Esprit Riche : Un esprit riche pour une vie riche

Les robiens de la colère, 2 ans après

Posted on 07. juin, 2010 by Michael.

J’avais résumé l’émission « Les robiens de la colère » diffusée sur France 2 il y a 2 ans sur les arnaqués de l’immobilier locatif défiscalisant.

Le magazine Envoyé Spécial est revenu sur les protagonistes de ce reportage.Voici l’état des lieux de leur situation.

Défiscaliser à tout prix

Didier avait acheté un 3 pièces neuf pour 97 000 €. Il a perdu 70 000 € et avait découvert que son bien était surévalué de 30 %.

Catherine, elle, découvre pour la première fois l’appartement qu’elle avait acheté sur plan : 47 m² payés 117 000 € qu’un agent immobilier estime à 75 000 € (42 000 € d’écart, 64% de surévaluation!).

Les derniers larrons, un couple qui avait acheté un bien à 184 000 €, découvrent eux aussi qu’il est surévalué de 63 %.

2 ans plus tard

On commence avec Catherine et son appartement acheté dans un bled près de (enfin 55 km) Bordeaux. Désormais, elle est obsédé par son appartement qu’elle vient régulièrement visiter depuis Paris. Actuellement, son appartement est vide depuis un an, il lui coûte 800 par mois.

Dans sont ensemble, la résidence n’est louée qu’à 50 %, elle confie alors son bien à un agent immobilier, celui qui était intervenu pour estimer son bien il y a 2 ans en espérant trouver un locataire.

Trop cher et inlouable

Bernard a acheté un Robien dans la banlieue de Périgueux à 500 km de chez lui. Depuis 2007, son appartement est vide ! Il n’a jamais pu défiscaliser ses impôts ! Bernard, découvre au bout de 6 mois en voyant le reportage, qu’il s’est fait avoir. Il essaie maintenant de le vendre sans succès. Son problème : le prix. Pour 80 000 €, le prix demandé, on trouve des appartements en plein centre ville. L’agent immobilier estime le bien entre 42 et 50 000 €. Bernard l’a payé 112 000 € – 60 % de trop.

Retour avec Olga et Bernard (un autre) et leur appartement d’Agen. Le bien peut se vendre 116 000 €, ils l’ont payé 184 000 €. Le promoteur a proposé de racheter leur bien au prix de vente initial, cas exceptionnel.

Didier, lui, espérait vendre son investissement à 75 000 € mais sans succès. Actuellement, il continue de débourser 700 € chaque mois. Il a décidé d’attaquer le promoteur : ils sont des centaines à faire comme lui.

Bernard, s’est aussi lancé dans un procès. Son avocate veut plaider la tromperie et se basant sur les plaquettes commerciales qui prônent des slogans comme « Quand l’impôt s’évanouit, l’homme s’épanouit« . (Des poètes, je vous dis!) La plaquette mentionne 63 logements alors qu’il en existe 347 logements : l’offre dépasse la demande. En plus, la résidence est mal située : loin de tout. Une locataire témoigne qu’elle a quitte ladite résidence pour un logement dans Périgueux pour le même prix.

Que Choisir a choisi d’attaquer Akérys pour ses pratiques commerciales.

Scellier mieux que Robien ?

Le nom de la loi a changé, son a évolué mais les arguments de vente sont toujours les mêmes : ne payez plus l’impôt à l’état et investissez-le dans votre logement.

Désormais, ce sont les organismes sociaux qui rachètent les Robien vides. Un exemple est donné : un groupement de HLM a racheté à 50 % du prix un ensemble de 15 000 logements. Tout n’est pas perdu pour tout le monde.

Le journaliste sur le plateau estime le nombre d’arnaqués à 40 000.

Conclusion

L’état a fait financé le logement par les particuliers et par la même occasion a favorisé le secteur de la construction. Dans de nombreuses villes, le marché de la location est donc saturé mais les conséquences au niveau nationale seront, comme le montre l’exemple des HLM, positives : plus de logements à bas coûts. Le seul ennui, c’est pour celui qui y a laissé des plumes.

Si vous voulez faire du locatif, faites le vraiment en mettant les mains dans le cambouis : 10 conseils pour faire de l’investissement locatif.

Ne soyez pas aveuglé par les économies d’impôts, les stratégie de défiscalisation sont toujours intéressantes, mais il faut toujours bien se renseigner et bien se faire conseiller !

Regardez le reportage, il en vaut la peine : Voir la vidéo

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Immobilier 2010 : sauver le soldat immobilier ?

Posted on 02. juin, 2010 by Michael.

Ecrire sur l’état du marché de l’immobilier, c’est un peu mon marronnier:

• Immobilier 2009 : Acheter ou louer 2ème semestre
• Immobilier 2009 : Faut-il acheter à -20, -30 ou à -40 % ?
• Immobilier 2009 : acheter ou louer fin 2009

J’aime bien suivre la situation de ce secteur si vital pour l’économie du pays et en même temps si critique dans nos vies quotidiennes car on pense souvent à l’achat de sa résidence principale comme à un investissement mais votre résidence principale n’est PAS un actif !

Quoi de plus concret que d’avoir 2 boulots et de ne pouvoir acheter un appartement convenable ? Si la situation vous parait normale, n’oubliez pas que pour nos ainés, ça n’a pas été si difficile.

De moins en moins de laine sur le dos des moutons

Le marché continue d’être animé par des gens qui font passer leurs opinions et leurs croyances pour des faits.

Quoi qu’il en soit, je ne vais pas me comporter comme la plupart des escronomistes qui passent à la TV et venir vous raconter que « Je vous l’avais dit » ou essayer de prédire l’avenir en fonction de la position des planètes (d’après ce que j’ai compris, c’est ce que font les économistes mais je peux me tromper) mais encore une fois, essayons de poser le constat de la situation et de voir les scénarios possibles pour l’investisseur locatif (que le primo-accédant voué à l’aveuglement du coup de cœur passe son chemin !). Disons que je vais me contenter de la première partie « Je vous l’avais dit » et que j’ajouterai mais ce n’est pas pour autant que ce que je vais ajouter dans cet article sera vrai

Celui qui a su produire un indicateur parlant, c’est Friggit qui est désormais une star dans le microcosme des gens qui suivent le marché de l’immobilier pour ses courbes douces et parlantes. Son petit indice a réussi à mettre tout le monde d’accord sur la question du véritable niveau des prix, sujet qui était, encore en 2008 balayé d’un revers de la main par un « l’immobilier, ça monte toujours ». On sait accepte depuis que les niveaux délirants des prix ne sont pas tenables et ne peuvent continuer car le réservoir de primo se tarit, la crise aidant.

Le dernier chiffre en date, c’est que depuis 2000 les prix de l’immobilier ont augmenté 3 fois plus vite que les salaires.

Clic pour agrandir

La courbe de référence indique donc aussi une certaine reprise du marché (source). Pour autant, faut-il se satisfaire de la situation ? Elle n’est pas très reluisante. Nous avons d’un côté un marché qui tourne à des niveaux plus faibles mais qui pour autant reste à des niveaux de prix « anormaux ».

Le petit exercice de prédiction auquel je me suis prêté il y a exactement un an s’est donc révélé exact :

Pour autant faut-il crier victoire ? Non, la situation n’est pas encore claire.

Ne vous laissez pas avoir par la propagande des chiffres, le bon sens paysan est salvateur.

Comparons 2 informations de la même source, réputée la plus fiable sur ce secteur : les notaires.

Entre février 2008 et février 2009, nous avions ces chiffres :

Une année plus tard, voici à quoi ressemble ce même tableau :

Que doit-on en conclure ?

Disons qu’il convient de circonstancier les annonces triomphantes du style « le marché prendra 10 % ».

Considérons février 2008 comme étant 100. A cette période, les prix (Friggit pariait alors sur -35%) et le nombre de transactions étaient à des niveaux stratosphériques.

On voit que si l’on a perdu 43 % des transactions entre février 2008 et février 2009 mais que l’on retrouve 77,4 % entre mars 2009 et mars 2010, nous obtenons en fait depuis le point de départ, février 2008 une augmentation de 1,1 sur la période allant jusqu’en mars 2010.

En gros, rien n’a changé de ce point de vue. Pire, cela s’est aggravé concernant le niveau des prix pour Paris (mais baisse globale pour l’Ile-de-France).

La question qui demeure est : ce niveau (prix/transaction) est-il soutenable ? Je ne le crois pas plus qu’en 2008…

Les 3 facteurs qui parasitent le marché

Il y a 3 éléments qui influencent le marché de l’immobilier : la facilité à trouver un financement, les aides de l’état et les héritages. Dans une situation de demande « sans fin » et d’offres mal distribuées sur le territoire (il est impossible de conclure à une pénurie généralisée), ces 3 éléments sont déterminants.

Les prix ne pourront progresser pour une raison très simple : l’argent n’a jamais coûté si peu cher et pour autant les prix ne progressent plus. On s’attend au fameux effet qui rend les ménages solvables, la baisse des taux d’intérêt. D’un, ces taux sont si bas qu’il est impossible de les baisser à nouveau et de deux, il n’existe apparemment pas de causalité démontrée entre les taux d’intérêt et les prix de l’immobilier (source).

Plus que les taux d’intérêt, il semblerait que ce soit la capacité à financer ou à surfinancer le marché qui le perturbe. Il ne faut pas oublier le point de vue de l’acheteur qui, s’il se voit proposer un emprunt sur 25 ou 30 ans franchit le pas au détriment de la réflexion économique sur l’intérêt de l’achat. La capacité à financer est donc influencée par les taux mais aussi par la politique des banques et le comportement de l’état.

Les aides de l’état sont donc également une grande source de perturbation que l’on retrouve sous de multiples formes : déductibilité des intérêts d’emprunt, Prêt à taux zéro, TVA réduite, Scellier…

Tout ceci contribue bien évidemment à créer un flux d’argent qui part de l’état, passe par votre poche et fini dans celle du promoteur. Seulement voilà, l’état est pauvre et souhaite (soi-disant) réduire ses dépenses. S’il ne laissera jamais tomber un secteur aussi vital pour l’économie, il est, là encore, peu probable qu’il crée de nouvelles aides destinées à précipiter les non-propriétaires sur le marché.

Il serait d’ailleurs intéressant d’évaluer la proportion de transactions qui n’auraient pas eu lieu sans intervention de l’état.

Enfin, les héritages. Ahh, quoi de plus incompréhensible que de voir des jeunes couples même pas trentenaires ayant des salaires modestes avoir des apports de 100 000 ou 200 000 € et jeter ça dans un achat. L’argent de mémé aura bien servi à alimenter la bulle. A lui seul, il est pour moi le facteur ayant le plus d’influence et déséquilibrant le marché. S’il reste un réservoir de vieux impressionnant (bientôt la bulle grise ?), les héritages ne continueront pas indéfiniment, un peu à l’image du papy-boom, nous verrons l’héritage-boom se réduire doucement.

La typologie des acquéreurs en dit long avec un marché 2009 dominé par les investisseurs comme l’indique la note de conjoncture des notaires d’avril 2010. Sans le dispositif Scellier, le marché aurait probablement une mine déconfite et nos pauvres agents immobiliers auraient dû tous revendre leur Cayenne

Typologie des acquéreurs

Que reste-il pour sauver le soldat immobilier ?

Rien ma pauvre dame. Doit-il d’ailleurs être sauvé ? Tout investisseur sait que le prix d’un actif suit des cycles : il baisse puis il monte et s’il monte, il baissera à nouveau. Sa valeur sur le long terme peut malgré tout progresser doucement mais on est loin des slogans commerciaux racoleurs du style « j’ai fait +40 % en 3 ans » qui est l’apanage du spéculateur de bas étage.

Le soldat immobilier est dans un état végétatif, tout traitement médical ne produirait pas d’effets notables. Il a trop tiré sur la corde, il a besoin de retrouver un style de vie plus sain.

Si l’on essaie de trouver des indicateurs plus concrets, on se heurtera à nouveau à l’opacité du marché mais l’on peut suivre le point de départ que je suggérais dans cet article, les prix de 2008 – 30% sont déjà une « bonne affaire » et nous n’en sommes pas très loin dans certaines villes. On ne revient pas sur la tendance historique mais l’on en est tellement proche que la question de l’achat peut se poser pour certains d’entre vous.

Moyenne des prix immobiliers par rapport aux revenus : une bulle généralisée

Les soldes pourraient être alimentées par de nombreux facteurs comme notamment la baisse de certaines aides de l’état comme le prêt à taux zéro doublé ou le dispositif Scellier que nous avons identifié comme étant une source de distorsion du marché.

Qui de la santé de l’économie ?

Nous verrons bien. La propagande bat son plein, gardez l’esprit alerte.

Moyenne des taux de crédit : pas de causalité avec le niveau des prix

Les conditions pour un achat de résidence principale ayant un intérêt économique sont toujours d’après moi :

• envisager de rester 10 ans minimum dans le bien (prévoir arrivée des enfants, évolution professionnelle),
• crédit sur 15 ans maximum,
• endettement à 33% maximum.

Télécharger le document « Prix des logements anciens » Mai 2010

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Investissement locatif : Comment réussir ? 1/2

Posted on 23. sept, 2009 by Michael.

Voici un billet invité rédigé par Michel Verdun.

Michel Verdun est le créateur de conseil-syndical.info, le site dédié à l’efficacité du conseil syndical de copropriété. Il possède également plusieurs biens immobiliers qu’il loue depuis 6 années.

« Les prix de l’immobilier ont beaucoup baissé, c’est le moment d’investir »

« Votre investissement Scellier clé en main »

« Les acheteurs ont la main »

Autant de titres qui vous amènent à considérer une fois de plus la question : Investir dans l’immobilier locatif est attractif, mais comment choisir un bien ? Comment faire une bonne affaire ?

Je vous propose quelques conseils pratiques pour vous lancer sereinement.

Je répondrai aux questions suivantes :

Quel mode de gestion choisir ?

Comment sélectionner une première acquisition ?

Quel type de financement rechercher ?

Comment trouver un « bon » locataire… et le garder ?

Ce premier article traite des deux premières questions.

Quel mode de gestion choisir ?

D’abord, pourquoi débuter par cette question ?

Parce que beaucoup d’investisseurs pensent que les facteurs importants d’un investissement réussis sont le bien et le locataire, et que le mode de gestion peut être défini ultérieurement.

Je préfère une approche « raisonnée » ou le choix du bien et du locataire sont alignés avec l’approche de gestion.

Pour un premier investissement, fuyez les solutions packagées – type « crédit, VEFA, gestion » –  mises en place par les organismes prêteurs, le plus souvent associées à des promesses de rentabilité alléchantes dans le cadre d’un décret de crédit d’impôts.

Derrière la facilité se cache un écueil de taille : vous n’allez rien apprendre en termes de gestion. Or l’enjeu de la première acquisition est de maîtriser les mécanismes auxquels vous allez vous confrontez de façon à être en mesure de dupliquer l’opération.

Donc, apprenez à gérer tous les aspects de votre premier investissement locatif.

Optez pour une gestion en direct : vous établirez le contrat de bail, enverrez les quittances, gérerez les menues réparations, encaisserez les loyers, régulariserez les charges, remplirez les déclarations de revenus et payerez les impôts.

Passé le cap du premier trimestre de gestion, cela deviendra facile.

La première année, la régularisation des charges et la déclaration d‘impôts demanderont patience et courage.

Ensuite le rythme et les habitudes seront prises.

Comment sélectionner une première acquisition ?

D’une gestion autonome découlent selon moi trois conséquences en matière de choix d’acquisition :

• la proximité géographique,
• le choix d’un appartement (pas un immeuble ni une maison)
• une surface de type studio – la superficie d’un studio variant suivant les régions :15m2 à Paris, le double à Nantes par exemple.

Proximité géographique : vous devez pouvoir faire un saut en rentrant du travail chez votre locataire pour déposer la quittance ou régler un problème de robinet qui fuit.

Pensez aussi au quartier : quid de la proximité des commerces, des transport, des équipement collectifs (gymnase, cinéma) ?

Appartement plutôt que maison : indépendamment du coût d’acquisition, avec un appartement vous réduisez votre périmètre d’intervention, les parties communes étant gérées par le Syndicat des Copropriétaires.

Studio : même raison que précédemment, moins de désordres techniques potentiels. Egalement financement plus facile à obtenir si vos capacités sont limitées. Une remarque cependant, les studios se louent en général très bien dans les grandes métropoles, ce n’est pas forcément le cas en province. Choisissez un type d’appartement qui trouve facilement preneur.

Un test simple : imaginez que vous viviez seul, avec un revenu dans la moyenne des habitants de votre ville, quel type d’appartement prendriez-vous ?

Vous pouvez valider votre hypothèse en recherchant sur les sites d’annonces immobilières que le stock d’appartement offerts à la location n’est pas surdimensionné. Interrogez plusieurs agences pour identifier le type de bien « qu’on ne trouve pas si facilement à la location ».

Lorsque vous visitez le bien, imaginez-vous vivre dans l’appartement : s’il ne vous convient pas, il y a peu de chances que les candidats locataires en aient envie non plus.

Prenez des photos, revenez en soirée et le week end.

Préférez un bien à rafraichir : il sera moins cher qu’un bien refait à neuf.

S’il est refait à neuf c’est que le vendeur veut faire une plus value sur les travaux réalisés, ce qui est normal mais ne correspond pas à ce que vous voulez.

Ne vous arrêtez pas sur les biens à rénover avec des travaux importants : il est probable que vous préfériez louer rapidement le bien après l’acquisition et les travaux du bâtiment connaissent toujours des retards que l’on n’imagine même pas au début du chantier.

Attention aussi aux décorations « cache misère » : le lambris, les murs ou plafond avec de la toile de verre peinte, par exemple sont souvent utilisés pour cacher l’état de délabrement des supports.

Vérifier la plomberie et l’électricité. Souvenez vous que « aux normes » ne signifie rien dans le contexte d’acquisition d ‘un appartement ancien : la norme est obligatoire pour les constructions neuves.

Ainsi pour l’électricité la norme du secteur, en France et aujourd’hui est la NFC15-100

Elle évolue tous les deux ou trois ans ans, donc sauf à être refait depuis quelques mois seulement, votre appartement à toutes les chances de ne plus être « aux normes ».

Le diagnostic électricité récemment rendu obligatoire, constitue la contrainte réglementaire.

Pour l’électricité une astuce : s’il n’y a pas de prise de terre dans les pièces séchés c’est que la rénovation date d’avant 1990, des travaux peuvent être à prévoir.

Le cas échéant revenez avec un professionnel que vous connaissez où que l’on vous recommande.

Dans l’article suivant nous aborderons la question du montage financier et de la sélection du locataire.

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Investir dans l’immobilier locatif : 10 conseils pour réussir

Posted on 15. juil, 2009 by Michael.

L’immobilier entame sa chute. Les prix baissent de manière visible dans l’ensemble des régions et les principaux acteurs sont inquiets. Les méthodes de calcul des prix ont été mise en doute par le directeur de la fédération national des agents immobilier ce qui lui a valu la porte.

Si l’immobilier était un jeu de chaises musicales, la musique va bientôt s’arrêter et il faudra être prêt pour investir.

L’immobilier est un sujet qui me passionne et que j’étudie. Voici les conseils et les règles que j’ai réunie et que je vais suivre.

Note :  Cet article vous permet de gagner un exemplaire du livre d’Elise Franck « Comment je suis devenu rentière en 4 ans« . Bravo aux gagnants!

6 mythes dans l’immobilier locatif

Il faut être riche pour pouvoir investir : s’il faut avoir des revenus et ne pas être endetté, nul besoin d’être riche pour pouvoir emprunter. Le « truc » c’est que vous ne pourrez certainement pas acheter votre maison et investir dans du locatif à cause de votre limitation au niveau de votre capacité d’endettement. Faites un choix.

Démarrer petit, les gros investissements sont trop risqués : l’expérience montre qu’il est parfois plus facile d’emprunter beaucoup que d’emprunter peu. J’ai des histoires concrètes de personnes ayant démarré avec de gros investissements en ayant peu de ressources. Le secret ? Lorsque vous empruntez pour acheter un appartement, la banque compte sur vos revenus. Lorsque vous achetez un immeuble, le bien devient la garantie. Je ne dis pas que c’est simple mais cela existe. Le risque sur un immeuble est aussi limité car vos revenus locatifs auront toujours plus de résistance si vous avez 10 appartements que si vous n’en louez qu’un seul.

On peut devenir riche en achetant et en vendant des biens sans apport : je ne recommanderais pas ce type d’approche. C’est risqué et ne permet que des gains en capitaux au lieu de générer des revenus réguliers.

Il faut connaitre des gens pour réussir : les choses se font souvent dans l’autre sens. Démarrez, montrez-vous intéressé et vous ferez la connaissance des gens dont vous avez besoin.

Il faut être sûr de soir et ne pas avoir peur de faire une erreur : trouvez-moi quelqu’un qui investi sans avoir peur et je vous montrerai quelqu’un d’inconscient. Chaque nouvel investissement est un risque et une remise en cause de votre stabilité. C’est normal et cela fait parti du jeu. Vous aurez des problèmes mais ce qui compte c’est la manière dont vous allez les traiter. Ce qui compte, c’est tout ce que vous allez faire pour éviter qu’un problème se transforme en catastrophe.

Les locataires sont des gros dégueulassent qui cassent tout et détruisent tout ce qu’ils louent. Ils attendent tous la trêve hivernale pour arrêter de payer le loyer : j’en connais quelques uns de sérieux. Je suppose que ce sont pas les seuls.

10 Conseils à suivre

Quel est votre objectif avec cet investissement ? Un objectif n’est valable que s’il est écrit, communiqué et s’il encadre toutes vos décisions. Si ce n’est pas le cas, vous n’avez que des souhaits et je ne prends pas beaucoup de risque en disant qu’ils resteront des souhaits.

Un objectif est quelque chose que vous voulez absolument accomplir.

Le processus d’investissement locatif est simple : chercher un bien, financer l’investissement, gérer le bien et recommencer.

En complément, vous serez peut-être intéressé par les 5 règles d’or d’un investissement immobilier.

1. Trouvez un vendeur motivé

L’une des règles de base est de bien acheter. Pour bien acheter, il n’y a pas de secrets, il faut acheter à quelqu’un qui veut vraiment vendre. La règle n°1 de l’investissement locatif est simple : vous faites votre bénéfice dès l’achat, pas à la revente. Si ce n’est pas le cas, ça n’en vaut pas la peine.

Si vous achetez trop cher, une gestion parfaite ne pourra souvent pas rétablir la rentabilité de votre investissement. L’une des raisons pour lesquelles je vous recommande d’acheter au bon prix, c’est que vous ne pouvez absolument pas connaitre l’état du marché au moment où vous voulez revendre et donc il serait un peu surréaliste de parier sur une augmentation du prix du bien.

En vous concentrant sur la rentabilité immédiate, vous vous prémunissez contre plusieurs choses dont notamment le fait de devoir revendre votre bien si jamais vous n’avez plus les moyens de l’entretenir.

Trouvez un vendeur qui ne gagne pas d’argent avec son investissement, qui habite loin de son bien et qui doit se déplacer, qui est mal informé sur le marché et vous avez de bonnes chances d’acheter à un bon prix.

Le prix d’achat est décisif et le loyer que vous pouvez en tirer également. Ne payez pas trop cher le bien et ne surestimez pas la valeur locative.

[...]

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