Immobilier 2009 : faut-il acheter ?

Michael Ferrari Investissement immobilier 85 Commentaires

clé-immobilier

La baisse est là. C’est désormais devenu un sujet vendeur et il faut rassurer tout le monde. Les propriétaires désireux de vendre, les vendeurs en prêt relais, les acheteurs prêts à casser leur tirelire. Tout le monde veut avoir la réponse à une seule question : Est-ce le bon moment d’acheter ?

2009 est-elle l’année pendant laquelle les prix de l’immobilier redeviendront raisonnable ? Faut-il acheter un bien immobilier en 2009 ? Faut-il vendre un bien immobilier en 2009 ?

Voici la question à laquelle je veux répondre !

Commençons par un rapide bilan 2008 :

La fin de l’année a colporté son lot de mauvaises nouvelles. Les professionnels de l’immobilier retiennent leur souffle et le nombre d’agences immobilières qui mettent la clé sous la porte augmente. Des promoteurs ont fait faillite dès que les délais de vente se sont prolongés de quelques semaines. 26% des défaillances d’entreprises ont concernés une entreprise du bâtiment et dans l’immobilier elles ont augmenté de 42% (chiffres Altares). Si vous ouvrez l’oeil, vous avez certainement vu de nombreuses agences disparaître.

Le nombre d’acheteurs diminue à cause de l’ambiance et du nombre de dossiers rejetés par les banques.

La crise financière est également un nouveau facteur inattendu ayant plusieurs conséquences immédiates : augmentation du chômage et de la peur.

La lettre de conjoncture de la FNAIM de Janvier 2009 n’est pas très réjouissante non plus. D’ailleurs si vous arrivez à comprendre quelque choses à leurs chiffres, j’aimerais bien des explications 🙂 A moins d’avoir 3 jours à consacrer pour analyser tous les tableaux du document, je ne peux en tirer aucune information à part qu’il y a beaucoup de chiffres.

Un indicateur absolument pas fiable mais intéressant est le nombre d’annonces de vente. Sur le site N°1, il n’y a pas moins de 1 029 761 annonces. Bien sur, il y a les doublons, les biens qui ne sont pas vraiment à la vente, etc… mais bon, 1 millions de biens sur un seul site tout de même…

nombreannonceseloger

L’INSEE a publié une série de graphiques illustrant les opinions d’un échantillon d’entreprises du secteur dont le plus représentatif est certainement celui-ci :

tendance-prix-logement

Source INSEE

Voir aussi :

Immobilier 2008 : Faut-il acheter ou louer ?

Immobilier 2008 : Est-ce le bon moment d’acheter ?

Tous ces éléments font que 2008 marque le pas d’un marché immobilier délirant. 2008 termine dans le rouge avec des baisses parfois à 2 chiffres lors des négociations. Le rêve immobilier est terminé. Retour à la réalité, que peut-on attendre ?

Perspectives 2009 de l’immobilier

Que faire en 2009 ?

Que votre projet soit un achat, un investissement ou la construction d’une maison, soyez prudent. L’indicateur le plus fiable et le plus à jour qu’il existe reste la courbe de Friggit.

La dernière carte disponible sur le site des notaires de France ne dit pas grand chose : elle parle des prix de juillet 2007 à juin 2008. Autrement dit, au moment où l’information est disponible, elle n’a plus beaucoup de valeur. (clic pour agrandir)

prix_immobilier_07-2007-06-20081

Extrait de la note de conjoncture des notaires d’octobre 2008

L’un des gros problèmes de l’immobilier en France reste l’impossibilité d’avoir une remontée en temps réel des prix du terrain (et non pas des prix des annonces). Lorsque les tensions sur le marché augmentent, la différence de prix en le prix affiché et demandé par le vendeur et le prix que va payer l’acheteur peut être importante. Actuellement il est assez courant d’avoir des différences de 15 ou 20% soit 60 000€ sur un bien affiché à 300 000€. Une paille quoi.

Regardons donc ce que dit Friggit. Même si nous n’avons pas les chiffres du mois précédent, les tendances sont de toute façon parlantes. L’immobilier n’étant pas la bourse, un changement de tendance s’observe sur plusieurs mois.

Que dit ce graphique ?

Il affiche le rapport entre le prix des logements anciens et le revenu disponible par ménage. Le vrai indicateur, c’est bel et bien celui-là. Que l’immobilier augmente ou baisse dans l’absolu ne signifie rien et il faut bien mettre en face le revenu qu’on les ménages pour en tirer un début d’analyse.

Si votre bien augmente mais que personne ne peut l’acheter ne représente pas beaucoup d’intérêts.

En l’occurrence la formation de la bulle immobilière est bien née de cette déconnexion entre le revenu des ménages et le prix de l’immobilier. C’est bien pour cela que la durée des emprunts a augmenté en profitant des taux d’intérêts bas de ces dernières années.

Tunnel de Friggit

C’est votre fil d’Ariane. Lorsqu’on vous balance des chiffres sans sources, des avis totalement subjectifs ou des vérités non-établies, le tunnel de Friggit montre le nord.

Le tunnel défini le prix « normal » de l’immobilier. Autrement dit ce que devrait valoir de manière raisonnable l’immobilier. Je sais que mélanger RAISON et IMMOBILIER peut paraître saugrenu mais c’est malheureusement le seul moyen d’analyser les choses. Cette valeur est basée sur le niveau de prix de l’immobilier depuis 1965.

Ce graphique illustre aussi une autre grande tendance de l’immobilier : chaque augmentation délirante est corrigée par une baisse similaire. On voit apparaître de belles sinusoïdes. L’immobilier est cyclique.

Alors en regardant le graphique et en prenant en compte ce que je viens de dire, ça fait assez peur.

courbe des prix de l'immobilier en france

courbe des prix de l'immobilier en france

Source Friggit

Qu’attendre d’un marché de l’immobilier suspendu à un sommet jamais atteint auparavant ?

La première hypothèse et la plus simple consiste à projeter la baisse des prix d’une manière parfaitement symétrique à la hausse. C’est ce qu’il s’est passé précédemment.

Probabilité : Moyenne-forte

Conséquence : Forte baisse des prix : 40 à 50% par rapport à 2008 dès 2010.

Dans cette hypothèse, 2009 est l’année où l’on revient dans le tunnel. Certes, ça n’intéresse personne dans le fond mais c’est l’année à partir de laquelle les prix de l’immobilier retrouvent un niveau correspondant à leur tendance long terme, leur véritable valeur.

prix immobilier france 2010

prix immobilier france 2010

Source Friggit

Jusque quand durera la baisse ?

On l’a vu précédemment, dans l’immobilier le nombre d’années de hausse est compensée par le même nombre d’années de baisse.

L’immobilier augmente depuis 10 ans. Il est sorti du tunnel depuis environ 9 ans. Autrement dit, la bulle immobilière existe depuis ce temps là.

Dans ce scénario, la baisse peut durer de 8 à 10 ans. Autrement dit pour acheter au plus bas il faudrait le faire en.. 2014 minimum.

2010 semble être la date minimum avant de rentrer à nouveau dans le tunnel et retrouver des prix alignés sur leur valeur long terme.

prix-immobilier-france2012

Source Friggit

Jusque quand durera la baisse de l’immobilier hypothèse 2?

Dans cette hypothèse, la baisse est plus lente. La situation sans précédent de l’économie peut laisser penser que nous allons faire face à une nouvelle distribution des cartes.

Je n’en sais trop rien et il serait bien imprudent et prétentieux de lancer un pronostic à ce sujet mais il est assez probable d’observer un nouveau comportement de l’immobilier sur les prochaines années. Il faut malgré tout prendre en compte que durant les crises précédentes l’immobilier a continué à suivre de belles alternances hausse/baisse. Grosse incertitude donc sur laquelle personne ne peut raisonnablement argumenter.

Probabilité : Faible-Moyenne

Conséquence : baisse des prix : 30 à 40% par rapport à 2008 avec un point bas très loin.

prix-logement-france-hypothese2

Source Friggit

Et le scénario de hausse ?

Le quoi ?

Allons, soyons sérieux…

Il n’existe aucun argument objectif pour penser que l’immobilier va augmenter.

La baisse des taux d’intérêts ne permettra pas de resolvabiliser les acheteurs restant tout simplement à cause du moral ambiant. On ne rattrape pas un couteau qui tombe.

Pendant ce temps-là il est possible de devenir propriétaire d’une maison aux États-Unis pour 1275$. Bon ok, c’est à Detroit mais ça en dit long sur le prix de l’immobilier mal placé !

Conclusion

Faut-il acheter en 2009 ?Immobilier

Ce n’est pas vraiment le moment d’acheter et ça ne le sera certainement pas en 2009. Ceci est surtout valable pour les primo-accédants, il est préférable d’attendre plusieurs années pour éviter de se faire rincer lors du premier achat. Le ticket d’entrée sur le marché de l’immobilier se paye lorsque vous rentrez sur le marché et plus les prix sont élevés, plus vous allez payer ce ticket cher. Ainsi les dernières années ont « désolvabilisé » de nombreux ménages qu’on ne reverra sur le marché que dans de longues années… le temps d’absorber le surcoût. Primo-accédants : attendez !

Pour les propriétaires, soyez prudent en 2009. Si vous souhaitez racheter un bien, je vous recommande vraiment de vendre votre bien avant d’en racheter un autre quitte à passer par de la location pour ne pas se mettre un couteau sous la gorge. Évitez le prêt relais.

Je pense qu’il est encore temps de jouer la baisse. En vendant votre bien maintenant, il sera possible d’en racheter un moins cher dans quelques années après un passage en location… encore faut-il accepter cette idée ! Si vous avez acheté il y plus de 5 ans, vous pouvez donc faire encore une plus-value intéressante mais chuuutt, l’immobilier n’est pas spéculatif…

Quoi qu’il en soit et si malgré tout un projet immobilier vous démange, ma recommandation est simple : en 2009 n’achetez rien à au moins -30% du prix 2008. Je reste malgré tout persuadé qu’il y a des affaires à faire.

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Commentaires 85

  1. Merci Michael pour cette étude factuelle. En ces temps, il est assez difficile d’avoir un point de vue etayer par des chiffres. A mon avis le scénario de baisse le plus probable est entre tes 2 hypothèses, à savoir, un retour dans le tunnel de Frigitt vers 2012, car une chute aussi rapide me semble énorme. Mais vu la conjoncture actuelle, rien n’est impossible.
    Félicitations pour ton blog que je suis quotidiennement.
    Bonne continuation.
    Olivier

  2. Merci, je viens de comprendre la stratégie de vente à la baisse. Et moi qui pensait qu’on ne pouvait faire de plus value qu’en marché haussier, je me sens beaucoup moins niais d’un coup!

  3. Excellente analyse. Que penses-tu des investissment immo?
    Par exemple un studio de 12/13 m² à paris avec un rendement théorique brut de 7%?

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      L’intérêt des investissements est assez corrélé à celui de l’achat. Autrement dit, il vaut mieux acheter lorsque les prix sont bas. L’exemple que tu donnes est-il concret ? Je sais qu’il était assez difficile de trouver une bonne rentabilité sur Paris.
      A mon avis, en dessous de 10% brut ça ne vaut pas le coup. Il y a toujours des risques et des impondérables à absorber…

  4. Wow. Je suis perplexe. Laissez moi expliquer. J’ai beau lire l’article, je ne comprends pas tout. Est-ce que quelqu’un ou michael peut-il résumer en quelques points « bullet points » et en langage hyper simple, pour quelqu’un qui n’y connais rien? Car c’est hyper interessant.
    J’aurais pu comprendre mais çà me prendrait des heures à aller chercher les définitions des concepts t ensuite à les relier entre eux. Pardonnez mon amateurisme.

  5. SuperBlogueur > si tu ne peux pas prendre 5 minutes pour t’informer convenablement sur des notions basiques (même si elles ne sont pas connues de tous de par leur spécificité sectorielle), alors regarde plutôt la roue de la fortune sur TF1, tu perdras moins de temps et t’amuseras plus… Sois maître de (ton)ta (in)formation.

  6. très bonne article
    remerciement pour des conseil avisé
    je pensais me lancer vers la fin de l année (primo accedant)
    mais mon amie (sans emploi) n est pas ouverte a la question
    par contre j ai peur d une chose :rater cette baisse et voir les tarifs remonter en fleche d ici 1 a 2 ans???
    je n ai pas l ambition de devenir investisseur mais je recherche juste a acheter ma maison (code postal 45500 ~1500 à 2000€/m² dans l ancien ) pour ne plus avoir a penser a cela

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  7. Bon c’est bien intéressant cette courbe de « Friggit » mais elle n’a pas valeur de théorie. Du point de vue purement scientifique il faut prendre ça comme une bonne explication du passé mais en aucun cas de ce que nous réserve l’avenir. Sinon la baisse est bien là mais faudra encore avoir à l’esprit que le marché n’évolue pas pareil partout en France, il y a notamment une différence abyssale entre Paris/RP et la province et je ne parle pas des micros marché où la demande restera forte même en 2009. Enfin la majorité des foyers vont habiter là où il y a du travail (la où il y a le plus de chance d’en trouver même en période de crise) et pas l’inverse ! Donc il est facile d’en déduire le reste.

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      Tout à fait.
      Je mettrais 2 bémols cependant :
      – le marche immobilier suit des cycles que la courbe illustre. C’est bien la théorie du fonctionnement du marché de l’immobilier mais ce n’est pas une science. A noter, nombre de lois scientifiques sont tirées d’approches empiriques semblables à celle que j’évoque.
      – l’histoire montre que les marchés Paris/Province sont corrélés. Paris est le premier à monter et le dernier à descendre.

  8. Pour commencer dans le dur, est-ce le bon moment
    d’acheter ? la réponse est simple : il n’y a pas de
    bon ou mauvais moment. Jamais. Pourquoi :

    1. d’abord parce que l’immobilier n’est pas un placement,
    encore moins spéculatif. Oui on peut faire des coups en
    période de hausse, toutefois il n’y en a pas tant que ça.
    Ce qu’on gagne ici on le reperd là. La valeur d’un bien
    immobilier, fondamentalement, doit suivre l’évolution des
    revenus et du pouvoir d’achat (cf la courbe de l’insee
    précédemment jointe). S’il y a trop d’écart, il faut que
    ça corrige à un moment ou à un autre.

    2. ensuite parce que tout dépend de sa situation et de
    ses objectifs ; si l’on exclut les pros (promoteurs et
    marchands de biens), le quidam moyen a deux principales
    options : acheter sa RP, ou acheter du locatif dont le
    loyer paiera tout ou partie du crédit. Dans les 2 cas, il
    est intelligent de le faire si et seulement si son pouvoir
    d’achat rapporté au prix du marché (coûts annexes et
    de financement inclus) à l’instant T reste cohérent. Et
    bien sûr, si cela cadre avec ses projets de vie, et en
    respectant les 3 règles de l’immobilier (emplacement,
    emplacement, et emplacement).

    3. Enfin parce que l’investissement immobilier, je répète,
    n’est pas un placement. Il doit se concevoir, se compendre,
    se construire dans la durée. L’idéal est de se caler sur
    15 ans, durée qui correspond à environ 2 cycles dans
    le marché immobilier, et à un « grand cycle » dans la
    vie (environ tous les 15 ans on aborde des tournants
    majeurs et des grandes décisions à prendre – par exemple
    : à 25 ans sortie des études et des petits boulots, vie à deux,
    enfants, à 40/45 ans les enfants approchent du bac, on fait le
    point et on change des choses, à 55/60 ans les enfants sont
    en cours d’installation dans la vie, il faut les aider, et la
    retraite approche, à 70 ans on doit penser logement plus
    petit et plus pratique, et à aider les petits-enfants…)

    ON EST DONC LOIN DE CONSIDERATIONS PUREMENT
    SPECULATIVES, N’EST-CE PAS ?

    L’immobilier c’est du patrimoine, donc de l’histoire humaine
    qui se construit dans la durée.

    Ce n’est ni le casino, ni la bourse, ni le loto.

  9. J’aime beaucoup le commentaire de AgentImmo qui est plein de bon sens et justesse. Ceci dit, je pense que le seul interet de la courbe de Friggit est de montrer la demence de l’augmentation depuis 1997. C’est la seule chose que je lis dans cette courbe.
    Maintenant, je serais extremement interesse par un billet de ta part Michael si tu as un moment pour passer en revue l’ensemble des elements qui ont soutenu/encourage/booster l’augmentation de l’immobilier ces 10 dernieres annees.
    Sans grande pretention, je considere qu’il y a bien evidemment le crash de 2001 qui a tourne tous les investisseurs vers le marche de l’immobilier, et bcp de banques ont gerer leur parc immobilier pour controler les locations/ventes afin de faire monter en fleche les prix. Ayant ete expose au choix de l’achat, j’ai ressenti aussi un fort encouragement a acheter de la part de mon entourage de 2004 a 2006 mais j’ai toujours refuse car je sentais que cela montait et j’avais d’autres priorites au sens professionnel – et aussi je trouvais le prix de l’argent bien cher meme si tout le monde disait le contraire. Vivant au royaume-uni, et ayant vu un devaluation de la pound de 30%, j’avais raison mais bon c’est un autre debat…

    J’ai aussi vu absolument partout des articles/emissions/revues specialises disant qu’il fallait acheter etcetc…
    Je ne cris pas a la conspiration 😉 mais j’ai vraiment le sentiment qu’une telle speculation n’a pas eu de precedent et je m’interroge sur l’aspect cyclique d’une telle augmentation qui pour moi a ete tres artificiellement exagere:

    – est-ce une observation personnelle seulement – cet aspect artificiel de la valorisation et speculation sur les 4 – 5 derniers annees? En toute logique cela devrait etre le cas, si la « valeur cyclique » des biens avait ete atteinte en 2004-2005, ce qui a continue ne peut-etre que artificiel – en d’autres termes « on tire les derniers avantages du systeme tant qu’il tient debout ».

    – de la meme maniere, la crise aujourd’hui est pour moi imputable aux banques, non pas seulement pour leurs erreurs du passe, mais parce qu’il est aujourd’hui quasiment impossible d’avoir un pret meme avec un dossier en beton… et je pense que c’est vraiment revelateur de l’influence des banques sur la phase montante (prets a tout va et a tout le monde – dans certains pays tout du moins) et phase descendante (robinet a argent bien ferme et serre). Comme j’ai beaucoup de mal a modeliser la complexite des flux d’argents inter bancaires, j’ai evidemment du mal a juger si les banques vont avoir du mal a passer au travers de la periode actuelle (certaines ont disparu d’ailleurs), mais ne pourrait-il pas y avoir une reprise de la speculation si les banques refont circuler l’argent?

    – si tout cela a ete artificiellement influence/exagere, penses-tu que les elements de base (offre/demande et taux d’interet) vont redevenir des references et ramener une certaine coherence a la valeur des biens? A mon sens, ces derniers n’ont pas ete les seuls elements qui expliquent une telle augmentation des prix.

    Je ne suis pas assez riche pour penser speculation quand j’achete. J’achete ce que je peux et si je peux pas j’achete pas 😉

    Je constate que la speculation a eu lieu dans l’ordre: dans l’immobilier, puis les matieres premieres – le petrole a ete le tip of the iceberg, mais l’acier et le cuivre ont vu des prix monte de maniere hallucinante (a chaque fois l’excuse a ete la meme: offre/demande et en l’occurence demande++); mais apres cela, nous avons eu de la speculation sur la nourriture, riz, soja etc… Je suis curieux de voir quel sera le prochain domaine sur lequel speculer… A la vue des marches, il semble que rien ne soit vraiment predictible en ce moment.

    Je pense que pour comprendre ce qui peut arriver a l’immobilier il va falloir regarder l’economie dans son ensemble et correler bcp de courbes 😉 Un constat simple, si le chomage monte en fleche, la priorite des gens ne sera plus de posseder leur logement mais de trouver un boulot…mais je n’arrive pas me rendre compte de la proportion d’acheteurs legitimes (avec assez d’argent pour assures des rembts et rendre le systeme efficace et non fou), d’acheteurs speculateurs (pas besoin de definir) et d’acheteurs sans raison (ayant cede a la folie des prets par peche d’exces de la part des banques).

    Je reste donc interesse par une analyse des facteurs qui ont soutenu un tel exces dans l’augmentation de l’immobilier si tu as un avis sur le sujet.

    Boris

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      Je partage ton point de vue et un article sur le sujet pourrait être très long 🙂
      Je note ça pour plus tard…

      Il y a de nombreux facteurs rationnels mais surtout quelques facteurs irrationnels décisifs : peur de se retrouver sans rien, peur de rater le coche et pression sociale.

  10. Sans passer tout en revue, peut-etre commence par une tentative de mesure entre l’influence du rationnel et de l’irrationnel dans l’augmentation des prix jusqu’a fin 2007. Je reste persuade que les explications de toute phase de baisse se trouve dans les facteurs ayant favorise la hausse qui la precede; dans toute hausse, les principaux acteurs ou beneficiaires de la hausse feront tout pour masquer les exagerations jusqu’a ce que le citron bien presse soit vide de tout jus….

    Continue, ton blog est tres interessant !

  11. 2 remarques : (1) forte demande locative, (2) forte demande étrangère (même aujourd’hui) dans les capitales françaises.

    1- Attention à la très forte demande locative qui sévit actuellement sur Paris. Il suffit de se rendre dans les agences pour constater l’évidence : une file d’attention sans précédant sur chaque dossier locatif (surtout pour les petites surfaces, jusqu’à 40m2). En conséquences, une hausse très importante des loyers. +10% en 2008 dans certains arrondissements, potentiellement la même hausse en 2009 ?

    Ce phénomène n’a pas été constaté en 1991, en tout cas dans les études que j’ai pu lire.

    2- Par ailleurs, en 1991, Paris New York coutait le double d’aujourd’hui en avion… résultat : l’investissement étranger dans les capitales françaises a encore un bel avenir devant lui. Un phénomène encore inexistant – ou presque – en 1991.

    Conclusion : à qui profite la baisse ?….

  12. Bonjour Benoit,

    Ayant vecu longtemps a Paris, je n’ai jamais vu ou connu de periodes durant lesquelles les petites surfaces (<= 40m2) ont connu la crise sur le marche de la location a Paris… (« quelle galere pour se loger » restera longtemps associer a Paris) A mon sens, Paris reste et restera une exception comme toutes les capitales, si en plus on considere le segment de marche le plus recherche alors il va se passer du temps avant d’y voir la crise.
    Travaillant dans le domaine IT, je ferais un enorme difference entre 1991 et les annees 2000 puisque le nombre d’emplois dans le secteur d’internet n’a pas explose mais tout simplement se sont crees ! En 1991, Internet ne generait pas un nombre d’emplois tel qu’aujourdhui et de surcroit c’est bien connu, Paris reste le centre nevralgique de ce developpement. Toutes les boites avec lesquelles je bossais n’existaient pas en 1991, cela a une certaine influence sur le nombre de gens qui viennent sur Paris en plus des autres metiers deja bien installes…

    Pour ton second point, je serais curieux de savoir si l’investissement etranger represente une part importante dans l’habitat de monsieur tout le monde, ie. surface max 100m2 dans des arrondissements dans la moyenne (exit 1 2 3 4 5 6 7 8). Sur le tres haut de gamme, je n’ai aucun doute que les etrangers restent majoritaires mais je doute que cela influe si directement sur les biens immobiliers classiques.

    La baisse, a mon sens, est le resultat de l’exageration des prix. Pour revenir sur mon precedent point, il est clair que dans le monde des super riches, les choses resteront en l’etat avec peut-etre une baisse du nombre de transactions mais pas forcement une baisse enorme des prix (vu les prix stratospheriques de certains biens)…pour le reste, c’est un phenomene attendu suite a un abus serieux de toutes les facettes du systeme economique…

  13. Post
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    Attention aux comparaisons douteuses entre Paris et les autres capitales.
    On n’apprends rien de la comparaison entre des pommes et des oranges.

    Par ailleurs j’avais noté dans une récente revue de presse qu’en ce moment un mois de loyer est offert pour des locations à Manhattan !
    http://esprit-riche.com/revue-de-presse-10/

    Dans un contexte déflationniste les prix à la location à Paris suivront naturellement la tendance même s’ils resteront à des niveaux élevés (Paris restera Paris).

  14. Bonjours à tous,
    j’aimerai savoir si quelqu’un peut me communiquer un site ou une autre source où je trouverai de la documentation ou des article intéressant sur ce sujet… merci bien Cris

  15. Bonjour a tous,
    une question car je ne sais pas quoi faire : j habite dans une maison type hlm que je souhaiterais acheter car mes parents ont ete les 1er dedans et a leur décès je l’ai récupéree en location, j ai 32 ans et donc je suis dans cette maison depuis quasiment tout le temps.
    la maison m’est vendue 110 000 euros, ce qui n’est pas cher du tout, mais j ai peur de l’acheter. Mon concubin a un cdi mais moi je travaille comme aide ménagère chez des personnes agées, c est pour cela que j ai peur d’acheter car je n’ai pas de cdi. donc faut il acheter la maison ou attendre ? sachant que ca fait plus d’un un que je cherche un cdi mais que je trouve pas
    merci de vos réponse

  16. Post
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    Bonjour,

    La question à laquelle vous devez répondre est : est-ce dans vos moyens ?

    Combien représente un crédit par rapport à vos revenus ?

    Avez-vous de l’épargne en cas de coup dur ?

    Dans l’absolu les prix de l’immobilier baissent et l’achat n’est pas un bon plan actuellement.

  17. Bonjour et merci pour votre réponse. le crédit immobilier est accepté ( mais nous n’avons pas signé car je me pose trop de question ) A l’heure actuelle, nous pouvons rembourser sans trop de problème le crédit car ce n’est pas une grosse somme, mais comme je l’ai expliqué, ce qui me fait peur c’est mon travail, etant donné que je travaille chez des personnes agées, je suis payée en cesu et le mois dernier malheureusement une de mes « mamies » est décédée, donc un salaire en moins et depuis un mois je n’ai retrouvé aucune autre personne pour remplacer ce manque… c est pour cela que je cherche un cdi car dés que j’ai une personne en moins, c est a moi uniquement de retrouver du travail et c est pas évident. pour un coup dur, nous gardons une epargne de 5 000 euros c est ce qu il nous resterait si nous achetions a ce jour. a ce jour, notre taux d’endettement serait de 32% mais dans 6 mois bah je ne sais pas a cause de mon travail… Par contre comme il s’agit d une maison hlm, le montant de la vente n est pas très élevé mais peut on le baisser un peu ? le prix de vente est de 110 000 euros mais a votre avis est ce que je peux faire une proposition a 100 000 euros, ce qui baisserait ma mensualité. Mais je doute de la réponse car le prix est déja préférenciel.

  18. Post
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    32%-33% est le taux maximum généralement accepté. Vous êtes donc à priori en début de zone rouge et votre inquiétude quand à un trou dans vos revenus le confirme.

    Pourriez-vous acheter ce bien dans 6 mois ou 1 an ?

    Si c’est le cas, attendez et renforcez votre épargne.

    Qui est le vendeur ? Un organisme ou un particulier ?

    Acheter un bien ne doit pas vous empêcher de dormir.

  19. Vous avez bien compris mon problème et j’en suis ravie, effectivement ça ne m’empêche pas de dormir mais je fais que d’y penser…
    le vendeur est l’office hlm de ma ville donc un organisme, cela fait maintenant 2 ans que je suis sur le bail ( au décès de mes parents ) et j’ai un bail sans date de fin ( le même a l’époque que mes parents ) donc je peux oui bien sur acheter dans 6 mois ou 1 ans ou meme 2.
    la difference est que en location je paie 450 de ma poche et en achetant je paierais 580, c est pour cela que je me dis que d’acheter est mieux

  20. Je pense que la meilleure approche c’est de te contraindre a epargner 130 euros chaque mois sur les 6 prochains mois voir 1 an. L’avantage est multiple:

    – tu prends confiance en ta capacite de remboursement sans risque
    – tu restes protegee dans ta location avec ton bail sans date de fin
    – tu constitues un mini capital qui peut repondre ponctuellement au probleme qui tu as decrit suite au caractere un peu particuliers des gens dont tu t’occupes
    – tu prends le temps de murir ton choix en faisant evoluer ta confiance par des indicateurs simples plutot que de prendre une decision avec un arriere gout de doute/inquietude

    Bon courage a toi !

  21. Sincèrement merci de vos réponses. c’est ce que je pensais, c est a dire attendre encore. et commes vous dites, ca sert a rien que je me prenne la tete pour un achat immobilier, on verra ça plus tard
    merci et bon week end

  22. Post
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  23. Il faut savoir que le tunnel de Friggit est le principal indicateur suivi par les professionnels dans les banques, par l’état, et ne pas le suivre serait… irresponsable.
    Donc, chers acheteurs, la seule façon de faire comprendre au vendeurs que le niveau actuel n’est du, qu’a une fantastique bulle spéculative que l’on voit très bien sur le graph, et… Désertez le marché.
    Mélanger crise actuelle, bulle immobilière, credit crunch et vous verrez que l’atterrissage en douceur va faire mal, très mal…
    Plus vite nous aurons purger cette bulle, plus vite nous reviendrons à des prix normaux
    Consultez le site de l’ADEF et ce que disent les vrais spécialistes, comme Friggit, Joseph Comby et immobilier-danger.com

  24. Qu’en est-il de l’achat d’un terrain et de la construction? Vaut-il mieux attendre? Privilégier le marché secondaire? Les terrains n’ont semble-t-il pas vraiment baissés; les constructeurs et artisans n’ont pas baissés leurs prix.

  25. Bonjour et merci de cet article et de vos commentaires, c’est super intéressant.

    Je suis dans un logement de fonction et je me pose la question d’acheter une maison ou d’en louer une sachant que nous comptons dans les années à venir reprendre la maison familiale qui est occupée par nos parents actuellement.

    Maintenant, nous ne savons plus trop quoi faire: acheter une maison avec une mensualité assez importante ou louer une maison pour une mensualité moins importante et épargner la différence pour faire des rénovations plus tard dans notre maison familiale ?

    Nous avons l’impression que détenir une seconde maison en plus de la familiale est un risque financier pour l’avenir (2 propriétés à assurer financièrement !)

  26. Pour répondre à AGENTIMMO si ce marché n’est pas un casino, grâce aux dérives du marché financier, (que nous ne sommes pas prêt de revoir de sitôt, je connais des banquiers qui ont eu chaud… très chaud…) personne ne peut dire que ces dernières années, il n’y a pas ressemblé…

    le graph de FRIGGIT est très, clair… Ou alors cachons nous sous la couette…

    En ce qui concerne le vrai prix du marché et son état actuel,n’oublions pas que: LE VRAI PRIX DU MARCHE EST CELUI QUE LES ACHETEURS SONT PRET A PAYER… et non pas ce que les vendeurs en veulent ou ce que des agents immobiliers les estiment…

    Exemples précis: SURESNES: une maison affichée à 750 000€ en agence achetée par un de mes amis en direct à 590 000€ en direct le 28/02/09, un studio de 33m², Porte d’Auteuil, affiché sur PAP 230 000€ vendu 165 000€ le 16/02/09…

    Ayant passé 17 ans, sur les marchés, dont 8 sur la dette de l’Etat, ca ressemble fort à « Je ma coupe une main avant de devoir me couper un bras »… comme on dit chez nous.
    Un marché reste un marché… Ne jamais l’oublier… Que ce soit les actions, les matières premières, ou l’immobilier, le sous jacent est toujours réel.

    Les gens qui refusent de vendre aujourd’hui, et qui restent scotchés à leur prix comme des moules sur un rocher, vont sérieusement le sentir passer… C’est exactement comme si les personnes qui ont acheté du CAC 40 à 6600 en Aout 2000 voulaient aujourd’hui le revendre au même prix… ca vaut bientôt le tiers…!!! Mais les records sont fait pour être battus donc… on y reviendra, oui, mais quand…????
    Et le pétrole, il est monté où, il y a quelques mois…???

    En revanche, et ca pour moi c’est une donnée que l’on ne peut négliger: Quand nous sortirons de la crise, puisque nous en sortirons un jour, dans quelques années, comment les états vont-ils rembourser leurs dettes abyssales…???
    Quand un état fait marcher la planche à billet comme tous le font aujourd’hui (rappelons nous les paroles de notre 1er ministre, sur l’état de la France, il y a peu… Au bord de la faillite…. non????) et après avoir injecté X centaine de milliard, on en est où????
    Seul solution: L’INFLATION, et pas pour rire à 2 chiffres… (1,9 si ca vous amuse) sinon on fait comment… tout le monde dépose le bilan… Si quelqu’un a un autre remède miracle… Je prends…!!!

    Si j’ai bien lu tout ce que j’ai lu sur le net, hormis les chiffres de la fameuse Fédération National des 3 singes, qui ne sait pas, n’entend pas et ne voit pas… (si 1,7%) Le marché aurait déja perdu entre 15 et 20%. Non en fait, pour l’achat d’un appartement, on vous offre les frais de notaire et on vous met un Classe A toute neuve sur votre emplacement de parking… Véridique… J’ai testé à Boulogne… Soit en fait -19,4% du prix réel de l’appart, mais les prix ne baissent pas…!!!! continuez à nous prendre pour des crétins, ca fait plaisir….!!!!

    Pour répondre à SEB, selon Friggit et Joseph COMBY, une sommité en la matière, le prix du foncier (les terrains) est monté plus fort que le prix du bati. Donc… devrait baisser en conséquence. Mais, QUAND SERA T’IL SI L’ETAT DEMANDE AUX COMMUNES DE METTRE A DISPO DES TERRAINS QU ELLES POSSEDENT POUR RELANCER L’ACTIVITE, j’entends par là soutenir les petites entreprises… et aider une demande toujours très forte en primo accédants. A méditer…

    Suivons attentivement le graph de FRIGGIT, il est remis à jour chaque mois sur le site de l’ADEF, c’est le seul qui vaille… et… patience…!!!!

    Amitié a tous, et merci pour ce blog.

  27. Interessant tes exemples de transactions recentes.

    En ce qui concerne les etats, moi je ne comprends pas comment la France va s’en sortir… 50 milliards de deficit et 100 milliards prevus pour fin 2009 !!!! Alors bcp de communication est faite pour dire que la France s’en sort mieux que les autres pays mais en pratique ca donne vraiment l’impression que l’effet est eponge, reste que le jour ou l’eponge n’absorbera plus rien, ca va etre violent…

    En ce qui concerne les prix, le marche est un marche d’acheteur maintenant donc les rapports de force sont renverses et cela ne risque pas de changer…

    Maintenant, il suffit d’observer les courbes et malheureusement il y a de fortes chances que la courbe de Friggit evolue a l’inverse de la courbe du chomage !

    Bon courage a tous

  28. bonjour j ai lu avec pertinence votre blog, un constat est evident , seul le niveau de revenu est a prendre en compte , 33 % d endettement , faite le calcul vous meme sur votre propre bulletin de salaire , est vous verrez qu on ne peut emprunter plus de 100.000 e en moyenne pour un salaire moyen. alors je suis scandalise quand je lis dans certain revu gratuite c ‘est le moment d acheter avec de fausse valeur un exemple un revenu fiscal de 19750e est une mensualite de 834.49e pour devenir proprietaire de qui s e moque t on , en faite mon coup de gueule , va la hypocrisie de ces notaires promoteurs agent immobiliers qui nous vont croire que ca repart . alors mefiez vous des idees recu . leur interet nest pas le votre , 2- pour votre achat immobilier seul compte votre coup de coeur , on a rarement l occasion de revoir un bien qui nous plait !

  29. Bonjour,
    à la lecture des différents articles de ce site et de quelques commentaires, je suis un peu perdue!
    Que faire? si vous avez des réponses à mon cas, éclairez-moi!
    Je suis actuellement locataire à 45 min de mon lieu de travail, (2 villes de province). Je suis fatiguée des trajets, et moins disponible pour mon boulot.
    Je voulais acheter mais au vue des analyses sur « il vaut mieux louer qu’acheter au inversement selon la durée … »
    Bref, je souhaiterais habiter dans la ville où je travaille, je n’ai pas de frais de voiture car j’ai une voiture de fonction, et pas de crédits à la consommation, ce qui aide pas mal devant le banquier.
    J’ai donc entrepris des simulation de prêt dans ma banque (et d’autres prochainement chez des concurrents, est-ce une bonne idée?) et fait plusieurs visites.
    J’ai trouvé un coup de coeur, 118500 € tout frais agence et notaire compris, ça rentre dans mon prêt (120000€ maxi!!!)
    Surface 61 m² en bon état, pas de travaux (à part déco, normal !), situé en centre ville et 480 m² de jardin, un luxe par rapport à un appart.
    Je n’ai fait qu’une seule agence et ce produit est en vente depuis 4/5 mois dans plusieurs agence.
    Alors que faire? attendre que ça baisse jusque 2010 voire 2014 et rester locataire? ou sauter sur ce coup de coeur!
    Sachant que j’ai des possibilités de carrière si je suis mobile !!!
    Mais je ne suis pas aventurière et choisirais surement de rester dans la petite ville où je suis!

    voilà, je suis un peu désordonnée dans mes explications et je ne sais pas trop quoi faire!

    Merci d’avance si quelqu’un me répond 😉

    Et juste vous remercier pour ce site et les autres qui y sont liés pour nous aider à pas nous faire avoir, ou au moins nous ouvrir un peu les yeux.

    Céline

    1. Post
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      Le temps joue en votre faveur et obtenir 20 à 30% de moins sur le prix serait une bonne garantie que votre achat que ne perdra pas trop de valeur.

  30. Celine
    Une seule solution négocier et âprement…
    Vous êtes acheteur et en ce moment en position de force, donc profitez en, calculez aussi combien vous coutent vos loyers sur 3 ans… et n’oubliez pas que d’ici quelques années, vous risquez d’avoir rune reprise forte de l’inflation. Ca peut vous aider en faisant baisser les echéances de votre crédit sans dévaloriser votre bien.
    Le marché en province et celui de paris ne sont pas les mêmes du tout et sur 100 000, le risque n’est pas fondamental, et si vous avez le cout de coeur, alors allez Y.
    Attention d’ici un mois ou deux vous gagnerez surement .20% à .3% sur votre crédit, les taux doivent baisser encore, pensez y. Faites des simulation, c’est beaucoup. Mais les taux ne pourrons pas aller beaucoup plus bas, c’est la marge des banques.
    Donc faites baisser le prix de 10% mini, montrez vous ferme, trouvez le bon crédit sur 15 ans mini et bonne emménagement…
    Regardez ce site: Ca vous aidera surement.
    http://www.immobilier-danger.com/
    Cordialement

  31. Post
    Author
  32. Bonjour.

    Thierry ou Michael pourriez m’expliquer ce qui ce passerai pour le prix de l’immobilier en cas de forte inflation dans quelque années (je pense a une augmentation mais c’est en contradiction avec tous ceux qui est dit ici)? et pourquoi dans la video interview de Jacques Delpla celui ci dit (a le fin) que ce son les epargnants qui payeront??
    Merci d’avance.

  33. Post
    Author

    Bonjour,

    Il y a plusieurs sujets différents derrière votre question.

    Sur les prix :
    L’inflation tend logiquement à faire baisser les prix de l’immobilier car l’un des effets mécaniques est la remontée des taux d’intérêt. Argent plus cher > capacité d’emprunt réduite > prix de l’immobilier qui baisse. En plus la période est pas très propice à cela : le prix des actifs est déjà très haut.

    Sur les crédits :
    Les gens pensent toujours que l’inflation est bonne lorsqu’on a un crédit car auparavant elle a permis (années 70) de rembourser des emprunts en monnaies de singe. Cela part du principe que les salaires sont indexés sur l’inflation ce qui n’est plus le cas aujourd’hui.
    Cela a un « intérêt » lorsque tu as un crédit immobilier à 4 % et que l’inflation court à 10 %.

    Sur l’épargne :
    L’inflation rince les épargnants car l’argent se déprécie. Si l’inflation est de 10 % / an et que ton argent dort sur un Livret A à 2 %, la valeur de ton argent diminue. Dans ce cas il faut absolument se débarrasser de son épargne. Historiquement l’immobilier protège plutôt bien de l’inflation mais la situation particulière (bulle immobilière et crise financière).

  34. Merci de votre réponse.
    Question supplémentaire meme si je sais que vous n’etes pas conseiller financier: que faire alors de l’épargne? car l’immobilier ne semble pas la solution. Faut il investir dans la bourse? autre?
    je pose ces questions car je suis tres curieux de savoir dans quelle direction on va (l’immobilier, l’économie). Meme si je suis conscient que vous n’avais pas forcément la bonne réponse ca me donne matiere a réflexion.
    Encore bravo pour votre blog.

  35. Post
    Author

    L’investir dans des supports refuge qui ne conservent une valeur minimum comme l’or ou l’argent (ce qui en explique en partie le prix actuel !) ou investir dans quelque chose qui rapporte plus tard comme une formation / supports éducatifs / voyages…

    C’est une décision très difficile à prendre avant que cela n’arrive mais si jamais la situation se présente, ce sera la panique.

  36. Bonjour, depuis 2 ans, je surveille les prix des appart à Marseille; pour la première fois, je tombe sur un bien qui me plaît (répondant à des critères d’emplacement, centre ville, transports en communs OK) à un prix environ 13% en dessous de ce qui se pratiquait en 2008 ? càd 150 000 € au lieu de 175 000 € ; l’AI ne veut pas négocier plus à la baisse et prétend avoir eu des contre-propositions à un prix supérieur (soit-disant, elle privilégie mon dossier, car je peux apporter les 2/3 en apport personnel).
    Je précise que je suis à l’heure actuelle locataire dans un appart qui me convient.
    Que me conseillez-vous ?
    – placer mon argent autrement
    – acheter quand même, car ce type de bien ne se représentera peut-être pas
    – faire une proposition encore plus basse, sachant qu’elle a refusé début mars une proposition à 145 000 €.
    Merci pour votre réponse.

  37. Post
    Author

    Bonjour Christine,

    Mon avis sur votre situation est celui-ci :

    Le temps est avec les acheteurs. Les prix vont continuer à diminuer.
    Si vous ne souhaitez pas attendre, achetez ce bien mais sachez que vous allez le payer un prix qui va immédiatement baisser.

    L’AI n’a pas à donner son avis sur la baisse, vous lui demandez de passer votre offre en faisant comprendre que vous êtes sérieuse.

    Vous écrivez un document proposant l’achat à votre prix en précisant bien que le document est valable une certaine période (courte) comme 3 jours ou 7 jours qu’il devra remettre à l’acheteur.

    Je n’ai pas compris pourquoi vous vouliez acheter dans l’absolu.
    En espérant que ça vous aide !

  38. Merci pour votre réponse et votre blog; en fait, si je souhaite acheter, c’est parce que l’appartement correspond à ce que je cherche de part ses possibilités et sa situation ; mais j’ai fait l’erreur d’envoyer par télécopie (il y a 2 jours) une proposition d’achat sans mettre de délai et je me demande si je peux soit me rétracter, soit la refaire en indiquant un prix plus bas.
    J’avoue avoir lu, depuis, votre blog ainsi que les infos de M. Friggit. Je ne pensais pas que le marché était autant à la baisse que cela et je supposai avoir fait une offre intéressante pour moi, vu les prix demandés en 2008.
    Pouvez-vous me répondre sur ce point de proposition d’achat? Bien sincèrement.

  39. Bonjour,

    Je suis locataire dans le 12è à Paris depuis deux ans et demi et souhaite désormais acheter. On entend un peu partout qu’en 2009, la balle est dans le camp des acheteurs mais les prix restent élevés en petite couronne et les vendeurs difficiles à convaincre pour faire baisser leur prix. J’ai visité récemment un bien en petite couronne (Colombes) dans une zone très bien desservie et qui accueillera d’ici deux ans le tram 2. Le bien (récent) a un prix largement supérieur au prix moyen au m² (4,2K€ au lieu de 3,7)mais la zone (qui est actuellement peu accueillante – peu de verdure etc) est suceptible de se transformer et de gagner en valeur avec l’arrivée du tramway. Ces perspectives me donnent envie d’acheter dès maintenant même au prix fort, de peur de perdre ce bien. Dois-je plutôt attendre quelques mois? La baisse que vous évoquez est-elle proche? Est-ce le moment d’acheter dans des zones à potentiel futur important ou faut-il que je diffère mon achat? Quelle serait la meilleure période?

    Merci pour vos réponses

  40. Bonjour,

    Bravo pour cet article, avec tous les commentaires il devient vraiment intéressant.

    Voici mon cas de figure : nous souhaitons acheter un premier appartement dans le neuf, que nous revendrons certainement dans une dizaine d’années.
    Nous nous sommes orientés sur du neuf pour plusieurs raisons :
    – Doublement du prêt à taux zéro (37950€ dans notre cas)
    – TVA à 5,5% au lieu de 19,6%
    – Autres remises commerciales
    Ce message rejoint le précédent dans le sens où le bien se situe dans une quartier et une ville en pleine rénovation urbaine donc la hausse de sa valeur devrait compenser, en partie, la baisse générale des prix.

    Dans notre cas voici ce que nous gagnions aujourd’hui :
    – Bien proposé à 138000€ (au lieu de 156000€ avec une TVA à 19,6%)
    – Garage fermé d’une valeur de 12000€ proposé au final pour seulement 2000€

    Au total cela fait déjà une baisse de 18% par rapport au prix « normal » avec une TVA à 19,6%. Tout cela sans compter tous les avantages du neuf par rapport à l’ancien les premières années : pas de gros travaux de copropriété prévues, charges de copropriété réduites etc …
    Nous signons le contrat de réservation début de semaine prochaine, je me dis que le gain est tout de même déjà appréciable, même si la courbe de Friggit permet d’envisager des prix encore plus intéressants dans les prochaines années. Je me demande si une négociation supplémentaire est envisageable compte tenues toutes les remises auxquelles nous bénificions déjà

    Bref comme tout le monde, un peu déboussolé 😉

  41. bonjour à tous,

    j’ai l’intention d’habiter et d’acheter un appartement à Paris et ma banque actuelle est en province (Lille).
    Quelqu’un peut-il me dire si j’ai intérêt à demander le transfert de mon compte dans une agence parisienne ?
    Les taux d’emprunt pratiqués à Paris sont-ils inférieurs ou supérieurs à la province?

  42. C’est très interressant de comparer le scénario le pire (Probabilité : Moyenne-forte) avec les derniers chiffres de Friggit.
    En résumé, l’hypothèse est vérifiée
    Maintenant la vraie baisse il me semble, sera visible cet été avec la publication des chiffres de l’Insee, ou du moins en septembre après l’effet vacances

  43. Cette analyse est très intéressante et je ne connaissais pas le tunnel de Friggit.

    Néanmoins, il y a un élément que tu ne prends pas en compte et qui change toute la donne pour la plupart des acheteurs qui devront souscrire un emprunt : les taux d’intérêts

    Aujourd’hui tu peux emprunter à 4% sur 20 ans, les prix ont baissé en immo et l’argent coute moins cher, l’opportunité est énorme comparé aux précédentes années.

    Même si la baisse se poursuit (ce en quoi je crois), les taux vont progressivement augmenter. Il y a 25 ans ils étaient à 20%. Qui dit qu’en 2014 ils ne seront pas au moins à 10%?? et là au lieu de payer en intérets d’emprunt 50% du bien sur 20 ans tu en payes 150%.

    Dans cet hypothèse il faudrait que ton bien perde 40% d’ici là…

    C’est le couple immobilier emprunt qu’il faut regarder et je pense que pour déterminer le meilleur moment il faut attendre tant que les taux sont intéressants et acheter au plus tard mais avant qu’ils ne remontent trop.

  44. Toutes ces analyses sont très interressantes, la vidéo est intéressante mais finalement la question reste entière :
    Est il plus judicieux de louer en attendant ou d’emprunter maintenant?

    Si il est il est préférable d’attendre avant d’acheter pour rester locataire et donc épargner, il faut prendre en conséidération le fait que l’argent placé en banque ne rapporte pas grand chose et risque de ne rien rapporter du tout d’ici peu (selon la vidéo citée précédemment : Jacques Delpla : « L’Amérique se sortira de la crise par l’inflation »)

    Il parle (dans la vidéo) d’un taux d’intérêt proche de 0%, il n’y aurait donc pas d’intérêt (au propre comme au figuré ) a placer son argent en banque.

    Simulation :

    Rester locataire et réussir a mettre 400€ par mois de coté, ne créera jamais un gros capitale exploitable (si mais a beaucoup plus long terme)
    400 x 12 = 4 800
    4 800 x 10 = 48 000 €
    48 000 – inflation = un peu moins
    de un peu moins il faut enlever encore les impôt sur les intérêts (a moins qu’il n’y ait vraiment aucun intérêt) = encore moins
    et tout cela part du principe qu’avec cette inflation et l’augmentation des loyers sur 10 ans (ou même un changement d’appartement pour un plus grand et plus cher) vous arriviez a mettre toujours cette même somme (400€) de côté.

    J’espère que ce scénario ne se produira pas ou qu’il restera un moyen sur de percevoir une rémunération pour l’argent placé sans risque.

    L’investissement locatif risque de séduire encore pour un moment (soutenant le marché de l’ancien…)

  45. Post
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    @joe : les taux d’intérêts sont inversement proportionnels au prix des biens. Plus les taux sont bas, plus l’immobilier monte et au final cela coûte plus cher à l’acheter. Fait le calcul.
    Les taux d’intérêts il y a 20 ans étaient élevés à cause de l’inflation, au final l’immobilier était moins cher. C’est de l’argument de promoteur immobilier. « Profitez des taux »
    Le même phénomène se passe avec les aides à la location : plus il y a d’aides, plus les loyers ont tendance à progresser.

    @Florian
    Je pense toujours qu’il est préférable de louer même si il est apparemment possible de négocier beaucoup plus qu’auparavant.
    L’immobilier étant orienté à la baisse, je ne vois pas par quel miracle il pourrait être plus intéressant d’acheter maintenant !

    Je recommanderais l’achat s’il est possible de s’offrir un bien dans lequel on peut rester 10 ans et dont le crédit est sur 15 ans maximum.

    Voir http://esprit-riche.com/images/achat_location_immobilier_simulation.jpg
    et
    http://asi77.free.fr/

  46. Très intéressant, merci à Michael et à tous les commentateurs éclairés qui viennent enrichir le blog.

    Je vais brièvement vous présenter notre cas, j’espère un commentaire qui nous aiderait à prendre une décision:

    – Nous sommes heureux locataires (maison, loyer modéré de 1k€ et engagement du propriétaire de ne pas l’augmenter)

    – Nous avons de l’épargne disponible, y compris PEL, CEL, etc.. et donc un apport jusqu’à 100-110k€

    – Nous travaillons tous les deux en CDI, ma femme est infirmière. Quant à moi je suis dans le secteur privé, avec des perspectives de carrière (et donc de mobilité), d’autant que j’ai commencé un cycle de formation diplomante qui devrait fortement renforcer ces opportunités (en tout cas je le fais pour ça)

    – Nous avons le rêve de nombreux français: devenir propriétaires. Nous l’avons été par le passé, puis partis aux US nous avions revendu

    – Nous avons envisagé 4 scenarii:

    1/ acheter notre maison, mais les biens restent chers (on trouve) surtout pour trouver l’équivalent de notre location. Dans ce scénario, il nous faudrait rembourser 750€/mois en plus de notre loyer actuel, le taux d’endettement serait à 32%;

    2/ acheter du locatif, bénéficier de Scellier, bref le truc habituel mais là encore je trouve les biens très chers, rendement peu flatteur, et en plus je ne supporte pas les promoteurs, d’ailleurs peu enclins à discuter les prix (contrairement à ce que laisse penser les commentaires sur ce blog). L’avantage de ce scénario c’est que nous construisons un patrimoine, mais à quel prix!;

    3/ acheter une résidence secondaire, un petit truc dans un endroit qu’on aime et où on passe régulièrement nos vacances. Les prix paraissent plus accessibles, mais on tape direct dans la capacité d’emprunt (à la différence du scénario 2puisqu’il y aurait loyers + avantage fiscal);

    4/ on ne fait rien sauf anticiper l’inflation et donc trouver des supports autres que livrets, etc.. pour ne pas perdre en capital.

    Nous étions à fond sur 1/, mais le contexte, les biens, les prix, etc.. nous ont calmé.. Ensuite sur 2/, idem.. 3/ paraît farfelu.. reste 4/ mais c’est beaucoup moins sexy, d’autant que là pas de patrimoine..

    Désolé c’est long, mais la situation est assez complexe, aussi du fait que les opportunités feront que nous bougerons certainement encore. J’ai oublié de préciser que nous vivons dans une ville de taille moyenne en Province.

    Merci de vos conseils, bonne continuation

    1. Post
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      Bonjour,

      Vous soulignez bien l’importance du « projet de vie » dans la décision d’acheter.

      Entendu que le contexte, même si les prix baissent, n’est pas encore très favorable et que vous projetez de devoir être mobile, je vous conseillerais d’attendre.

      Le 2) est à prendre avec précaution et en tous cas il faut éviter de passer par un intermédiaire qui gonfle les prix de 15 ou 20 %.

      Le 3) est surement le plus coûteux d’un point de vue financier. Louez 1 mois dans l’année est plus économique 😉

      Le 4) consiste à faire grossir son épargne, la protéger tant bien que mal de l’inflation et attendre d’avoir la volonté de passer au moins 10 ans sur place pour acheter. L’objectif est d’emprunter le minimum possible.
      100 K€ d’apport, c’est pas mal du tout mais ça ne correspond surement pas au prix du bien que vous convoitez.
      Si le bien que vous visez vaut 300 K€ (dans 2 ans après 25 % de baisse par ex) vous avez encore de l’épargne à constituer pour limiter votre endettement futur.

      Plus que les prix de l’immobilier, savoir que l’on reste quelques années sur place est un critère déterminant pour amortir l’opération et éviter de se rajouter des contraintes en cas de mobilité (revente, location….).

      Le scénario qui pourrait vous pousser à acheter tout de suite, en dépit de tout ce que je viens de dire, c’est en cas de forte inflation où l’immobilier servirait de bouclier pour votre patrimoine mais nous n’y sommes pas encore.

      Que pensez-vous au fond de vous même de la situation ?

  47. Très remarquable analyse où tout est là : courbe de friggit en folie, lobbies haussiers, indices non significatifs (lissés et/ou décalage temporel), pression sociale pour acheter « coûte que coûte. Bravo !
    Commentaires passionnants également … il manque peut-être une analyse des mythes que certains véhiculent complaisamment … je vous invite à jeter un oeil à mon blog où j’ai fait également plusieurs articles sur notre gigantesque bulle immo : http://tinyurl.com/bulle-immo

  48. C’est fou ce lobby pro-friggit

    je trouve l’analyse de friggit tout à fait éloquente (et intéressante) mais en revanche, on ne peut pas en dire de même des interprétations de la courbe que l’on trouve sur le net

    sauf que sur la courbe de friggit il y a 2 variables d’ajustement !
    pour revenir dans le tunnel, il n’y a pas que la baisse des prix de l’immobilier
    on pourrait aussi imaginer une hyperinflation, hypothèse que je considere de plus en plus crédible qd on voit la planche à billet tourner plein pot outre atlantique
    quelle est la meilleure facon pour un état de se désendetter ? Tous les états occidentaux sont actuellement surendettés par les plans de relance … le taux de chomage, l’augmentation du nombre de retraités … tout ceci va dans le sens des états surendéttés

    personnellement, j’hésite bcp entre tous les scénarios possibles (dont celui de friggit) mais au fond de moi, je suis persuadé que l’on est dans la bonne fenêtre de tir pour l’immobilier locatif (je précise) : taux d’intérêt bas et proprietaire plus enclin à négocier que par le passé.
    Du coup je cherche sans me précipiter

    Mais sur du long terme, acheter me semble pertinent meme si l’immobilier y perd des plumes dans les 2 ans qui viennent

  49. Post
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    L’avenir est assez incertain il est vrai, c’est bien cela notre plus gros problème.
    Attention à l’hyperinflation, si cela arrive, l’immobilier peut en souffrir énormément comme cela s’est passé en Allemagne en 1930 où les gens devaient avant tout manger et où les loyers sont tombés très bas car le revenu disponible avait fondu (article super intéressant (anglais) : http://www.spiegel.de/international/germany/0,1518,641758,00.html)

    Pour l’immobilier locatif, j’ai tendance à penser que si l’on trouve un bien avec une bonne rentabilité et de vraies qualités intrinsèques, c’est toujours le moment.

  50. Au Québec, notamment à Montréal, quoique les prix de l’immobilier résidentiel tendent à stagner depuis le début de la crise fin 2008, le marché immobilier reste porteur et est moins fluctuant qu’ailleurs. Ainsi, les acheteurs de tout type de biens (maisons, immeubles, condos, triplex, etc.) conservent de belles opportunités d’investissement à des prix fort intéressants par rapport à la France.

  51. Pingback: Immobilier 2009 : Acheter ou louer 2ème semestre (Friggit) | Argent et entreprenariat

  52. Pingback: 3 livres qui ont changé ma vie – Zola, Kindlberger, Kiyosaki, Trump, Gerber, Covey et Pink | Argent et entreprenariat

  53. Bonjour à tous,

    Vos avis sont très intéressants et montrent toute la difficulté lorsque l’on envisage d’effectuer un investissement immobilier.
    Toutefois, la règle d’or de l’investissement immobilier : l’emplacement, (on le paie très cher parfois) doit toujours être mise en parallèle avec la règle fondamentale de tout investissement : RENDEMENT / RISQUE / TEMPS.
    Aussi, on peut avoir des positions totalement différentes quant à l’acquisition d’un bien de « jouissance » (résidence principale ou secondaire) et un investissement pur.

    Vos avis sont passionnants et cela m’a donné l’envie d’aller plus loin dans l’analyse.

    @ bientôt

  54. Bonjour,

    cela fait bien longtemps que je suis cette bulle immobilière avec intérêt, d’auant plus que, habitant aux US il y a 3 ans, j’ai vu ce que cela a entrainé et ce que ca va entrainé en France.
    ATTENTION tout de même dans l’interprétation des courbes de Friggit : ce n’est pas courbe verte (montant total des transactions immobilières) qu’il faut extrapoler pour connaitre le prix de vente réel d’un bien immobilier. En effet, cette courbe correspond au montant TOTAL des transactions cumulé sur 12 mois, à savoir le nombre de transactions multiplié par le prix moyen. Comme le nombre de transactions est en chute libre depuis 2 ans, le montant total des transactions (courbe verte) est évidemment en chute libre, même à prix moyen constant de ventes. Par contre, la courbe qu’il faut extrapoler pour connaitre la suite des prix dans l’immobilier, c’est la courbe noire (indice des prix des logements rapporté aux revenus des ménages). Après un maximum à environ 1.7, elle est revenu au 2eme semestre 2009 à 1.59. Je vous laisse imaginer la suite de la pente qui ne peut pas être plus en chute libre.
    En plus de cela, imaginez une seconde une couche d’hyperinflation comme ce que certains annoncent en raison du débit de la planche à billet depuis octobre 2008. Cette hyperinflation va donc limiter encore davantage le revenu des ménages, et devrait avoir comme conséquence de faire réenvoler la courbe noire. Mais cette fameuse courbe n’aura pas le temps de se réenvoler (l’écart entre revenu des ménage et prix devenant trop décorrélé) et continuera donc à plonger encore de plus belle.

    Futurs acquéreurs : conserver ce schéma en tête si vous ne voulez pas vous en mordre les doigts plus tard.
    Vendeurs : pensez à ceci lorsqu’un acheteur potentiel vous propose 15% de moins que votre prix de départ. Ou bien vous acceptez immédiatement, ou bien votre logement aura de toute manière perdu cette valeur dans un an.

    L’achat immobilier est évidemment un savant mélange entre coup de coeur, intérêt du logement visé … et évolution des prix. Mais, il ne doit pas faire perdre la raison pour autant.

    Bon courage dans vos transactions … négociez, négociez …

    Bishorncy

  55. Je n’ai pas tout saisi, beaucoup de concepts à bien comprendre, mais pour moi il est préférable d’acheter à louer, au moins je n’ai pas l’impression de perdre mon argent par les fenêtres. Par contre, il est vrai qu’en location on peut avoir un meilleur logement qu’un achat pour le même montant à payer par mois… chose que je vois parfois chez les amis, donc il faut alors choisir entre le confort et les économies.

  56. Bonjour,
    Je comprends la logique derrière l’intérêt ou non d’acheter selon le moment.
    Mais si je décide, quelque soit la valeur du marché, à acheter un bien immobilier, même s’il y a une baisse ce n’est pas si gênant que ça si je le vends pour en racheter un autre qui aura baissé également.
    Qu’en pensez-vous ?

  57. l’hyperinflation que certains craignent ne va pas forcément limiter le pouvoir d’achat des ménages: les revenus suivront l’inflation…et les prix de l’immobilier aussi.Dans ce cas de figure il vaut mieux avoir un bien immobilier que de l’argent sur un compte.

  58. Pingback: Votre résidence principale n’est PAS un actif | Devenir riche à votre manière

  59. Bonjour, finalement j’ai pas suivi les prévisions du site et j’ai acheté en 2009 et viens de revendre un bien en 2010. Petite plus value intéressante au passage. Mon conseil : entrepenez et achetez, vous serez tjrs gagnants. Néanmoins, prudence sur la qualité du bien, au final un bien de qualité ne perdra jamais… En tout cas, ne vivez pas dans la crainte de la baisse.

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  63. Depuis 2 ans les prix dans l’immobilier ont considérablement baissé, c’est le bon momentpour acheter tant que la bulle est retombé. Dans 5 ans ca va reprendre, avec une crise du logement, les prix vont flamber, surtout que le taux de naissance augmente, donc plus de personnes à loger dans l’avenir 😉

  64. Avec le recul du temps, ces prévisions sont complètement fausses.
    Les prix continuent de monter!!
    Et ceux qui attendent la baisse avec en tête: si je ne peux pas acheter, ça va baisser se trompent (à mon avis).
    Mon point de vue: dans quelques années, il y aura des locataires à vie et des propriétaires de patrimoine (c’est une constatation et pas un plébicite).
    A vous de choisir votre camp.

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      Je me garde bien de faire des prévisions (n’ayant aucune boule de cristal) mais de tirer des tendances 🙂

      Effectivement, on peut être tenté de croire qu’il y aura 2 camps bien distincts, ce n’est pas mon cas.

      Concernant la mise à jour des prix, en 2010 il était tout de même possible d’acheter aux prix de 2006 ce qui n’était pas si mal !

      Voir le graphique : http://esprit-riche.com/images/Friggit%202011.jpg

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  66. Article intéressant sur le fond mais qui passe certains points sous silence et notamment les difficultés d'acheter gros.

     

    Commençons par l'hypothèse de départ :

    pour un immeuble de 300 000 euros, beaucoup moins de visiteurs, moins d’offres

    On ne peut pas fixer arbitrairement la limite mais pour moi, tant qu'on ne dépasse pas le prix d'une grosse maison, on n'est pas vraiment dans le prix  » de gros. »

     

    Puis la multiplicité des locaux va aussi faire changer de catégorie

    Un immeuble avec deux appartements de 150 m² n'aura pas la même clientèle qu'un immeuble de surface équivalente divisé en quinze studios ou un autre partagé en trente chambres d'étudiants

     

    La difficulté va ensuite consister à se faire financer le bien.

    Même avec une bonne surface financière, votre « conseiller financier » ( entendez par là le guichetier de votre banque)  va vous annoncer la bouche en coeur

     » Ne vous inquiétez pas : On vous suivra.
    Pensez donc, vous êtes un si bon client!… »

    Pour revenir quelque jours après en vociférant  après ces bureaucrates du Siège  qui ne veulent prendre aucun risque et ont refusé un si bon dossier.

     

    Pour ma part, à chaque opération je consultais une bonne demi douzaine de banques.

    J'essuyai d'emblée un tiers de refus  et avais rarement deux réponses favorables.

    Pour de l'immobilier d'habitation, la solution est un peu plus simple : Passer par Courtier(s) en Prets immobilier.

    C'est gratuit et on ne monte qu'un seul dossier.

     

    Il y a encore bien des points de détail, on en parlera si cela vous intéresse.

    Mais sur le principe, je suis parfaitement d'accord et c'est ce que j'ai fait dès que mon Banquier me l'a autorisé.

  67. Article intéressant sur le fond mais qui passe certains points sous silence et notamment les difficultés d'acheter gros.

     

    Commençons par l'hypothèse de départ :

    pour un immeuble de 300 000 euros, beaucoup moins de visiteurs, moins d’offres

    On ne peut pas fixer arbitrairement la limite mais pour moi, tant qu'on ne dépasse pas le prix d'une grosse maison, on n'est pas vraiment dans le prix  » de gros. »

     

    Puis la multiplicité des locaux va aussi faire changer de catégorie

    Un immeuble avec deux appartements de 150 m² n'aura pas la même clientèle qu'un immeuble de surface équivalente divisé en quinze studios ou un autre partagé en trente chambres d'étudiants

     

    La difficulté va ensuite consister à se faire financer le bien.

    Même avec une bonne surface financière, votre « conseiller financier » ( entendez par là le guichetier de votre banque)  va vous annoncer la bouche en coeur

     » Ne vous inquiétez pas : On vous suivra.
    Pensez donc, vous êtes un si bon client!… »

    Pour revenir quelque jours après en vociférant  après ces bureaucrates du Siège  qui ne veulent prendre aucun risque et ont refusé un si bon dossier.

     

    Pour ma part, à chaque opération je consultais une bonne demi douzaine de banques.

    J'essuyai d'emblée un tiers de refus  et avais rarement deux réponses favorables.

    Pour de l'immobilier d'habitation, la solution est un peu plus simple : Passer par Courtier(s) en Prets immobilier.

    C'est gratuit et on ne monte qu'un seul dossier.

     

    Il y a encore bien des points de détail, on en parlera si cela vous intéresse.

    Mais sur le principe, je suis parfaitement d'accord et c'est ce que j'ai fait dès que mon Banquier me l'a autorisé.

  68. Article intéressant sur le fond mais qui passe certains points sous silence et notamment les difficultés d'acheter gros.

     

    Commençons par l'hypothèse de départ :

    pour un immeuble de 300 000 euros, beaucoup moins de visiteurs, moins d’offres

    On ne peut pas fixer arbitrairement la limite mais pour moi, tant qu'on ne dépasse pas le prix d'une grosse maison, on n'est pas vraiment dans le prix  » de gros. »

     

    Puis la multiplicité des locaux va aussi faire changer de catégorie

    Un immeuble avec deux appartements de 150 m² n'aura pas la même clientèle qu'un immeuble de surface équivalente divisé en quinze studios ou un autre partagé en trente chambres d'étudiants

     

    La difficulté va ensuite consister à se faire financer le bien.

    Même avec une bonne surface financière, votre « conseiller financier » ( entendez par là le guichetier de votre banque)  va vous annoncer la bouche en coeur

     » Ne vous inquiétez pas : On vous suivra.
    Pensez donc, vous êtes un si bon client!… »

    Pour revenir quelque jours après en vociférant  après ces bureaucrates du Siège  qui ne veulent prendre aucun risque et ont refusé un si bon dossier.

     

    Pour ma part, à chaque opération je consultais une bonne demi douzaine de banques.

    J'essuyai d'emblée un tiers de refus  et avais rarement deux réponses favorables.

    Pour de l'immobilier d'habitation, la solution est un peu plus simple : Passer par Courtier(s) en Prets immobilier.

    C'est gratuit et on ne monte qu'un seul dossier.

     

    Il y a encore bien des points de détail, on en parlera si cela vous intéresse.

    Mais sur le principe, je suis parfaitement d'accord et c'est ce que j'ai fait dès que mon Banquier me l'a autorisé.

  69. Article intéressant sur le fond mais qui passe certains points sous silence et notamment les difficultés d'acheter gros.

     

    Commençons par l'hypothèse de départ :

    pour un immeuble de 300 000 euros, beaucoup moins de visiteurs, moins d’offres

    On ne peut pas fixer arbitrairement la limite mais pour moi, tant qu'on ne dépasse pas le prix d'une grosse maison, on n'est pas vraiment dans le prix  » de gros. »

     

    Puis la multiplicité des locaux va aussi faire changer de catégorie

    Un immeuble avec deux appartements de 150 m² n'aura pas la même clientèle qu'un immeuble de surface équivalente divisé en quinze studios ou un autre partagé en trente chambres d'étudiants

     

    La difficulté va ensuite consister à se faire financer le bien.

    Même avec une bonne surface financière, votre « conseiller financier » ( entendez par là le guichetier de votre banque)  va vous annoncer la bouche en coeur

     » Ne vous inquiétez pas : On vous suivra.
    Pensez donc, vous êtes un si bon client!… »

    Pour revenir quelque jours après en vociférant  après ces bureaucrates du Siège  qui ne veulent prendre aucun risque et ont refusé un si bon dossier.

     

    Pour ma part, à chaque opération je consultais une bonne demi douzaine de banques.

    J'essuyai d'emblée un tiers de refus  et avais rarement deux réponses favorables.

    Pour de l'immobilier d'habitation, la solution est un peu plus simple : Passer par Courtier(s) en Prets immobilier.

    C'est gratuit et on ne monte qu'un seul dossier.

     

    Il y a encore bien des points de détail, on en parlera si cela vous intéresse.

    Mais sur le principe, je suis parfaitement d'accord et c'est ce que j'ai fait dès que mon Banquier me l'a autorisé.

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    Article intéressant sur le fond mais qui passe certains points sous silence et notamment les difficultés d'acheter gros.

     

    Commençons par l'hypothèse de départ :

    pour un immeuble de 300 000 euros, beaucoup moins de visiteurs, moins d’offres

    On ne peut pas fixer arbitrairement la limite mais pour moi, tant qu'on ne dépasse pas le prix d'une grosse maison, on n'est pas vraiment dans le prix  » de gros. »

     

    Puis la multiplicité des locaux va aussi faire changer de catégorie

    Un immeuble avec deux appartements de 150 m² n'aura pas la même clientèle qu'un immeuble de surface équivalente divisé en quinze studios ou un autre partagé en trente chambres d'étudiants

     

    La difficulté va ensuite consister à se faire financer le bien.

    Même avec une bonne surface financière, votre « conseiller financier » ( entendez par là le guichetier de votre banque)  va vous annoncer la bouche en coeur

     » Ne vous inquiétez pas : On vous suivra.
    Pensez donc, vous êtes un si bon client!… »

    Pour revenir quelque jours après en vociférant  après ces bureaucrates du Siège  qui ne veulent prendre aucun risque et ont refusé un si bon dossier.

     

    Pour ma part, à chaque opération je consultais une bonne demi douzaine de banques.

    J'essuyai d'emblée un tiers de refus  et avais rarement deux réponses favorables.

    Pour de l'immobilier d'habitation, la solution est un peu plus simple : Passer par Courtier(s) en Prets immobilier.

    C'est gratuit et on ne monte qu'un seul dossier.

     

    Il y a encore bien des points de détail, on en parlera si cela vous intéresse.

    Mais sur le principe, je suis parfaitement d'accord et c'est ce que j'ai fait dès que mon Banquier me l'a autorisé.

  71. Article intéressant sur le fond mais qui passe certains points sous silence et notamment les difficultés d'acheter gros.

     

    Commençons par l'hypothèse de départ :

    pour un immeuble de 300 000 euros, beaucoup moins de visiteurs, moins d’offres

    On ne peut pas fixer arbitrairement la limite mais pour moi, tant qu'on ne dépasse pas le prix d'une grosse maison, on n'est pas vraiment dans le prix  » de gros. »

     

    Puis la multiplicité des locaux va aussi faire changer de catégorie

    Un immeuble avec deux appartements de 150 m² n'aura pas la même clientèle qu'un immeuble de surface équivalente divisé en quinze studios ou un autre partagé en trente chambres d'étudiants

     

    La difficulté va ensuite consister à se faire financer le bien.

    Même avec une bonne surface financière, votre « conseiller financier » ( entendez par là le guichetier de votre banque)  va vous annoncer la bouche en coeur

     » Ne vous inquiétez pas : On vous suivra.
    Pensez donc, vous êtes un si bon client!… »

    Pour revenir quelque jours après en vociférant  après ces bureaucrates du Siège  qui ne veulent prendre aucun risque et ont refusé un si bon dossier.

     

    Pour ma part, à chaque opération je consultais une bonne demi douzaine de banques.

    J'essuyai d'emblée un tiers de refus  et avais rarement deux réponses favorables.

    Pour de l'immobilier d'habitation, la solution est un peu plus simple : Passer par Courtier(s) en Prets immobilier.

    C'est gratuit et on ne monte qu'un seul dossier.

     

    Il y a encore bien des points de détail, on en parlera si cela vous intéresse.

    Mais sur le principe, je suis parfaitement d'accord et c'est ce que j'ai fait dès que mon Banquier me l'a autorisé.

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