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L’immeuble de rapport de Sylvia : un cashflow de 197 € net mensuel

Michael Comment investir dans l'immobilier, Etudes de cas, Immeuble de rapport 3 Commentaires

Membre de la formation Je réussis mon premier investissement locatif, Sylvia possède un immeuble de rapport qu’elle loue actuellement en location nue. 

Son opération est intéressante car, comme Mickaël à Libourne, Sylvia a réalisé son premier investissement locatif au travers d’un immeuble de rapport. Une de ses particularités est d’ailleurs que l’immeuble était vendu entièrement loué.

Son investissement lui rapporte aujourd’hui 1280 € de loyer tous les mois avec un cashflow net mensuel de 197 €. 

Voici comment Sylvia a réalisé son investissement locatif dans un immeuble de rapport.

Comment tu t’y es pris pour trouver ce bien ?

Suite à la formation « Je réussis mon 1er investissement locatif », je regardais souvent les annonces sur les sites :

  • Leboncoin  
  • Seloger

C’est quoi comme appartement ? (Emplacement, superficie…)

C’est un immeuble de rapport comprenant 3 appartements, 3 celliers, une cour et un garage.

  • Appart 1 : 75 m²       
  • Appart 2 : 40 m²    
  • Appart 3 : 33 m².

Et la copropriété, comment est-elle ?

Il n’y pas de copropriété donc pas de charges.

C’était dur de le trouver ?

Finalement pas si dur, car entre le moment où on a décidé de chercher un immeuble qui dégagerait du cashflow positif et le moment où on l’a trouvé, il s’est écoulé 6 mois.

L’as-tu négocié ? Si oui de combien ?

Oui. Affiché 115000 €, négocié à 103000 €.

Dans quel état était l’immeuble ?

Il s’agissait d’un immeuble entièrement loué en bon état. Toiture très moyen état.

Pourquoi l’as-tu choisi ?

Il dégageait du cashflow positif, on pouvait profiter du déficit foncier en faisant la toiture.
Il est à 1h35 de chez nous.

As-tu hésité sur ce projet d’immeuble de rapport ?

Oui, car il est resté longtemps sur le marché.

Qu’est-ce qui a fait que tu t’es lancée ?

On s’est lancés grâce à la formation « Je réussis mon 1er investissement locatif »

Quels sont les chiffres complets de ton investissement dans un immeuble de rapport ? (prix d’achat, loyer, dépenses, rentabilité…)


Prix : 103000 euros (frais d’agence inclus)

Travaux : 25000 euros

Emprunt : 138000 euros (prix+ travaux+ frais de notaire) sur 20 ans, taux à 1,65%

Mensualités: 686€

Loyer : 1280 euros  (location meublée)

Charges : Non

Dépenses Totales :    18€/ mois

  • Assurance PNO : 18€/mois
  • Assurance loyers impayés : Pas encore en place

Rentabilité nette après impôt régime réel de déficit foncier : 7%

Cash-flow positif : 197 € par mois

Qu’as-tu demandé comme financement ? (Frais de notaire, travaux ?)

Prix+ travaux+ frais de notaire

Comment s’est passée la recherche du financement ? (Courtier, en direct…) ?

Courtier + banque principale => notre banque offrait de meilleures conditions

Combien de temps ça t’a pris ?

1 mois

C’était dur de trouver un financement ?

Non, notre banque nous a une nouvelle fois fait confiance.

As-tu eu de bonnes surprises sur ce projet d’immeuble de rapport ?

Oui, il n’est pas loin de là où habite mon beau-père.

As-tu eu de mauvaises surprises sur cet investissement ?

C’est tout nouveau, nous sommes propriétaires depuis moins d’un mois. On espère qu’il n’y aura pas de mauvaises surprises.

Ça fait quoi d’avoir fait ce projet d’immeuble de rapport avec le recul ?

Ça montre qu’aucun rêve n’est trop grand ! 

Qu’est-ce que tu as appris en réalisant ce projet ?

J’ai appris que Michael Ferrari avait raison, et c’est pour cela qu’on s’est inscrit avec mon conjoint à la formation sur la Bourse. 

AVANT

immeuble de rapport

immeuble de rapport

APRÈS 

immeuble de rapport

 

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