Faut-il acheter ou louer votre résidence principale ?

Michael Ferrari Comment avoir le mindset pour réussir, Comment créer son indépendance financière, Gérer et épargner, Psychologie de l'argent 174 Commentaires

Faut-il acheter ou louer votre résidence principale ?Faut-il acheter ou louer votre résidence principale ?

Il y a quelques temps déjà, j’avais traité ce sujet et mon intuition me dit que beaucoup d’information reste à faire sur le thème.

Je vous propose de répondre à la question :

« Acheter sa résidence principale est-ce investir dans un actif ? »

De nombreuses erreurs d’appréciations circulent sur ce sujet. Je vous propose de les passer en revue et de tuer le mythe de la résidence principale génératrice de richesse.

Acheter votre résidence principale vous rend bien souvent plus pauvre que de louer et pas forcément pour les raisons que vous croyez !

Tout d’abord un actif, c’est quelque chose qui rapporte de l’argent. Ce n’est pas quelque chose qui vous en fait économiser ou qui vous évite de payer un loyer : c’est quelque chose qui vous rend plus riche.

Si vous voulez partir en mini-retraite en Amérique du sud, vos actifs vous rendront plus riche.

Ce qui est « magique » avec le fait d’avoir un cashflow, c’est que cela vous fais toucher du doigt ce que c’est que d’avoir des revenus passifs.

Acheter ne génère pas de cashflow

Il est évident qu’acheter sa résidence principale ne génère pas de cashflow, je pense qu’à ce point du raisonnement tout le monde est d’accord. Tout le monde doit se loger et vous avez le choix entre acheter et louer. Dans l’absolu l’un ne vaut pas mieux que l’autre mais ne prenez pas des vessies pour des lanternes. Acheter sa résidence principale en pensant investir dans un actif est une illusion.

Notre objectif quotidien, c’est d’avoir du cashflow. Nous allons travailler chaque jour pour en générer un peu tant bien que mal : si vous signez l’acquisition d’une résidence principale, vous signez pour un cashflow négatif pendant 20 ans avec l’espoir de bénéficier d’un logement à l’issue du crédit.

Voici un rapide calcul :

Imaginons que je loue 40 m² dans Paris pour 1000 € par mois. L’achat de l’appartement en question me coûtera en ce moment environ 300 000 € dont je devrais emprunter la majeure partie de la somme soit un emprunt de 280 000 € dont le coût total du crédit s’élève à 444 444 €

Comment voulez-vous générer un cashflow ainsi ? Est-ce que le prix justifie l’achat ?

Etre propriétaire coûte plus cher qu’être locataire dans la plupart des situations mais même indépendamment de cela acheter n’est pas investir dans un actif et ne saurait être justifié par ce moyen.

Les logements sont constitués de 2 composantes majeures : le bâti et le terrain.

Il est très rare que le bâti prenne de la valeur. Le rythme grandissant des normes écologiques ne fait qu’accélérer le mouvement de dépréciation du bâti. Les épaves thermiques n’ont que très peu de valeur intrinsèque  et ce qui fait la véritable valeur c’est plutôt l’emplacement et donc le terrain.

Pour vous en convaincre, essayez de voir si actuellement on reconstruirait la plupart des vieux immeubles de centre ville pour le prix auxquels ils sont actuellement vendus.

Le bâti se déprécie et le moyen de lutter contre ça c’est de l’entretenir et cela coûte cher. Si en tant que locataire vous avez peur pour votre caution à chaque fois que vous quittez un logement, en tant que propriétaire ce sont les taxes et les travaux (obligatoires si copropriété) qui effraient.

Le terrain est bien souvent ce qui conserve ou fait perdre la valeur d’un bien. Un bel appartement situé dans un quartier qui a mauvaise réputation perdra beaucoup de valeur alors que bien situé, un appartement moyen sera toujours côté.

Taxe foncière et entretien

En 2008, l’UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) dénonçait une augmentation de 37% de la taxe foncière en 5 ans. Qu’ils se rassurent 2009, accoucha sur une augmentation de 50% de la taxe foncière à Paris et bien qu’elle soit plus modérée dans les autres villes, l’augmentation de la taxe foncière est significative.

L’autre phénomène plus discret et très humain, c’est simplement que lorsqu’on détient un bien, nous avons tendance à dépenser plus d’argent pour le meubler et l’entretenir.

Regardons ce simulateur.

Clic pour agrandir

Sur le long terme, je suis gagnant

Ce document mis au point par le déjà vénérable Friggit dont vous trouverez les travaux ici montre une chose : le prix des logements varie de manière cyclique. Ne laissez pas la bulle immobilière de ces dernières années vous aveugler : beaucoup de gens perdent de l’argent en achetant au mauvais moment et en vendant… au mauvais moment.

Sur le long terme, vous pouvez tout à fait ne pas être financièrement gagnant. C’est même assez probable. Nous nous laissons tromper par les comparaisons entre les francs et les euros mais faites bien vos comptes avec des francs convertis et corrigés de l’inflation pour faire vos comparaisons.

Clic pour agrandir

Mais si je mets ma résidence principale en location, c’est un actif ?

Vous pouvez mettre en location votre résidence principale et si par chance vous obtenez un rendement positif vous aurez un actif entre vos mains !

Cependant, comme on ne réfléchit pas de la même manière lorsqu’on achète pour soi ou qu’on investit votre rendement ne sera pas optimal et souvent négatif.

En m’endettant je profite de l’inflation

L’inflation en tant que bénéfice secondaire à un investissement pourquoi pas mais comme raison pour s’endetter sur 25 ans c’est tout de même pas très convaincant.

La justification du loyer

Ma définition d’un actif, c’est que c’est quelque chose qui génère un cashflow. Posséder un actif vous rend plus riche chaque mois. Posséder sa résidence principale ne vous rend pas plus riche chaque mois. Dans le meilleur des cas, cela vous fait, au bout de 20 ans, économiser un loyer.

Certains pensent justifier l’achat de sa résidence principale en arguant que si l’on ne paye pas son crédit à la banque on doit de toute façon payer son loyer et c’est absolument vrai !

Je n’ai jamais dit le contraire. Je n’ai jamais dit qu’il ne fallait pas acheter sa résidence principale mais n’appelez pas ça un actif, vous vous mentez.

Le fait d’être propriétaire est évidemment un moyen de faire des économies sur le très long terme mais ceci ne vous rendra pas riche. Cela vous rendra juste propriétaire de votre logement.

C’est la capitalisation pour les nuls.

L’argument de la capitalisation

L’argument de la capitalisation revient souvent mais là encore, il ne tient pas face à un raisonnement simple et froid.

Le raisonnement est celui-là : acheter sa résidence principale permet de se constituer un patrimoine grâce à la capitalisation et donc au fait de rembourser progressivement son emprunt à la banque.

Alors voici ce que je vous propose : je vais vous prêter 500 euros et vous allez m’en rendre 1000 en pensant avoir capitalisé 500 €. Bel investissement non ?

La haine d’engraisser son propriétaire n’est pas non plus ce qui transforme votre achat en actif.

L’autre manière de le voir c’est de dire : que je vous propose un investissement avec 15 % de droits d’entrée, 10 % de droits de garde, que vous allez payer 2 fois le prix de départ à cause des intérêts et qui vous permettra éventuellement d’économiser votre loyer dans 20 ans. Qui est partant ? Pas très tentant non ?

L’illusion de la résidence principale comme un actif est encore fort. Je pense que le meilleur moyen de le dire, c’est qu’acheter sa résidence principale en pensant investir dans un actif c’est un peu comme acheter une voiture en pensant avoir fait un bon investissement qui va nous économiser des tickets de bus.

Acheter n’est intéressant que lorsque c’est moins cher que louer et même dans ce cas, acheter n’est pas investir dans un actif mais c’est déjà une décision rationnelle d’un point de vue économique.

C’est pour les enfants

Pourquoi pas mais est-ce que cela justifie les sacrifices durant 20 ans ? Mon petit doigt me dit que vos enfants ne voudront pas forcément vivre dans cette grande maison (si par chance elle est correctement située).

C’est pour ma retraite

Le bien que vous avez acheté sera souvent trop grand et non adapté à votre vie de futur vieux (grabataire?). Il reste le capital en cas de revente mais il y a des placements plus intelligents et adaptés à cet objectif si c’est la raison qui vous pousse à le faire. Et si vous aviez 5 appartements en location à la place ?

Est-ce que cela veut dire qu’il ne faut pas acheter ? Non bien sûr mais votre vocabulaire défini votre monde, ne l’oubliez pas.

Je ne suis pas contre le fait d’acheter sa résidence principale, je le ferai certainement un jour mais ce n’est clairement pas ma priorité : je veux d’abord créer avoir des actifs.

image par :: Hello Mizu ::

Commentaires 174

  1. Salut! Voilà un article très bien écrit sur un sujet plutôt délicat à aborder avec certains (entre autre ceux qui ont acheté et qui sont bien endettés!).

    Je suis environ approximativement 100% d’accord avec toi! Tant de gens croient que c’est la bonne chose à faire. Entre toi et moi, la bonne chose à faire est de travailler à augmenter son nombre d’actifs qui rapportent de l’argent plutôt que de s’endetter pour 30 ans.

    La triste réalité est que la résidence principale de quelqu’un est l’actif… de la banque.

    Pour conclure, j’ai particulièrement aimé ta façon de présenter l’envers de la médaille :

    « Certains pensent justifier l’achat de sa résidence principale en arguant que si l’on ne paye pas son crédit à la banque on doit de toute façon payer son loyer et c’est absolument vrai !

    Je n’ai jamais dit le contraire. Je n’ai jamais dit qu’il ne fallait pas acheter sa résidence principale mais n’appelez pas ça un actif, vous vous mentez. »

    « C’est drette ça! » comme on dit au Québec! 😉

  2. Merci pour cet article savoureux ! Il remet de nombreuses choses en place et tord le coup à certaines idées reçues (qui sont légions en immobilier).

    Il va falloir beaucoup de temps pour que nombreux soient ceux qui comprennent que sa résidence principale n’est pas un actif, certains ne le comprendront jamais. Les prix qui augmentent toujours et les professionnels qui savent bien manipuler la psychologie des acheteurs rendent l’intégration de ces notions plus difficiles.

    Espérons que l’éclatement de la bulle immobilière permette au moins de faire revenir les Français au bon sens paysan et de retrouver un regard lucide et critique. Cela prendra du temps mais le processus fait son bonhomme de chemin (c’est ce que j’observe autour de moi).

    Merci pour le lien !

  3. Bonjour Mickaël,

    Tout d’abord, je suis un fan de ton site et je suis en général 100% d’accord avec toi, mais sur ce sujet je pense que tu te trompes.

    Un actif est une notion comptable et financière et un logement répond parfaitement à sa définition, à savoir que c’est un élément identifiable du patrimoine qui a une valeur économique positive et qui est possédé par le ménage en question.

    Un logement génère évidemment des cash-flows sous la forme de loyers fictifs (résidence principale) ou non (investissement locatif). Et tout le monde ne peut être que d’accord avec ce fait !!! Si tu es locataire, tu paieras un loyer que tu ne paieras pas si tu es propriétaire …

    De plus, comme tout actif, le logement a une valeur qui évolue à la hausse ou à la baisse … Donc, tu peut avoir des plus-values ou des moins-value selon les cas.

  4. Je suis totalement d’accord avec toi sur le fait que la résidence principale n’est pas un actif.
    Je suis actuellement en plein projet immobilier pour ma résidence principale. Je doute un peu sur mon choix mais c’est lancer… Et je n’aurai pas à m’endetter pour 30ans…
    Tout au plus 15ans. J’ai un apport assez conséquent grâce à mon épargne depuis 20 ans. Et je compte bien faire un remboursement anticiper pour réduire ma dette plus vite.
    Parfois je me demande si j’ai fais le bon choix et si je n’aurai pas du investir ailleurs… Mais c’est fait ! je suis en attente du permis de construire si je l’obtient ^^

  5. Je partage également l’avis de Régis, tu utilises la même sémantique que Kyiosaki dans ses livres et ça ne sert pas vraiment ta cause, la définition d’un actif elle est expliquée ici:

    http://fr.wikipedia.org/wiki/Actif_(comptabilit%C3%A9)

    En plus tu prends des exemples vraiment extremes, quand on a 20k euros d’apport on achete pas un bien a 300k euros ça coute beaucoup trop cher.

    Moi je pense mettre 30-50k euros d’apport, emprunter 80k euros sur 15 ans (cout des mensualités 600 euros), comme ça je capitaliserai la part des remboursements de mon pret (en moyenne 390 euros puisque le cout du credit est de 28 000 euros soit 35% de 80 000 euros) et lorsque je voudrais changer d’habitation je le mettrai en location.

    Je voulais acheter un appart en 2004 quand j’ai commencé à travailler, je ne l’ai pas fait et maintenant je regrette, tous ceux qui ont acheté autour de moi s’en félicitent, et meme si il y a eu une envolée des prix ces dernieres années mon raisonnement initial est toujours valide.

  6. Je ne suis pas comptable mais je pense qu’il faut distinguer l’emprunt du bien immobilier.
    Il est clair que l’emprunt est un passif : il a une valeur économique négative.
    Ce qui n’est pas passif est actif : est-ce qu’une résidence principale est un passif ? Je ne pense pas, alors qu’un contrat de location l’est.
    Si l’on considère le package « emprunt + résidence principale » c’est moins évident mais cela dépend de beaucoup de paramètres.
    Mais lorsqu’on a un esprit riche, on doit pouvoir faire que ces paramètres jouent en notre faveur, on peut par exemple :
    – négocier un prêt de façon intelligente, avec par exemple remboursement sans frais ; histoire de gagner en flexibilité
    – définir au mieux le montant des remboursements, sachant qu’il sera insensible à l’inflation si le taux est fixe, alors qu’un loyer lui l’est !
    – penser que nos enfants seront contents de récupérer l’argent que représente ce bien
    – choisir un bien en minimisant les charges à venir
    – anticiper une revente, pourquoi pas avec une plus-value, ou une mise en location
    – se dire qu’habiter dans son bien est beaucoup plus rentable que le louer : on ne paie pas d’impôts sur ce que l’on économise, on n’a pas à gérer un mauvais locataire qui ne paie pas ou qui pourrait le dégrader
    – se dire qu’acquérir une résidence principale peut être vu comme une expérience très enrichissante surtout si l’on veut faire ça de façon intelligente
    – toujours comparer avec les alternatives (location, etc)
    – décider que la mobilité c’est bien, mais que rester au moins 4 ou 5 ans au même endroit peut être optimal
    – faire un échange de résidence lorsqu’on part en vacances

    J’ai donc un avis beaucoup moins tranché que Michael.

    Pourquoi ne pas imaginer un autre billet plus en phase avec l’esprit du blog proposant des stratégies pour optimiser le choix de l’acquisition d’une résidence principale afin d’en faire une opération rentable ?

  7. Bonjour,
    Je pensais plutôt que
    location=dépense=perte d’argent
    achat=dépense converti en pierre, donc pas d’argent perdu

    Je ne comprend pas tout, mais si j’ai bien compris l’achat fait perdre de l’argent a cause de l’intérêt que les banques prenne sur le prêt.
    Mais la location, n’est ce pas pire dans la mesure ou l’argent de chaque loyer est « perdu »?

  8. Je suis tout à fait d’accord avec cet article. Je l’ai calculé bien souvent. On vit mieux en n’achetant pas sa résidence principale. Car, pour moins cher que le remboursement on à une plus grande maison… et en investissement mieux l’argent que ça libère, on est plus riche au bout de 20 ans.

    Cependant se focaliser sur le mot actif sème la confusion. Car en effet, comme le dit ‘Romain’ la maison au sens comptable EST un actif. Ce qui n’est pas un actif c’est « le package emprunt + résidence principale ».

    N’oublions pas dans ces calculs le CONFORT : il est plus confortable de louer plus grand avec le même montant, il est plus confortable d’être mobile, il est plus confortable de ne pas se sentir endetté, etc.

  9. @Romain : J’ai bien aimé ton commentaire, ça se voit que tu as bien compris le sujet et que tu ne te contentes pas de recracher la même chose que tous les gens qui sont convaincus de ce que les autres leur ont dit par rapport à l’achat une maison 🙂 Il est évident qu’il y a moyen d’être intelligent lors de l’achat d’une maison!

    La maison en tant que tel est un actif, oui, mais pensez-y. Pendant 25 ans, c’est la banque qui possède cet actif, car elle fait un prêt et reçoit de 2 à 3 fois la somme donnée sur une longue période et surtout, la banque reste propriétaire tout au long de l’entente.

    P.S. : Plusieurs gens semblent oublier qu’une maison vient également avec des réparations à faire, des taxes municipales élevées à chaque année et j’en passe. Ces choses-là sont à considérer et n’existent pas dans un appartement, mais continuent d’exister même lorsque votre maison est payée.

  10. à Pierre:
    « On vit mieux en n’achetant pas sa résidence principale. Car, pour moins cher que le remboursement on à une plus grande maison… et en investissement mieux l’argent que ça libère, on est plus riche au bout de 20 ans. »

    Dans tous les cas propriétaire ou locataire il faut bien payer un loyer…

    A choisir autant trouver un bon achat, si le remboursement de ton pret global par mois (pret+interet+assurance) est moins cher que le loyer (ecart significatif de préférence…) pour une habitation (maison/appartement) de la même surface alors c’est un bon achat =)

    Comme il dit dans l’article:

    « Acheter n’est intéressant que lorsque c’est moins cher que louer et même dans ce cas, acheter n’est pas investir dans un actif mais c’est déjà une décision rationnelle d’un point de vue économique. »

  11. @Pierre : le confort est un concept bien subjectif :
    – avoir un logement plus grand n’est pas forcément mieux, on va payer plus de taxes et d’assurance, de chauffage, on va devoir le remplir, l’équiper : tous les frais vont être proportionnels.
    – être propriétaire ça veut aussi dire qu’on est plus libre de faire ce qu’on veut avec son bien : casser des cloisons, refaire le carrelage, virer le papier-peint, etc
    – un bien loué a souvent été acquis pour ça, et a donc *souvent* les défauts du bien en location : en gros il n’est pas assez bien pour que celui qui le possède y habite.
    – être propriétaire ça ne veut pas forcément dire moins de mobilité : on peut toujours revendre, louer, échanger.
    – rester locataire, ça veut dire qu’on va avoir une charge fixe mensuelle ad vitam eternam qui va suivre le cours de l’inflation : c’est peut être encore plus angoissant que de se sentir endetté.

    A mon avis, il y a – au moins – 4 cas où cela ne vaut pas le coup d’acheter sa résidence principale :
    1) On ne compte pas vivre vieux, s’il nous reste que 30 ans à vivre, en effet, autant louer.
    2) On compte déménager très souvent, et profiter justement de cette mobilité en allant vivre dans des pays où la vie est moins chère.
    3) On attend patiemment d’encaisser des héritages (ou de devenir riche autrement)
    4) On n’a pas envie de se lancer dans un achat car c’est une entreprise : il faut prendre un risque, y passer du temps et c’est compréhensible que l’on veuille utiliser notre énergie autrement.

    @CC : il faut arrêter de voir un problème dans le fait que la banque gagne de l’argent sur notre dos. Peu importe.
    La banque ne reste pas propriétaire, le propriétaire c’est celui qui rembourse le prêt. S’il veut revendre il peut. S’il veut rembourser par anticipation il peut. Et c’est un continuum, plus le temps passe, moins on est endetté : pas besoin d’attendre 25 ans.
    Et dans ton P.S. tu sembles supposer qu’un bien acheté est forcément une maison et un bien loué est forcément un appartement ; ce n’est pas bien sûr pas le cas.

    P.S. :
    J’ai toujours rêvé de vivre à l’hotel et avoir pour seules possessions une valise et une carte bancaire 😉
    En ce qui me concerne, ce serait ça la vraie richesse !

  12. Avant de déménager, j’ai vécu 15 ans dans une autre ville. On va prendre une base de 10 ans : si j’avais acheté là actuellement soit j’aurais 10 ans de loyer sur mon compte en banque par la revente, soit une rente qui me tomberait tous les mois si je l’avais loué.

    Il y a du pour et du contre mais mon avis est que la location est un puits sans fond. Tout est question de calcul (apport, montant à emprunter…) mais la différence montant entre la mensualité du location et celle du crédit n’est pas si énorme et il se faut pas perdre de vue qu’une fois le crédit remboursé c’est autant en plus sur le budget familial.

  13. Je suis assez d’accord avec l’article.
    Mais il y a un point qui me choque, c’est l’affirmation : « En m’endettant je profite de l’inflation »

    Comment est-ce possible ?
    Mettons que je gagne 1500 euros par mois. Je rembourse 500 euros par mois et je dépense les 1000 euros restant.

    Puis surviens l’inflation. Mettons 10%. Je rembourse toujours 500 euros par mois, par contre mes dépenses sont passée à 1100 euros. Donc je profite de l’inflation en m’endettant, dilapidant mon épargne, ou alors je surveille plus mes dépense et perd mon train de vie. Curieuse conception du mot profiter, non ?

    La réalité derrière cette phrase, c’est qu’en m’endettant je spécule que mes revenus vont progresser de façons a avoir plus d’argent disponible tout les mois malgré l’inflation.

    1. En effet, moi non plus je ne comprends pas très bien ce que ça veut dire « je profite de l’inflation ».

      Ce qui est certain, c’est qu’en t’endettant avec des mensualités fixes, tu as une variable – par définition – de moins à gérer.

      Il y a 10 ans , je payais 2500 francs de loyer pour un studio à Paris, et ça doit tourner autour de 650 euros maintenant, et ça va continuer à monter : donc c’est l’un des gros avantages de l’achat avec emprunt par rapport à la location ; sauf en période de décroissance et de fin du monde.

    2. Oui il profite de l’inflation; Il sera mort de rire quand ton loyer aura augmenter de 50 euro et le reste de tes depense de 100 euro. Lui ne subira que 100 euro sur les 150.
      Mon pere a acheter sa maison en Guadeloupe 300KF maintenant 20 ans plutard elle vaut 300KE; Il gagne desormais 2000E (fonctionnaire comme beaucoup d’antillais) ma mere est rentree chez elle a Saint Domingue elle avait investi sur un terrain qui coutait 1Million de pesos il ya 5 ans soit US$35K entre temps le PESO a plonger et vu le taux de change le terrain vaudrai logiquement US25K et elle a un credit de 10 ans de 10K pesos mensuel.

      Voila le resulat dans la vraie vie :
      – Les amis de mon pere attendront pour prendre leur retraite car les loyers sont de 800E dans le coin pour un deux pieces de 45M2 et ce n’est pas mieux en guadeloupe
      – La mensualite de ma mere a baise avec le taux de change et est maintenant de US$250; Entre temps l’inflation est passe par la et couple a la loi offre-demande on veux lieu rachete son terrain pour….accrocher vous…..US$500K

      J’ai du mal a saisir dans quel monde vous vivez mais payer un loyer n’est pas un actif

  14. Outre le détail de la pertinence du terme actif ou passif… je pense que les discussions dans ce thread illustrent quelque peu le fond du problème de l’immobilier et des ses mythes en France (la pierre ça monte toujours, le loyer c’est jeter l’argent par la fenêtre). Malheureusement on finis à la fin par un combat d’égo plus qu’autre chose (cf les quatre raison pour ne pas acheter du poste précédent qui sont un monument de mauvaise fois).

    Vous semblez tous oublié un point crucial: le prix d’achat et le prix a la location. Il existe un prix relatif seuil au dessus duquel il vaut mieux louer, et en dessous duquel il vaut mieux acheter. En d’autres mots, acheter oui pourquoi pas, mais pas à n’importe quel prix. Et pourtant, il est courant de voir des jeunes primo-accédant (bercé au myth de l’immo qui monte jusqu’au ciel) s’engager sur 25 ans en s’endettant jusqu’au coup, dans un bien qui leur couterais 40% moins cher à la location (en comparaison à la mensualité). Et je parle même pas des risque de perte de valeur du bien (si vous achetiez un bien a 300K au printemps 2008 vous avez perdu en moyenne 40K en valeur, pas si loin d’un an de travail pour un jeune couple pleins d’avenir!).

    On ne peut tout simplement pas acheter à n’importe quelle prix et encore moins au nom de la « liberté de carlé » :)… les sommes sont tellement conséquentes…

    Cela dit, si les prix redeviennent raisonnable (c’est à dire qu’un loyer est quasiment égal à une mensualité de l’emprunt d’un bien) alors l’achat sera justifier!

  15. @Romain: je partage le même rêve (plutôt palaces qu’Etap Hotel…!)

    @Aurélien: comment je fais si je n’ai que 20k€ d’apport et que je veux me loger à Paris? Je déménage en province… Les montages, c’est bien, la réalité du terrain, c’est mieux 😉

    @Michael: je pensais en lisant l’article que ce n’était qu’un « rappel », je me rends compte que cette notion n’est pas évidente pour beaucoup

    N’oublions pas qu’il ne faut plus résumer comme pendant la bulle (où il était idiot de ne pas acheter: le gain, l’efficience, se faisant largement sur la plus-value à la revente) mais dans un marché baissier dont personne ne peut dire si ça va s’accélérer, rebondir ou se stabiliser.

    Je souhaiterais par ailleurs aborder un point qui me semble important: l’achat ou la location par obligation.
    Le comparatif se pose souvent à résoudre le dilemne: propriétaire vs surface décente (comme je l’évoquais dans l’exemple d’Aurélien).
    Mais en ce qui me concerne, j’ai aussi de par ma situation pro évoluant sans cesse, une forme de précarité sur le papier qui fait peur à un propriétaire. J’ai « atterri » à Paris grâce à une courte coloc mais l’achat était ensuite la seule solution pour me loger.

  16. @Romain

    Malheureusement, je dois te corriger sur un certain point : je n’ai jamais dit ou fait allusion que les banques étaient le problème. C’est ta perception de la chose et non ce que j’ai dit, je crois que c’est important que je te le souligne. Si tu as simplement dit ce que tu penses, tant mieux, mais ça semblait m’être dirigé ce qui est tout simplement faux. Tout ce que j’ai fait, c’est dire un simple fait qui semble t’avoir fait réagir, ce qui est parfait étant donné que nous sommes dans la section de discussion 😉

    Pour ce qui est de mon PS, je crois tout simplement que tu n’as pas compris le point que j’essayais d’amener à la discussion, à la lumière de ta remarque. Encore une fois, il y a un problème d’interprétation de ta part.

    Au plaisir de vous relire 🙂

    A++

  17. @ Babar: avec 20k euros on ne peut pas acheter à Paris ou alors trop petit ou trop cher (ou les deux) on est d’accord la-dessus, maintenant ça ne remet pas en cause mon exemple personnel qui me servait à démontrer que 1/ une résidence principale est un actif et 2/ on peut s’enrichir avec sa résidence principale, ce qui venait directement réagir par rapport à l’article de Michael.

  18. @CC : Après relecture, j’avoue que ma réaction à ton propos était un peu trop sèche 😉
    Mais comme tu semblais insister sur le fait que la banque se faisait de l’argent sur notre dos, alors que même si c’est vrai ce n’est pas le problème.
    Et concernant ton P.S. je n’ai pas compris (ça m’arrive !), mais je ne voyais pas pourquoi, tout à coup, on opposait maison et appartement. D’autant plus, qu’un appartement peut coûter beaucoup plus cher, dans certains cas, en charges et entretien qu’une maison.

    On a tendance à avoir un raisonnement pas très rationnel avec l’argent.
    Un psychologue de Harvard (merci TED !) avait fait une expérience intéressante à ce propos:

    Un ticket de cinéma coûte 5 euros.

    Premier cas, vous allez au cinéma avec deux billets de 5 euros.
    Vous perdez un billet de 5 euros en chemin.
    La plupart/majorité des gens vont quand même prendre leur ticket.

    Deuxième cas, vous allez au cinéma avec un billet de 5 euros et un ticket de cinéma.
    Vous perdez le ticket de cinéma en chemin.
    La plupart/majorité des gens ne rachète pas un deuxième ticket.

    Comme il faut choisir (quand on peut !) entre louer et acheter sa résidence principale, autant que ce soit pour de bonnes raisons.

  19. @Michael:
    « Je ne suis pas contre le fait d’acheter sa résidence principale, je le ferai certainement un jour mais ce n’est clairement pas ma priorité : je veux d’abord créer avoir des actifs. »

    Je ne suis pas certain qu’il y ait incompatibilité entre les deux.
    Dans la mesure où de toute manière il faut se loger, la véritable compétition est entre l’achat/emprunt et la location, à nous de gérer les paramètres en jeu.

    On peut créer/avoir des actifs indépendamment du choix que l’on fait.

  20. Voici comment je vois les choses:
    Ce n’est pas un actif, je suis d’accord puisque ça ne rapporte rien. Sauf que une fois le crédit payé c’est 800€ (par exemple) qu’on ne paye plus. Et qui correspondront à peu près à la diminution de salaire du à la retraite.
    Est-ce que 800€ à payer en moins n’est pas égal à 800€ de revenu des actifs en plus qui de plus ne seront pas imposés (contrairement à des revenus d’actifs)

    Prenons un loyer pour un appart à 500 € (pour 60m²) avec une augmentation du loyer de 3% par an au bout de 40 ans on a dépensé 450000 €.

    Prenons un crédit de 800€ sur 25 ans + environ 2000€ de taxe foncières et de charges par an (je simplifie). Au bout de 40 ans on a dépensé 460000 € soit la même chose mais pour une maison de 120m² avec jardin de 1000m² dans mon cas. Et la tranquillité de ne pas avoir à payer plus que les charges équivalentes à environ 2 mois de crédit ou loyer.

    Par contre je ne tiens pas compte de la valeur de la maison , mais peu importe car on ne peux pas la revendre (sauf pour une autre) puisqu’il faut bien habiter quelque part.

    1. PS: je me suis trompé dans mon calcul j’ai continué à payer les mensualités après 25 ans de crédit. ça ne fait donc pas 460000 mais 320000€ . Ce n’est donc même pas la même choses puisque je suis largement gagnant à l’achat.

      Cela dit, une maison ça coute cher c’est vrai. On veux la meubler , l’améliorer (surtout une fois le crédit payé), planter des arbres, etc, … le danger se situe plutôt là.

    2. @Olivier:

      Bonjour, je ne suis pas tout à fait d’accord avec vous sur vos calculs. En louant un appartement à 500 euros je peut me permettre de mettre 300 euros (différence avec la mensualité de crédit) + 150 (taxe foncière) euros par mois en épargne soit 450 euros par mois.
      Si je continu dans votre exemple 450 / mois sur un placement à 4% pendant 40 ans ça donne 531 882.6€ et là rien ne vous empêche d’acheter votre résidence sans crédit…

      Ps : En prenant plus de risque et en plaçant ces 450 euros par mois sur un placement à 8% on obtient 1 570 953.52€ personnellement c’est tout vu 😉

      1. @Nico Très intéressant comme calcul. D’accord vu comme ça, c’est tout de suite moins rentable. (je vais peut-être revendre finalement 😉 ) D’autant que j’ai aussi un PEA et que je vise ce genre de rendement. 🙂 Mais je suis encore assez loin des 450€ par mois.

        Cependant c’est bien agréable d’être dans une maison et je suis bien content d’en profiter dès maintenant.

  21. @Olivier : c’est vrai que le fait que les mensualités soient fixes et n’évoluent pas avec l’inflation est un énorme avantage.

    Et c’est en effet vrai qu’être propriétaire ça coûte, mais bon, à chacun de gérer ça au mieux : faire chambre d’hôtes, échanger sa résidence principale pour partir en vacances, investir dans l’isolation ou un chauffage plus efficace (car quand on est locataire on est souvent tributaire de simples vitrages et de chauffages électriques, et en règle générale le propriétaire ne va pas dépenser ses précieuses rentes pour faire faire des économies à son locataire)

    Et se meubler, il le faut aussi quand on est locataire non ? 😉

  22. Super article, ça m’a échauffée un peu les esprits mais il n’y a rien de tel qu’une bonne discussion avec des gens qui ne sont pas d’accord hi hi hi! 🙂

    J’ai une question si vous me permettez: moi je possède ma maison, que j’habite et dont je loue une partie. Le revenu que m’apporte la location ne couvre pas la mensualité de l’hypothèque, donc j’ai quand même un déboursé à faire. Comme je suis au début de mon prêt, les intérêts payés sont très élevés. Du point de vue contable, l’immeuble est déficitaire (du moins, du point de vue de MA comptable et des impôts!)

    Est-ce quand même un actif? Et peut-on dire qu’il génère un cash flow?

    1. D’un point de vue « investissement », ce ne sera un actif que lorsque le cashflow sera positif, sauf si vous possédez un autre actif (et non pas un salaire) couvrant ce manque de revenu

  23. @ Olivier: tu as surtout oublié de comptabiliser les travaux pour ne pas transformer ta maison en ruine au bout de 40 ans. Pas sûr que le calcul tienne toujours…

    Par ailleurs, il serait intéressant de connaître la valeur d’achat (sans remonter le calcul).
    Mon petit doigt me dit que la comparaison est biaisée avec l’appart à 500€ en loc: soit la maison ne se trouve pas au même endroit (et comparer le centre-ville avec la campagne ou la banlieue, c’est comme comparer des choux et des carottes), soit les mensualités au départ sont très supérieures à 500€/mois…!?

    1. Pas faux, la maison se trouve à 35km à la campagne. Et l’appart se trouve en ville et coute aujoud’hui 500€ par mois à +3% par an. Le boulot se trouve en ville pour tous les 2. Et je fait du co-voiturage avec ma femme.

      Je vais essayer de faire plus juste pour voir.
      La maison coûte en gros 170000€ travaux fini. Et j’ai emprunté 150000€ qui me coutent 810€ par mois.
      Ajoutons donc 50000€ de travaux d’entretien.
      650 € de taxe foncière à +3% par an.
      3000 € par an de coût supplémentaire en voiture,chauffage , eau,… à +3%.

      On deux styles de vie très différents et c’est vrai que c’est pas très évident à comparer mais toutefois assez représentatif de ce que font la plupart des gens. Et je ne dis pas ça pour dire que mon choix est bon ou pas mais juste comparer à titre d’information et de réflexion.

      Si mes calculs sont justes on obtient donc pour l’appart 452000 sur 40 ans et pour la maison 568000 €. Vu le gain de confort (en tout cas de mon point de vu) je trouve que ça les vaut.
      Mais c’est clair que si on ajoute les 1 500 000 € du calcul de Nico dans la balance c’est une autre histoire et ça vaut le coup de réfléchir.

  24. Bonjour à tous, De nombreux commentaires partant dans tout les sens avec de nombreux opinions tranchés.

    Un bien immobilier est un « actif comptable » pour un comptable mais une « dette financière » pour un investisseur, tout dépend de l’angle de vue.

    Acheter ou louer d’un point de vue financier doit se calculer, l’un comme l’autre à ses avantages et inconvénients. Il n’y a pas de « choix unique ». A vous de faire la balance de l’un et de l’autre. A partir du moment ou acheter (achats, intérêts, taxes, entretien) équivaut à louer (surconsommation, indexation, …) on arrive à un choix subjectif. .
    Un achat aura un surcout par rapport à la location, mais après remboursement de sa dette, la comparaison s’inversera, dans un futur bien incertain

    Il sera plus difficile de quantifier les avantages et inconvénients de la location ou de l’achat, mais ils ont leur importance (liberté de mouvements, contrainte d’entretien, voisinage, …)

    J’exclus la valeur résiduelle d’un bien car si l’on vend, c’est pour acheter autre chose en général

    Je prends mon cas personnel : nous avons décider d’acheter, un remboursement de crédit quais au même niveau que ma location actuelle, pour une même superficie, certes un léger surcout maintenant, mais une liberté d’aménagement intérieur, plus de déménagement décidé par le loueur. Bilan positif pour moi, mais je ne considère pas le bien comme un actif mais bien une dette jusqu’à son épuration totale.

  25. Tout à fait d’accord, la résidence principale n’est pas un actif – même si je trouve néanmoins très intéressant le concept de « loyers fictifs » de Régis…

    Il y a néanmoins un point qui a été très peu cité : seul le propriétaire peut faire les travaux qu’il veut et s’offrir le cadre de vie dont il rêve. Certes, ce rêve coûte cher, mais j’y suis personnellement particulièrement sensible et je n’envisagerai pas de retourner en location. Bien sûr, ce n’est plus un aspect financier ; on est en plein dans l’affectif ici…

    Le diagramme de Friggit m’a surpris : il semblerait grosso-modo que le prix des logements aient tendance à augmenter, et que seule une catastrophe (les deux guerres mondiales) le fasse re-descendre à un niveau raisonnable. Bon, évidemment, c’est une analyse très grossière, mais c’est quand même un peu embêtant… Notamment car je ne vois toujours pas sur Paris de signes d’un crash immobilier qui me permettrait enfin d’investir dans un vrai actif !

  26. Je trouve inquiétant le fait que sur ce site pourtant dédié (entre autres) aux finances personnelles, tant de gens aient du mal à appréhender une notion aussi simple que celle d’un actif, chacun y allant de son explication plus ou moins fantaisiste (plutôt plus) et plus ou moins étayée (plutôt moins).

    1. AurelienA: je crois que tout le monde a bien saisi ce que veut dire Michael dans son article, ce n’est pas si inquiétant que ça 😉

      Et c’est surtout que c’est très subjectif.

      Si tu veux vivre au centre de Paris, que tu as l’âme sédentaire, et que tu as quelques centaines de milliers d’euros sur ton compte en banque : achète ta résidence principale, et ce sera un élément de ton patrimoine très favorable économiquement donc un actif, enfin en tout cas d’après la définition comptable.

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  28. D’un point de vue strictement comptable, c’est un actif, qui peut-être plus ou moins équilibré (favorablement ou défavorablement) avec le passif correspondant (hypothèque). Mais ce n’est peut-être pas la bonne question à se poser. L’important à mon avis et de savoir s’il vaut mieux acheter ou louer.

    Pour y répondre il faut calculer les deux éléments suivants:
    – pour la location: loyer + charges
    – pour l’achat: intérêts hypothécaire + charges + entretien et réparation + taxes + perte (ou augmentation de valeur)

    Si le montant calculé pour l’achat est supérieure à celui de la location, il est alors intéressant d’acheter. La difficulté dans ces calculs réside dans l’incertitude quant aux variations du marché et des taux hypothécaires (tant pour la location que pour l’achat).

    Un autre élément important à prendre en compte est les besoins en argent cash. En effet, admettons un loyer de 800 euros. En vis à vis, considérons des frais liés à l’achat, tels que décrits ci-dessus, de 800 euros auxquels s’ajoute un remboursement du crédit de 400 euros. Dans la second cas, vous aurez chaque mois 400 euros de disponible en moins sur votre compte, même si cet argent n’est pas perdu. En effet, vous pouvez le récupérer en vendant, ce qui dans ce cas ne peut pas se faire instantanément.

    A noter aussi une pratique courante pour les entreprises propriétaires est de passer des écritures comptables pour faire figurer le prix de la location. Ceci permet ainsi de séparer la production et les frais qui y sont liés tels que la location de locaux, qui est l’activité principale de l’entreprise, de ce qui n’est pas directement lié à cette activité.

  29. Il y a quelque chose que je ne comprend.

    Est ce dire que les propriétaires des maisons en location seraient plus pauvres que les locataires ?

    Je crois plutôt que la bonne question serait de savoir si c’est financièrement rentable de construire sa résidence principale sur prêt bancaire.

    Et sur ce point je crois que tout le monde s’accorderait à dire NON, vu les brillantes simulations mathématiques.

    Bravo pour cette réflexion…

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    1. Mickaël, si le débat est de savoir s’il est aujourd’hui plus intéressant d’acheter que de louer un logement, je ne peux qu’être 100% d’accord avec toi puisque c’est le choix que j’ai fait (vendre mon appartement pour redevenir locataire).

      Mais, ce n’est pas le sujet débattu dans ton article, à savoir si un logement ou de l’immobilier en général est un actif ou non …

    2. Très intéressant cette simulation, et ça souligne bien qu’il vaut mieux acheter que louer, même s’il faut parfois savoir attendre 2 ans.
      J’aurais bien aimé une troisième colonne avec location pendant 16 ans pour voir l’étendue des dégâts 😉