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Investissement locatif : Comment visiter, négocier et faire une offre au bon prix ?

L’achat d’un appartement ou d’une maison est un projet qu’il faut réfléchir pour que ce soit une réussite. Réussite que vous pourrez par la suite démultiplier en appliquant un processus type à d’autres achats immobiliers. Sachez-le, investir dans la pierre est un choix gagnant. Mais avant de transformer l’essai, plusieurs points sont à prendre en compte afin de faire de votre achat un pari audacieux mais calculé. Pour vous aider à devenir un as de la négociation, suivez le guide.

1/ La checklist de visite pour ne rien oublier

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Pourquoi une checklist

Afin de vous lancer en toute sécurité dans l’aventure de l’immobilier, il va être nécessaire de mettre en place une checklist de points importants à contrôler à chacune de vos visites. Utilisez cette liste pense-bête pour être certain de n’oublier aucun point et de cocher une croix dans toutes les cases. Cela peut paraître paradoxal, mais lorsque l’on achète on doit penser immédiatement « revente » avant même l’achat du bien en question.

Il est possible que l’achat que vous vous apprêtez à faire soit un achat à visée personnelle. Pourtant, vous devez penser et agir comme un investisseur. Rien n’est immuable, alors autant mettre toutes les chances de son côté.

La checklist d’un achat immobilier se divise en trois catégories majeures : l’inspection des lieux avant même d’entrer, l’intérieur du bien, et l’extérieur si le produit est pourvu d’un jardin ou d’une terrasse. Téléchargez plus loin notre checklist visite immobilier et apportez-la avec vous lors de vos visites.

Les 4 éléments qui coûtent cher

L’adresse

Acheter un bien immobilier, c’est avant tout acheter une adresse. Le premier point que les acheteurs mentionnent lors de recherche est le ou les quartiers qu’ils veulent habiter. Et pour cause ! L’adresse donne une indication sur le standing du quartier et ceci ajoute de la valeur à n’importe quel bien.

Le standing

Le standing d’une adresse comprend en général:

  • la notoriété du lieu,
  • les autres biens de qualité qui sont dans cette zone,
  • la facilité d’accès et la présence de transports en commun,
  • les commerces de proximité et pour les familles : les écoles du secteur.
La construction : neuve ou ancienne

Il n’y a pas de règle pré-établie à ce propos mais des généralités incontestables quant à la qualité de la construction d’un bien immobilier. Encore une fois, le standing de l’un ou de l’autre jouera sur le prix. Aujourd’hui, le prix au m2 du neuf tend à être de plus en plus cher. C’est d’autant plus vrai pour des biens avec des prestations haut de gamme.

Les constructions anciennes sont, elles aussi, plébiscitées et atteignent, dans certains endroits, des prix records. Par exemple, les immeubles anciens de type bourgeois dans les grandes villes sont reconnus comme des constructions solides avec des prestations que l’on ne retrouve plus forcément dans le neuf : plafond haut, moulures, parquet en bois massif, cheminées en marbre… Vous l’aurez compris, la qualité de la construction du bien est un point qui compte dans le prix final.

La taille et la configuration

Bien évidemment, plus la surface habitable est grande, plus le prix de vente sera élevé. Pour voir si vous faites une bonne affaire, il est impératif de calculer ce prix au m2. Vous le comparerez ensuite avec le prix moyen du quartier.

La configuration du bien est également un point qui compte. Des biens conçus par des architectes d’intérieur et donc avec une certaine singularité, se paieront plus cher. Le côté atypique est quelque chose qui est recherché et qui apporte de la valeur ajoutée.

Un extérieur

Enfin, dernier point de la liste mais qui n’est pas des moindres : la présence d’un extérieur. Qu’il s’agisse d’un jardin pour d’une grande terrasse pour recevoir, la surface n’est pas à proprement comptabilisée dans la surface habitable et pourtant c’est une prestation de choix. Cet espace de vie supplémentaire n’est pas commun à tous les biens et la rareté se paie toujours plus cher.

Comment éviter les problèmes récurrents ?

Pour anticiper ce qui pourrait s’avérer problématique ou même virer au cauchemar une fois la vente conclue, il y a des points majeurs à ne pas négliger.

Inspecter l’état du bien pour les travaux

En priorité, vous devez être sûr de la qualité du bien et de sa construction. N’hésitez pas à faire venir des professionnels avec vous lors de vos visites et contre-visites. Le but étant de vérifier en bonne et due forme les points qui pourraient être source de gros travaux : gros oeuvre, système d’aération, toiture, chauffage…

** La technique des 3 visites

Si vous débutez dans l’investissement, l’un des meilleurs conseils que j’ai trouvé c’est de prendre plusieurs avis différents. Le premier avis donne un repère ; mais avec seulement un avis, vous ne pouvez pas savoir si ce qui vous est proposé est juste. Alors il faut avoir une seconde opinion et pour confirmer votre analyse, une troisième opinion sera nécessaire.

Concrètement cela veut dire faire venir 3 artisans et obtenir 3 devis pour les travaux à réaliser.

Ces devis vous permettront :

  • de ne pas choisir le devis le plus cher (évidemment…)
  • mais aussi de ne pas prendre le moins cher (moins évident!)
  • d’avoir plusieurs idées sur les solutions techniques, les matériaux, l’aménagement…

Si vous devez acheter dans une copropriété, renseignez-vous en amont sur l’état général de la construction : quels sont les travaux réalisés et ceux à venir ? Le but de votre investissement, qu’il soit pour votre propre usage ou pour de la location, est que ce dernier soit rentable et ne vous coûte quasiment rien. Les diagnostics immobiliers vous seront d’une grande aide pour vous faire une idée de l’état du produit.

Renseignez-vous sur le voisinage

Faites également une petite enquête sur votre futur voisinage. Faites parler les plus curieux qui guettent les visites de leurs futurs voisins, et essayez de savoir quels sont les sujets qui pourraient être sensibles.

Renseignez-vous sur l’environnement

Je ne saurais que trop vous le dire, c’est une adresse que vous achetez avant même d’acheter un logement. Il en sera de même le jour où vous revendrez : vous revendrez une adresse. Se renseigner sur l’environnement est primordial.

Y a-t-il des terrains libres autour ? Y a-t-il des projets de construction ou des projets de réhabilitation dans le quartier qui pourraient apporter une valeur ajoutée supplémentaire à votre bien ou bien le déprécier ? Allez en mairie pour récolter des informations et discuter avec les voisins pour en savoir plus et éviter ainsi de mauvaises surprises.

La checklist à télécharger

Si vous souhaitez télécharger ma checklist, c’est facile, cela se passe ici.

2/ Mettre l’agent immobilier dans sa poche

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Que dire à l’agent immobilier pour en faire un allié ?

Même si le métier n’a pas forcément bonne presse, il est fortement encadré par la législation. Le professionnel de l’immobilier a donc des devoirs envers vous et vous en faire un allié est une chose à ne pas négliger. En entretenant cette nouvelle relation, vous allez mettre du respect et de la confiance entre vous. N’oubliez pas que l’agent immobilier va être celui qui va apporter votre offre d’achat immobilier et conclure la vente. Il sera beaucoup plus à même de prendre à coeur le dossier si vous lui êtes sympathique. Ce sont vos intérêts qu’il devra défendre pour arriver à un accord de prix juste et à la concrétisation de votre projet immobilier.

En étant dans une relation de confiance et de sympathie, il y a aussi de grandes chances que vous soyez le premier que l’agent appelle pour les nouvelles bonnes affaires. Vous multipliez vos chances en éliminant déjà la concurrence.

Les différents types d’agent immobilier

Il y a autant d’agents immobilier que d’hommes et femmes qui font ce métier. C’est à vous d’être un fin psychologue pour comprendre à qui vous avez affaire afin d’engager une relation de qualité sur le long terme avec votre interlocuteur.

Un bon agent doit avoir des qualités d’expertise dans son domaine. Lors des visites, vous allez vite voir si vous avez affaire à un bleu ou à un professionnel du secteur. Le vocabulaire qu’il utilisera vous donnera rapidement une idée des compétences de l’agent.

L’agent immobilier doit également posséder des qualités de savoir-être. Êtes-vous face à quelqu’un qui ne vous écoute pas et qui ne prend pas en considération vos priorités ? Est-il là pour vous en mettre plein la vue ? Certains agents ne sont pas vos alliés. Ils ne voient que la finalité de la vente avant même l’idée d’être au service de leurs clients.

Le meilleur agent sur qui vous puissiez tomber va vous écouter, vous aiguiller en fonction de vos besoins. Il va vous donner des conseils pour aller au bout de votre projet et être opiniâtre pour conclure la transaction. Il n’a pas forcément une obligation de résultats mais il a une réelle obligation de moyens pour vous apporter des solutions.

3/ Négocier avec le vendeur

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Repérer les biens négociables

Afin de maximiser votre investissement, vous devez acheter au prix juste, sans quoi vous ferez un mauvais achat mais également une mauvaise « future » vente. Pour cela, il va falloir chercher des biens dont le prix est négociable. Dans les zones où l’immobilier n’est pas ultra-tendu, vous pouvez déjà prendre en compte le fait que tous les biens sont au moins sur-côtés de 10%.

Ensuite il y a des points très précis sur lesquels vous pouvez vous appuyer pour argumenter une baisse de prix :

  • le logement est en vente depuis plus de 3 mois
  • la situation des vendeurs : divorce, décès, succession
  • les travaux sont sous-estimés
  • le bien est mal desservi par les transports
  • la performance énergétique est basse et des remises aux normes coûteuses devront être effectuées
  • la dernière rénovation de la façade et/ou de la toiture a plus de 10 ans

Le prix n’est pas la seule variable

Pour négocier en immobilier, il faut être capable de se mettre aussi à la place du vendeur. La négociation est un subtil jeu de rôles où, par des arguments appropriés, vous allez à un moment prendre le dessus sur l’autre et le convaincre. Tout n’est pas une question de prix et la négociation peut se jouer sur d’autres points qui apporteront du poids à votre discours.

Entamer une négociation dans la cordialité est déjà un des points-clés pour installer le dialogue avec sérénité. Pour faire baisser le prix d’achat, on a vu que vous pouvez jouer sur les points faibles du bien mais que vous pouvez aussi mettre en avant vos propres points forts. Peut-être avez-vous un meilleur dossier financier que les autres potentiels acheteurs ?

Soyez assuré qu’il est aidant de visiter le bien avec une lettre d’accord de principe de la banque pour l’obtention du prêt.
Vous pouvez jouer sur ce point en lui certifiant qu’avec vous, la vente ira à son terme. Dans ce cas, en échange, négociez un effort du vendeur pour que vous trouviez un terrain d’entente.

5 questions efficaces pour bien négocier

Pour mener à bien une négociation et effectuer un achat immobilier au bon prix, achat qui vous assurera une bonne rentabilité, il y a des questions incontournables à poser au vendeur. Elles tournent autour de ce que j’appelle la méthode LPP que je développe sur cette vidéo YouTube. Essayer de comprendre l’histoire du bien que vous voulez acheter vous permettra de connaître votre marge de manœuvre dans la négociation.

Lors de la discussion entre le vendeur et vous, accompagné de l’agent immobilier si vous passez par une agence, vous allez devoir déterminer les 5 points suivants :

  • Depuis combien de temps le vendeur est-il propriétaire ?
  • Pourquoi vend-il maintenant ? Depuis combien de temps veut-il vendre le bien ? Est-il dans une situation d’urgence ?
  • Combien y a-t-il de vendeurs qui ont un pouvoir de décision sur la vente du bien ?
  • Combien y a-t-il eu d’offres et à quel prix ?
  • Et enfin lui demander « pourquoi vendre maintenant alors que … » Peu importe la raison que vous soulignerez dans cette question ouverte, votre but est que le vendeur vous réponde et vous donne la vraie raison de cette vente.

Les outils pour voir l’envers du décor

Heureusement la magie d’Internet est aussi là pour vous aider dans votre recherche et dans la mise en place de votre argumentaire de négociation. Castorus est une extension pour Firefox ou Chrome qui vous permet de suivre en direct les annonces immobilières qui vous intéressent. Cette veille va vous donner des indications précises sur l’historique de prix des biens. Elle vous aidera aussi à connaître votre marge de manœuvre lors de la négociation.

Le calcul du rendement locatif du bien est également un très bon moyen de négocier un prix à la baisse ; et surtout de réaliser une bonne affaire.

En faisant ce rapide calcul vous serez en mesure de voir si le bien a un rendement brut annuel intéressant. Vous saurez aussi si vous pouvez aller plus loin dans la discussion avec le vendeur.

Comment trouver le bon prix pour être rentable ?

Lors de l’achat d’un bien immobilier en investissement locatif, il faut que le loyer mensuel potentiel soit au minimum supérieur de 30% à la mensualité de votre prêt pour que votre opération s’autofinance.

Pour trouver le bon prix d’achat, il faut inclure tous les frais annexes comme les charges de copropriété, taxe foncière, épargne pour entretien du bien, assurance PNO, comptable éventuel, etc. Ce sont des charges qui vous incombent et qui peuvent venir remettre en cause la rentabilité d’un bien apparemment rentable de prime abord.

Bien évidemment, vous devrez vous renseigner au préalable des prix pratiqués dans le secteur. C’est en gardant cela à l’esprit que vous entamerez une négociation pour atteindre votre objectif de prix d’achat.

J’ai pour habitude de dire qu’un investissement à moins de 8% de rentabilité est discutable. Pour calculer cette rentabilité brute, il suffit de diviser le loyer annuel par le prix du logement à l’abat et en le multipliant par 100. Par exemple, si vous avez acheté un studio pour étudiant 62 000€ et que vous pouvez le louer 420€ par mois alors le résultat est bon puisque l’on est à plus de 8,15% de rentabilité.

4/ Les clauses suspensives dans l’immobilier

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L’art de la clause suspensive : qu’est-ce que c’est ?

Une fois que tout le monde s’est accordé sur le prix de vente, un compromis est signé chez un notaire ou en agence si la vente a été menée par celle-ci. Les clauses suspensives en immobilier qui sont mentionnées dans le compromis de vente permettent de notifier les raisons acceptables légalement qui pourraient faire échouer la vente. On retrouvera, par exemple, comme raison obligatoire l’accord du crédit immobilier par la banque.

Le délai d’obtention du prêt

Acheter un bien immobilier implique souvent l’intervention d’un organisme bancaire qui va vous accompagner dans ce projet. Pour ce, la banque devra étudier votre projet, ce qui prendra un certain temps. Le délai maximum pour obtenir un prêt est de 45 jours. Ce délai est clairement écrit noir sur blanc sur le compromis de vente.

En général, il faut compter environ 4 semaines pour avoir un accord :

  • soit directement auprès d’une banque
  • soit par l’intermédiaire d’un courtier qui se chargera de toute la partie négociation pour trouver la meilleure offre d’emprunt.

Les conditions suspensives spécifiques

On a vu précédemment que l’accord de prêt est une condition obligatoire pour conclure la transaction. Vous pouvez mentionner d’autres clauses plus spécifiques et applicables pour procéder à l’annulation d’une vente. Il est, par exemple, possible de mentionner la clause de vente du logement précédent des acheteurs pour leur éviter un prêt-relais.

On peut aussi trouver l’obtention d’une autorisation administrative spécifique ou bien encore la prolongation du délai de rétraction une fois que le compromis est signé. Il peut par ailleurs être intéressant d’indiquer que le bien soit vide à l’achat. Vous vous prémunissez ainsi du squat.

5 /Faire votre offre d’achat au vendeur

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Comment trouver un accord avec le vendeur

Votre marge de manoeuvre doit être très claire avec les éléments de réponse que vous aurez récoltés concernant la situation du vendeur et les caractéristiques du bien. C’est en toute connaissance de cause que vous allez faire une offre de prix. Vous mettrez alors en place une liste d’arguments qui la justifiera et que le vendeur pourra difficilement contredire.

Si vous passez par l’intermédiaire d’un agent immobilier, développez ces mêmes points qui vous ont amené à faire cette offre de prix. Ce seront des arguments en plus que le professionnel pourra utiliser lorsqu’il va négocier pour vous.

Comment faire une offre écrite ?

Faire une promesse d’achat à l’écrit n’est pas un acte anodin. De fait, cela vous engage légalement à aller au bout de la transaction si le vendeur accepte votre proposition. Lors de la rédaction de celle-ci il y a ainsi quelques règles à suivre pour vous protéger.

Tout d’abord l’offre doit être limitée dans le temps. Ceci est primordial ! Ne laissez que quelques jours au vendeur pour vous donner une réponse. Cela prouvera aussi votre sérieux. Vous pouvez également, dès à présent, mentionner certaines clauses suspensives comme nous l’avons vu précédemment : accord de banque, absence de servitude, réseaux aux normes…

Rajoutez également des précisions sur vos moyens de financement. Si votre position est positive, cela pourra faire sérieusement pencher la balance. Encore plus si plusieurs offres sont sur la table.

Que faire si vous découvrez un défaut avant la signature de l’acte authentique ?

Les fameux diagnostics immobiliers, imposés par la loi, vont vous donner de sérieuses informations sur l’état du bien que vous voulez acheter. Certain problèmes peuvent en effet être mis en lumière par ces diagnostics. Vous devez pouvoir acheter un bien en toute connaissance de cause. Cependant, les résultats ne sont pas des raisons valables pour annuler une vente.

Avant la signature de l’acte authentique, vous êtes en droit de demander une dernière visite pour être certain que le bien que vous allez acheter est conforme à celui que vous avez visité. Si vous découvrez des choses cassées ou même des choses qui ont disparu, vous êtes en mesure de demander des dommages au vendeur avant l’acte authentique.

Dans le cadre de la découverte d’un grave défaut du bien ou d’un vice caché, il est parfois possible de demander l’annulation de la vente, mais la procédure est compliquée. Le Tribunal de Grande Instance peut intervenir sur la base du vice du consentement ; ou bien, pour un vice caché, vous pouvez faire jouer la garantie décennale si le bien a moins de 10 ans.

Dans le cas contraire, attention ! Le contrat de vente stipule souvent que le vendeur s’exonère de la garantie des vices cachés. N’hésitez donc pas à faire appel à des experts pour votre future acquisition afin de vous protéger au maximum.

Comment signer un compromis de vente ?

Le compromis de vente est le 1er pas vers le statut de propriétaire. C’est un pré-contrat qui officialise votre promesse de vente. Il prépare l’acte de vente qui sera rédigé par un notaire et signé devant ce dernier.

Le compromis est signé sous seing privé (entre particuliers) avec la possibilité d’être accompagné par un professionnel (avocat, agent immobilier) ou bien il est signé par acte authentique, devant notaire.

La signature du compromis est un acte officiel qui est accompagné d’un premier versement par l’acquéreur d’une somme qui est en général comprise entre 5 et 10% du prix de vente. C’est une somme d’engagement qui pourra être conservée par le vendeur dans le cas de la non-réalisation du contrat en dehors des clauses suspensives mentionnées dans celui-ci.

 

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