Tout le débat public porte sur les passoires thermiques. Les F, les G, l’interdiction de 2025, celle de 2028, le projet de loi qui va peut-être les sauver.
Pendant ce temps, personne ne regarde la classe E. Et un DPE E concerne aujourd’hui plus de logements que toutes les passoires réunies.
Voici le chiffre, il vient du service statistique du ministère. Au 1er janvier 2025, 17,8 % des résidences principales françaises sont classées E. Sur un parc de 30,9 millions de logements, ça fait environ 5,5 millions de logements.
Les passoires F et G réunies, celles dont tout le monde parle, ce sont 3,9 millions.
Autrement dit : la classe E, à elle seule, pèse 40 % de plus que l’ensemble des passoires thermiques. Un DPE E est interdit à la location au 1er janvier 2034.
Et il n’existe quasiment aucun contenu sérieux à destination des bailleurs qui en détiennent. Si vous avez un bien classé E, cet article est pour vous.
Ce qu’est un DPE E, exactement
Un logement obtient un DPE E quand il consomme entre 250 et 330 kWh d’énergie primaire par mètre carré et par an.
Il l’obtient aussi quand il émet entre 50 et 70 kg de CO2 équivalent par mètre carré et par an.
Rappel qui coûte cher à ceux qui l’ignorent : c’est toujours la plus mauvaise des deux étiquettes qui détermine votre classe. Un logement correctement isolé mais chauffé au gaz peut se retrouver en E par les émissions alors que sa consommation le placerait en D.
Le E, c’est le logement français typique. Un immeuble des années 1960 ou 1970, correctement entretenu, double vitrage posé il y a quinze ans, chauffage individuel gaz ou électrique.
Rien de scandaleux. Rien qui saute aux yeux pendant une visite. Et c’est précisément le problème : personne ne le voit venir.
Interdiction de location d’un DPE E : le calendrier et ce qui peut bouger
L’interdiction de mise en location des logements classés E est fixée au 1er janvier 2034. Elle s’applique en France métropolitaine. En outre-mer, les échéances sont décalées.
Comme pour les F et les G, « interdit » ne veut pas dire qu’un contrôleur passe. Le logement cesse d’être considéré comme décent au sens de la loi du 6 juillet 1989.
Votre locataire peut alors saisir le juge pour vous contraindre aux travaux, et le juge peut réduire ou suspendre le loyer en attendant. Le détail de ce mécanisme est dans mon guide sur le DPE en location.
Le projet de loi qui sauve les F et G, et ignore le DPE E
Il faut parler de ce qui se joue en ce moment, parce que ça change la lecture.
Le projet de loi « Relance du logement » a été présenté en conseil des ministres le 24 juin 2026 et adopté par le Sénat en première lecture le 8 juillet 2026. Il passe à l’Assemblée nationale à la rentrée de septembre.
Sa mesure phare pour ce qui nous concerne : permettre aux propriétaires de logements F et G de continuer à louer, à condition de s’engager par contrat à réaliser des travaux dans les trois ans pour une maison individuelle, cinq ans pour un bien en copropriété. Environ 700 000 logements seraient concernés.
Attention, ce texte n’est pas voté. Il a franchi une chambre sur deux. Tout peut encore changer à l’Assemblée. Je vous le signale parce que c’est une information de marché importante, pas parce que je vous conseille de parier dessus.
Ce qu’il faut en retenir pour le DPE E : le texte ne le concerne pas. Il aménage les échéances de 2025 et 2028. Celle de 2034 reste où elle est.
Et la réforme de 2026 gonfle le stock de logements classés E
Voilà le point que je n’ai lu nulle part.
Le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026. Selon la simulation du service statistique du ministère, cette seule modification fait sortir environ 700 000 résidences principales du statut de passoire énergétique.
Sortir de F, ça veut dire entrer en E.
Le ministère ne détaille pas la répartition d’arrivée, donc je vous le donne comme une déduction et pas comme un fait établi : une bonne partie de ces logements atterrit mécaniquement en classe E. Le stock de DPE E ne va pas diminuer d’ici 2034, il va grossir.
On a déplacé le problème de trois ans en aval, pas résolu.
Votre DPE E est peut-être faux : approximations, erreurs et recommandations inutiles
Le diagnostic que vous avez entre les mains est plus approximatif que vous ne le croyez, et ses recommandations de travaux ne servent presque à rien.
Les valeurs par défaut. Le diagnostiqueur n’ouvre pas les murs. Quand il ne peut pas constater une isolation, il applique une valeur par défaut, et ces valeurs sont systématiquement pessimistes.
Si vous avez isolé sans pouvoir le prouver, vous êtes noté comme si vous ne l’aviez pas fait. Beaucoup de logements classés E sont des D mal saisis.
Les erreurs de saisie. Surface mal reportée, année de construction erronée, type de menuiserie mal identifié, système de production d’eau chaude confondu avec un autre. Chacune de ces erreurs peut coûter une classe entière. Elles sont fréquentes et elles sont corrigeables.
Les recommandations de travaux sont générées automatiquement. C’est le point le plus mal compris. La liste de préconisations à la fin de votre rapport n’est pas une étude, c’est une sortie logicielle standardisée.
Elle ne tient pas compte de la faisabilité technique chez vous, ni de votre budget, ni de votre marge de manœuvre en copropriété. Surtout, elle ne vous dit pas quel geste vous fait franchir la classe. C’est pourtant la seule chose qui vous intéresse.
Résultat : des propriétaires engagent des dizaines de milliers d’euros de travaux sur la foi d’une liste automatique, et découvrent après coup qu’ils sont restés dans la même classe.
Vérifiez avant de dépenser. DPE Booster reprend les données officielles de votre diagnostic auprès de l’ADEME, recalcule votre étiquette poste par poste, identifie les erreurs de saisie probables et simule l’effet réel de chaque scénario de travaux sur votre note.
Vous savez ce qui bloque, et ce qui débloque, avant de signer le moindre devis.
Ce qu’un DPE E change déjà, aujourd’hui
Beaucoup de propriétaires de logements classés E se disent qu’ils ont huit ans devant eux. Deux choses les concernent pourtant dès maintenant.
L’audit énergétique est obligatoire à la vente depuis janvier 2025
C’est l’obligation la plus méconnue de tout le dispositif.
Depuis le 1er janvier 2025, la vente d’un logement classé E impose de fournir un audit énergétique à l’acquéreur. Pas un DPE : un audit, qui est un document plus lourd, plus cher, et qui détaille les scénarios de travaux avec leur coût.
Deux précisions qui changent tout :
- L’obligation vise les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété. Un appartement en copropriété classé E n’est pas concerné.
- L’obligation s’étendra aux logements classés D au 1er janvier 2034.
Si vous détenez un immeuble de rapport classé E et que vous envisagez de le vendre, vous devez budgéter cet audit.
Et surtout, comprendre ce qu’il fait : il remet entre les mains de votre acheteur un chiffrage officiel des travaux à prévoir. C’est un outil de négociation que vous lui offrez.
La valeur de votre bien est déjà décotée
Le ministère de la Transition écologique retient que l’étiquette peut faire varier la valeur d’un bien jusqu’à 28 %, soit plus de 1 000 €/m² dans certaines zones.
Sur un DPE E, la décote est bien plus faible que sur un F ou un G, mais elle existe et elle grandira à mesure que 2034 approche.
La mécanique est connue : un actif dont l’échéance réglementaire se rapproche perd de la valeur de façon accélérée dans les dernières années, pas linéairement. Celui qui vend son E en 2032 vendra beaucoup moins bien que celui qui le vend en 2027.
Le gel des loyers ne vous concerne pas encore
Une bonne nouvelle pour finir cette section. Le gel de révision des loyers qui frappe les F et G ne s’applique pas aux logements classés E. Vous conservez votre capacité à indexer et à réévaluer votre loyer.
C’est un avantage réel sur un F, et c’est une des raisons pour lesquelles un E décoté peut être une meilleure affaire qu’une passoire décotée.
Faut-il acheter un bien classé DPE E ?
C’est la question qu’on me pose le plus, et ma réponse est oui, sous condition.
Un DPE E n’est pas un F. L’écart de travaux entre les deux est considérable. Sortir un G de sa classe demande souvent une rénovation lourde, parfois structurelle. Passer un E en D demande fréquemment un seul geste bien choisi, parfois deux.
C’est ce qui rend le DPE E intéressant : la contrainte réglementaire pèse sur le prix, mais le coût de sortie est faible.
Vous achetez la décote liée à l’échéance de 2034, sans supporter le coût de rénovation d’une passoire. Sur le papier, c’est le meilleur rapport contrainte sur coût de tout le barème.
Trois conditions pour que ça marche.
Un : chiffrez la sortie avant de signer
Quel geste, quel coût, quelle classe visée. Pas d’estimation à la louche, un chiffrage.
Ne comptez pas sur les préconisations du DPE pour ça, on vient de voir pourquoi. Faites la simulation vous-même, puis demandez des devis sur les postes que vous avez identifiés.
Deux : vérifiez que la note est juste
Un DPE E est parfois un D mal saisi. C’est le scénario le plus favorable qui existe, et il est plus fréquent qu’on ne l’imagine.
Demandez systématiquement le rapport complet au vendeur, pas seulement la lettre affichée sur l’annonce. Les valeurs par défaut y sont visibles, et chacune est une correction potentielle.
Une correction obtenue avant l’achat, c’est de la valeur créée sans un euro de travaux.
Trois : regardez laquelle des deux étiquettes vous classe
Si le bien est en E à cause des émissions de gaz à effet de serre et non de la consommation, aucune isolation ne le sauvera.
C’est le mode de chauffage qu’il faut traiter, et ça n’a rien à voir en budget, en faisabilité technique, ni en délai. En copropriété avec chauffage collectif, ça peut même être hors de votre contrôle.
Le levier fiscal qui rend le DPE E plus rentable qu’une passoire
Voici l’argument que je n’ai vu nulle part, et il est le meilleur de cet article.
Le déficit foncier s’impute sur votre revenu global jusqu’à 10 700 € par an. Ce plafond est doublé à 21 400 € quand les travaux font sortir le logement du statut de passoire.
Les conditions sont cumulatives : le bien doit être classé E, F ou G avant travaux, atteindre au moins la classe D après, les deux DPE doivent être fournis à l’administration, et les dépenses doivent être payées avant le 31 décembre 2027.
Relisez la première condition. Le DPE E est éligible.
Un propriétaire de logement classé E accède donc au même plafond doublé qu’un propriétaire de G, en devant franchir une seule classe au lieu de trois. Le rapport entre l’avantage fiscal obtenu et le montant de travaux engagé est nettement meilleur sur un E que sur une passoire.
Le calendrier compte : la fenêtre se referme au 31 décembre 2027. Vous avez donc environ dix-huit mois pour faire payer les factures, pas seulement pour décider. Le détail du mécanisme est dans mon article sur le déficit foncier.
DPE E : que faire concrètement, dans l’ordre
- Vérifiez la date d’édition de votre DPE. S’il est antérieur à 2026 et que le bien est chauffé à l’électricité, allez chercher la mise à jour gratuite sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME. Vous êtes peut-être déjà en D sans le savoir.
- Identifiez laquelle des deux étiquettes vous classe en E. Consommation ou émissions. La réponse détermine entièrement la nature des travaux.
- Récupérez le rapport complet, pas la lettre. Repérez les valeurs par défaut. Chacune est une correction potentielle.
- Simulez avant de demander un devis. Cherchez le geste unique qui vous fait franchir la classe, pas le pack complet qu’on vous proposera.
- Faites payer les travaux avant fin 2027 pour capter le plafond de déficit foncier à 21 400 €.
- Ne pariez pas sur un report de 2034. Le projet de loi en cours ne concerne pas les E.
Ce que j’en pense
Le DPE E est la classe la plus mal traitée du débat public, et c’est un problème parce que c’est la deuxième plus nombreuse après le D.
Le calendrier réglementaire a été construit à l’envers. On a commencé par les logements les plus rares et les plus difficiles à traiter, les G, et on finira par les plus nombreux et les plus faciles, les DPE E.
Le résultat prévisible, c’est un embouteillage d’artisans et une flambée des prix des travaux vers 2031 et 2032, quand cinq millions de propriétaires se réveilleront en même temps.
Celui qui traite son E maintenant paie le prix de 2026 et capte un avantage fiscal qui disparaît fin 2027. Celui qui attend paiera le prix de 2032, sans l’avantage, dans un marché où tout le monde cherchera le même artisan.
Ce n’est pas une question réglementaire. C’est une question de calendrier de trésorerie.
Et si vous détenez plusieurs lots, faites l’exercice sur l’ensemble de votre parc avant de décider par quel bien commencer. Le bon ordre de traitement n’est pas forcément le plus mauvais DPE en premier.