Votre résidence principale n’est PAS un actif

Il y a quelques temps déjà, j’avais traité ce sujet et mon intuition me dit que beaucoup d’information reste à faire sur le thème.

Je vous propose de répondre à la question :

« Acheter sa résidence principale est-ce investir dans un actif ? »

De nombreuses erreurs d’appréciations circulent sur ce sujet. Je vous propose de les passer en revue et de tuer le mythe de la résidence principale génératrice de richesse.

Acheter votre résidence principale vous rend bien souvent plus pauvre que de louer et pas forcément pour les raisons que vous croyez !

Tout d’abord un actif, c’est quelque chose qui rapporte de l’argent. Ce n’est pas quelque chose qui vous en fait économiser ou qui vous évite de payer un loyer : c’est quelque chose qui vous rend plus riche.

Si vous voulez partir en mini-retraite en Amérique du sud, vos actifs vous rendront plus riche.

Ce qui est « magique » avec le fait d’avoir un cashflow, c’est que cela vous fais toucher du doigt ce que c’est que d’avoir des revenus passifs.

Acheter ne génère pas de cashflow

Il est évident qu’acheter sa résidence principale ne génère pas de cashflow, je pense qu’à ce point du raisonnement tout le monde est d’accord. Tout le monde doit se loger et vous avez le choix entre acheter et louer. Dans l’absolu l’un ne vaut pas mieux que l’autre mais ne prenez pas des vessies pour des lanternes. Acheter sa résidence principale en pensant investir dans un actif est une illusion.

Notre objectif quotidien, c’est d’avoir du cashflow. Nous allons travailler chaque jour pour en générer un peu tant bien que mal : si vous signez l’acquisition d’une résidence principale, vous signez pour un cashflow négatif pendant 20 ans avec l’espoir de bénéficier d’un logement à l’issue du crédit.

Voici un rapide calcul :

Imaginons que je loue 40 m² dans Paris pour 1000 € par mois. L’achat de l’appartement en question me coûtera en ce moment environ 300 000 € dont je devrais emprunter la majeure partie de la somme soit un emprunt de 280 000 € dont le coût total du crédit s’élève à 444 444 €

Comment voulez-vous générer un cashflow ainsi ? Est-ce que le prix justifie l’achat ?

Etre propriétaire coûte plus cher qu’être locataire dans la plupart des situations mais même indépendamment de cela acheter n’est pas investir dans un actif et ne saurait être justifié par ce moyen.

Les logements sont constitués de 2 composantes majeures : le bâti et le terrain.

Il est très rare que le bâti prenne de la valeur. Le rythme grandissant des normes écologiques ne fait qu’accélérer le mouvement de dépréciation du bâti. Les épaves thermiques n’ont que très peu de valeur intrinsèque  et ce qui fait la véritable valeur c’est plutôt l’emplacement et donc le terrain.

Pour vous en convaincre, essayez de voir si actuellement on reconstruirait la plupart des vieux immeubles de centre ville pour le prix auxquels ils sont actuellement vendus.

Le bâti se déprécie et le moyen de lutter contre ça c’est de l’entretenir et cela coûte cher. Si en tant que locataire vous avez peur pour votre caution à chaque fois que vous quittez un logement, en tant que propriétaire ce sont les taxes et les travaux (obligatoires si copropriété) qui effraient.

Le terrain est bien souvent ce qui conserve ou fait perdre la valeur d’un bien. Un bel appartement situé dans un quartier qui a mauvaise réputation perdra beaucoup de valeur alors que bien situé, un appartement moyen sera toujours côté.

Taxe foncière et entretien

En 2008, l’UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) dénonçait une augmentation de 37% de la taxe foncière en 5 ans. Qu’ils se rassurent 2009, accoucha sur une augmentation de 50% de la taxe foncière à Paris et bien qu’elle soit plus modérée dans les autres villes, l’augmentation de la taxe foncière est significative.

L’autre phénomène plus discret et très humain, c’est simplement que lorsqu’on détient un bien, nous avons tendance à dépenser plus d’argent pour le meubler et l’entretenir.

Regardons ce simulateur.

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Sur le long terme, je suis gagnant

Ce document mis au point par le déjà vénérable Friggit dont vous trouverez les travaux ici montre une chose : le prix des logements varie de manière cyclique. Ne laissez pas la bulle immobilière de ces dernières années vous aveugler : beaucoup de gens perdent de l’argent en achetant au mauvais moment et en vendant… au mauvais moment.

Sur le long terme, vous pouvez tout à fait ne pas être financièrement gagnant. C’est même assez probable. Nous nous laissons tromper par les comparaisons entre les francs et les euros mais faites bien vos comptes avec des francs convertis et corrigés de l’inflation pour faire vos comparaisons.

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Mais si je mets ma résidence principale en location, c’est un actif ?

Vous pouvez mettre en location votre résidence principale et si par chance vous obtenez un rendement positif vous aurez un actif entre vos mains !

Cependant, comme on ne réfléchit pas de la même manière lorsqu’on achète pour soi ou qu’on investit votre rendement ne sera pas optimal et souvent négatif.

En m’endettant je profite de l’inflation

L’inflation en tant que bénéfice secondaire à un investissement pourquoi pas mais comme raison pour s’endetter sur 25 ans c’est tout de même pas très convaincant.

La justification du loyer

Ma définition d’un actif, c’est que c’est quelque chose qui génère un cashflow. Posséder un actif vous rend plus riche chaque mois. Posséder sa résidence principale ne vous rend pas plus riche chaque mois. Dans le meilleur des cas, cela vous fait, au bout de 20 ans, économiser un loyer.

Certains pensent justifier l’achat de sa résidence principale en arguant que si l’on ne paye pas son crédit à la banque on doit de toute façon payer son loyer et c’est absolument vrai !

Je n’ai jamais dit le contraire. Je n’ai jamais dit qu’il ne fallait pas acheter sa résidence principale mais n’appelez pas ça un actif, vous vous mentez.

Le fait d’être propriétaire est évidemment un moyen de faire des économies sur le très long terme mais ceci ne vous rendra pas riche. Cela vous rendra juste propriétaire de votre logement.

C’est la capitalisation pour les nuls.

L’argument de la capitalisation

L’argument de la capitalisation revient souvent mais là encore, il ne tient pas face à un raisonnement simple et froid.

Le raisonnement est celui-là : acheter sa résidence principale permet de se constituer un patrimoine grâce à la capitalisation et donc au fait de rembourser progressivement son emprunt à la banque.

Alors voici ce que je vous propose : je vais vous prêter 500 euros et vous allez m’en rendre 1000 en pensant avoir capitalisé 500 €. Bel investissement non ?

La haine d’engraisser son propriétaire n’est pas non plus ce qui transforme votre achat en actif.

L’autre manière de le voir c’est de dire : que je vous propose un investissement avec 15 % de droits d’entrée, 10 % de droits de garde, que vous allez payer 2 fois le prix de départ à cause des intérêts et qui vous permettra éventuellement d’économiser votre loyer dans 20 ans. Qui est partant ? Pas très tentant non ?

L’illusion de la résidence principale comme un actif est encore fort. Je pense que le meilleur moyen de le dire, c’est qu’acheter sa résidence principale en pensant investir dans un actif c’est un peu comme acheter une voiture en pensant avoir fait un bon investissement qui va nous économiser des tickets de bus.

Acheter n’est intéressant que lorsque c’est moins cher que louer et même dans ce cas, acheter n’est pas investir dans un actif mais c’est déjà une décision rationnelle d’un point de vue économique.

C’est pour les enfants

Pourquoi pas mais est-ce que cela justifie les sacrifices durant 20 ans ? Mon petit doigt me dit que vos enfants ne voudront pas forcément vivre dans cette grande maison (si par chance elle est correctement située).

C’est pour ma retraite

Le bien que vous avez acheté sera souvent trop grand et non adapté à votre vie de futur vieux (grabataire?). Il reste le capital en cas de revente mais il y a des placements plus intelligents et adaptés à cet objectif si c’est la raison qui vous pousse à le faire. Et si vous aviez 5 appartements en location à la place ?

Est-ce que cela veut dire qu’il ne faut pas acheter ? Non bien sûr mais votre vocabulaire défini votre monde, ne l’oubliez pas.

Je ne suis pas contre le fait d’acheter sa résidence principale, je le ferai certainement un jour mais ce n’est clairement pas ma priorité : je veux d’abord créer avoir des actifs.

image par :: Hello Mizu ::

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Publié le 06 jan 2010 par Michael.

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Ma banque et moi

Voici le résumé d’une excellente émission diffusée sur Arte sur le thème des banques. (Pourquoi ne peut-on pas choisir à qui donner la redevance TV ?)

Moi et ma banque diffusé sur Arte le 27 octobre 2009 à 20h45, réalisé par Isabelle Vigouroux.

Alors que les situations de surendettement se multiplient, la réalisatrice montre de l’intérieur le durcissement de la relation entre les banquiers et leurs clients.

Pour comprendre l’impact de la crise déclenchée voici un an, Isabelle Vigouroux explore de l’intérieur la manière dont elle a affecté la relation entre les banques et leurs clients, particuliers ou entreprises. Poussé par son banquier à investir dans les actions Natixis, l’un des témoins a perdu tout son capital. Cette femme, elle, a glissé petit à petit dans l’angoisse du surendettement, comme des millions de gens en Europe. Quant à ce patron de PME, il ne digère pas que sa banque, après avoir perdu des milliards en Bourse, lui refuse un prêt au motif qu’il serait risqué. Hausse des intérêts et des taux variables, frais bancaires en expansion… Des conseillers financiers témoignent de l’engrenage de la pression commerciale. Sommés de faire du chiffre, ils ont vendu crédit et produits bancaires sans tenir compte de l’intérêt des clients. Un film qui, à travers des histoires personnelles, raconte comment nous avons perdu confiance dans les banques.

Voir le reportage (encore 5 jours)

Le reportage commence par aborder la défense des petits actionnaires : Natixis. 2,8 millions de personnes concernées. (Voir Les épargnants perdants de Natixis sont-ils à plaindre ?)

La personne qui organise la riposte dénonce le fait que de nombreux épargnants ont été choisis pour leur ignorance des marchés.

L’une des victimes est un éducateur / musicien. Eric avait hérité et cela à évidemment attiré l’attention de sa banque. Après la démonstration d’une belle courbe qui monte, Eric signe l’achat d’actions Natixis pour plus de 100 000 €. Une paille.

Eric signe un document où il déclare « qu’il décharge la banque de toutes responsabilités » et il rédige une lettre où il dit « être pleinement conscient des risques encourus quand aux placements boursiers et qu’il s’agit d’une opération mûrement réfléchie et préparée. »

Il s’est montré négligent et rapidement la belle histoire tourne mal : le subprime arrive. Eric perd 90 % de son capital.

L’opération « Champion », le nom donné à l’augmentation de capital, nécessite des financements et ce sont les clients qui vont être sollicités. Le défi : trouver 5 milliards en 1 mois.

Deux personnes qui travaillaient chez Natixis à ce moment-là racontent qu’elles n’ont pas acheté ces actions et l’un d’entre eux dit même qu’il a déconseillé l’investissement à sa mère « Parce que j’aime ma maman ».

Alors évidemment, l’information était disponible mais imbuvable pour le péquin moyen et l’association a déposé une plainte contre la banque. Elle représente 800 clients.

La confiance entre les banques et leurs clients se dégrade depuis plusieurs années. On voit ensuite Isabelle qui préfère garder son argent à la maison plutôt que sur son compte. Elle est surendettée suite au décès de son conjoint. Elle se tourne donc vers la banque de France et sa situation est examinée. Par conséquent durant cette période elle n’est plus éligible à aucun crédit sauf que sa banque lui autorise l’utilisation d’une réserve d’argent (revolving) qui aggrave sa situation : le pire c’est qu’elle l’utilise.

La commission de surendettement rejette naturellement son dossier. C’est un conseil de base que je donne dans mon ebook « Sortir du surendettement » !

La crise ne fait qu’aggraver les tensions entre clients et banquiers : comptes bloqués, crédits refusés, frais abusifs sont les 3 péchés des banques.

On voit une étudiante qui était en découvert et dont la banque refuse soudainement le découvert. L’enchainement c’est que tous ses créanciers ne sont plus payés et se retournent contre elle.

La chute de l’immobilier apporte bien sûr son lot de mauvaises surprises avec des mensualités en hausse pour les emprunteurs.

3 conseillers bancaire témoignent de manière anonyme.

Ils racontent qu’on leur demande ouvertement de présenter les faits de manière orientée. Ils témoignent de leurs objectifs purement « produit » au dépend de l’intérêt du client : « je ne peux vous aider que si vous prenez un produit ».

Les conseillers savent ce qu’ils font et ne sont pas d’accord avec mais ils le font. La conséquence, c’est qu’ils craquent de plus en plus. Ils ont honte.

Le débat après est aussi intéressant et dénonce l’importance du coût de la banque de détail en France. L’interlocuteur Allemand est très pragmatique : le conseiller est là pour vendre. Ne passez pas 1 heure à comparer des grille-pains à 20 € et 5 minutes pour placer votre épargne.

360 milliards injectés dans le système bancaire en France. Aux USA cette année, 437 milliards de dollars de bénéfices seront réalisés et les primes versées aux traders sont 5 fois supérieures à l’aide alimentaire mondiale qui nourrit 1 milliard de pauvres.

Rien n’a changé. « On continue comme avant. »

Les traders ne sont pas contre la réforme de leurs bonus, ce sont les états qui fixent les règles du jeu et comme l’Angleterre et les USA dépendent de leurs marchés financiers, la réforme n’a pas eue lieu. L’état est dépendant des banques.

L’Europe n’a pas la force de frappe pour changer les choses. La règlementation en Europe fait déjà fuir les institutions financières et le durcissement des règles ferait fuir ces institutions de Londres vers Singapour.

Les traders invités tiennent le même discours que Frédéric Lordon, c’est assez frappant !

Tout le monde savait que nous allions dans le mur mais personne n’a voulu sonner la fin de la partie. L’économie réelle n’a toujours pas redémarrée, la correction se fera sur plusieurs années.

Marc Fiorentino dénonce le fait que l’on se moque des Américains mais que l’on profite de leur surconsommation et de leur endettement depuis 20 ans.

3 ans de récession : voilà son pronostic. Il dénonce aussi l’inutilité du « Grand Emprunt ».

D’après l’autre intervenant, Dirk Müller, L’ensemble des dettes liées à la relance sera, d’une façon ou d’une autre caché sous le tapis et annulé. (Voir Inflation, déflation et considérations économiques)

Une série d’émission que je vous recommande fortement de regarder.

Quelques conseils :

• Toutes les lois du monde ne compenseront pas votre négligence

• N’investissez que ce que vous pouvez vous permettre de perdre
  

• Apprendre le langage des banques pour négocier avec elles

• Le banquier est là pour faire son beurre. A vous de trouver un terrain gagnant/gagnant
  

• Ne vivez pas à crédit/découvert : ne donnez pas le bâton pour vous faire battre en étant dépendant
  

Image par ZeroOne

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Publié le 29 oct 2009 par Michael.

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Immobilier 2009 : acheter ou louer fin 2009

Prenez un marché qui était juteux. Ajoutez des acteurs économiques à cran. Saupoudrez tout ceci d’intérêts économiques importants. Mélangez le tout en intégrant une frontière obscure entre la presse et les acteurs privés. Décorez votre préparation d’indicateurs sans fondements et de déclaration d’opinions que l’on fait passer pour des faits.

Voilà, vous avez le marché de l’immobilier en France.

On veut de la confiance. On veut de la croyance. Le dieu immobilier ne demande pas d’offrande mais simplement de prêter allégeance à son banquier pour 30 ans.

Dans la recherche du bon moment pour entrer dans l’immobilier de jouissance (celui que l’on occupe soi même), je suis avec attention le marché et je dois dire que la situation actuelle est assez intéressante, non pas pour acheter mais pour étudier la dynamique des acteurs. L’article ne parle pas des investissements que l’on peut faire : dans tout marché il y a de bonnes affaires mais quand il s’agit de sa résidence principale, notre maison n’est pas un actif alors il convient de l’acheter au plus bas prix !

Acheter maintenant ?

Ma croyance c’est que l’immobilier ne fait que commencer à chuter. Je me trompe peut être.  Les faits eux, disent qu’après chaque excès l’immobilier est traditionnellement corrigé d’une baisse similaire. Même si on peut émettre des réserves sur le fait que le passé n’est pas forcément ce qu’il va se produire maintenant, j’ai tendance à croire que si.

Quelle est votre croyance à ce sujet ? Avez-vous pris le temps de vous faire une opinion ?

Alors quelle baisse ?

La hausse mesurée va de 120 à 180 % sur environ 10 ans selon les éléments que l’on prend. Soyons optimiste et considérons que la hausse n’est que seulement de 150 %. Avec une hausse de ce type il y a 2 types de réactions. La première, celle qui est majoritaire c’est se dire qu’il ne faut pas louper le train en marche (il y a des gens qui, en 2009, le pensent encore). Cette réaction est bien évidemment basée sur une supposition fausse et entretenue par les acteurs économiques : le marché ne peut que monter.

Il y a 2 ans, évoquer une baisse possible du marché de l’immobilier était regardé avec suspicion, comme lorsque on annonce à quelqu’un qu’il est possible de ne pas payer sa carte bancaire :

Les 5 étapes du deuil (Kübler-Ross)

• Etape 1 : Déni
• Etape 2 : Colère
• Etape 3 : Marchandage
• Etape 4 : Dépression
• Etape 5 : Acceptation

Le marché immobilier est-il mort ? A mon avis nous en sommes entre l’étape 3 et 4. Nous avons eu la vague de colère des arnaqués aveuglés par les dispositifs fiscaux dont le plus connus reste le De Robien, nous voici maintenant face aux propriétaires touristes même s’il est estimé que le marché est composé à 50% de ventes subies. Certains propriétaire refusent de baisser les prix, ils dépriment un peu puis baissent un peu le prix pour voir. Ils attendent et dépriment encore. Ils remontent un peu le prix puis au bout d’un certain temps ils le rebaissent à nouveau…

Bien entendu, dans ce contexte tout est fait pour dissuader d’attendre et pour inciter à entrer le plus rapidement possible sur le marché qui décidément ne vous attendra pas (pour baisser cette fois-ci) !

Imaginez le marché de l’immobilier de jouissance comme un grand terrain de jeu. Plus il y a de joueurs, plus ceux qui organisent le jeu ont du fric à faire : celui-là change de maison car il divorce, l’autre est muté, le troisième s’agrandit…

L’autre réaction, parfois trop rationnelle, c’est de considérer le marché comme déréglé. Lorsque une tronçonneuse s’emballe, le dernier truc à faire c’est d’essayer de l’arrêter. Etant rationnel on sait que le réservoir de carburant est petit (ici la capacité d’endettement des primo-accédants) et que donc tôt ou tard, l’engin possédé va s’arrêter de lui-même et redevenir inoffensif. Dans cette situation, on sait aussi que plus ça monte, plus ça baisse. L’histoire le prouve et même si l’histoire n’est pas l’avenir on se doute tout de même bien que la baisse sera conséquente.

Le marché se fait corriger, et vous ?

Fin 2009 la baisse est actée, reconnue (même M6 en parle!) et elle devient même un sujet de publirédactionnel. Son ampleur est au-delà de tout ce que pouvait exprimer 99% des acteurs économiques du secteur en 2007, 2008 ou même 2009 puisqu’en moyenne elle sera entre 15 et 20 %. Nous ne le saurons qu’en juin 2010 car en France il n’existe aucun autre indicateur fiable que les chiffres des notaires et ceux-ci arrivent avec 3 à 6 mois de retard sur le marché.

Pour avoir un aperçu de la tendance, voici ceux de la chambre des notaires de Paris qui datent de juillet 2009 :

Prix de l'immobilier 2009 à Paris

Pour amortir une hausse de 150 %, les plus mathématiciens d’entre vous savent que la baisse ne doit pas être de 150 %. Oui, si l’on ne le sait pas ou si l’on ne prend pas la peine d’y réfléchir on se laisse tromper par les pourcentages. Pour calculer l’ampleur de la baisse nécessaire, il faut bien entendu partir du « nouveau prix » qui, étant très élevé, sera frappé de plein fouet par l’effet de levier du pourcentage à la baisse. Ce n’est pas intuitif tout comme la magie des intérêts composés mais l’effet est bien là. Au début ça va doucement mais plus ça va, plus ça va vite

Petit calcul (hors inflation)

Prix de départ : 100 000 €

Prix haut de bulle : 100 000 + 100 000 * 1.5 = 250 000 €

Baisse de 60 % du prix bulle : 250 000 * 0.4 = 100 000 €

Et donc notre hausse de 150 % ne nécessite qu’une baisse de 60 % pour revenir à son prix de départ. Alors encore une fois tout dépend du point de repère de départ mais ce n’est pas tant les prix que je souhaite discuter (il a des gens qui sont payés pour ça) mais bien de la tendance et de la position que j’adopte pour payer le bon prix.

60 % une paille non ?

Si vous considérez que le marché à déjà perdu 20 % en un an et que les effets réels de la crise continuent de frapper le quotidien de nombreuses personnes, vous savez, sans être un économiste télégénique, que le marché ne va pas s’arrêter là. Nous n’arriverons peut être pas à 60 % de baisse en moyenne mais sur certains biens je pense que c’est tout à fait possible. Quoi qu’il en soit nous allons doucement vers la cible : 40 % de baisse par rapport au plus haut.

Notre maison qui valait 250 000 € serait environ à 150 000 €. Abordable non ?

Les riches savent acheter au bon moment car ils se font leur propre opinion. Les pauvres supposent, hésitent et se laissent convaincre.

Alors devez-vous acheter maintenant ? D’un point de vue économique, le choix pourrait être intéressant si vous achetez bien en dessous du marché et sans trop vous endetter mais comme souvent, il est plus d’ordre émotionnel que rationnel car sinon nous n’en serions pas là…

Dans l’un de mes derniers articles sur le sujet je donnais les conditions qui me semblent toujours valables et prudentes :

Les conditions pour un achat sont d’après moi :

• envisager de rester 10 ans minimum dans le bien (prévoir arrivée des enfants, mutation)
• crédit sur 15 ans maximum
• endettement à 33% maximum

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Publié le 21 oct 2009 par Michael.

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Prêt in fine : Fiche explicative

Aujourd’hui, voici une fiche pratique : le prêt in fine.

Le crédit in fine est une forme de crédit par opposition au crédit amortissable que l’on connait de manière classique. Avec un crédit amortissable, le client paie chaque mois une partie du capital emprunté (dont la part diminue chaque mois) et les intérêts sur la capital restant. Avec le crédit in fine, l’opération est différente : le client paie chaque mois les intérêts sur le capital emprunté et ne rembourse le capital qu’à la fin, d’où le nom « In fine ».

Pendant la durée du prêt in fine, l’argent versé chaque mois est placé sur un support destiné à le faire fructifier (Assurance Vie, Sicav ou autre) mais très souvent c’est une assurance vie qui est adossée au prêt.

Le prêt in fine adossé à une assurance vie sert à donc placer le capital qui est soit composé d’une prime unique (l’apport), soit d’un versement mensuel programmé mais souvent des 2.

Ce type de prêt est clairement destiné à l’investissement locatif puisqu’il permet à l’investisseur de minimiser le montant des mensualités de remboursement après déduction d’impôt. Il ne convient pas à l’achat d’une résidence principale. Bien souvent, le prêt est soldé en s’appuyant sur le montant de la revente du bien immobilier.

De part sa structure, le prêt in fine génère beaucoup plus d’intérêts car ils portent sur l’ensemble du capital durant toute la durée d’emprunt alors qu’avec un prêt amortissable, le capital dû diminue avec le temps et donc les intérêts également. Ce qui fait son attrait, c’est le fait que le montant des échéances est réduit durant le remboursement mais surtout le fait que les intérêts payés sont déduit des revenus fonciers perçus et donc viennent réduire l’imposition final du propriétaire. Parfois, il est même possible de créer un déficit foncier.

Sa nature fait donc que ce type de prêt est optimisé pour les ménages étant fortement imposés et pouvant tirer parti de la déduction des intérêts. Généralement, le taux d’intérêt sur ce type de prêt est plus élevé que les taux disponibles pour les crédits amortissables.

On dit que l’épargne présente sur l’assurance vie est nantie en faveur de la banque. Dans ce type de montage, la banque demande souvent un apport qui sera non pas affecté à l’achat du bien mais placé sur le contrat adossé au prêt.

Voici un exemple d’utilisation de prêt in fine :

Les 35 000 € seront placés sur l’assurance vie adossée à l’emprunt à 4,5 %. Ils rapporteront (35 000 * 1.045 exp 10) 54 354 € à terme.

Il reste donc à M. Riche à :

• prévoir quel apport est nécessaire chaque mois pour arriver à reconstituer le capital à terme,
• prévoir de payer les intérêts chaque mois.

Pour reconstituer le capital de 150 000 €, il doit donc obtenir 95 646 € (150 000 – 54 354) soit environ 398,53 € par mois. En parallèle de ça, il devra aussi payer les intérêts sur le capital qui s’élèvent à 7 500 € chaque année soit 625 € par mois.

Chaque année il rembourse donc 7 500 € d’intérêts, puis , au bout de 10 ans rembourse le capital de départ : 150 000 €. S’il se débrouille bien les loyers qu’il perçoit payent une partie des intérêts qu’il doit verser chaque année. S’il est malin, son bien s’est valorisé durant 10 ans et sa valeur a augmenté. M. Riche est donc plus riche sans avoir fait d’effort financier notable…

L’avantage, c’est que les intérêts versés sont déductibles des revenus locatifs. L’inconvénient, c’est que par rapport à un crédit amortissable, les intérêts sont plus importants. L’opportunité réside donc dans le fait de pouvoir éventuellement payer moins d’intérêts via la déduction qu’offre la fiscalité sur ce point.

Bien évidemment, c’est le cas où tout va bien. Si cela va mal et que le placement du capital n’est pas aussi performant que prévu, voir qu’il perd de l’argent les choses se compliquent. Le prêt in fine restant ce qu’il est, l’ensemble du capital emprunté devra être remboursé à la fin quoi qu’il en soit et ce sera donc à l’emprunteur de trouver une solution.

Le niveau de la déduction d’impôts étant lié au taux marginal d’imposition, ce type de prêt reste donc réservé aux ménages fortement imposés (TMI), le maximum étant l’idéal 48,09 % et possédant des revenus fonciers pour tirer parti de la formule.

Dans les autres cas, un prêt amortissable classique est plus intéressant.

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Publié le 07 oct 2009 par Michael.

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