L’une des questions les plus fréquentes dans l’immobilier, c’est : faut-il investir avec une SCI (société civile immobilière) ? Et si la question est toujours très posée c’est que la réponse n’est pas super simple. En effet, vous devez déterminer si la SCI est adaptée à votre objectif.
Dans cette mini-formation, on va donc parler de tout ce que vous devez savoir sur la SCI afin de décider si vous devez en créer une ou non. On va voir ce qu’est une SCI, à quoi ça sert, comment ça marche et comment payer le moins d’impôts possibles avec.
On va aussi parler des statuts, de la fiscalité, de comment faire si vous êtes seul ou fonctionnaire, et de pleins d’autres questions relatives à la SCI.
Vous pouvez télécharger ici la fiche synthèse des étapes à suivre pour créer votre SCI.
Alors qui suis-je pour en parler ? J’ai 5 SCI avec une holding par dessus. Cela fait presque 10 ans que j’utilise les SCI en tant qu’investisseur immobilier. Il y a pleins de choses que j’aurais aimé qu’on me dise dès le début, alors aujourd’hui je fais ça pour vous.
On trouve beaucoup d’informations théoriques sur Internet. Elles sont souvent données par des gens qui ne sont pas investisseurs, c’est-à-dire des coachs qui font du coaching. Du coup, elles ne sont pas tout à fait adaptées à nos problématiques.
Commençons par rappeler ce que permet de faire la SCI et pourquoi autant de gens en font une.
La SCI permet :
- d’investir à plusieurs,
- de lisser la fiscalité,
- d’organiser son patrimoine au travers des statuts,
- et d’emprunter plus facilement.
Si vous avez l’un de ces 4 objectifs, il est assez probable que vous ayez besoin d’une SCI. Mais on va évidemment détailler tout cela.
6 bonnes raisons d’investir en SCI
Raison #1 : Organiser son patrimoine
L’avantage principal, c’est que la SCI vous permet d’organiser votre patrimoine et sa transmission. Il y a beaucoup à dire sur ce sujet donc je vais y consacrer tout un chapitre un peu plus loin dans cette mini-formation. Vous allez pouvoir définir les règles exactes de fonctionnement de votre SCI dans les statuts.
Raison #2 : Investir à plusieurs pour emprunter plus facilement
Un autre intérêt de la SCI, c’est qu’elle vous permet d’investir à plusieurs. C’est particulièrement intéressant dans un contexte où il est moins facile qu’avant d’obtenir du financement bancaire.
(Notez qu’il faut au moins être deux pour créer une SCI. Si vous voulez bénéficier des autres avantages de la SCI mais que vous êtes seul, je vous explique comment faire un peu plus loin. Il y a trois méthodes possibles pour investir seul en SCI.)
En investissant avec d’autres personnes, vous mutualisez vos profils bancaires pour avoir une meilleure capacité d’emprunt. Ça vous permet soit de développer plus vite votre patrimoine, soit de dépasser des obstacles au financement.
Raison #3 : Éviter l’indivision
Et là, vous vous dites peut-être : “Michaël, ça je peux déjà le faire en nom propre, je n’ai pas besoin d’une SCI.” Certes, mais, attention, en nom propre, vous êtes en indivision. Ça veut dire que chaque personne détient une partie de chaque bien immobilier mais il n’y a pas de division physique des biens eux-mêmes.
C’est le cas typique des héritiers. Vous avez 4 frères et sœurs qui ont hérité d’un appartement. L’un des frères est très endetté et il se dit que si l’appartement était vendu, il pourrait solder sa dette avec la part qui lui revient. Comme la loi prévoit que personne ne peut être contraint à rester dans l’indivision, soit les autres frères et sœurs rachètent la part de leur frère –encore faut-il qu’ils aient les fonds ou la capacité à emprunter, soit ils sont obligés de vendre pour que chacun puisse toucher sa part.
Si le marché était baissier, ça aurait été plus intéressant de patienter pour mieux vendre. Sans compter que les autres frères et sœurs souhaitaient peut-être garder l’appartement pour générer des revenus locatifs par exemple.
Et cette situation, ça pourrait très bien être celle de vos enfants vis-à-vis de votre patrimoine à vous le jour où vous décéderez. Tout le fruit de votre travail pourrait disparaître rapidement à cause de l’indivision.
Je vous donne un autre exemple. Vous investissez avec votre conjoint. Qu’est-ce qui se passe en cas de séparation ? Ça ne va pas être évident de continuer à gérer ensemble des investissements locatifs. Vous pourriez vous retrouver dans le même cas que les héritiers dont on parlait juste avant à devoir racheter la part de votre conjoint ou à devoir vendre pour qu’il ou elle puisse récupérer sa part.
Anticiper les événements pour ne pas les subir
Avec une SCI, c’est différent. Vous n’êtes pas propriétaire de biens immobiliers, vous êtes propriétaire de parts de la société. Donc quand un associé veut partir, il revend ses parts de la société. Les biens immobiliers ne sont pas concernés.
Et ce n’est pas tout : si vous avez bien rédigé vos statuts, vous pouvez encadrer les conditions de départ d’un associé, prévoir que les associés restants aient leur mot à dire sur la personne qui va racheter les parts, nommer la personne qui sera chargée de gérer les biens après vous, etc.
Raison #4 : Éviter d’être solidaire de la dette
Quatrième différence : quand vous investissez en nom propre à plusieurs, vous ne pouvez pas dire “moi je suis propriétaire de 50% du bien, donc je suis responsable de 50% de la dette uniquement”. En nom propre, chaque emprunteur est responsable de 100% de la dette. C’est ce qui s’appelle être solidaire.
En SCI, vous êtes par défaut responsable à hauteur du pourcentage de parts que vous détenez. Si vous détenez 50 % des parts, vous êtes responsable de 50 % de la dette sauf si la banque contourne cela.
Raison #5 : Prévoir la répartition des bénéfices et du pouvoir de décision
La SCI vous donne aussi la possibilité de définir dans les statuts une répartition des bénéfices et des droits de vote différente du pourcentage de parts détenu.
Imaginez que vous ayez un associé. Vous apportez les connaissances et la gestion sur le terrain, mais financièrement, vous ne détenez que 20 % des parts. L’autre associé, qui a une plus grande capacité financière, détient 80 % des parts.
L’avantage d’une SCI, c’est que vous pouvez prévoir dans les statuts la répartition des bénéfices (et des pertes, ça va ensemble) que vous souhaitez. Ainsi, pour tenir compte du fait que c’est vous qui gérez tout le patrimoine, les statuts peuvent prévoir une répartition des bénéfices à 50-50.
Même chose pour les droits de vote en assemblée générale. Ce n’est pas parce que vous ne détenez que 20 % des parts sociales que vous êtes condamné à subir les décisions de votre associé. Vous pouvez tout à fait prévoir une répartition différente des droits de vote.
Raison #6 : Emprunter plus facilement et faire grossir le patrimoine plus vite
Dernière raison pour laquelle vous pourriez vouloir investir à travers une SCI : être perçu comme un professionnel, notamment par les banques, sans pour autant avoir à subir la fiscalité assez lourde du LMP.
Alors quel avantage à être perçu comme un professionnel ? La banque ne calculera pas le taux d’endettement et vous fera un prêt professionnel qui est beaucoup plus facile à obtenir.
Attention, Il y a des banques qui, même si vous investissez avec une SCI, vont étudier le dossier comme si les associés investissaient en tant que particuliers et qui vont donc demander une caution personnelle.
Mais il y a d’autres banques qui analysent les dossiers de SCI en ne regardant que la situation de la société. C’est surtout le cas des SCI qui ont un peu d’ancienneté ou quand vos revenus issus de l’immobilier sont supérieurs à vos autres revenus. Dans ce cas-là, la garantie que la banque va prendre, c’est l’hypothèque.
En tout cas, c’est très intéressant pour vous, surtout en ce moment, parce que ça vous libère des contraintes du HCSF et de la limite du taux d’endettement.
SCI IR ou SCI IS ?
Une SCI est donc une société que vous allez créer, qui va avoir ses statuts pour définir son fonctionnement. C’est la société qui achète et possède les biens immobiliers.
La fiscalité de la société peut être séparée de votre fiscalité personnelle. Dans ce cas, les loyers n’apparaissent pas sur votre feuille d’impôts.
En parlant d’impôts, on va regarder ce qui distingue la SCI à l’IR, c’est-à-dire à l’impôt sur le revenu, de la SCI à l’IS, à l’impôt sur les sociétés.
Je précise que ce ne sont pas les seules SCI qui existent. Pour de l’achat-revente, par exemple, il existe un autre type de SCI spécifique. Mais dans le cadre de cette mini-formation, on va se concentrer sur ces deux-là car ce sont les plus répandues pour se constituer un patrimoine immobilier et faire de la location.
Différence #1 : le type d’activité locative
La première différence, c’est que la SCI à l’IR n’est pas idéale pour de la location meublée, puisque les revenus engendrés par la location meublée ne doivent pas dépasser 10 % des revenus de la SCI.
La SCI à l’IR n’est pas non plus adaptée pour les activités à caractère commercial, comme la location courte durée.
La SCI à l’IS, en revanche, permet de faire tous types de location. C’est ce que j’utilise. Je le répète car on entend encore beaucoup de bêtises à ce sujet : en SCI à l’IS, vous pouvez louer en meublé ou en location courte durée/Airbnb sans aucun problème.
C’est donc une première grosse différence.
Différence #2 : la fiscalité
La deuxième différence, c’est la fiscalité. À l’IR, l’impôt n’est pas payé par la SCI mais par les associés. La fiscalité est donc transparente, c’est-à-dire que vous êtes imposé au niveau de votre TMI. Plus vous gagnez d’argent par ailleurs, plus les bénéfices de votre SCI seront taxés dans les tranches supérieures d’imposition.
Et là je ne parle pas de jambon. Tranche. Supérieure. Vous me suivez? Bon allez!
Prenons un exemple pour illustrer la fiscalité de la SCI à l’IR. Si l’ensemble de vos revenus, y compris locatifs, vous place dans une TMI à 41%, vous serez imposé en conséquence. À cela viendront s’ajouter 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un joli total de 58,2 %.
Vous commencez à comprendre l’intérêt de la SCI à l’IS ?
À l’IS, c’est la fiscalité des sociétés qui s’applique. Vous bénéficiez d’un taux réduit de 15 % sur la première tranche et ensuite le taux est plafonné à 25 %.
Si vous êtes dans une TMI élevée, c’est donc plus intéressant que la SCI à l’IR. Ça vous permet aussi de faire grossir le cash dans votre SCI en payant le moins d’impôts possible.
L’amortissement et toutes les charges sont déductibles à l’IS
L’amortissement est une écriture comptable pour matérialiser l’usure de votre bien immobilier. Par exemple, sur un investissement à 100.000 €, ça fait environ 5.000 € que vous pouvez déduire chaque année.
Cela vient donc réduire la base imposable et donc votre fiscalité.
Autre avantage très important de l’IS, vous pouvez déduire toutes les dépenses qui concernent votre activité comme les frais kilométriques, d’équipement, d’entretien, les formations et livres en lien avec la gestion d’une SCI, etc.
Vous pouvez vraiment tout déduire de A à Z, toutes les dépenses faites pour votre projet. Ici aussi, cela va réduire d’autant plus votre base imposable.
Charges déductibles en SCI à l’IS. Source : Formation SCI – Fiscalité – Transmission – Optimisation
À l’IR, les frais déductibles sont très limités, ce sont les mêmes déduction qu’aux revenus fonciers. En gros, vous pouvez juste déduire les travaux et les intérêts d’emprunt.
En synthèse : à l’IR vous ne pouvez presque rien déduire ni amortir. Vous êtes fiscalisé à titre personnel, en plus de vos autres revenus et donc très vite dans des tranches élevées.
A contrario, à l’IS, vous déduisez absolument toutes les dépenses jusqu’au rouleau de papier toilette. Vous amortissez les travaux et vous n’êtes taxé qu’à 15 % sur le résultat pour la première tranche.
Comme on le dit, à l’IR vous payez la fiscalité chaque mois tandis qu’à l’IS vous la payez à la revente. Ce n’est pas tout à fait ça, mais ça aide à comprendre les deux logiques.
Différence #3 : la plus-value à la revente
Troisième différence justement, la plus-value à la revente. Dans une SCI à l’IR, ce sont les associés qui payent l’impôt. Les associés personnes physiques vont être soumis à la plus-value des particuliers, tout comme les personnes morales relevant de l’impôt sur le revenu (par exemple si l’un des associés de la SCI est une autre SCI à l’IR). Les associés personnes morales relevant de l’impôt sur les sociétés, eux, seront soumis à la plus-value des professionnels.
Pour une SCI à l’IS, c’est la plus-value des professionnels qui s’applique dans tous les cas puisque c’est la SCI elle-même qui paye l’impôt.
Quelle plus-value à la revente s’applique aux associés d’une SCI ? Source : Formation SCI – Fiscalité – Transmission – Optimisation
Plus-value à la revente dans une SCI à l’IR
Donc prenons le cas d’un associé personne physique. Dans une SCI à l’IR, on a vu que c’est la plus-value des particuliers qui s’applique. Après un abattement pour durée de détention, la plus-value imposable sera donc soumise à 19% au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2% au titre des prélèvements sociaux, plus éventuellement une surtaxe sur les fortes plus-values.
La plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans. Elle est aussi exonérée de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Ça veut dire que si vous revendez au bout de 30 ans, votre plus-value ne sera pas taxée du tout.
Plus-value à la revente dans une SCI à l’IS
Pour une SCI à l’IS, c’est la plus-value des professionnels qui s’applique et elle est moins avantageuse car tous les amortissements que vous avez déduits au fil des années sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Celle-ci est soumise à l’impôt sur les sociétés (donc 15 % sur la première tranche, puis 25 %).
Si les associés veulent toucher le fruit de la vente à titre personnel, ils vont devoir voter la distribution de dividendes en assemblée générale et il y aura donc de la fiscalité supplémentaire sous la forme d’un prélèvement forfaitaire unique (en général au taux de 30 %, j’y reviendrai dans la partie consacrée à la fiscalité). S’ils laissent l’argent de la vente dans la SCI, ça s’arrête là, il n’y a rien d’autre à payer.
Exemple de calcul et comparaison SCI IR/IS
Prenons un exemple concret : un bien acheté 200.000 € et revendu 15 ans plus tard 250.000 €., soit une plus-value de 50.000 €.
En SCI à l’IR, le montant total de l’impôt sur votre plus-value sera de 10.981 €.
En SCI à l’IS, il sera de 27.000 €.
Si les associés décident le versement de dividendes, il faudra ajouter 6.900 € de fiscalité, soit un total de 33.900 €.
Vous voyez que la SCI à l’IS est plutôt défavorable dans ce cas. C’est donc plus adaptée à des biens qui ont vocation à être conservés pour bénéficier des avantages fiscaux de l’IS pendant la détention du bien.
Si vous pensez revendre vite, il faut faire le calcul. De même, si vous comptez détenir les biens 30 ans ou plus, vous auriez à l’IR une exonération de plus-value que vous n’aurez pas à l’IS mais encore faut-il pouvoir supporter la fiscalité chaque année pendant 30 ans, car c’est souvent ça le problème.
Mais attention, dans bien des cas la fiscalité à l’IS peut être plus avantageuse même à la revente, tout dépend des chiffres ! En effet, à l’IS, la construction et l’agrandissement peuvent être amortis, chose qui est impossible à l’IR. Ça rend les comparaisons pas toujours très simples !
Comment investir en payant moins d’impôts avec une SCI ?
Pour détenir de l’immobilier, il y a donc deux choix : soit c’est votre nom qui est sur le titre de propriété, soit c’est celui d’une société.
Voici un petit résumé des possibilités :
Les 3 types de fiscalité immobilière
Les 3 fiscalités possibles en immobilier
En nom propre, les loyers vont s’ajouter à votre feuille d’impôts. Ça peut très vite vous coûter très cher.
Cas N°1, ce sont des revenus fonciers, c’est-à-dire de la location nue. Vous allez payer beaucoup d’impôts très vite car il y a peu de déductions possibles.
Cas N°2, ce sont des revenus commerciaux BIC c’est-à-dire de la location meublée en LMNP ou LMP. Vous pouvez repousser la fiscalité pendant très longtemps grâce au mécanisme de l’amortissement. Je fais simple et je ne rentre pas dans les questions de location courte durée ni de plafond du LMNP, d’autant que ce dispositif est amené à disparaître.
De plus, si vous êtes expatrié, il y a de nombreux pays qui ne tiennent pas compte du bilan du régime LMNP et vous taxeront une seconde fois. Dans tous les cas, ils vous demanderont de déclarer vos loyers. Ce n’est pas le cas en SCI car seuls les dividendes distribués en feront l’objet.
Cas N°3, vous êtes en société. À l’IS, vous payez moins d’impôt durant l’exploitation. En effet, l’impôt est seulement de 15 % sur les 42.500 € premiers euros de bénéfices (je dis bien bénéfices) et 25 % au delà.
Comparatif chiffré simplifié
Prenons un appartement à 120.000 € tout compris.
Imaginons 9.000 € de loyers par an en nom propre. En SCI, cela fait 11.000 €, car c’est loué un peu plus cher en meublé.
En nom propre, il y a peu de charges déductibles. Selon votre tranche marginale d’imposition, votre impôt va se situer entre 1.071 et 2.362 €.
Fiscalité immobilière en nom propre
Je rappelle qu’avec ces chiffres, vous remboursez environ 670 € à la banque pour 750 € de loyer. Vous êtes déjà en cashflow négatif avant même d’avoir payé votre impôt.
En SCI à l’IS, l’impôt sera bien plus faible. Pourquoi ? Grâce à l’amortissement : ici 5.600 € par an. C’est une somme que le comptable va déduire de vos loyers pour compenser la perte de valeur de votre bien.
En simplifié, avec 11.000 € de loyers, vous êtes imposable sur environ 3.000 € car on déduit l’amortissement et toutes les charges. Vous payez 15 % d’impôt sur ce montant, soit 450 €.
En cash, il va vous rester environ 6.000 € que vous pourriez distribuer. Dans ce cas, il faudra payer le prélèvement forfaitaire unique, on y reviendra.
C’est un exemple très simplifié, mais dès que vous êtes dans une tranche à 30 %, la SCI est très souvent bien plus avantageuse durant l’exploitation. Ce sera surtout adapté si vous voulez réinvestir l’argent de la SCI pendant plusieurs années avant d’en vivre.
Faut-il investir en SCI ou en nom propre ?
Pour répondre à cette question, je vais vous raconter l’histoire de Paul, qui est membre de ma formation Je réussis mon investissement locatif. Après trois appartements achetés en nom propre et exploités en LMNP, Paul a choisi la SCI à l’IS pour continuer à investir.
“Je voulais éviter de passer à une tranche marginale d’imposition à 41%. Avec une SCI à l’IS, le taux d’imposition est de 15% quand on reste en dessous de 42.500 € de bénéfices. Mais la fiscalité n’est pas la seule raison. Il y a aussi l’aspect transmission. Quand on démarre dans l’immobilier, on se concentre presque exclusivement sur les travaux, le cashflow, la vacance locative, etc. Mais quand les enfants entrent dans notre vie, on peut être amené à changer de stratégie.”
Donc vous voyez que ça reflète bien la vocation patrimoniale de la SCI. La fiscalité avantageuse, dans le cas de la SCI à l’IS et l’organisation de votre patrimoine sont les deux raisons principales d’utiliser une SCI.
Faut-il démarrer par une SCI ?
Vu ce que Paul expliquait, je lui ai demandé si c’était à refaire, est-ce qu’il investit dès le départ en SCI ? Sa réponse était claire : “non, je referais exactement la même chose.”
Et il expliquait très bien pourquoi : “C’est quand même très pratique d’avoir le cashflow accessible comme on le souhaite. Actuellement, on dégage un cashflow d’environ 1.000 € par mois, on a la possibilité de piocher dedans si on en avait besoin pour vivre. C’est juste que je ne me serais pas posé la question de la SCI si je n’avais pas eu peur de la fiscalité. Alors que maintenant, j’ai pris conscience de l’intérêt de la SCI pour la suite du développement de mon patrimoine.”
Là vous voyez que Paul pointe du doigt une différence importante entre la SCI à l’IS et le nom propre. En nom propre, le cashflow de vos investissements vous revient directement. Alors qu’en SCI à l’IS, il va y avoir un certain formalisme et des règles à respecter. L’affectation des bénéfices est votée en Assemblée générale chaque année avant que vous puissiez vous servir. De plus, vous ne pourrez toucher de dividendes que si la société dégage un bénéfice. Si la SCI est en déficit comptable, vous devrez attendre avant de distribuer la trésorerie.
Faut-il commencer en nom propre ?
C’est pour ça que c’est pas mal de commencer par du LMNP. La fiscalité est avantageuse, c’est souple, et ça vous permet d’utiliser l’argent de vos loyers directement. Cela dit, attention au LMNP car ce statut est en train d’être raboté. Ça ne me surprendrait pas qu’il disparaisse d’ici quelques années.
C’est là l’un des autres gros avantages de la SCI : c’est stable dans le temps. Les règles ne changent pas chaque année comme c’est le cas en nom propre.
Après, si vous êtes déjà dans une perspective d’organisation de votre patrimoine (peut-être pour protéger votre conjoint si vous n’êtes ni marié ni PACSÉ ou pour organiser la transmission entre vos enfants si vous avez des enfants d’un précédent mariage ou que vous êtes déjà dans une TMI élevée), ça peut avoir du sens de créer une SCI dès le départ.
L’idée n’est pas forcément de faire l’un ou l’autre. Vous pouvez tout à fait avoir des biens en nom propre et d’autres au travers d’une SCI. Pour un gros patrimoine, la SCI est quasi incontournable.
La fiscalité de la SCI à l’IS
On passe maintenant à la fiscalité. Je m’arrête plus particulièrement sur la SCI à l’IS, parce que, comme on l’a vu au début, la SCI à l’IR est en transparence fiscale. Vous êtes imposé sur le revenu au niveau de votre TMI. Donc c’est comme avoir un appartement en nom propre loué nu.
À l’IS en revanche, voici comment ça se passe. Lorsque la société dégage des bénéfices, elle est imposée au taux de 15 % pour les 42.500 premiers euros. Le plafond est à 25% au-delà.
Il faut bien comprendre qu’en SCI IS, on va tout déduire du résultat. On va même amortir les travaux réalisés. Cela donne un résultat comptablement plus faible que ce que montre la trésorerie.
En effet, l’amortissement est une écriture comptable qui n’entraîne pas de sortie de trésorerie. C’est juste pour matérialiser l’usure des travaux réalisés : le simple fait que la peinture de l’appartement ne soit plus aussi neuve et que les poignées s’usent avec le temps.
Après que le résultat a été déterminé, les associés réunis en assemblée générale vont décider de l’affectation des bénéfices. S’ils décident de s’attribuer les bénéfices et de distribuer les dividendes, ça génère de la fiscalité supplémentaire.
A noter aussi : vous pouvez sortir de l’argent de la SCI via un salaire. Mais personne ne fait ça à cause des charges sociales qui sont démentes.
Comment les dividendes sont-ils taxés ?
Revenons à notre dividende. Pour les associés personnes physiques, c’est un prélèvement forfaitaire unique (qu’on appelle aussi PFU ou flat tax). Il s’élève à 30 % pour les résidents en France. A noter qu’il n’est que de 20,3 % pour ceux qui résident dans l’espace économique européen ou en Suisse.
Il existe une autre option plutôt que le PFU, c’est le taux progressif. Ça permet d’ajouter les dividendes aux revenus du foyer fiscal de l’associé et de le soumettre au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Un peu comme dans une SCI à l’IR. Ça peut être pertinent si vous êtes dans une TMI basse. Par contre, dès que vous êtes dans une TMI à 30 % ou plus, vous n’êtes généralement pas gagnant. C’est pour ça que, dans le cadre de cette mini-formation, je vous parle plutôt du PFU.
Pour un associé holding, la fiscalité est de 15 %. Mais si vous optez pour le régime mère-fille, seulement 5 % du dividende est fiscalisé donc c’est très intéressant pour faire remonter l’argent dans la holding.
Voici un exemple : la SCI a 30.000 € de dividendes à distribuer. Vous voyez que grâce au régime mère-fille, la holding paye 225 € d’IS au lieu de 4.500 € ! L’argent remonte quasiment gratuitement.
Comparatif chiffré entre la SCI IR et la SCI IS
Voici un comparatif chiffré pour que les différentes formes de fiscalité soient plus parlantes. Ce sont de vrais chiffres de l’une de mes SCI à l’IS. Je détaille le calcul dans ma formation SCI – Fiscalité – Transmission – Optimisation, là je vous mets juste les résultats pour que vous ayez un repère.
On a une SCI à l’IS qui a généré 43.000 € de loyers annuels. Elle a 25.500 € de charges (dont 11.000 d’amortissement) et 4.800 € d’intérêt d’emprunt.
Il faut bien comprendre ici que ces 11 000 € d’amortissement ne sont pas dépensés par la société sur l’exercice. C’est une déduction comptable qui va rabaisser le résultat.
IS contre IR
Le montant de l’impôt sur les sociétés pour cette année-là s’est donc élevé à 1.905 €, soit 15% du résultat qui est de 12.700 €
Si je reprends les mêmes chiffres mais dans une SCI à l’IR, les charges sont moindres. En effet, on peut déduire moins de choses et il n’y a pas d’amortissement possible. Selon la TMI des associés, l’impôt serait de :
- 2.607 € pour une TMI à 11 %,
- 7.110 € pour une TMI à 30 %,
- et 9.717 € pour une TMI à 41 %.
Donc vous voyez que l’écart est important et que la SCI à l’IS est plus favorable ici.
Bien sûr, dans le cas de la SCI à l’IS, les associés n’ont pas touché les dividendes. C’est l’avantage d’une SCI à l’IS : vous pouvez laisser l’argent dans la SCI et continuer de développer votre patrimoine.
Rajoutons le PFU
Pour que la comparaison soit complète, on va quand même aller au bout du raisonnement. Que se passe-t-il si les dividendes sont versés aux associés et qu’il y a donc le PFU de 30 % à payer ?
Dans ce cas, le PFU s’élève à 3.810 €, auxquels on ajoute les 1.905 € d’IS, soit une fiscalité totale de 5.715 €.
Vous voyez que vous êtes encore gagnant par rapport aux associés d’une SCI à l’IR qui se trouvent dans des TMI de 30 % ou plus et qui vont payer au moins 7.110 €. Alors qu’à l’IS, ça ne coûte que 5715 €, distribution incluse.
Il n’y a que celui qui est dans une TMI à 11 % qui s’y retrouverait davantage dans une SCI à l’IR, fiscalement parlant.
Autres thématiques relatives à la SCI
J’y aborde :
- Comment investir seul dans une SCI
- Faut-il créer une holding ?
- Comment investir en SCI quand on est fonctionnaire
- Dans quels cas mettre en SCI des biens achetés en nom propre
- Comment organiser son patrimoine et sa transmission à l’aide d’une SCI ?
- Pourquoi et comment bien rédiger les statuts de votre SCI ?
À tout de suite !
Retrouvez la première partie de cette mini-formation sur ma chaîne Youtube :
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Commentaires 1
Impeccable, cette mini formation ; la synthèse sera d’une grande aide