Votre maison est-elle un actif ?
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La question est très simple : votre maison est-elle un actif ?
Pour y répondre, commençons par une définition : actif ?
« Qui accomplit un travail effectif» .
Comme le suggère Robert T. Kiyosaki dans ses livres, un actif est quelque chose qui met de l’argent dans votre poche.
La confusion est souvent grande entre un actif et un passif. Un passif, lui, vous coûte de l’argent. Pour mieux comprendre les différentes notions de flux d’argent vous devez faire la distinction entre ces 2 éléments de base.
La notion de flux d’argent est essentielle dans l’atteinte de la liberté financière : un actif génère un flux d’argent (supposé régulier).
Simple ?
Si vous trouvez ça évident, c’est bien ! Vous faites déjà parti d’une minorité. La plupart des gens sont persuadés que leur maison est un actif alors qu’elle ne rapporte pas d’argent ; elle en coûte chaque mois.
On réfléchit en terme de liberté financière, pour atteindre cette liberté il est nécessaire de prendre en compte chaque entrée et sortie d’argent. Si vous avez acheté une maison et qu’elle ne vous rapporte pas d’argent, ce n’est pas un actif !
Ne vous méprenez pas, ça ne veut pas dire qu’il ne faut pas acheter sa maison. Tout le monde aime bien être propriétaire, ça fait toujours mieux dans les repas de famille et ça fera un bon sujet de discorde entre les enfants plus tard.
Le propos est simple, n’appelez pas un passif « actif» sous prétexte qu’il vous coûte cher en charge ou qu’au bout de 20 ans il est à vous, ça n’a rien à voir.
Après, dans une stratégie de construction de patrimoine, je ne suis vraiment pas convaincu qu’il soit opportun d’acheter sa maison : la charge financière que ce genre d’achat fait peser est toujours trop grosse pour vous permettre d’investir par ailleurs et surtout pour vous permettre de prendre des risques.
Je me suis posé cette question depuis longtemps et je pense que la réponse est simple : si vous voulez rentrer dans le schéma traditionnel et utilisé par la majorité des gens, c’est qu’il faut faire :
- fin d’études, boulot, prendre un animal de compagnie, trouver une copine, acheter sa résidence principale, faire un enfant, financer études des enfants, achat résidence secondaire.
d’un autre côté, la voie est moins claire et moins tracée mais néanmoins possible :
- fin d’études, boulot, investissement, développement entreprise, investissement, financement études des enfants.
Et si c’était ça le secret du succès ? pas d’animal de compagnie ni de copine 
Plus sérieusement, réfléchissez vraiment à ce qu’est vraiment votre maison. Bien souvent la confusion est faite entre le fait de devoir payer un loyer et le fait de rembourser un crédit mais c’est une erreur de raisonnement que de croire que tout le monde doit payer un loyer et surtout de comparer ces 2 éléments : cela révèle surtout un mode de pensée hyper-classique et donc peuy enclin à atteindre une quelconque liberté financière.
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Commentaires
Tout à fait d’accord ! Une maison coute plus qu’elle ne rapporte. Et pas seulement en entretien, mais aussi en taxe diverses (abonnements EDF, Tel, Taxe foncière, impots locaux…). Bref, une maison a une valeur d’usage, et une valeur d’échange, qui peut rassurer certes, par rapport à des investissements financiers.
Ceci étant, d’ici quelques années, quand l’immobilier aura chuté de 50%, certains se mordrons les doigts: non seulement ils auront fait un mauvais investissement, mais en plus ça leur aura couté de l’argent et du temps !
Avec un niveau de la Bourse aussi bas, il est clair que l’arbitrage est facile aujour’hui…
Je suis à moitié d’accord.
Tant qu’on paie un loyer ou un remboursement d’emprunt, je suis d’accord, ça ne change pas grand chose.
Par contre, lorsqu’on a fini de payer son emprunt, il se passe quelque chose !
On peut tout à fait considérer sa maison comme un capital (la valeur du bien à l’instant t), et l’absence de loyer comme un gain.
Juste un petit calcul simple : (loyer * 12) / (valeur du bien) = rentabilité du loyer.
Si on achète : (remboursement*12) / (valeur du bien) = rentabilité de l’investissement.
Une fois qu’on a fini de payer : (économie*12) / (valeur du bien) = rentabilité de votre actif.
C’est comme avoir l’équivalent de la valeur du bien à la banque sur un compte rémunéré.
En suisse, le fisc considère un bien remboursé comme un actif et est imposé en tant que tel.
En passant, si la rentabilité est inférieure au taux de rémunération d’un livret ou d’un fcp sans risque, vendez !
Dernière chose : je ne comprends pas bien comment font les gens qui vivent sans avoir besoin de logement 
!
Cdlt.
Avoir un enfant, payer les études des enfants… certes mais n’oublions pas les divorces qui sont un important facteur d’appauvrissement, et c’est à proportion du nombre de mariages et de divorces (et donc de pensions alimentaires à payer !)… J’en connais qui ont du brader leur patrimoine immobilier pour faire face à ces aléas. Mais c’est un choix de vie…
La maison n’est pas un actif. Mais, on peut la vendre en viager, ça devient un actif. Un appartement acheté en 2001 revendu en 2007 dans la région parisienne revendu presque le double est un bon actif à partir du moment où on réinvesti dans de l’actif. Dans mon cas j’ai revendu mon appartement pour émigrer au Brésil, j’ai racheté deux fois plus grand pour trois fois moins cher.
Ensuite quand l’age arrive, on vend son grand appartement pour en acheter un petit, on récupère l’argent du passif. Kiyosaki place la maison comme passif. Effectivement, si on a de l’argent pour acheter une maison, mais au lieu d’investir dans une maison, on le fait fructifier dans des investissements qui rapportent bien plus et qui couvrent largement le loyer, il faut mieux louer (cf période boursière de 1997 à 2001).
Aujourd’hui on est dans le même schéma : revendre son appartement, (j’espère que c’est déjà fait) et partir dans un loyer et placer l’argent de la vente en bourse (disons qu’il faille encore attendre quelques mois) cela peut être carrément plus lucratif. (conjuguer avec la baisse de l’immobilier). Placer l’argent dans la zone dollar, début 2009
Enfin en terme de santé financière, il faut se fixer des objectifs assez drastiques avec les deux passifs les plus esclavagistes (L’appartement et la voiture)
Voilà ma proposition : un logement dans lequel on habite ne doit pas dépasser 10% de son patrimoine total, et une voiture ne doit pas dépasser 1% (c’est déjà trop). (La voiture n’est intéressante que si elle nous fais vivre, exemple représentant de commerce, sinon il faut toujours acheter de l’occasion pourrie, Si vous flamber dans une Mercédes de 100 000 €, cela veut dire que vous avez 10 M€ de patrimoine.
Pour finir, il faut vraiment lire le livre de Kiyosaki, le premier seulement (père riche père pauvre) , le reste n’est que de la redite, car Kiyosaki a trouvé un filon, il l’exploite jusqu’à la moelle (il a bien lu son premier livre).
très intéressant tout ça.
Juste 2 choses :
1/ ça me donne envie de lire Kiyosaki
2/ pour la maison ou l’appartement en actif ou passif, je fais quelque chose qui est imbattable en rentabilité (rien ne vaut les expériences personnelles!):
- colocation de octobre à juin
- location saisonnière de juillet à septembre.
La condition du succès : un emplacement et un bien attractifs…et aussi beaucoup d’investissement personnel mais quand on aime…
exemple concret :
Maison achetée 300000€ sans apport personnel via un prêt in fine : remboursement mensuel : 1500€.
loyer colocation : 4 colocataires X 400€ = 1600€
loyer saisonnier : 4 semaines X 1600€ = 6400€
Je vous laisse faire le clacul sur une année. Alors actif ou passif une maison?
et si ça vous tente :
http://www.homelidays.com/nime.....m?FAff=DYN
ou
http://www.homelidays.com/nime.....m?FAff=DYN
au fait, bravo au créateur de ce blog!!!
Pas mal hanbeeloo mais tu habites ou ? dans la maison en colocation ou tu loues autre chose ou tu as un autre emprunt pour un logement ? dans ce dernier cas, cela fait de la maison louée, une residence secondaire taxé à 25% sur les loyers ? ca coute un max tout ca non ?
me trompe-je ?
@
@ titeuff
j’ai la chance que ma résidence principale soit payée.
achetée il y a 15 ans quand j’avais 25 ans. Tu connais mon âge maintenant….hihi.
Je jouis maintenant du statut LMP en matière de fiscalité pour mes actifs immobiliers. Je pense qu’il est difficile de faire mieux sauf les Lois Malraux et autres Girardin.
Robert Kyosaki dans son livre « père riche père pauvre» insiste bien sur cet aspect. Plus on commence jeune, mieux c’est!!
au fait, j’adore titeuff!!
raisonnement valable actuellement car la rentabilité locative de l’immobilier est dérisoire, voire négative (charges élevées et risques de moins-value)
En temps « normal» un bien immobilier est un actif dans la mesure ou il rapporte un loyer et protège de l’inflation (le prix du bien est censé se valoriser au moins du niveau de l’inflation)
Néanmoins il faut admettre que depuis quelques années, la bulle immobilière a complètement bouleversé ce schéma.
je comprend aps la phrase « + on commence jeune mieux c est!»
j aimerai savoir se que tu penses exactement en disant sa …
Vous devez garder à l’esprit que se loger à un coût même lorsque la maison est payée. Ce coût est parfois favorable au locataire comme en ce moment et parfois favorable au propriétaire mais dans tous les cas avoir une maison génère des coûts qu’un locataire n’a pas.
Effectivement, plus on commence tôt, mieux c’est. Je mettrais cependant 2 bémols : nous sommes d’accord s’il s’agit d’investir et non d’acheter sa résidence principale auquel cas cela ampute votre capacité d’investissement puisque vous avez un crédit en cours. Nous sommes d’accord si l’on considère la période et le niveau des prix. Dans mon cas, arrivé sur le marché du travail en 2005 il était totalement impossible et vraiment pas raisonnable d’investir en pleine bulle immobilière.
Il est évident que le fait de posséder sa résidence principale (j’entends « avoir finit de la rembourser» ) ne rapporte pas d’argent, OK.
Mais ça évite d’en dépenser !!!
Alors si : c’est un investissement.
De la même manière qu’un syndic investit dans une chaudière neuve plus économique pour payer moins, de la même manière qu’une boite investit dans des robot pour payer moins de personnel, de la même manière que l’Etat investit dans le nucléaire pour diminuer la facture pétrolière, le particulier investit dans sa résidence principale pour économiser son loyer…
Point
Votre article est intéressant mais j’ai l’impression d’avoir lu seulement l’accroche.
Où est le développement, sur actif/passif ? Vous opposez conformité sociale et calcul financier, mais sans argumentation chiffrée.
Se loger est un besoin et non un investissement. Pour moi un actif rapporte de l’argent ce qui n’est pas le cas d’une maison ou du fait de se loger.
@PP si votre exemple illustre ce qu’est un investissement, cela ne fait pas de la chaudière un actif.
Il y a des périodes dans l’histoire où être locataire est plus économique qu’être propriétaire (comme en ce moment). http://esprit-riche.com/immobi.....-ou-louer/
Qu’être propriétaire soit rentable ou pas n’en fait pas un investissement. Ce n’est pas pour autant qu’il ne faut pas acheter son logement d’un point de vue patrimonial mais n’appelez pas ça un actif !
Je ne comprends pas l’argument qui dit qu’un logement qui ne rapporte pas d’argent à son propriétaire serait un passif. Alors, votre voiture est aussi un passif, comme votre TV …
Cest objets ont un coût d’utilisation et se dévaluent (=s’amortissent) mais ils sont quand même un bien. La TV devient un passif quand elle est en fin de vie, donc un déchet pour lequel il y a un coût pour s’en débarasser.
Pourtant tous ces objets ont un prix. Pouvez-vous développer ?
Vous dites que si le logement coûte de l’argent au propriétaire, alors c’est un passif. Mais que prenez-vous en compte exactement ? Taxe foncière, EDF… ? Alors oui évidemment, ça coûte. C’est comme si vous disiez d’une entreprise propriétaire de ces locaux que, sous prétexte qu’elle paye des charges (taxe foncière, EDF…), alors c’est un passif !
Il faudrait quand même prendre en compte ce que rapporte à l’entreprise le fait d’exercer son activité !
En suivant le même raisonnement, on pourrait conclure que les études sont un passif parce qu’ils coutent de l’argent (logement, nourriture, inscriptions, livres, fait de ne pas avoir de revenu).
Pouvez-vous expliquer ?
Je ne suis pas du tout d’accord avec cette démonstration.
je ne vais pas trop épiloguer mais je vais parler de cas concrets, mes parents ont acheté une maison 300 000 francs qu’ils ont revendu en 2004 300 000 ……..€uros ! avec cet argent ils ont pu s’acheter un appartement et mettre un complément financier sur des placements de façon à pouvoir complèter le cas échéant leur peite retraite.
Il est prévu dans notre esprit et celui de mon frère, que cet appartement sera revendu pour payer les frais de maison de retraite le jour où ils n’auront plus les moyens physiques d’y séjourner.
Si jamais ils n’avaient pas cette sommme d’argent ( malgré une vie de labeur mais à faibles revenus : travail à la chaine), c’est donc aux enfants qu’il incombe de subvenir financièrement aux parents.
Une anecdote arrivé à un ami, pour d’obscures raisons de maltraitance dues à un père alcoolique et chomeur celui-ci a fugué de son domicile familial à l’àge de 16 ans et n’a jamais revu sa famille.
Il s’est ensuite construit tout seul.
Il y a 1 an il a été sommé de payer 1200 euros par mois pour son père qui a été placé en maison de retraite, étant donné qu’il ètait le seul solvable de ses frères et soeurs on s’est adressé qu’à lui…! Il est malheureusement en cours de licenciement et a fait part de sa situation et il semblerait qu’ils en ont que faire, la possibilité de vendre sa propre maison pour subvenir aux besoins de son père devient plus que probant.
Il n’y a pas aussi que l’aspect pécunier , il y a surtout et avant tout la qualité de vie d’ètre chez soi et de transformer son bien comme on le souhaite et aussi pouvoir y finir ces jours sans risquer d’en ètre délogé et de pouvoir laisser ensuite quelque chose aux enfants.
Et ça ça n’a pas de valeur
Autrement très chouette blog
@Anonyme : Oui, pour moi une voiture et une TV sont des passifs. Un fois que vous les avez payé, vous n’avez (99% du temps) aucune chance de les revendre plus cher.
@boprov : Ce n’est pas exactement ce que je dis. Je dis surtout que s’il ne rapporte pas d’argent c’est un passif. Détenir un logement ou occuper un logement à toujours un coût.
Les études permettent généralement d’augmenter ses revenus et ne sont donc pas un passif. L’éducation est l’un des domaines où le retour sur investissement est le meilleur.
@pilou : Vous avez raison d’un point de vue patrimoniale, c’est à dire sur le fait de se constituer un patrimoine sur le long terme. C’est aussi pour ça que je ne dis pas qu’il ne faut pas acheter sa RP mais simplement que sa RP n’est pas un actif. Malheureusement dans le cas de votre ami, la vie est parfois injuste et le fait d’avoir son logement ne l’aurait pas aidé (il aurait certainement dû le vendre).
Par exemple je préfèrerai être locataire à 700 € par mois et être en mesure d’investir 500 € par mois ailleurs que payer 1200 € de crédit/charges pour devenir propriétaire actuellement.
Je reviendrai plus longuement sur le sujet car je pense que c’est important mais :
- acheter sa RP et se constituer un patrimoine est un objectif louable
- malgré cela, sa RP ne rapporte pas d’argent (et coûte souvent plus cher qu’une location) et ne procure aucun cashflow
- avec les niveaux de prix de l’immobilier actuellement, vous avez la garantie que le prix que vous payez aujourd’hui ne sera retrouvé que dans des années (5, 10 ?), après que la chute soit encaissée.
@Michael : « L’éducation est l’un des domaines où le retour sur investissement est le meilleur.» exact en ce qui me concerne je pense, avez -vous dess moyens de le mesurer et de le quantifier ?
Vous dites : « Par exemple je préfèrerai être locataire à 700 € par mois et être en mesure d’investir 500 € par mois ailleurs que payer 1200 € de crédit/charges pour devenir propriétaire actuellement» , j’attend d’en connaitre votre développement.
Au faites Mr Michael je viens de mettre le lien de votre blog dans mes favoris
Il faut comparer (selon les cas) le coût d’une à 3 années d’études et le salaire supplémentaire que ça permet d’obtenir.
Dans mon cas, à la louche, je dirais que ce que j’ai dépensé pour les 3 dernières années d’études et qui ont vraiment apporté une très grosse différence à mon salaire 5000 € ?
Mon salaire est passé de 1000 € nets à 2000 € nets avec une évolution incomparable par la suite bien sûr
Mon exemple voulait dire qu’il vaut mieux réduire ses charges fixes et être en mesure d’investir et de placer son argent. Si tu libères 500 € par mois que tu investis la différence au bout d’un an est absolument énorme avec celui qui a tout dépensé dans son loyer/crédit.
Merci
c’est très réducteur tout cela …
dans tous les cas, un élément important est oublié : l’inflation !
je ne dis pas qu’il est rentable à coup sûr d’acheter mais sur le long terme, celui qui emprunte gagne en pouvoir d’achat car ses charges de logement sont fixes contrairement au locataire qui voit ses loyers augmenter inexorablement …
si l’inflation est faible, l’entretien d’un bien coute cher
si l’inflation galope, alors l’emprunteur sera gagnant (Cf. 2 générations en arrière)
j’ajoute qu’une hypothèse de plus en plus probable est une remontée de l’inflation à court terme à un niveau supérieur à ces dernieres années (histoire que tous les états se désendettent)
comme l’adage boursicotteur et financier recommande de ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier je pense qu’il est bon d’avoir des biens qui suivent l’inflation dans son patrimoine
de plus, l’emprunt nous protège de l’hyperinflation.
maintenant, il faut faire la part des choses, ne me faites pas dire ce que je n’ai pas dit
s’endetter à 33% sur 25ans en haut d’un cycle immobilier, n’est sans doute pas très bon si la seule motivation est de se protéger de l’inflation
quoi qu’il en soit, pour qqun qui n’a pas de mutation professionnelle en perspective et qui vivra toute sa vie au même endroit, je pense qu’acheter sa résidence principale est une bonne chose sur le long terme …
pour ceux qui ne connaissent pas l’exemple croustillant de la république de Weimar, exemple connu d’hyperinflation à l’extrême, cherchez sur Google, c’est instructif et vous verrez l’emprunt d’un autre oeil
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c’est vrai, d’autant plus que la « valeur» de la résidence principale est établie lors de la vente.
Or comme on vend pour … acheter une autre. On ne touche jamais à cet argent.
C’est comme si ca n’existait pas