Manque-t-on de logements en France ?

Michael Ferrari Investissement immobilier 8 Commentaires

perfection, brasilia april 2006
photo credit: seier+seier+seier

« Je ne crois aux statistiques que lorsque je les ai moi-même falsifiées. » Winston Churchill

La France manque-t-elle de logements ? Voilà une grande question ! Bilan de la situation aussi objectif que possible.

Lorsque ce type de chiffres est diffusé, il avantage toujours celui qui parle. Ainsi, vous pensez certainement que la France manque de logements car c’est l’idée dominante et répétée par les professionnels de l’immobilier mais est-ce vrai ? Aujourd’hui, je vous propose d’analyser cet aspect aussi précisément que possible car se faire une opinion est très difficile sur cette question.

La supposée rareté du logement est l’argument le plus couramment utilisé pour justifier son prix.

Commençons par définir le sujet.

Les notions utilisées dans l’analyse statistique sur ce domaine sont les ménages et les logements.

Ménage : un ménage est un ensemble de personnes qui partagent une résidence principale et qui ne possèdent pas forcément des liens familiaux entre elles. Ne sont pas pris en compte les collectivités comme les résidences universitaires ou les maisons de retraite. C’est donc autant la famille de 6 personnes que le célibataire qui vit seul.

Logement : signifie l’ensemble des logements, qu’il s’agisse de logements utilisés comme résidence principale, secondaire ou bien sûr de logement vide. Il n’y a donc pas de prise en compte de l’état, du prix ou de la localisation du logement ce qui, vous le verrez, est le problème principal.

Le nombre de constructions

En France, le nombre de construction était de 419 423 logements par an en 1980 (selon l’INSEE) et de 410 188 en 2005. Sur cette période il s’est construit 8 383 935 logements sur l’ensemble du territoire.

Dans ces chiffres, une construction représente autant un logement individuel que collectif (universitaire…).

Si l’on ne prend en compte que les logements individuels sur la période 1980-2005, nous tombons à 4 832 512 logements construits.

Voir les chiffres INSEE

Dans un document de 2002, une publication de l’INSEE dit :

pour satisfaire la demande potentielle
de logements correspondante, il
faudrait construire 320 000 logements de
2000 à 2004 et 290 000 de 2005 à 2009.

Sur la période 2000 à 2004, il s’est construit 1 292 000 logements individuels ou collectifs contre 1 280 000 nécessaires. Il n’y a donc aucune pénurie créé sur cette période. Y’a-t-il pour autant pénurie sur le reste ? Voici la suite.

nombre-de-mise-en-chantier-logement

Le nombre de destructions

Le nombre de destructions est à prendre en compte, même si les chiffres sont faibles, afin d’essayer d’avoir un aperçu complet de la situation.

Selon le ministère du logement, il est estimé à 10 % par an soit 30 000 à 50 000 logements par an.

L’évolution démographique de la population et des ménages

Le nombre de ménage augmente lentement mais sûrement. D’après l’INSEE il y avait 19 589 000 ménages en 1982 et 25 689 000 ménages en 2005 ce qui nous fait un solde net de 6 100 000 ménages. Même si la natalité est modeste, globalement l’évolution du style de vie fait que le nombre de ménages augmente légèrement.

Il est à noter que sur cette même période, le nombre moyen de personnes par ménage est passé de 2,70 en 1982 à 2,31 en 2005 et que donc un certain confort s’est développé.

nombre-de-menages

Source

Le parc de logements

Le nombre total de logements est estimé à 32,7 millions en 2008. Sur ce chiffre, environ 6 % représente des logements vides.

Les logements vides sont souvent montrés du doigt mais je dois atténuer ces 6 % : dans ce chiffre seulement la moitié concerne des logements individuels et sur ces logements une partie n’est pas « propre » à la location tout simplement car ces logements sont insalubres. Le fait est frappant lorsqu’il s’agit de 100 m² dans Paris mais statistiquement le chiffre est bas.

nombre-de-logements-en-france

Source

La question de la solvabilité

Alors évidemment, la question du prix est centrale : si les logements sont trop chers, ils vont rester vide ou sur-peuplé.

Il est ainsi courant de penser que la France manque de logements alors qu’il serait plus précis de dire qu’elle manque de logements abordables.

Pour en savoir plus sur les prix de l’immobilier, je vous renvoi vers cet article.

La question de la localisation et des flux migratoires

Bien évidemment, les logements dont on parle sont ceux présents à l’endroit où il y en a le besoin. Une carte permet de connaître les flux migratoires des régions.

Par exemple à Paris, le solde naturel (naissances – décès) est de 111 885 alors que le solde migratoire apparent (chiffre de référence entre 2 recensements – solde naturel) est de -56 365. Autrement dit, il y a plus de gens qui partent de Paris que de personnes qui n’arrivent ce qui est contraire à ce que pensent la plupart des gens.

Les chiffres sont approximatifs et ne doivent pas être pris pour argent comptant mais si l’INSEE trouve ce type de résultats, cela pose une question : la population augmente-t-elle vraiment à Paris ?

Bien sûr, la bulle immobilière de ces 10 dernières années n’est pas étrangère à ce chiffre et à la fuite de la population de Paris (de même que les conditions de vie).

Aller plus loin : voir Où en est la promotion immobilière privée ?

Conclusion

Vous voyez la difficulté pour répondre à une question aussi importante. Il y a certainement une bonne raison à cela : la question est mal posée. Il s’agit surtout de savoir quelle est l’offre de logement dans votre ville/région avant tout car le logement est par définition quelque chose de très « local ».

Si je prends ma calculette voici ce que ça donne pour 2005 au niveau national :

Nombre de résidences principales : 26 323 000

– Nombre de ménages : 25 689 000

– Logements détruits (estimation pour les résidences principales) : 20 000

= 614 000

Ceci me fait dire que, dans l’absolu, il ne manque pas de logements en France ! J’espère ne plus entendre cette affirmation (peut être que tous les approximatologues de France lisent mon blog !).

Il est à noter que le nombre de logements disponibles par ménage est très équivalent dans les autres pays européens.

La tendance est positive sur le long terme : il y a toujours plus de logements construis que de ménages créés.

Pour aller plus loin :

Documents de l’INSEE qui utilise le concept de demande potentielle :
« La demande potentielle de logements neufs à moyen terme »
« La demande potentielle de logements, L’impact du vieillissement de la population »
« Cinquante ans d’évolution des conditions de logement des ménages »
« La proportion de logements vacants la plus faible depuis 30 ans« 

Commentaires 8

  1. Pingback: Nevermind sur Blogasty

  2. freespirit

    Comme tu le dis la question est mal posée. En effet toute la problématique réside dans la présence de logements proche des lieux de travail, le type de logement (s’il n’y a que des studios dans des zones où sont plutôt employés des « pères de famille » que des jeunes sortant d’école…), les prix, la salubrité, le degré de confort (trucs cheap là où sont plutôt des populations aisées)…

    On peut donc manquer de logements « adaptés à la population » dans une zone donnée et avoir des excédants ailleurs… et au final avoir un équilibre… mais qui ne veut pas dire grand chose.

    Merci pour l’analyse « plate et objective » ça permet d’avoir une petite idée de « l’absolu » mais comme tu le dis, ça ne reflète en rien la réalité locale.

  3. Hulu

    Si votre article est intéressant, on sent que vous ne connaissez pas réellement le sujet. Cependant il n’est pas trop idéologue pour autant.

    Pour simple exemple, la baisse du nombre de personnes par logement n’est pas du à un « confort » accru, mais à l’augmentation des divorces.

    Cependant pour ce qui est du raisonnement global vous avez raison : le problème est essentiellement la nature de l’offre (taille, localisation, prix, …), plutôt que sa quantité. De ce fait, il manque des logements en France, des logements satisfaisant.

    Rq : les 800 000 logements manquants souvent cités dans les médias correspondent aux demandes HLM non satisfaites. Mais beaucoup 65% de la population française a théoriquement droit à une HLM, ce qui est stupide (65% de pauvres en France ?! …). La loi Boutin votée la semaine dernière va faire descendre les plafonds de ressources pour HLM, heureusement (et c’est un peu grâce à l’Europe :).

  4. Hulu

    ah, juste une petite info intéressante pour analyser le cycle actuel : cherchez du côté du tunnel/courbe de friggit. C’est très pédagogique, très parlant, et reflète tout à fait l’état actuel de l’immobilier de logement.
    Petite précision pour le lire : ne pas interpréter dans le sens « aujourd’hui il faut 1,8 année de revenu pour acheter un logement », mais bien voir qu’on prend une base 1 en 1965. Cela ne reflète que l’évolution TENDANTIELLE. Pour information il me semble qu’aujourd’hui un logement est acheté en moyenne (moyenne !) 3,57 années de revenus (x2 car couple). Ainsi vous pouvez placer ce 3,57 sur le haut de cycle actuel, et analyser la chute à venir.
    On s’attend à dépasser le plancher par le bas. C’est statistiquement ce qui se produit le plus après un haut de cycle excessif en économie…

  5. gaeldo

    Juste à Toulouse il y a 30 000 logements vides d’après l’INSEE … Est-ce des placements de capitaux étranger ou non, non-locatif… ?
    Regardez en zone touristique comptez le nombre de résidence secondaire en basse saison aillant les volets fermés ! Vous comprendrez que c’est affolant !
    Le prix d’un terrain de 1000 m2 vide est 3 fois plus chère que le prix d’un terrain avec une maison dans la même zone ! Comment ont t’il fait ?
    Les agriculteur loue des millier d’ hectare de terrain agricole a l’état pour être mieux indemnisé par la PAC ? Peu ont les appeler « Agriculteur » ? Non ! Ce sont devenu des gardiens territoriaux de l’état des terrains classé « zone agricole » au cadastre alors que par un coup de pouce administratif ils peuvent devenir « zone constructible »… C’est réfléchi, entretenu et prévu pour faire en sorte que La valeur de vente du terrain nu rapporte 1000 fois plus que 1000 ans de récolte sur ce même terrain… Raréfaction des terrains constructibles contrôlés je vous le dis ! Regardez autour de vous et vous pourrais confirmez !
    Regardez autour les gens ne peuvent pas construire sans passé par un promoteur : car terrain trop chère ! Seul les promoteurs on le poids de négocier avec l’état … Alors les pauvre gens que font t’il : Il retape, il restaure ! Mais maintenant il n’y a plus rien a retapé… C’est la crise immobilière !!!
    Certes il y a 25 ans les bien lotie ont fait des placements qui devrai leur rapporter le triple de ce qu’ils avaient acheté… Mais ils n’avaient pas vu la fermeture des usines… les délocalisation en chine, en Europe de l’est… Les licenciements…
    Mais par contre ils savent tous que Les fonds spéculatifs commencent à s’intéresser au foncier en attendant que ça baisse encore pour rachetez juste avant que l’économie reparte afin de les revendre a tout ces mal-logé qui n’attendait que ça qu’on leur propose un petit F3 accompagné d’un jolie crédit bien empoisonner !
    C’est le temps des vautours…
    Alors pendant ce temps on loue des cave… on magouille les chambre d’hôtel en logent des pauvres familles dans le but de récupéré des allocations pour les hébergements d’urgence surévaluées par rapport à la qualité de l’hébergement réellement fourni…C’est la crise qui capitalise sur les pauvres sans papier et européen de l’est… C’est la crise qui nous fait dormir en squatter ! Dans ça voiture juste à un pas du trottoir et de la rue plus confortable que les lits des Refuges pour sans-abri. Loin des prisons et des hôpitaux psychiatriques ! Bientôt perdu entre les rondes du SAMU social qui vérifie les pouls des bras étendu sur le sol chaque nuit…
    Tous ça a cause de qui ?
    La dette ! On nous bassine avec ! On nous parfume tout les jours avec ! Mais regardez toute cette horizon de terre inhabité quand vous quitté avec une amende a la place du billet … Il y a une fraction de seconde ou l’ont se dit mais qu’elles sont belle toute ces terres verte dont vous ne serait jamais propriétaire… prévues que pour faire rêver les loueurs… Obligé de travailler pour un proprio et de faire les courses dans une grande surface s’il leur reste un peu de quoi !
    JE VOUS DIS : LA CRISE IMMOBILIERE OUI… MAIS SOUS-CONTROLE, AUSSI!

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  7. Vouze

    Je reprends votre définition : « un ménage est un ensemble de personnes qui partagent une résidence principale » c’est à dire un logement.

    Mais dès le départ j’aurais pu vous dire qu’il y a plus de logements que de ménages, puisque la définition de ménage repose sur le logement. Refaites les mêmes calculs mais avec les foyers fiscaux, et le résultat sera inversé.

    Les prix élevés de l’immobilier montre rien qu’en soit, qu’il y a un déséquilibre entre l’offre et la demande.

    http://www.lexpress.fr/actualite/economie/logement-la-grande-penurie_931282.html

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