Bonnes affaires dans l'immobilier : 5 techniques pour acheter moins cher

Bonnes affaires dans l’immobilier : 5 techniques pour acheter moins cher

Michael Ferrari Comment créer son indépendance financière, Comment investir dans l'immobilier, Stratégie de réussite 2 Commentaires

En bon investisseur immobilier, vous vous demandez certainement comment acheter moins cher et profiter d’un placement rentable. J’ai une bonne nouvelle pour vous : dans l’immobilier, les soldes c’est toute l’année ! En effet, il existe différentes techniques qui permettent de bénéficier d’une réduction sur un investissement immobilier ou de se créer une bonne affaire !

Le prix d’achat : facteur numéro 1 de rentabilité

La première chose que vous devez savoir, c’est qu’une bonne affaire dans l’immobilier se fait à l’achat. Il est vrai que faire des travaux pour apporter de la valeur à un bien va vous permettre de mieux louer. Et c’est vrai aussi que selon le mode d’exploitation que vous allez choisir (location nue, meublée, saisonnière, etc.), vous allez pouvoir optimiser le cashflow. Mais le prix d’achat reste la première variable d’ajustement. Il est très difficile de rattraper une opération qui commence mal, d’où l’intérêt de bien faire le travail dès le départ.

En regardant des sites tels que Leboncoin ou autres, les prix des biens immobiliers sont à tomber par terre. Et ce n’est pas un compliment ! Les prix affichés conduisent à un taux de rentabilité brute de 5 à 6 %, des fois un peu plus. Gardez à l’esprit que la limite de l’autofinancement est de 7 % nets. Autrement dit, si vous achetez au prix affiché, comme le loyer ne sera pas en mesure de couvrir les dépenses liées au bien immobilier, vous devrez vous acquitter de certaines charges, et donc, débourser votre propre argent. En ceci réside tout l’intérêt d’acheter à un prix en dessous du prix du marché.

Obtenir le meilleur prix est donc votre mission principale. D’autant que vous ne connaissez pas le prix auquel le vendeur a acheté son bien. Mais comment connaître le bon prix ? Le bon prix est surtout le prix qui vous permet d’être rentable.

Acheter au bon prix

Quand on débute dans le monde passionnant de l’immobilier, on a tendance à se focaliser sur le prix demandé par le vendeur. On part de ce chiffre pour calculer tout le reste. C’est une erreur. Ce que vous devez faire, c’est faire la liste des frais de votre projet et estimer le loyer que vous pouvez en tirer. À partir de là, calculez à quel prix acheter pour être rentable. Vous pouvez alors viser les biens dans cette fourchette de prix ou alors négocier pour faire baisser le prix de biens potentiellements intéressants au prix que vous vous êtes fixé. Tout le reste n’a aucun intérêt car l’opération ne sera pas bonne pour vous.

Dans cet article, je vais aborder la question de la négociation, car c’est un point important. Mais négocier n’est pas toujours possible, notamment si le vendeur n’est pas motivé pour cela ou s’il a 50 offres en plus de la vôtre. C’est pour ça que je vais aussi parler de 4 autres pistes à explorer pour acheter moins cher.

 

1/ Acheter moins cher en négociant

Je vais vous expliquer les conditions à réunir pour faire de belles négociations et arriver à acheter un bien immobilier à un prix en dessous du prix initial. Quels sont les facteurs pour bien négocier un bien immobilier ?

Critère n°1 : éviter les marchés en surchauffe

Plus le marché est chaud, plus acheter en dessous du prix du marché est difficile. À titre d’exemple, acheter en dessous du prix sera un peu dur sur le marché parisien, le marché lyonnais, et le marché bordelais.

Critère n°2 : un vendeur disposé à négocier

Une fois, j’ai négocié un bien immobilier à un prix initial de 73000 € pour 51000 €, auquel le vendeur m’a proposé 56000 €, donc 24 % de rabais. Généralement, lorsqu’un vendeur met en vente un bien immobilier, il prend en compte les marges de négociation et affiche un prix nettement plus cher que celui auquel il veut vendre son bien. N’ayez donc pas d’appréhensions à vous fixer un objectif de négociation de 10 %, 15 %, 20 %, voire 40 % du prix initial.

La question à vous poser, c’est surtout : le vendeur peut-il baisser son prix ? Il sera moins disposé si son capital restant dû est important, par exemple, car ce qu’il doit à la banque est incompressible. Plus il lui reste d’années de remboursement, moins il aura de marge de négociation.

Critère n°3 : un vendeur motivé

Parfois le vendeur a absolument besoin de vendre (mutation, chômage, divorce) ou a envie que les choses se fassent vite (succession). Dans ce genre de cas, où le vendeur est dans l’urgence, vous allez avoir la possibilité de réaliser de belles négociations.

Critère nº4 : justifier votre négociation par des éléments factuels

Si le bien nécessite des travaux, faites venir un artisan pour un devis. Montrez au propriétaire à quel point le bien immobilier est en mauvais état, nécessitant un tel coût de travaux. Faites-lui voir que si vous devez rajouter la facture au prix demandé, le prix sera trop élevé. En procédant de la sorte, vous serez à même de négocier un prix bien en dessous du prix initial de vente du bien immobilier.

Le simple fait de dire : « Oui, mais il y a des travaux à faire » ne sera en aucun cas pareil au fait de dire : « Selon un devis d’un professionnel, les travaux à faire coûtent ceci ».

2/ Faire une bonne affaire en investissant dans un bien que personne ne veut

Dans le prolongement de ce que je viens d’expliquer, rien de tel pour faire des économies sur un placement immobilier que d’opter pour un actif dont personne ne veut. Acheter un bien neuf en dessous du prix de départ est quasi impossible. Par contre, vous pouvez opter pour un bien immobilier dans un état déplorable, qui se situe dans un emplacement stratégique, en dessous du prix du marché.

La qualité de l’emplacement vous sera un atout majeur, tant pour la location que pour une éventuelle revente. Ainsi, en ajoutant le coût du bien immobilier au coût des travaux de rénovation, vous serez toujours à un seuil moins élevé par rapport au prix du marché.

Il s’agit notamment des biens immobiliers présentant des défauts d’aménagement, de décoration ou d’entretien. Achetez moins cher un bien que vous pourrez remettre en état ou faire remettre en état facilement. Les problèmes à résoudre consistent à transformer l’intérieur de l’appartement, améliorer le confort de vie à travers l’isolation ou l’ajout de certains équipements. Il peut aussi s’agir de régler la situation du bien par rapport à la copropriété ou un éventuel conflit avec le propriétaire.

Faites preuve d’imagination et, surtout, faites correctement estimer le montant des travaux !

 

3/ Acheter moins cher avec un locataire en place

Une autre manière qui va vous permettre d’acheter moins cher, c’est de privilégier un bien immobilier avec un locataire en place. Acquérir un bien déjà loué s’accompagne généralement d’une réduction sur le prix d’achat pouvant atteindre 10 à 20 %. Notez toutefois qu’avec ce type d’investissement immobilier, le loyer du locataire en place peut être plus bas que le prix du marché. Mais vous aurez la possibilité de revaloriser le prix du loyer à la fin du bail.

 

4/ Faire une bonne affaire en achetant un bien immobilier aux enchères

Acheter aux enchères est réservé aux personnes n’ayant pas besoin de financement, donc cette approche ne vous permet pas de vous enrichir en investissant avec l’argent des banques. Mais c’est une option qui a le mérite d’exister et à laquelle les investisseurs immobiliers ne pensent pas forcément. Un bien immobilier vendu aux enchères est généralement proposé à un prix inférieur à la valeur du marché. Il vous incombe cependant de vous assurer que le prix de vente annoncé est bien inférieur au prix normalement affiché.

 

5/ Achetez là où personne n’a pensé

La dernière option consiste à aller chercher un bien là où personne n’a pensé investir. Je ne suis pas en train de vous dire de réunir vos trois caravelles pour partir à la découverte de nouvelles contrées ! Mais plutôt de faire preuve d’imagination avec l’usage d’un bien.

Qu’est qu’un bureau et de la location courte durée ont en commun ? Il s’agit dans les deux cas d’une activité commerciale. Vous pouvez donc acheter un local commercial non exploité et le transformer en appartement pour de la location courte durée. Acheter un bureau va être moins cher qu’un logement classique. Et derrière, vous allez pourvoir optimiser le rendement en le louant à un prix de location saisonnière.

Cette manière d’investir dans l’immobilier peut permettre de générer facilement du cashflow, mais exige quelques précautions. Vous devez vous assurer de la faisabilité de votre projet locatif. Vérifiez le plan d’urbanisme local et la copropriété entre autres. Faites le tour de toutes les démarches requises pour la transformation.

 

En résumé et en vidéos

Pour pouvoir acheter moins cher sur le marché immobilier, l’investisseur que vous êtes doit être créatif. Sortir des sentiers battus vous donne accès à un rendement incroyable. A contrario, vous allez devoir mettre le prix fort si vous envisagez d’acquérir un appartement rénové, avec un super emplacement ou une vue incroyable.

Au fil du temps, j’ai fait plusieurs vidéos sur le sujet de la négociation et des bonnes affaires dans l’immobilier. Je vous les remets ci-dessous, à commencer par la toute récente !

Regardez-les et dites-moi ce que vous en pensez !

Lien vers la vidéo YouTube (nouvelles vidéos régulièrement)

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