Immobilier 2009 : faut-il acheter ?
La baisse est là. C’est désormais devenu un sujet vendeur et il faut rassurer tout le monde. Les propriétaires désireux de vendre, les vendeurs en prêt relais, les acheteurs prêts à casser leur tirelire. Tout le monde veut avoir la réponse à une seule question : Est-ce le bon moment d’acheter ?
2009 est-elle l’année pendant laquelle les prix de l’immobilier redeviendront raisonnable ? Faut-il acheter un bien immobilier en 2009 ? Faut-il vendre un bien immobilier en 2009 ?
Voici la question à laquelle je veux répondre !
Commençons par un rapide bilan 2008 :
La fin de l’année a colporté son lot de mauvaises nouvelles. Les professionnels de l’immobilier retiennent leur souffle et le nombre d’agences immobilières qui mettent la clé sous la porte augmente. Des promoteurs ont fait faillite dès que les délais de vente se sont prolongés de quelques semaines. 26% des défaillances d’entreprises ont concernés une entreprise du bâtiment et dans l’immobilier elles ont augmenté de 42% (chiffres Altares). Si vous ouvrez l’oeil, vous avez certainement vu de nombreuses agences disparaître.
Le nombre d’acheteurs diminue à cause de l’ambiance et du nombre de dossiers rejetés par les banques.
La crise financière est également un nouveau facteur inattendu ayant plusieurs conséquences immédiates : augmentation du chômage et de la peur.
La lettre de conjoncture de la FNAIM de Janvier 2009 n’est pas très réjouissante non plus. D’ailleurs si vous arrivez à comprendre quelque choses à leurs chiffres, j’aimerais bien des explications 
A moins d’avoir 3 jours à consacrer pour analyser tous les tableaux du document, je ne peux en tirer aucune information à part qu’il y a beaucoup de chiffres.
Un indicateur absolument pas fiable mais intéressant est le nombre d’annonces de vente. Sur le site N°1, il n’y a pas moins de 1 029 761 annonces. Bien sur, il y a les doublons, les biens qui ne sont pas vraiment à la vente, etc… mais bon, 1 millions de biens sur un seul site tout de même…
L’INSEE a publié une série de graphiques illustrant les opinions d’un échantillon d’entreprises du secteur dont le plus représentatif est certainement celui-ci :
Voir aussi :
Immobilier 2008 : Faut-il acheter ou louer ?
Immobilier 2008 : Est-ce le bon moment d’acheter ?
Tous ces éléments font que 2008 marque le pas d’un marché immobilier délirant. 2008 termine dans le rouge avec des baisses parfois à 2 chiffres lors des négociations. Le rêve immobilier est terminé. Retour à la réalité, que peut-on attendre ?
Perspectives 2009 de l’immobilier
Que faire en 2009 ?
Que votre projet soit un achat, un investissement ou la construction d’une maison, soyez prudent. L’indicateur le plus fiable et le plus à jour qu’il existe reste la courbe de Friggit.
La dernière carte disponible sur le site des notaires de France ne dit pas grand chose : elle parle des prix de juillet 2007 à juin 2008. Autrement dit, au moment où l’information est disponible, elle n’a plus beaucoup de valeur. (clic pour agrandir)
Extrait de la note de conjoncture des notaires d’octobre 2008
L’un des gros problèmes de l’immobilier en France reste l’impossibilité d’avoir une remontée en temps réel des prix du terrain (et non pas des prix des annonces). Lorsque les tensions sur le marché augmentent, la différence de prix en le prix affiché et demandé par le vendeur et le prix que va payer l’acheteur peut être importante. Actuellement il est assez courant d’avoir des différences de 15 ou 20% soit 60 000€ sur un bien affiché à 300 000€. Une paille quoi.
Regardons donc ce que dit Friggit. Même si nous n’avons pas les chiffres du mois précédent, les tendances sont de toute façon parlantes. L’immobilier n’étant pas la bourse, un changement de tendance s’observe sur plusieurs mois.
Que dit ce graphique ?
Il affiche le rapport entre le prix des logements anciens et le revenu disponible par ménage. Le vrai indicateur, c’est bel et bien celui-là. Que l’immobilier augmente ou baisse dans l’absolu ne signifie rien et il faut bien mettre en face le revenu qu’on les ménages pour en tirer un début d’analyse.
Si votre bien augmente mais que personne ne peut l’acheter ne représente pas beaucoup d’intérêts.
En l’occurrence la formation de la bulle immobilière est bien née de cette déconnexion entre le revenu des ménages et le prix de l’immobilier. C’est bien pour cela que la durée des emprunts a augmenté en profitant des taux d’intérêts bas de ces dernières années.
Tunnel de Friggit
C’est votre fil d’Ariane. Lorsqu’on vous balance des chiffres sans sources, des avis totalement subjectifs ou des vérités non-établies, le tunnel de Friggit montre le nord.
Le tunnel défini le prix « normal » de l’immobilier. Autrement dit ce que devrait valoir de manière raisonnable l’immobilier. Je sais que mélanger RAISON et IMMOBILIER peut paraître saugrenu mais c’est malheureusement le seul moyen d’analyser les choses. Cette valeur est basée sur le niveau de prix de l’immobilier depuis 1965.
Ce graphique illustre aussi une autre grande tendance de l’immobilier : chaque augmentation délirante est corrigée par une baisse similaire. On voit apparaître de belles sinusoïdes. L’immobilier est cyclique.
Alors en regardant le graphique et en prenant en compte ce que je viens de dire, ça fait assez peur.
courbe des prix de l'immobilier en france
Qu’attendre d’un marché de l’immobilier suspendu à un sommet jamais atteint auparavant ?
La première hypothèse et la plus simple consiste à projeter la baisse des prix d’une manière parfaitement symétrique à la hausse. C’est ce qu’il s’est passé précédemment.
Probabilité : Moyenne-forte
Conséquence : Forte baisse des prix : 40 à 50% par rapport à 2008 dès 2010.
Dans cette hypothèse, 2009 est l’année où l’on revient dans le tunnel. Certes, ça n’intéresse personne dans le fond mais c’est l’année à partir de laquelle les prix de l’immobilier retrouvent un niveau correspondant à leur tendance long terme, leur véritable valeur.
prix immobilier france 2010
Jusque quand durera la baisse ?
On l’a vu précédemment, dans l’immobilier le nombre d’années de hausse est compensée par le même nombre d’années de baisse.
L’immobilier augmente depuis 10 ans. Il est sorti du tunnel depuis environ 9 ans. Autrement dit, la bulle immobilière existe depuis ce temps là.
Dans ce scénario, la baisse peut durer de 8 à 10 ans. Autrement dit pour acheter au plus bas il faudrait le faire en.. 2014 minimum.
2010 semble être la date minimum avant de rentrer à nouveau dans le tunnel et retrouver des prix alignés sur leur valeur long terme.
Jusque quand durera la baisse de l’immobilier hypothèse 2?
Dans cette hypothèse, la baisse est plus lente. La situation sans précédent de l’économie peut laisser penser que nous allons faire face à une nouvelle distribution des cartes.
Je n’en sais trop rien et il serait bien imprudent et prétentieux de lancer un pronostic à ce sujet mais il est assez probable d’observer un nouveau comportement de l’immobilier sur les prochaines années. Il faut malgré tout prendre en compte que durant les crises précédentes l’immobilier a continué à suivre de belles alternances hausse/baisse. Grosse incertitude donc sur laquelle personne ne peut raisonnablement argumenter.
Probabilité : Faible-Moyenne
Conséquence : baisse des prix : 30 à 40% par rapport à 2008 avec un point bas très loin.
Et le scénario de hausse ?
Le quoi ?
Allons, soyons sérieux…
Il n’existe aucun argument objectif pour penser que l’immobilier va augmenter.
La baisse des taux d’intérêts ne permettra pas de resolvabiliser les acheteurs restant tout simplement à cause du moral ambiant. On ne rattrape pas un couteau qui tombe.
Pendant ce temps-là il est possible de devenir propriétaire d’une maison aux États-Unis pour 1275$. Bon ok, c’est à Detroit mais ça en dit long sur le prix de l’immobilier mal placé !
Conclusion
Faut-il acheter en 2009 ?
Ce n’est pas vraiment le moment d’acheter et ça ne le sera certainement pas en 2009. Ceci est surtout valable pour les primo-accédants, il est préférable d’attendre plusieurs années pour éviter de se faire rincer lors du premier achat. Le ticket d’entrée sur le marché de l’immobilier se paye lorsque vous rentrez sur le marché et plus les prix sont élevés, plus vous allez payer ce ticket cher. Ainsi les dernières années ont « désolvabilisé » de nombreux ménages qu’on ne reverra sur le marché que dans de longues années… le temps d’absorber le surcoût. Primo-accédants : attendez !
Pour les propriétaires, soyez prudent en 2009. Si vous souhaitez racheter un bien, je vous recommande vraiment de vendre votre bien avant d’en racheter un autre quitte à passer par de la location pour ne pas se mettre un couteau sous la gorge. Évitez le prêt relais.
Je pense qu’il est encore temps de jouer la baisse. En vendant votre bien maintenant, il sera possible d’en racheter un moins cher dans quelques années après un passage en location… encore faut-il accepter cette idée ! Si vous avez acheté il y plus de 5 ans, vous pouvez donc faire encore une plus-value intéressante mais chuuutt, l’immobilier n’est pas spéculatif…
Quoi qu’il en soit et si malgré tout un projet immobilier vous démange, ma recommandation est simple : en 2009 n’achetez rien à au moins -30% du prix 2008. Je reste malgré tout persuadé qu’il y a des affaires à faire.
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Illustration du problème de l’immobilier
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Publié le 23. jan, 2009 par Michael dans Investissement immobilier
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70 commentaires pour “Immobilier 2009 : faut-il acheter ?”
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09. sept, 2009
[...] moment d’acheter de l’immobilier ? Après avoir fait le point sur le marché de l’immobilier en 2009, après avoir annoncé qu’attendre était urgent, voici un point sur l’état du marché [...]
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30. sept, 2009
[...] la raison et achètent, une fois formée, la bulle est vouée à éclater. Bien entendu, l’histoire récente ne fait qu’illustrer ces [...]
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[...] travaux ici montre une chose : le prix des logements varie de manière cyclique. Ne laissez pas la bulle immobilière de ces dernières années vous aveugler : beaucoup de gens perdent de l’argent en achetant au [...]
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gimli
20. août, 2009
C’est fou ce lobby pro-friggit
je trouve l’analyse de friggit tout à fait éloquente (et intéressante) mais en revanche, on ne peut pas en dire de même des interprétations de la courbe que l’on trouve sur le net
sauf que sur la courbe de friggit il y a 2 variables d’ajustement !
pour revenir dans le tunnel, il n’y a pas que la baisse des prix de l’immobilier
on pourrait aussi imaginer une hyperinflation, hypothèse que je considere de plus en plus crédible qd on voit la planche à billet tourner plein pot outre atlantique
quelle est la meilleure facon pour un état de se désendetter ? Tous les états occidentaux sont actuellement surendettés par les plans de relance … le taux de chomage, l’augmentation du nombre de retraités … tout ceci va dans le sens des états surendéttés
personnellement, j’hésite bcp entre tous les scénarios possibles (dont celui de friggit) mais au fond de moi, je suis persuadé que l’on est dans la bonne fenêtre de tir pour l’immobilier locatif (je précise) : taux d’intérêt bas et proprietaire plus enclin à négocier que par le passé.
Du coup je cherche sans me précipiter
Mais sur du long terme, acheter me semble pertinent meme si l’immobilier y perd des plumes dans les 2 ans qui viennent
Michael
21. août, 2009
L’avenir est assez incertain il est vrai, c’est bien cela notre plus gros problème.
Attention à l’hyperinflation, si cela arrive, l’immobilier peut en souffrir énormément comme cela s’est passé en Allemagne en 1930 où les gens devaient avant tout manger et où les loyers sont tombés très bas car le revenu disponible avait fondu (article super intéressant (anglais) : http://www.spiegel.de/international/germany/0,1518,641758,00.html)
Pour l’immobilier locatif, j’ai tendance à penser que si l’on trouve un bien avec une bonne rentabilité et de vraies qualités intrinsèques, c’est toujours le moment.
Alain Lallier
07. sept, 2009
Au Québec, notamment à Montréal, quoique les prix de l’immobilier résidentiel tendent à stagner depuis le début de la crise fin 2008, le marché immobilier reste porteur et est moins fluctuant qu’ailleurs. Ainsi, les acheteurs de tout type de biens (maisons, immeubles, condos, triplex, etc.) conservent de belles opportunités d’investissement à des prix fort intéressants par rapport à la France.
Gilles
04. oct, 2009
Bonjour à tous,
Vos avis sont très intéressants et montrent toute la difficulté lorsque l’on envisage d’effectuer un investissement immobilier.
Toutefois, la règle d’or de l’investissement immobilier : l’emplacement, (on le paie très cher parfois) doit toujours être mise en parallèle avec la règle fondamentale de tout investissement : RENDEMENT / RISQUE / TEMPS.
Aussi, on peut avoir des positions totalement différentes quant à l’acquisition d’un bien de « jouissance » (résidence principale ou secondaire) et un investissement pur.
Vos avis sont passionnants et cela m’a donné l’envie d’aller plus loin dans l’analyse.
@ bientôt
Nom Bishorncy
01. déc, 2009
Bonjour,
cela fait bien longtemps que je suis cette bulle immobilière avec intérêt, d’auant plus que, habitant aux US il y a 3 ans, j’ai vu ce que cela a entrainé et ce que ca va entrainé en France.
ATTENTION tout de même dans l’interprétation des courbes de Friggit : ce n’est pas courbe verte (montant total des transactions immobilières) qu’il faut extrapoler pour connaitre le prix de vente réel d’un bien immobilier. En effet, cette courbe correspond au montant TOTAL des transactions cumulé sur 12 mois, à savoir le nombre de transactions multiplié par le prix moyen. Comme le nombre de transactions est en chute libre depuis 2 ans, le montant total des transactions (courbe verte) est évidemment en chute libre, même à prix moyen constant de ventes. Par contre, la courbe qu’il faut extrapoler pour connaitre la suite des prix dans l’immobilier, c’est la courbe noire (indice des prix des logements rapporté aux revenus des ménages). Après un maximum à environ 1.7, elle est revenu au 2eme semestre 2009 à 1.59. Je vous laisse imaginer la suite de la pente qui ne peut pas être plus en chute libre.
En plus de cela, imaginez une seconde une couche d’hyperinflation comme ce que certains annoncent en raison du débit de la planche à billet depuis octobre 2008. Cette hyperinflation va donc limiter encore davantage le revenu des ménages, et devrait avoir comme conséquence de faire réenvoler la courbe noire. Mais cette fameuse courbe n’aura pas le temps de se réenvoler (l’écart entre revenu des ménage et prix devenant trop décorrélé) et continuera donc à plonger encore de plus belle.
Futurs acquéreurs : conserver ce schéma en tête si vous ne voulez pas vous en mordre les doigts plus tard.
Vendeurs : pensez à ceci lorsqu’un acheteur potentiel vous propose 15% de moins que votre prix de départ. Ou bien vous acceptez immédiatement, ou bien votre logement aura de toute manière perdu cette valeur dans un an.
L’achat immobilier est évidemment un savant mélange entre coup de coeur, intérêt du logement visé … et évolution des prix. Mais, il ne doit pas faire perdre la raison pour autant.
Bon courage dans vos transactions … négociez, négociez …
Bishorncy
MarieLou
04. déc, 2009
Je n’ai pas tout saisi, beaucoup de concepts à bien comprendre, mais pour moi il est préférable d’acheter à louer, au moins je n’ai pas l’impression de perdre mon argent par les fenêtres. Par contre, il est vrai qu’en location on peut avoir un meilleur logement qu’un achat pour le même montant à payer par mois… chose que je vois parfois chez les amis, donc il faut alors choisir entre le confort et les économies.
Galephico
23. déc, 2009
Bonjour,
Je comprends la logique derrière l’intérêt ou non d’acheter selon le moment.
Mais si je décide, quelque soit la valeur du marché, à acheter un bien immobilier, même s’il y a une baisse ce n’est pas si gênant que ça si je le vends pour en racheter un autre qui aura baissé également.
Qu’en pensez-vous ?
Nom gérard M
05. jan, 2010
l’hyperinflation que certains craignent ne va pas forcément limiter le pouvoir d’achat des ménages: les revenus suivront l’inflation…et les prix de l’immobilier aussi.Dans ce cas de figure il vaut mieux avoir un bien immobilier que de l’argent sur un compte.
benoit
18. avr, 2010
Bonjour, finalement j’ai pas suivi les prévisions du site et j’ai acheté en 2009 et viens de revendre un bien en 2010. Petite plus value intéressante au passage. Mon conseil : entrepenez et achetez, vous serez tjrs gagnants. Néanmoins, prudence sur la qualité du bien, au final un bien de qualité ne perdra jamais… En tout cas, ne vivez pas dans la crainte de la baisse.
Michael
18. avr, 2010
Peut-on avoir les détails (lieu, prix…) ? Vous m’avez mis en appétit !