Investissement locatif : Comment réussir ? 1/2

Voici un billet invité rédigé par Michel Verdun.

Michel Verdun est le créateur de conseil-syndical.info, le site dédié à l’efficacité du conseil syndical de copropriété. Il possède également plusieurs biens immobiliers qu’il loue depuis 6 années.

« Les prix de l’immobilier ont beaucoup baissé, c’est le moment d’investir »

« Votre investissement Scellier clé en main »

« Les acheteurs ont la main »

Autant de titres qui vous amènent à considérer une fois de plus la question : Investir dans l’immobilier locatif est attractif, mais comment choisir un bien ? Comment faire une bonne affaire ?

Je vous propose quelques conseils pratiques pour vous lancer sereinement.

Je répondrai aux questions suivantes :

Quel mode de gestion choisir ?

Comment sélectionner une première acquisition ?

Quel type de financement rechercher ?

Comment trouver un « bon » locataire… et le garder ?

Ce premier article traite des deux premières questions.

Quel mode de gestion choisir ?

D’abord, pourquoi débuter par cette question ?

Parce que beaucoup d’investisseurs pensent que les facteurs importants d’un investissement réussis sont le bien et le locataire, et que le mode de gestion peut être défini ultérieurement.

Je préfère une approche « raisonnée » ou le choix du bien et du locataire sont alignés avec l’approche de gestion.

Pour un premier investissement, fuyez les solutions packagées – type « crédit, VEFA, gestion » –  mises en place par les organismes prêteurs, le plus souvent associées à des promesses de rentabilité alléchantes dans le cadre d’un décret de crédit d’impôts.

Derrière la facilité se cache un écueil de taille : vous n’allez rien apprendre en termes de gestion. Or l’enjeu de la première acquisition est de maîtriser les mécanismes auxquels vous allez vous confrontez de façon à être en mesure de dupliquer l’opération.

Donc, apprenez à gérer tous les aspects de votre premier investissement locatif.

Optez pour une gestion en direct : vous établirez le contrat de bail, enverrez les quittances, gérerez les menues réparations, encaisserez les loyers, régulariserez les charges, remplirez les déclarations de revenus et payerez les impôts.

Passé le cap du premier trimestre de gestion, cela deviendra facile.

La première année, la régularisation des charges et la déclaration d‘impôts demanderont patience et courage.

Ensuite le rythme et les habitudes seront prises.

Comment sélectionner une première acquisition ?

D’une gestion autonome découlent selon moi trois conséquences en matière de choix d’acquisition :

• la proximité géographique,
• le choix d’un appartement (pas un immeuble ni une maison)
• une surface de type studio – la superficie d’un studio variant suivant les régions :15m2 à Paris, le double à Nantes par exemple.

Proximité géographique : vous devez pouvoir faire un saut en rentrant du travail chez votre locataire pour déposer la quittance ou régler un problème de robinet qui fuit.

Pensez aussi au quartier : quid de la proximité des commerces, des transport, des équipement collectifs (gymnase, cinéma) ?

Appartement plutôt que maison : indépendamment du coût d’acquisition, avec un appartement vous réduisez votre périmètre d’intervention, les parties communes étant gérées par le Syndicat des Copropriétaires.

Studio : même raison que précédemment, moins de désordres techniques potentiels. Egalement financement plus facile à obtenir si vos capacités sont limitées. Une remarque cependant, les studios se louent en général très bien dans les grandes métropoles, ce n’est pas forcément le cas en province. Choisissez un type d’appartement qui trouve facilement preneur.

Un test simple : imaginez que vous viviez seul, avec un revenu dans la moyenne des habitants de votre ville, quel type d’appartement prendriez-vous ?

Vous pouvez valider votre hypothèse en recherchant sur les sites d’annonces immobilières que le stock d’appartement offerts à la location n’est pas surdimensionné. Interrogez plusieurs agences pour identifier le type de bien « qu’on ne trouve pas si facilement à la location ».

Lorsque vous visitez le bien, imaginez-vous vivre dans l’appartement : s’il ne vous convient pas, il y a peu de chances que les candidats locataires en aient envie non plus.

Prenez des photos, revenez en soirée et le week end.

Préférez un bien à rafraichir : il sera moins cher qu’un bien refait à neuf.

S’il est refait à neuf c’est que le vendeur veut faire une plus value sur les travaux réalisés, ce qui est normal mais ne correspond pas à ce que vous voulez.

Ne vous arrêtez pas sur les biens à rénover avec des travaux importants : il est probable que vous préfériez louer rapidement le bien après l’acquisition et les travaux du bâtiment connaissent toujours des retards que l’on n’imagine même pas au début du chantier.

Attention aussi aux décorations « cache misère » : le lambris, les murs ou plafond avec de la toile de verre peinte, par exemple sont souvent utilisés pour cacher l’état de délabrement des supports.

Vérifier la plomberie et l’électricité. Souvenez vous que « aux normes » ne signifie rien dans le contexte d’acquisition d ‘un appartement ancien : la norme est obligatoire pour les constructions neuves.

Ainsi pour l’électricité la norme du secteur, en France et aujourd’hui est la NFC15-100

Elle évolue tous les deux ou trois ans ans, donc sauf à être refait depuis quelques mois seulement, votre appartement à toutes les chances de ne plus être « aux normes ».

Le diagnostic électricité récemment rendu obligatoire, constitue la contrainte réglementaire.

Pour l’électricité une astuce : s’il n’y a pas de prise de terre dans les pièces séchés c’est que la rénovation date d’avant 1990, des travaux peuvent être à prévoir.

Le cas échéant revenez avec un professionnel que vous connaissez où que l’on vous recommande.

Dans l’article suivant nous aborderons la question du montage financier et de la sélection du locataire.

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Publié le 23 sept 2009 par Michael.

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Investir dans l’immobilier locatif : 10 conseils pour réussir

L’immobilier entame sa chute. Les prix baissent de manière visible dans l’ensemble des régions et les principaux acteurs sont inquiets. Les méthodes de calcul des prix ont été mise en doute par le directeur de la fédération national des agents immobilier ce qui lui a valu la porte.

Si l’immobilier était un jeu de chaises musicales, la musique va bientôt s’arrêter et il faudra être prêt pour investir.

L’immobilier est un sujet qui me passionne et que j’étudie. Voici les conseils et les règles que j’ai réunie et que je vais suivre.

Note :  Cet article vous permet de gagner un exemplaire du livre d’Elise Franck « Comment je suis devenu rentière en 4 ans« . Bravo aux gagnants!

6 mythes dans l’immobilier locatif

Il faut être riche pour pouvoir investir : s’il faut avoir des revenus et ne pas être endetté, nul besoin d’être riche pour pouvoir emprunter. Le « truc » c’est que vous ne pourrez certainement pas acheter votre maison et investir dans du locatif à cause de votre limitation au niveau de votre capacité d’endettement. Faites un choix.

Démarrer petit, les gros investissements sont trop risqués : l’expérience montre qu’il est parfois plus facile d’emprunter beaucoup que d’emprunter peu. J’ai des histoires concrètes de personnes ayant démarré avec de gros investissements en ayant peu de ressources. Le secret ? Lorsque vous empruntez pour acheter un appartement, la banque compte sur vos revenus. Lorsque vous achetez un immeuble, le bien devient la garantie. Je ne dis pas que c’est simple mais cela existe. Le risque sur un immeuble est aussi limité car vos revenus locatifs auront toujours plus de résistance si vous avez 10 appartements que si vous n’en louez qu’un seul.

On peut devenir riche en achetant et en vendant des biens sans apport : je ne recommanderais pas ce type d’approche. C’est risqué et ne permet que des gains en capitaux au lieu de générer des revenus réguliers.

Il faut connaitre des gens pour réussir : les choses se font souvent dans l’autre sens. Démarrez, montrez-vous intéressé et vous ferez la connaissance des gens dont vous avez besoin.

Il faut être sûr de soir et ne pas avoir peur de faire une erreur : trouvez-moi quelqu’un qui investi sans avoir peur et je vous montrerai quelqu’un d’inconscient. Chaque nouvel investissement est un risque et une remise en cause de votre stabilité. C’est normal et cela fait parti du jeu. Vous aurez des problèmes mais ce qui compte c’est la manière dont vous allez les traiter. Ce qui compte, c’est tout ce que vous allez faire pour éviter qu’un problème se transforme en catastrophe.

Les locataires sont des gros dégueulassent qui cassent tout et détruisent tout ce qu’ils louent. Ils attendent tous la trêve hivernale pour arrêter de payer le loyer : j’en connais quelques uns de sérieux. Je suppose que ce sont pas les seuls.

10 Conseils à suivre

Quel est votre objectif avec cet investissement ? Un objectif n’est valable que s’il est écrit, communiqué et s’il encadre toutes vos décisions. Si ce n’est pas le cas, vous n’avez que des souhaits et je ne prends pas beaucoup de risque en disant qu’ils resteront des souhaits.

Un objectif est quelque chose que vous voulez absolument accomplir.

Le processus d’investissement locatif est simple : chercher un bien, financer l’investissement, gérer le bien et recommencer.

En complément, vous serez peut-être intéressé par les 5 règles d’or d’un investissement immobilier.

1. Trouvez un vendeur motivé

L’une des règles de base est de bien acheter. Pour bien acheter, il n’y a pas de secrets, il faut acheter à quelqu’un qui veut vraiment vendre. La règle n°1 de l’investissement locatif est simple : vous faites votre bénéfice dès l’achat, pas à la revente. Si ce n’est pas le cas, ça n’en vaut pas la peine.

Si vous achetez trop cher, une gestion parfaite ne pourra souvent pas rétablir la rentabilité de votre investissement. L’une des raisons pour lesquelles je vous recommande d’acheter au bon prix, c’est que vous ne pouvez absolument pas connaitre l’état du marché au moment où vous voulez revendre et donc il serait un peu surréaliste de parier sur une augmentation du prix du bien.

En vous concentrant sur la rentabilité immédiate, vous vous prémunissez contre plusieurs choses dont notamment le fait de devoir revendre votre bien si jamais vous n’avez plus les moyens de l’entretenir.

Trouvez un vendeur qui ne gagne pas d’argent avec son investissement, qui habite loin de son bien et qui doit se déplacer, qui est mal informé sur le marché et vous avez de bonnes chances d’acheter à un bon prix.

Le prix d’achat est décisif et le loyer que vous pouvez en tirer également. Ne payez pas trop cher le bien et ne surestimez pas la valeur locative.

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Publié le 15 juil 2009 par Michael.

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