L'appartement rénové de Fadil à Toulon - Interview d'un investisseur déterminé

La location meublée de Fadil à Toulon : courte durée en été et bail mobilité le reste de l’année

Michael Comment investir dans l'immobilier, Etudes de cas 1 Commentaire seulement !

Fadil est membre de la formation Je réussis mon premier investissement locatif depuis 2017. Après plusieurs échecs dans l’immobilier, il a décidé de persévérer et de se former afin de rebondir. Aujourd’hui, avec entre 125 et 975 € de cashflow mensuel, Fadil travaille désormais à son deuxième investissement locatif en France. Il a également réalisé un investissement à l’étranger et converti ses proches, pourtant réticents au départ, à l’investissement immobilier. Retour sur le parcours d’un investisseur déterminé.

Sommaire

Le bien : caractéristiques, recherches et négociation

Commençons par le plus agréable ! Peux-tu nous présenter le bien dont tu as fait l’acquisition ?

C’est un appartement de 31 m² que je loue en LMNP à Toulon. Il se situe dans un petit immeuble de 3 appartements en tout, où il n’y a pas de syndic actuellement. Il se trouve à 5 minutes de la mer en voiture, 5 minutes à pied de la gare de Toulon, et à 10 minutes à pied de l’université. Dans une rue et un quartier calme.

Comment est-ce que vous vous arrangez sans copropriété ?

J’ai eu une mauvaise expérience avec une copropriété (ndlr : on y revient un peu plus loin dans l’interview), donc toutes les charges qui y sont liées, je les évite tant que je peux. Pour les frais communs à l’immeuble, on s’arrange, on communique et chacun paye sa part. Et puis si quelqu’un ne veut pas payer sa part, ça reste quand même très accessible puisque c’est un petit immeuble. Mais on va essayer de faire les choses dans les règles à l’avenir.

Note de Michaël : De fait, l’immeuble est en copropriété car il y a plusieurs propriétaires. La situation a l’avantage d’être peu coûteuse mais en cas de conflit, il sera difficile de départager les choses. Tôt ou tard, mettre en place un syndic bénévole sera une bonne chose à faire.

Quels sont les chiffres de cet investissement ?

J’ai acheté l’appartement 49.000 euros avec 8.000 euros de travaux.

L’appartement était loué depuis septembre jusqu’à la fin du mois de juin pour 540 euros par mois.

La taxe foncière est de 500 euros et les différents frais (impôts, prêts, etc.) s’élèvent à 415 euros, ce qui fait un cashflow de 125 euros mensuels. Mais Toulon est une ville très touristique pendant les mois d’été. En cette période, je vais faire de la location courte durée et espère en tirer 400 euros / semaine.

Un gros boost au niveau du cashflow ! On a hâte de savoir comment se sera passé ce premier été en location saisonnière.

Note : L’alternance entre un bail étudiant ou mobilité à durée déterminée et la location courte durée durant l’été est parfait pour doper la rentabilité du bien sur les mois touristiques. 

Le salon de l'investissement locatif de Fadil à Toulon après travaux

Le salon après restructuration, rénovation, ameublement et décoration.

Le lit-gigone qui sert aussi de canapé pour augmenter le couchage dans cet appartement en location saisonnière et meublée.

Le canapé-lit gigogne permet d’augmenter le couchage au besoin.

 

 

 

Comment t’y es-tu pris pour les recherches ?

J’ai fait mes recherches sur Le bon coin. Je ne connaissais pas bien Toulon, qui se trouve à une heure de chez moi. Donc j’ai vraiment appris à connaître les quartiers et j’ai visité une trentaine de biens. Pour celui que j’ai acheté, j’ai pris rendez-vous pour une visite le jour-même où l’annonce a été publiée (c’était une annonce directe, sans intermédiaire).

L’appartement me plaisait parce qu’il était hyper bien situé et Michaël avait expliqué que l’emplacement faisait tout. C’est pour cela que j’ai vraiment eu le coup de cœur pour cet appartement et son potentiel.

Note :  N’oublions jamais que dans l’immobilier, l’emplacement reste le facteur le plus important pour déterminer l’attractivité, le loyer et la future plus-value.

Comment as-tu négocié ce bien qui te plaisait autant ?

Il y a une phrase que j’ai entendue et qui m’avait marqué : « le bon Dieu m’a donné une bouche mais deux oreilles » : ça veut dire qu’il faut écouter plus qu’on ne doit parler. La personne qui avait mis l’annonce était un agent immobilier qui aidait un membre de sa famille à vendre l’appartement reçu en héritage. Selon elle, c’est pour ça que l’appartement était mis en vente à 63.000 euros alors qu’il avait une valeur de 70.000 euros.

Au fil de la conversation, et sans que je ne lui pose la question directement, elle m’a confié qu’elle ne descendrait pas en dessous de 50.000 euros et qu’elle avait perdu un an sur la vente de cet appartement parce que la personne qui était censée l’acheter n’avait finalement pas obtenu le prêt. Elle réunissait tous les critères du vendeur motivé en mesure de négocier.

Note :  Excellent réflexe. Au bout de 30 visites, plutôt que de se décourager et d’acheter sans négocier, voilà une négociation osée avec 14 000 € d’économies à la clé… Pas mal non ?

Donc je lui ai expliqué la rénovation que moi et ma femme souhaitions faire, mon estimation du montant des travaux, et que vu ce montant, je ne pouvais pas acheter au prix demandé.

J’ai beaucoup insisté sur le fait qu’il n’y aurait aucun problème de financement de mon côté. Et comme elle m’avait elle-même révélé le prix en-dessous duquel elle ne descendrait pas, je lui ai dit : « je vous fais une offre à 50.000 euros frais de notaire inclus ». Elle n’était bien évidemment pas d’accord donc je lui ai proposé de faire un effort. Après quelques échanges, nous sommes arrivés au prix final de vente de 49.000 euros.

Note :  Un refus n’est jamais la fin, faites toujours une contre offre !

La cuisine avant travaux du projet immobilier de Fadil à Toulon

Le fameux meuble avec évier en inox !

La cuisine rénovée de l'investissement locatif de Fadil à Toulon.

Cuisine équipée.

Cuisine après restructuration et rénovation

La cuisine après restructuration et rénovation.

Le financement et les travaux

Est-ce que tu peux nous en dire plus sur l’étape du financement ? Comment as-tu négocié cet aspect de ton investissement et combien de temps ça t’a pris ?

J’ai obtenu un prêt à 110 %. À savoir : 49.000 euros pour l’achat, 5.000 euros pour les frais de notaire et 15.000 pour les travaux, soit près de 70.000 euros sur 20 ans.

Cela a pris environ 2 mois et demi pour obtenir le financement mais j’ai perdu un mois et demi à essayer d’obtenir une meilleure durée d’emprunt par l’intermédiaire d’un courtier. Au final, ça n’a pas marché et je suis retourné vers ma banque, qui me proposait un prêt sur 20 ans. J’aurais peut-être pu obtenir un meilleur taux, mais j’ai quand même eu 1,45 %. Ce n’est pas mal, d’autant que je suis toujours étudiant et que ma femme à l’époque était encore stagiaire (nous avons acheté ensemble).

Le fait que toute ma famille soit dans la même banque a joué en notre faveur. Ils ont vraiment insisté auprès de la banque. Il y a également le fait que nous avions un peu d’épargne de côté, de l’ordre de 15.000/20.000 euros. La banque voulait qu’on la mette comme apport, mais nous avons tenu bon.

J’avais suivi les conseils de Michaël et fait estimer ma capacité d’emprunt dès le départ, ce qui m’a donné un cadre pour savoir quel type de bien chercher et ne pas viser plus cher que ce que j’allais pouvoir faire financer.

Note : 20 ans est une très bonne durée dans tous les cas et bravo pour avoir défendu le fait de ne pas faire d’apport sur le projet. Ainsi vous gardez votre épargne et votre prochain investissement sera facilité tout en vous sécurisant avec cet argent de côté.

La douche avant travaux dans l'investissement locatif de Fadil à Toulon

La douche et son bac avant rénovation.

La douche à l'italienne dans l'appartement rénové de Fadil

La douche à l’italienne après rénovation.

La salle de bain rénovée dans l'appartement que Fadil loue.

Le lavabo dans la salle de bain rénovée.

Le WC dans les toilettes de l'appartement rénové de Fadil à Toulon.

Les toilettes après rénovation.

 

 

Cuisine et salle de bain avant les travaux de rénovation

Avant les travaux de rénovation

Une fois l’appartement acheté vient l’étape des travaux. Elle est parfois redoutée des investisseurs débutants. Quelle a été ton expérience ?

Ma femme et moi avions décidé de faire des travaux pour suivre les conseils de Michaël : apporter de la valeur et ainsi nous situer dans le haut du marché. J’avais également vu qu’il n’y avait pas beaucoup d’appartements de très bon standing en location courte durée sur Toulon.

Nous voulions profiter des travaux pour restructurer l’appartement, car la distribution des pièces était très mauvaise : salon trop petit, chambre et cuisine très grandes, salle de bain et toilettes trop étroits. Nous avons donc rééquilibré les surfaces. Au niveau du salon et de la chambre, nous avons utilisé comme séparateur une verrière d’intérieur. C’est un élément de décoration que nous avons trouvé dans le groupe Facebook ainsi que sur Pinterest.

Plan de l'appartement dans lequel Fadil a investi à Toulon avec son épouse.

Le plan de l’appartement

Nous avons également bien isolé en mettant de la laine de verre partout. Il y avait un plafond de 3 mètres de hauteur que nous avons baissé. Nous avons installé la  climatisation, refait les carrelages et modifié  la douche (une douche à l’italienne au lieu du bac de douche). Nous avons aussi installé une VMC hygro de grande qualité, et nous avons modifié les éclairages pour mettre des spots avec variateur de lumière.

Il y a également une terrasse, qui est moyennement accessible parce qu’ il faut passer par la fenêtre (à un mètre du sol). Dans un premier temps, je pensais installer une porte-fenêtre, mais je ne connaissais pas les caractéristiques de l’appartement quand il pleut. Pourrait-il y avoir de l’humidité voire des inondations ? J’ai préféré freiner un peu  mes ardeurs. Parce que c’est vrai que quand on est lancé dans les travaux, on a envie de tout faire d’un seul coup, mais Michaël conseille de bien choisir les travaux qu’on fait pour rester rentable et avoir du cashflow.

Je vais donc attendre d’engranger des loyers et de mieux connaître le comportement de cette terrasse avant de faire quoi que ce soit. Pour l’instant, dans les annonces, je ne parle pas de petit jardin, mais j’explique qu’il y a un petit endroit où on peut stocker des choses, mettre des plantes, et éventuellement faire un barbecue.

Note : c’est toujours difficile au début de séparer les travaux utiles qui seront valorisés dans le loyer des travaux superflus. N’hésitez pas à solliciter l’avis d’investisseurs plus expérimentés !

Le propre de l’investisseur, c’est de savoir s’adapter aux circonstances. As-tu eu de mauvaises surprises sur ce projet ?

Les murs de l’appartement étaient couverts de lambris d’un mètre de hauteur avec les câbles cachés derrière. Lorsque j’ai retiré les lambris, j’ai découvert énormément d’humidité. Parce qu’aussi bien le faux plafond que le lambris servaient de cache-misère. J’en ai perdu le sommeil ! D’autant que le spécialiste me disait que la seule manière d’éviter que les murs ne finissent par s’écrouler, c’était d’utiliser une VMI. C’est une VMC qui pousse de l’air et qui enlève toute humidité. Mais ça peut coûter 6.000 euros, et je n’avais pas du tout le budget pour cela.

Heureusement, en discutant avec d’autres personnes, je me suis rendu compte qu’une bonne aération pourrait suffire. j’ai profité de l’été pour aérer et j’ai également utilisé des déshumidificateurs. J’ai acheté un petit appareil pour mesurer l’humidité et j’ai pu constater au bout d’une semaine que l’humidité commençait à bien baisser. Et au final, tout s’est réglé comme ça, en aérant bien et ensuite en mettant l’isolation nécessaire.

La deuxième mauvaise surprise, c’est que l’artisan avec lequel j’allais travailler, et qui faisait partie de mon réseau dans les Ardennes, a décidé d’annuler le projet le jour de  la signature. Nous étions en plein été : soit il ne reste que les artisans trop chers, soit ceux qui sont très mauvais. Au final, j’ai réussi à trouver quelqu’un et j’ai limité les désagréments. Les travaux ont été bien réalisés mais je me suis quand même un peu fait avoir !

Note : C’est normal dans l’immobilier ! On cherche à minimiser les risques mais lorsqu’un problème arrive, notre job est de le résoudre. C’est aussi une manière de créer de la valeur. Il faut savoir rebondir.

Est-ce qu’il y a aussi eu de bonnes surprises ?

Oui, quand j’ai constaté qu’il y avait une école de commerce qui ouvrait à 200 mètres ! Et l’entraide aussi : des personnes que  je connaissais m’ont fait cadeau de matériaux, mes amis sont venus me donner un coup de main. Et puis je suis devenu ami avec les artisans.

L'appartement de Fadil avant travaux : du lambris partout

Le fameux lambris qui cachait toute l’humidité. Aujourd’hui un mauvais souvenir !

Les échecs précédents

Félicitations pour ce beau projet ! C’est intéressant de voir que tu as suivi pratiquement au pied de la lettre tous les conseils de Michaël, notamment concernant la zone de recherche, l’emplacement du bien, la négociation, les travaux, la restructuration de l’appartement, les modes d’exploitation, etc. Est-ce que tu avais déjà de l’expérience ou c’était ton premier investissement ?

J’ai eu quelques déboires par manque de préparation ! Après avoir acheté la formation de Michaël, j’ai voulu me lancer sans aller au bout de la formation. J’ai trouvé une belle opportunité près de la gare d’Avignon. C’était l’appartement du gardien, mais la copropriété ayant supprimé ce poste, l’appartement était à vendre. Après avoir échangé verbalement avec le responsable de la copropriété et l’agent immobilier qui s’occupait de la vente, j’avais réussi à très bien le négocier.

Je voulais y mettre mes parents pendant quelque mois. Le hasard a voulu qu’il y ait une réunion de copropriété très peu de temps après la négociation, donc j’y ai envoyé mes parents de manière à ce qu’ils puissent rencontrer les autres copropriétaires. Il faut croire qu’ils n’ont pas apprécié mes parents (ça reste un mystère), mais en tout cas, à partir de ce moment-là, ils ont commencé à me mettre des bâtons dans les roues. Tous les travaux que je souhaitais faire dans l’appartement étaient désormais refusés, malgré l’accord verbal préalable.

Il se trouve que j’avais déjà signé l’offre de prêt, donc je ne pouvais plus utiliser la clause suspensive qui permet de se rétracter. C’était une erreur de ma part. Je n’avais pas terminé la formation, j’avais voulu me lancer en ayant juste suivi quelques modules. Et du coup, je me suis retrouvé à devoir payer les frais de notaire avec mon épargne. Ça a été un gros échec, très difficile à avaler.

Après ça, je continuais de voir beaucoup d’appartements en vente à Avignon, des offres alléchantes, mais il y avait anguille sous roche à chaque fois (toiture à refaire, copropriété en faillite, etc.). J’ai fait des offres à 5 ou 6 reprises, pour finir par faire jouer mon droit de rétractation parce que je me rendais compte qu’il y avait des problèmes.

Mon analyse de cette expérience, c’est que je n’étais pas assez formé. Il y a beaucoup de choses que Michaël aborde dans la formation auxquelles je ne prêtais pas attention. Forcément quand je m’en rendais compte, il était déjà trop tard ou alors ça m’avait fait perdre beaucoup de temps. Je n’arrivais à faire aboutir aucun projet.

Note : C’est important de bien se préparer. Même si nous voulons aller vite et créer un beau patrimoine, il faut aussi prendre le temps de se former.

Ça n’a pas été un long fleuve tranquille ! Pour autant, tu n’as rien lâché. Ton témoignage est encourageant parce qu’il montre que les difficultés font partie du chemin. Qu’est-ce qui a finalement renversé la vapeur ?

Pour être tout à fait honnête, il y a un moment où j’ai pensé que l’investissement immobilier n’était pas fait pour moi. Ce qui m’a fait m’accrocher, c’est que je lisais les témoignages, notamment dans le groupe privé sur Facebook, où les autres membres partageaient leurs échecs et leurs réussites. Et en lisant les réussites, je me disais : « qu’est-ce qu’ils font pour que ça semble si facile et si évident pour eux ? » Je me suis dit que je ne devais pas rester sur une défaite. Il devait bien y avoir des choses que je devais apprendre (connaissances et savoir-faire) pour que ça devienne facile et évident pour moi également. Et la lecture des témoignages des autres membres en difficulté me montrait que je n’étais pas tout seul. La moralité de tout ça, c’est qu’il faut continuer en fait, ne rien lâcher et avancer.

Suite à mes échecs, j’ai décidé de reprendre mes études. J’ai choisi de rebondir et d’augmenter en compétence et en formation immobilière. J’ai donc repris et terminé la formation de Michaël. Grâce à la formation, j’ai appris à tenir compte de toutes les choses dont il faut tenir compte. Par exemple, une chose bête mais, dans le calcul du cashflow, tenir compte de la taxe foncière. Je me suis rendu compte que je n’étais pas assez bien formé à la base.

Note : C’est précisément pour ça que le groupe privé d’échange existe ! Pour voir, lire, s’inspirer des réussites des autres, des personnes suivant le même cursus.

Pouvoir échanger avec la communauté plutôt que de rester seul dans ton coin avec tes erreurs a joué un rôle déterminant dans la suite de ton parcours. Ça t’a poussé à aller de l’avant, à garder confiance, c’est ça ?

Oui, la confiance, c’est d’ailleurs une autre chose importante que la formation apporte. On se sent vraiment formé, confiant, prêt à tout affronter. Pour donner un exemple, devoir faire face aux banquiers m’impressionnait. Parce que quand on dit à un banquier qu’on veut investir sans apport, sa première réaction, c’est que c’est impossible. La formation m’a donné le plan nécessaire pour argumenter, pour tenir bon et répondre « moi, je veux investir sans apport donc je ne vais pas accepter votre offre ». Mes parents me disaient : « mais tu es fou, accepte ! C’est rien du tout les 3.000 euros que le banquier te demande. » J’ai dit non et, au final, c’est le banquier qui a cédé.

Tu disais que tu t’étais rendu compte de tout ce que tu ignorais. Est-ce que tu peux donner des exemples ?

J’ai appris qu’il ne faut pas tomber dans le piège du taux d’intérêt. C’est quelque chose qui n’est pas définitif. On peut toujours par la suite renégocier ou faire un rachat de prêt. Donc il ne faut pas faire une fixation sur le taux. Il y a d’autres éléments à prendre compte comme la possibilité de faire un remboursement anticipé, la délégation d’assurance pour trouver une assurance moins chère, etc. La formation m’a permis de me professionnaliser dans l’immobilier, en somme.

Dans ma région d’origine (le Nord-Est de la France), la location meublée n’est pas très développée. Or, fiscalement, c’est un mode d’exploitation intéressant pour bénéficier de l’amortissement du bien. C’est l’une des choses dont je parle à mes amis.

Autre point important : optimiser la fiscalité. Quand il font du meublé, mes amis ont tendance à passer par le régime forfaitaire du micro-bic. Alors je leur explique les avantages du régime réel.

Une chose qui m’a sauvé, ça a été d’apprendre que je pouvais décaler le remboursement du prêt. Ça m’a permis d’aborder les travaux beaucoup plus sereinement.

La formation m’a donné un cadre pour éviter de partir à droite à gauche et de me perdre. Au départ, quand j’ai vu que les vidéos se débloquaient une par une, je me suis dit : « mais Michaël nous prend pour des bébés ? ». Finalement, c’était très bien, parce que ça m’a évité de tomber dans le piège de ne pas suivre la formation dans son ensemble. Si j’étais allé piocher directement les informations dont je pensais avoir besoin, j’en aurais raté plein qui sont capitales pour réussir.

La chambre et la verrière d'intérieur après travaux dans l'appartement que Fadil met en location meublée.

La chambre, d’où on peut aussi apprécier la verrière d’intérieur.

Les leçons apprises sur le terrain et la suite

Tu as beaucoup insisté sur tout ce que la formation t’a appris. Quels autres enseignements as-tu tirés de cette expérience ?

J’étais tétanisé par la partie crédit. Aujourd’hui, je n’ai plus peur. J’ai aussi appris qu’il était  très important d’être sur la même longueur d’onde que son conjoint. Ça facilite beaucoup l’investissement, notamment lorsqu’on traverse des difficultés (pour éviter les reproches). Et c’est très agréable de pouvoir en faire un projet commun.

En tant que bailleur, je ne m’attendais pas à recevoir  la misère des gens en pleine figure lorsque certains veulent absolument que je leur loue l’appartement. Ce n’est pas évident de dire non à quelqu’un qui ne fera pas un bon locataire.

J’ai aussi appris toutes les notions fiscales. Je me rends compte que j’ai fait un sacré bond en avant dans ce domaine, lorsque je suis capable de l’expliquer aux autres. J’ai même carrément Légifrance en favori de mon navigateur !

De manière générale, je me sens beaucoup plus à l’aise. Parler d’investissement, de comptabilité, etc. est devenu naturel. Ce sont des choses que j’ai apprises sur le terrain également, ça a été un apprentissage empirique.

Le salon et sa table qui s'ouvre pour accueillir plus de convives dans l'appartement que Fadil loue en meublé.

Le salon et sa table extensible…

Le salon et sa table qui s'ouvre pour accueillir plus de convives dans l'appartement que Fadil loue en meublé et en location courte durée.

Et encore plus extensible !

Aujourd’hui, quel est ton ressenti sur tout le chemin parcouru ?

Un sentiment de fierté, je sens que nous avons évolué. Ma famille, ma belle-famille et ma femme étaient persuadés que l’investissement immobilier était très compliqué, dangereux et chronophage. Leur raisonnement, c’était qu’il valait mieux avoir d’abord une bonne situation, un CDI et d’envisager ça éventuellement plus tard. La formation m’a donné toutes les clés pour contre-argumenter. À tel point qu’aujourd’hui, eux aussi investissent ! Ça nous a permis de lever des blocages.

J’ai compris que la formation avait mis fin à toutes mes craintes, ce qui me permet aujourd’hui d’enchainer les investissements. Ce sont de bons projets et c’est très valorisant. Avec mes frères et sœurs, nous avons fait un investissement en Algérie, d’où mes parents sont originaires. Ce sera pour qu’ils puissent y aller à leur retraite, mais en attendant, ce bien est en location.

Et je suis sur un autre projet, dans les Ardennes. Il s’agit d’une maison de 90 m² qui est mise en vente par la mairie. Nous avons négocié un prix d’achat de 5.000 euros, dans des conditions particulières parce que nous sommes prioritaires sur l’achat de cette maison. Il va falloir faire 30.000 à 35.000 euros de travaux, mais ça reste un projet très intéressant. Je vais faire une étude de marché pour déterminer le mode d’exploitation le plus adapté.

Merci Fadil d’avoir pris le temps de partager ton vécu d’investisseur immobilier avec la communauté. On reprendra de tes nouvelles après l’été et on a hâte de voir le résultat avant/après de ton nouvel investissement !

Avec plaisir !

 

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