Votre résidence principale n’est PAS un actif
Il y a quelques temps déjà, j’avais traité ce sujet et mon intuition me dit que beaucoup d’information reste à faire sur le thème.
Je vous propose de répondre à la question :
« Acheter sa résidence principale est-ce investir dans un actif ? »
De nombreuses erreurs d’appréciations circulent sur ce sujet. Je vous propose de les passer en revue et de tuer le mythe de la résidence principale génératrice de richesse.
Acheter votre résidence principale vous rend bien souvent plus pauvre que de louer et pas forcément pour les raisons que vous croyez !
Tout d’abord un actif, c’est quelque chose qui rapporte de l’argent. Ce n’est pas quelque chose qui vous en fait économiser ou qui vous évite de payer un loyer : c’est quelque chose qui vous rend plus riche.
Si vous voulez partir en mini-retraite en Amérique du sud, vos actifs vous rendront plus riche.
Ce qui est « magique » avec le fait d’avoir un cashflow, c’est que cela vous fais toucher du doigt ce que c’est que d’avoir des revenus passifs.
Acheter ne génère pas de cashflow
Il est évident qu’acheter sa résidence principale ne génère pas de cashflow, je pense qu’à ce point du raisonnement tout le monde est d’accord. Tout le monde doit se loger et vous avez le choix entre acheter et louer. Dans l’absolu l’un ne vaut pas mieux que l’autre mais ne prenez pas des vessies pour des lanternes. Acheter sa résidence principale en pensant investir dans un actif est une illusion.
Notre objectif quotidien, c’est d’avoir du cashflow. Nous allons travailler chaque jour pour en générer un peu tant bien que mal : si vous signez l’acquisition d’une résidence principale, vous signez pour un cashflow négatif pendant 20 ans avec l’espoir de bénéficier d’un logement à l’issue du crédit.
Voici un rapide calcul :
Imaginons que je loue 40 m² dans Paris pour 1000 € par mois. L’achat de l’appartement en question me coûtera en ce moment environ 300 000 € dont je devrais emprunter la majeure partie de la somme soit un emprunt de 280 000 € dont le coût total du crédit s’élève à 444 444 €
Comment voulez-vous générer un cashflow ainsi ? Est-ce que le prix justifie l’achat ?
Etre propriétaire coûte plus cher qu’être locataire dans la plupart des situations mais même indépendamment de cela acheter n’est pas investir dans un actif et ne saurait être justifié par ce moyen.
Les logements sont constitués de 2 composantes majeures : le bâti et le terrain.
Il est très rare que le bâti prenne de la valeur. Le rythme grandissant des normes écologiques ne fait qu’accélérer le mouvement de dépréciation du bâti. Les épaves thermiques n’ont que très peu de valeur intrinsèque et ce qui fait la véritable valeur c’est plutôt l’emplacement et donc le terrain.
Pour vous en convaincre, essayez de voir si actuellement on reconstruirait la plupart des vieux immeubles de centre ville pour le prix auxquels ils sont actuellement vendus.
Le bâti se déprécie et le moyen de lutter contre ça c’est de l’entretenir et cela coûte cher. Si en tant que locataire vous avez peur pour votre caution à chaque fois que vous quittez un logement, en tant que propriétaire ce sont les taxes et les travaux (obligatoires si copropriété) qui effraient.
Le terrain est bien souvent ce qui conserve ou fait perdre la valeur d’un bien. Un bel appartement situé dans un quartier qui a mauvaise réputation perdra beaucoup de valeur alors que bien situé, un appartement moyen sera toujours côté.
Taxe foncière et entretien
En 2008, l’UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) dénonçait une augmentation de 37% de la taxe foncière en 5 ans. Qu’ils se rassurent 2009, accoucha sur une augmentation de 50% de la taxe foncière à Paris et bien qu’elle soit plus modérée dans les autres villes, l’augmentation de la taxe foncière est significative.
L’autre phénomène plus discret et très humain, c’est simplement que lorsqu’on détient un bien, nous avons tendance à dépenser plus d’argent pour le meubler et l’entretenir.
Regardons ce simulateur.
Clic pour agrandir
Sur le long terme, je suis gagnant
Ce document mis au point par le déjà vénérable Friggit dont vous trouverez les travaux ici montre une chose : le prix des logements varie de manière cyclique. Ne laissez pas la bulle immobilière de ces dernières années vous aveugler : beaucoup de gens perdent de l’argent en achetant au mauvais moment et en vendant… au mauvais moment.
Sur le long terme, vous pouvez tout à fait ne pas être financièrement gagnant. C’est même assez probable. Nous nous laissons tromper par les comparaisons entre les francs et les euros mais faites bien vos comptes avec des francs convertis et corrigés de l’inflation pour faire vos comparaisons.
Clic pour agrandir
Mais si je mets ma résidence principale en location, c’est un actif ?
Vous pouvez mettre en location votre résidence principale et si par chance vous obtenez un rendement positif vous aurez un actif entre vos mains !
Cependant, comme on ne réfléchit pas de la même manière lorsqu’on achète pour soi ou qu’on investit votre rendement ne sera pas optimal et souvent négatif.
En m’endettant je profite de l’inflation
L’inflation en tant que bénéfice secondaire à un investissement pourquoi pas mais comme raison pour s’endetter sur 25 ans c’est tout de même pas très convaincant.
La justification du loyer
Ma définition d’un actif, c’est que c’est quelque chose qui génère un cashflow. Posséder un actif vous rend plus riche chaque mois. Posséder sa résidence principale ne vous rend pas plus riche chaque mois. Dans le meilleur des cas, cela vous fait, au bout de 20 ans, économiser un loyer.
Certains pensent justifier l’achat de sa résidence principale en arguant que si l’on ne paye pas son crédit à la banque on doit de toute façon payer son loyer et c’est absolument vrai !
Je n’ai jamais dit le contraire. Je n’ai jamais dit qu’il ne fallait pas acheter sa résidence principale mais n’appelez pas ça un actif, vous vous mentez.
Le fait d’être propriétaire est évidemment un moyen de faire des économies sur le très long terme mais ceci ne vous rendra pas riche. Cela vous rendra juste propriétaire de votre logement.
C’est la capitalisation pour les nuls.
L’argument de la capitalisation
L’argument de la capitalisation revient souvent mais là encore, il ne tient pas face à un raisonnement simple et froid.
Le raisonnement est celui-là : acheter sa résidence principale permet de se constituer un patrimoine grâce à la capitalisation et donc au fait de rembourser progressivement son emprunt à la banque.
Alors voici ce que je vous propose : je vais vous prêter 500 euros et vous allez m’en rendre 1000 en pensant avoir capitalisé 500 €. Bel investissement non ?
La haine d’engraisser son propriétaire n’est pas non plus ce qui transforme votre achat en actif.
L’autre manière de le voir c’est de dire : que je vous propose un investissement avec 15 % de droits d’entrée, 10 % de droits de garde, que vous allez payer 2 fois le prix de départ à cause des intérêts et qui vous permettra éventuellement d’économiser votre loyer dans 20 ans. Qui est partant ? Pas très tentant non ?
L’illusion de la résidence principale comme un actif est encore fort. Je pense que le meilleur moyen de le dire, c’est qu’acheter sa résidence principale en pensant investir dans un actif c’est un peu comme acheter une voiture en pensant avoir fait un bon investissement qui va nous économiser des tickets de bus.
Acheter n’est intéressant que lorsque c’est moins cher que louer et même dans ce cas, acheter n’est pas investir dans un actif mais c’est déjà une décision rationnelle d’un point de vue économique.
C’est pour les enfants
Pourquoi pas mais est-ce que cela justifie les sacrifices durant 20 ans ? Mon petit doigt me dit que vos enfants ne voudront pas forcément vivre dans cette grande maison (si par chance elle est correctement située).
C’est pour ma retraite
Le bien que vous avez acheté sera souvent trop grand et non adapté à votre vie de futur vieux (grabataire?). Il reste le capital en cas de revente mais il y a des placements plus intelligents et adaptés à cet objectif si c’est la raison qui vous pousse à le faire. Et si vous aviez 5 appartements en location à la place ?
Est-ce que cela veut dire qu’il ne faut pas acheter ? Non bien sûr mais votre vocabulaire défini votre monde, ne l’oubliez pas.
Je ne suis pas contre le fait d’acheter sa résidence principale, je le ferai certainement un jour mais ce n’est clairement pas ma priorité : je veux d’abord créer avoir des actifs.
image par :: Hello Mizu ::
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Articles sur le même sujet :
Publié le 06. jan, 2010 par Michael dans Finance personnelle, Investissement immobilier
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101 commentaires pour “Votre résidence principale n’est PAS un actif”
Trackbacks/Pingbacks
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01. avr, 2010
[...] jeter l’argent par les fenêtres et de payer mon loyer à fonds perdus. J’ai décidé d‘investir dans du solide : la pierre. J’ai trouvé un promoteur sympa qui m’offre la machine à café et un an de dosettes [...]
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09. août, 2010
[...] Votre résidence principale n’est PAS un actif [...]
Participer à la conversation ! Une seule règle : apportez de la valeur
babar
25. jan, 2010
@ « dernier commentaire qui dans son énervement n’a même pas pris le temps de se logger… »
Oui on se tutoie, on est sur internet
Non je ne suis pas de Strasbourg (j’y suis né mais j’habite à Paris)
Merci de la proposition mais je suis bien là où je suis (en location)
Totor
14. fév, 2010
Le simulateur jml44 me semble bien faux…
il oublie simplement de compter le montant des loyers pendant la période d’attente … louer un bien 1000 euros par mois pendant 2 ans , c’est 24000 euros … non pris en compte dans le simulateur ….
jadgo
14. fév, 2010
Le cashflow sera généré dès que j’aurais fini payer mon emprunt (mon bien me payera alors mon loyer)… pas mal d’annerie dans cet article …même si je suis d’accord avec le fond .. (mais pas pour les même raisons)
le Menhir
22. fév, 2010
un article intéressant … où l’opposition entre partisans de la location ou de la propriété reste toujours très présente.
Effectivement, je suis assez d’accord que dans la majorité des cas l’immobilier n’est que très peu rentable, peut être risqué et est quasiment illiquide (pas de possibilité de disposer rapidement des fonds).
Mais, je pense que le raisonnement ne tiens que dans la mesure où l’on considère la résidence principale comme « fixe » pendant la durée de l’emprunt (20 ou 25 ans désormais), alors que les besoins familiaux évoluent (célibataire, couple, enfants, départ des enfants, retraite), que les couts d’entretien sont croissants (surtout après 10 ans) et que les techniques de construction s’améliorent.
Pour ma part, il me semble néanmoins utile d’être propriétaire assez tôt puis de revendre sa résidence principale tous les dix à douze ans.
Les remboursement d’emprunt sont adaptés à la situation financière de chaque étape. L’entretien de l’immobilier reste acceptable. Il est souvent possible de réaliser des plus values et de réaliser des opportunités immobilières intéressantes.
Olivier Seban
13. juin, 2010
Bonjour à tous
D’un point de vue purement financier et enrichissement : dans la majorité des cas une résidence principale EST et SERA TOUJOURS un passif, sauf…
1/ pour vos héritiers qui profiteront de votre épargne forcée (je n’ai pas dit que c’était une mauvaise chose),
2/ si vous revendez pour acheter moins cher et que vous encaissez la plus value,
3/ si vous louez une partie de votre appartement ou de votre maison et que vous en tirez un revenu.
Si votre résidence principale a pris de la valeur, vous êtes chanceux, mais pas riche. Mettez vous dans le cas des personnes qui ont acheté leur résidence principale en 2006 et imaginez ce qu’ils en pensent maintenant
La valorisation de sa résidence principale ne génère qu’une richesse (psychologique) dont on ne peut pas profiter pour acheter un bateau, une grosse voiture, une résidence secondaire, un voyage, etc…
Ceci étant, je n’ai jamais dit qu’il ne fallait pas acheter sa résidence principale. Etre propriétaire ne satisfait pas que des besoins financiers, mais aussi des besoins psychologiques liés à sa sécurité (sentiment très présent chez les femmes), son indépendance et aussi au sens de la propriété.
Pour info, je suis propriétaire et c’est sans aucun doute mon plus gros passif.
Olivier Seban / Tout le monde mérite d’être riche.
LeClient
14. juin, 2010
@Olivier Seban:
Et bien lorsque j’avais acheter ma residence principale en France, ben je considerais que je faisait des economie forcee et donc j’ai reduis mon epargne mensuelle du montant de cette economie forcee.
Avec le flux de tresorie degager et bien j’ai passer mon brevet de pilote prive (PPL). En quittant le logement je l’ai louer a un prix qui ne necessitait aucun effort d’epargne.
Don si je comprend bien votre theorie je me serais donc appauvri en ayant un loyer de moins a donner par moi?
Autre question, sur la notion d’amortissement, dans les deux produit financier et immobilier qd les investissement sont amortis, lequel rapporte le plus (l’epargne dont le taux est fixe par l’etat ou l’immobilier dont le prix est fixe par le marche)?
Prefereriez vous posseder un appartement qui vaut 1M a Paris ou posseder 1M en cash aujourd’hui? Je sais ce que vous repondrez alors je vous posse une question supplementaire comment reuniriez vous 1M en cash aujourd’hui?: La bourse, L’entreprenariat, L’immobilier?
thorkhas
14. juin, 2010
Probablement via la bourse.
Personnellement, étant donné que je possède un studio acheté il y a deux ans (en dessous des prix) mais que les mensualités sont telles que je ne pourrai pas le louer dans deux ans (et je compte m’établir avec ma copine), donc que ce sera une perte si je loue, eh bien je compte le vendre, récupérer mon apport initial.
J’aurai environ k de capital disponible, je pense placer 30k à 40k sur un PEA – et ne plus revoir l’argent pendant 6 à 7 ans, au bout desquels je pourrai effectuer des retraits partiels sur le PEA – le reste en épargne de précaution.
D’autre part, en louant, je paierai beaucoup moins cher pour le logement – 500 euros de moins – à économiser, en épargne de précaution ou sur le PEA…
En ce moment, j’approfondis les différentes notions d’analyse technique de valeurs, afin de produire un modèle satisfaisant sur le long terme et sur des valeurs qui ne sont pas trop volatiles (type tracker cac40 pour ne pas le nommer). Avec un bon backtest et une utilisation systématique je pense qu’il y a moyen d’obtenir de bons rendements sans trop de risques (tant qu’on suit et qu’on se fie à son modèle).
Evidemment, si on veut vraiment partir dans le rendement de fou, il y a aussi les trackers à effet de levier, mais pour l’instant je n’en suis pas là…
Olivier Seban
17. juin, 2010
Et bien lorsque j’avais acheter ma residence principale en France, ben je considérais que je faisais des économies forcée et donc j’ai réduis mon épargne mensuelle du montant de cette économie forcée.
Avec le flux de trésorerie dégagée et bien j’ai passer mon brevet de pilote prive (PPL). En quittant le logement je l’ai louer a un prix qui ne necessitait aucun effort d’epargne.
Donc si je comprend bien votre theorie je me serais donc appauvri en ayant un loyer de moins a donner par moi?
=====
-> J’ai dit ou écris ça ???? J’ai juste mentionné qu’une résidence principale n’était pas un actif. Rien à voir avec la façon dont vous gérez votre épargne pour vous permettre de passer votre brevet ou non.
=====
Autre question, sur la notion d’amortissement, dans les deux produit financier et immobilier qd les investissement sont amortis, lequel rapporte le plus (l’epargne dont le taux est fixe par l’etat ou l’immobilier dont le prix est fixe par le marche)?
-> Quand l’immobilier perd 10% par an (comme en ce moment), il est préférable de placer son argent à 1,25% sur un livret A. C’est du bon sens mathématique (sauf pour ceux qui veulent perdre de l’argent). Personnellement je n’utiliserai jamais le livret A, j’ai d’autres placement qui rapportent facilement entre 8 et 20% par an pratiquement sans risque
Préfèreriez vous posséder un appartement qui vaut 1M a Paris ou posseder 1M en cash aujourd’hui? Je sais ce que vous repondrez alors je vous pose une question supplementaire comment reuniriez vous 1M en cash aujourd’hui?: La bourse, L’entreprenariat, L’immobilier?
-> Les 3. Tout dépend de ce que vous savez faire dans chacun de ces 3 domaines d’investissement, bien que j’ai une préférence pour l’entreprise
Olivier Seban / Tout le monde mérite d’être riche (voir site du même nom)
LeClient
17. juin, 2010
« J’ai dit ou écris ça ???? »
-> « La valorisation de sa résidence principale ne génère qu’une richesse (psychologique) dont on ne peut pas profiter pour acheter un bateau, une grosse voiture, une résidence secondaire, un voyage, etc… »
et ma reponse etait que la valeur degage par la residence ne ma pas permis de m’acheter un bateau mais la tresorie ma permis de me faire plaisir. Comme ont dit en economie « Scarce resources but unlimited wants » donc a toute variable externe constante une residence principale est un actif
» Quand l’immobilier perd 10% par an » et bien les loyer ne degringole pas aussi vite regardez ce qui se passe a Madrid:
http://www.enalquiler.com/precios/precio-alquiler-vivienda-madrid_32-30-27745-0.html
Les prix ont degringoler de 30% en 1 an, le loyer median a peine perdu 10%. avec un PIB a -4% en 2009. Excuser ma modeste connaissance de l’econometrie et des mathematiques mais il semble que ceux qui perdront ce sont les locataires qui vont malgre la hausse du chomage s’attrouper dans un surface constante pour payer le loyer qui aura baiser plus lentement que leur ressources.
Une actif immobilier n’est pas un stock a valorise en produit , sauf dans les reves des vrais proprietaire de EFrank conseil. C’est surtout un actif immobilise : http://www.vernimmen.net/html/glossaire/definition_actif_immobilise.html
Il ne augmente mon flux de tresorie donc il cree de la valeur
« Les 3. » c’est egalement bien ce que j’attendais comme reponse monsieur tout le monde « neophite » de l’investissement comme moi nous jouons sur les 3 domaines en recherchant une affinite
LeClient / Aucun site mais j’ai lu tout vos livres et appliquer toute les methodes mais je ne suis toujours pas d’accord avec votre theorie sur la residence principale. Et je n’ai pas trouver un seul exemple d’investissement a 8% dans vos ouvrages en dehors de l’immobilier et de faire du coaching a 149E la seance mais je n’ai pas achete la deuxieme edition.
Olivier Seban
18. juin, 2010
Je respecte votre position, je vous exposé la mienne. J’ai juste donné mon avis comme vous avez donné le votre.
Olivier Seban / Tout le monde mérite d’être riche (voir site du même nom)
PS : concernant ce que vous dites sur mon livre, je rappelle que la 1er édition est donnée GRATUITEMENT sur mon site. Les lecteurs pourront ainsi se faire leur propre idée. Bonne journée
LeClient
18. juin, 2010
Moi aussi je respecte votre opinion:
http://7million7years.com/2008/02/29/the-4-step-never-fail-plan-to-making-a-fortune-in-real-estate/
Nicolas
20. juin, 2010
J’apprécie beaucoup d’approches lues sur ce site mais je suis plus que dubitatif sur cette article.
Un actif n’est pas forcément quelque chose qui génére un cash flow.
Selon la définition comptable, un actif c’est un élément identifiable du patrimoine d’une entité ou agent économique (ménage, entreprise,…) ayant une valeur économique positive, c’est-à-dire générant une ressource que l’entité contrôle du fait d’événements passés et dont cette entité attend un avantage économique futur (art.211.1 du Plan comptable Général français).
La maison est identifiable dans le patrimoine, le fait de pouvoir y habiter est la resource contrôlée et l’avantage économique futur lorsqu’elle est remboursée est d’éliminer le flux financier d’un loyer voir même de générer un cash flow positif si on la loue.
Pour être juste, la maison doit être classée comme actif et la dette éventuellement contractée pour l’acheter comme passif.
Une autre approche pourrait être d’augmenter progressivement la valeur de la maison dans ses actifs au fur et à mesure que la dette est remboursée.
Un second point est que l’article semble prendre comme une constance que la somme à remboursé pour sa maison est toujours plus haute que le prix du loyer.
C’est erroné, si je prends mon cas personnel, pour un bien plus grand, je rembourse moins que lorsque j’étais locataire.
En achetant ma résidence principale, j’ai donc réduit le cash flow négatif pour me loger.
Etre locataire s’est maintenir à vie un cash flow négatif.
Maintenant, il faut tenir compte des nouveaux frais générés: Rénovation, entretien du bâtit, cadastre.
Dans mon cas, la déduction fiscale de mon pays me permet de les couvrir.
Donc les conclusions peuvent être différentes en fonction de l’emplacement géographique, de la démographie, de la demande, de la fiscalité du pays, etc…
J’estime aussi que le fait de devenir propriétaire rentre parfaitement dans le cadre d’une gestion saine de son patrimoine présent et futur.
En effet, un investissement dans l’immobilier permet une diversification de ses actifs et diminue de ce fait le risque global encourru par celui-ci.
Le capital doit être diversifié autant que possible pour limiter le risque de défaillance.
De plus une maison assure une certaine sécurité pour la famille et permet bien souvent d’augmenter le bien-être.
Durant la crise de 1930 ceux qui se sont retrouvés à la rue ou dans des tentes étaient bien souvent les locataires.
En cas d’inflation galopante, on est également gagnant en possédant des biens réels.
Pour terminer une maison peut permettre fournir une certaine rentablilité (création d’un potager) ou certaines spéculations (remplir sa cuve à mazout lorsque le court est bas).
Quand à la « bulle immobilière » et ua vague, je suis d’accord avec vous.
Seulement un point essentiel est à prendre en compte, la dévaluation constante de la valeur de l’argent.
Allez voir le prix d’un logement ou d’un terrain en 1900, puis 1950 et puis maintenant.
Sur le long terme le gagnant est le propriétaire, pas le locataire, dans le cas bien entendu d’un achat judicieux.
Je ne pense pas en avoir vu un, peut-être pourriez-vous écrire un article sur les approches correctes pour l’achat d’un bien immobilier?
Je crois que cela aiderait certaines personnes, vu le nombre d’erreur que les gens commettent dans ce domaine.
Cordialement.
Michael
20. juin, 2010
Merci pour cette réponse argumentée bien que je ne sois pas d’accord avec vous sur l’absolue nécessité d’acheter son logement, comme vous le dites, tout dépend de la situation. En ce moment, il me semble qu’elle soit particulièrement défavorable aux primo-accédants.
Nicolas
20. juin, 2010
Je pense que l’on se rejoint au contraire dans plusieurs idées.
Je ne dis pas qu’acheter son logement est d’une absolue nécessité, je spécifie juste que l’achat de l’habitation principale, s’il est effectué au bon moment, peut-être un investissement judicieux.
Les questions étant de l’ordre de la rentabilité, l’utilité et du risque:
- Rentabilité –> Si je n’affecte pas cet argent à l’achat d’un logement, peut-il rapporter plus autre part?
- Utilité –> L’utilité du logement est-elle suffisamment importante pour que je devienne propriétaire?
- Risque –> L’achat du logement diminue t’il le risque global de mon patrimoine (couverture par un bien matériel contre la dévaluation de la monnaie fiduciaire) ou l’augmente il (Impossibilité de rembourser)
Maintenant, c’est très possible qu’en France, les facteurs font que la situation soit défavorable pour celui qui veut devenir propriétaire.
C’une question d’opportunité et d’information.
On peut considérer qu’une personne qui a acheté son logement il y a 10 ou 20 ans d’ici à fait un investissement judicieux par rapport à celui qui est resté locataire.
Quand je parle d’information, il va s’en dire que si j’avais pu réaliser un placement qui aurait multiplié mon capital, j’aurais bien entendu placé mon argent au lieu d’acheter, seulement je n’avais pas cette information.
Un exemple est l’or qui a quasi quintuplé sa valeur depuis 2000, mais à l’époque, je m’intéressais très peu à la finance et à l’économie –> Manque d’information.
Pour ce qui est de l’opportunité, il s’agit simplement de saisir la bonne occasion au bon moment lors de l’achat d’un logement.
Une multitude de gens font l’erreur d’acheter trop vite sur un coup de tête, se laisse influencer par les vendeurs des agences, s’endette quasiment au maximum de leur faculté d’emprunt, ne tienne pas compte du potentiel de leur réseau de connaissance, etc…
Dans ces cas là, effectivement, ils feraient mieux de rester locataire.
Le point est que le budget logement ne doit pas couper toute possibilité d’investissement et la capacité à épargner.
J’ai pour principe qu’il doit même rester largement inférieur à la capacité d’épargne/investissement.
S’il est supérieur alors la personne ou le couple occupe une résidence au dessus de leur moyens financiers.
Aussi idéalement, le remboursement de l’emprunt devrait être inférieur ou égal à ce que l’on payait lorsque l’on était locataire.
En effet, on se retrouve lié pour une longue durée, ce qui fait que le risque est différent.
Voilà, je crois donc que l’on est pas si éloigné que cela en terme d’idées.
Cordialement
Olivier
20. juil, 2010
J’aime cette théorie qui permettra de toujours avoir un marché locatif soutenu pour les propriétaires… comme moi!
Merci
LeClient
21. juil, 2010
Moi aussi et j’adore encore plus la theorie du je vais vivre dans des pays a bas cout, j’ai pas mal investi la bas aussi.
Mais je ne pense pas que Michael est serieux sur cette theorie c’est histoire de creer le Buzz. Et les autres n’ont de toute facon pas les moyens de devenir proprietaire donc il se rassure en capitalisant pour les autres.
Dans les moins qui suivent je compte d’ailleurs encore acheter ma residence principale quelque part en Europe la ou je travail pour la louer a des « expat » en partant.
gimli
23. juil, 2010
pfiou, ca devient fatiguant ces gens qui veulent tous avoir raison
en attendant, le cashflow, ca veut dire flux de trésorerie (et en aucun cas revenus)
donc j’augmente mon cashflow de 2 manieres :
1- je gagne plus (par exemple je place 300 000 euros à 4% brut soit 1000euros/mois)
2- je dépense moins (par exemple j’achete ma résidence principale pour 300 000 euros et j’économise 1000 euros de loyer)
donc je ne sais pas si la residence principale est un actif … et je m’en contrefous.
Tout ce que je vois, c’est qu’une fois payée, elle améliore mon cashflow. Et c’est d’ailleurs le seul intérêt à l’achat pour moi.
car comme beaucoup, je pense que l’achat à crédit nous limite dans nos possibilités d’action future
donc s’il faut s’endetter sur 20 ans et attendre ce même temps pour enfin améliorer mon cashflow, ce n’est pas rentable pour tout le monde. Dans certains cas particulier, ca l’est.
notez d’ailleurs que je n’ai pas dit que c’était mieux d’acheter puisque la solution 1, je dois toujours payer mes 1000euros de loyer avec mes 1000euros de revenus brut (donc bcp moins une fois l’impot payé)
et dans la solution 2, j’économise 1000euros de loyer mais je dois payer des charges d’entretien et la taxe fonciere.
la solution s’examine au cas par cas
MAIS L’ACHAT DE LA RESIDENCE PRINCIPALE AMELIORE BIEN LE CASHFLOW !^
même si en ce moment, l’affaire n’est pas gagnée d’un point de vue patrimoniale, je considere que si je pouvais me payer cash ma résidence principale, l’affaire serait intéressante A CONDITION QUE son rendement virtuel loyer économisé * 12 / prix total d’achat) soit intéressant
Inception
27. juil, 2010
Bonjour,
Je suis tombé sur votre site en cherchant des informations sur l’immobilier et je dois dire que c’est très intéressant de lire toutes ces idées et expériences de vie.
Je me suis dis que je pouvais peut être poser ma problématique ici en espérant un éclaircissement:)
J’ai 25 ans et je dispose de 33.300 euros d’économies (je travail depuis 2 ans et vie chez mes parents).
Mon épargne se divise de la manière suivante :
Livret jeune : 1913 euros
Livret A : 14100 euros (100 euros/mois)
CEL (ouvert en octobre 2008) : 5343 euros
PEL (ouvert en octobre 2008) : 1186 euros (45 euros/Mois)
Assurance vie (ouvert en octobre 2008) : 429 euros (30 euros/mois)
Je ne pense pas que ma gestion soit très optimale alors je viens demander conseil, peut être qu’il y a des choses auxquelles je n’aurais pas pensé:)
J’hésite beaucoup avec un investissement locatif sur Paris (ou ailleurs en France?ville étudiante du sud par exemple?)au vu des faibles rendements, mais en même temps cela entrera dans mon patrimoine…bref je suis un peu perdu et tous les avis me sembles justifiés. Ou bien alors acheter d’abord mon logement principal? sachant que je vie chez mes parents (ce qui me permet une forte capacité d’épargne).
Sachant que d’ici 1 ans je n’aurais plus de revenu (ou très très peu) car je compte arrêter mon travail pour faire ce qui me passionne vraiment que me conseilleriez-vous? Acheter mon logement principal tant que j’ai encore un bon dossier (fonctionnaire) et le mettre en location quand je partirais à l’aventure?(sachant que je peux retrouver mon boulot quand je veux au cas où j’échouerais dans ma passion).
Merci pour vos lumières,
Cordialement,
Dom Cobb.
Michael
27. juil, 2010
Si vous prévoyez d’arrêter de travailler et donc de perdre vos revenus (pas de transition ?), gardez votre argent disponible et ne vous mettez pas un crédit sur le dos !
Inception
28. juil, 2010
Bonjour,
Merci pour le conseil, en faite ma passion c’est le cinéma et je ne peux donc pas garantir une transition au niveau des revenus car c’est très compliqué.
Bien sur je pourrais reprendre un petit boulot de complément comme beaucoup d’aspirant comédien, mais il est clair que mon épargne sera quasi inexistante car je ne ferais dans ce cas que qu’un mi-temps (l’idée étant d’avoir du temps pour me faire des connaissances, un réseau, des auditions…etc).
Donc selon vous acheter un petit studio à rénover (en utilisant une petite partie de mon épargne comme apport) pour le mettre en location et compléter la mensualité du crédit n’est pas une bonne idée?
Que pensez-vous de mon épargne? est ce que c’est une bonne gestion?dois-je m’essayer à d’autres placements? (bourse?…).
Ou finalement la sagesse serait de continuer un petit boulot tout en essayant de réaliser ma passion en gardant mon épargne au chaud comme sécurité?
En tout cas bravo pour le site!
Encore merci.
Michael
28. juil, 2010
« Donc selon vous acheter un petit studio à rénover (en utilisant une petite partie de mon épargne comme apport) pour le mettre en location et compléter la mensualité du crédit n’est pas une bonne idée? »
Non il apparait sage de ne pas tenter ce type d’aventure à l’aube d’une perte de revenus. Ce qui me fait dire ça, c’est que :
1- si tu te poses la question c’est que tu ne sais pas où tu vas sur ce point, il vaut donc mieux éviter de tester maintenant
2- souhaites-tu investir ou te reconvertir ? Les 2 projets sont difficiles à caser il me semble car ta nouvelle vie démarre de 0.
Tu as une belle épargne qui peut te permettre de tenter l’aventure
Inception
28. juil, 2010
Merci pour l’encouragement!
Oui c’est vrai que je pars un peu à l’aventure…enfin pas tout à fait dans le sens où je suis dans une école professionnelle de comédien et où j’ai un contact avec un agent artistique qui serait intéressé (c’est une agence très sérieuse) mais rien de concret pour le moment.
Je ne vous cache pas qu’épargner n’est pas aisé (je dois dépenser à peine 5000 euros sur l’année, sachant que ce qui me coûte le plus cher c’est l’école de théâtre 70% de ma dépense) mais je suis capable de prendre sur moi (c’est aussi un trait de caractère, même si papa/maman ça commence à peser je sais que ça va me donner l’autonomie nécessaire pour m’envoler.lol).
Enfin merci pour le conseil, je vais donc préserver mon épargne et continuer à épargner (réflexe que j’ai acquis dès mon 1er centimes en tant que Boursier.lol).
Et puis qui sait d’ici là l’immobilier sera peut être redevenu plus raisonnable et moi je pourrais vivre de ma passion:)
Merci,
Cordialement,
Dom Cobb.
ajc @ 7million7years
17. août, 2010
I am FOR buying (even though the numbers often lean against it) for ‘human nature’ reasons
But, I have a strict rule: do not allow your equity in the house to increase to more than 20% of your Net Worth before borrowing against that equity to invest (in rental/investment real-estate, stocks, your business, etc.)
Michael
18. août, 2010
I’m not really against buying
I just prefer to not consider it as an investment and I think too that it might be the best way for most people to build asset since you can’t spend that money once it’s in the house.
That’s a good rule ! Borrowing against the quity of the house isn’t frequent here in France but this is good advice. Considering our houses as ATM lead to big trouble.
LeClient
18. août, 2010
Michael I noticed your are getting worldwide famous. Equity in the house is quite often used by familly business investors in France (else can’t start). You house is not « a money maker » if you want but It’s powerfull defensive asset. Moreover, Michael consider you had bought your house when you were a junior consultant paid 2K, then 7years later your incomes raised to 8K then the 0.7K monthly mortgage fees would be ridiculous, and you will be owner of that secure asset. Think about It your revenues might increase in the future as your familly and social environment (no corelation) and I see entrepreneurship as a big bang strategy for enrichment whereas real estate a progressive approach. As you say It everytimes start paying yourself first and BUY YOUR HOME first.
LeClient
19. août, 2010
http://www.youtube.com/watch?v=J-7ERnXYRYc&feature=player_embedded
thorkhas
19. août, 2010
Ah ah ah le christophe est promoteur immobilier. Bien fait pour sa face si les banques n’acceptent plus de passer la corde autour du cou des français pour 30 ans.
ajc @ 7million7years
03. sept, 2010
Michael (Michel?) : interesting that it is not usual to borrow against the equity in your house … once the Eurocession recedes, this might be an opportunity for you to change the way the French live AND invest?!
PS Great blog … even if I am totally reliant on Google Translate
Alexandre
21. août, 2010
Bonjour.
Je me suis permis de faire référence à votre excellent article dans mon blog, J’espère que vous n’y verrez pas d’inconvénients. Les arguments, la logique du raisonnement font qu’il est très pédagogique et j’ai moi même compris le concept de relation entre actif et résidence principale en le lisant.
Merci encore et bonne continuation.
Michael
21. août, 2010
Bonjour, aucun problème, j’en suis très heureux !
Jije
27. août, 2010
Il est evident que la Residence Principale est un BESOIN et non un luxe. Bien que ce ne soit pas un investissement, je prefere de loin l’ACHAT de cette residence, juste pour la stabilte. Car rien ne vaut le sentiment securisant du « chez-soi » dont personne ne peut vous deloger ou vous interdire certaines utilisations pour un plus grand confort. Alors allez-y, achetez votre residence, soyez tranquille, et oubliez carrement les profits a ce niveau…
))
Keep smiling
Hisoka
01. sept, 2010
Bonsoir,
Je tiens d’abord à vous féliciter pour ce site très intéressant et notamment par la richesse des interventions de chacun:)
Je me permet de poser une question dans cette rubrique car la lecture des commentaires m’a remis face à un dilemme pour moi. Acheter son appartement ou faire un investissement locatif?
Mon cas est assez simple, j’ai un emploi stable (fonctionnaire de catégorie A) j’ai une épargne de 45000 euros.
J’ai la chance de ne pas payer de loyer car je vie chez mes parents, je n’ai donc aucune charges (hormis un coup de main de temps en temps tout de même.).
Je suis de très prêt l’évolution des prix de l’Immobilier à Paris (où j’habite) et je trouve cela trop cher d’acheter. Je me pose de plus en plus la question d’acheter un studio pour commencer.
Mais j’ai pleins de questions qui me viennent à l’esprit :
- Combien d’apport dois-je utiliser?
- est-ce nécessaire d’utiliser son apport?ou bien est-il plus judicieux d’avoir un crédit à 110% incluant frais de notaire donc.
- Quelle durée de crédits?Quelles mensualités?
J’ai discuté avec une personne qui a acheté son appartement avec un crédit sur 37 ans (non non je ne plaisante pas malheureusement!!) ce qui fait une mensualité de 550 euros. Au début je trouvais ça complétement idiot mais tout de même, il peut relouer son appartement facilement (valeur locative 800/900 euros) et donc générer du cashflow.
Bon je pense que tout de même c’est trop long comme crédit mais est ce que par exemple acheter un studio bien placé dans Paris (forcement un peu cher) mais sur une durée suffisamment longue pour le louer et générer du cashflow ce n’est pas une si mauvaise idée si?
Je fais beaucoup d’hypothèse mais j’espère avoir des réponses sur ce sujet qui m’aideront un peu, je ne suis pas pressé d’acheter, mais bon j’aimerais m’enrichir (de façon honnête) et je pense que l’immobilier peut être un bon début, même si ma banque me propose des choses en bourse je ne veux pas m’y risquer.lol
Sauf si vous avez d’autres idées d’investissement!lol
Merci d’avance et bonne semaine à vous.
Cordialement,
Hisoka.