Aujourd’hui, on dépasse les limites ! Pour investir dans l’immobilier locatif, le recours à un emprunt est quasiment un passage obligé. Mais qu’en est-il de la limite des 33 % d’endettement bancaire ? Comment dépasser la limite des 33 % ?
33 % d’endettement bancaire, la limite arbitraire
Ce que vous devez savoir, c’est que les 33 % d’endettement bancaire constituent une limite fixée arbitrairement par les banques. Ce seuil permet aux établissements de financement de ne pas prendre des dossiers trop risqués. Concrètement, vous ne devez pas avoir de charges supérieures à 33 % de vos revenus.
Ce sont les charges fixes, les loyers et les prêts immobiliers entre autres, qui sont pris en compte. Par contre, les charges variables ne seront pas comptabilisées, comme l’alimentation, les transports, etc. Pour les banques, la limite de 33 % demeure le premier niveau de vérification de la capacité d’endettement de l’emprunteur. La limite des 33 % est un repère à la décision à titre indicatif pour les banques.
Comment ne pas se trouver bloqué par cette limite des 33 % ?
La réalité des choses est tout aussi déterminante pour se voir accorder un prêt immobilier pour son investissement locatif. Vous pouvez en effet influencer le niveau de vos charges pour ne pas être bloqué par cette limite des 33 %. Grâce à votre contrat de prêt immobilier, vous avez par exemple la possibilité de réduire vos mensualités. Au bout d’une année, demandez à allonger la durée de votre prêt immobilier pour réduire le montant de vos mensualités.
Allonger la durée de votre prêt de trois ans pourrait vous permettre de réduire de 100 à 150 € vos mensualités. Cela vous permet de réduire d’autant vos charges, et donc votre taux d’endettement. Demander à alléger le taux bancaire constitue également une alternative intéressante. En réduisant vos charges, vous optimisez également votre profil bancaire. Dans tous les cas, il vous sera nécessaire d’argumenter au sujet de cette limite pour enchaîner les investissements.
La banque est prudente avec ses estimations
En tant qu’investisseur locatif, vous devez savoir que votre projet d’investissement locatif pourrait vous aider à dépasser cette limite des 33 %. La rentabilité de votre investissement vous permettra de dépasser cette problématique. Dès lors que votre loyer est supérieur de 30 % à votre mensualité de remboursement, le taux d’endettement ne sera pas un frein pour votre dossier, car le loyer et la mensualité se neutralisent.
En effet, la banque demeure prudente avec ses estimations. Généralement, la banque ne prend en compte que 70 % à 80 % de vos revenus locatifs perçus. Il s’agit du ratio de prudence en terme bancaire. Dans son estimation, la banque va prévoir 20 à 30 % d’impôt et de charges sur vos loyers, un calcul réaliste pour la banque. Si vos projets immobiliers ne sont pas rentables, votre capacité d’investissement va s’en trouver dégradée. Ainsi, si vos projets vous coûtent de l’argent, que vous fassiez du Pinel par exemple, votre loyer sera faible pour une mensualité plus élevée.
Taux d’endettement et reste à vivre
Le taux d’endettement n’est pas le seul moyen pour la banque d’évaluer la situation de l’emprunteur. La banque peut aussi se baser sur le reste à vivre. Le reste à vivre est la somme d’argent qui reste par personne dans le foyer à la fin du mois. Le reste à vivre est le montant restant sur vos revenus après déduction de toutes les charges mensuelles. Le ratio pour le reste à vivre est d’environ un RSA par personne composant le foyer.
Le dernier point important à retenir est que le taux d’endettement n’est qu’un des paramètres dans votre profil bancaire. La banque s’appuie sur votre projet, votre profil bancaire, votre comportement bancaire et vos finances personnelles. Autant d’éléments qui vous permettront de trouver des solutions pour optimiser votre taux d’endettement et votre futur emprunt.
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