Immobilier 2009 : Faut-il acheter à -20, -30 ou à -40 % ?

Michael Ferrari Investissement immobilier 38 Commentaires

Cet article est l »occasion de faire le bilan à mi-année des prix de l’immobilier et de l’état du marché en France. En début d’année, j’ai exposé ma théorie sur les prix de l’immobilier en m’appuyant notamment sur les travaux de Friggit dont les courbes sont désormais assez réputées. Mon article « Immobilier 2009 : Faut-il acheter ? » pariait sur une forte baisse des prix. Friggit parie sur -35%.

Situation économique

Mauvaise, voilà le seul mot qui résume la situation économique de la France. Le bout du tunnel n’est pas visible et, malgré les paroles rassurantes, tant que la confiance n’est pas revenue il n’est même pas envisageable que les prix se stabilisent. Les derniers dispositifs du gouvernent (Scellier) ne semblent pas produire d’effets notables.

Professionnels de l’immobilier

Les agents immobiliers sont toujours aussi mauvais. Oui, je sais que critiquer une profession mal-aimée est facile (tout comme raconter que les prix de l’immobilier ne baissent jamais) mais il faut reconnaitre que le nombre d’incompétents dans cette profession est peut-être une bulle plus importante que les prix eux-mêmes. C’est une situation inextricable : les acheteurs considèrent mal les agents immobiliers car les 3/4 sont des rigolos prenant 5 % de la transaction et les agents immobiliers sont méfiants des acheteurs qui essaient de les écarter ou qui les mettent en concurrence avec des confrères.

C’est un marché où tout le monde est perdant : le client a une prestation souvent médiocre pour un prix exorbitant et l’agent un métier frustrant car les déchets (mandants qui n’aboutiront pas) sont importants.

Les professionnels sont toujours dans la même position : ils veulent qu’il y ait le plus grand nombre de transactions au prix le plus élevé possible. Tout le reste ne les intéressent pas.

D’après les notaires, le nombre de transactions est en chute libre sur Paris (censé être le dernier bastion de la hausse). Voyez donc la comparaison entre février 2008 et février 2009 :

nombre-transactions-immobilier

Consultez également le site meilleursagents.com et voyez la variation des prix sur l’immobilier à Paris sur 3 mois qui va de +0.2% à -6.7%.

Médias

Les médias ne se distinguent pas vraiment des professionnels de l’immobilier et j’ai bien failli tous les mettre dans la même catégorie. Les connivences étant fortes, l’ignorance étant diffuse, les articles pondus dans de nombreux médias ressemblent plus à du publi-rédactionnel qu’à la réflexion d’un être humain censé. Heureusement parfois certains médias ou certains articles se distinguent pour leur pertinence. Notez que le fait de trouver un article pertinent sur un média ne fait pas de ce média une source fiable.

Le monde diplomatique (qui est un média que je trouve de bonne qualité) dénonçait les agences prises à leur propre piège en décembre 2008. C’est un article notable qui décrit l’engrenage des 5 dernières années dans lequel se sont jetés nombre de primo-accédants.

Plus récemment dans le blog Les échos, un article intitulé « Prix de l’immobilier, qui ment ? » parle de la difficulté à avoir une information crédible sur l’état du marché.

Challenges a publié un graphique (données estimées) montrant la chute du nombre de transactions dans l’immobilier qui atteint le niveau de 1997, un point bas historique.

Le Figaro note que même avec l’arsenal de dispositifs incitant à l’achat, le marché de l’immobilier reste morose.

Bien entendu, d’autres continuent de relayer les messages du syndicat des professionnels de l’immobilier en titrant « Pas de chute des prix de l’immobilier en France selon la Fnaim« . Attention, ceci est un chiffre mensuel et ne doit pas être interprété comme une tendance long terme. Je dois dire que quelques mois/années auparavant le « selon la Fnaim » n’aurait peut-être pas figuré dans le titre. Signe des temps la méfiance s’installe envers un groupe qui a manifestement intérêt à maintenir des prix élevés et un grand nombre de transactions tout en ne représentant, précisons-le, que 45 % de l’ensemble des transactions immobilières. Le syndicat annonce « le marché ne connaîtra pas, en 2009, sur fond de récession, de chute brutale des prix. » Retenez bien cette affirmation car elle sera au best-of en fin d’année.

Analyse personnelle

Courbe de Friggit (cliquez sur l’image pour l’agrandir) :

friggit-2009

L’ampleur de la hausse est censée se reproduire à la baisse mais jusqu’à quel point ?

Voici le prolongement de la courbe de Friggit (hypothèse 1) que j’avais effectué en janvier 2009 et la version actualisée .

Voici la courbe présente dans mon article sur l’immobilier en début d’année.

Version actualisée :

friggit-2009-immobilier

Le retour dans le tunnel de Friggit qui représente la tendance long terme du rapport entre prix de l’immobilier et revenus des ménages (courbe noire) est donc pour cette année. C’est plutôt une bonne nouvelle pour ceux qui sont prêts à acheter mais cela signifie surtout que, si l’histoire se répète, la chute va se prolonger pour être similaire à la hausse. L’effet de miroir entre la courbe de la hausse et la courbe de la baisse est frappant dans chacune des bulles immobilières. Nous verrons bien ce qu’il advient dans notre cas.

Vous le constatez, le montant des transactions rapportés à leur tendance long terme (courbe verte) suit la pente prévue.

Courbe actualisée :

friggit-2009-immobilier-projection

La pente est bonne et la « prophétie » est bien partie pour se réaliser. D’après la projection faite par un membre du forum Bulle Immobilière, le prix du m² à Paris pourrait être de 3000 € en 2013.

Concrètement, cela signifie qu’un bien immobilier affiché actuellement à 300 000 € de 50 m² se trouverait en 2013 à 150 000 € soit… -50 %.

Conclusion

Aucun projet d’achat avant 12 mois. Envisager l’achat à partir de 18 mois et ne pas hésiter à attendre 24 mois.

Les conditions pour un achat sont d’après moi :

  • envisager de rester 10 ans minimum dans le bien (prévoir arrivée des enfants, mutation)
  • crédit sur 15 ans maximum
  • Endettement à 33% maximum

Je sais que, comme pour mes autres articles sur l’immobilier, la plupart des messages vont provenir de primo-accédants angoissés « Nous avons trouvé une maison à 250 000 € que nous pouvons payer sur 25 ans, faut-il le faire ? » et il est souvent impossible et parfois salutaire de ne pas répondre. Si vous remplissez ces 3 conditions, l’achat peut être envisagé. Dans les autres cas, je pense que vous risquez de vivre au dessus de vos moyens.

A vu de nez – et donc totalement pifométrique – l’année se terminera au mieux à -10 % et peut-être à -20% sur les prix de l’immobilier en France par rapport à 2008.

Sachez que l’achat d’une résidence principale n’est pas un investissement car cela dégrade votre cashflow au lieu de l’améliorer en plus de coûter plus cher qu’une location. Votre maison n’est pas un actif !

Restez informé et faites-vous votre avis, l’une des meilleures sources reste le forum Bulle Immobilière, consultez les archives des articles de 1991 ou encore la chronique des évènements à cette période.

Consulter les 5 règles d’or d’un investissement immobilier dont une partie est applicable à l’achat de sa résidence principle. J’avais également comparé achat et location.

Commentaires 38

  1. LapinLove404

    Acheter une résidence principale n’est pas un investissement. d’accord mais…

    Vaut-il mieux payer 700€ / mois de loyer en location

    ou rembourser 800€ / mois sur un emprunt pour payer sa résidence principale ?

    Et encore, c’est sans compter sur le gain de qulite de vie qu’un « chez soi » peut procurer. non ?

  2. Nico

    @LapinLove404
    Effectivement si pour 800euros/mois de remboursement de credit, tu achete l equivalent de ce qui se loue 700euros/mois, tu est dans un cas ou il est aventageux d acheter… mais qui correspond dans la realité a un prix « hors bulle »…

    Par ex, a Grenoble ou j habite: mon loyer hors charge: 820euros/mois… dans ma rue se vend un appart equivalent au mien: 440000 euros… soit 2500euros/mois de credit sur 30ans… c est vite vu, j attends le degonflement de la bulle pour me retrouver dans l hypothese que tu suggere avant d acheter!

  3. Rémy

    Bien sûr que le fait de posséder son logement est un actif : quand on a fini de le payer !

    Si vous économisez un loyer chaque mois, c’est équivalent à un revenu supplémentaire équivalent à un loyer chaque mois. En plus, ce revenu est taxé de manière constante (flat tax), donc n’est pas fonction des revenus.

    Entre quelqu’un qui a un loyer de 12 000 € annuel et celui qui possède ce logement, dans le 1er cas, la personne devra dégager 15 600 € s’il est imposé à 30%, ou 13 200 € s’il est propriétaire ( taxe foncière représentant 1 mois de loyer incluse).

  4. Post
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    Michael

    @LapinLove404 : chiffres non réalistes actuellement. Dans l’absolu pourquoi pas. La qualité de vie en prend généralement un coup pour les propriétaires obligés d’aller plus loin ou de prendre un logement plus petit.

    @Rémy : Même quand il est fini de payer, il ne rapporte toujours rien 🙂 C’est une situation dans laquelle nous souhaiterions tous être et l’économie d’un loyer est financièrement intéressante (ne me faites pas dire ce que je n’ai pas dis) mais cela n’en fait pas un actif.

    La comparaison financière entre 20 ou 25 de crédit d’un propriétaire et d’un locataire donne souvent des surprises selon les hypothèses que l’on prends.

    Le plus gros coût (et le plus sous-estimé) de cette opération reste le fait de ne pas pouvoir investir ailleurs.

  5. babar

    Et j’ajouterais aux dires de Michael: hormis l’immobilisation que cela engendre, ajoutons aussi les frais notariés très important, et à chaque changement de situation (changement de ville, de quartier, plus d’espace pour la famille qui s’agrandit, moins d’espace en cas de divorce…etc), on remet une pièce dans le cochon!!
    Quels sont ceux qui n’ont pas déménagé ces 20 dernières années??

  6. TIteuff

    Mickael

    Quid des villes dites « riches » genre les villes huppés de la petite et grande couronnes (genre Versailles, St Germain en Laye, Vincennes etc …) qui sont des exceptions.

    Ces villes bénéficie d’un caractère particulier et offre beaucoup d’avantages (accès direct avec temps raisonnable Paris, qualité de vie etc …) j’ai l’impression que pour les bons quartiers de ces villes, les prix baissent peu, elles restent très attractives et les meilleurs biens trouvent quand même preneur.

    Comme toujours un produit d’exception gardera un prix d’exception.

    Or comme tu le conseilles très justement, si on se projette sur le long terme (garder le bien au moins 10 ans, arrivées d’enfants etc …) il vaut mieux prévoir un bien suffisamment de bonne qualité :
    – Bonne isolation phonique et thermique
    – Situation géographique intéressante: calme, proche des transports
    – Nombre de chambres suffisant pour accueillir les enfants
    – De préférence dernier étage (pour limiter les problème de voisinages du dessus (donc de préférence avec Ascenseur ) ou maison
    etc …

    Et donc dans ces villes, ce genre de bien est très cher et surtout ne baissent quasiment pas ?

    Alors ce n’est pas que je veux vivre au dessus de mes moyens mais c’est que je souhaite payer un prix raisonnable pour le bien que je recherche (certes je paierais plus cher que dans une ville moins « cotée » je l’accepte mais de là à payer le double si cela ne le vaut pas forcement …)

    Bref quel est ton point de vue sur cette catégorie de ville ou de bien. Crois tu vraiment qu’il faille attendre 18 ou 24 mois alors que je paye un loyer exorbitant ? je n’en suis pas sûr ?

    Merci de ton analyse
    Titeuff

  7. terry

    lapinlove ton exemple est bidon ……… un exemple tu es a paris loyer 700 euros t’as 20 m2 tu rembourses 800 euros t »as une chambre de bonne et encore il te faudra un apport qui utilisé ne sera plus remunerateur …..

  8. Post
    Author
    Michael

    @Titeuff : la notion de villes qui feraient exceptions à la variation des prix me parait improbable et ce n’est pas ce que dit le passé. Les villes riches sont les dernières à baisser mais baissent autant que le reste (si l’on regarde ce qui s’est passé en 91, Paris avait perdu 40% en 6 ans).

    Je déconseille l’achat en ce moment (et depuis des années). Je doute qu’acheter te mette dans une meilleure situation financière, si c’est le cas je serais très curieux de voir ça ! Si ton loyer est cher au niveau du marché et dans ce cas le déménagement reste la solution la plus efficace.

  9. Rémy

    Dans le cas d’un investissement, les frais notariés existent aussi. Ce n’est pas un critère.

    Ok, ce n’est pas un actif …

    Alors, vous déménagez, vous mettez votre bien en location, et là, oh magie, un passif devient un actif !

    Si vous faites ça, vous prenez un loyer équivalent, et vous êtes plus taxés, et au final, ça vous coûte plus cher.

    D’ailleurs, dans tout achat, il y a deux choses, la première : la rémunération d’un capital (votre apport personnel) et la seconde : l’augmentation du capital (le capital étant la valeur d’achat du bien, avec l’hypothèse d’aucune revalorisation).

    L’avantage de l’investissement, c’est que vous avez quelqu’un qui travaille pour augmenter votre capital !

  10. Immo-danger

    Très bon article Michael ! Il résume bien le contexte actuel avec un flou extérieur (pour ceux qui ne creusent pas le sujet) tant on lit/entend de tout dans les médias.

    Nous (sur immobilier-danger) essayons d’analyser régulièrement l’état du marché immobilier, avec une prise de recul par rapport aux informations orientées fournies par les professionnels. Il est facile de jouer avec les variations saisonnières ou les prix de présentation, par exemples, pour faire croire que l’activité repart ou que les prix augmentent, alors que la réalité est tout autre…

    Au plaisir de vous lire 😉

  11. hofty

    en tout cas quand t’es « chez toi » tu n’a plus de proprio … et cela n’a pas de prix !!!

  12. Post
    Author
    Michael

    @Rémy : Oui pour la transformation passif/actif 🙂

    @Immo-danger : C’est depuis longtemps un petit jeu des associations professionnels du secteur. Pourquoi cela se produit autant dans ce secteur ?

    @hofty : pas de problèmes avec ça !

    Je dirais que l’achat immobilier en dépit du niveau des prix est conseillé pour la majorité des gens car c’est de l’épargne forcé et qu’il faut bien admettre que sinon cet argent serait dépensé ou mal investi. Par conséquent, et malgré la perte qu’engendre un achat immobilier en période de bulle, je pense que cela reste l’option la moins difficile à suivre (tu signes un contrat et tu payes 25 ans).

  13. LapinLove404

    Yep,

    C’est vrai que mon exemple est bidon… surtout si on reste dans une mentalité métropolitaine (ha, ces parisiens)…

    Ais-je dis que j’étais belge ? ;-D

    Mais même la, j’avoue, mon exemple est bidon. Par contre, en empruntant sur 25 ans, je peux très probablement acheter une maison pour 200 ou 300€ de plus que le prix d’un appart de 75m carres (certe mieux situer par rapport au centre ville)… ca laisse a réfléchir je pense. non ?

  14. Tom

    Tout est affaire de circonstances et d’analyses de situations personnelles.
    Il peut évidemment être intéressant d’acheter dans certains circonstances personnelles et économiques, à certain moment du cycle. Evidemment pas en ce moment donc (ni depuis 3-5 ans).

    Les gens qui achètent en ce moment m’étonnent. Car OUI, il y en a 😮 !! si elles baissent drastiquement, les courbes indiquent TOUJOURS aujourd’hui des ventes plus importantes que la moyenne LT 😮 !!

    Attendre jusqu’en 2015 si on veut acheter. Certainement pas avant.

  15. Béni OuiOui

    Merci pour cet excellent article Michael, mais au final, je pense que la location n’est pas plus intéressante… que l’achat et inversement !

    En fait, tout dépend des situations de chacun et de la situation du marché immobilier à un moment donné qui évoluera forcément dans un sens ou dans un autre que ce soit durant la location ou l’accession à la propriété.

    Cet article permet cependant de rééquilibrer la balance en faveur de la location. Je serai tenté de dire que c’est toujours le moment d’acheter si vous trouvez le bon bien immobilier au bon prix (quelque soit l’état du marché), mais l’inverse est vrai aussi concernant la location (demandez à nos députés ce qu’ils pensent de la location de leur logement de fonction dans les plus belles rues de Paris…).

  16. Jimbo

    De toute manière il y a 3 ans j’ai essayé d’acheter et j’ai vite arréter car les prix pratiqué était vraiment du gros n’importequoi !!
    je suis avec ma femme l’équivalent d’un cadre moyen= environ 3.000€ net de revenus mensuel.
    Sans apport la banque me prête que 160.000€ sur 20ans ! j’achète quoi avec ca ? un F2 ? et encore… pour les F3 faut aligner plus de 180.000€. Du coups après calcul je me retrouve avec des mensualités de 900€/mois pour un F2 alors qu’en location dans la même ville je paie 850€/mois pour une F3 neuf !
    J’ai vite choisie.

    je pense que je gagne assez bien ma vie avec ma femme et ne pas arriver à acheter quelque chose de correcte ma vite fait comprendre que les prix n’était pas raisonnable du tout ! ce n’est pas parceque les prix correspondent à la réalité du moment qu’il sont normaux ! Il faut savoir reconnaitre quand c’est abusif….

  17. Béni OuiOui

    @Jimbo : Ma situation était la suivante il y a 3 ans => je gagnais environ 1900 €/mois et la banque me prêtait à taux fixe 130 000 €. J’ai acheté un F2 à 142 000 € dans le même coin pour une mensualité de 650 € alors que je louais un F2 pour un loyer de 600 €/mois. Aujourd’hui, je gagne 4000 €/mois et les loyers pour un F2 sont aujourd’hui de 750 €/mois dans le même quartier.

    En conclusion, grâce à mon achat, j’ai pu fixer mes mensualités au niveau de prix d’il y a 3 ans !

    Dans les discussions pro-location, ce que les gens oublient souvent de dire (y compris Michael) c’est que les loyers sont indexés et que les proprio n’hésitent pas à augmenter les loyers (parfois brutalement avec le risque de devoir changer de location).

    En ayant acheté, je fais de sacrés économies et avec mon augmentation de salaire, je peux prendre tout mon temps pour me constituer une épargne qui me permettra d’acheter plus grand lorsque la crise aura vraiment nettoyé le marché immobilier !

  18. Rémy

    Ben, je ne suis pas d’accord sur la distinction actif / passif.

    Vous partez du point de vue qu’un actif est ce qui vous apporte directement de l’argent.

    Un des secrets des gens riches est de ne pas avoir d’argent, mais d’organiser leur société pour leur fournir des services (véhicules, logements, etc …) sans passer par la case argent, et donc sans la case imposition (ou imposition après les dépenses, et non pas avant).

    Dans mon exemple, le logement qui est payé fournit un service qui n’apparait nulle part en terme d’argent. Il est sorti du système financier à la fois comme capital et comme revenus.

    Est-ce grave ?

    Si j’ai accès à tous les services dont j’ai besoin sans passer par la case argent, suis-je riche ou pauvre ?

  19. Post
    Author
    Michael

    Rémy, je partage ton avis sur le fait que tout n’est pas question d’argent.

    La notion d’actif est relative à l’indépendance financière et donc aux flux financiers que chacun est capable de générer et c’est uniquement depuis cette perspective que je parlais de la distinction entre actif et passif.

    Le seul « problème » avec ton logement payé, c’est qu’il a fallut le payer justement. D’où venait l’argent qui a servi à le payer, combien tout ceci a coûté au final ?

    Je le répète, d’un point de vue cashflow, acquérir sa RP est mauvais, d’un point de vue patrimonial c’est une pièce maitresse.

    Je ne pense pas que les gens riches commencent leur vie en prenant un crédit sur 20 ans pour payer leur maison. Ils commencent par créer des actifs et du cashflow avant d’amputer leur cashflow d’un crédit ou de prendre sur leur épargne.

  20. daniel

    Voila la courbe de friggit est à jour des données (indice des prix) du 1 trim 2009 et celà suit bien l’autre courbe (montant des transactions). Je ne sais pas quand la panique va se déclarer mais elle va se déclarer…

    Pour ma part j’ai acquis un bien en 94 (totalement payé en 12 ans) et je pense le mettre en location et en acheter un autre dans quelques mois (enfin si les banques me prete des brouzoufs…)

  21. babar

    Quelqu’un pourrait-il me dire comme se prononce « Friggit » parce que j’en ai parlé la semaine dernière à un séminaire (dont je parlerais sur le forum) et tout le monde m’a regardé avec de grands yeux…!

  22. Post
    Author
    Michael

    @Dominique : L’article en question m’évoque :
    Il n’est basé sur aucun chiffres sérieux et l’auteur ne cite pas ses sources hormis Century 21 dont l’impartialité est difficile à croire (en plus de la pertinence de leurs données).
    C’est typiquement le papier qui pousse les gens à acheter avec de faux arguments. Il alimente les croyances sur les prix et les raisons pour acheter. Il fait passer l’achat de sa résidence principale pour un investissement « créateur de valeur ».
    Je rêve parfois que la responsabilité des journalistes soient juridiquement engagés dans des écrits de ce type car ils sont tout aussi coupables que les vendeurs de desfisc.

    Comment embrouiller les gens ?

    « en repli de 20 à 25% sur trois ans, n’ont reculé que de 10% depuis 18 mois. »
    –> comparez des périodes différentes et laissez les gens tirer des conclusions comme 20 contre 10.

    « Jusqu’alors, les experts avaient toujours observé une exacte adéquation entre prix de l’immobilier, croissance et chômage.  »
    –> affirmez des choses fausses. Les prix de l’immobilier ont progressé indépendamment de la croissance depuis 1998.
    http://www.journaldunet.com/economie/magazine/indicateurs/croissance-francaise-pib-france-2007/historique-croissance-2000-2007.shtml

    L’auteur invoque des raisons totalement déconnectées de la réalité pour appuyer son propos:
    « Le premier constat, c’est que les taux d’épargne, partout dans le monde, sont en train de monter à vitesse grand V. »
    –> aucun rapport avec l’histoire. Il fait passer les primo-accédants qui épargnent pour ceux qui font le marché.

    « Elle permet donc de remplacer une dépense simple par un investissement producteur de richesse. »
    –> Argument de promoteur immobilier. Allez parler de ça aux gens en negative equity (achat entre 2002 et 2008 et revente maintenant).

    Le reste n’est qu’un publi-postage honteux. « Epargne immobilière », ça me rappelle le discours du defisclisator que j’avais rencontré qui parlait d' »Effort d’épargne » pour désigner la somme que je devais ajouter chaque mois au remboursement des mensualités qui n’étaient pas couvertes par les loyers perçus. Il ne parle pas de la déconnexion entre prix de l’immobilier et revenus des ménages, ni du stock des biens invendus ou du volume des ventes.

    En gros, l’article parle d’un arbre alors qu’il faut regarder l’état de la forêt.

    @babar : « frigitte ». Cela reste peu connu, ça ne me surprend pas 🙂

  23. gael

    Je suis d’accord avec votre article sur la baisse de l’immobilier, mais je me demande quand cela sera le mieux pour acheter.
    Nous commençons avoir des informations sur une inflation appartis de nov. 2009

    http://inflation.free.fr/prevision_inflation_2009_en_france.php

    Donc 2 choix

    1) on prend une baisse de 20% en fin annee avec un prêt a taux faible 4% mais on PERT 15% de baisse.

    2) on attend un baise de 35% mais avec des taux qui peuvent remonter a 15% comme dans les années 70, si le gouvernement décide de rembourser les dettes avec de l inflation en 2010.

  24. Immo

    Pour certains il peut s’agir du bon moment pour acheter, pour d’autre pas du tout. Tout dépend évidemment de ses propres moyens et du bien en question. Néanmoins, la baisse des taux d’intérêts (des taux rarement aussi bas) traduit certainement un manque de solvabilité globale, et des prix probablement toujours aux dessus des ressources financieres moyennes des ménages. De ce point de vue, la tendance baissière semble toujours d’actualité. D’autant plus que la baisse actuelle aux alentours de 10 à 15 % ne représente qu’un faible % de la hausse inconsidérée de ces 10 dernieres années ( > 100 %)

  25. Pingback: Immobilier 2009 : Acheter ou louer 2ème semestre (Friggit) | Argent et entreprenariat

  26. mutuelle

    Entrez Par ex, a Grenoble ou j habite: mon loyer hors charge: 820euros/mois… dans ma rue se vend un appart equivalent au mien: 440000 euros… soit 2500euros/mois de credit sur 30ans… c est vite vuvotre commentaire…

  27. Pingback: Ma banque et moi | Argent et entreprenariat

  28. FRANKY

    bonjour à tous,en particulier à Michael qui m’as ouvert ouvert les les yeux sur pas mal de chose 😉
    Je suis néophite en matière d’investissement,alors ma question est la suivante:
    Nous parlons içi de l’état ainsi que de l’avenir de l’ancien,mais qu’en est-il du neuf?
    Si j’achète un bien neuf(qui peut profiter de la loi scellier) à taux variable de 2,45% capé à 1% avec 20% d’apport sur 20 ans mais dont j’ai négocié le rembourssement antissipé SANS frais et que cela ramène se dernier à10ans avec 6% de rentabilité annuel, suis-je gagnant ou perdant?
    Je remerci les « sages » de la finances par avance pour leurs lumières futur 🙂

  29. Post
    Author
    Michael

    Salut,

    Le terme de sage est bien trop pour moi !
    Je pense (et c’est donc un avis plutôt qu’un fait) que 6% de rentabilité brute brute c’est faible.
    Cela dit, l’opération d’achat du neuf plutôt que de l’ancien est préférable vu le chemin que prennent les prix des ressources énergétiques.
    Ici il faut faire attention aux autres caractéristiques :
    http://esprit-riche.com/investir-dans-limmobilier-locatif-10-conseils-pour-reussir-concours-elise-franck/

  30. patrick

    bonjour,
    J’habite dans le var et nous venons de vendre notre maison 250000 e (pas de crédit en cours, dc plein apport), l’achat de notre nouvelle maison s’élève a 400000 e + notaire , donc pour la différence nous avons pris un prêt de 25 ans qui s’élève a 1090 e pour mois.
    Depuis plus de 3 mois nous cherchions un bien qui nous correspondrais , ce dernier est venue après une trentaine de visites.
    Il s’agit d’un divorce et la maison étais estimer entre 470000 et 50000 e , donc nous avons profiter de cette situation pour l’acheter a ce prix .
    Ma question est la suivante , avons nous fais une affaire ou faisons nous partis de ces personnes qui n’aurrais pas du acheter ?
    merci pour votre site très instructif.

  31. Nom artibe

    je suis sur le point d’acheter un immeuble en province ds une ville a forte densite etudiante. le prix du bien est de 210000 et les loyers de 1200 euros par mois, avec 4 studios, 1 T1 bis.
    la taxe fonciere est de 500 euros et la taxe csg 1000 euros.
    est ce une bonne affaire?
    merci pour votre avis.
    cordialement

  32. babar

    @ artibe: ta question aurait davantage trouvé sa place dans le forum 😉
    http://esprit-riche.com/forum/

    Rentabilité brute = 6,9%, c’est-à-dire très mauvais car la rentabilité nette sera réduite à peau de chagrin.
    Pour ma part, en-dessous de 10% de rentabilité BRUTE, je ne m’y intéresse pas!

  33. mutuelle toulouse

    Tout est affaire de circonstances et d’analyses de situations personnelles.
    Il peut évidemment être intéressant d’acheter dans certains circonstances personnelles et économiques, à certain moment du cycle. Evidemment pas en ce moment donc (ni depuis 3-5 ans).

  34. emmanuel

    Les généralités du type : « tous les agents immobiiers dont des mauvais »…sont dangereuses, comme toutes les généralités. C’est une prestation de service comme une autre . Chacun son métier.

    Cela me déçoit.

  35. alteriche

    @ Emmanuel:

    L’explosion du marché immobilier a contribué à la pullulation des agents immobiliers.
    Dans le lot, un très grand nombre sont des charlatans avides uniquement de pognon et qui ont flairé le filon.
    Espérons aujourd’hui que la « crise » fasse un grand coup de ménage sur tous ces mauvais qui ont jeté l’opprobre sur une profession complète.

    J’en sais quelque-chose puisque ma profession a subi le même schéma. Malheureusement, on s’aperçoit qu’au final, ce ne sont pas forcément ceux qui « devraient » disparaître qui crèvent…

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