Immobilier 2009 : Acheter ou louer 2ème semestre (Friggit)

Michael Ferrari Finances personnelles, Investissement immobilier 9 Commentaires

NYC - Roosevelt Island: Tom Otterness' Marriage of Money and Real Estate
Est-ce le bon moment d’acheter de l’immobilier ? Après avoir fait le point sur le marché de l’immobilier en 2009, après avoir annoncé qu’attendre était urgent, voici un point sur l’état du marché de l’immobilier en France.

Je vous propose de passer en revue les principaux indicateurs de l’activité du marché de l’immobilier qui sont : les volumes de crédits accordés, le volume des transactions, le montant des droits de mutation (les taxes), le volume des constructions et enfin le niveau des prix.

Les crédits accordés

Les crédit à l’habitat baissent de 20 % sur les 6 premiers mois de l’année et par rapport à la même période en 2008 selon la Banque de France.

Le volume de transactions

Nombre de transactions (Note de conjoncture des notaires) :

[…]d’envisager un volume de transactions
d’environ 500 000 [pour 2009], soit un chiffre proche de celui de 1992
au pire moment de la précédente crise immobilière, à
rapprocher des 670.000 transactions en 2008.

Dans leur note de conjoncture de Juillet, les notaires constatent une baisse très importante du volume des transactions. Ils précisent que la baisse semble se stabiliser ce qui voudrait dire que leur prévision de 500 000 transactions serait juste pour l’année 2009.

Ils constatent une baisse du volume de transaction de 25% de baisse par rapport à 2008. Entre 2007 et 2008, les volumes avaient déjà baissés de 17 % soit en cumulé une baisse de -38 % (env. 800 000 transactions en 2007) ce qui est évident très important.

La baisse du volume n’est pas étonnante en soi, le marché était dopé de manière artificielle et ne pouvait tenir ainsi. La question importante à ce sujet, c’est jusqu’où va-t-il tomber.

Les droits de mutation

Les droits de Mutations (Notaires) accusent également une baisse. Liés au volume des transactions (plus de transactions crée plus de droits de mutation), la chute est de presque 30 % sur 12 mois ce qui ne doit pas ravir les municipalités. Le niveau des droits de mutation perçus est sensiblement identique à ceux perçus en 2005, lorsque le niveau des prix commençait à être totalement déconnecté des revenus des ménages.

La construction

Le nombre de permis délivrés (Ministère de l’écologie) est en baisse de 24 % sur 3 mois et de 18 % sur un an (-20 % en France métropolitaine) avec des disparités régionales importantes :

  • Ide de France : 0,6 %
  • Midi-pyrénées : – 48 %
  • Limousin : – 40 %

On constate que c’est l’ensemble du secteur (de la construction aux transactions entre particuliers) qui est en fort ralentissement.

Le niveau des prix

Toujours dans leur Note de conjoncture de juillet 2009, les notaires excluent une baisse de 40 % du niveau des prix actuels, je suppose que c’est par rapport au niveau 2009. Je dois dire que j’exclue également une telle baisse au niveau national mais ce chiffre de -40 % me parait réaliste dans certaines régions ou villes ayant commis le plus d’excès dont certains sont irréversibles (comme la sur-construction DeRobien) à court terme.

Dans un article précédent, j’annonçais avec ma méthode breveté :

A vu de nez – et donc totalement pifométrique – l’année se terminera au mieux à -10 % et peut-être à -20% sur les prix de l’immobilier en France par rapport à 2008.

Toujours dans leur dernière note de conjoncture, les notaires disent :

Nous constatons que la baisse des prix sur un an du T1

2008 au T1 2009 est plus marquée pour les maisons que
pour les appartements en IDF (– 8,8 % maison / – 3,9 %
appartement
) alors qu’en Province la baisse est assez
homogène (– 7,2 % maiso / – 8 % appartement). Le dernier
indice trimestriel (T1 2009) Notaires de France /INSEE
vient de le confi rmer (à consulter sur www.indices.insee.fr)

Nous observons toujours un contraste fort à la fois entre
les marchés des grandes villes, mais également entre les
différents types d’appartement dans ces mêmes villes (du
studio au 5 pièces et plus). En effet, à Nice par exemple où
les prix de tous les types d’appartement sont à la baisse
ce sont ceux des grands appartements qui diminuent
le plus – 16,4 %
, alors qu’à Marseille ce sont les prix
des studios qui baissent de 18,3 % comme à Bordeaux
(- 17,6 %) et à Rennes (- 20,3 %). Par contre à Lyon le prix
des 4 pièces augmente légèrement de 0,4 %.

Actuellement, les chiffres précis de la baisse constatée sont toujours aussi difficiles à obtenir. Le problème étant récurrent en France, nous manquons d’un indicateur fiable et réactif sur ce sujet : à ce titre, ce serait un formidable projet de réorganisation que je souhaiterais proposer aux acteurs concernés (les solutions existent, le problème n’est pas technique).

Les chiffres des notaires ont beaucoup de retard par rapport au moment où a eu lieu la transaction (3 à 6 mois) et les chiffres du syndicat de l’immobilier n’ont pour moi que très peu de valeur (un haut responsable s’est fait viré pour avoir reconnu que leurs chiffres étaient décalés puis quelques mois plus tard qu’ils n’étaient pas fiables).

Pour se convaincre du retard, il suffit de constater qu’actuellement le tableau sur le site des notaires de France affiche une comparaison entre mai 2008 et mai 2009 (chiffres de la note de conjoncture de juillet)…

evolution prix immobilier notaire mai 2009

Il semble toutefois uniformément accepté qu’une baisse notable des prix de l’immobilier sera constatée en 2009 – plus un lobbyiste ne peut désormais dire le contraire. Celle-ci sera certainement de 10 à 15 % en moyenne, la fin de l’année n’étant jamais propice aux transactions immobilières.

Friggit

Dans son analyse des prix de l’immobilier, le désormais célèbre Friggit met en évidence le fait que les prix de l’immobilier sont entrés dans une spirale négative.

tendance longue des prix immobilier Friggit

Cliquez pour agrandir

La projection bête et méchante que j’avais réalisé de cette courbe en mai 2009 se réalise sous nos yeux :

friggit courbe immobilier

Courbe Friggit Juillet 09

Conclusion

Les indicateurs de l’activité immobilière sont tous dans le rouge. Le nombre de permis, le nombre de transactions et les droits de mutations ainsi que les crédits se réduisent fortement depuis le début de l’année. Les prix accusent une baisse modérée par rapport aux dix dernières années de hausse. L’attentisme est de rigueur, la tendance est à la baisse des prix. Négocier -20 % sur le prix affiché d’un bien est fortement recommandé pour éviter d’être en negative equity, baisse que de nombreux vendeurs sont prêts à accepter.

Si vous souhaitez acheter, trouvez un vendeur motivé pour vendre (comprendre, pris à la gorge, pas quelqu’un qui cherche à encaisser sa plus-value).

Les quelques conditions pour « bien » acheter sont :

  • crédit sur 15 ans maximum,
  • -20 % sur le prix affiché,
  • prévoir d’y rester 10 ans,
  • coût mensualité inférieure ou égale au loyer que vous auriez payé.

La question des loyers entre en jeu. Même si le lien n’est pas direct, on constate aussi un début timide de baisse des loyers (1 ville sur 2 en 2009).

La désinformation continue, restez attentif (un exemple récent : BFM, Les Grands Débats concernant l’immobilier du 26 Août http://podcast.bfmradio.fr/channel123/2 … 0h_bfm.mp3) il semble qu’en ce moment les médias soient frappés de schizophrénie.

Si vous cherchez à acheter un logement, n’oubliez pas l’excellent site « Petits cailloux » qui analyse les annonces publiées sur seloger et qui permet de retracer un historique de l’évolution du prix.Facile de débusquer les biens morts ou ceux dont le vendeur s’amuse à faire du yoyo avec le prix affiché.

Il existe aussi sous forme de plugin firefox.

Voir aussi :

« Il faut désormais compter plus de 6 mois pour vendre un appartement à Perpignan »

L’OFCE prévoit une chute de l’immobilier de 23 % d’ici fin 2010

Image par wallyg

Commentaires 9

  1. Manol

    Je ne comprends pas votre recommandation d’emprunter sur 15 ans…

    Je recommanderai plutôt d’emprunter sur une durée la plus longue possible avec comme objectif sous-jacent de rembourser le plus vite possible. Le fait d’allonger la durée permet de réduire le coût mensuel du crédit, et donc, d’augmenter la trésorerie qui peut servir de capital pour créer de la richesse supplémentaire qui au bout du compte permet de faire des paiements anticipés pour accélérer le paiement du crédit…

    A l’inverse et ayant une période courte sur le prêt, les paiements mensuels sont plus élevés, vous enlevez de la trésorerie et surtout si vous rentrez dans une période délicate financièrement, vous ne pouvez pas réduire vos paiements…

    Il est toujours facile de faire des paiements exceptionnels que d’être contraint de payer une somme plus élevée quoi qu’il arrive.

  2. Post
    Author
    Michael

    La raison est simple. Si avoir des mensualités petites est intéressant par rapport au budget mensuel, l’allongement de la durée d’emprunt génère des intérêts, beaucoup d’intérêts. Ces intérêts sont parfois plus élevés que le prix du bien lui-même.
    Il s’agit de trouver un équilibre entre mensualité et niveau des intérêt avec toujours, comme vous le précisez, la possibilité d’effectuer un remboursement anticipé (dont il faut négocier les frais au moment du crédit).

  3. Amada

    Bonjour Michael,

    c’est Amada. J’ai trouvé votre site sur bulle-immobilière.org.
    Vous sembliez intéressés de relayer la valse des prix actuels de l’immobilier, dont je donnais un exemple :
    passage de 179.000 (part) 185.000 (Agence) à 228.000 euros pour un bien sur Aix-en-Provence : soit 25-30% de hausse sur six mois !
    Cordialement
    Amada

  4. Post
    Author
  5. Ckone

    Bonjour

    Je suis avec très grande attention vos articles très intéressants.

    PAr contre vous ne semblez pas aborder le sujet de l immobilier neuf en zone A (Paris, certaines villes PACA).

    Qu en est il ? J’ai en effet trouvé un bien a la vente dans du neuf …

    aussi bien je crois dur comme fer a une baisse dans l’ancien (- 40 ne me surprendrait pas) que sur le neuf je reste sceptique)

  6. Post
    Author
    Michael

    En effet je n’aborde pas spécifiquement la question du neuf mais les informations que l’on possède vont toutes dans le même sens : le stock des invendus s’étoffe pour les promoteurs.
    Structurellement, les prix du neuf sont plus résistants car les promoteurs feront tout pour éviter de baisser les prix mais ils ne sont pas pour autant protégés d’une baisse lorsque la situation est délicate.
    Logiquement, le neuf devrait être un peu plus cher s’il est bien construit et donc il faut tenir compte de ce facteur important avec les questions énergétiques qui prennent de l’importance.

    Donc, ici comme dans l’ancien : négociez vraiment 🙂

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