Esprit Riche : Un esprit riche pour une vie riche

Immobilier : Acheter ou louer ?

Posted on 09. août, 2010 by Michael.

J’ai eu le plaisir de réaliser un podcast avec David d’immobilier-danger.com sur le fameux thème « Acheter ou louer sa résidence principale ».

Lorsqu’il s’agit de faire le choix d’acheter sa résidence principale, beaucoup de facteurs entrent en jeu mais l’on se retrouve souvent à prendre une décision émotionnelle en suivant la pression sociale et le très éculé « Louer, c’est jeter de l’argent par les fenêtres ». Avec David, nous vous proposons une discussion autour de ce sujet ainsi que des éléments pour vous aider à faire le bon choix.

Pour devenir riche, il faut faire de bons choix lorsqu’il s’agit de notre argent et la résidence principale est la dépense la plus importante d’un ménage : il faut y prêter une attention toute particulière surtout lorsqu’on sait que notre résidence principale n’est pas un actif.

Alors que faut-il regarder, comment s’informer ? Ecoutez le podcast !

Ne vous inquiétez pas, nous n’avons de business dans l’immobilier, nous n’avons rien à vendre dans ce secteur

Retrouvez l’article sur immobilier-danger.com : Acheter ou louer

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Les robiens de la colère, 2 ans après

Posted on 07. juin, 2010 by Michael.

J’avais résumé l’émission « Les robiens de la colère » diffusée sur France 2 il y a 2 ans sur les arnaqués de l’immobilier locatif défiscalisant.

Le magazine Envoyé Spécial est revenu sur les protagonistes de ce reportage.Voici l’état des lieux de leur situation.

Défiscaliser à tout prix

Didier avait acheté un 3 pièces neuf pour 97 000 €. Il a perdu 70 000 € et avait découvert que son bien était surévalué de 30 %.

Catherine, elle, découvre pour la première fois l’appartement qu’elle avait acheté sur plan : 47 m² payés 117 000 € qu’un agent immobilier estime à 75 000 € (42 000 € d’écart, 64% de surévaluation!).

Les derniers larrons, un couple qui avait acheté un bien à 184 000 €, découvrent eux aussi qu’il est surévalué de 63 %.

2 ans plus tard

On commence avec Catherine et son appartement acheté dans un bled près de (enfin 55 km) Bordeaux. Désormais, elle est obsédé par son appartement qu’elle vient régulièrement visiter depuis Paris. Actuellement, son appartement est vide depuis un an, il lui coûte 800 par mois.

Dans sont ensemble, la résidence n’est louée qu’à 50 %, elle confie alors son bien à un agent immobilier, celui qui était intervenu pour estimer son bien il y a 2 ans en espérant trouver un locataire.

Trop cher et inlouable

Bernard a acheté un Robien dans la banlieue de Périgueux à 500 km de chez lui. Depuis 2007, son appartement est vide ! Il n’a jamais pu défiscaliser ses impôts ! Bernard, découvre au bout de 6 mois en voyant le reportage, qu’il s’est fait avoir. Il essaie maintenant de le vendre sans succès. Son problème : le prix. Pour 80 000 €, le prix demandé, on trouve des appartements en plein centre ville. L’agent immobilier estime le bien entre 42 et 50 000 €. Bernard l’a payé 112 000 € – 60 % de trop.

Retour avec Olga et Bernard (un autre) et leur appartement d’Agen. Le bien peut se vendre 116 000 €, ils l’ont payé 184 000 €. Le promoteur a proposé de racheter leur bien au prix de vente initial, cas exceptionnel.

Didier, lui, espérait vendre son investissement à 75 000 € mais sans succès. Actuellement, il continue de débourser 700 € chaque mois. Il a décidé d’attaquer le promoteur : ils sont des centaines à faire comme lui.

Bernard, s’est aussi lancé dans un procès. Son avocate veut plaider la tromperie et se basant sur les plaquettes commerciales qui prônent des slogans comme « Quand l’impôt s’évanouit, l’homme s’épanouit« . (Des poètes, je vous dis!) La plaquette mentionne 63 logements alors qu’il en existe 347 logements : l’offre dépasse la demande. En plus, la résidence est mal située : loin de tout. Une locataire témoigne qu’elle a quitte ladite résidence pour un logement dans Périgueux pour le même prix.

Que Choisir a choisi d’attaquer Akérys pour ses pratiques commerciales.

Scellier mieux que Robien ?

Le nom de la loi a changé, son a évolué mais les arguments de vente sont toujours les mêmes : ne payez plus l’impôt à l’état et investissez-le dans votre logement.

Désormais, ce sont les organismes sociaux qui rachètent les Robien vides. Un exemple est donné : un groupement de HLM a racheté à 50 % du prix un ensemble de 15 000 logements. Tout n’est pas perdu pour tout le monde.

Le journaliste sur le plateau estime le nombre d’arnaqués à 40 000.

Conclusion

L’état a fait financé le logement par les particuliers et par la même occasion a favorisé le secteur de la construction. Dans de nombreuses villes, le marché de la location est donc saturé mais les conséquences au niveau nationale seront, comme le montre l’exemple des HLM, positives : plus de logements à bas coûts. Le seul ennui, c’est pour celui qui y a laissé des plumes.

Si vous voulez faire du locatif, faites le vraiment en mettant les mains dans le cambouis : 10 conseils pour faire de l’investissement locatif.

Ne soyez pas aveuglé par les économies d’impôts, les stratégie de défiscalisation sont toujours intéressantes, mais il faut toujours bien se renseigner et bien se faire conseiller !

Regardez le reportage, il en vaut la peine : Voir la vidéo

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Immobilier 2010 : sauver le soldat immobilier ?

Posted on 02. juin, 2010 by Michael.

Ecrire sur l’état du marché de l’immobilier, c’est un peu mon marronnier:

• Immobilier 2009 : Acheter ou louer 2ème semestre
• Immobilier 2009 : Faut-il acheter à -20, -30 ou à -40 % ?
• Immobilier 2009 : acheter ou louer fin 2009

J’aime bien suivre la situation de ce secteur si vital pour l’économie du pays et en même temps si critique dans nos vies quotidiennes car on pense souvent à l’achat de sa résidence principale comme à un investissement mais votre résidence principale n’est PAS un actif !

Quoi de plus concret que d’avoir 2 boulots et de ne pouvoir acheter un appartement convenable ? Si la situation vous parait normale, n’oubliez pas que pour nos ainés, ça n’a pas été si difficile.

De moins en moins de laine sur le dos des moutons

Le marché continue d’être animé par des gens qui font passer leurs opinions et leurs croyances pour des faits.

Quoi qu’il en soit, je ne vais pas me comporter comme la plupart des escronomistes qui passent à la TV et venir vous raconter que « Je vous l’avais dit » ou essayer de prédire l’avenir en fonction de la position des planètes (d’après ce que j’ai compris, c’est ce que font les économistes mais je peux me tromper) mais encore une fois, essayons de poser le constat de la situation et de voir les scénarios possibles pour l’investisseur locatif (que le primo-accédant voué à l’aveuglement du coup de cœur passe son chemin !). Disons que je vais me contenter de la première partie « Je vous l’avais dit » et que j’ajouterai mais ce n’est pas pour autant que ce que je vais ajouter dans cet article sera vrai

Celui qui a su produire un indicateur parlant, c’est Friggit qui est désormais une star dans le microcosme des gens qui suivent le marché de l’immobilier pour ses courbes douces et parlantes. Son petit indice a réussi à mettre tout le monde d’accord sur la question du véritable niveau des prix, sujet qui était, encore en 2008 balayé d’un revers de la main par un « l’immobilier, ça monte toujours ». On sait accepte depuis que les niveaux délirants des prix ne sont pas tenables et ne peuvent continuer car le réservoir de primo se tarit, la crise aidant.

Le dernier chiffre en date, c’est que depuis 2000 les prix de l’immobilier ont augmenté 3 fois plus vite que les salaires.

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La courbe de référence indique donc aussi une certaine reprise du marché (source). Pour autant, faut-il se satisfaire de la situation ? Elle n’est pas très reluisante. Nous avons d’un côté un marché qui tourne à des niveaux plus faibles mais qui pour autant reste à des niveaux de prix « anormaux ».

Le petit exercice de prédiction auquel je me suis prêté il y a exactement un an s’est donc révélé exact :

Pour autant faut-il crier victoire ? Non, la situation n’est pas encore claire.

Ne vous laissez pas avoir par la propagande des chiffres, le bon sens paysan est salvateur.

Comparons 2 informations de la même source, réputée la plus fiable sur ce secteur : les notaires.

Entre février 2008 et février 2009, nous avions ces chiffres :

Une année plus tard, voici à quoi ressemble ce même tableau :

Que doit-on en conclure ?

Disons qu’il convient de circonstancier les annonces triomphantes du style « le marché prendra 10 % ».

Considérons février 2008 comme étant 100. A cette période, les prix (Friggit pariait alors sur -35%) et le nombre de transactions étaient à des niveaux stratosphériques.

On voit que si l’on a perdu 43 % des transactions entre février 2008 et février 2009 mais que l’on retrouve 77,4 % entre mars 2009 et mars 2010, nous obtenons en fait depuis le point de départ, février 2008 une augmentation de 1,1 sur la période allant jusqu’en mars 2010.

En gros, rien n’a changé de ce point de vue. Pire, cela s’est aggravé concernant le niveau des prix pour Paris (mais baisse globale pour l’Ile-de-France).

La question qui demeure est : ce niveau (prix/transaction) est-il soutenable ? Je ne le crois pas plus qu’en 2008…

Les 3 facteurs qui parasitent le marché

Il y a 3 éléments qui influencent le marché de l’immobilier : la facilité à trouver un financement, les aides de l’état et les héritages. Dans une situation de demande « sans fin » et d’offres mal distribuées sur le territoire (il est impossible de conclure à une pénurie généralisée), ces 3 éléments sont déterminants.

Les prix ne pourront progresser pour une raison très simple : l’argent n’a jamais coûté si peu cher et pour autant les prix ne progressent plus. On s’attend au fameux effet qui rend les ménages solvables, la baisse des taux d’intérêt. D’un, ces taux sont si bas qu’il est impossible de les baisser à nouveau et de deux, il n’existe apparemment pas de causalité démontrée entre les taux d’intérêt et les prix de l’immobilier (source).

Plus que les taux d’intérêt, il semblerait que ce soit la capacité à financer ou à surfinancer le marché qui le perturbe. Il ne faut pas oublier le point de vue de l’acheteur qui, s’il se voit proposer un emprunt sur 25 ou 30 ans franchit le pas au détriment de la réflexion économique sur l’intérêt de l’achat. La capacité à financer est donc influencée par les taux mais aussi par la politique des banques et le comportement de l’état.

Les aides de l’état sont donc également une grande source de perturbation que l’on retrouve sous de multiples formes : déductibilité des intérêts d’emprunt, Prêt à taux zéro, TVA réduite, Scellier…

Tout ceci contribue bien évidemment à créer un flux d’argent qui part de l’état, passe par votre poche et fini dans celle du promoteur. Seulement voilà, l’état est pauvre et souhaite (soi-disant) réduire ses dépenses. S’il ne laissera jamais tomber un secteur aussi vital pour l’économie, il est, là encore, peu probable qu’il crée de nouvelles aides destinées à précipiter les non-propriétaires sur le marché.

Il serait d’ailleurs intéressant d’évaluer la proportion de transactions qui n’auraient pas eu lieu sans intervention de l’état.

Enfin, les héritages. Ahh, quoi de plus incompréhensible que de voir des jeunes couples même pas trentenaires ayant des salaires modestes avoir des apports de 100 000 ou 200 000 € et jeter ça dans un achat. L’argent de mémé aura bien servi à alimenter la bulle. A lui seul, il est pour moi le facteur ayant le plus d’influence et déséquilibrant le marché. S’il reste un réservoir de vieux impressionnant (bientôt la bulle grise ?), les héritages ne continueront pas indéfiniment, un peu à l’image du papy-boom, nous verrons l’héritage-boom se réduire doucement.

La typologie des acquéreurs en dit long avec un marché 2009 dominé par les investisseurs comme l’indique la note de conjoncture des notaires d’avril 2010. Sans le dispositif Scellier, le marché aurait probablement une mine déconfite et nos pauvres agents immobiliers auraient dû tous revendre leur Cayenne

Typologie des acquéreurs

Que reste-il pour sauver le soldat immobilier ?

Rien ma pauvre dame. Doit-il d’ailleurs être sauvé ? Tout investisseur sait que le prix d’un actif suit des cycles : il baisse puis il monte et s’il monte, il baissera à nouveau. Sa valeur sur le long terme peut malgré tout progresser doucement mais on est loin des slogans commerciaux racoleurs du style « j’ai fait +40 % en 3 ans » qui est l’apanage du spéculateur de bas étage.

Le soldat immobilier est dans un état végétatif, tout traitement médical ne produirait pas d’effets notables. Il a trop tiré sur la corde, il a besoin de retrouver un style de vie plus sain.

Si l’on essaie de trouver des indicateurs plus concrets, on se heurtera à nouveau à l’opacité du marché mais l’on peut suivre le point de départ que je suggérais dans cet article, les prix de 2008 – 30% sont déjà une « bonne affaire » et nous n’en sommes pas très loin dans certaines villes. On ne revient pas sur la tendance historique mais l’on en est tellement proche que la question de l’achat peut se poser pour certains d’entre vous.

Moyenne des prix immobiliers par rapport aux revenus : une bulle généralisée

Les soldes pourraient être alimentées par de nombreux facteurs comme notamment la baisse de certaines aides de l’état comme le prêt à taux zéro doublé ou le dispositif Scellier que nous avons identifié comme étant une source de distorsion du marché.

Qui de la santé de l’économie ?

Nous verrons bien. La propagande bat son plein, gardez l’esprit alerte.

Moyenne des taux de crédit : pas de causalité avec le niveau des prix

Les conditions pour un achat de résidence principale ayant un intérêt économique sont toujours d’après moi :

• envisager de rester 10 ans minimum dans le bien (prévoir arrivée des enfants, évolution professionnelle),
• crédit sur 15 ans maximum,
• endettement à 33% maximum.

Télécharger le document « Prix des logements anciens » Mai 2010

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Votre résidence principale n’est PAS un actif

Posted on 06. jan, 2010 by Michael.

Il y a quelques temps déjà, j’avais traité ce sujet et mon intuition me dit que beaucoup d’information reste à faire sur le thème.

Je vous propose de répondre à la question :

« Acheter sa résidence principale est-ce investir dans un actif ? »

De nombreuses erreurs d’appréciations circulent sur ce sujet. Je vous propose de les passer en revue et de tuer le mythe de la résidence principale génératrice de richesse.

Acheter votre résidence principale vous rend bien souvent plus pauvre que de louer et pas forcément pour les raisons que vous croyez !

Tout d’abord un actif, c’est quelque chose qui rapporte de l’argent. Ce n’est pas quelque chose qui vous en fait économiser ou qui vous évite de payer un loyer : c’est quelque chose qui vous rend plus riche.

Si vous voulez partir en mini-retraite en Amérique du sud, vos actifs vous rendront plus riche.

Ce qui est « magique » avec le fait d’avoir un cashflow, c’est que cela vous fais toucher du doigt ce que c’est que d’avoir des revenus passifs.

Acheter ne génère pas de cashflow

Il est évident qu’acheter sa résidence principale ne génère pas de cashflow, je pense qu’à ce point du raisonnement tout le monde est d’accord. Tout le monde doit se loger et vous avez le choix entre acheter et louer. Dans l’absolu l’un ne vaut pas mieux que l’autre mais ne prenez pas des vessies pour des lanternes. Acheter sa résidence principale en pensant investir dans un actif est une illusion.

Notre objectif quotidien, c’est d’avoir du cashflow. Nous allons travailler chaque jour pour en générer un peu tant bien que mal : si vous signez l’acquisition d’une résidence principale, vous signez pour un cashflow négatif pendant 20 ans avec l’espoir de bénéficier d’un logement à l’issue du crédit.

Voici un rapide calcul :

Imaginons que je loue 40 m² dans Paris pour 1000 € par mois. L’achat de l’appartement en question me coûtera en ce moment environ 300 000 € dont je devrais emprunter la majeure partie de la somme soit un emprunt de 280 000 € dont le coût total du crédit s’élève à 444 444 €

Comment voulez-vous générer un cashflow ainsi ? Est-ce que le prix justifie l’achat ?

Etre propriétaire coûte plus cher qu’être locataire dans la plupart des situations mais même indépendamment de cela acheter n’est pas investir dans un actif et ne saurait être justifié par ce moyen.

Les logements sont constitués de 2 composantes majeures : le bâti et le terrain.

Il est très rare que le bâti prenne de la valeur. Le rythme grandissant des normes écologiques ne fait qu’accélérer le mouvement de dépréciation du bâti. Les épaves thermiques n’ont que très peu de valeur intrinsèque  et ce qui fait la véritable valeur c’est plutôt l’emplacement et donc le terrain.

Pour vous en convaincre, essayez de voir si actuellement on reconstruirait la plupart des vieux immeubles de centre ville pour le prix auxquels ils sont actuellement vendus.

Le bâti se déprécie et le moyen de lutter contre ça c’est de l’entretenir et cela coûte cher. Si en tant que locataire vous avez peur pour votre caution à chaque fois que vous quittez un logement, en tant que propriétaire ce sont les taxes et les travaux (obligatoires si copropriété) qui effraient.

Le terrain est bien souvent ce qui conserve ou fait perdre la valeur d’un bien. Un bel appartement situé dans un quartier qui a mauvaise réputation perdra beaucoup de valeur alors que bien situé, un appartement moyen sera toujours côté.

Taxe foncière et entretien

En 2008, l’UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) dénonçait une augmentation de 37% de la taxe foncière en 5 ans. Qu’ils se rassurent 2009, accoucha sur une augmentation de 50% de la taxe foncière à Paris et bien qu’elle soit plus modérée dans les autres villes, l’augmentation de la taxe foncière est significative.

L’autre phénomène plus discret et très humain, c’est simplement que lorsqu’on détient un bien, nous avons tendance à dépenser plus d’argent pour le meubler et l’entretenir.

Regardons ce simulateur.

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Sur le long terme, je suis gagnant

Ce document mis au point par le déjà vénérable Friggit dont vous trouverez les travaux ici montre une chose : le prix des logements varie de manière cyclique. Ne laissez pas la bulle immobilière de ces dernières années vous aveugler : beaucoup de gens perdent de l’argent en achetant au mauvais moment et en vendant… au mauvais moment.

Sur le long terme, vous pouvez tout à fait ne pas être financièrement gagnant. C’est même assez probable. Nous nous laissons tromper par les comparaisons entre les francs et les euros mais faites bien vos comptes avec des francs convertis et corrigés de l’inflation pour faire vos comparaisons.

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Mais si je mets ma résidence principale en location, c’est un actif ?

Vous pouvez mettre en location votre résidence principale et si par chance vous obtenez un rendement positif vous aurez un actif entre vos mains !

Cependant, comme on ne réfléchit pas de la même manière lorsqu’on achète pour soi ou qu’on investit votre rendement ne sera pas optimal et souvent négatif.

En m’endettant je profite de l’inflation

L’inflation en tant que bénéfice secondaire à un investissement pourquoi pas mais comme raison pour s’endetter sur 25 ans c’est tout de même pas très convaincant.

La justification du loyer

Ma définition d’un actif, c’est que c’est quelque chose qui génère un cashflow. Posséder un actif vous rend plus riche chaque mois. Posséder sa résidence principale ne vous rend pas plus riche chaque mois. Dans le meilleur des cas, cela vous fait, au bout de 20 ans, économiser un loyer.

Certains pensent justifier l’achat de sa résidence principale en arguant que si l’on ne paye pas son crédit à la banque on doit de toute façon payer son loyer et c’est absolument vrai !

Je n’ai jamais dit le contraire. Je n’ai jamais dit qu’il ne fallait pas acheter sa résidence principale mais n’appelez pas ça un actif, vous vous mentez.

Le fait d’être propriétaire est évidemment un moyen de faire des économies sur le très long terme mais ceci ne vous rendra pas riche. Cela vous rendra juste propriétaire de votre logement.

C’est la capitalisation pour les nuls.

L’argument de la capitalisation

L’argument de la capitalisation revient souvent mais là encore, il ne tient pas face à un raisonnement simple et froid.

Le raisonnement est celui-là : acheter sa résidence principale permet de se constituer un patrimoine grâce à la capitalisation et donc au fait de rembourser progressivement son emprunt à la banque.

Alors voici ce que je vous propose : je vais vous prêter 500 euros et vous allez m’en rendre 1000 en pensant avoir capitalisé 500 €. Bel investissement non ?

La haine d’engraisser son propriétaire n’est pas non plus ce qui transforme votre achat en actif.

L’autre manière de le voir c’est de dire : que je vous propose un investissement avec 15 % de droits d’entrée, 10 % de droits de garde, que vous allez payer 2 fois le prix de départ à cause des intérêts et qui vous permettra éventuellement d’économiser votre loyer dans 20 ans. Qui est partant ? Pas très tentant non ?

L’illusion de la résidence principale comme un actif est encore fort. Je pense que le meilleur moyen de le dire, c’est qu’acheter sa résidence principale en pensant investir dans un actif c’est un peu comme acheter une voiture en pensant avoir fait un bon investissement qui va nous économiser des tickets de bus.

Acheter n’est intéressant que lorsque c’est moins cher que louer et même dans ce cas, acheter n’est pas investir dans un actif mais c’est déjà une décision rationnelle d’un point de vue économique.

C’est pour les enfants

Pourquoi pas mais est-ce que cela justifie les sacrifices durant 20 ans ? Mon petit doigt me dit que vos enfants ne voudront pas forcément vivre dans cette grande maison (si par chance elle est correctement située).

C’est pour ma retraite

Le bien que vous avez acheté sera souvent trop grand et non adapté à votre vie de futur vieux (grabataire?). Il reste le capital en cas de revente mais il y a des placements plus intelligents et adaptés à cet objectif si c’est la raison qui vous pousse à le faire. Et si vous aviez 5 appartements en location à la place ?

Est-ce que cela veut dire qu’il ne faut pas acheter ? Non bien sûr mais votre vocabulaire défini votre monde, ne l’oubliez pas.

Je ne suis pas contre le fait d’acheter sa résidence principale, je le ferai certainement un jour mais ce n’est clairement pas ma priorité : je veux d’abord créer avoir des actifs.

image par :: Hello Mizu ::

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