Comment calculer la valeur d’un immeuble ?

Michael Ferrari Comment investir dans l'immobilier, Stratégie et Fiscalité Laissez un commentaire

La première visite d’un bien immobilier ne permet pas d’en estimer la valeur réelle. Cette observation permet d’apprécier la pierre dans l’ensemble, et de se faire une première idée par rapport au coût de vente annoncé. Mais en investisseur averti, voici comment vous devez calculer la valeur d’un immeuble pour vous assurer de réaliser une acquisition rentable.  

Évaluation visuelle de l’immeuble

Lors de la visite d’un immeuble, vous constatez si l’état global du bien est cohérent avec le prix d’achat annoncé par le vendeur ou l’agence immobilière. Dans le cas qui nous intéresse, il s’agit d’un immeuble composé de six appartements, idéalement situé dans un quartier résidentiel. Vu de l’extérieur, l’immeuble paraît bien entretenu, malgré une toiture qui semble dégradée et une maçonnerie fatiguée.

Après avoir fait le tour du bien, vous devez prendre le temps de visiter l’intérieur des studios. A la découverte du studio du rez-de-chaussée, l’intérêt que présente l’immeuble se consolide. Les appartements équipés de grandes fenêtres sont lumineux et spacieux. Les huisseries neuves, le parquet neuf et le vieux carrelage datant des années 50 dévoilent le fort potentiel du logement.

L’absence de gros travaux à prévoir vous permet déjà de faire une première estimation du loyer. Par ailleurs, l’immeuble profite d’un jardin en guise de partie commune, en plus de sa proximité de garages également à vendre. Il vous est donc déjà possible de faire une première projection du loyer envisagé par rapport au prix d’achat. Pour rester dans une estimation proche de la réalité, vous devez tenir compte du loyer actuel ou précédemment appliqué, du taux de vacance et des coûts d’exploitation.

Analyser les données pour se référer au marché

Pour que votre calcul soit le plus réaliste possible, il est important d’analyser point par point les données dont vous disposez par rapport au bien immobilier. Ici, pour un immeuble décomposé en six appartements, le vendeur demande 540 600 €. Chaque appartement comprend deux grandes chambres de 12 m², une grande cuisine et une grande salle de bain. Certains profitent d’une chaudière entièrement neuve.

Les logements vacants depuis un à six mois ont été loué nus à 2 700 €, pour une surface de 250 m². La taxe foncière quant à elle représente 3 000 €, soit environ 30 000 € de loyer par an. A ce stade, le prix de vente du bien concorde avec celui du marché, mais peu rentable de prime abord. Pour que l’acquisition soit intéressante, vous devez renégocier le prix d’achat à la baisse. Alternativement, vous pouvez aussi envisager de grimper le loyer à 4 000 €. Pour ce faire, la location meublée constitue votre meilleure alternative.

Louer un appartement en colocation vous permettra de pratiquement doubler la rentabilité du bien. En effet, envisagez de louer une chambre à 300 €, ce qui ramène le loyer d’un logement à 600 €. Ce qui vous donne déjà une certaine marge par rapport à la location nue, faisant monter le loyer jusqu’à près de 4 000 €. Cette première estimation vous permet de constituer une marge de discussion de départ sur la négociation du prix d’achat.

Calculer stratégiquement la rentabilité du bien

Maintenant que vous avez fait le tour d’horizon sur la valeur estimative du bien et sa rentabilité, vous devez procéder à un calcul plus concret. A défaut de pouvoir passer par un calculateur de rentabilité, voici les chiffres clé qui vous permettront de faire une appréciation pratique de votre acquisition. Ce qui vous permettra ensuite de négocier le prix, en fonction de la valeur qui vous paraît la plus juste et la plus rentable.

Outre le prix de vente (546 000 €), il est important de porter une attention particulière aux différents frais relatifs à l’investissement. Les frais de gérance, les frais d’assurance, les frais d’exploitation, les charges locatives, de même que la taxe foncière peuvent facilement faire grimper vos dépenses. Ici, ces dépenses représentent près de 40 000 €, ce qui est énorme.

Stratégiquement, la valeur idyllique de l’immeuble devrait osciller autour des 420 000 €. Négocier 100 000 € de moins incluant tous les frais d’acquisition (frais d’acquisition, frais de garantie, frais de notaire, frais d’agent) vous permettrait de créer un cash-flow annuel de 4 000 €.

Dans ce contexte, il convient de prévoir une légère rénovation, notamment entre 15 000 et 20 000 € d’ameublement. Avec une couverture à 70 % des loyers, dans l’hypothèse d’une location meublée à 600 € par chambre, vous profiterez d’un gain supplémentaire de 900 € par mois. Vous pouvez même atteindre une rentabilité de 10 %, avec un prix d’acquisition à 321 000 €, ce qui ramènerait le loyer à 4 220 €. Cependant, ce cas de figure est difficile à obtenir.

 

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