Me Baptiste Robelin, avocat spécialisé en droit immobilier et bail commercial, répond aux questions fréquentes sur les baux commerciaux. Retrouvez toutes les informations de Me Baptiste Robelin sur son site.
Investir dans un local commercial
Point 1 : Comment estimer un local commercial ?
Comme pour tout local, la surface et l’état même du bien impacteront nécessairement sa valeur. Plus particulièrement, s’agissant de locaux commerciaux, l’emplacement joue réellement un rôle crucial. En ce sens, un local se situant dans une zone de forte affluence, comme une rue commerçante, sera plus valorisé et plus facile à vendre.
Point 2 : Comment louer un local commercial ? (Ce qui diffère de la location de locaux d’habitation)
Lors de la location d’un local commercial, il faudra conclure avec le propriétaire des lieux un bail commercial, régi par le statut spécial des baux commerciaux. Le régime applicable aux baux commerciaux n’a pas du tout le même fonctionnement que celui applicable aux locaux d’habitation, il est beaucoup plus encadré par le législateur et est destiné aux commerçants ainsi qu’aux artisans. (Nous y reviendrons au point 5 et suivants.)
Point 3 : Qui paie quoi ?
Qui paye la taxe foncière d’un local commercial ?
La loi Pinel de 2014 vient préciser que le bailleur peut parfaitement répercuter la taxe foncière (ou les taxes additionnelles comme la taxe portant sur le traitement des ordures ménagères) sur le locataire. Toutefois, il faut que cela soit prévu au bail.
Qui doit faire les travaux dans un local commercial ?
Afin de savoir qui doit faire des travaux dans un local commercial, il faut se référer au bail commercial. Toutefois, les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil seront nécessairement réalisées par le bailleur. Cette dernière est une disposition d’ordre public à laquelle il n’est pas possible de déroger. Les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa solidité générale. (ex. ravalement de façade).
Quelles sont les charges locatives d’un local commercial ?
La question de la répartition des charges est une question très commune. Depuis la loi Pinel de 2014 certaines charges sont nécessairement à la charge du propriétaire (comme la contribution économique territoriale, ou encore les honoraires liés à la gestion du loyer) et d’autres peuvent être répercutées sur le locataire si cela est prévu au bail (ex la taxe foncière). Pour le reste, tout est affaire de négociation.
Les dépenses à la charge du propriétaire d’un local commercial. Source : novlaw.fr
Point 4 : Comment transformer un local commercial en local d’habitation ?
Afin de transformer un local commercial en local d’habitation, il est nécessaire de déposer une demande d’autorisation d’urbanisme auprès de la mairie de votre commune. En effet, votre transformation doit être en conformité avec le plan local d’urbanisme (PLU).
Si le local se trouve dans une copropriété, il sera également nécessaire de se référer au règlement de copropriété afin de vérifier qu’il n’interdit pas le changement d’affectation. Au surplus, il faudra obtenir l’accord de l’assemblée des copropriétaires.
Enfin, vous devrez remplir une déclaration de changement de consistance ou d’affectation des propriétés bâties et non bâties et l’envoyer ou le déposer au bureau du cadastre dans un délai de 3 mois à compter du changement de destination.
Comprendre le bail commercial
Point 5 : Quels sont les éléments constitutifs d’un bail commercial ?
Certains points sont essentiels à la conclusion d’un bail commercial. Particulièrement, il faudra prêter attention :
- À la destination du bail commercial : c’est-à-dire l’activité autorisée dans les locaux loués ;
- La durée du bail commercial : le locataire doit disposer d’une stabilité afin de développer son commerce. La durée légale des baux commerciaux est de 9 années ;
- La répartition des charges locatives dans le bail : attention au cadre posé par la loi Pinel de 2014 ;
- La faculté de sous-louer son local ou de le mettre en location-gérance ;
- Le montant du loyer, voire les clauses d’indexation ;
- Clause de solidarité ou solidarité inversée lors d’une cession de fonds de commerce.
Point 6 : Qu’est-ce que le droit au bail commercial ?
Il correspond au droit pour le locataire de jouir paisiblement des locaux du bailleur, et d’y exploiter son activité commerciale. Le locataire jouit à ce titre d’un droit de renouvellement, lui conférant la propriété commerciale des locaux, propriété garantie par l’indemnité d’éviction que le bailleur sera tenu de verser au locataire en cas de départ forcé de celui-ci.
Point 7 : Quelle est la durée d’un bail commercial ?
Le bail commercial est normalement conclu pour une durée de 9 ans conformément à l’article L145-4 du Code de commerce.
Point 8 : Comment louer un local commercial pour une courte durée ?
Cependant les parties peuvent décider de conclure un bail dérogatoire pour une durée de 3 ans soumis lui aussi au statut des baux commerciaux.
Attention le bail dérogatoire n’est pas reconductible entre les mêmes parties et pour le même local. À défaut, le nouveau bail dérogatoire sera considéré comme un bail commercial classique.
Point 9 : Qu’est-ce qu’un bail commercial précaire ?
En droit, on parle généralement de convention d’occupation précaire. Elle se caractérise quelle que soit sa durée par le fait de l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties, appelée situation de précarité objective.
Le bailleur donne donc un droit d’occupation eu égard à une situation de précarité objective moyennant une compensation financière symbolique.
Dans quels cas opter pour une convention d’occupation précaire ? Source : novlaw.fr
Résiliation et renouvellement d’un bail commercial
Point 10 : Quand peut-on résilier un bail commercial ?
Côté locataire, à chaque période de révision triennale (au bout de 3 ans) moyennant l’envoi d’une lettre recommandée ou par acte extrajudiciaire (exploit d’huissier). Le locataire doit respecter un préavis de six (6) mois. Ex. Si la période triennale prend fin le 1er septembre, le locataire devra envoyer une lettre au plus tard le 1er mars de la même année.
Côté bailleur, il ne pourra pas demander la résiliation du bail commercial avant le terme du contrat (9 ans) et moyennant le paiement d’une indemnité d’éviction. Toutefois, le bailleur pourra demander la résiliation avant le terme afin de : construire, reconstruire, ou surélever l’immeuble ; réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage ; transformer à usage principal un immeuble existant ; exécuter des travaux prescrits par l’Administration. Dans tous les cas le bailleur devra lui aussi respecter un délai de préavis de 6 mois.
Point 11 : Quand renouveler un bail commercial ?
Il s’agit d’une faculté du locataire, mais aussi du bailleur. Si aucune des deux parties ne demande le renouvellement, le bail est tacitement reconduit et donc révocable à tout moment au bon vouloir des parties (sous réserve du respect d’un délai de préavis de 6 mois).
Le bailleur délivrera un congé avec offre de renouvellement. Dans cet acte, il propose à son locataire la conclusion d’un nouveau contrat et le cas échéant une augmentation de loyer. Il doit le faire au plus tard 6 mois avant le terme du bail. Pour plus de sécurité, il peut faire cette demande un peu plus en amont.
Conformément à l’article L145-10 du Code de commerce, le locataire peut lui aussi former une demande de renouvellement par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte extrajudiciaire dans les 6 mois avant l’expiration du bail. Précisons que cette demande n’est possible que si le locataire n’a pas reçu congé de la part de son bailleur. Toute demande du locataire pour un renouvellement formée plus de 6 mois avant l’expiration du bail sera considérée comme sans effet.
Aussi, il convient de préciser que le locataire est titulaire d’un droit au renouvellement. Le bailleur lui refusant pourra être amené à payer une indemnité d’éviction.
Point 12 : Comment augmenter le loyer d’un bail commercial ?
Quel indice de révision choisir pour un bail commercial ?
En pratique, en matière de baux commerciaux, deux indices établis par l’INSEE reviennent régulièrement : il s’agit de l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) et l’ILC (indice des loyers commerciaux).
Peut-on augmenter le loyer d’un bail commercial ?
Outre les clauses d’indexation, l’augmentation du loyer est soumise à un plafonnement, mais également à un lissage de 10% par année.
Point 13 : Comment céder un bail commercial ?
Il faut bien distinguer la cession du droit au bail commercial et la cession du fonds de commerce.
En cas de cession de droit au bail, les parties peuvent décider de l’interdire dans le bail commercial. En revanche, en cas de silence elle est réputée autorisée.
En cas de cession de fonds de commerce, les parties ne peuvent pas l’interdire dans le bail, il s’agit d’une disposition d’ordre public. La cession de fonds de commerce englobe l’entièreté du fonds de commerce et donc le droit au bail, l’enseigne, la clientèle, … Le bailleur ne pourra que conditionner cette cession à des critères objectifs (ex. des critères objectifs de solvabilité). En effet, il n’est pas possible de bloquer le commerçant et qu’il se retrouve dans l’impossibilité de céder son fonds de commerce.
Me Baptiste Robelin, avocat spécialisé en droit immobilier et bail commercial.
Bail commercial ou bail professionnel ?
Point 14 : Quelle est la différence entre le bail commercial et le bail professionnel ?
Le bail professionnel offre moins de protection au preneur que le bail commercial. En effet, dans ce type de baux, le preneur ne bénéficie pas de droit au renouvellement (paiement de l’indemnité d’éviction) car le législateur estime que la clientèle d’un professionnel libéral n’est pas nécessairement attachée à son emplacement.
Par ailleurs, le preneur pourra partir à tout instant moyennant le respect d’un délai de préavis de 6 mois.
Point 15 : Une profession libérale peut-elle signer un bail commercial ?
Le bail professionnel est logiquement pour les professions libérales car il s’applique aux professionnels non commerçants. Toutefois, un professionnel libéral peut parfaitement faire le choix de se placer sous le régime des baux commerciaux, régime à la fois beaucoup plus réglementé / contraignant, mais aussi plus protecteur pour le preneur.
Merci à Me Robelin d’avoir pris le temps d’apporter son expertise juridique au sujet des baux commerciaux, qui soulève pas mal de questions chez les investisseurs. Les locaux commerciaux constituent une niche intéressante. J’ai une formation complète dédiée à ce type de location. Si vous souhaitez vous former à l’investissement locatif, vous pouvez commencer par mon guide gratuit. Vous avez aussi le mentorat pour être accompagné pas à pas.
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