Votre maison est-elle un actif ?

Michael Ferrari Gérer et épargner, Investissement immobilier 43 Commentaires

La question est très simple : votre maison est-elle un actif ?

Pour y répondre, commençons par une définition : actif ?

« Qui accomplit un travail effectif ».

Comme le suggère Robert T. Kiyosaki dans ses livres, un actif est quelque chose qui met de l’argent dans votre poche.

La confusion est souvent grande entre un actif et un passif. Un passif, lui, vous coûte de l’argent. Pour mieux comprendre les différentes notions de flux d’argent vous devez faire la distinction entre ces 2 éléments de base.

La notion de flux d’argent est essentielle dans l’atteinte de la liberté financière : un actif génère un flux d’argent (supposé régulier).

Simple ?

Si vous trouvez ça évident, c’est bien ! Vous faites déjà parti d’une minorité. La plupart des gens sont persuadés que leur maison est un actif alors qu’elle ne rapporte pas d’argent ; elle en coûte chaque mois.

On réfléchit en terme de liberté financière, pour atteindre cette liberté il est nécessaire de prendre en compte chaque entrée et sortie d’argent. Si vous avez acheté une maison et qu’elle ne vous rapporte pas d’argent, ce n’est pas un actif !

Ne vous méprenez pas, ça ne veut pas dire qu’il ne faut pas acheter sa maison. Tout le monde aime bien être propriétaire, ça fait toujours mieux dans les repas de famille et ça fera un bon sujet de discorde entre les enfants plus tard.

Le propos est simple, n’appelez pas un passif « actif » sous prétexte qu’il vous coûte cher en charge ou qu’au bout de 20 ans il est à vous, ça n’a rien à voir.

Après, dans une stratégie de construction de patrimoine, je ne suis vraiment pas convaincu qu’il soit opportun d’acheter sa maison : la charge financière que ce genre d’achat fait peser est toujours trop grosse pour vous permettre d’investir par ailleurs et surtout pour vous permettre de prendre des risques.

Je me suis posé cette question depuis longtemps et je pense que la réponse est simple : si vous voulez rentrer dans le schéma traditionnel et utilisé par la majorité des gens, c’est qu’il faut faire :

– fin d’études, boulot, prendre un animal de compagnie, trouver une copine, acheter sa résidence principale, faire un enfant, financer études des enfants, achat résidence secondaire.

d’un autre côté, la voie est moins claire et moins tracée mais néanmoins possible :

– fin d’études, boulot, investissement, développement entreprise, investissement, financement études des enfants.

Et si c’était ça le secret du succès ? pas d’animal de compagnie ni de copine 🙂

Plus sérieusement, réfléchissez vraiment à ce qu’est vraiment votre maison. Bien souvent la confusion est faite entre le fait de devoir payer un loyer et le fait de rembourser un crédit mais c’est une erreur de raisonnement que de croire que tout le monde doit payer un loyer et surtout de comparer ces 2 éléments : cela révèle surtout un mode de pensée hyper-classique et donc peuy enclin à atteindre une quelconque liberté financière.

Commentaires 43

  1. c’est vrai, d’autant plus que la « valeur » de la résidence principale est établie lors de la vente.
    Or comme on vend pour … acheter une autre. On ne touche jamais à cet argent.
    C’est comme si ca n’existait pas

  2. Tout à fait d’accord ! Une maison coute plus qu’elle ne rapporte. Et pas seulement en entretien, mais aussi en taxe diverses (abonnements EDF, Tel, Taxe foncière, impots locaux…). Bref, une maison a une valeur d’usage, et une valeur d’échange, qui peut rassurer certes, par rapport à des investissements financiers.
    Ceci étant, d’ici quelques années, quand l’immobilier aura chuté de 50%, certains se mordrons les doigts: non seulement ils auront fait un mauvais investissement, mais en plus ça leur aura couté de l’argent et du temps !

    Avec un niveau de la Bourse aussi bas, il est clair que l’arbitrage est facile aujour’hui…

    http://gigi75.over-blog.com/

  3. Je suis à moitié d’accord.

    Tant qu’on paie un loyer ou un remboursement d’emprunt, je suis d’accord, ça ne change pas grand chose.

    Par contre, lorsqu’on a fini de payer son emprunt, il se passe quelque chose !

    On peut tout à fait considérer sa maison comme un capital (la valeur du bien à l’instant t), et l’absence de loyer comme un gain.

    Juste un petit calcul simple : (loyer * 12) / (valeur du bien) = rentabilité du loyer.

    Si on achète : (remboursement*12) / (valeur du bien) = rentabilité de l’investissement.

    Une fois qu’on a fini de payer : (économie*12) / (valeur du bien) = rentabilité de votre actif.

    C’est comme avoir l’équivalent de la valeur du bien à la banque sur un compte rémunéré.

    En suisse, le fisc considère un bien remboursé comme un actif et est imposé en tant que tel.

    En passant, si la rentabilité est inférieure au taux de rémunération d’un livret ou d’un fcp sans risque, vendez !

    Dernière chose : je ne comprends pas bien comment font les gens qui vivent sans avoir besoin de logement 😉 !

    Cdlt.

    1. il y a un petit problème de calcul de votre rentabilité de la résidence principale : en effet, les prix actuels sont tellement élevés que lorsque vous calculez le coût total au bout de 25 ans (rembourement du capital + les intérets + taxe foncière et travaux divers qui ne sont pas à la charge du locataire) et que vous le comparez à un loyer que vous devez payer sur la même durée, vous épargnez la différence sur une assurance vie, vous finissez au bout desdits 25 ans avec un montant garanti largement au delà de la valeur de votre habitation principale sans aucun risque. Vous n’avez pas les contraintes très lourdes du propriétaire (remboursement auprès de la banque qui ne fait pas de cadeau en cas de difficultés, travaux exceptionnels, taxe foncière et actuellement la garantie de la baisse des prix) et vos dépôts mensuels vous rapportent des intérets dès le premier mois.

  4. Avoir un enfant, payer les études des enfants… certes mais n’oublions pas les divorces qui sont un important facteur d’appauvrissement, et c’est à proportion du nombre de mariages et de divorces (et donc de pensions alimentaires à payer !)… J’en connais qui ont du brader leur patrimoine immobilier pour faire face à ces aléas. Mais c’est un choix de vie…

  5. La maison n’est pas un actif. Mais, on peut la vendre en viager, ça devient un actif. Un appartement acheté en 2001 revendu en 2007 dans la région parisienne revendu presque le double est un bon actif à partir du moment où on réinvesti dans de l’actif. Dans mon cas j’ai revendu mon appartement pour émigrer au Brésil, j’ai racheté deux fois plus grand pour trois fois moins cher.

    Ensuite quand l’age arrive, on vend son grand appartement pour en acheter un petit, on récupère l’argent du passif. Kiyosaki place la maison comme passif. Effectivement, si on a de l’argent pour acheter une maison, mais au lieu d’investir dans une maison, on le fait fructifier dans des investissements qui rapportent bien plus et qui couvrent largement le loyer, il faut mieux louer (cf période boursière de 1997 à 2001).
    Aujourd’hui on est dans le même schéma : revendre son appartement, (j’espère que c’est déjà fait) et partir dans un loyer et placer l’argent de la vente en bourse (disons qu’il faille encore attendre quelques mois) cela peut être carrément plus lucratif. (conjuguer avec la baisse de l’immobilier). Placer l’argent dans la zone dollar, début 2009
    Enfin en terme de santé financière, il faut se fixer des objectifs assez drastiques avec les deux passifs les plus esclavagistes (L’appartement et la voiture)
    Voilà ma proposition : un logement dans lequel on habite ne doit pas dépasser 10% de son patrimoine total, et une voiture ne doit pas dépasser 1% (c’est déjà trop). (La voiture n’est intéressante que si elle nous fais vivre, exemple représentant de commerce, sinon il faut toujours acheter de l’occasion pourrie, Si vous flamber dans une Mercédes de 100 000 €, cela veut dire que vous avez 10 M€ de patrimoine.
    Pour finir, il faut vraiment lire le livre de Kiyosaki, le premier seulement (père riche père pauvre) , le reste n’est que de la redite, car Kiyosaki a trouvé un filon, il l’exploite jusqu’à la moelle (il a bien lu son premier livre).

  6. très intéressant tout ça.
    Juste 2 choses :
    1/ ça me donne envie de lire Kiyosaki
    2/ pour la maison ou l’appartement en actif ou passif, je fais quelque chose qui est imbattable en rentabilité (rien ne vaut les expériences personnelles!):
    – colocation de octobre à juin
    – location saisonnière de juillet à septembre.
    La condition du succès : un emplacement et un bien attractifs…et aussi beaucoup d’investissement personnel mais quand on aime…
    exemple concret :
    Maison achetée 300000€ sans apport personnel via un prêt in fine : remboursement mensuel : 1500€.
    loyer colocation : 4 colocataires X 400€ = 1600€
    loyer saisonnier : 4 semaines X 1600€ = 6400€
    Je vous laisse faire le clacul sur une année. Alors actif ou passif une maison?
    et si ça vous tente :
    http://www.homelidays.com/nimes/maison-villa173741fr.htm?FAff=DYN
    ou
    http://www.homelidays.com/nimes/appartement71993fr.htm?FAff=DYN

    au fait, bravo au créateur de ce blog!!!

    1. Je vousdrais répondre à hanbeeloo qui nous écrit son exceptionnel placement…il y a tout de même une chose importante qu’il faut prendre en compte c’est que votre colocation a un coût dont vous ne parlez pas : ne jamais être réellment chez soi, les mouvements de personnes entre les deux saisons, dégradation rapide du logement du fait de tout ce monde, le bruit, les engueulades, l’organisation du ménage et de la vie collective (frigo, toilettes, salle de bains, soirées, les copiins et les copines…), les réglements en retard dont vous avez l’entière responsabilité (encaissement, cacul etc…) et en plus l’imposition fiscale très lourde (si vous déclarez ces revenus dans les règles) csg/crds, impôt sur les revenus…
      Personnellment, pour avoir vécu pendant 10 mois à l’age de 20 ans la colocation, je préfère être tout seul chez moi et en payer le prix.

      1. bonjour auvolat,
        Ce que vous dites est largement amplifié;
        si vous vous entourez des garanties nécessaires, les colocataires savent « se tenir ». cela n’empêche qu’ils font la fête, comme nous l’avons tous fait lorsque nous étions étudiants. et alors…C’est vrai que cela ne convient à des gens maniaques.
        en outre, le fait de proposer un bien plus cher que la moyenne du marché attire une clientèle plus aisée. J’ai donc en plus du dépôt de garantie, la caution des parents qui sont d’ailleurs heureux de voir leurs enfants très bien installés pendant la durée de leurs études.
        Maintenant, il y aura toujours des risques. si je ne voulais pas en prendre, je placerais mon argent sur un livret A.

  7. Pas mal hanbeeloo mais tu habites ou ? dans la maison en colocation ou tu loues autre chose ou tu as un autre emprunt pour un logement ? dans ce dernier cas, cela fait de la maison louée, une residence secondaire taxé à 25% sur les loyers ? ca coute un max tout ca non ?
    me trompe-je ?

    @

  8. @ titeuff
    j’ai la chance que ma résidence principale soit payée.
    achetée il y a 15 ans quand j’avais 25 ans. Tu connais mon âge maintenant….hihi.
    Je jouis maintenant du statut LMP en matière de fiscalité pour mes actifs immobiliers. Je pense qu’il est difficile de faire mieux sauf les Lois Malraux et autres Girardin.
    Robert Kyosaki dans son livre « père riche père pauvre » insiste bien sur cet aspect. Plus on commence jeune, mieux c’est!!
    au fait, j’adore titeuff!!

  9. raisonnement valable actuellement car la rentabilité locative de l’immobilier est dérisoire, voire négative (charges élevées et risques de moins-value)
    En temps « normal » un bien immobilier est un actif dans la mesure ou il rapporte un loyer et protège de l’inflation (le prix du bien est censé se valoriser au moins du niveau de l’inflation)

    Néanmoins il faut admettre que depuis quelques années, la bulle immobilière a complètement bouleversé ce schéma.

  10. je comprend aps la phrase « + on commence jeune mieux c est! »
    j aimerai savoir se que tu penses exactement en disant sa …

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    Vous devez garder à l’esprit que se loger à un coût même lorsque la maison est payée. Ce coût est parfois favorable au locataire comme en ce moment et parfois favorable au propriétaire mais dans tous les cas avoir une maison génère des coûts qu’un locataire n’a pas.

    Effectivement, plus on commence tôt, mieux c’est. Je mettrais cependant 2 bémols : nous sommes d’accord s’il s’agit d’investir et non d’acheter sa résidence principale auquel cas cela ampute votre capacité d’investissement puisque vous avez un crédit en cours. Nous sommes d’accord si l’on considère la période et le niveau des prix. Dans mon cas, arrivé sur le marché du travail en 2005 il était totalement impossible et vraiment pas raisonnable d’investir en pleine bulle immobilière.

  12. Il est évident que le fait de posséder sa résidence principale (j’entends « avoir finit de la rembourser ») ne rapporte pas d’argent, OK.

    Mais ça évite d’en dépenser !!!

    Alors si : c’est un investissement.

    De la même manière qu’un syndic investit dans une chaudière neuve plus économique pour payer moins, de la même manière qu’une boite investit dans des robot pour payer moins de personnel, de la même manière que l’Etat investit dans le nucléaire pour diminuer la facture pétrolière, le particulier investit dans sa résidence principale pour économiser son loyer…

    Point

  13. Votre article est intéressant mais j’ai l’impression d’avoir lu seulement l’accroche.
    Où est le développement, sur actif/passif ? Vous opposez conformité sociale et calcul financier, mais sans argumentation chiffrée.

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    Se loger est un besoin et non un investissement. Pour moi un actif rapporte de l’argent ce qui n’est pas le cas d’une maison ou du fait de se loger.

    @PP si votre exemple illustre ce qu’est un investissement, cela ne fait pas de la chaudière un actif.

    Il y a des périodes dans l’histoire où être locataire est plus économique qu’être propriétaire (comme en ce moment). http://esprit-riche.com/immobilier-2008-faut-il-acheter-ou-louer/

    Qu’être propriétaire soit rentable ou pas n’en fait pas un investissement. Ce n’est pas pour autant qu’il ne faut pas acheter son logement d’un point de vue patrimonial mais n’appelez pas ça un actif !

  15. Je ne comprends pas l’argument qui dit qu’un logement qui ne rapporte pas d’argent à son propriétaire serait un passif. Alors, votre voiture est aussi un passif, comme votre TV …
    Cest objets ont un coût d’utilisation et se dévaluent (=s’amortissent) mais ils sont quand même un bien. La TV devient un passif quand elle est en fin de vie, donc un déchet pour lequel il y a un coût pour s’en débarasser.
    Pourtant tous ces objets ont un prix. Pouvez-vous développer ?

  16. Vous dites que si le logement coûte de l’argent au propriétaire, alors c’est un passif. Mais que prenez-vous en compte exactement ? Taxe foncière, EDF… ? Alors oui évidemment, ça coûte. C’est comme si vous disiez d’une entreprise propriétaire de ces locaux que, sous prétexte qu’elle paye des charges (taxe foncière, EDF…), alors c’est un passif !
    Il faudrait quand même prendre en compte ce que rapporte à l’entreprise le fait d’exercer son activité !
    En suivant le même raisonnement, on pourrait conclure que les études sont un passif parce qu’ils coutent de l’argent (logement, nourriture, inscriptions, livres, fait de ne pas avoir de revenu).
    Pouvez-vous expliquer ?

  17. Je ne suis pas du tout d’accord avec cette démonstration.

    je ne vais pas trop épiloguer mais je vais parler de cas concrets, mes parents ont acheté une maison 300 000 francs qu’ils ont revendu en 2004 300 000 ……..€uros ! avec cet argent ils ont pu s’acheter un appartement et mettre un complément financier sur des placements de façon à pouvoir complèter le cas échéant leur peite retraite.

    Il est prévu dans notre esprit et celui de mon frère, que cet appartement sera revendu pour payer les frais de maison de retraite le jour où ils n’auront plus les moyens physiques d’y séjourner.
    Si jamais ils n’avaient pas cette sommme d’argent ( malgré une vie de labeur mais à faibles revenus : travail à la chaine), c’est donc aux enfants qu’il incombe de subvenir financièrement aux parents.

    Une anecdote arrivé à un ami, pour d’obscures raisons de maltraitance dues à un père alcoolique et chomeur celui-ci a fugué de son domicile familial à l’àge de 16 ans et n’a jamais revu sa famille.
    Il s’est ensuite construit tout seul.
    Il y a 1 an il a été sommé de payer 1200 euros par mois pour son père qui a été placé en maison de retraite, étant donné qu’il ètait le seul solvable de ses frères et soeurs on s’est adressé qu’à lui…! Il est malheureusement en cours de licenciement et a fait part de sa situation et il semblerait qu’ils en ont que faire, la possibilité de vendre sa propre maison pour subvenir aux besoins de son père devient plus que probant.

    Il n’y a pas aussi que l’aspect pécunier , il y a surtout et avant tout la qualité de vie d’ètre chez soi et de transformer son bien comme on le souhaite et aussi pouvoir y finir ces jours sans risquer d’en ètre délogé et de pouvoir laisser ensuite quelque chose aux enfants.

    Et ça ça n’a pas de valeur

    Autrement très chouette blog

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    @Anonyme : Oui, pour moi une voiture et une TV sont des passifs. Un fois que vous les avez payé, vous n’avez (99% du temps) aucune chance de les revendre plus cher.

    @boprov : Ce n’est pas exactement ce que je dis. Je dis surtout que s’il ne rapporte pas d’argent c’est un passif. Détenir un logement ou occuper un logement à toujours un coût.
    Les études permettent généralement d’augmenter ses revenus et ne sont donc pas un passif. L’éducation est l’un des domaines où le retour sur investissement est le meilleur.

    @pilou : Vous avez raison d’un point de vue patrimoniale, c’est à dire sur le fait de se constituer un patrimoine sur le long terme. C’est aussi pour ça que je ne dis pas qu’il ne faut pas acheter sa RP mais simplement que sa RP n’est pas un actif. Malheureusement dans le cas de votre ami, la vie est parfois injuste et le fait d’avoir son logement ne l’aurait pas aidé (il aurait certainement dû le vendre).

    Par exemple je préfèrerai être locataire à 700 € par mois et être en mesure d’investir 500 € par mois ailleurs que payer 1200 € de crédit/charges pour devenir propriétaire actuellement.

    Je reviendrai plus longuement sur le sujet car je pense que c’est important mais :
    – acheter sa RP et se constituer un patrimoine est un objectif louable
    – malgré cela, sa RP ne rapporte pas d’argent (et coûte souvent plus cher qu’une location) et ne procure aucun cashflow
    – avec les niveaux de prix de l’immobilier actuellement, vous avez la garantie que le prix que vous payez aujourd’hui ne sera retrouvé que dans des années (5, 10 ?), après que la chute soit encaissée.

  19. @Michael : « L’éducation est l’un des domaines où le retour sur investissement est le meilleur. » exact en ce qui me concerne je pense, avez -vous dess moyens de le mesurer et de le quantifier ?

    Vous dites : « Par exemple je préfèrerai être locataire à 700 € par mois et être en mesure d’investir 500 € par mois ailleurs que payer 1200 € de crédit/charges pour devenir propriétaire actuellement », j’attend d’en connaitre votre développement.

    Au faites Mr Michael je viens de mettre le lien de votre blog dans mes favoris

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    Il faut comparer (selon les cas) le coût d’une à 3 années d’études et le salaire supplémentaire que ça permet d’obtenir.
    Dans mon cas, à la louche, je dirais que ce que j’ai dépensé pour les 3 dernières années d’études et qui ont vraiment apporté une très grosse différence à mon salaire 5000 € ?
    Mon salaire est passé de 1000 € nets à 2000 € nets avec une évolution incomparable par la suite bien sûr 🙂

    Mon exemple voulait dire qu’il vaut mieux réduire ses charges fixes et être en mesure d’investir et de placer son argent. Si tu libères 500 € par mois que tu investis la différence au bout d’un an est absolument énorme avec celui qui a tout dépensé dans son loyer/crédit.

    Merci 🙂

  21. c’est très réducteur tout cela …

    dans tous les cas, un élément important est oublié : l’inflation !

    je ne dis pas qu’il est rentable à coup sûr d’acheter mais sur le long terme, celui qui emprunte gagne en pouvoir d’achat car ses charges de logement sont fixes contrairement au locataire qui voit ses loyers augmenter inexorablement …

    si l’inflation est faible, l’entretien d’un bien coute cher
    si l’inflation galope, alors l’emprunteur sera gagnant (Cf. 2 générations en arrière)

  22. j’ajoute qu’une hypothèse de plus en plus probable est une remontée de l’inflation à court terme à un niveau supérieur à ces dernieres années (histoire que tous les états se désendettent)

    comme l’adage boursicotteur et financier recommande de ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier je pense qu’il est bon d’avoir des biens qui suivent l’inflation dans son patrimoine
    de plus, l’emprunt nous protège de l’hyperinflation.

    maintenant, il faut faire la part des choses, ne me faites pas dire ce que je n’ai pas dit
    s’endetter à 33% sur 25ans en haut d’un cycle immobilier, n’est sans doute pas très bon si la seule motivation est de se protéger de l’inflation

    quoi qu’il en soit, pour qqun qui n’a pas de mutation professionnelle en perspective et qui vivra toute sa vie au même endroit, je pense qu’acheter sa résidence principale est une bonne chose sur le long terme …

    pour ceux qui ne connaissent pas l’exemple croustillant de la république de Weimar, exemple connu d’hyperinflation à l’extrême, cherchez sur Google, c’est instructif et vous verrez l’emprunt d’un autre oeil

  23. Il est ingénieux d’interpeller les gens en montrant que ce qu’ils ont toujours cru vrai était faux! Est-il pourtant nécessaire de s’appuyer sur une fausse définition des mots pour autant?

    En effet, un actif est « quelque chose que l’on possède» .
    Or en achetant une maison, on la possède, donc c’est un actif. Point.

    Le fait que cela soit un actif ne présuppose pas de sa rentabilité.

    L’intérêt de votre article est d’indiquer que la plupart des gens investissent leur argent « comme tout le monde », sans analyser vraiment les situations, et donc sans optimiser la rentabilité de leurs actifs.
    Ainsi, suivant les moments, la location peut être plus avantageuse que l’achat.

    Mais n’embrouillez pas tout le monde en modifiant le sens des mots 😉

  24. Post
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    Il me semble que vous parlez du sens comptable du mot « Actif » et il me semble aussi que dans ce sens là, Actif désigne tout ce qui n’est pas grevé de dettes. Or, on possède la maison à l’issue du remboursement du crédit ce qui peut parfois être très long.

    Je l’utilise plutôt dans son sens financier où le mot signifie (ce n’est pas moi qui l’invente) « qui produit des intérêts ». Ici, acheter un bien que l’on occupe ne produit aucun intérêt. C’est peut-être une bonne décision pour constituer son patrimoine sur 30 ans mais ça n’est pas un actif si on l’occupe durant cette période.

    Cependant, vous avez raison sur le fait que j’incite plutôt à vraiment réfléchir à ce que l’on souhaite et faire en sorte que nos actions soient cohérentes avec ces objectifs.

  25. Je parlais du sens comptable & financier du mot « actif ».
    Un actif est ce que l’on possède, un passif est ce que l’on doit.
    Quand on achète une maison à crédit, la maison est un actif, le prêt est un passif.

    En finance, on investi dans des actifs pour gagner de l’argent, donc ils doivent produire des intérêts, mais ce n’est pas automatique. (exemple des actions eurotunnel, qui ont perdu de leur valeur après la restructuration de la dette, sont encore des actifs après, même si l’investissement n’était pas judicieux).

    De plus, être un actif ou non ne dépend pas de son mode de financement.

    L’utilité (et le risque) de l’emprunt est l’effet de levier:
    _ si l’investissement est plus rentable que ce que ne coûte l’emprunt, ce mode de financement décuple la rentabilité.
    _ si l’investissement est moins rentable que ce que coûte l’emprunt, alors ce mode de financement accentue la faiblesse de la rentabilité, voir coûte de l’argent.

    Donc pour schématiser, les conseils que vous donnez sont:
    _ mangez pas de saumon, mais des pâtes (ce point rejoint l’évocation de l’animal de compagnie et de la copine)
    _ pour les mêmes pâtes, achetez les à ED et non à CARROUF (le logement étant un besoin vital, dépensez moins pour la même chose.)

    Le problème avec le logement étant
    _ d’une part son importance dans le budget
    _ d’autre part la complexité du calcul de la rentabilité réelle, avec tous les coûts cachés et inattendus.

    Et donc malheureusement, malgré son importance, la plupart des gens cèdent à la facilité en rentrant dans les « schémas traditionnels ».

  26. Post
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    Je pense que vous compliquez inutilement les choses.

    « Quand on achète une maison à crédit, la maison est un actif, le prêt est un passif. » -> au sens comptable oui, au sens financier il faut ajouter « à la condition qu’elle procure un revenu locatif. »

    Pour le reste, je préfère manger du saumon que des pâtes et je ne m’en prive pas. Je n’encouragerais pas les gens à se priver de saumon car ce serait déprimant. D’ailleurs je me demande comme vous arrivez à tirer autant de conclusions 🙂

    Ma philosophie n’est pas de vivre chichement pour espérer accumuler un capital dans 30 ans mais bien de profiter de la vie et d’améliorer constamment ma situation financière : sur ce point je pense pas que je sois le seul !

  27. vous vous contredites tout seul …

    autant je suis d’accord pour dire qu’une residence principale n’est pas un investissement (je préfère ce terme à actif qui semble ambigu aux yeux de certains) car ne procure pas de revenu

    en revanche, vous qui etes un adepte du cashflow plutôt que patrimoine, comment ne pas encourager à acheter sa residence principale ?
    il y a bien sûr des cas où ce n’est pas judicieux mais
    si l’on peut avoir un apport permettant d’avoir des mensualités identiques à son loyer :
    – pendant toute la duree du pret, en cas d’inflation, les mensualites du prêt sont fixes alors que le loyer augmente
    – qd le pret est terminé, le coût du moyer se « résume » aux charges

    il me semble bien que, sous l’angle du cashflow, il soit rarement inintéressant d’acheter
    encore faut-il regarder sur le long terme

  28. Post
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    Je vous suis sur le premier paragraphe mais sur le second vous voyez bien que votre maison ne génère aucun cashflow et c’est la raison principale pour laquelle je déconseille d’acheter son logement sans faire attention.

    La problématique, c’est que si vous voulez investir (investissement locatif par exemple) vous ne pouvez pas acheter votre maison car votre capacité d’emprunt est grillée. De plus, il s’agit d’acheter au bon prix, prix que nous allons retrouver prochainement (2010 / 2011 ?).

    Si vous n’avez pas envie d’investir, alors acheter un bien dont la mensualité est inférieure ou égale au loyer que vous auriez payé est évidemment une bonne chose d’un point de vue patrimonial. Je doute que vous trouviez des biens répondant à cette condition depuis 2005 mais mon propos n’est pas de dire qu’il ne faut jamais acheter.

  29. j’ai bien compris votre propos

    je soulignais juste qu’il y a une contradiction avec certains autres articles justement car l’achat peut améliorer votre cashflow (par definition, un flux de trésorerie est égal à ce qui rentre moins ce qui sort) en diminuant vos dépenses sur le long terme

    je suis d’accord pour dire qu’un achat n’améliore pas forcément son patrimoine (il est parfois, surtout en ce moment, plus avantageux de louer) mais, dans les conditions actuelles de taux d’emprunt, il améliore forcément votre cashflow

    il faut raisonner en valeur actualisée :
    si je loue aujourd’hui 1000 euros
    dans 10 ans, je louerai 1000 *(1+i)^10 avec i = inflation

    si j’achète aujourd’hui et que grâce à mon apport, je rembourse 1000 euros
    dans 10 ans, je rembourse toujours 1000 euros, j’ai donc améliorer mon cashflow car mes dépenses ont diminué

    mon patrimoine, lui, n’a pas forçement augmenté car j’ai immobilisé mon apport, j’ai payé des frais de notaire, le prix de mon bien peut avoir baissé …)

    les esprits taquins pourront objecter que j’avais mon apport placé en banque et qu’il ne me rapporte plus …
    je pars du principe que si l’on a un apport, c’est de l’argent qui n’est pas « investi » par ailleurs et donc qu’il dort sur un livret dont le taux est inférieur au taux d’emprunt immobilier

  30. et bien entendu, quand le remboursement de l’emprunt est terminé, ma trésorerie s’en trouve grandement améliorée puisque je ne paie « plus que » les charges

  31. Pingback: Immobilier 2009 : acheter ou louer fin 2009 | Argent et entreprenariat

  32. La résidence principal est un actif! a partir du moment ou le remboursement du crédit est inférieurs au loyer pour le même produit!
    Exp remboursement crédit 400 euros pour un bien qui en locations est de plus ou moins 500 euros.
    C’est 100 euros qui peut être placé en FCP ou assurance vie ect…..
    Sachant comme dit plus haut le remboursement su crédit n’augmente pas avec l’inflation, il reste toujours le même! 400 euros maintenant et sera environ 280 euros dans 10 ans!
    Cette différence peut a nouveau être économiser et placé sur un support boursier ou autres.
    Donc bien sur un bien immobilier génère des dépenses mais la bourse les FCP aussi avec les frais de garde, frais de gestions frais de transactions ect……
    La résidence principal est un actif et un loyer en moins a payé a la fin du crédit.

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  34. « un actif génère un flux d’argent (supposé régulier). » ==> et une action qui ne verse pas de dividende n’est pas un actif peut être, même si elle double de valeur???

    une résidence principale est un actif…un point c’est tout
    ensuite qu’à la fin votre patrimoine ait diminué, c’est un autre problème!! tout actif peut se déprécier.

  35. Ce débat actif ou passif pour le logement principal est assez intéressant, mais je relève surtout une phrase sur l’article de départ : « On réfléchit en terme de liberté financière, pour atteindre cette liberté il est nécessaire de prendre en compte chaque entrée et sortie d’argent ».
    Certes… c’est oublier que pour pouvoir être locataire, il vaut mieux disposer d’un CDI hors période d’essai, même au SMIC que d’un compte en banque bien rempli. Et que pour prendre le risque de création d’entreprise, il vaut mieux avoir un toit au- dessus de sa tête garanti plutôt que de risquer de se retrouver à la rue, même avec de l’argent sur son compte en banque.
    Le logement reste un besoin de survie. Tant qu’il n’est pas assuré indépendamment des choix de vie, de travail et d’investissement de chacun, il fait peser une contrainte non financière très forte. Alors, faut-il s’endetter pour autant sur 30 ans pour acheter sa maison, peut être pas , par contre il reste judicieux d’investir au moins dans un petit appartement qui pourra être une solution de repli en cas de coup dur.

    1. Bonjour Isabelle , oui je suis entièrement d’accord avec vous par : il reste judicieux d’investir au moins dans un petit appartement qui pourra être une solution de repli en cas de coup dur. Posséder une maison fait calmer l’esprit et réduit considérablement les charges.

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  37. Je tends à dire également que l’habitation principale est un actif.
    Il devient également placement et contribue à l’enrichissement du patrimoine.
    A l’instar d’un produit boursier, le but est de vivre des revenus générés par sa résidence principale.

    Je m’explique : je copie la méthode du marchand de bien. Et depuis mes 22 ans, je dégage tout les 5/6 ans, un revenu net sans taxe ni impôt en tant que particulier.

    1992 âgée de 22 ans j’hérite de 30 000 francs. j’achète un studio en très mauvais état que je retape durant mes études dans un quartier qui deviendra 5 ans plus tard le quartier « à la mode » => revente 320 000 francs.(bébéfice environ 200 000 francs)
    1997 : sitôt fait : rachat d’une petite menuiserie abandonnée coeur de ville 175 000 francs => revente 2004 325 000 euros. (bénéfice environ 270 000 euros)
    2004 : rachat d’une villa années 30 – 239 000 euros = revente 2010 640 000 euros (bénéfice 286 000 euros)
    2011 : …. je continue

    J’applique la méthode des marchands de biens. J’écume la ville à la recherche d’un bien en mauvais état, pas cher dans un futur quartier où la ville à un projet de développement , je rénove au gout du jour, j’attends 5 ans pour revendre (pour ne tomber sous le coup du professionnel). Je m’autofinance grâce au bénéfice de la revente dans le cas où le crédit est très cher sinon juste un crédit travaux sur 10 ans avec 0 de pénalité en cas de remboursement anticipé.

    Jusqu’ici j’ai toujours pu jouïr d’une somme importante des bénéfices sous forme de liquidité et ce assez rapidement sous 5 à 6 ans.

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