Investir dans l'immobilier à plusieurs via une société

SAS, SARL, SCI : quelle forme de société pour investir dans l’immobilier ?

Michael Comment investir dans l'immobilier, Stratégie et Fiscalité Laissez un commentaire

Aujourd’hui, parlons des différentes formes de sociétés qui existent pour investir dans l’immobilier. Au démarrage, on investit généralement en nom propre en faisant la plupart du temps de la location meublée (LMNP). Au fur et à mesure que l’on continue de développer son patrimoine immobilier, la question se pose de comment investir en société.

Il y a plusieurs critères qui peuvent motiver un investissement en société. On va en parler juste après plus en détail. Pour résumer, ça peut être pour vous associer avec d’autres investisseurs afin de pouvoir continuer à vous faire financer par les banques. C’est ce qu’explique Jean-David, membre de ma formation immobilier dans l’étude de cas que nous avons faite ensemble.

Ça peut aussi être dans un objectif d’organisation et de transmission de votre patrimoine. Un autre membre, Paul, explique très bien dans son interview pourquoi il a commencé par investir en nom propre avant de continuer en société.

La question de la fiscalité se pose aussi. Ce n’est pas le seul critère à prendre en compte, attention ! Investir en société a des implications qui vont au-delà de la fiscalité. Mais c’est une conséquence appréciable.

Cet article ne pourra pas répondre de manière ferme et définitive à toutes les questions que vous vous posez sur le choix de la société pour vos investissements immobiliers. En effet, ce choix dépend vraiment de votre situation et de vos objectifs. Et il y a des particularités qui vont faire que toutes les options ne sont pas forcément possibles ou pertinentes pour vous.

Toutefois, je vais faire de mon mieux pour vous dresser les grandes possibilités qui s’offrent à vous et les principales caractéristiques des différents choix. Cela vous aidera à dégrossir la question et à identifier des pistes de réflexion. Le but : que vous puissiez continuer à investir, à créer du capital, à générer des revenus passifs et alternatifs, et cela le plus efficacement possible.

Quelques précautions à prendre avant de choisir votre société pour investir dans l’immobilier

Faut-il investir en société pour améliorer la fiscalité immobilière ?

Quand on me pose des questions sur les sociétés pour investir dans l’immobilier, la motivation principale est souvent l’optimisation de la fiscalité immobilière. Je vous le disais déjà en introduction, quand on parle de société, la fiscalité n’est absolument pas le critères principal. C’est l’un des critères, certes, mais ça ne peut pas être la raison principale de votre choix. Investir en société n’est pas anodin et on ne peut donc pas tout décider sous l’angle de la fiscalité. Il y a tout un tas d’autres volets à examiner pour faire le choix d’investir en société.

Quelle est la meilleure forme de société pour investir dans l’immobilier ?

Personnellement, et je l’ai déjà évoqué à plusieurs reprises, j’ai plusieurs SCI. C’est la forme de société que je trouve la plus adaptée et la plus intéressante dans mon cas. Cela étant dit, il n’y a pas de “taille unique” en matière de société. Ce n’est pas parce que je fonctionne avec des SCI à l’IS que cette solution fonctionne pour tout le monde.

Je le vois d’ailleurs dans les commentaires de mes vidéos ou sur les réseaux. Parfois, quand on a trouvé la bonne société pour soi, on peut avoir le sentiment que c’est la meilleure et la défendre contre tout ce qu’on peut voir passer ! Mais ce n’est pas une bonne idée. On n’est pas sur du OU, on est sur du ET. Il n’y a pas une forme de société qui est mieux que l’autre pour investir dans l’immobilier.

Cela veut dire que, selon le projet et les objectifs, vous pouvez être amené à utiliser une forme de société dans un cas et une autre forme dans l’autre. Enlevez-vous cette idée qu’il va y avoir la forme ultime, définitive et unique de société que vous allez utiliser tout le temps. Au contraire, il faut que vous appreniez les différentes possibilités pour choisir la plus adaptée à chaque fois.

Définition de la SAS

Définition de la SAS. Source : MAIF

Vaut-il mieux suivre les conseils d’un professionnel ?

Un mot de précaution sur les conseils que l’on peut recevoir des professionnels. Je ne sais pas si vous avez déjà essayé de vous documenter, mais, à chaque fois que je le fais, je suis un peu dans le désespoir !

En effet, c’est assez difficile de trouver un professionnel qui ait du recul et une connaissance large du sujet. C’est d’ailleurs confirmé par les situations que je vois très régulièrement dans le groupe privé de ma formation sur l’investissement immobilier ou sur le groupe Facebook que je gère. Je lis souvent “Mon notaire m’a conseillé la SCI” ou alors “mon notaire m’a déconseillé la SCI”. “Mon expert-comptable m’a déconseillé ceci ou cela”.

Assurez-vous toujours de comprendre l’argument derrière toute recommandation

Quand je vois ces recommandations, je demande toujours : “Pourquoi t’a-t-il dit ça ? Quel est l’argument ?” Bien souvent, la personne ne sait pas. D’une part, parce que le sujet est compliqué. Et d’autre part parce que, souvent, l’expert ne va pas expliquer de manière détaillée ou alors il explique si vite que l’investisseur débutant n’a pas compris la motivation.

Quand vous êtes amené à faire un choix, il est donc important de bien comprendre pourquoi tel ou tel professionnel vous recommande une forme de société en particulier et quels sont ses arguments. Parce que les professionnels, parfois, recommandent ou déconseillent certaines formes de société par habitude. Ça arrive ! Ce n’est pas toujours le cas, heureusement, mais c’est vraiment à vous de faire le travail.

Analysez tous les paramètres

Faire le travail, ça commence par bien expliquer votre situation et vos objectifs, parce que la personne en face ne les connait pas forcément. Ensuite, vous devez absolument bien comprendre pourquoi elle vous oriente vers telle solution plutôt que telle autre. Et enfin, vous devez jongler avec tous les paramètres pour bien reboucler.

Au final, c’est vous qui assumerez les conséquences de cette décision, les coûts, les éventuels changements à faire si ce n’était pas le bon choix, etc. C’est pour ça qu’il est important d’apprendre sur cette thématique afin de pouvoir décider en connaissance de cause.

Critères à prendre en compte dans le choix de sa société pour investir dans l’immobilier

Je vous en parlais plus haut, vous allez devoir trouver la forme sociétale adaptée à votre situation personnelle et à vos objectifs.

L’activité réelle de votre société pour investir dans l’immobilier

L’un des critères de choix, c’est l’activité réelle. La grande distinction, c’est entre une activité civile et une activité commerciale. Autrement dit, allez-vous faire de la location d’habitation classique nue ou plutôt du meublé, de la location courte durée voire de la colocation ?

Selon votre choix, certaines formes de société seront adaptées et d’autres pas. Pour du local d’habitation :

La SCI à l’IR (société civile immobilière à l’impôt sur le revenu) vous permet de faire de la location nue avec une petite tolérance pour le meublé, mais ce n’est pas très recommandé.

La SCI à l’IS (société civile immobilière à l’impôt sur les sociétés) et la SAS (société par actions simplifiée) vous permettent de faire du nu ou du meublé.

Dans le cas de la SARL de famille, il existe un mode spécifique limité au meublé.

Pour des locaux commerciaux, le plus adapté, c’est généralement la SCI à l’IS ou la SAS. La SCI à l’IR est possible, en soi, mais ce n’est pas forcément ce qui convient le mieux.

La responsabilité juridique et la fiscalité des différentes formes de sociétés pour investir dans l’immobilier

Autre angle à examiner : la différence entre les sociétés civiles et les sociétés commerciales sur le plan juridique et celui de la fiscalité. Les revenus ne vont pas être fiscalisés de la même manière. La responsabilité des associés ou des propriétaires de parts sociales ne sera pas la même non plus. Ainsi, dans le cas de la SARL (société à responsabilité limitée), comme son nom l’indique, la responsabilité est limitée. En revanche, elle est illimitée dans celui d’une SCI.

Comparatif de fiscalités des différentes formes de société pour investir dans l'immobilier

Pour comparer la fiscalité des différentes formes de société, c’est ici.

Particularités des différentes formes de société pour investir dans l’immobilier

Selon les sociétés et les formes juridiques à votre disposition, des inconvénients vont apparaître et c’est à vous de vous positionner pour savoir si c’est un inconvénient acceptable ou, au contraire, si c’est rédhibitoire.

Conséquences sur le financement bancaire

Sur les réseaux sociaux, on voit passer beaucoup de choses qui peuvent être du grand n’importe quoi. Il devrait y avoir un permis de publier sur les réseaux ! Bref… Je vois régulièrement passer des commentaires du genre “Telle banque ne finance pas les SCI.” ou “Telle banque ne finance pas les SAS”.

Sachez que c’est totalement faux. Les banques connaissent très bien ces formes juridiques de sociétés, qui ne sont pas nouvelles. Elles ont l’habitude de travailler avec. Vous pouvez emprunter via une société. Après, c’est surtout une question d’interlocuteurs dans la banque.

D’après mon expérience, les banques sont généralement plus restrictives sur la durée du prêt voire les taux avec les sociétés de forme commerciale (comme une SAS, par exemple). Ça n’est pas une vérité absolue, mais c’est ce que j’ai pu observer la plupart du temps. Cela dépend aussi de ce que vous achetez, bien sûr.

Pour vous donner un exemple concret, si vous achetez un local commercial avec une SAS, la banque vous prêtera généralement sur 15 ans et ne souhaitera pas aller au-delà. Elle montera peut-être un peu plus pour un logement. Mais disons que c’est moins courant et moins évident que si c’est une SCI.

Mais je le répète : ce n’est pas une vérité absolue. Cela va dépendre évidemment des associés, de la situation, du projet, etc.

Voyons maintenant les inconvénients et les contraintes de ces sociétés. Je ne peux pas faire une analyse détaillée, car c’est assez touffu et, comme vous l’aurez compris, plusieurs aspects entrent en ligne de compte. Mais je peux vous donner quelques repères.

SCI vs. SAS

Pour constituer une SCI, il faut deux personnes. Cela peut être vous, en tant que personne physique, et une personne morale (une de vos sociétés ou votre holding, par exemple). Donc pas besoin de deux personnes physiques nécessairement, mais il faut être deux, d’une manière ou d’une autre. L’avantage d’une SAS, c’est que vous pouvez être seul.

Passons à une autre distinction. De manière générale, la SAS convient mieux aux projets entre des personnes qui ne sont pas de la même famille. Disons que c’est plus cohérent dans l’esprit de ce qu’est une SAS. Pour les membres d’une même famille, la SCI est plus cohérente, dans l’esprit. Il faut bien sûr veiller à aménager les statuts pour que ce soit adapté à ce que vous voulez en faire. Et ça, c’est un vrai travail.

SARL de famille

La SARL de famille est une catégorie de SARL constituée de parents, d’enfants ou encore de conjoints. Dans ce cas-là, vous avez l’obligation de faire du meublé tout en étant à l’impôt sur le revenu. C’est donc très particulier, mais ça peut être intéressant dans certains cas.

La situation n’est pas du tout la même selon que vous êtes associé dans une SCI, actionnaire d’une SAS ou si vous avez des parts dans une SARL de famille. Si vous êtes gérant associé dans une SARL de famille, vous serez TNS (travailleur non salarié). Vous serez donc considéré comme un indépendant. Et vous subirez des charges sociales sur ce que vous pourriez être amené à vous verser, comme tout gérant de société.

Dans une SARL de famille à l’IR, vous serez en transparence fiscale. Ce que vous encaissez sera fiscalisé dans votre tranche marginale d’imposition. Si vous avez d’autres revenus, ça risque donc de générer beaucoup d’impôts supplémentaires.

L’un des avantages de la SARL de famille, c’est que le traitement de ce qui vous sera distribué dépendra de la situation de chaque personne. Ce sera considéré comme du LMP ou LMNP selon la situation de chacun. Votre père peut être LMP et vous LMNP, par exemple.

La facilité de céder les parts sociales d'une SARL de famille

L’un des avantages de la SARL de famille pour investir dans l’immobilier. Source : Les Échos

Conclusion

Quoi qu’il en soit, gardez toujours en tête que le but, c’est de développer votre patrimoine, d’être le plus tranquille possible et de pouvoir pérenniser votre patrimoine et vos revenus.

Il existe d’autres formes de sociétés, comme la SNC (société en nom collectif). Mais j’ai essayé ici de brosser un portrait des grandes possibilités de société pour investir dans l’immobilier et des principales conséquences.

Si vous voulez vous former à l’immobilier locatif avec moi, je serai ravi de vous accompagner. Vous pouvez commencer par cette formation gratuite pour vous mettre le pied à l’étrier.

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