Facturation électronique LMNP et SCI : obligations 2026 et solutions gratuites

Vous avez une SCI qui loue un appartement nu, ou un meublé au réel. Vous ne facturez jamais de TVA. Vous en concluez que la facturation électronique ne vous concerne pas.

Faux !

La facturation électronique LMNP et SCI ne dépend pas de la TVA que vous encaissez, mais de votre statut d’assujetti.

Au 1er septembre 2026, toute entreprise française assujettie à la TVA doit être capable de recevoir une facture électronique. Le mot qui compte est « assujettie », pas « redevable ». Vous pouvez être exonéré de TVA sur vos loyers et rester assujetti au sens de la loi. Votre SCI et votre activité de loueur en meublé entrent donc dans le dispositif.

Concrètement : à partir de cette date, la facture de votre plombier, de votre syndic ou de votre agence ne vous arrivera plus par email. Elle transitera par une plateforme agréée par la DGFiP. Si vous n’êtes inscrit nulle part, elle reste bloquée. Vous ne l’avez pas, vous ne la comptabilisez pas, vous perdez la charge déductible. Et vous vous exposez à une amende.

Alors bien évidemment, l’administration fera preuve de souplesse durant toute l’année 2026, mais il faudra quand même rentrer dans le rang petit à petit.

Pour la quasi-totalité des SCI et des LMNP, se mettre en conformité coûte zéro euro, ou presque. Encore faut-il choisir la bonne porte d’entrée.

Il y en a trois :

• les plateformes gratuites indépendantes,
• l’offre de votre banque,
• et celle de votre expert-comptable.

Je vais vous montrer les trois, dans l’ordre où vous devriez les examiner.

La réponse courte

La facturation électronique LMNP et SCI tient en six lignes.

Toute SCI et tout loueur en meublé disposant d’un SIREN doit s’inscrire sur une plateforme agréée avant le 1er septembre 2026, pour recevoir ses factures fournisseurs. L’obligation d’émettre des factures électroniques ne concerne que ceux qui facturent avec TVA, et elle démarre le 1er septembre 2027.

Le portail public gratuit annoncé par l’État a été abandonné en 2024. Plusieurs solutions gratuites existent quand même : Indy, Tiime et Dougs côté plateformes indépendantes, Crédit Mutuel, CIC, Banque Populaire et Shine côté bancaire.

Avant de choisir, posez une question à votre expert-comptable : est-ce que son logiciel sait récupérer automatiquement les factures depuis la plateforme que vous visez. Si oui, prenez celle qui vous arrange et restez indépendant. Si non, prenez la sienne, elle coûte souvent moins de 30 euros par an.

Facturation électronique LMNP et SCI : ce que la réforme impose vraiment à un bailleur

Tout dépend de deux choses : votre structure et votre statut TVA. Voici les quatre situations les plus courantes.

La réception concerne tout le monde

C’est le point que la plupart des bailleurs n’ont pas vu venir. L’obligation de recevoir vos factures fournisseurs au format électronique s’applique dès le 1er septembre 2026, sans distinction de taille et sans report. Le calendrier progressif dont vous avez entendu parler ne concerne que l’émission : septembre 2026 pour les grandes entreprises et les ETI, septembre 2027 pour les PME et les TPE, donc pour vous.

Vous n’avez aucune facture à émettre ? Vous êtes quand même concerné, parce que vous en recevez.

Facturation électronique LMNP : l’obligation dépend des services que vous rendez

Pour un LMNP, facturation électronique veut dire réception, et rien d’autre dans le cas général. La location meublée d’habitation est exonérée de TVA, ce qui vous place hors du champ de l’émission et du e-reporting. Vous devez simplement être joignable sur une plateforme agréée au 1er septembre 2026 pour recevoir les factures de vos fournisseurs.

L’obligation facture électronique LMNP change de nature si vous fournissez des services para-hôteliers. Dès que vous en rendez au moins trois parmi le petit-déjeuner, le ménage régulier, la fourniture du linge et la réception de la clientèle, votre activité devient soumise à la TVA. Vous basculez alors dans le champ complet : réception, émission des factures aux professionnels et e-reporting, avec une échéance d’émission au 1er septembre 2027.

Le point à vérifier en priorité, c’est votre numéro de SIREN. Une facture électronique LMNP ne peut vous être adressée que si votre activité est correctement immatriculée. Beaucoup de loueurs déclarés au réel depuis des années n’ont jamais contrôlé cette ligne.

Si vous hésitez encore sur votre régime, j’ai détaillé les écarts entre les deux statuts dans LMP ou LMNP, ce qui change vraiment.

SCI et facturation électronique : tout se joue sur l’option TVA

Pour une SCI, facturation électronique et TVA sont indissociables. Une SCI en location nue d’habitation est exonérée : elle reçoit, elle n’émet pas. Une SCI qui a exercé l’option TVA sur des locaux professionnels émet des factures électroniques à ses locataires et produit un e-reporting.

C’est la seule question à trancher, et elle ne se lit pas sur le bien mais dans vos statuts et vos baux.

SCI familiale et facturation électronique

Le cas mérite d’être isolé, parce qu’il concentre le plus de bailleurs qui se croient hors sujet.

Une SCI familiale qui détient un ou deux appartements loués nus, gérée entre frères et sœurs ou entre parents et enfants, sans salarié et souvent sans expert-comptable, est une entreprise au sens de la réforme. Elle a un SIREN, elle est assujettie, elle doit donc être rattachée à une plateforme agréée au 1er septembre 2026. Le fait qu’elle ne facture rien à personne ne la dispense de rien, puisque l’obligation porte sur la réception.

Si vous n’avez jamais pris le temps de comprendre ce que votre SCI permet vraiment, j’ai résumé l’essentiel dans cette mini-formation sur l’investissement en SCI.

C’est aussi le profil le plus exposé, pour une raison simple : personne n’est chargé du sujet. Dans une SCI familiale, la gestion administrative repose en général sur un seul associé, qui découvrira le problème le jour où une facture d’artisan n’arrivera pas. Si vous êtes cet associé, traitez-le maintenant. Si c’est un membre de votre famille, envoyez-lui cet article.

Facturation électronique et local commercial loué à un professionnel

C’est le cas où le doute est légitime, parce que la réponse ne dépend pas du bien mais d’un choix fiscal fait au moment du bail, parfois il y a dix ans, et que beaucoup d’associés ne savent plus lequel a été fait.

Si votre SCI loue un local commercial ou professionnel et qu’elle a opté pour la TVA, votre quittance devient une vraie facture entre assujettis. Elle devra donc être émise au format électronique et transiter par une plateforme agréée. Pas de PDF envoyé par mail, pas de courrier papier. Même règle si vous louez un local équipé ou aménagé, puisque cette location est soumise à la TVA de plein droit.

Prenons un cas concret. Votre SCI loue 1 800 euros hors taxes par mois un local à une société de conseil, avec option TVA. À partir du 1er septembre 2027, cette facture mensuelle doit partir de votre plateforme agréée vers celle de votre locataire, dans un format structuré. Vous devrez aussi transmettre à l’administration les données de paiement, puisqu’il s’agit d’une prestation de services.

La nuance à connaître : si le local commercial est loué nu sans option TVA, la location est exonérée et vous n’avez pas d’obligation d’émission. Vous restez soumis à l’obligation de réception. Beaucoup d’investisseurs optent pour la TVA sur les locaux commerciaux afin de récupérer la TVA sur les travaux, ce qui les fait basculer dans le champ de l’émission. Vérifiez ce point dans les statuts et les baux de votre SCI avant de conclure quoi que ce soit. Si vous ignorez si l’option a été exercée, votre expert-comptable le sait.

Un avocat m’a détaillé les points à surveiller dans les 15 points clés d’un bail commercial, et j’ai décrit la logique de cette classe d’actifs dans investir dans des locaux commerciaux.

Pour comprendre les arbitrages qui se jouent derrière ce choix, j’ai détaillé les logiques de structure dans mon article sur la SCI, à l’IR ou à l’IS.

Les quittances de loyer à un particulier ne sont pas des factures

Un loyer encaissé auprès d’un locataire particulier ne rentre pas dans le dispositif de facturation électronique interentreprises. Vous continuez à émettre vos quittances comme aujourd’hui. Ce qui est visé, c’est ce que vous facturez à un professionnel.

Le cas du meublé de tourisme et des commissions Airbnb

Si vous louez en courte durée, vous payez chaque mois des commissions à Airbnb, Booking ou une conciergerie. Deux questions se posent, et elles n’ont pas le même degré de certitude. Et ce n’est pas la seule échéance qui vous concerne, j’ai traité l’autre dans ce que l’URSSAF change pour la location courte durée en nom propre.

La première est simple. Une commission facturée par une conciergerie française est une facture fournisseur comme une autre. À partir du 1er septembre 2026, elle arrivera par la plateforme. Rien de particulier à prévoir.

La seconde l’est moins. Airbnb Ireland et Booking B.V. sont des sociétés établies hors de France. Leurs factures ne suivent pas le circuit français de la facture électronique. Ces opérations relèvent en principe du e-reporting d’acquisition, un dispositif distinct où c’est vous qui transmettez les données à l’administration, et non votre fournisseur. Je signale ce point parce qu’il concerne beaucoup de monde, mais les sources publiques restent floues sur son application concrète aux loueurs exonérés de TVA. Faites-le trancher par votre comptable plutôt que de vous fier à un article, celui-ci compris.

Votre SIREN doit être en règle avant tout le reste

Beaucoup de loueurs en meublé n’ont jamais vérifié leur immatriculation SIRENE depuis leur déclaration de début d’activité. Si votre entité n’est pas correctement référencée dans l’annuaire central, vos fournisseurs ne pourront pas vous adresser leurs factures. Elles partiront dans le vide.

Prenez dix minutes pour vérifier que votre SIREN est actif et vos données à jour. Faites-le maintenant, pas en août 2026.

Pourquoi votre PDF ne suffira plus

Beaucoup de bailleurs pensent qu’ils sont déjà en règle parce qu’ils reçoivent et envoient des PDF. Ce n’est pas ce que la loi appelle une facture électronique.

Une facture électronique au sens de la réforme est un fichier structuré, dont les données sont lisibles automatiquement par un ordinateur. Trois formats sont admis en France : Factur-X, UBL 2.1 et UN/CEFACT CII. Un PDF scanné, ou même un PDF texte propre sorti de votre traitement de texte, ne sera plus accepté.

Le format que vous croiserez le plus est Factur-X. C’est un PDF classique, que vous lisez normalement, dans lequel est intégré un fichier XML contenant les mêmes données sous forme structurée. C’est le format que l’administration privilégie pour les TPE, précisément parce qu’il ne change rien à ce que vous voyez à l’écran.

En pratique, vous n’aurez pas à vous en occuper. C’est la plateforme qui produit et lit le bon format. Mais vous devez comprendre pourquoi une facture envoyée par email en dehors du circuit ne vaudra plus rien, même si elle est parfaitement lisible.

Pourquoi le service public gratuit n’existe plus

Le projet initial prévoyait un portail public permettant à toutes les entreprises d’émettre et de recevoir gratuitement. L’État y a travaillé pendant quatre ans avant d’annoncer son abandon en octobre 2024. Le motif officiel, repris dans le rapport du Sénat sur le budget 2026 et dans les réponses aux questions parlementaires : un chantier « particulièrement complexe » dont le volet financier était « difficile à soutenir dans un contexte budgétaire contraint ». Le Portail Public de Facturation ne joue plus qu’un rôle d’annuaire et de concentrateur de données fiscales. Il ne transmet plus vos factures.

Traduction pour vous : le service gratuit promis par l’État n’existera pas. Vous devez maintenant payer un acteur privé, ou trouver celui qui accepte de ne rien vous facturer.

Passer par une plateforme agréée est donc obligatoire, y compris pour la simple réception. Plus de 150 plateformes sont aujourd’hui immatriculées par la DGFiP, et une dizaine proposent une offre réellement gratuite. La liste officielle est publiée sur impots.gouv.fr et c’est la seule qui fasse foi. Vérifiez-y le nom de la solution avant de vous engager, quel que soit le discours commercial.

Les trois solutions gratuites indépendantes les plus adaptées à l’immobilier

Indy, le meilleur choix pour une SCI ou un LMNP sans TVA

Indy est une plateforme agréée dont l’offre de base est gratuite, sans limite de durée : réception des factures fournisseurs, émission de factures et comptabilité simplifiée avec synchronisation bancaire.

C’est l’option la plus pertinente pour une SCI à l’IR en location nue ou un LMNP au réel qui reste simple, parce que l’outil est déjà pensé pour ces régimes et rapproche automatiquement les factures reçues des mouvements bancaires. Vous ne gérez pas un outil de plus, vous récupérez vos factures là où votre comptabilité se fait déjà.

La limite : Indy ne gère pas les structures assujetties à la TVA. Si votre SCI a opté pour la TVA sur des locaux professionnels, ou si vous faites de la para-hôtellerie, ce n’est pas la bonne porte. La déclaration fiscale complète, 2065 ou 2072, est par ailleurs payante, autour de 288 euros par an.

Tiime, le périmètre gratuit le plus large

Tiime propose une offre gratuite à vie couvrant l’émission et la réception de factures électroniques en illimité, l’e-reporting, le suivi des paiements et les relances. C’est le périmètre fonctionnel le plus complet parmi les offres à zéro euro.

Le bon choix si votre situation sort du cadre simple : SCI avec option TVA, meublé para-hôtelier, ou plusieurs entités à piloter depuis la même interface. Tiime est aussi très répandu dans les cabinets d’expertise comptable, ce qui simplifie la connexion avec le vôtre.

La limite : l’archivage à valeur probante bascule dans l’offre payante, autour de 18 euros par mois. Or vous devez conserver vos justificatifs six ans. À vous d’arbitrer entre l’abonnement et un archivage que vous organisez vous-même.

Dougs, le plus direct si vous voulez juste être en règle

Dougs Facturation est une plateforme agréée gratuite, sans limite de volume et sans obligation d’achat : émission, réception, e-reporting et stockage sécurisé sont inclus. Vous n’avez pas besoin d’être client de leur service de comptabilité pour l’utiliser.

C’est l’option la plus simple si vous cherchez uniquement la conformité, sans rien changer à votre organisation. Le rapprochement automatique avec la comptabilité, lui, ne s’active que si vous prenez leur offre d’expertise comptable.

Autres plateformes gratuites crédibles au moment où j’écris : Abby, Shine, Qonto, Pennylane, MyUnisoft, Jefacture.com, Kolecto, Odoo, B2Brouter et Dext. Le périmètre du gratuit varie beaucoup d’une solution à l’autre, lisez le détail avant de créer un compte.

Les solutions bancaires, souvent gratuites sous un certain volume

C’est l’angle mort de la plupart des comparatifs, et souvent la réponse la plus pratique pour un bailleur. Votre SCI a déjà un compte bancaire. Plusieurs banques sont devenues plateformes agréées, seules ou via un partenaire technique, et intègrent la facturation électronique directement dans votre espace client. Pour un investisseur qui reçoit une poignée de factures par mois, l’offre est très souvent gratuite.

Voici l’état des offres bancaires vérifiables fin juillet 2026. Ces tarifs bougent vite, contrôlez-les avant de décider.

Ce que ça donne pour un bailleur

Si vous détenez deux ou trois lots, vous recevez rarement plus de dix factures par mois : syndic, assurance, artisans, comptable. Les plafonds de 10 ou 20 factures mensuelles couvrent donc largement votre besoin.

Deux offres sortent du lot pour ce profil. Crédit Mutuel et CIC sont les plus lisibles : dix factures par mois gratuites, archivage dix ans inclus, plateforme développée en interne par Euro-Information, et un passage à 9 euros par mois si votre volume monte. Banque Populaire est plus généreuse en volume avec vingt factures mensuelles gratuites, via iPaidThat, filiale du groupe BPCE.

Si vous êtes chez Shine, la facturation électronique est incluse dès l’offre gratuite. Le compte et la plateforme sont au même endroit, difficile de faire plus simple.

À l’inverse, deux offres sont à écarter si votre critère est le coût. Kolecto, la plateforme du Crédit Agricole, ne propose sa gratuité qu’aux créateurs d’entreprise pendant douze mois : si votre SCI existe depuis trois ans, vous payez. La Banque Postale ne propose aucune gratuité au-delà de trente jours d’essai.

Les deux limites d’une solution bancaire

La première est mécanique. Votre plateforme est adossée à votre banque. Le jour où vous changez d’établissement, ce qui arrive souvent quand on enchaîne les opérations et qu’on cherche du levier ailleurs, vous devez migrer votre plateforme, mettre à jour votre déclaration dans l’annuaire et prévenir vos fournisseurs. Rien de dramatique, mais une friction de plus dans un moment déjà chargé.

La seconde mérite qu’on s’y arrête. En devenant plateforme agréée, votre banque voit passer le détail de vos factures fournisseurs et clients, pas seulement vos flux bancaires. Elle connaît vos artisans, vos loyers, vos marges. C’est une information commerciale de valeur, et le débat sur son usage n’a pas vraiment eu lieu. Je ne dis pas qu’il faut fuir les offres bancaires. Je dis que c’est un paramètre à intégrer consciemment, surtout si votre banque est aussi celle qui instruit vos dossiers de financement.

Combien coûte l’offre de votre expert-comptable

Beaucoup d’investisseurs comparent les offres gratuites sans avoir demandé le tarif de leur cabinet. Souvent, ce tarif rend la comparaison inutile.

La plupart des cabinets proposent aujourd’hui deux niveaux d’offre. Une offre de réception seule, destinée aux structures qui n’ont aucune facture à émettre, ce qui est le cas de la majorité des SCI et des LMNP. Et une offre complète, qui ajoute la facturation clients et le e-reporting.

Voici la grille que mon cabinet me propose sur son offre i-Suite avec le module i-Facture, en réception seule. Elle donne un bon repère de marché.

Pour une SCI qui reçoit une quinzaine de factures par mois, on parle de 24 euros TTC par an. À ce niveau de prix, la question du gratuit devient secondaire. Ce que vous achetez, ce n’est pas un logiciel, c’est le fait que vos factures arrivent directement dans l’environnement où votre bilan se prépare, sans ressaisie et sans surveillance de votre part.

Les repères de marché pour une offre cabinet en réception seule tournent entre 0 et 5 euros HT par mois sur un petit volume. Certains cabinets l’incluent dans leurs honoraires sans surcoût, d’autres la facturent au forfait. Si on vous annonce 15 ou 20 euros par mois pour recevoir dix factures, demandez ce qui justifie l’écart. Ces montants varient d’un cabinet à l’autre, considérez-les comme un ordre de grandeur, pas comme une référence opposable.

Plateforme de la banque ou plateforme du comptable : comment votre cabinet récupère les factures

C’est le point où beaucoup d’articles vous disent de suivre votre expert-comptable sans expliquer pourquoi. La vraie question n’est pas de savoir qui a raison, elle est de savoir comment les factures passent de votre plateforme à la comptabilité de votre cabinet.

Il y a trois façons de le faire, et elles n’ont pas le même coût pour vous.

La connexion automatique. Le logiciel de production de votre cabinet se branche sur votre plateforme via une interface standardisée. La plateforme lui transmet une clé technique, et les factures remontent seules dans votre dossier comptable. Vous ne faites rien, votre comptable non plus. C’est le scénario cible de la réforme, et les normes d’interopérabilité ont justement été écrites pour que cela fonctionne entre plateformes différentes.

L’accès délégué. Votre cabinet obtient un accès en lecture à votre plateforme et vient chercher les factures lui-même. Ça marche, mais quelqu’un doit se connecter tous les mois. C’est du temps facturé, ou du temps perdu.

L’export manuel. Vous téléchargez, vous transmettez. C’est le pire scénario, celui où vous perdez tout le bénéfice de la réforme et où vous récupérez une ligne d’honoraires en plus.

La question à poser, et ce n’est pas celle qu’on croit

La bonne question à votre cabinet n’est donc pas « quelle plateforme utilisez-vous », mais celle-ci : est-ce que votre logiciel de production sait récupérer automatiquement mes factures depuis telle plateforme ?

Si la réponse est oui, prenez la solution qui vous arrange, celle de votre banque par exemple. Vous restez maître de vos données, vous gardez votre outil si vous changez de cabinet, et vous ne dépendez de personne. Les quotas gratuits des banques, dix à vingt factures par mois, couvrent largement le besoin d’un bailleur avec deux ou trois lots.

Si la réponse est non, ou si votre interlocuteur ne sait pas répondre, prenez la sienne. Pas par principe, mais parce que l’alternative est un accès délégué ou un export mensuel, et que ces deux scénarios vous coûteront plus que les quelques euros économisés.

Ce qui reste à surveiller de votre côté

Choisir votre propre plateforme veut dire assumer trois choses que le cabinet aurait portées à votre place.

Le suivi des rejets. Une facture peut être refusée pour un format invalide ou un identifiant erroné. Sur la plateforme du cabinet, c’est lui qui voit l’alerte. Sur la vôtre, c’est vous, et il faut y penser tous les mois.

L’archivage. Vous devez conserver vos justificatifs six ans. Vérifiez que l’offre gratuite de votre banque inclut bien un archivage à valeur probante, ce que toutes ne font pas.

La cohérence de l’adressage. Assurez-vous que votre cabinet ne déclare pas une seconde adresse de réception de son côté pendant que vous en avez une. Techniquement, plusieurs adresses sont possibles et certaines entreprises s’en servent pour trier leurs flux. Mais pour une SCI ou un LMNP, deux adresses vivantes veut surtout dire des factures qui arrivent quelque part où personne ne regarde.

Le sujet du bon accompagnement rejoint celui de la structure. J’en ai parlé en détail dans le guide de la fiscalité immobilière et dans l’article sur les cas où créer une SCI ne sert à rien.

L’annuaire de la facturation électronique : comment vérifier que vous y êtes

Choisir une plateforme ne suffit pas. Encore faut-il que vos fournisseurs sachent où vous joindre. C’est le rôle de l’annuaire de la facturation électronique, tenu par l’administration, qui associe votre identifiant d’entreprise à la plateforme chargée de recevoir vos factures. Il a ouvert le 18 septembre 2025 et il est consultable librement.

Le mécanisme est simple à comprendre. Votre SIREN identifie votre entreprise, votre SIRET identifie un établissement précis. À cet identifiant est rattachée une adresse électronique de facturation, parfois complétée d’un code de routage qui indique dans quel service ou quel dossier la facture doit atterrir. Quand un fournisseur veut vous facturer, sa plateforme interroge l’annuaire, récupère votre adresse et achemine la facture. Si votre entreprise n’y figure avec aucune plateforme rattachée, la facture n’a nulle part où aller.

Vous ne vous inscrivez pas vous-même

C’est le point que beaucoup d’articles présentent de travers. Il n’existe aucun formulaire administratif à remplir, aucune démarche à faire sur impots.gouv.fr. Une entreprise ne peut pas s’inscrire directement dans l’annuaire. C’est sa plateforme agréée qui déclare le rattachement, au moment où vous ouvrez votre compte chez elle. Environ 80 plateformes étaient raccordées à l’annuaire et alimentaient les données de leurs clients au moment où j’écris.

Votre seule action, c’est donc de choisir une plateforme et d’ouvrir un compte. Le reste se fait en arrière-plan.

Deux variantes selon votre situation. Si vous passez par votre banque, la déclaration se fait depuis l’espace de gestion des factures de votre banque en ligne, en quelques clics. Si vous passez par votre expert-comptable, c’est lui qui déclare pour votre compte, en général dans le cadre du mandat qui vous lie déjà.

Ce que vous devez vérifier, et comment

L’inscription est faite par un tiers, donc vous ne voyez rien. C’est précisément pour ça qu’il faut aller contrôler. L’annuaire public est consultable sur facturation.chorus-pro.gouv.fr/annuaire. La consultation est gratuite et ne demande aucun compte.

Recherchez votre structure par SIREN ou SIRET plutôt que par nom, c’est plus fiable, surtout si votre SCI porte un nom générique. Puis contrôlez trois choses.

Le champ « Plateforme agréée rattachée » doit afficher « Oui ». S’il affiche « Non », votre rattachement n’a pas été fait, ou il est trop récent pour être remonté. Reprenez contact avec votre plateforme ou votre cabinet.

L’identifiant affiché doit être celui de la bonne structure. Si vous détenez plusieurs entités, vérifiez-les une par une. Une erreur de SIREN et vos factures partent chez quelqu’un d’autre, ou nulle part.

Le nombre d’adresses de réception rattachées. La réglementation autorise plusieurs plateformes pour une même entreprise, et certaines s’en servent pour séparer leurs flux. Pour une SCI ou un LMNP, vous n’avez aucune raison d’en avoir plus d’une. Si deux apparaissent, c’est en général que vous avez ouvert un compte gratuit de votre côté pendant que votre comptable en déclarait un autre. Tranchez, sinon vos factures se répartiront entre les deux sans que personne surveille la seconde.

Un détail qui inquiète inutilement : si la fiche indique « Aucune adresse de facturation active », ce n’est pas un problème avant le 1er septembre 2026. Cela signifie simplement qu’aucune facture électronique n’a encore circulé.

Enfin, demandez à votre plateforme une confirmation écrite du rattachement et conservez-la. C’est le premier document qu’on vous réclamera si l’administration vous met en demeure.

Si vous avez plusieurs structures

C’est le cas de beaucoup d’investisseurs après trois ou quatre opérations : une SCI à l’IR, une SCI à l’IS, un LMNP en nom propre, parfois une holding.

La règle est simple : l’obligation s’apprécie par entité juridique, donc par SIREN. Chaque structure doit être rattachée à une plateforme. Rien ne vous empêche d’utiliser la même pour toutes, et c’est même recommandé pour ne pas multiplier les interfaces à surveiller. Vérifiez seulement que la plateforme retenue accepte plusieurs entités sur un même compte utilisateur, ce que toutes les offres gratuites ne permettent pas.

Votre LMNP en nom propre est concerné au même titre que vos sociétés, dès lors qu’il a un SIREN. Beaucoup l’oublient parce qu’ils ne le perçoivent pas comme une entreprise. L’administration, si.

Si vous vous demandez encore quelle structure adopter pour vos prochaines opérations, j’ai comparé les options dans SAS, SARL, SCI : quelle forme de société pour investir dans l’immobilier.

Le calendrier de la facturation électronique LMNP et SCI

Retenez la première ligne. C’est celle qui vous concerne, et c’est dans un peu plus d’un mois au moment où j’écris.

Votre plan d’action

1. Vérifiez que votre SIREN est actif et vos données SIRENE à jour.
2. Vérifiez si votre SCI a opté pour la TVA. Cela change tout sur l’émission.
3. Appelez votre expert-comptable, demandez sa plateforme et son tarif.
4. À défaut, regardez ce que propose votre banque, puis les plateformes gratuites indépendantes.
5. Une fois le compte ouvert, vérifiez sur l’annuaire public que votre SIREN affiche bien une plateforme rattachée. C’est votre plateforme qui déclare, pas vous, mais c’est vous qui payez si elle ne l’a pas fait.
6. Prévenez vos fournisseurs récurrents : syndic, agence, artisans, assureur.
7. Organisez votre archivage sur six ans : contrat de plateforme, preuves d’inscription, accusés de dépôt, rejets, exports périodiques.

Comptez une heure au total.

Ce que vous risquez si vous ne faites rien

Le coût du retard est chiffré dans le Code général des impôts. Sur l’obligation de réception, l’amende est de 500 euros si vous ne vous mettez pas en conformité après une première mise en demeure, puis de 1 000 euros renouvelables tous les trois mois. Sur l’émission, c’est 50 euros par facture non conforme, plafonné à 15 000 euros par année civile.

L’amende n’est pas le vrai sujet. Le vrai sujet, c’est la facture de travaux de 12 000 euros que vous ne récupérez pas parce qu’elle est restée bloquée sur une plateforme où vous n’êtes pas inscrit. En LMNP au réel comme à l’IS, une charge non comptabilisée est un impôt payé pour rien.

Vous avez jusqu’au 1er septembre 2026 pour mettre votre facturation électronique LMNP ou SCI en règle. Traitez-le avant l’été.

Questions fréquentes sur la facturation électronique LMNP et SCI

Une SCI familiale est-elle concernée par la facturation électronique ?

Oui. SCI familiale et facturation électronique ne font pas exception : dès lors que la société a un SIREN, elle est assujettie et doit être rattachée à une plateforme agréée pour recevoir ses factures au 1er septembre 2026. Le fait qu’elle ne facture rien, qu’elle n’ait ni salarié ni expert-comptable, ne change rien à l’obligation de réception.

Si je prends la plateforme de ma banque, mon comptable pourra-t-il récupérer mes factures ?

Oui, à une condition : que son logiciel de production sache se connecter à votre plateforme via les interfaces standardisées prévues par la réforme. Dans ce cas les factures remontent automatiquement dans votre dossier comptable et vous restez indépendant de votre cabinet. Si son logiciel ne le fait pas, il devra soit obtenir un accès délégué à votre plateforme, soit vous demander un export mensuel, et ces deux solutions vous coûteront du temps ou des honoraires. Posez-lui la question avant de choisir.

Une SCI qui ne fait que de la location nue est-elle concernée par la facturation électronique ?

Oui, pour la réception. Une SCI en location nue d’habitation est exonérée de TVA mais reste assujettie au sens de la loi. Elle doit donc être inscrite sur une plateforme agréée au 1er septembre 2026 pour recevoir ses factures fournisseurs. Elle n’a en revanche aucune facture électronique à émettre ni de e-reporting à produire.

Un LMNP doit-il émettre des factures électroniques ?

Non, dans le cas classique. La location meublée d’habitation sans services para-hôteliers est exonérée de TVA, ce qui exclut l’obligation d’émission. Si vous fournissez au moins trois des quatre services para-hôteliers, petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture de linge et réception de la clientèle, vous devenez redevable de la TVA et l’obligation facture électronique LMNP s’applique à compter du 1er septembre 2027.

Existe-t-il une plateforme agréée réellement gratuite ?

Oui, une dizaine. Indy, Tiime et Dougs proposent une offre gratuite sans limite de durée. Côté bancaire, Crédit Mutuel et CIC offrent dix factures par mois, Banque Populaire vingt, et Shine inclut la facturation électronique dès son offre gratuite. Vérifiez toujours l’immatriculation sur la liste officielle publiée par la DGFiP avant de vous inscrire.

Le portail public de facturation est-il toujours gratuit ?

Le portail public ne transmet plus de factures. L’État a abandonné ce volet en octobre 2024. Il ne subsiste qu’un annuaire et un concentrateur de données fiscales. Passer par une plateforme agréée privée est désormais obligatoire, y compris pour la seule réception.

Faut-il facturer électroniquement un loyer de local commercial ?

Oui si le bail est soumis à la TVA, soit par option, soit parce que le local est loué équipé. La quittance devient alors une facture entre professionnels et doit transiter par une plateforme agréée à compter du 1er septembre 2027. Si le local est loué nu sans option TVA, la location est exonérée et l’obligation d’émission ne s’applique pas.

Dois-je continuer à envoyer des quittances de loyer à mes locataires particuliers ?

Oui, sans changement. La réforme vise les échanges entre professionnels. Un loyer encaissé auprès d’un particulier n’est pas une facture au sens du dispositif.

Faut-il s’inscrire soi-même dans l’annuaire de la facturation électronique ?

Non. Une entreprise ne peut pas s’inscrire directement. C’est la plateforme agréée que vous avez choisie qui déclare le rattachement de votre SIREN à l’annuaire, au moment de l’ouverture de votre compte. Votre rôle se limite à vérifier que c’est bien fait, en consultant gratuitement l’annuaire public sur facturation.chorus-pro.gouv.fr et en contrôlant que le champ « Plateforme agréée rattachée » affiche « Oui ».

Que se passe-t-il si je ne m’inscris sur aucune plateforme ?

Vos fournisseurs ne pourront pas vous adresser leurs factures et vous perdrez les charges correspondantes. L’administration prévoit par ailleurs une amende de 500 euros après une première mise en demeure restée sans effet, puis 1 000 euros renouvelables tous les trois mois.

Combien coûte la solution de mon expert-comptable pour la facturation électronique LMNP ou SCI ?

Comptez entre 0 et 5 euros hors taxes par mois pour une offre de réception seule sur un petit volume. Certains cabinets l’incluent dans leurs honoraires. Ces tarifs varient d’un cabinet à l’autre, demandez la grille avant de choisir une solution externe.

Une fois qu’on a dit tout ça

Comme tout le monde, je suis concerné. J’ai plusieurs SCI et d’autres sociétés, et la solution que je trouve la plus commode, c’est de prendre ce que me propose ma banque, qui couvre 99 % de mes usages, tout en restant gratuit.

De plus, l’application de ma banque, c’est déjà une application que j’utilise, alors si je passe par une autre solution, cela me fait utiliser une application supplémentaire, ce que je souhaite éviter, bien entendu.

Je verrai à l’usage si l’interface que me propose ma banque est bonne ou alors si elle est désastreuse, et dans ce cas-là, je changerai. Car c’est l’autre point que je n’ai pas pu traiter dans ce comparatif. C’est à quel point le site que l’on utilise est bien fait pour rendre cette nouvelle contrainte la moins douloureuse possible.

Michaël Ferrari est l’auteur de la méthode Esprit Riche et investisseur immobilier depuis plus de quinze ans. Il détient une quarantaine de lots, a rénové plus de quarante appartements et levé plus de 2 millions d’euros auprès des banques. Il publie sur esprit-riche.com depuis 2007.

Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.