Immobilier 2010 : sauver le soldat immobilier ?

Michael Ferrari Finances personnelles, Investissement immobilier 65 Commentaires

Ecrire sur l’état du marché de l’immobilier, c’est un peu mon marronnier:

J’aime bien suivre la situation de ce secteur si vital pour l’économie du pays et en même temps si critique dans nos vies quotidiennes car on pense souvent à l’achat de sa résidence principale comme à un investissement mais votre résidence principale n’est PAS un actif !

Quoi de plus concret que d’avoir 2 boulots et de ne pouvoir acheter un appartement convenable ? Si la situation vous parait normale, n’oubliez pas que pour nos ainés, ça n’a pas été si difficile.

De moins en moins de laine sur le dos des moutons

Le marché continue d’être animé par des gens qui font passer leurs opinions et leurs croyances pour des faits.

Quoi qu’il en soit, je ne vais pas me comporter comme la plupart des escronomistes qui passent à la TV et venir vous raconter que « Je vous l’avais dit » ou essayer de prédire l’avenir en fonction de la position des planètes (d’après ce que j’ai compris, c’est ce que font les économistes mais je peux me tromper) mais encore une fois, essayons de poser le constat de la situation et de voir les scénarios possibles pour l’investisseur locatif (que le primo-accédant voué à l’aveuglement du coup de cœur passe son chemin !). Disons que je vais me contenter de la première partie « Je vous l’avais dit » et que j’ajouterai mais ce n’est pas pour autant que ce que je vais ajouter dans cet article sera vrai 🙂

Celui qui a su produire un indicateur parlant, c’est Friggit qui est désormais une star dans le microcosme des gens qui suivent le marché de l’immobilier pour ses courbes douces et parlantes. Son petit indice a réussi à mettre tout le monde d’accord sur la question du véritable niveau des prix, sujet qui était, encore en 2008 balayé d’un revers de la main par un « l’immobilier, ça monte toujours ». On sait accepte depuis que les niveaux délirants des prix ne sont pas tenables et ne peuvent continuer car le réservoir de primo se tarit, la crise aidant.

Le dernier chiffre en date, c’est que depuis 2000 les prix de l’immobilier ont augmenté 3 fois plus vite que les salaires.

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La courbe de référence indique donc aussi une certaine reprise du marché (source). Pour autant, faut-il se satisfaire de la situation ? Elle n’est pas très reluisante. Nous avons d’un côté un marché qui tourne à des niveaux plus faibles mais qui pour autant reste à des niveaux de prix « anormaux ».

Le petit exercice de prédiction auquel je me suis prêté il y a exactement un an s’est donc révélé exact :

Pour autant faut-il crier victoire ? Non, la situation n’est pas encore claire.

Ne vous laissez pas avoir par la propagande des chiffres, le bon sens paysan est salvateur.

Comparons 2 informations de la même source, réputée la plus fiable sur ce secteur : les notaires.

Entre février 2008 et février 2009, nous avions ces chiffres :

Une année plus tard, voici à quoi ressemble ce même tableau :

Que doit-on en conclure ?

Disons qu’il convient de circonstancier les annonces triomphantes du style « le marché prendra 10 % ».

Considérons février 2008 comme étant 100. A cette période, les prix (Friggit pariait alors sur -35%) et le nombre de transactions étaient à des niveaux stratosphériques.

On voit que si l’on a perdu 43 % des transactions entre février 2008 et février 2009 mais que l’on retrouve 77,4 % entre mars 2009 et mars 2010, nous obtenons en fait depuis le point de départ, février 2008 une augmentation de 1,1 sur la période allant jusqu’en mars 2010.

En gros, rien n’a changé de ce point de vue. Pire, cela s’est aggravé concernant le niveau des prix pour Paris (mais baisse globale pour l’Ile-de-France).

La question qui demeure est : ce niveau (prix/transaction) est-il soutenable ? Je ne le crois pas plus qu’en 2008…

Les 3 facteurs qui parasitent le marché

Il y a 3 éléments qui influencent le marché de l’immobilier : la facilité à trouver un financement, les aides de l’état et les héritages. Dans une situation de demande « sans fin » et d’offres mal distribuées sur le territoire (il est impossible de conclure à une pénurie généralisée), ces 3 éléments sont déterminants.

Les prix ne pourront progresser pour une raison très simple : l’argent n’a jamais coûté si peu cher et pour autant les prix ne progressent plus. On s’attend au fameux effet qui rend les ménages solvables, la baisse des taux d’intérêt. D’un, ces taux sont si bas qu’il est impossible de les baisser à nouveau et de deux, il n’existe apparemment pas de causalité démontrée entre les taux d’intérêt et les prix de l’immobilier (source).

Plus que les taux d’intérêt, il semblerait que ce soit la capacité à financer ou à surfinancer le marché qui le perturbe. Il ne faut pas oublier le point de vue de l’acheteur qui, s’il se voit proposer un emprunt sur 25 ou 30 ans franchit le pas au détriment de la réflexion économique sur l’intérêt de l’achat. La capacité à financer est donc influencée par les taux mais aussi par la politique des banques et le comportement de l’état.

Les aides de l’état sont donc également une grande source de perturbation que l’on retrouve sous de multiples formes : déductibilité des intérêts d’emprunt, Prêt à taux zéro, TVA réduite, Scellier…

Tout ceci contribue bien évidemment à créer un flux d’argent qui part de l’état, passe par votre poche et fini dans celle du promoteur. Seulement voilà, l’état est pauvre et souhaite (soi-disant) réduire ses dépenses. S’il ne laissera jamais tomber un secteur aussi vital pour l’économie, il est, là encore, peu probable qu’il crée de nouvelles aides destinées à précipiter les non-propriétaires sur le marché.

Il serait d’ailleurs intéressant d’évaluer la proportion de transactions qui n’auraient pas eu lieu sans intervention de l’état.

Enfin, les héritages. Ahh, quoi de plus incompréhensible que de voir des jeunes couples même pas trentenaires ayant des salaires modestes avoir des apports de 100 000 ou 200 000 € et jeter ça dans un achat. L’argent de mémé aura bien servi à alimenter la bulle. A lui seul, il est pour moi le facteur ayant le plus d’influence et déséquilibrant le marché. S’il reste un réservoir de vieux impressionnant (bientôt la bulle grise ?), les héritages ne continueront pas indéfiniment, un peu à l’image du papy-boom, nous verrons l’héritage-boom se réduire doucement.

La typologie des acquéreurs en dit long avec un marché 2009 dominé par les investisseurs comme l’indique la note de conjoncture des notaires d’avril 2010. Sans le dispositif Scellier, le marché aurait probablement une mine déconfite et nos pauvres agents immobiliers auraient dû tous revendre leur Cayenne 😉

Typologie des acquéreurs

Que reste-il pour sauver le soldat immobilier ?

Rien ma pauvre dame. Doit-il d’ailleurs être sauvé ? Tout investisseur sait que le prix d’un actif suit des cycles : il baisse puis il monte et s’il monte, il baissera à nouveau. Sa valeur sur le long terme peut malgré tout progresser doucement mais on est loin des slogans commerciaux racoleurs du style « j’ai fait +40 % en 3 ans » qui est l’apanage du spéculateur de bas étage.

Le soldat immobilier est dans un état végétatif, tout traitement médical ne produirait pas d’effets notables. Il a trop tiré sur la corde, il a besoin de retrouver un style de vie plus sain.

Si l’on essaie de trouver des indicateurs plus concrets, on se heurtera à nouveau à l’opacité du marché mais l’on peut suivre le point de départ que je suggérais dans cet article, les prix de 2008 – 30% sont déjà une « bonne affaire » et nous n’en sommes pas très loin dans certaines villes. On ne revient pas sur la tendance historique mais l’on en est tellement proche que la question de l’achat peut se poser pour certains d’entre vous.

Moyenne des prix immobiliers par rapport aux revenus : une bulle généralisée

Les soldes pourraient être alimentées par de nombreux facteurs comme notamment la baisse de certaines aides de l’état comme le prêt à taux zéro doublé ou le dispositif Scellier que nous avons identifié comme étant une source de distorsion du marché.

Qui de la santé de l’économie ?

Nous verrons bien. La propagande bat son plein, gardez l’esprit alerte.

Moyenne des taux de crédit : pas de causalité avec le niveau des prix

Les conditions pour un achat de résidence principale ayant un intérêt économique sont toujours d’après moi :

  • envisager de rester 10 ans minimum dans le bien (prévoir arrivée des enfants, évolution professionnelle),
  • crédit sur 15 ans maximum,
  • endettement à 33% maximum.

Télécharger le document « Prix des logements anciens » Mai 2010

Commentaires 65

  1. Merci Michael pour ce très bon résumé de la situation immobilière ! Je partage pleinement ton avis.

    Je n’ai jamais abordé le paramètre « héritage » comme facteur qui contribue à maintenir voire amplifier la bulle. Il est vrai que c’est ce qui permet à de nombreux ménages non solvables de pouvoir acheter malgré des prix très hauts ! Cumulés à de nombreuses aides et à des taux extrêmement bas, ça explique bien pourquoi les prix n’ont pas chuté comme on aurait pu s’y attendre.

    Les taux risques encore de baisser à très court terme (voire évolution OAT : plus bas actuel 2.90% hier !) mais dès qu’ils s’élèveront, que les aides ne seront plus aussi fortes, une forte partie des acquéreurs ne seront plus solvables aux prix actuels.

    T’as juste publié un peu trop tôt ton article, la mise à jour des courbes de Friggit devrait être publiée dans les prochains jours. On verra si le rebond observé sur les courbes de mars se prolonge ou s’arrête.

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      Merci pour tes encouragements 🙂
      Je n’ai pas trop d’inquiétudes sur la forme de la courbe qui sera publiée, fusse-t-elle montante, mes propos resteraient identiques.
      Je ne suis pas certain que les taux longs remontent de si tôt, la politique monétaire semble être destinée à forcer l’épargnant à faire sortir son argent…

  2. Merci pour cet article très complet !

    Je suis entièrement d’accord, le marché immobilier est sous perfusion. Dans le domaine médical, on parlerait d’acharnement thérapeutique. L’Etat met en place un nombre incroyable d’aides, ce qui en soi est louable, mais qui en fin de compte mettent en difficulté ceux qui voudraient acheter pour se loger (le but premier d’un logement, non ?) et bloquent l’accès aux primo-accédants. A ce titre, le tableau « Typologie des acquéreurs » est éloquent.

  3. C’est toujours interessant de discuter immobilier avec des non-proprietaire. Tu semble oublier un basique de l’economie, la loi de l’offre et de la demande et le facteur de rarete, lit cet ouvrage de David RICARDO « Le cours élevé du lingot, preuve de la dépréciation des billets de la banque » et regarde le cours de l’or actuellement.
    Le marchee des Tulipes a creer la bourse et ses effondre au regard du « jeune padawa » en economie mais en relativement en monnaie constante il n’a pas arrete de croitre. Combien d’entre vous investisse dans la Tulipe? Revenons aux fait tant que se loger, se nourrir et boirer de l’eau seront fondamentaux avec une croissance demographique inquietante mechaniquement les prix en monaie constante vont croitre.
    Mais probablement prefere tu dans 15 ans avoir 1ME sur ton compte en banque qui te rendront riche en Irak et au Paraguay mais tu devras t’accomoder a vivre dans une capsule comme au Japon. Regarde :http://storage.canalblog.com/34/64/113109/39558087.jpg
    http://japanhousing.canalblog.com/archives/2009/11/12/15773234.html

    Pourtant : http://www.century21japan.com/property_details.html?id=00064229 (pas de demande)

    Voila ce qui fait d’un bien rare un actif de la la derivee de sa tresorie entre deux annees est positive meme avec une valeur absolue decroissante.

    Si tu as 1ME en actif financier mais tu depense 3kE pour te loger ou tu n’as pas a de penser ses 3kE mais tu as investit 500kE au global pour acquerir le bien.

    CQFD la valeur absolue de l’eau decroit mais sa rarete augmente que se passera t’il dans 15 ans? Etre proprietaire d’un puit ou avoir de l’argent pour acheter de l’eau?

    1. Pas sûr de te comprendre LeClient : tu crains une inflation? Dans ce cas, effectivement, mieux vaut être endetté, si la monnaie papier perd sa valeur. Mais autant être endetté pour un actif qui lui même ne perdra pas de valeur, donc qui n’est actuellement pas sur-évalué… donc l’immobilier, mieux vaut éviter à mon avis…

      Pour l’argument de l’offre et la demande, ça ne tient pas vraiment. Il n’y a pas 2 fois plus de personnes à loger en 2008 par rapport à 1998, pourtant les prix ont fait au moins x2. C’est la demande solvable en forte hausse, à cause du crédit trop facile, comme expliqué dans l’article, et non pas la pénurie d’offre qui est à l’origine de cette bulle. Les gens n’ont pas financé par leur cash, mais par de la dette.

      Pour moi il est plus important de s’enrichir que de devenir propriétaire. Et la pierre en ce moment me semble un actif à fuir absolument.

  4. Article très intéressant. Il est vrai que les aides de l’Etat soutiennent le marché à un niveau de prix décalé de la réalité économique du pays. Il est fort probable que les contraintes budgétaires obligent le gouvernement à limiter ces aides de façon très sensibles, dès l’année prochaine. Peut être le début d’un retour à un équilibre plus sain.
    Il est aussi intéressant de voir ce qui se passe à l’étranger (voir l’article http://www.immopub.fr/blog/marche-immobilier-autres-pays&art=154 ) . Par exemple, en Allemagne, les prix sont toujours restés raisonnables, il n’y a jamais eu de bulle contrairement aux autres pays européens.

  5. Nouveau lecteur, article très intéressant.

    Par contre, il manque de boutons dit « sociaux » pour partager tes articles avec nos amis/connaissances (twitter, email, facebook…) et non des boutons dédiés au site en lui-même. Cela devrait te ramener du trafic supplémentaire.

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  6. bonjour à tous .d’accord dans l’ensemble sur la démonstration d’esprit riche .je me permet d’ajouter que la peur de l’inflation de certains peut continuer à alimenter l’immobilier (valeur refuge ), , surpayer un bien est ce un bon calcul , de plus le retour à l’inflation est loin d’étre sur , .la déflation n’est peut étre pas loin et dans ce cas …

  7. Ne va-t-on pas voir ces aides fiscales perfuser ce marché atone tant que notre gouvernement de rentiers sera en place ?

    Plutôt que de parler de Tunnel, ne devrait-on pas parler de plafond de verre de l’immo ? (à l’image d’une mouche qui se cogne sur la fenêtre, les prix oscilleraient autour des prix de 2005 avec comme sommet 2007) ?

  8. Je rejoint l’avis de « LeClient » Pour ma part acheter un bien immobilier est une bonne affaire a partir du moment ou certains paramètres sont respecter!
    Tout est une question de stratégie de choix et de situation familiale!

    Sachant que tout investissement peut être a la fois actif et passif dire que acheter ça résidence principal n’est pas un actif de manière général c’est calculer en fonction d’un cas personnel.

    C’est comme une action si vous payer des frais a « googo » sans faire attention au pourcentage final c’est certains que vos actions resterons des passifs.

  9. En ce moment au boulot, les turbulences arrivent, et assez fort.
    je suis bien content d’etre locataire, cette liberte vaut cher. Mes collegues proprietaires sont presque dans le deni, ils vont perdre 6 mois de reactivite…

  10. @kenard
    En espagne (Madrid et Barcelone) le marche de l’immobilier s’est effondre mais les loyer n’ont pourtant pas baiser il ont augmenter.

    Que s’est t’il passer d’un point de vue comptable le proprio garde sa marge puisque le loyer ne bouge pas et il peut rembourser ses credits

    D’un point de vue sociologique bien les Madrilene se plit en 4 pour habiter jusqu’a 6 dans un 3 pieces. Pourquoi, parce que dans les grandes villes ont ne peut pas se loger en debrouillardise, s’est un fondamental et le premier poste de depense de tout citadin.

    Dans le cas du Japon si tu regarde seulement les prix de vente vs marche ben tu te trompera sur le phenomene socio-economique. C’est l’exode rural plus la rarete des biens de qualite dans les grandes villes qui font que la tresorerie d’un proprietaire ne fera que croitre.

    J’ai pris l’example de l’eau car c’est un exemple similaire il y a de l’eau sur toute la planete et on craint meme la montee des eau avec les phenomene de chute de glace pourtant lit cet ouvrage cela pourra t’eclairer:
    http://www.decitre.fr/livres/L-EAU.aspx/9782717829778

    Un exemple concret :
    Je possede un appartement de 45m2 205Ke en 2003 avec mon ex nous payons environ 1000 euro de credit mensuel nous somme en SCI nous recevons 900e de loyer. Cet appart nous l’habitions pendant quelques mois et donc n’avons pas claquer des sous a perte. Au pire des cas cet appart nous aura coute a la fin 50KE a tout casser. Si je reviens en France je pourrais toujours l’habiter (meuble mais louer en non meubler)

    Je suis peux etre bute ou inculte mais je n’arrive pas a comprendre que l’on peut croire que payer un loyer creer de la tresorerie superieur a acheter.

    Montrer moi la derniere baisse de loyer de l’histoire :
    http://www.logement.gouv.fr/IMG/pdf/part4_rapport_loyer_cle0ee24d.pdf

    Meme si mon appartement valait 150KE dans 15 ans ont peut faire un Paris la dessus aussi. J’aurais 100KE en cash obtenu appartir de 50KE si je le vend ou 1.2KE/mois de complement de retraire si je ne la prend pas l’annee prochaine.

    Pour moi parrier sur une baise de la pierre c’est sociologiquement penser que l’ont peut revenir a une societe qui consommera sans exces et la classe moyenne qui se revoltera contre l’etat qui finance le marche et soutient une consommation iresponsable. Au risque de te decevoir ce la n’arrivera pas ca se repend plutot au pays « dit » emergents.

  11. Tout a fait « le client » moi aussi je ne comprends pas comment on peut dire que payer un loyer crée de la trésorerie!

    Les loyer augmente en moyenne 15-20 euros par an pour un appartement d’environ 40-60m2 en province.
    En 10 ans le loyer aura augmenter de 150-200 euros de plus, tout les mois ou est l’économie???

    Mon appartement je le paye 350 euros de crédit par mois a la banque sachant que le même bien louer vaut 550 euros.

    J’économise donc 200 euros tout les mois en 10 ans cela représente 24000 euros de gagner par rapport a un un loyer sans tenir compte de l’augmentation des loyer, vous rajouter encore 10% d’économie des 24000 euros pour tenir compte de l’augmentation des loyers.

    Alors si acheter ça résidence principal est un mauvais calcul faut m’expliquer!

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      La propriété entraine des frais supérieurs à la location (impôts, réparation) qu’il convient de prendre en compte pour comparer les situations.

      1. pour la residence principale, qu’on change en moyenne tous les 8 ans, il y a les droits de mutation et les eventuels frais d’agence. Ca peut representer jusqu’a 3 ans de loyer (6.5%+5.5%, pour un rendement brut 4%)

    2. c’est facile a expliquer: dans ton cas le rendement locatif est eleve, donc il est interessant d’acheter, pour louer ou habiter. Mais ce n’est pas toujours le cas en fonction des surfaces, des regions. Dans mon cas le loyer de la maison que j’habite est inferieur de plus de 30% a une mensualite.

  12. Il est rare de lire quelque chose de clair sur ce sujet et meme si je dois bien avouer que j’aimerai dire que ici c’etait le cas il reste pour moi des zones d’ombres.

    Michael tu parles a quelqu’un qui a une sainte horreur de tous ce qui est chiffre TOUT (c’est pour ca que je suis prof de francais lol). Que conseilles tu concretement ? d’acheter ? d’attendre ? je parle la d’acheter un bien locatif, vivant hors de France, une RP ne m’interesse nullement pour l’instant.

    Sinon merci pour le mot de la fin, clair et net, pas plus de 15 ans et 33% de dettes max, ca meme moi je peux le comprendre 🙂

    Merci pour cet article Michael

    Mohamed Semeunacte

  13. a propos de la laine sur le dos des moutons:
    il y a aussi moins de moutons.
    la fin du baby boom en France a ete tardive: vers 1974.
    ceux qui ont 30~35 ans aujourd’hui sont 15% moins nombreux qu’il y a 5 ans.

    la demographie gagne souvent

  14. Les locataires paient la taxe d’habitation et les charges.
    Actuellement, dans ma nouvelles residence principale quelques par en Europe, j’ai installer des panneaux solaire et qd je partirais de cette maison, je facturerais meme l electricite au locataire puisque j’ai investis dans les panneaux. Mes voisins paie 2.5k de loyer mensuel moi je paie 800 avec le retour de taxes pour une baraque de 250M2 a deux pas de la plage et de la capitale. En France la loi Sarkozy permet de recuperrer aussi des impots et les lois Girardin c’est le Jackpot

    Questions: Il vaut mieux etre proprietaire de sa source d’energie ou payer au proprietaire de la source?
    Reponse: Si tu achetes une eolienne il vaut mieux loue ton energie si tu sais monter des panneaux solaire. Ya plein de formation moins chere que le cout d’installation qui permette en plus de se revendre comme installateur a 70e de l’heure. Pas top rentable mais une option (en independant je me vendait 1kE jour). Suivant la solution immobiliere il est plus rentable de louer ou acheter mais je ne suis jamais tomber sur un cas ou louer etait rentable dans la vraie vie. Michael est le premier locataire que j’ai rencontre a tondre la laine de son mouton de proprietaire.

    Apres pour une realite plus concrete de tout facons les banques ne pretent pas aux entrepreneurs et au primo-accedants qui veulent faire du locatif. J’ai eu moins de mal a acheter ma deuxieme maison en France en ayant deja une residence principale. Apres peut etre que si l’on est malin comme Olivier Seban ca doit marcher.

  15. pour enfoncer le clou car je sens que la jeunesse prime sur la raison voici de la doc rationelle sur l’immobilier pour les Jacques Friggit suiveur:
    http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=138

    Lit surtout le graphique 22 de ce document francophone et la section sur le facteur qualite:
    http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/Friggit_Prix_des_logements_sur_le_long_terme_note_cle0ab952.pdf

    Ce que je reproche a J. F. c’est l absence de facteur sociologique je pense que nous allons vers une autodestruction anti-sociale que vers le monde « prise de conscience que 80% desjeunes ingenieur sont a peine plus que pauvres » je pense un peu comme Corine Maer.

  16. imaginons le 1 juin 2010 ; monsieur X dispose d’un capital de 400 000 euros . il le place et en tire un rendement moyen de 4.5 % .il a la liberté de sa mobilité
    et un revenu mensuel de 1500 euros .l’inflation est à 1,6% .l’immobilier est bien cher .madame Y disposait d’un capital de 400 000 euros qu’elle vient d’investir dans un appartement de 55 m2 en ile de france bien placé qu’elle loue 1400 euros moins les charges de copropriétés . qui de monsieur X ou madame Y est le plus judicieux ?

    1. Quels sont les rendements sécurisés à 4,5% en ce moment ?

      Je cherche mais avec les taux bas, comme il a été dit, tout semble fait pour faire cracher l’épargne …

  17. La reponse est :
    Aucune banque ne te pretera 400kE pour placer sur de l’assurance vie ou autre a 4.5%. Tu devras economise pendant 30 ans en mettant 1kE de cote par moi pour les salaires classiques d’inge de 25-30 ans. Par contre madame l’etudiante sortie d’HEC aura le reflexe d’achete un 2 pieces a paris quelle paiera 1kE par mois. Qd elle partira au state et te le louera 1.5 par mois et ne sera pas impossable en France.

    Sinon dans ton cas precis les interret ne te sont pas verser mensuellement comme le dit Oliver Seban mais annuellement. Ensuit si tu bouffe les interret des 400Ke a la fin de chaque annees et bien tu auras perpetuellement 400Ke qui subiront et donc tes 18Ke se devaluerons lineairement avec le temps 18Ke se sera 17.5 l’annee suivante en monnaie constante et 15ke apres 10 ans. Au meme moment pour Madame Y, l’inflation aura augmenter sa tresorie de ce que tu lui donnera en loyer suplementaire.

    Et madame Y probablement ne s’interesse pas au capital mais a la tresorie si elle claque 400Ke dans un appart sans credit.

    Et dans un scenario hyperpesimiste dans 10 ans Monsieur X sera devenue pauvre si l’etat providence n’intervient pas pour stopper l’emmoragie et qu’un magna les puissances emmergente viennent claquer 800KE pour avoir un appart pour ses enfant qui viennent etudier.

    Exemple de magna classique et politiquement correct. J’ai acheter moi meme une appart dans un golf dans la caraibe a $100k alors que les prix equivalent dans un ghetto de la capital sont de $30K par contre, je m’en sert comme residence principale qd je reste plusieur moi la bas sinon je la loue a des europeen pour $3000 le mois et il est louer 6 mois dans l’annee.

    Au cas ou vous ne l’auriez pas remarquer et c’est pour cela que j’insistais sur l aspect sociologique avec plus de 3M de pauvre et des jeunes diplomes de grande ecoles qui travaillent pour le SMIC en monaie constante la france ne s’enrichie plus mais reste tres attractive pour les votours de l’investisement.

    Question a tous vous habiterez ou quand un 15m2 se louera 1500E/mois a Paris. Pour moi la reponse est… en province et vous vous accoutumerez a prendre le train 1H puis le metro vers La defense. J’ai un amis chez D..ssault qui vit deja a Lille un autre chez Fran..Telecom qui vit a Orlean, j’ai connu un PDG de At…Origin qui vivait a Bruxelles (mais lui a d’autres moyen) et les potes qui sont chez Mc…sey, B.G et autres ben il vivent en appart hotel (j’ai louer ma maison de St…Dgo 18 mois au employee d’ un operateur Francais base la bas pour 30KE) au 4 coins du monde

    Parrier sur la baise c’est parier sur le retour aux valeurs socialiste les elections francaise nous le diront….

  18. Bonjour à tous,

    Très bon article d’esprit riche mais je suis partagé quand même sur les prédiction du future.

    Je suis d’accord sur les prix de marché démentiel et sur l’inégalité générationelle à cause des baby boomers.
    (Je vous déconseille d’ailleurs de négocier avec un baby boomers, ils sont bien pire que LeClient lol).

    Pour autant comme le dit Leclient (notre baby boomer du site), les prédiction de friggit ne prennent pas en compte l’aspect sociologique de l’immo. Ce qui est un des facteurs les plus important.

    Autres précisions dans ces rapports Friggit prévoit 3 scénar :
    Krach immo
    Stagnation des prix de l’immo
    Augmentation de l’immo et donc création d’un nouveau tunnel // au premier.

    Ce qui est en train de se passer (en ce moment) est le scénario 2 stagnation des prix avec malheureusement création de micro marché à Paris (Les prix explosent depuis mars/avril 2k10).

    Une étude Xerfi va en ce sens : http://www.maisonapart.com/edito/immobilier-gestion-du-bien/conjoncture/immobilier—la-fin-de-la-baisse-des-prix–xerfi–4272.php

    Pour Paris : http://www.france-actus.com/News_Forte_hausse_du_prix_de_l_immobilier_ancien_a_Paris,489.html

    Bref, il est très difficile de savoir ce que va donner l’immo dans les prochains moi mais de ma conviction perso, je ne crois pas à un Krach immo malheureusement.

    J’expliquerai pq dans un article si j’en ai le temps.

    ++

  19. Ce que j’aimerais bien qu’on m’explique, c’est pourquoi de nombreux gros propriétaires gagnent de l’argent avec de l’immobilier, et tant que privé j’en perdrai en possédant des biens immobiliers ? Ou est-ce que tous les propriétaires perdent de l’argent ? Mais dans ce cas, pourquoi est-ce qu’il y en a encore et qu’ils n’ont donc pas tous fait faillite ?

    Je pars du principe que si une personne, en l’occurence, mon bailleur, gagne de l’argent en me louant son bien, qu’il a du acheter et dont il paie les frais d’entretien, je dois pouvoir faire aussi bien que lui en possédant le même bien (ou avoir les mêmes coûts que lui, coûts qui je la rappelle doivent être inférieur au loyer). Ce n’est pas des calculs compliqués ou des études de statistiques, mais du simple bon sens: si les propriétaires perdaient de l’argent en louant des bien, soit il n’y aurait plus de propriétaire, soit ils augmenteraient les loyers.

  20. Le facteur sociologique c’est bien mais même si j’étais à 3k€ est-ce que je voudrais vraiment payer 1000 euros de mensualités pour une baraque pas dégueulasse à 1h de paris quand je pourrais bosser pour moins cher, certes, en province mais dans la ville proche de mon lieu de travail et dans un environnement avec une meilleure qualité de vie ? comme a bordeaux, lyon… ?

    parce que je me dis, en tant que jeune cadre, que paris, avec ses loyers, son cout de la vie des qu’on veut sortir, casse littéralement son propre intérêt, celui culturel, et même son intérêt en termes d’opportunité, quand on peut vivre dans plus grand avec une possibilité d’entreprendre plus facile en province qu’à paris (moins de risques financiers par ex)…

  21. en gros ce que je dis, c’est que paris perd de son attractivité pour les jeunes cadres, et même n’importe qui de jeune en fait, surtout quand on voit la pyramide des âges dans de nombreuses boites (on va prendre mon secteur – le conseil en it et l’info de manière générale) : embauche de jeunes cadres pas trop chers par rapport à la marge qu’on fait dessus (50% sur salaire chargé par tête de pipe au moins), augmentation de salaire à peine supérieur à l’inflation, et quand on regarde la pyramide : 60% de types de moins de 5a d’xp, 30% de senior (+15 années xp) et rien au milieu…

  22. @thorkhas
    Quand la MAJORITE des cadre passe la barre des 45Ke, il se sentent riche et veulent rester parmis les riches.
    Sinon les les mecs qui ont moins de 5a d’XP sont a Paris parce qu’il n’ont guerre le choix et n’ont souvent pas d’enfant et trop peu d’experience vendable a des salaires confortable (80kE et +) donc il reste depense leur argent en location « cosy » dans le 13eme et dans le 17eme, le reste en voyage et en afterwork, de bon client quoi.
    Les vieux y reste parce qu’il ont les moyens et gagne bien leur vie si tu es en SSII a 15ans et + tu gagnes 100kE avec tes primes sans faire de personal MBA ni de vrai MBA (de toute facon le ROI est le meme dans les deux cas). Imaginons que sa femme gagne 50Ke (du classique). Cela fait des revenus net d’impots de 7K mois avec 26Ke/an defiscalisable. Je prends ici l’exemple de famille Parisienne basique, et bien c’est vieux rats te louerons ton studio et reviendront le lundi avec un visage de confit de leur week en a Marakesh et de leur 300Ke a la banque.

    Ce sont ses vieux rat qui peuvent arrete de bosser et prendre des semaines de 4H, il sont proprietaire de leur residence principale et leur enfant vont bientot faire des etudes gratuite.

    Et a mon humble avis c’est la nouvelles sources de revenus du 3eme milenaire, ses vieux qui ont du temps et de l’argent. Vous vous aurez de l’argent mais pas de temps couple a la non-propriete c’est du suicide.

    1. Bonjour,

      Ce que je voulais dire c’est que les boîtes sont plus ou moins dans une optique « on prend les JD, on les augmente pas et ils partent d’eux mêmes », ça ne fait pas vraiment envie.

      Je parlais de non attractivité. Actuellement, je suis bien propriétaire, d’un studio en petite couronne hyper bien placé, et mon questionnement du moment c’est « est-ce que je revends ou est-ce que je rachète mon crédit avec un taux très faible ». La vraie question étant « est-ce que je peux louer un studio de 34m² dans deux ans à 900 euros… plus charges… afin de rentrer dans mes frais »… car oui j’avais beau avoir un bel apport, j’ai une dette globale de 153k€, et quand je vois ailleurs ce que je peux avoir pour moins, et dans le même temps être payé à peine moins, … je me pose des questions…

      C’est ça ce que je veux dire quand je parle de non attractivité : mais j’ai sans doute mal acheté, j’aurais du acheter un tout petit deux pièces, ça m’aurait permis d’emménager avec ma copine….

  23. en fait ,monsieur X detient son capital de l ‘appartement qu’il avait acheté il y a 10 ans et avec lequel il a fait une plus value de 150 % et qu’il vient de revendre à madame Y qui n’est pas idiote mais qui pense que la crise va créer de l’inflation et que ses liquidités vont fondre comme du beurre au soleil.monsieur X penche plutot pour une inflation contenue voire une légère déflation .seul l’avenir nous dira qui des deux à eu raison . une chose est sure il faut se défaire de l’affectif que l’on porte au fait d’ètre proprétaire

  24. @Leclient : Le type à 100ke dans une SSII au bout de 15 ans, à part commercial ou freelance, je n’y crois pas une seconde.
    Il faut savoir que les SSII augmentent très peu leurs salariés (1 à 3%) quand elles les augmentent.

    Idem pour le couple de 150ke qui loue un studio.

    Il faudrait que tu prennes un bol de réalité, je te garantis que la génération actuelle des JD prend bcp de coups. Pour te donner un exemple seul 30% des ingé Art & métiers trouvent un taf dans les 6 mois de sortie d’école.

    @thorkhas : Rester à Paris vaut le cout si ta progression de carrière est rapide. Ce qui avec la crise est remis en question.
    Effectivement si tu penses qu’en Province tu peux avoir un meilleure boulot avec une meilleure qualité de vie alors pourquoi rester.

  25. @Gentlemad je disais excuse moi pour mon language SMS que ce couple louera un studio à un jeune diplomé (j’ai retrouvé mon vieux PC azerty), non ce couple sera propriétaire de son 3 pieces en plein centre ou dans une banlieue chic; Et pour les 150K c’est pour ca que je passe mon temps sur les site comme esprit-riche que je trouve assez pessimiste quand au travail, sinon qu’est ce qui t’empeche de devenir commercial. J’ai un pote ds ta tranche d’age qui est ingénieur avant vente chez un editeur americain a Paris, il fait 70KE+Passat de fonction+25Ke de bonus+participation, il est au 35H et voyage beaucoup ce qui ne le derange pas il etait a Hawaï pour un appel d’offre il y a 1 an, il a meme pu jouer au Tennis avec Monica Seles, il a 26 ans. Mais c’est vrai qu’il ne parle pas beaucoup d argent, resultat il ne reste que le web pour se désinformer ou s’informer (http://www.jobfact.com/fr http://www.vault.com/wps/portal/usa/salaries), beaucoup de jeune pense que l’avenir est dans le micro-entrepreneuriats, le web c’est un univers de geek comme moi mais loin d’etre la source d’info la plus sur. Et bien non les gars regarder les stats des impots, un salaire de 100Ke est tout a fait banal pour un bon profil de plus de 7 ans d’expérience et des couples comme ca j’en connais plein et qui ne sont pas malheureux de travailler. A quand un blog qui explique au jeune diplômé qu’il y a encore des bon poste a pour voir en entreprise qui permettent de s’enrichir et de s’épanouir. Pour les IT folks un architecte SAP certifié c’est 100K, un vrai expert independant qualifié emmarge plutot 800E/j sur 180j, un avocat spécialisé dans l’internet c’est 125E/H, un vrai expert online-CRM c’est 1KE jour minimum r(genre le gars qui a creer le business case pour sur..f.com), un bon conferencier ancien VP coach autour de 200E/h

    Les jeunes ingé francais sont mal payé car il ont peur de voyager et ce sont des faux ingé technique et des faux business manager, le cadre anglo-saxon va chercher du travail par tout dans le monde ou l’on parle anglais et ne souffre pas de la schizzofrenie des ingé du style je suis ingénieur informatique mais je veux faire chez de produit chez Loreal. Plus j’entends de Francais critiquer la qualité de vie londonienne plus je vois des jeunes X-mines à Londres rouler en Aston Martin et prendre de vrais retraites à 35 ans. San Diego au USA est blindé de Francais qui gagne une blinde et surf le vendredi soir pas sur le net mais peut etre pres de Tijuana, mais eux n’ont pas le temps de faire des micro-revenus il sont trop occupé a lever des millions. Le probleme en France est que la réussite est tabou. Esprit-Riche c’est un peu comme les premières radio pirates des années 80 mais version anarchiste. Entre temps les technique n’ont pas changé pour être riche seul les moyens de s’informer, de se former et se déformer ont changés.

    A ses vieux préjugés qui font des bobo (avocat, ingénieur dans des directions technique, medecins specialiste, http://www.journaldunet.com/management/dossiers/050165salairo/salaires_15000.shtml ) des malheureux triste propriétaire de leur maison et des bohèmes (freelance mal payé, ingénieur passionné, thésard, chomeur) des heureux que la crise va venger,

    vive le boulot quand sa paie et ne rend pas malheureux et vive le fric !!!!!

  26. @LeClient : je partage ton point de vue et d’ailleurs c’est pour ça que je veux changer d’orientation pro (de « consultant AMOA qu’on bouge d’une industrie/poste à un autre parfois missions de 8 mois pourries comme gratte papier » vers « ingénieur d’affaires ») : je veux être plus proche des rentrées de fric et pas le mec qu’on déplace n’importe où comme on veut en changeant à chaque fois de domaine métier etc donc je ne peux pas avoir de réel point fort ou du moins, ce ne sera pas basé sur mes choix personnels mais les opportunités trouvées par la boite.

    Je veux aprendre à créer du business, oui, et je ne sais pas de quoi demain sera fait.

    C’est pour ça que je préfère vendre mon studio maintenant tant que je peux retrouver mon apport plutot que d’attendre et d’être ferré en IdF. moi le voyage, ça me fait pas peur… J’en demande plutot ! Mais c’est incompatible avec « avoir les pieds dans le béton », surtout quand l’effort financier à fournir est incroyablement supérieur à il y a 10 ans !

  27. @LeClient :
    Je parle d’un état des lieux répandu http://www.insee.fr/fr/themes/tableau.asp?reg_id=0&ref_id=NATSEF04142
    et tu me parles de cas particuliers. Bien sur qu’il y a toujours des gens qui s’en sortent bien mais c est faux de dire que 100ke est un salaire tout a fait banal en France malheureusement.

    Par contre les inégalités entre les très riches et les autres se creusent. Je suis facturé à 1000e/jour, les associés principaux de mon cabinet ont pris 800ke de dividendes et pourtant, l’augmentation des salaires à été inférieure à 5%. Les riches ne partagent pas.

    Le journal du net n’est pas réputé pour sa rigueur économique et son intelligence. Ton article ne déroge pas à la règle et fait plutôt article bar PMU.

    Alors, je ne dis pas qu’il est impossible de s’enrichir mais je dis qu’il est de plus en plus difficile de s’enrichir surtout en France.

    En tout cas j’aime bien ta gouaille, c’est couillu de cogner en filigrane sur un esprit riche et j’aime bien ton optimisme aussi.
    Tu n’as pas tord non plus sur l’immobilisme des jeunes ingés Français et sur la non prise de risque aussi.

    @thorkhas: Tu es manifestement en SSII, un purgatoire qui touche de plus en plus les JD lol.
    Sans rentrer dans les polémiques, j’ai un ami qui est commercial en SSII. Le taff est très pauvre intellectuellement et le fixe très peu élevé. C’est un métier snobé par les meilleures écoles car les perspectives d’évolutions sont minces et la revente délicate. Tu ne développes pas d’expertise dans ce genre de métier et la pression est assez grande.

    Après, à chacun ses envies mais j’aurais du mal à faire un métier si vide intellectuellement avec des perspectives d’avenir si bancales.

    1. @Gentlemad: je suis toujours en train de réfléchir. Je ne suis pas exactement en SSII plus en boîte de conseil et le modèle commercial/manager y est une exception (d’habitude les managers portent leur propre offre et font une bonne partie du business development).

      Tu vois j’en ai rediscuté hier avec bien 4 personnes (1 manager commerciale, 1 commercial, et 2 manager) et effectivement vu que mon objectif c de savoir faire du business dev, il vaut peut etre mieux que je sache le faire en etant consultant (donc avec le fond) donc je reviens un peu sur ce que j’ai écrit ya deux jours 🙂

  28. Là où je rejoins le client, c’est qu’un effet, il y en a qui s’en sortent très bien. C’est peut-être une minorité, on est d’accord. Mais pourquoi, la plupart des gens raisonnement comme suit « la majorité s’en sort moyennement, voir mal, donc je vais m’en sortir moyennement à mal ». Autrement dit « je vais faire comme la majorité ». Est-ce par conformisme ? Vision pessimiste ?

    Pour moi un esprit riche, c’est plutôt « il y en a qui s’en sortent bien, donc moi aussi je vais bien m’en sortir ».

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      Exactement : il y en a qui s’en sortent très bien, faisons comme eux ou trouvons comment faire quelque chose de similaire. Si tout le monde s’en sortait bien, « nous » perdrions le bénéfice de cette démarche.
      Je suis personnellement dans les niveaux qu’annonce LeClient et malheureusement les inégalités se creusent et perdureront peu importe mon action. Avec la communauté autour du blog, l’idée est de diffuser ces idées pour que chacun puisse prendre la mesure de ce qui est possible.

  29. +1 Pour l’immobilisme des jeunes diplômés en France. Les patrons français nous disent : voila ce que vous valez et nous leurs disons Amen.
    +1 Pour la difficulté de s’enrichir en France, en fait personnellement (j’ai 29 ans et je suis prof de Français Langue Étrangère), je dis que c’est même carrément impossible de s’enrichir.
    Comment m’enrichir quand après avoir passé 10 ans au service de l’éducation nationale, je fais 1700 euros ??? (j’ai rempli la fiche d’impôt d’une amie donc le chiffre est exacte)

    Pour moi la valeur des Français est hors de France, on est respectes non pas pour notre expérience (on n’en a pas vraiment) mais pour notre capacité a apprendre et a apprendre vite !

    Discussion vachement intéressante merci a tous

  30. Il y a qu’avoir les discussion autour du salaire de Boutin et l’hotel des bleus (des milionaires) pour comprendre que l’on est pas loin du communisme. Combien devrait gagner l’elite, le SMIC???

    Une anectode, je me souviens quand je travaillait en France, d’un consultant de mon equipe qui devait cacher qu’il etait independant, il venait bosser en Smart et qunand il venait avec son sa porsche 4s ben il la garait a 2km. Il facturait 500E jour en angleterre soit 8800E net-net pour un simple profil ingenieur. Le meme gars avait fait une plus value de 200KE en 2006, il avait obtenu le credit en faisant du portage pendant 18 mois pour rassurer les banques,avec un 2 piece et prenait 3 mois de vacances au soleil. Et la je me suis senti tout con avec mon beau costume a 1K et mes responsabilites a la con. J’ai demissione de suite…..mais c’est rester un vrai mentor et pote. Il ne travail plus il gerre trois boutique en ligne qui font 1M de CA/an. Quand il bosse en entreprise c’est pour se marrer ou apprendre gratuitement une nouvelle competence. Il a accepter un job de vendeur en angleterre pour ameliorer son anglais. Il a bosser dans une PME comme assistant comptable au SMIC pour apprendre la compta. Il a travailler chez A…ture pour avoir les nouveaux tarifs etc….

    Et si finalement le vrai leadership c’etait de ne pas demander la permission mais de demander pardon si on se plante (un associe de chez B.G me l’avait sortie) et surtout de gagner du FRIC.

    Pour en revenir au debat , interessant en plus, quelqu’un peut m’expliquer pour quoi l’etat Francais vend son patrimoine maintenant selon Friggit???? Comment la classe moyenne reagira a la hausse des prix sachant que les pauvres on deja pris d’assault les banlieux???? Est ce que les riches iront tous investir a Sarcelles et au Pyramides dans l’Essones?

    @Gentlemad, a 1KE jour en cabinet il faut compter la moitie comme indep. Et je signe 100KE c’est banal pour le decil riche (si tu es pauvre faut cherche a acheter en Banlieue mais c’est moins funky et plus risquer a la revente) mais sinon peut etre qui faut creer un site esprit-classe moyenne avec le salaire des gens normaux et malheureux au travail. Depuis que je ne cotois que des riches et des belles gosses (la je deconne ) , je ne vois meme plus les gens qui trouve ca etrange de gagner plus de 9500E brut par mois.

    1. et parmi les gens qui touchent 100k€ de salaire (je parle bien que du salaire hein), la moyenne d’âge se situe à cb ?

  31. Ben moi c’est ce que je gagnais quand j’avais 29 ans et les autres etait pas plus vieux, mais c’est des job pas publier sur monster. Ya des bons et des mauvais job pour moi un job ou tu gagnes moins de 80K apres 7 ans c’est un job moyen, sinon ce qui passe a travers les mailles du filet ben il palpent comme disent les Parisien et sont pas choque du salaire de Boutin, si a l’ENA a 26 ans ben a 30 ans c ce que tu gagne 9000E brut mensuel, sinon ya pas que l’ENA pour bouffer le filet ya l’expertise, le leadership et l’innovation.

    Par contre concernant l’age detrompe toi c’ pas plus tes vieux plus tu gagnes. Les vieux (40+)comme je disait dispose d’actif amorti (une residence principale et des studios a droite a gauche), normal il sont vieux et on securiser donc il ont des revenus biaiser. 4 studios amorti louer 600E chacun plus un job classique a 500KE ca fait pas mal non? Alors imagine les vieux avocat, medecin specialise etc : http://www.insee.fr/fr/themes/tableau.asp?reg_id=0&ref_id=NATRAI04128

    1. je serais curieux de savoir ce que c’est comme job 🙂 je sais bien que le salaire n’est pas une progression en fonction de l’âge, c’est juste que pour 29ans (soit environ 6 années d’expérience quand on sort bac+5) c’est élevé.

      quand à boutin, vu sa mission, je ne trouve pas son salaire de mission exagéré (je parle même pas de sa retraite, qui est normale, idem pour son salaire de conseiller général, que je trouve pas). Honnêtement je cherche les points communs entre un ouvrier smicard et boutin, et je n’en vois pas.

  32. Ben oui c’est eleve mais il faut prendre les entreprises de vitesse toujours et etre mobile.
    Si tu bosses dans le web expert HTML 4 sa vaut plus rien mais ya 15 ans tu serais une star et Andersen t’aurais demander quelle couleur de Mercedes de fonction tu veux
    Si tu etais expert IFRS ya 6 ans ben Deloitte t’aurais supplier de rentrer
    Si tu etais expert SigSigma (BlackBelt) ya 3 ans ben Mckinsey te demanderais pas tes diplomes
    Si ya 2 ans tu etais expert Objective C ben Orange te deprimerais pas
    Si aujourd’hui tu es expert en Intelligence economique ben l’ONU et ses ramification te feront pas chier avec des formulaire d’application de 20 pages il viendront te chercher

    Et je rajouterais si tu as 35 ans et que ta residence principale est quasiment payer et que tu as un patrimoine immobilier qui te promet 3K de cash flow . Ben tu t’en fou de la retraite, tu fais le Job que tu veux dans le pay que tu veux et en plus tu n’ai pas confronte au probleme de logement des entrepreneur par ce que tu as beau gagner 500KE en CA ben les banque ne te prete pas un peco et tu auras du mal a trouver un bailleur, vu la concurrence entre les locataire dans les villes sympas. Moralite tout les 5 ans je change de pays mais apres 2 ans de CDI j’achete toujours et quand je pars je loue et apres je peux faire 3 ans de vrai business tout en ayant ma famille « bien loge ».

    Au fait Boutin a obtenu ce que le peuple veut elle bossera gratuitement (ou va t’on???), les entreprises aussi adore que les employé bossent gratuitement. Voila la situation en France entre le marteau et l’enclume. Entre le peuple et ton patron et l’etat si le peuple gagne 35-40 ben il sera bien injuste de te donner 80K et ton patron sera d’accord, et si par malheur tu gagnais cette somme ben l’etat, par les impots, se chargerait de te rappeler ton retour a la médiocrité : http://www.lemoneymag.fr/v5/fiche/s_Fiche_v5/0,6171,2921,00.html

    PS correction pas 500KE mais 50KE

    1. Correction moi aussi : je trouve « bas » le salaire de boutin pour son poste au conseil général. Et oui, elle a décidé d’effectuer la mission gratuitement….

      Je vois ce que tu veux dire pour les gros salaires… Mais le pire… C’est que ça fait un certain temps que je vais à des conférences de l’ifie… Et je bosse complètement dans un autre domaine….

      Je crois que je ne vais pas là où y’a l’argent alors que je pourrais très bien le faire en fait 🙂

  33. on peut se demander pourquoi l’état vend une partie de son immobilier en ce moment , ou plutot maintenant . les plans d’autérités à venir seraient ils de nature à changer la donne sur le marché de la pierre . ok il y a la dette ,mais peut ètre pas seulement …

  34. @LeClient :
    Je n’arrive pas à te prendre au sérieux. J’ai l’impression d’entendre un croisement de tata Ginette et Bernard Tapie au bar PMU.

    Je n’ai jamais dit qu’il ne faut pas être exigeant et viser de bons salaires mais j’ai dit que le déclassement social entraine les gens vers le bas.

    Autre chose, tu sembles très mal connaitre le monde du conseil en organisation et en stratégie. Les facturations que tu donnes sont celles de SSII,

    idem en indép tu généralises bcp. Mes potes Senior consultants en indep était facturé 1ke/jour (20% de mois qu’en cabinet).

    Tu mélanges aussi les domaines de compétences.
    Ta vision est bcp trop IT pour être pertinente sur les cabinets de conseil en mgt et encore plus en strat.

    Et je rajouterai, que dans ces types de cabinets l’expertise est recherchée mais à un certain niveau elle passe après le commercial. McK s’en tape que tu sois un Master Black Belt, ce qu’ils veulent c’est que tu leur rapportes 1Me par an de benef.
    La, effectivement, ils ne regarderont plus le diplome.

    @Esprit riche : Ca veut dire que tu gagnes 100ke par an ^

  35. @Gentlemad
    Si ca peut te rassurer j’ai travailler pour le BTO de Mc…sey. Et je peux te dire que les missions allais de l’architecture d’un datacenter a au lobbying pour une fusion. Sinon je ne donne pas de facturation de cabinet mais celle d’independant dans des domaines qui peuvent se facturer. Essai de te vendre en indep consultant strat a 2K/jour et tu reviendra vite a la realite, les entreprise n’achete que des seniors de plus de 20 ans d’experience pour la strat (ancien DG etc ), par contre tu peux toujours jouer la fribre orga/IT (ce sacro syndro Francais de l’IT metier soit MOA n’y change rien). Sinon veridique Mc….ey a chercher a recruter juste avant la crise des Black Belt sans conditions de diplomes.
    Concernant le melange domaine et competence c’est parce qu’un entrepreneur sans fou de la diferrence entre compta, objective C, business plan, management processus c’est dans ma vision un mec qui est sur le bon coup au bon moment sans attendre la permission de Gentlemad pour savoir ce qu’est le conseil.
    De plus bien qu’etant actuellement deputy VP (a moins de 35 ans) pour le domaine de l’architecture d’entreprise (google Zachman pour les non initie) rattacher a la DG d’un grand groupe de telecom americain et un patrimoine imobillier qui me ferait payer l’ISF en France si j’y vivais, je m’autorise a dire que c’est possible de bien s’en sortir. Je n’ai pourtant pas de diplome exceptionel d’ailleurs on ne me les a jamais demander.

    Ce que je souligne c’est la necessite de ne pas se contenter de la moyenne.

  36. @Gentlemad:

    PS: Tu n’etais probablement pas encore sur le marche de l’emploi qd Andersen apellait des missions HTLM du conseil en strategie web c’est pour cela que tu trouve etrange

  37. ça serait pas plutot du néerlandais ou du flamand (peut etre) ? 🙂

    ok tu te tapes de l’urba cadastrale alors (1er temps). J’imagine que l’urba c’est bien mieux quand on est du coté des métiers (DG) que du côté DSI pur…

  38. @Leclient : tu te disais baby boomer et maintenant tu dis avoir 35 ans ?

    De plus BTO est la branche IT de McKinsey les profils y sont très différents et les carrières aussi.

    Andersen qui est devenu Accenture fait très peu d’orga, ils en font dans MCIM. Sinon, ils se limitent à de l’intégration et tu manges du SAP.

    Pour le reste, je suis très content pour toi de ton parcours mais tes nombreuses incohérences me font douter.

    Encore une fois, je ne dis pas qu’on ne peut pas s’en sortir, je dis que c’est bcp plus dur maintenant (post crise) surtout en France.

    Si vous voulez vraiment de l’argent, allez faire un tour à Zurich. Le pouvoir d’achat d’un ingé est multiplié par 2 et ils sont laxistes sur les diplômes.

  39. Cherche moi ou j’ai dit que j’etais Baby Boomer???? J’ai plutot entre 28 et 32 ans mais bon nombre de mes amis et collegues eux sont BabyBoomer.
    Sinon concernant le BTO je pense que tu fantasme trop sur le conseil en strat, le BTO conseil les entreprise technologique et sur le papier il ne font pas d’IT et la selectivite est la meme que dans d’autre branche de Mc.

    C’est tellement dur en france apres la crise qu’Olivier Rolland tappe 14KE/mois. C’est surtout dur si tu as fais une carriere classique et ca avant pendant et apres la crise.

    @Thorkas, ik bevestig. Dit is nederland maar dit lijkt het gelijk

  40. On va arreter de polluer le site on est totalement HS ici, voici mon email perso:
    [email protected]

  41. Oui, on va arrêter la manifestement on ne se comprend pas et je ne suis tjrs pas convaincu par ton monologue Domenecquien.

    Quant à Olivier Roland, je suis content pour lui, s’il fait 14ke par mois. Tant mieux pour lui mais ce n’est pas la normalité et surtout c’est loin d’être facile d’arriver à ces niveaux de rémunérations.

    A+ Raymond

    1. @Le client, manifestement le débat restera stéril et on ne sera ni d’accord sur l’immobiler, ni sur ta définition des cabinets de conseil.
      J’ai déjà exprimé mes doutes sur toi donc je ne vais pas le refaire.
      Je voulais juste signifier que je ne travaille pas dans la boite que tu cites.

  42. Bonjour,

    Les récentes courbes de Friggit montre une reprise du marché immobilier. Par ailleurs, les agens immo relayaient par les médias claironnent que la baisse est finie.

    Pour moi, nous marquons une pause saisonnière avant la rechute. Cette re chute sera accentuée par la fin des aides d’états (prêts à taux zéro et Scellier).

    Je vous invite à lire la rubrique immobilier du blog :
    http://immobilier-finance-gestion.over-blog.com/categorie-11375776.html

    A bientôt,

    LC

  43. C’est courbe on autant de sens que les courbes les analyses graphique en bourses. 90% de l’evolutions des marche depend du comportement de groupe et de la capacite pour l’investisseur a anticiper les comportement de masse. Les hommes ne font pas de mouvement Brownien. Toute tentative de mettre l’economie en equation a lamentablement echouer quand comprendrer vous que le trader c’est un mage bien informer qui a fait des etudes ce qui lui donne un argument d’autorite pour faire de la sociologie de l’argent.

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      Cet article, comme tous ceux sur le sujet sont régulièrement la cible de spammeurs (« l’immobilier, ça ne peut que monter »), gardez l’oeil ouvert…

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