou la baisse du marché est imparable…Désolé, j’aimerai aussi en avoir une !
   Par contre, certains points permettront de se trouver en haut, ou en bas de cette vague !!!

   Certains points clés sont la clé de voûte d’un investissement privatif ou locatif réussi :

   1/ L’environnement, l’environnement, l’environnement !!!! Pour tout achat, c’est l’élément indispensable à prendre en considération. Quelles proximités (écoles,commerce,transport)? Quel devenir (projet urbain, routier,…) ?
   ex :Combien de personnes ont acheté un bien alors même qu’un projet autoroutier était envisager…?

   2/ L’Etat de la résidence, lotissement, maison… Il fat impérativement prendre garde à certains points cruciaux.
   ex : PV d’assemblé… Si un ravalement a été discuté et refusé, il tombera à coup sûr dans moins de trois ans !!!
   Si cela peut être un point de discussion à une négociation, il faut néanmoins le prendre en considération dans son financement pour éviter toute déconvenue…

   3/ Etat du bien en lui-même… Acheter un bien qui ne présente pas au mieux peut être très avantageux, puisqu’une négociation sera plus facile. Toutefois, il faut absolument faire des devis sur des travaux plus important que du travaux de confort (papier, peinture)… et le prendre en compte dans son financement. A quoi servirait de négocier 5000 euros, quand des travaux en couteraient 10000 ? Sans compter que les travaux dans votre nouveau bien vous apporteront des frais non négligeable en fonction des travaux… ex : Obligation de garder de location le temps des travaux.

   4/ Si l’on doit revendre son bien… Attendre avant l’achat !!! La solution de crédit relais n’est absolument pas viable à ce jour. Le risque est trop lourd, contre un peu d’attente ! Des solutions comme le Home staging permette de mettre en valeur son bien avec quelques solutions simples et peu coûteuse, et accélère grandement la rapidité de vente… et donc avanceront votre projet !

   5/ Prendre conscience de l’émergence de nouveaux critères de choix… La notion de développement durable faisant son chemin, les acquéreurs actuels y jettent un coup d’œil… Ceux de demain n’auront d’yeux que pour cela !!!

   6/ LE VRAI CONSEIL : Quand on achète un bien, surtout lors d’un premier achat, avec l’hésitation et la peur d’un tel investissement, on a un œil très critique… Garder le !
   Dans son achat, il faut garder en tête tous les points négatifs, qui seront ceux de vos futurs acquéreurs… Alors la première chose à faire est d’y remédier !!
   Il faut acheter en se mettant aussi à la place d’un futur vendeur.

   Et d’un autre côté, il y a les investisseurs en locatifs…
   Pour eux, la notion principale et le seule critère de référence est la rentabilité …. « grosse erreur » !
   Les éléments à prendre en considération sont les mêmes que pour un achat personnel ! Et c’est encore plus compliqué, puisqu’il faut se rappeler de ces années de lycées, ou de jeunes travailleurs… pour prendre en considération leurs besoins.

   Et c’est bien par dessus, l’ensemble de ces critères qu’il faut venir trouver une bonne rentabilité ! (Par contre à ce jour, trouver des renta à 10% net net… je pense en effet que cela ne doit pas courir les rues !)
   A mon sens, il y n’y a pas de nombreux moyens pour arriver à une telle renta…
   Le premier est de réaliser un investissement très lourd (immeuble de rapport) avec de nombreux travaux à réaliser, pas à la portée de toutes les bourses…
   Ou alors tomber sur la perle rare, qui correspond souvent à profiter d’une vente en cas de force majeure (ex : divorce, surendettement,…).
   Une autre idée peut être de parcourir les salles de ventes aux enchères, mais cela reste le milieu très fermé des marchands de bien… et il y a toujours le risque en tant que néophyte de faire monter les enchères au dessus du prix marché! En quelque sorte, un marché réservé aux connaisseurs !!!

   Enfin, je dirai que l’on peut trouver différents types de rentabilité, qui dépende en fait de l’état de son patrimoine.

   L’achat d’un bien peut être rentable de façon directe, c’est à dire un delta positif entre le coût réel du logement face à son rapport locatif… En gros, loyers perçus > (crédit + taxe foncière +impôts)

   Ou alors, de façon indirecte…grâce à certains dispositifs fiscaux (ex Scellier). Cette fois c’est l’avantage fiscal qui découle de l’investissement qui permet une bonne rentabilité. A ce jour, et grâce à ce dispositif, on peut réellement faire un bon investissement !
   Les règles les plus importantes sont de bien choisir le promoteur pour s’assurer de la qualité de la réalisation… Garder en tête les critères de bases d’un investissement immobilier (environnement,…).

   La loi scellier est le meilleur dispositif qui soit pour réaliser un placement immobilier… 25% de l’investissement récupéré sur 9 ans + possibilité d’avoir un déficit foncier.
   Et pour la première fois, une égalité face au dispositif quelque soit sa tranche marginale d’imposition…Même s’il faut au moins payé 2500euros d’impôt pour que l’opération soit intéressante. (25% de 100000 euros, environ le prix minimum d’un studio à ce jour dans le neuf).
   Ce dispositif existe aussi pour l’ancien, mais doit répondre à de nombreux points et normes pour pouvoir être mis en place et coûte donc très cher (ex: changement d’habilitation)
   Enfin, il est valable jusqu’à 2010 dans ces conditions et jusqu’à 2012 avec 20%… et l’on peut réaliser une opération par an !

   Trop tard ?? Je dirai qu’il est encore temps d’en profiter !!
   Tout investissement qu’il soit, il faut prendre l’ensemble des paramètres en question et vérifier ceux que l’on vous donne…
   Il est vrai que trouver un bon agent immo, ou un bon conseiller en gestion de patrimoine est un énorme plus… Si l’on a un ami dans la partie, c’est toujours mieux !!
   Sinon, rencontrer plusieurs personnes, et engager vous avec celle qui vous fait la meilleure impression ! Tout investissement est aussi une affaire de confiance.
   très souvent un agent immo ne connait pas les lois de défisc, et inversement un conseiller en patrimoine ne connait pas le marché de l’ancien ( le « terrain »).
   Méfier vous des personnes qui vous parle d’investissement financier sur un support « pierre »…et rajoute « peu importe où se situe le bien(…) ce qui compte c’est la rentabilité(…), non? »
   Et bien non justement !!! Ce qui compte avant tout c’est tout le reste….si vous avez bien lu !!!
   Je vous présenterai la chose autrement pour ceux qui ne comprenne pas… Est ce qu’il vaut mieux une rentabilité plus faible mais « plus sûr » et réelle, ou une rentabilité papier forte mais irréalisable sur le terrain ???
   C’est ces investissement sur papier qui ont amené les polémiques autour du Robien… (taper « les Robiens de la colères » dans google). Pour résumer, les personnes ont totalement négligés ces fondements principaux dans un investissement immobilier !

   Pour conclure,
   Comme on dit : Petit à petit, l’oiseau fait son nid !
   Alors, prenez les choses une par une…(Rappel : Le but premier d’une résidence principale n’est pas de faire une plus value…)
   Pour un investissement locatif, réfléchissez avant tout à quel niveau vous souhaitez prendre des risques !! ?

   Acheter un bien dans l’ancien et s’occuper de la gestion, pourquoi pas ! Mais mieux vaut prendre les assurances pour ne pas avoir de mauvaises surprises…Et un gestionnaire malgré le coût qu’il représente (en moy 10% loyer annuel) apporte un gain de temps et d’énergie non négligeable ainsi qu’un support juridique en cas de conflits.

   L’atout des dispositifs type Scellier (ou autres) c’est que l’ensemble de la gestion est assuré, et c’est en cela que l’on peut appeler cela un investissement papier sur support pierre…On signe et l’on ne s’occupe de rien ! L’achat, les assurances, la recherche de locataires, la gestion,… est incluse dans le package du promoteur.

   Enfin, pour les plus frileux et qui ont peur de choisir le lieu d’achat de leur investissement ou qui ne souhaite pas en prendre le temps…
   Je conseillerai en effet les produits de type SCPI qui sont des produits boursiers, càd vraiment du placement papiers !!! (en prenant soin de leurs choix tout de même)

   Tout investissement représente un risque !
   L’avantage de l’immobilier, c’est qu’en prenant soin de son investissement, le risque se calcule réellement et devient quasi-nul!

   Bien cordialement,

   JulienNICOLAS sur Twitter

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9. 

   Jedix
   

   26. juil, 2009

   En effet, s’enrichir avec l’immobilier c’est avant tout s’emparer du bon moment.
   L’immobilier c’est aussi savoir lire les lignes du contrat avec minutie.
   Bref, je ne connais pas grand chose à l’immobilier pour dire vrai, je n’ai que 20ans et je suis plongé dans mes études scientifiques. Mais on peut dire que cela m’intéresse et que j’ai la soif d’apprendre !
   Je saisis l’opportunité, on est le 26 juillet à quelques heures de la fin du concours, et je note que seulement 2 personnes, Ga et Longtermiste, ont correctement participés au concours, pour 4 livres disponibles !
   Alors je me faufile et poste ce commentaire audacieux et peut-être un peu prétentieux pour participer au concours et remporter un exemplaire de ce livre, que je puisse me cultiver sur le sujet !
   J’espère que ma candidature sera bien prise en compte !
   Cordialement.

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10. 

    Florian
    

    03. août, 2009

    Tous les commentaires sont très intéressants, j’aimerais préciser et revenir sur certains points :

    - La défiscalisation : si vous payer de l’impôt, avec les lois de défiscalisations actuelles, vous pouvez profiter de la fin 2009 tant qu’il est encore temps. En effet cette année, et cette année seulement, les deux lois de défiscalisations sont cumulables : Robien et Scellier. L’une réduit l’impôt en minorant la base imposable, tandis que l’autre réduit directement l’impôt. Sans parler des autres dispositifs de défiscalisations qui peuvent être intéressant.
    - Comme le dit Michael, l’essentiel est de constituer une bonne équipe. Un conseiller financier est le premier contact à prendre, faire le point avec lui sur votre capacité à épargner, sur l’opportunité d’investir maintenant ou dans 6 mois un an etc… Pour savoir si la personne est compétente, il me semble important de savoir comment est elle rémunérée. Je tien la réponse de mon professeur (intervenant mais toujours conseiller patrimonial indépendant) : la rémunération varie de 4% à 8% ( !!!) du prix de vente de l’appartement de la part du promoteur (les appartements bien positionnés, de bonne facture etc… se vende en une semaine parait-il alors que les moins biens peinent à trouver acquéreur et pour se vendre ils commissionnent énormément les seuls personnes capable de les vendre…) A cette rémunération s’ajoute évidement la commission de la banque ( entre 1 et 3% du montant total de l’emprunt) et éventuellement des rémunérations de la part des agences de location/gestion et les assurances etc… Il est donc important de considérer que vous n’êtes pas son client (enfin si mais pas seulement). Malgré tout cela je le conseil tout de même car il suffit comme il a été dit de suivre ses propres envies : acheter tout près de chez vous (vous jugerez de la pertinence de la demande locative du secteur – présente mais surtout à venir – ) – Si vous ne payez encore des impôt après la défiscalisation prenez un gestionnaire car ses frais sont déductible d’impôt – Sinon soyez votre propre gestionnaire (il faut être un peu débrouillard et avoir le temps) Enfin, comparez les prix donnés par le conseiller et ceux que vous pouvez avoir directement par le promoteur, si un écart existe, vous pouvez le supprimer de deux manière : « courcircuiter » le conseiller ou bien négocier avec lui pour qu’il s’aligne.
    - Si l’immeuble est en copropriété, soyez membre actif du conseil syndical, ou encore mieux soyez syndic (c’est un apprenti syndic qui parle . Dans les deux cas, vous économiserez de l’argent (pas du temps mais de l’argent). Préférer de manière générale un petit syndic qu’un grand groupe, dans la région Bretagne en tout cas, les grands groupes sont en moyenne plus onéreux en terme de charges (diminution de 10% à 30% des charges constatées à la suite d’un changement de syndic dans plusieurs copropriété à Rennes, Brest et Lorient)
    - Autre point, l’écologie, le coût de la vie augmentant, l’offre de location et de vente allant grandissant sur le marché, la comparaison s’accentue sur le critère de consommation énergétique du logement. Un logement basse consommation consomme tellement moins qu’un logement classique, que sons surcout est amortie en une dizaine d’année et puisque l’on parle d’investissement, projetons nous dans une dizaine ou quinzaine d’année, les épaves thermiques seront juste bonne à détruire et seuls les logements « économes » seront cotés. Ce n’est que mon avis mais voila ce qui s’apprends en cours d’immobilier aujourd’hui, mais qui n’est pas encore cru par tous les agents immobiliers, à vous de voir…
    - Intéressez vous, pour ceux qui ont du temps et une envie de réaliser des travaux, au prêt à taux zéro, qui est doublé en 2009 (peut être aussi en 2010 mais pas sur)
    - Les ventes sur adjudication peuvent être de très bon coups, mais là il faut faire la visite avec un expert car il faut se décider très vite. Exemple du mois dernier par un collègue travaillant à Paris T2 50 m² 50 000€ frais compris dans le 17ème (des travaux prévues dans la copro : reprise de toiture et ravalement mais l’acheteur sait à quoi il s’engage puisque les montant des devis sont précisés)
    - Dernier point, pour votre prêt, faite appel à des courtiers meilleur taux etc… ce sont des grossistes en prêts, ils ont les meilleurs taux et toutes les options imaginables. Votre banque n’est pas intéressante pour vous, comparez avec d’autres et faites jouer la concurrence mais vous n’aurrez jamais aussi bien que les grossistes. Un exemple, saviez vous que des prêts à paliers existent ? Chaque année vous payez 50 ou 100€ de plus que l’année précédente, et bien sur 20 ans, cela permet d’obtenir votre prêt alors que les autres banques vous disaient « aie, trop juste »
    Voili voilou ma maigre contribution

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11. 

    JulienNICOLAS
    

    04. août, 2009

    Je vois que nous partageons de nombreux point de vue Florian… notamment l’importance de l’écologie dans l’immobilier d’ici très peu de temps pour le secteur de l’ancien !

    Une dernière indication pour les primo-accédant…et qui concerne de ce fait un peu moins ce post…

    Depuis peu il y a eu la mise en place du Pass-foncier !
    Un bon dispositif pour commencer à construire son patrimoine pour ceux qui ont le droit au prêt à taux 0%…

    En quelques mots :
    TVA 5,5% au lieu de 19,6
    Doublement PTZ (prêt taux 0)
    Majoration de ce prêt
    Aide de la collectivité (3000 à 4000€)
    45000€ (zone B1) de portage de terrain par un collecteur du 1%… remboursable en fin de prêt principal.

    Des coup de pouce bien sympa pour l’acquisition de sa première résidence principale !!!
    (A préciser que ce dispositif ne s’applique qu’au neuf…)

    Reply to this comment
12. 

    Stephane
    

    15. sept, 2009

    Bonjour, j’aimerais savoir ce que vous en pensez?
    Voilà j’ai trouvé un T2 pas encore mis en vente, c’est le bas d’une maison de village. Dans un village de 6000 hab qui a bonne réputation, entre deux villes d’environ 40000 hab, j’ai regardé sur se loger et il y’a 4 annonces de location semblable et une petite dizaines sur top annonce. loyer entre 460 et 610 €. Je peux avoir ce bien pour 60 000€. Sur un crédit de 15 ans les mensualité sont d’environs 460€ et sur 20 ans 385.
    Je suis actuellement locataire, mon but est de trouver des biens de ce type pour me créer un patrimoine immobilier.
    Qu’en pensez vous ? Cela risque t’il de me bloquer pour acheter plus tard ma résidence principale? Merci d’avance

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13. 

    Nom
    

    16. sept, 2009

    Bonjour Stephane,
    non cela ne posera pas de problème si les revenus locatifs couvrent les mensualités de l’emprunt.
    En effet cela n’entama pas ta capacité d’emprunt, c’est ce que les banques regardent : dès que tu as dépassé tes env 30 % d’endettement c’est terminé, elles ne prêtent plus.

    Reply to this comment
14. 

    Stephane
    

    16. sept, 2009

    Cela me rassure. Que penses tu? Mieux vaut un crédit sur 15 ou 20 ans? Et au niveau imposition?

    Reply to this comment
15. 

    Arnaud
    

    16. sept, 2009

    Les deux durées ont des avantages et des inconvénients :
    - sur 15 ans tu paie moins d’intérêts au final mais les échéances sont plus élevées
    - sur 20 ans les échéances sont moins élevées et permettent de dégager un peu de cash flow comme la si bien expliqué Michael dans ces précédents articles. Mais dans ce cas les intérêts seront plus élevés.

    Personnellement je préfère payer les mensualités les moins élevées pour avoir du cash flow.
    Surtout si c’est pour revendre dans quelques années car les intérêts plus élevées sont « dilués » dans les 20 ou 25 ans ce qui fait des mensualités peu élevées tout en gardant la possibilités de revendre : dans ce cas les intérêts à payer de seront pas dus à la banque. Seul le capital restant du devra être remboursé lors de la revente.

    D’un autre coté, si c’est pour un placement qui dépasse la durée de l’emprunt, il vaut mieux payer la somme la moins élevée au final, donc diminuer la durée de l’emprunt pour abaisser les intérêts.

    Reply to this comment
16. 

    philou
    

    20. jan, 2010

    Bonsoir,

    j’aurai une question je voudrais acquérir un appartement à PAU pour 66000 E pour le mettre en location , je peu le payer cash sans crédit (un héritage) est il plus avantageux donc de le payer cash ou à crédit?

    d’avance merci

    Reply to this comment
    • 

      Michael
      

      21. jan, 2010

      Pour l’achat de sa RP, le maximum de cash est souvent la meilleure solution. Ceci est bien évidemment à confirmer en fonction de vos capacités de placement.

      Reply to this comment
17. 

    Julien
    

    21. jan, 2010

    Tout dépend de votre situation perso (assise financière)…

    Si vous pouvez l’acheter avec un financement et que cela ne vous empêche pas de concrétiser d’autres projets (rapport à endettement), Faîtes le !!

    En effet, le financement vous permettra de limiter votre future imposition sur les revenus locatifs générés (grâce aux intérêts d’emprunts)…

    D’autre part en plaçant intelligemment votre épargne sur de bons supports financiers, vous pourrez annuler le coup de ce crédit par les intérêts perçus.
    En plus vous gardez disponible votre épargne en cas de coup dur ou d’occasion à saisir !!

    C’est ce que l’on appelle « profiter de l’effet de levier du crédit »

    Pour une RP, ça se discute, mais le principe est plutôt inverse dans la plupart des cas comme le précise Mickael

    Reply to this comment
18. 

    Xavier
    

    08. mar, 2010

    Tout d’abord, merci beaucoup pour vos articles et la patience dont vous faites preuve pour lire et répondre de façon avisée aux questions.
    Je n’ai que 20 ans et tout sauf la prétention de m’y connaître (malgré l’intérêt que j’y porte). J’ai fait quelques études et me suis renseigné sur l’investissement dont l’immobilier locatif ( studio, parking). Il me semble que le plus intéressant pour moi serait de commencer par un achat d’un studio sur Paris (y habitant), en mettant un apport de 10% et en remboursant sur 20ans pour avoir un minimum de cash-flow. Qu’en dites vous ?

    Reply to this comment
19. 

    franck
    

    10. mar, 2010

    tt d abord bravo a julien
    excellent conseiller
    mais attention ,l’investissement immobilier est un monde a part!
    ma femme et moi avons commencer voila 10 ans,nous avions 21 et 23 ans et surtout etait plus simple pour nous personne sans apport d’acquerir appart pour de l investissement que d’acheter notre maison!
    nous achetons des valeurs sur,de qualite en residence mais de moins bonnes rentabilite et d’autre apparts dans l’ancien ou la rentabilite est excellente mais qui implique bcp de travail de presence ,entretien et aussi achetons d’autre pour faire plus values importante et sur la masse la rentabilite reste mieux que la banque et surtout c’est le seul moyen de se constituer un capital immobilier et des avoirs sans etre le fils de !!ou gagnant du loto!!

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