Rembourser un crédit. Quelle stratégie choisir ?

Michael Ferrari Esprit riche, Richesse et argent 6 Commentaires

Rembourser un crédit n’est pas aussi simple qu’il n’y parait. Vous est-il arrivé de ne plus savoir par où commencer ? Qui rembourser en premier ? Comment calculer la différence sur votre budget ?

Pour répondre à ça, plusieurs approches sont possibles : rembourser le crédit ayant le montant minimum le plus élevé en premier, rembourser celui ayant le taux d’intérêt le plus élevé… et cela se complique lorsque 3, 4 ou 5 crédits sont à rembourser.

L’approche revient donc à choisir entre rembourser les organismes les uns après les autres ou de rembourser celui qui coûte le plus cher.

C’est un sujet que je n’avais jamais vraiment traité mais la question d’un lecteur est l’occasion d’y répondre de manière détaillée. Voici sa question :

« Pour compléter mes revenus « sans travail » j’ai un investissement locatif en parallèle, type « de Robien » mais sans les avantages fiscaux car j’ai choisi la localisation de l’appartement avec soin (dans un quartier en pleine reconversion à Nantes) et les loyers du quartier sont largement supérieurs au plafond autorisé par le de robien. Du coup la différence de loyer est supérieure à l’économie d’impôts… c’est un projet qui marche et qui a un bel avenir selon moi (la localisation fait qu’il y a très peu de risques de ne pas trouver à louer).

Tiens d’ailleurs ça m’amène à un autre calcul (si tu es d’humeur matheuse… sinon tu me dis si ça te fais chier hein;-) : malgré le remboursement du prêt (supérieur au loyer car j’ai choisi de maximiser le remboursement pour diminuer le coût final du prêt), j’arrive à épargner et j’aurai la possibilité de rembourser de manière anticipée une partie de ce prêt.
Mais… l’argent que j’ai emprunté l’est à 4.12% TEG, et un livret A rémunère à 4%. Au premier abord rembourser de manière anticipée parait le plus logique… mais comme je ne peux le faire qu’avec des frais (genre 1.9% du montant remboursé) ça devient à priori plus cher de rembourser de manière anticipée que d’épargner.

J’avoue être un peu mitigé. Projetons sur un an avec une somme de 5000 euros à mettre dans l’une ou l’autre des solutions :
– livret A : 5k à 4% feraient 200 euros, donc capital au bout d’un an 5.2 k€
– si je calcule bien, en remboursant 5 k€ de de mon prêt je vais économiser qqch comme 206 euros d’intérêts (5k * 4.12% à payer en moins chaque année non ?) auquel je dois soustraire 95 € de frais fixes : soit 111 €.

Donc sur un an la solutions livret A me rapporte 200 euros et le remboursement anticipé m’économise 111 euros…
Donc sur cette période, conserver mon cash sur un livret est plus rentable…
Tu es d’accord avec mes calculs ?

Bon réfléchissons sur 2 ans avec la même somme :
– livret A, avec les intérêts composés, ça fait 208 euros de plus soit un total de 200+208 = 408 euros de gagnés.
– remb de prêt : pas de modif par contre, 206 nouveaux euros d’économisés la 2e année aussi.  donc 206 + 206 – 95 = 317 euros d’économisés sur le prêt
Merde la soluce de remboursement est encore perdante.

On continue : 3 ans
– livret A (si tjrs à 4% bien sûr) : 200+208+216.32 = 624
– remb de prêt : (206*3)-95 = 523

Merde, toujours pareil (bon on s’y attendait)
Le truc c’est que même si on néglige les frais de remboursement anticipé du prêt, les 4% d’intérêts acquis sur le livret A une fois composés au delà de la première année sont un revenu supérieur à ce que j’économise en remboursant de manière anticipée à 4.12%

Je me goure dans ma méthode de calcul ? J’oublie des trucs ? (le fait d’avoir fini de rembourser plus tôt aurait-il un impact dans le calcul ?)

Autre aspect de la problématique dans le cas où je ne rembourse pas de manière anticipée : si dans 3 ans je veux faire un nouvel emprunt immobilier pour acheter une résidence principale par ex.
Problème :
– j’aurai déjà un prêt immobilier en cours : pas bon. La banque risque de ne pas prendre en compte les revenus locatifs dans le calcul de mon taux d’endettement, donc je risque de ne pouvoir emprunter qu’avec une faible mensualité.
Avantages :
– j’aurai économisé pas mal d’argent en attendant, donc j’aurai un apport conséquent.
– je rembourserai de l’argent à 4.12% alors peut-être que le prêt immo pour ma résidence principale sera peut-être plus cher (genre 6% par ex). Donc en gros via mon apport ça me permet d’emprunter une partie d’argent en moins qui sinon aurait été a 6%… et en contrepartie de la payer 4.12%

J’avoue être un peu perdu dans les différentes solutions possibles. Je veux bien un avis.

L’angle patrimoniale

Il y a plusieurs questions en trame de fond. Tout d’abord, je vois l’aspect « stratégie patrimoniale ». Je m’explique : si tu prévois un nouvel emprunt dans 3 ans, il est primordial de remplir les conditions pour pouvoir décrocher le crédit. Ces conditions changent avec le temps. Actuellement, ce n’est un secret pour personne, les banques se montrent très sélectives. Dans 3 ans il y a fort à parier que les conditions se seront améliorées (ou alors la troisième guerre mondiale aura commencée). Il faut donc calculer les choses pour voir la situation projetée dans 3 ans. Tu seras certainement considéré comme un particulier ayant un crédit et non pas comme un investisseur. Les banques regarderont que ton taux d’endettement ne dépasse pas le fameux 33% de tes revenus. Même si les loyers seront considérés comme des revenus, il est préférable de te débarrasser du crédit.

Il me parait donc meilleur de rembourser ton crédit plutôt que d’épargner. Étant donné la situation actuelle des banques, il serait peut être même possible de négocier les frais de remboursement anticipé. Je te conseille d’essayer d’aller dans ce sens là.

Le coût d’opportunité

Je vois aussi la question du coût d’opportunité. C’est un élément très important que l’on tend à négliger dans nos choix financiers ou stratégiques. Cela nécessite que je m’y attarde plus longuement mais le coût d’opportunité c’est simplement ce que cela coûte de faire un choix plutôt qu’un autre. Par exemple, c’est le coût d’acheter de placer son argent sur une assurance vie dans un fond euros sécurisé contre le fait de placer son argent sur une SICAV. Les 2 supports donneront des résultats différents.

Dans ton cas, tu as déjà fait le calcul entre le fait d’épargner ou de rembourser le crédit de manière anticipé et comme tu l’as vu, la différence est faible.

Notre amie l’inflation ?

Lorsque vous possédez des dettes, l’inflation vient venait alléger le poids de la dette. Par le passé les salaires étaient indexés sur l’inflation. Une inflation forte avait donc poussé les salaires et réduit le poids de la dette. Les emprunteurs avaient remboursés leurs crédit en monnaie de singe. C’est d’ailleurs pour cette raison que de nombreux parents (50-60 ans) poussent leurs enfants à acheter un logement en pensant que ça se rembourse facilement. Seulement les choses ont bien changé ! Nous ne sommes plus en 1967 (je n’étais pas né d’ailleurs). L’inflation n’a plus autant d’effet sur la dette. Ne comptez pas la-dessus.

Le calcul méthodique

Ensuite, il y a 2 stratégies : soit rembourser ce qui coûte cher en premier, soit rembourser le plus petit montant en premier. C’est l’effet boule de neige !

Pour aider les décisions par rapport à ces 2 approches, voici un fichier excel/open office pour faire vos calculs.

L’une nécessite quelques calculs pour être correctement exécutée. L’autre est plus simple à mettre en œuvre et se concentre plus sur le fait de modifier votre approche et vos habitudes.

L’approche à effet « boule de neige » est plutôt psychologique. Avoir 5 créanciers à rembourser est souvent plus pesant que d’avoir 2 créanciers, même avec des sommes plus importantes. Le nombre d’interlocuteurs est un facteur de stress et l’effet boule de neige vise à réduire ce nombre le plus rapidement possible.

Le fichier est composé de 2 feuilles :

1. Un calculateur de réduction de dettes. Il permet de faire la liste des dettes, le montant restant, le taux d’intérêt et la mensualité.

2. Un échéancier pour voir simuler les différents scénarios.

C’est un super outil pour tester les différentes combinaisons : payer le crédit ayant le plus fort taux d’intérêt en premier, par ordre de saisie, par montant restant etc… et de voir quelle méthode est la plus rapide.

Rien de plus pratique que d’avoir lister à plat dans un document l’ensemble de ses dettes et de pouvoir prendre une décision éclairée.

Le fichier ne prend pas en compte les frais divers et variés liés à un crédit (comme le remboursement anticipé).

Télécharger le calculateur de réduction de dette

Via The consumerist

Traduit de Debt Reduction Snowball Calculator [vertex42] Tous droits réservés.

Commentaires 6

  1. Bonjour,

    Un autre point à prendre en compte, sur le locatif les intérêts d’emprunt sont déductibles des impôts et les revenus du livret A sont exonérés d’impôt.

    Alors si on choisit de rembourser par anticipation son prêt on ne pourra plus déduire ces intérêts d’emprunt, ce qui commence à peser lourd dans la balance, car en plus de l’impôt sur le revenu, on paye également la CSG/CRDS sur le revenu locatif soit 11% ( 1,1% l’année prochaine pour financer le RSA). (Cas où le revenu locatif est bénéficiaire, ce qui est certainement vrai si on n’a pas une location en De Robien)

    A noter également que les intérêts d’emprunt pour l’achat de la résidence principale n’est possible que pour les primo-accédants.

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  3. Michael : Merci pour toutes ces explications.
    Ca ne répond pas à toutes les questions initiales mais ça donne pas mal d’orientations.
    La baisse prévue du taux du livret A oriente quelque part vers le remboursement anticipé des prêts, qui redevient plus rentable… et qui coïncide également avec une espèce de direction générale de « on commence par rembourser ses dettes ».
    Mais en effet tu as raison sur un point : dans quel ordre rembourser. On a tendance à lire dans les livres/sites de développement personnel « commencer par la plus petite dette c’est le plus simple » mais si c’est satisfaisant à court terme (cool une dette en moins), ce n’est pas forcément la meilleure idée.

    Karen : « Un autre point à prendre en compte, sur le locatif les intérêts d’emprunt sont déductibles des impôts et les revenus du livret A sont exonérés d’impôt. »
    -> C’est valable quel que soient les modalités de location du bien ? Je veux dire même hors dispositif de Robien (loyer plafonné…) ? Il me semblait justement que c’était impossible (pas résidence principale, pas de Robien… -> 0 allègement d’impôts)

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  6. Bonjour à vous, comme vous avez l’air de tous être des as de l’immobilier je vous explique le problème de mon ami.
    Il a acheté un appart avec son ex, cet appart il le loue mais le montant des loyers ne rembourse pas le crédit ( 200 € de delta ) au vu de cette situation il a forcément moins de budget pour reprendre un appart. Que peux t-il faire ?
    Merci d’avance pour votre aide

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