Immobilier 2009 : acheter ou louer fin 2009

Michael Ferrari Finances personnelles, Gérer et épargner, Investissement immobilier 14 Commentaires

Prenez un marché qui était juteux. Ajoutez des acteurs économiques à cran. Saupoudrez tout ceci d’intérêts économiques importants. Mélangez le tout en intégrant une frontière obscure entre la presse et les acteurs privés. Décorez votre préparation d’indicateurs sans fondements et de déclaration d’opinions que l’on fait passer pour des faits.

Voilà, vous avez le marché de l’immobilier en France.

On veut de la confiance. On veut de la croyance. Le dieu immobilier ne demande pas d’offrande mais simplement de prêter allégeance à son banquier pour 30 ans.

Dans la recherche du bon moment pour entrer dans l’immobilier de jouissance (celui que l’on occupe soi même), je suis avec attention le marché et je dois dire que la situation actuelle est assez intéressante, non pas pour acheter mais pour étudier la dynamique des acteurs. L’article ne parle pas des investissements que l’on peut faire : dans tout marché il y a de bonnes affaires mais quand il s’agit de sa résidence principale, notre maison n’est pas un actif alors il convient de l’acheter au plus bas prix !

Acheter maintenant ?

Ma croyance c’est que l’immobilier ne fait que commencer à chuter. Je me trompe peut être.  Les faits eux, disent qu’après chaque excès l’immobilier est traditionnellement corrigé d’une baisse similaire. Même si on peut émettre des réserves sur le fait que le passé n’est pas forcément ce qu’il va se produire maintenant, j’ai tendance à croire que si.

Quelle est votre croyance à ce sujet ? Avez-vous pris le temps de vous faire une opinion ?

Alors quelle baisse ?

La hausse mesurée va de 120 à 180 % sur environ 10 ans selon les éléments que l’on prend. Soyons optimiste et considérons que la hausse n’est que seulement de 150 %. Avec une hausse de ce type il y a 2 types de réactions. La première, celle qui est majoritaire c’est se dire qu’il ne faut pas louper le train en marche (il y a des gens qui, en 2009, le pensent encore). Cette réaction est bien évidemment basée sur une supposition fausse et entretenue par les acteurs économiques : le marché ne peut que monter.

Il y a 2 ans, évoquer une baisse possible du marché de l’immobilier était regardé avec suspicion, comme lorsque on annonce à quelqu’un qu’il est possible de ne pas payer sa carte bancaire :

Les 5 étapes du deuil (Kübler-Ross)

  • Etape 1 : Déni
  • Etape 2 : Colère
  • Etape 3 : Marchandage
  • Etape 4 : Dépression
  • Etape 5 : Acceptation

Le marché immobilier est-il mort ? A mon avis nous en sommes entre l’étape 3 et 4. Nous avons eu la vague de colère des arnaqués aveuglés par les dispositifs fiscaux dont le plus connus reste le De Robien, nous voici maintenant face aux propriétaires touristes même s’il est estimé que le marché est composé à 50% de ventes subies. Certains propriétaire refusent de baisser les prix, ils dépriment un peu puis baissent un peu le prix pour voir. Ils attendent et dépriment encore. Ils remontent un peu le prix puis au bout d’un certain temps ils le rebaissent à nouveau…

Bien entendu, dans ce contexte tout est fait pour dissuader d’attendre et pour inciter à entrer le plus rapidement possible sur le marché qui décidément ne vous attendra pas (pour baisser cette fois-ci) !

Imaginez le marché de l’immobilier de jouissance comme un grand terrain de jeu. Plus il y a de joueurs, plus ceux qui organisent le jeu ont du fric à faire : celui-là change de maison car il divorce, l’autre est muté, le troisième s’agrandit…

L’autre réaction, parfois trop rationnelle, c’est de considérer le marché comme déréglé. Lorsque une tronçonneuse s’emballe, le dernier truc à faire c’est d’essayer de l’arrêter. Etant rationnel on sait que le réservoir de carburant est petit (ici la capacité d’endettement des primo-accédants) et que donc tôt ou tard, l’engin possédé va s’arrêter de lui-même et redevenir inoffensif. Dans cette situation, on sait aussi que plus ça monte, plus ça baisse. L’histoire le prouve et même si l’histoire n’est pas l’avenir on se doute tout de même bien que la baisse sera conséquente.

Le marché se fait corriger, et vous ?

Fin 2009 la baisse est actée, reconnue (même M6 en parle!) et elle devient même un sujet de publirédactionnel. Son ampleur est au-delà de tout ce que pouvait exprimer 99% des acteurs économiques du secteur en 2007, 2008 ou même 2009 puisqu’en moyenne elle sera entre 15 et 20 %. Nous ne le saurons qu’en juin 2010 car en France il n’existe aucun autre indicateur fiable que les chiffres des notaires et ceux-ci arrivent avec 3 à 6 mois de retard sur le marché.

Pour avoir un aperçu de la tendance, voici ceux de la chambre des notaires de Paris qui datent de juillet 2009 :

Prix de l'immobilier 2009 à Paris

Prix de l'immobilier 2009 à Paris

Pour amortir une hausse de 150 %, les plus mathématiciens d’entre vous savent que la baisse ne doit pas être de 150 %. Oui, si l’on ne le sait pas ou si l’on ne prend pas la peine d’y réfléchir on se laisse tromper par les pourcentages. Pour calculer l’ampleur de la baisse nécessaire, il faut bien entendu partir du « nouveau prix » qui, étant très élevé, sera frappé de plein fouet par l’effet de levier du pourcentage à la baisse. Ce n’est pas intuitif tout comme la magie des intérêts composés mais l’effet est bien là. Au début ça va doucement mais plus ça va, plus ça va vite 🙂

Petit calcul (hors inflation)

Prix de départ : 100 000 €

Prix haut de bulle : 100 000 + 100 000 * 1.5 = 250 000 €

Baisse de 60 % du prix bulle : 250 000 * 0.4 = 100 000 €

Et donc notre hausse de 150 % ne nécessite qu’une baisse de 60 % pour revenir à son prix de départ. Alors encore une fois tout dépend du point de repère de départ mais ce n’est pas tant les prix que je souhaite discuter (il a des gens qui sont payés pour ça) mais bien de la tendance et de la position que j’adopte pour payer le bon prix.

60 % une paille non ?

Si vous considérez que le marché à déjà perdu 20 % en un an et que les effets réels de la crise continuent de frapper le quotidien de nombreuses personnes, vous savez, sans être un économiste télégénique, que le marché ne va pas s’arrêter là. Nous n’arriverons peut être pas à 60 % de baisse en moyenne mais sur certains biens je pense que c’est tout à fait possible. Quoi qu’il en soit nous allons doucement vers la cible : 40 % de baisse par rapport au plus haut.

Notre maison qui valait 250 000 € serait environ à 150 000 €. Abordable non ?

Les riches savent acheter au bon moment car ils se font leur propre opinion. Les pauvres supposent, hésitent et se laissent convaincre.

Alors devez-vous acheter maintenant ? D’un point de vue économique, le choix pourrait être intéressant si vous achetez bien en dessous du marché et sans trop vous endetter mais comme souvent, il est plus d’ordre émotionnel que rationnel car sinon nous n’en serions pas là…

Dans l’un de mes derniers articles sur le sujet je donnais les conditions qui me semblent toujours valables et prudentes :

Les conditions pour un achat sont d’après moi :

  • envisager de rester 10 ans minimum dans le bien (prévoir arrivée des enfants, mutation)
  • crédit sur 15 ans maximum
  • endettement à 33% maximum

Commentaires 14

  1. Pingback: Nevermind sur Blogasty

  2. Bien joué Michael, un article plein de bon sens.
    En clair regardez les courbes de prix, faut que ca revienne aux valeurs normales. Donc a priori attendre au moins 2015 (une bulle se degonfle environ dans le meme intervalle de temps qu’elle se gonfle). Mefiance, prudence, toujours, a partir de plusieurs heures de boulot investies.
    (Comptons en temps bordel !)

    «Pour amortir une hausse de 150 %, les plus mathématiciens d’entre vous savent que la baisse ne doit pas être de 150 %»
    Sur, un hausse de 100% multiplie les prix par 2…
    Une baisse de 100% est souhaitable pour moi, elle amene les prix exactement a 0€.
    Comme quoi quand tu dis que les seuls outils dont on a besoin pour s’en sortir sont l’addition, soustraction, multiplcation, division et pourcentages.
    Enfin perso je me suis jamais servi des transformations complexes pour compter mes sous :p

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    @bibiloute ta question est trop générale pour trouver une réponse intelligente. Cela dépend de ta situation personnelle et du bien. J’aurais tendance à recommander la location malgré tout sauf si bien sûr un élément dont je n’ai pas connaissance impose la vente.

    @Sow 2015 semble loin et peut être tard mais dès 2010/2011 il me semble que le moment sera propice. Il y a des gens qui font de « bonnes » opérations en ce moment (achat à -25%).

    1. Oui effectivement tu as raison, j’y avais moi même songé après mon post.
      Mais il doit exister des critères de décision : la durée du prêt par exemple. Bref, c’est un autre sujet 🙂

      Merci pour ta réponse en tout cas et encore une fois merci pour ton blog et tes ebook 😉

  4. Voici mon opinion à ce sujet.
    Un couple décide de sortir de la location pour s’orienter vers la propriété 2 adultes et 2 enfants à loger.
    Aucun apport personnel
    Pour un salaire moyen du couple de 3000 Euros par mois avec un endettement maxi de 33% nous donnes un remboursement de 990 Euros.
    Voyon maintenant ce que cela nous donne par le biais d’une simulation de 25 ans (300 mois ) sur le site d’une banque bien connue nous donnes ceci :
    Capital emprunté : 174 000 Euros TEG 4.83 %

    Si nous retirons les frais de notaires soit environ 7% du bien ( 12 000 Euros )
    On doit rechercher un bien d’un valeur maximal et sans travaux important de 162 000 Euros.

    Quand on regarde le marché actuellement mon opinon est que cela n’a pas fini de baisser.

    Merci pour ton blog michael.

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    Leur présentation est intéressante et proche de ce que je crois mais malgré tout la source reste « eux-mêmes ».

    L’indicateur fiable existe, c’est le chiffre des notaires mais il a 3 à 6 mois de retard sur le marché.

    Pour qu’une source soit fiable, on doit pouvoir consulter les données et connaitre le mode de calcul de l’indice. On doit pouvoir reproduire soit même le calcul.

  6. tout d’abord Michael, merci pour ton site et les articles pertinents.
    Attention cependant aux généralités en matière d’immobilier.Concrètement:
    Il est possible de faire de très bonnes affaires en ce moment: le dégré d’urgence de la vente(divorce,mutation…) sont quelques unes des causes qui peuvent influer le vendeur à revoir son prix.Tout dépend à la base comment celui-ci a été fixé:une maison surévaluée pourra effectivement enregistrer des baisses importantes (au dessus des 30%, il y a un gros problème !), certains biens évalué au prix réel du marché ne se négocieront que très peu.Il vaut toujours mieux acheter à un prix correct que dilapider ses fonds en pure perte dans une location.les acquéreurs potentiels devant aussi accepter de ne pas acheter de suite la maison de leurs rêves mais un bien qu’il pourront revendre quand le marché sera plus florissant et ressortir une valeur ajoutée qui leur permettra de rebondir.Lorsque les médias annonceront la reprise, ce sera comme pour la crise, celà fera un an que sur le terrain les choses auront déjà largement bougées !!

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    De quelles généralités suis-je accusé ?

    « Il vaut toujours mieux acheter à un prix correct que dilapider ses fonds en pure perte dans une location. » -> en voilà une belle de généralité. Lorsque le marché baisse, le locataire voit son pouvoir d’achat immobilier augmenter chaque mois comme c’est le cas en ce moment.

    « Lorsque les médias annonceront la reprise » -> c’est ce qu’ils font régulièrement en dépit de la chute entre des messages baissiers. Ne trouvez-vous pas ça étrange ?

  8. Ne pensez-vous pas qu’à moyen terme, l’inflation nécessaire à l’épongement de la dette de l’Etat ne soutienne les prix ?

  9. Nom vero: « Il vaut toujours mieux acheter à un prix correct que dilapider ses fonds en pure perte dans une location. »
    1/ Certes, il faut acheter au bon moment, enfin, si on le peut…
    2/ Parce que mettre un toit sur sa tête est une pure perte… :-/

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