La transformation avantaprès de la colocation de Laurent en Picardie.

La colocation de Laurent en Picardie : entre 500 et 1000 € de cashflow mensuel

Michael Colocation, Etudes de cas Laissez un commentaire

Laurent a rejoint la formation Je réussis mon investissement locatif l’année dernière. Déjà propriétaire avec son épouse de deux appartements mis en location, Laurent a souhaité se former pour connaître toutes les techniques d’un investissement rentable. Après une colocation de quatre chambres, qui se sont toutes louées bien avant la rentrée de septembre, Laurent est sur le point d’investir dans une colocation de huit chambres. Il génère actuellement un cashflow de près de 1.000 € avec sa première colocation et prévoit de faire encore mieux avec la suivante. Vous allez aussi voir que Laurent maîtrise l’art de la délégation puisqu’il investit en France tout en habitant à l’étranger. Voici son parcours.

Sommaire

Conseils pour de la colocation

Quels conseils peux-tu donner aux investisseurs qui s’intéressent à la colocation pour louer rapidement toutes leurs chambres ?

Afin de louer plus rapidement, je me suis mis à étudier les annonces des autres colocations et à faire mieux ! En apportant des prestations supplémentaires et en créant le “Coup de Coeur” chez mes éventuels locataires. Je vise essentiellement des étudiants et/ou des jeunes actifs, donc je recommande un design jeune et moderne avec des prestations de ménage et/ou blanchisserie.


Les investisseurs qui se lancent pour la première fois dans ce mode d’exploitation se posent souvent la question de la prise en charge des frais comme l’électricité, l’internet, l’assurance, etc. Quelle est ton approche : pour ou contre le all-inclusive ?

Totalement pour !! Chez moi, ils ont juste à poser leurs valises. Ils ont le all-inclusive : je prends en charge l’électricité, le chauffage, l’eau chaude/froide, l’internet/wifi, l’assurance pour locataire (sauf pour leurs affaires personnelles) et le ménage bi-mensuel des parties communes.

Pour aller plus loin : Vidéo sur les avantages et les inconvénients du forfait tout compris.

Les deux investissements de A à Z : acquisition, financement, travaux et gestion

Peux-tu nous en dire plus sur ta première colocation ?

C’est un appartement de 94 m2 avec quatre chambres, deux salles de bain, un WC, une cuisine et un salon. Je l’ai acheté pour 98.000 € FAI (après une négociation de 11.500 €), auxquels s’ajoutent 8.000 € de frais de notaire, 1.700 € de frais de courtage et environ 2.500 € de frais de dossier et garantie. Avec les travaux, le montant total du projet s’élève à 170.000 €

J’ai mis le paquet sur les travaux, car il y avait beaucoup de colocations aux alentours (l’appartement est situé entre deux universités). J’ai donc fait une réfection totale. J’en ai eu pour 10.500 € d’électricité, pour tout refaire intégralement. 36.000 € de rénovation, à savoir : peintures, parquet sur 70 m2 et le reste en carrelage, changement des dix portes, rénovation complète d’une salle de bain et transformation de la deuxième, pose de faux plafond dans les deux salles de bain et dans l’entrée, changement des portes et aménagement des quatre placards. J’ai mis 6.500 € dans une cuisine équipée et la totalité de l’électroménager. Et enfin, 5.000 € de décorations, ustensiles de cuisine, meubles, etc.

J’ai obtenu un prêt à 110 % sur 25 ans à un taux de 1,83 % avec assurance. J’ai aussi eu un différé de prêt sur 3 ans, pour avoir du cashflow supplémentaire les 3 premières années. J’en retire 1.700 € par mois de loyers, soit une rentabilité brute de 10,3 % et une nette nette de 9,5 %. Au niveau du cashflow, ça fait environ 950-1.000 € par mois les trois premières années et environ 500 € après amortissement.

Salle de bain rénovée dans la colocation de Laurent

 

Salle de bain rénovée dans la colocation de Laurent

Les deux salles de bain ont été refaites à neuf. La deuxième a même été agrandie en prenant sur l’ancien dressing.

 

Et la deuxième colocation ?

Je dois signer l’acte authentique en novembre. J’ai trouvé le bien sur le Bon Coin. La négociation a été assez facile. Je savais que je ne pourrais pas négocier beaucoup car le vendeur avait rénové en 2015 et tout était loué !!!

Donc après un bon contact avec le vendeur et l’agence, je leur ai proposé 315.000 € pour un prix affiché à 340.000 €. Sachant que le prix du marché dans ce quartier était de 2.500 € par m2 et qu’il s’agit d’un 140 m2 très bien placé. Ils ont fait une contre-proposition et j’ai finalement obtenu 325.000 €. Ça reste une bonne négociation, car la même colocation en mansardé au-dessus s’est vendue 335.000 €.

Les frais de notaire s’élèveraient à 28.800 € (j’ai négocié 1.200 €), les frais bancaires à 4.300 € et la taxe foncière à 3.000 €. Il n’y a pas de travaux de prévu, juste de petites améliorations comme le renouvellement des ustensiles de cuisine, les chaises, un micro-onde en plus, etc.

Ma banque a accepté un prêt jusqu’à 400.000 € avec les mêmes conditions que le précédent. Cela donne donc une mensualité de moins de 500 € par mois pendant le différé, puis 1.600 € par mois ensuite. Pendant deux ans, le cashflow devrait s’élever à 1.800 €, en raison du déficit. Ensuite, on sera normalement à 700 €, mais j’étudierai la question et passerai sûrement à la location courte durée pour améliorer ma rentabilité et mon cashflow !!

La fiscalité est de 15 % car je vais investir en SCI à l’IS et que je ferai moins de 38.120 € par an.

Beaucoup de personnes aspirant à investir dans l’immobilier craignent les évolutions fiscales (fin du LMNP tel qu’on le connaissait) et le durcissement des octrois de prêt. Tu as réalisé des opérations avant et après ces évolutions : qu’as-tu observé ?

Je n’ai pas encore eu de soucis au niveau des octrois de prêt. Ayant un bon salaire et un très bon reste à vivre, la banque ne m’a pas demandé plus, comme de l’apport, une assurance vie ou autre.

Je n’ai que la colocation de 4 en LMNP. Même si cela venait à se durcir, je reconsidérerais ma situation pour de la SCI. Ce sera à voir en temps voulu.

Pour aller plus loin : vidéo sur l’évolution du LMNP et vidéo sur les différences entre le LMNP et le LMP.

Tu as enchainé deux colocations l’une après l’autre. Pourquoi as-tu privilégié ce mode d’exploitation ?

Parce que la ville de mes investissements s’y prêtait parfaitement (beaucoup d’étudiants français et européens).

Tu passes par MyRoom. Peux-tu nous dire pourquoi et comment cela fonctionne ?

Car MyRoom gère tout : les visites, les états des lieux, la gestion locative, le ménage, la diffusion sur certains sites comme le bon coin, ImmoJeune, groupes étudiants Facebook, etc. D’ailleurs, comme je savais qu’ils avaient des demandes sur Facebook, j’ai fait une vidéo afin d’ajouter une plus-value visuelle à mon appartement.

Par contre, pour avoir le moins de vacance locative, ils m’imposent le ménage. Mais ce n’est pas négligeable, parce que les locataires sont des étudiants. Et puis pour l’entretien de mon bien, je pense que c’est une bonne chose.

Qu’est-ce que tu vas faire différemment sur la deuxième colocation par rapport à la première ?

Tout est pareil dans l’ensemble. Sur la deuxième, il n’y aura pas de travaux et j’achèterai via une SCI. J’inclurai aussi la blanchisserie des draps, taies d’oreillers, serviettes, etc. Cette colocation est surtout pour moi un levier, car l’argent restera dans la société pour réinvestir.

Le salon/séjour de la colocation de Laurent après rénovation.

Le salon et séjour rénové et décoré.

Les leçons tirées de l’expérience et de la formation

Être investisseur immobilier, c’est aussi savoir gérer les imprévus et s’adapter. As-tu eu des surprises ?

Comme imprévu, j’ai dû changer toutes les portes sur mesure car anciens bâtis donc ce n’était plus commercialisé. Cela s’est bien passé quand même, car j’ai fait appel à la personne qui m’a posé la cuisine. J’ai juste eu un surcoût de 1.200 €, que j’ai pu gérer en optimisant sur le mobilier et la déco.

J’ai aussi été déçu par ma courtière, incompétente. Elle n’a pas su expliquer mon dossier et a omis plusieurs demandes importantes. Ma banque m’avait même refusé le prêt. De ce fait, j’ai appelé ma conseillère financière et j’ai repris le dossier en main. En un coup de fil, c’était réglé avec un accord de prêt verbal qui s’est concrétisé par la suite.

Pour aller plus loin : vidéo sur la manière de communiquer efficacement avec les banques.

J’ai eu une bonne surprise concernant l’assurance. Chez MyRoom, il m’ont conseillé de prendre mon assurance RC de propriétaire loueur en meublé non professionnel chez ALLIANZ. C’est une assurance comprenant la PNO et l’assurance pour les locataires. Pour la PNO seule, je payais 12 € par mois, alors que maintenant, j’ai tout pour 25 € par mois. Et je facture 5 € d’assurance à chaque locataire.

Peux-tu nous en dire plus sur tes autres investissements ?

J’ai un appartement en location nue à l’année (depuis 2014) qui est totalement payé et que je loue 650 €. Ma femme a aussi un appartement en location meublée à l’année en Russie, totalement payé également.

À la base, qu’est-ce qui t’a motivé à te lancer dans l’immobilier et à rejoindre la formation ?

Ayant déjà des appartements qui rapportaient, j’ai commencé à regarder des vidéos sur YouTube de personnes qui faisaient de l’immobilier rentable et j’ai apprécié les vidéos et le contenu que Michael postait. Du coup, je me suis dit “pourquoi pas acheter une formation et en connaître un peu plus ?”. Puis, au fur et à mesure de la formation, j’ai commencé à regarder des biens dans ma ville natale, à étudier la ville, etc.

Deux des quatre chambres de la colocation de Laurent.

 

Quatrième chambre de la colocation de Laurent.

Deux des quatre chambres de l’appartement, entièrement rénovées, meublées et décorées pour un public étudiant.

En quoi la formation t’a-t-elle aidé ?

En beaucoup de points, car je n’y connaissais rien en fait : comment chercher un bien, comment négocier, faire les travaux, et surtout comment investir par rapport à la banque, les montages (nom propre, SCI, meublé, colocation, LCD, …).

Investir à distance

Tu habites en Espagne. Tes colocations sont en Picardie et tu as un investissement en Russie. Comment gères-tu tes projets à distance ?

Je fais beaucoup de déplacements avec mon travail et nous habitons effectivement en Espagne en ce moment. L’appartement en Russie est une succession. Là-bas, nous ne sommes pas imposés sur l’immobilier. Il y a juste 13 % de pris sur les revenus salariaux. Pour la gestion, nous connaissons des personnes sur place pour faire les contrats de location et le locataire est en place depuis 4 ans.

En France, je fais tout gérer aussi. J’ai délégué la location nue à une agence. Cela me prend trois minutes tous les trois mois lorsque je reçois le décompte : je regarde si tout est bon et je le classe. On ne peut pas faire plus simple et ils ne me prennent que 6 %. Il y aussi la déclaration d’impôt mais, à partir de l’année prochaine, c’est mon expert-comptable qui la fera.

Pour ce qui est de l’acquisition de la colocation de 4, j’ai presque tout fait à distance. Je me suis seulement déplacé pour :

  • la première visite du bien (par contre, j’ai une personne de confiance, qui n’est ni plus ni moins que mon maître d’œuvre, qui avait fait plusieurs visites de biens avant que je fasse le déplacement d’Espagne) ;
  • la signature de l’acte authentique ;
  • la commande de la cuisine (car je voulais vraiment faire la commande avec un professionnel plutôt que sur internet).

Tout le reste s’est fait à distance :

  • La négociation : après avoir visité le bien et de retour en Espagne, j’ai pu négocier le prix par téléphone.
  • La banque : appel et mails pour le financement avec mon banquier et signature électronique lors des offres de prêt.
  • Les travaux : appel toutes les semaines avec mon maître d’œuvre pour le planning et l’avancement des travaux.

En fait je me suis surtout occupé de chercher les matériaux, faire l’agencement de l’appartement (plan pour le maître d’œuvre et l’électricien), la décoration et toute la mise en place avant mise en location.

La cuisine équipée de la colocation de Laurent.

La cuisine rénovée et entièrement équipée de la colocation de Laurent.

Dans quel état d’esprit te trouves-tu aujourd’hui ? Comment envisages-tu la suite de ton parcours d’investisseur ?

À fond !!! Je vais continuer mes investissements en France. J’ai déjà quelques idées en tête pour le début d’année prochaine en attendant de finaliser les projets en cours (à moins qu’une opportunité se présente !!). De plus, je commence à conseiller mes amis sur certains investissements.

Je tiens à remercier Michael, son équipe et le groupe Facebook pour tous les conseils et retours d’expérience qui m’ont permis d’avancer !!

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Merci Laurent ! On reprendra de tes nouvelles prochainement pour en savoir plus sur ta nouvelle colocation.

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