Tout le monde attend une baisse des prix pour acheter. Elle a déjà eu lieu.
Elle ne s’est simplement pas passée là où on la cherchait, c’est à dire dans les annonces et dans les gros titres. Elle s’est passée dans un rapport que quasiment personne ne regarde : le prix des logements divisé par le revenu des ménages.
Ce rapport a un nom et une courbe. La courbe de Friggit, du nom de Jacques Friggit, publiée depuis des années par l’IGEDD, un service de l’État. Et le dernier point de la courbe de Friggit, au premier trimestre 2026, dit quelque chose que le discours ambiant refuse d’entendre.
La courbe de Friggit, le seul thermomètre qui compte
L’idée de la courbe de Friggit tient en une phrase : un prix affiché ne se lit qu’en années de revenu.
Un appartement à 250.000 € dans un pays où le revenu moyen tourne à 30.000 €, ce n’est pas la même affaire que le même appartement au même prix dans un pays où le revenu moyen tourne à 45.000 €. Même étiquette, deux mondes différents.
La courbe de Friggit part donc d’un indice simple : prix des logements rapporté au revenu disponible par ménage, base 1 en l’an 2000. Puis Friggit le remonte jusqu’en 1965.
Ce que la courbe de Friggit montre sur la longue période est brutal. De 1965 à 2000, l’indice reste coincé entre 0,9 et 1,1. Trente-cinq ans dans un couloir. C’est ce qu’on appelle le tunnel de Friggit. Puis à partir de 2000, l’indice sort du tunnel et ne redescend jamais.
Voilà pour le décor. Maintenant, ce que la courbe de Friggit affiche au dernier relevé.
Au premier trimestre 2026, l’indice France est à 1,55. Île-de-France à 1,58. Province à 1,53. Paris à 2,02. Les maisons en Île-de-France hors Paris sont retombées à 1,26.
Comparez avec le sommet de 2021 et 2022. Sur le graphique, la courbe France culmine autour de 1,80 et Paris autour de 2,75. La lecture d’un point précis sur un graphique n’a pas la précision d’un tableau, je le signale, mais l’ordre de grandeur est net : le logement français a perdu autour de 14 % en années de revenu depuis son sommet. Paris a perdu plus de 25 %.
Du coup, avec la courbe de Friggit sous les yeux, la question n’est plus de savoir si la correction va arriver. Elle est de savoir pourquoi vous ne l’avez pas vue passer.
Pourquoi cette baisse est invisible dans les annonces
Parce qu’elle ne s’est pas faite par les prix.
Regardez les chiffres de l’INSEE. Au premier trimestre 2026, les prix des logements anciens sont à +0,1 % sur un an en France. Les appartements grimpent de 0,6 %, les maisons reculent de 0,2 %. L’Île-de-France remonte de 0,6 %, la province est à zéro.
Traduction : à peu près rien.
Un vendeur qui affichait 250.000 € en 2022 affiche encore à peu près 250.000 € aujourd’hui, à quelques pourcents près selon sa ville. Il n’a pas l’impression d’avoir baissé. Vous n’avez pas l’impression d’avoir gagné quelque chose.
Sauf que pendant ces quatre ans, l’inflation est passée par là et les revenus nominaux ont suivi. Salaires, retraites, prestations, tout a été réévalué. Le prix, lui, est resté sur place.
Résultat : c’est le revenu qui a rattrapé le prix, pas le prix qui est descendu vers le revenu.
C’est exactement pour ça que la correction est invisible. Une baisse de prix, ça fait un titre dans le journal. La hausse des revenus, elle, ne fait aucun bruit.
Le média Élucid arrive au même constat que la courbe de Friggit par une autre méthode, en corrigeant les prix de l’inflation plutôt que du revenu : environ 9 % de baisse réelle sur la France et plus de 20 % sur Paris. Deux méthodes différentes, deux ordres de grandeur différents, une même direction.
En années de revenu, la France est aujourd’hui revenue à peu près à son niveau du milieu des années 2010.
Le taux de crédit : le pire est passé, la fenêtre se referme
La courbe de Friggit ne couvre qu’une moitié de l’équation. Voici l’autre, celle que tout le monde regarde : le crédit.
Rappel du parcours. Le taux moyen des crédits immobiliers touche son plus bas historique à 1,03 % en octobre 2021. Il monte ensuite jusqu’à 4,24 % en décembre 2023. C’est le choc qui a gelé le marché pendant deux ans. Ces deux chiffres viennent de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, la référence du secteur.
Puis la descente. Fin 2025, l’Observatoire relève 3,17 % en moyenne. En août 2026, le baromètre Meilleurtaux donne 3,44 % sur 20 ans, 3,33 % sur 15 ans, 3,52 % sur 25 ans.
Ce que ça change, en euros, sur un emprunt de 250.000 € sur 20 ans, hors assurance :
- À 4,24 % (décembre 2023) : 1.547 € par mois, et 121.221 € d’intérêts sur la durée.
- À 3,44 % (août 2026) : 1.442 € par mois, et 96.129 € d’intérêts sur la durée.
Soit 105 € de mensualité en moins et 25.092 € d’intérêts économisés sur le même bien, au même prix. Juste parce que vous signez en 2026 et pas fin 2023.
Pris dans l’autre sens, à mensualité constante de 1.500 € sur 20 ans : 242.443 € empruntables fin 2023, 260.019 € aujourd’hui. Presque 18.000 € de capacité en plus.
Maintenant l’avertissement, parce que je ne vais pas vous vendre une fenêtre éternelle.
Les taux sont repartis à la hausse depuis l’automne dernier. L’OAT 10 ans, qui sert de boussole aux banques, a dépassé 4 % en juillet. Michel Mouillart, qui pilote l’Observatoire Crédit Logement, table sur 3,55 % au quatrième trimestre 2026 et 3,95 % fin 2027. C’est une prévision, pas un fait, et les prévisions de taux se trompent souvent. Mais la direction du vent est difficile à ignorer.
Bref. Le creux du crédit, c’était il y a quelques mois.
« Oui mais en 2021, c’était mieux »
C’est l’objection sérieuse qui revient dès que je sors la courbe de Friggit, et elle mérite une réponse honnête.
En 2021, avec 1.500 € de mensualité sur 20 ans à 1,03 %, vous empruntiez 325.215 €. Aujourd’hui, à 3,44 %, la même mensualité vous donne 260.019 €. Vingt pour cent de capacité en moins.
Donc oui, sur le seul critère de la mensualité, l’acheteur de 2021 était mieux servi que vous. Je ne dis pas le contraire.
Mais regardez ce que cet acheteur de 2021 a signé. Il a acheté au sommet du rapport prix sur revenu, avec de l’argent quasi gratuit. Il a payé le prix fort et il l’a payé définitivement.
Le taux, lui, se renégocie. Vous rachetez votre crédit, vous changez de banque, vous jouez sur l’assurance emprunteur. Un taux, c’est une conjoncture, ça se répare.
Le prix d’achat, lui, est gravé dans l’acte notarié pour toujours.
L’acheteur de 2021 qui voudrait revendre aujourd’hui doit trouver quelqu’un qui emprunte à 3,44 % pour racheter un bien qu’il a payé au tarif de l’argent à 1 %. Vous devinez la conversation.
Le marché le dit d’ailleurs très clairement : environ 952.000 transactions sur un an à fin mars 2026, contre 1,3 million au pic de mi-2022. Il manque un tiers des acheteurs. Bilan : le rapport de force à la table de négociation a changé de camp.
Pour l’investisseur, les loyers ont continué à monter
La courbe de Friggit ne regarde que le prix. L’investisseur, lui, regarde aussi ce que le bien rapporte. Et c’est là que ça devient intéressant.
Pendant que les prix faisaient du surplace, les loyers ont continué leur route. L’indice de référence des loyers passe de 130,69 au premier trimestre 2021 à 146,60 au premier trimestre 2026. Soit +12,2 % sur cinq ans, et ce n’est que le plafond légal de révision des baux en cours.
Faites le calcul sur un cas simple. Un appartement acheté 200.000 € en 2021 et loué 800 € par mois, c’est 4,8 % de rendement brut. Le même loyer révisé à l’IRL est aujourd’hui à environ 898 € par mois. Du coup, si le prix du bien n’a pas bougé, le rendement brut du même appartement est passé à 5,4 %.
Vous n’avez rien fait. Le rendement est monté tout seul.
Deux précisions honnêtes. L’IRL plafonne la révision des baux existants, il ne dit pas ce qu’un logement se loue à la relocation, qui peut être au-dessus comme en dessous. Et l’ANIL, dans son étude 2026 sur les loyers du parc privé, relève des hausses très inégales selon les villes, de +1 % à +6 %, avec un écart de 1 à 3,5 entre le loyer au mètre carré d’une ville moyenne et celui de Paris intra-muros.
Ce qui veut dire, comme toujours, que la moyenne nationale ne paie aucune traite. Votre rendement se joue sur votre ville, votre rue et votre négociation.
Ce que la courbe de Friggit ne dit pas
Je ne vais pas vous vendre un indice national comme un outil de décision. Il faut savoir ce qu’il ne couvre pas.
La courbe de Friggit ne connaît pas votre ville. Un indice France à 1,55 mélange des marchés qui n’ont rien à voir entre eux. Saint-Étienne et Annecy sont dans le même chiffre, et vous voyez le problème.
Il ignore aussi tout ce qui est venu s’ajouter à la facture depuis quatre ans. La taxe foncière a explosé dans beaucoup de communes. Les charges de copropriété ont suivi l’énergie. Le DPE a créé une catégorie entière de biens décotés, les F et les G, que la moyenne noie dans la masse alors qu’ils se négocient dans un autre monde.
Et il ne dit rien du crédit. La courbe de Friggit compare un prix à un revenu, pas une mensualité à un revenu. C’est précisément pour ça que je vous ai sorti les deux calculs séparément plus haut.
Bref. C’est un thermomètre, pas une ordonnance. Il vous dit où vous en êtes dans le cycle, il ne vous dit pas quoi acheter.
Comment lire la courbe de Friggit vous-même
Ça prend deux minutes par trimestre et ça vous évite dix articles de prévisions.
Un. Allez sur le site de l’IGEDD, rubrique « Prix immobilier, évolution à long terme ». La courbe de Friggit y est publiée gratuitement.
Deux. Ouvrez le jeu de graphiques et cherchez le 4.1. C’est celui qui décompose la courbe de Friggit entre Paris, l’Île-de-France et la province.
Trois. Repérez votre ligne. Noir pour la France, rouge pour Paris, bleu pour la province. La valeur du dernier trimestre est écrite dans une étiquette à droite du graphique, vous n’avez pas à la deviner à l’œil.
Quatre. Comparez trois points : où vous en êtes aujourd’hui, où était la courbe de Friggit à son sommet de 2021, et où passe le tunnel, entre 0,9 et 1,1. L’écart entre ces trois valeurs, c’est votre position dans le cycle.
Cinq. Recommencez au trimestre suivant. Une courbe se lit dans son mouvement, un point isolé ne dit rien.
Trois questions qu’on me pose sur la courbe de Friggit
« La courbe de Friggit prédit-elle un krach ? »
Non, et Friggit lui-même n’a jamais dit ça. La courbe de Friggit décrit un écart historique, elle ne date pas sa fermeture. Depuis vingt ans, ceux qui ont lu la sortie du tunnel comme un compte à rebours ont attendu un krach qui n’est pas venu sous la forme annoncée. Ils sont restés locataires pendant que le marché se corrigeait lentement, par le revenu.
« Est-ce qu’il faut attendre le retour dans le tunnel ? »
Pour revenir à 1,1, il faudrait que les prix perdent 30 % en euros constants ou que les revenus explosent. Aucun des deux ne se produit en deux ans. Si votre plan d’investissement dépend de cet évènement, vous n’avez pas un plan, vous avez un pari.
« Est-ce que la courbe de Friggit est à jour ? »
Elle est publiée avec du retard. Le relevé disponible cet été porte sur le premier trimestre 2026, et la mise à jour suivante est annoncée pour septembre. Vous lisez donc toujours le marché avec quelques mois de décalage. C’est parfait pour une tendance de fond, et parfaitement inutile pour essayer de timer un achat à la semaine près.
Ce que je fais, moi
La courbe de Friggit ne m’a jamais fait signer un compromis. Je n’ai jamais attendu le bon moment pour acheter. J’ai levé plus de 2 M€ auprès des banques sur une quarantaine de lots, et je peux vous dire que je n’ai jamais signé en me disant « voilà, c’est le point bas du cycle ».
Je regarde toujours si l’investissement est rentable au moment où je rentre. C’est l’information principale. La demande locative est là et très forte, donc ça, c’est même pas un sujet. C’est à évidemment à confirmer dans la zone que vous choisissez.
Sur les SCPI, mon objectif est d’acheter 600.000 € de parts à crédit. J’en suis à environ 70 %, et une bonne partie a été financée autour de 1,5 % par nos amies les banques. Est-ce que j’aurais dû attendre ? Non. J’ai acheté quand la banque disait oui et quand le calcul tenait debout.
Et quand le marché ne me donne rien, je vais chercher la valeur ailleurs. J’ai un 28 m² en rez-de-chaussée, classé F, dans un immeuble qui m’appartient. Le devis de rénovation complète était à 10.000 €. J’ai mis un monobloc air/air Airton à 1.400 € pose comprise, et le logement est passé de F à D.
1.400 € pour sortir de la zone rouge du DPE. C’est ça, aller chercher la valeur quand le marché n’en crée plus tout seul.
Ce que ça veut dire pour vous, concrètement
Trois choses.
La première : la correction que la courbe de Friggit vous montre est derrière vous, pas devant. En années de revenu, vous achetez aujourd’hui à un niveau qu’on n’avait plus vu depuis le milieu des années 2010. Si vous attendez un krach nominal à moins 30 % sur les annonces, vous risquez d’attendre longtemps, et de le faire pendant que le loyer que vous payez continue de monter.
La deuxième : le crédit est plus cher qu’en 2021 mais nettement moins qu’en 2023, et il donne des signes de remontée. Les banques prêtent de nouveau, avec une durée moyenne de crédit à 250 mois, un record sur vingt ans selon l’Observatoire. Un dossier propre passe.
La troisième, et c’est la plus importante : avec un tiers d’acheteurs en moins qu’en 2022, vous êtes en position de négocier. Le vendeur pressé existe. Le bien qui traîne depuis huit mois existe. En gros, le prix affiché redevient ce qu’il aurait toujours dû être, un point de départ.
Concrètement, dans un marché comme celui-là, je regarde trois choses avant tout le reste.
Depuis combien de temps le bien est en ligne, parce qu’un bien à huit mois d’ancienneté a déjà un vendeur fatigué. Ce que dit le DPE, parce qu’un F négocié avec un devis de travaux dans la poche est la meilleure affaire du moment.
Et ce que le bien rapporte réellement une fois la taxe foncière, les charges et la vacance déduites, pas ce que l’annonce promet en rentabilité brute.
Pour aller plus loin sur la mécanique du financement, j’ai déjà détaillé comment choisir la durée de remboursement de son crédit immobilier et comment dépasser la limite des 33 % d’endettement bancaire.
Si vous partez de zéro sur la partie locative, commencez par réussir votre investissement locatif, puis regardez une étude de cas chiffrée à 9,63 % de rentabilité.
La courbe de Friggit ne vous dira jamais quel appartement acheter. Elle vous dit juste où vous en êtes dans le cycle.
Et là, elle vous dit que la porte est ouverte.
À vous de voir combien de temps vous voulez rester sur le palier.
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Sources : IGEDD, série Friggit, graphique 4.1, données au premier trimestre 2026. INSEE, Informations rapides nº130, prix des logements anciens au premier trimestre 2026. Observatoire Crédit Logement/CSA. Baromètre Meilleurtaux, août 2026. ANIL, tableau de l’IRL et étude 2026 sur les loyers du parc privé. Élucid, prix de l’immobilier en France, T1 2026.