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Immobilier 2014 : accrochez-vous à votre bien, je retire le marché

Posted on 14. avr, 2014 by .

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prix-immobilier-2014

Le CGEDD a publié la mise à jour de son indicateur sur le marché immobilier.

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Immobilier 2013 : Acheter ou louer voire investir ?

Posted on 17. juin, 2013 by .

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Photo de Copenhague de votre serviteur

Photo de Copenhague de votre serviteur

L’immobilier, ce placement présenté comme le préféré des français, vit une phase particulière. Voici le point du marché pour savoir s’il faut acheter ou louer en 2013.

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Location saisonnière : 52 minutes pour tout comprendre

Posted on 19. avr, 2013 by .

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J’ai le plaisir de vous livrer une interview de Ludovic Matten qui est l’auteur du livre sur la location saisonnière : Comment ils se sont enrichis grâce à la location saisonnière (version location saisonniereKindle) et du blog Passion Locatif. Il a aussi écrit un ebook “S’enrichir grâce à la location saisonnière”.

Pendant 52 minutes, nous abordons sans détour ce qu’est la location saisonnière, ce qu’elle n’est pas et surtout quel est le meilleur moyen de s’y lancer.

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Investir dans un immeuble de rapport

Posted on 31. août, 2011 by .

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 Etienne est conseiller en gestion de patrimoine et auteur du blog Indépendance Financière. Lorsque nous nous sommes rencontré, il m’a tout de suite fait part de son intérêt pour les immeubles de rapport. Quels sont les avantages d’investir dans un immeuble plutôt que dans un studio ? Nous en connaissons tous quelques réponses mais voici un tour complet des bénéfices que vous pouvez en attendre. Voici Etienne !

Investir dans l’immobilier semble pour beaucoup une nécessité pour assurer ses vieux jours, avec la baisse programmée des pensions de retraite et la hausse inéluctable de la durée de cotisation dans les années à venir. En choisissant l’acquisition de biens immobiliers, les investisseurs assurent ainsi une rente locative à durée indéterminée et leur permettent également de se constituer un patrimoine personnel.

Or, le premier réflexe d’un investisseur est de « viser petit » avec un premier investissement du type « studio ou studette » à un prix peu élevé, mais dont la rentabilité est souvent réduite par un taux de vacance élevé.

Il est donc important, lors de vos premiers investissements de vous poser les bonnes questions :

 

POURQUOI INVESTIR DANS UN IMMEUBLE ?

Et pourquoi pas ? Investir dans des immeubles entiers semble pour beaucoup un rêve inaccessible pour la simple et bonne raison que peu de monde franchit le pas. Mais en agissant ainsi, il faut réaliser que ce type d’investissement est plus rentable et donc vous demande un effort bien moindre, à montant égal, que pour un appartement isolé.

 

« Un prix au m² plus faible grâce au PRIX DE GROS »

 Le premier avantage à investir dans un immeuble complet est de profiter d’un PRIX DE GROS. En effet, un studio sera toujours plus cher au m² qu’un T3, et un T3 sera toujours plus cher qu’un immeuble de 4 T3. En investissant un montant plus important, c’est donc un prix au m² très largement réduit qui peut descendre en dessous de 800 euros par m² dans les grandes villes de province comme Angers par exemple.

 

« Un prix plus facilement négociable »

 Un autre atout de taille, la négociation ! Qui achète des immeubles ? Seulement les investisseurs ! Vous n’êtes donc plus en concurrence avec les particuliers qui cherchent à acheter pour se loger et donc le prix s’en ressent. Prenons comme exemple une maison à 200 000 euros, avec 15 ou 20 visites nous aurons 2 ou 3 offres si le prix est correct, et le prix sera directement lié aux coups de cœur des visiteurs et non véritablement sur le prix ou la rentabilité du bien. En revanche, pour un immeuble de 300 000 euros, beaucoup moins de visiteurs, moins d’offres, car SEULS LES INVESTISSEURS se déplaceront. D’autre part, pour les budgets plus importants le choix se fera en fonction de L’INTÉRÊT FINANCIER avant tout, votre pouvoir de négociation en sera donc renforcé et vous ne serez plus en concurrence avec les acheteurs de résidence principale (les plus influents sur le marché immobilier) !

 

« Des frais de notaire plus faible au mètre carré »

 Les frais de notaire sont dégressifs, c’est-à-dire que plus le bien est cher, moins ils sont importants. Si vous achetez 4 T3 à 100 000 euros vous paierez 4 x 7 769 euros soit 31 076 euros en 2011. Pour l’achat d’un immeuble de 400 000 euros, vous paierez 26 000 euros soit une économie de 20%… mais comme nous l’avons vu précédemment, nous obtiendrons un PRIX DE GROS

 

« Une gestion locative plus efficace »

 La gestion locative est plus efficace, car les logements sont concentrés dans le même lieu, plus besoin de parcourir des kilomètres pour gérer des logements distants. D’autre part, les conflits entre locataires (bruit, gestion des poubelles, etc…) sont plus simples à gérer, car vous êtes responsable de tout l’immeuble et il n’est pas nécessaire de faire des courriers aux autres propriétaires.

 

« Pas de copropriété à gérer »

Pas de réunions interminables où personne n’est d’accord, vous seul décidez des travaux à réaliser et choisissez les matériaux, les prestations. Plus besoin de syndic, beaucoup de temps et d’effort économisés.

« Un montage en SCI plus intéressant »

 Il n’est pas très intéressant de monter une SCI pour un appartement, en revanche, il devient une excellente idée de monter une SCI à l’Impôt sur les Sociétés (à l’IS) pour bénéficier de l’amortissement du prix de l’immeuble et donc de bénéficier d’une meilleure fiscalité.

 

« Hausse limitée du taux d’endettement et autofinancement »

 Un des points les plus intéressants qui milite en faveur de l’investissement dans les immeubles de rapport est le fait que ce type de projet se rapproche souvent de l’autofinancement et donc permet de limiter la hausse de son taux d’endettement. L’impact est donc moindre que pour des projets dans le neuf comme les investissements Scellier par exemple. En bénéficiant d’un bon rendement, les projets s’approchent plus facilement de l’autofinancement, limitant ainsi la hausse du taux d’endettement et permettant de réaliser d’autres projets par la suite.

 

« SE POSITIONNER DIFFÉREMMENT »

 Vous l’aurez compris, l’objectif de cet article est de se positionner de façon différente par rapport aux autres investisseurs dans immobilier. Investir dans les immeubles semble plus complexe et pourtant c’est le moyen le plus sûr et efficace de générer des revenus importants à vie.

Acheter un immeuble ne s’improvise pas, c’est la raison pour laquelle il est important de solliciter le conseil de professionnels reconnus pour le montage du projet surtout s’il y a des travaux de rénovation. En revanche l’achat et le financement d’un immeuble ne sont pas plus complexes que l’achat d’un appartement isolé.

D’un point de vue patrimonial, il est également plus intéressant d’acheter des immeubles, car de cette manière, vous constituez un patrimoine immobilier plus rapidement et en mettant de l’énergie dans un seul projet au lieu de mettre de l’énergie sur 4 ou 5 projets successifs. Les banques vous suivront également plus facilement sur un seul projet alors qu’elles risquent de vous bloquer au bout de 2 ou 3 appartements en prétextant un « emballement immobilier ».

 

Ou chercher ?

 Les centres-villes sont très convoités, en particulier en période de bulle immobilière comme aujourd’hui, mais des centaines de villes de petite et moyenne taille ont autant de potentiel en terme de marché locatif, avec l’avantage d’être mis de côté par l’immense majorité des investisseurs.

 

« L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement »

OUI, MAIS PAS A N’IMPORTE QUEL PRIX !

 Cette phrase est martelée par tous les professionnels de l’immobilier, sachez que des logements se loue un peu partout en France et pas uniquement dans les grandes villes. Il n’est pas nécessaire d’être dans une ville 500 000 habitants pour trouver « UN » locataire ! Si vous ne louez pas, c’est probablement que le logement ou le loyer ne sont pas adaptés au marché local. En acceptant ce fait, vous y gagnerez quelques points de rentabilité sans aucun problème et commencerez à ne plus raisonner comme la foule.

 

Et la sortie ?

La stratégie de sortie est à mettre en place au moment même de l’achat, et il est plus aisé de bien vendre si l’achat était une bonne affaire au départ. Étant donné que la revente est plus difficile que pour une maison, l’idée consiste soit à conserver l’immeuble en réalisant une vente à soi-même en SCI afin de libérer de la trésorerie, soit de le transmettre à ses héritiers, soit de le revendre avec une bonne rentabilité ou tout simplement créer une copropriété pour revendre chaque appartement séparément.

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Bulle immobilière 2011 : des situations disparates

Posted on 09. mar, 2011 by .

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L’immobilier est comme toujours observé et commenté de manière abondante : “reprise du marché”, “ralentissement de la hausse”, “les prix vont grimper”, “légère baisse”. Pour celui qui cherche une information au travers des médias, c’est peine perdue. Vous n’aurez rien sinon des messages intentionnés à vous faire croire que c’est toujours le moment d’y aller soit parce qu’il faut profiter de la hausse, soit parce qu’il faut profiter d’une énième disposition fiscale, soit bien sûr avant que les riches anglais rachètent toute la France ou bien évidemment que Paris rattrape Londres. C’est un peu comme essayer de choisir un placement boursier en lisant les informations quotidiennes des magazines financiers : vous n’aurez que du bruit, aucun signal clair.

Je vous rappelle les 3 règles de communication des marchés edictées dans “The little book of behavioral investing” :

  • Règle N°1 : Toute news est une bonne news. Si l’histoire est négative, cela peut toujours s’améliorer. Autrement dit, si le marché baisse trouvons un moyen d’en faire une bonne nouvelle.
  • Règle N°2 : Tout est toujours abordable quitte à revoir les formules de calcul lorsque ça ne correspond plus à cette règle.
  • Règle N°3 : Les affirmations sont plus fortes que les preuves. Ne laissez jamais un fait détruire une bonne histoire.

Bref, tâchons ne pas être aussi manichéen qu’un arbitre : gardons cependant en tête qu’une baisse de 40% des prix de l’immobilier à Paris en 7 ans, ça s’est déjà vu et que le marché est cyclique.

Pendant que d’un côté l’on note une hausse de l’ancien à Paris de 17,5 % en 2010, on remarque aussi juste après un ralentissement de l’activité en Ile-de-France. Dans cette émission sur France Info, on y dit même que “Tous les matins un pigeon se lève“.On note que « Les délais de vente s’allongent » selon le directeur d’une agence Century 21 à Levallois (Hauts-de-Seine), le Parisien se demande N’est-il pas trop tard pour devenir propriétaire ?, sur Yahoo, on lit même 7 bonnes raisons de rester locataire et dans le Monde on se demande si Immobilier : peut-on revenir à des prix compatibles avec les revenus des Français ?.

Prenons du recul !

Les facteurs de hausse

J’attribue la hausse des prix à 2 choses : l’argent peu cher et la perte de confiance dans l’économie traditionnel et les placements financiers.

L’argent peu cher est ce qui crée les bulles, peu importe leur secteur ou le pays. C’est la cause de la crise financière qui fut déclenchée par l’argent peu cher injecté dans l’immobilier aux US, crise à l’origine de l’explosion de la dette des états dont aucune solution n’est envisagée (mais c’est un autre sujet). Cet argent peu cher se manifeste par les taux d’intérêts bas mais aussi par les larges subventions dont l’immobilier fait preuve.

L’autre facteur, c’est la peur. Beaucoup d’analyses du marché de l’immobilier ne s’intéressent qu’aux indicateurs chiffrés et c’est une grave erreur. Je pense pour ma part que si les données chiffrées sont une partie de la réponse, l’ambiance et l’état d’esprit des acteurs est tout aussi important. Dans le cas présent, l’immobilier reste attractif dans une situation où toute l’économie repose sur de l’argent dette et où l’hégémonie du couple US/Europe semble peu à peu s’éroder.

Les facteurs de baisse

Qu’est-ce qui pourrait entrainer une baisse (ou la prolonger pour les secteurs ayant déjà baissé) ? L’inversion des 2 facteurs de hausse ! Contre toute attente, la solvabilité des ménages est beaucoup plus extensible qu’on ne pouvait l’imaginer et les transactions ont continué d’avoir lieu, nous observons là certainement une illustration de l’aide parents/enfants via les donations et de l’investissement locatif défiscalisant. Ce qui pourrait réellement avoir un effet, c’est donc que la fameuse remontée des taux d’intérêts mais la limite à cela, c’est l’autre facteur : une croyance inébranlable qu’être propriétaire est une bonne décision financière.

Regardez les similitudes entre la première courbe qui illustre les différentes phases d’une bulle et la courbe de Friggit qui montre le prix des logements rapporté à leur tendance longue.

 

A côté de cela, les comparaisons internationales n’incitent pas à l’achat en France. Le célèbre classement par “The economist” indique que la France est le 3 ème pays dont l’immobilier est le plus en bulle après Hong Kong et l’Australie.

La situation sur le marché de l’immobilier est comme toujours diverse. En région, on observe des baisses intéressantes avec par exemple, un retour aux prix de 2006 à Marseille tout en conservant un marché parisien dopé aux stéroïdes. Lors des précédentes bulles, Paris fut toujours la première ville à monter et la dernière ville à baisser.

Les critères d’un achat raisonnable restent pour moi :

  • envisager de rester 10 ans minimum dans le bien (prévoir arrivée des enfants)
  • crédit sur 15 ans maximum
  • Endettement à 33% maximum

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Investimment locatif : les déçus de la loi robien

Posted on 22. fév, 2011 by .

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C’est le sujet du moment : les déçus de la défiscalisation par l’immobilier locatif. Il est estimé qu’un ménage sur 5 ayant réalisé ce type investissement est en difficulté. Entre winner de l’immobilier à la sauvette, vendeur de defisc au kilo et la haine viscérale des français pour l’impôt sur le revenu (qui est le plus faible de tous les impôts payés…), nous avons là la recette pour de nouveaux problèmes. Alors fini votre beau-frère ou votre collègue qui se vante d’économiser 5 000 € sur ses impôts ?

On ne devient pas riche en dépensant 100 pour économiser 5

Dans cet article du Parisien  de Jannick Alimi, Publié le 21.02.2011 on lit :

Des publicités à la pelle, des plaquettes d’information dans toutes les boîtes aux lettres… Les promoteurs ne sont pas économes quand il s’agit de vanter les bienfaits de l’immobilier locatif.

Pourtant, un nombre croissant de bailleurs commencent à déchanter et portent plainte. « Sur plus de 500 000 ménages qui, depuis 2004, ont acquis un logement grâce à des dispositifs de défiscalisation, plus de 100 000 d’entre eux se trouvent en difficulté »

Des biens acquis trop chers et revendus avec de fortes pertes pour les acquéreurs en loi Robien, des loyers trop élevés que les bailleurs ont été contraints de revoir à la baisse (jusqu’à 20%) pour certains programmes Scellier.

Résultat, certains ménages n’ayant pas encaissé de loyers suffisants pour rembourser leurs mensualités se retrouvent surendettés. « Entre 2006 et 2010, les dossiers de surendettement liés à l’immobilier, notamment locatif, sont passés de 7 %, sur un total de 164 000 dossiers, à 10 %, sur un total de 196 400 dossiers »

En 2010 et en 2011, l’investissement Scellier représente 60 % des constructions neuves !

Dans la dernière affaire du genre, Les actionnaires perdants de Natixis sont-ils à plaindre ?, j’avais essayé d’en tirer des leçons pour notre avenir la première était : Toutes les lois du monde ne vous empêcheront pas d’être stupide.

S’il y a un autre conseil simple dans ce domaine, c’est celui-ci : sans l’avantage fiscal, votre investissement est-il rentable ? Si ce n’est pas le cas, c’est que le résultat de la défiscalisation va dans la poche du promoteur, pas dans la vôtre. Pour vous, il reste le prix d’achat trop élevé et le loyer surévalué.

Rien ne se perd, rien ne se crée, tout se transforme

Pour autant je suis un optimiste. Sur les 100 000 familles en difficulté, j’imagine qu’un plus grand nombre a réalisé un investissement qui ne marche pas mais qu’elles ont les reins suffisamment solides pour tenir. De nombreux ménages auront appris une leçon à la dure, une leçon qui dit simplement qu’il ne suffit pas de signer un papier pour investir dans l’immobilier et économiser 5 000 € d’impôts sur le revenu.

Quoi qu’il en soit, la bonne nouvelle, c’est qu’il va y avoir de plus en plus de biens à la vente et donc des affaires à faire. Rien de tel qu’un vendeur motivé pour vendre. Ouvrez l’oeil car ces prochaines années verront une masse de ces logements arriver sur le marché.

La loi De Robien est entrée en vigueur en 2003, suivie en 2008 par la loi Scellier. La durée de la défiscalisation étant de neuf ans, nous obtenons une date de début de mise en vente en masse : 2003 + 9 = 2012. C’est pour bientôt ;)

La seule défiscalisation sans risque

  • Livret A / Livret de Développement Durable,
  • Plan d’Epargne Entreprise,
  • Plan Epargne en Actions,
  • Assurance Vie.

Au delà de ces dispositifs, vous prenez de sérieux risques (déjà qu’au sein d’un de ces dispositifs il est tout à fait possible de perdre de l’argent…). Prendre des risques a du bon, mais soyez malin.

Les robiens de la colère : la suite

Retour sur 2 articles qui signalaient déjà les premiers problèmes en 2008 :

Comparatif des banques en ligne

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Investissement locatif : agir avant tout

Posted on 04. fév, 2011 by .

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Vous vous demandez peut-être combien d’appartement vous pouvez acheter en peu de temps ? Voici Jérôme dont vous avez peut-être entendu parler. C’est un peu un touche à tout qui peut donner l’impression de se disperser (il joue au poker pour gagner de l’argent, il a acheté un cheval, il a investi dans un artiste…) mais parti de rien, il possède déjà 8 appartements. Comme vous tous, il vise l‘indépendance financière mais contrairement à beaucoup de gens il se démarque sur un point : il agit. Est-il en train de brûler les étapes ou en train d’obtenir son indépendance financière à la vitesse grand V, l’avenir le dira !

Jérôme, c’est à toi :

—————–

“Je suis l’heureux propriétaire de 8 appartements à l’heure actuelle. Parmi ces appartements, j’en loue 7, le huitième étant ma résidence principale. Je précise, car c’est important, que j’ai commencé à investir alors que j’avais un revenu modeste (comme aujourd’hui par ailleurs). Je ne suis pas né avec une cuillère d’or dans la bouche.

J’ai investi dans l’immobilier par stratégie forcée. En effet, comment s’enrichir avec peu de moyens? Je me suis posé la question il y a 10 ans et j’ai donc choisi l’immobilier. La bourse? Il faut des capitaux à la base … Entrepreneur? je suis fonctionnaire donc je ne vais prendre pas le risque de … L’immobilier? Oui, avec mes techniques.

MA STRATEGIE DE BASE

J’ai pu réussir à investir dans l’immobilier grâce à une stratégie essentielle: l’effet de levier. Je m’endette et construit petit à petit mon patrimoine grâce aux prêts des banques. Je m’endette, oui, mais intelligemment. En effet je n’ai jamais contracté de crédits à la consommation qui sont des dettes à fond perdu car il existe des bonnes et des mauvaises dettes. Je m’endette uniquement par des crédits immobiliers et j’ai à ce jour un taux d’endettement de 74%

Ce chiffre peut faire peur au premier abord mais je vis très bien car tout est autofinancé. En effet, mes loyers sont tous supérieurs à mes crédits.

Je souhaite encore acheter un ou deux appartements et revendre, entre temps, ma résidence principale, afin de générer du capital. Dès que j’aurai atteint un revenu de 2 500 euros, en dehors de mon salaire, j’arrêterai mes investissements immobiliers et mon travail. Je précise que ces 2 500€ proviendront d’une diversification de mes actifs comme l’immobilier, la bourse, les placements bancaires, le blogging,…. Mon but n’est pas d’être riche mais indépendant financièrement, la différence est importante. De plus, avec la fin de certains crédits immobiliers dans 10-15 ans, mon revenu de 2 500€ augmentera par conséquent de lui-même.

MES CRITERES DE CHOIX

J’ai toujours eu, dans mes sélections d’achat, une préférence pour les biens défraîchis ou avec un peu de travaux. J’aime les revaloriser car l’avantage est triple. Vous achetez moins cher, vous louez plus cher à terme et enfin vous défiscalisez. En effet, par des travaux, il m’est arrivé une année de ne pas payer d’impôts. Stratégie efficace que beaucoup de gros investisseurs immobiliers appliquent avec délectation.

J’achète aussi uniquement dans des petits immeubles. C’est d’ailleurs la première question que je demande aux vendeurs. Il est hors de question pour moi d’acheter dans des immeubles où les charges de copropriété peuvent atteindre 200 euros. La rentabilité brute, intéressante à la base, s’en trouverait fortement affectée.

J’ai beaucoup d’autres critères de sélection mais je ne vais pour tous vous les dire car sinon mon blog ne serait plus intéressant à terme à suivre. ;)

MA GESTIONJe suis en charge de la gestion locative, j’ai décidé de gérer moi-même mes biens c’est à dire sans intermédiaire. C’est un choix personnel qui connaît 2 raisons:

- Une agence immobilière ne fait pas plus que vous. De surcroît, elle peut, elle aussi, les louer à des mauvais locataires. J’en suis la preuve avec un souci de sous location. En effet, un jour, j’appelle mon locataire, et il me déclare de prendre contact avec telle personne car il n’est pas sur place. J’appelle cette personne et lui demande de se présenter et me déclare spontanément qu’il vit dans l’appartement et paie le loyer à mon locataire officiel. J’informe, de suite, que la sous location est interdite. J’appelle l’agence immobilière afin de les avertir et de régulariser la situation dans les plus brefs délais. Je reçois une fin de non-recevoir en me déclarant qu’elle n’a pas la gestion du bien Je lui réitère très fermement ma demande arguant que la responsabilité de ce fait vient de leur sélection locative. Le locataire “officieux” devint mon locataire et je me suis dit, à ce jour, de ne plus passer par agence car j’étais capable de gérer moi-même mes biens. Pour l’instant, je ne me suis pas trompé et j’économise des frais bien inutiles.

- Toujours pour ne pas affecter le taux de rentabilité. Mes rendements sont au minimum de 7,5% et atteignent au mieux 12%.

LA FISCALITE

La fiscalité dans l’immobilier est essentielle. J’ai opté pour celles des travaux défiscalisables que j’ai déjà parlé en amont. Mais à terme, je ne cache pas que je choisirai le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut est très avantageux fiscalement.

Je n’ai jamais été intéressé par les programmes de défiscalisation pour deux raisons majeures:

- Le prix au m2 était toujours supérieur au prix du marché local surtout dans les grandes villes.

- Pour les petites villes, la demande locative n’existait pas tout simplement. Beaucoup d’investisseurs en loi DE ROBIEN (par exemple) se mordent les doigts car ils ne trouvent pas de locataires. Et s’ils veulent revendre, le prix de vente peut atteindre -50% par rapport au prix d’achat.

QUELQUES CONSEILS

Je vais vous citer quelques erreurs de base à éviter lors de votre futur investissement immobilier:

- Acheter dans une grande résidence avec des charges de copropriétés élevées.

- Investir loin de son lieu d’habitation. Combien d’investisseurs dans les programmes de défiscalisation ne se sont même pas donné la peine de jauger le marché locatif? De plus, si vous connaissez des soucis, la route risque d’être longue …

- Se méfier des surfaces annoncées avant l’achat. Beaucoup de vendeurs arrondissent à la dizaine supérieure. Ces cas de figure arrivent régulièrement et peuvent être un bon moyen de négocier.

- En ce qui concerne les surfaces, si vous investissez dans une copropriété, n’oubliez que vous achetez selon la loi carrez et non en surface habitable. Certains vendeurs ont tendance à calculer le prix de vente (prix au m2) de cette façon.

Questions / Réponses :

Peux-tu présenter l’une de tes meilleures affaires ?

Ma meilleure affaire est l’achat d’un T2 + studio fin 2005 dans le centre-ville de Bordeaux. Les prix avaient déjà fortement augmenté. Mais j’ai trouvé au bout de quelques mois de recherche, car ce n’est pas évident, cet ensemble immobilier à un prix de 139 000 euros pour une surface en loi carrez de 83 m2. Imaginez, 1 700 euros le m2! Cependant le T2 était à refaire complètement. A l’époque, comme aujourd’hui d’ailleurs, si je revendais le T2, j’aurai un studio d’une valeur de 65 000€ en cadeau.

Continues-tu d’acheter des appartements ?

Cette année il est prévu que j’achète. Mais cela sera pour acquérir une résidence principale. Le but de l’opération est de vendre celle que j’ai actuellement et de garder l’intégralité de la somme. De plus, je ne serai pas imposé sur la plus-value. Ensuite, cette année ou en 2012, j’achèterai un studio pour faire du rendement. Avec cette bulle immobilière, je ne compte pas faire de la spéculation mais du rendement en trouvant du 7,5% minimum.

Comment as-tu obtenu autant de prêts immobiliers ? La banque ne refuse-t-elle pas lorsque tu es déjà endetté ?

Le taux d’endettement requis est de 33 voire 35% soit 1/3 des revenus. Les banques logiquement ne prêtent pas au-delà. Logiquement car j’ai un taux d’endettement de 74% et olivier Seban (que j’ai interviewé) en a eu un à 60%. Je ne vais pas dévoiler toutes les stratégies mais pour le faire baisser celle de l’achat-revente est efficace. Vous engendrez du capital et du patrimoine en même temps. Si la banque observe que vous avez les reins solides, elle sera plus à même d’aller au-delà de leurs conditions de base.

Dans combien de temps aura-tu atteint ton objectif d’indépendance financière ?

Logiquement, dans 3 ans et quelques mois, à l’âge de 36 ans, j’aurais atteint mon objectif. Il m’aura fallut plus de 10 ans pour y arriver. Quand je vois que certains y arrivent en 5 ou moins de 10 ans, cela me surprend toujours. Mais je serai fier de mon parcours car partir de si peu et devenir indépendant financièrement n’était pas chose aisée.

Jérôme est l’auteur du blog Capital-story.fr

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Immobilier : Ou va le marché ?

Posted on 30. nov, 2010 by .

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Ou va le marché de l’immobilier ?

Voici le point de vue de Jean-Pierre Petit que je trouve très clair et très pertinent (puisqu’on est d’accord!) sur les risques de la situation actuelle.

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