Votre résidence principale n’est PAS un actif

Michael Ferrari Gérer et épargner, Investissement immobilier 166 Commentaires

Gingerbread House

Il y a quelques temps déjà, j’avais traité ce sujet et mon intuition me dit que beaucoup d’information reste à faire sur le thème.

Je vous propose de répondre à la question :

« Acheter sa résidence principale est-ce investir dans un actif ? »

De nombreuses erreurs d’appréciations circulent sur ce sujet. Je vous propose de les passer en revue et de tuer le mythe de la résidence principale génératrice de richesse.

Acheter votre résidence principale vous rend bien souvent plus pauvre que de louer et pas forcément pour les raisons que vous croyez !

Tout d’abord un actif, c’est quelque chose qui rapporte de l’argent. Ce n’est pas quelque chose qui vous en fait économiser ou qui vous évite de payer un loyer : c’est quelque chose qui vous rend plus riche.

Si vous voulez partir en mini-retraite en Amérique du sud, vos actifs vous rendront plus riche.

Ce qui est « magique » avec le fait d’avoir un cashflow, c’est que cela vous fais toucher du doigt ce que c’est que d’avoir des revenus passifs.

Acheter ne génère pas de cashflow

Il est évident qu’acheter sa résidence principale ne génère pas de cashflow, je pense qu’à ce point du raisonnement tout le monde est d’accord. Tout le monde doit se loger et vous avez le choix entre acheter et louer. Dans l’absolu l’un ne vaut pas mieux que l’autre mais ne prenez pas des vessies pour des lanternes. Acheter sa résidence principale en pensant investir dans un actif est une illusion.

Notre objectif quotidien, c’est d’avoir du cashflow. Nous allons travailler chaque jour pour en générer un peu tant bien que mal : si vous signez l’acquisition d’une résidence principale, vous signez pour un cashflow négatif pendant 20 ans avec l’espoir de bénéficier d’un logement à l’issue du crédit.

Voici un rapide calcul :

Imaginons que je loue 40 m² dans Paris pour 1000 € par mois. L’achat de l’appartement en question me coûtera en ce moment environ 300 000 € dont je devrais emprunter la majeure partie de la somme soit un emprunt de 280 000 € dont le coût total du crédit s’élève à 444 444 €

Comment voulez-vous générer un cashflow ainsi ? Est-ce que le prix justifie l’achat ?

Etre propriétaire coûte plus cher qu’être locataire dans la plupart des situations mais même indépendamment de cela acheter n’est pas investir dans un actif et ne saurait être justifié par ce moyen.

Les logements sont constitués de 2 composantes majeures : le bâti et le terrain.

Il est très rare que le bâti prenne de la valeur. Le rythme grandissant des normes écologiques ne fait qu’accélérer le mouvement de dépréciation du bâti. Les épaves thermiques n’ont que très peu de valeur intrinsèque  et ce qui fait la véritable valeur c’est plutôt l’emplacement et donc le terrain.

Pour vous en convaincre, essayez de voir si actuellement on reconstruirait la plupart des vieux immeubles de centre ville pour le prix auxquels ils sont actuellement vendus.

Le bâti se déprécie et le moyen de lutter contre ça c’est de l’entretenir et cela coûte cher. Si en tant que locataire vous avez peur pour votre caution à chaque fois que vous quittez un logement, en tant que propriétaire ce sont les taxes et les travaux (obligatoires si copropriété) qui effraient.

Le terrain est bien souvent ce qui conserve ou fait perdre la valeur d’un bien. Un bel appartement situé dans un quartier qui a mauvaise réputation perdra beaucoup de valeur alors que bien situé, un appartement moyen sera toujours côté.

Taxe foncière et entretien

En 2008, l’UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) dénonçait une augmentation de 37% de la taxe foncière en 5 ans. Qu’ils se rassurent 2009, accoucha sur une augmentation de 50% de la taxe foncière à Paris et bien qu’elle soit plus modérée dans les autres villes, l’augmentation de la taxe foncière est significative.

L’autre phénomène plus discret et très humain, c’est simplement que lorsqu’on détient un bien, nous avons tendance à dépenser plus d’argent pour le meubler et l’entretenir.

Regardons ce simulateur.

Clic pour agrandir

Sur le long terme, je suis gagnant

Ce document mis au point par le déjà vénérable Friggit dont vous trouverez les travaux ici montre une chose : le prix des logements varie de manière cyclique. Ne laissez pas la bulle immobilière de ces dernières années vous aveugler : beaucoup de gens perdent de l’argent en achetant au mauvais moment et en vendant… au mauvais moment.

Sur le long terme, vous pouvez tout à fait ne pas être financièrement gagnant. C’est même assez probable. Nous nous laissons tromper par les comparaisons entre les francs et les euros mais faites bien vos comptes avec des francs convertis et corrigés de l’inflation pour faire vos comparaisons.

Clic pour agrandir

Mais si je mets ma résidence principale en location, c’est un actif ?

Vous pouvez mettre en location votre résidence principale et si par chance vous obtenez un rendement positif vous aurez un actif entre vos mains !

Cependant, comme on ne réfléchit pas de la même manière lorsqu’on achète pour soi ou qu’on investit votre rendement ne sera pas optimal et souvent négatif.

En m’endettant je profite de l’inflation

L’inflation en tant que bénéfice secondaire à un investissement pourquoi pas mais comme raison pour s’endetter sur 25 ans c’est tout de même pas très convaincant.

La justification du loyer

Ma définition d’un actif, c’est que c’est quelque chose qui génère un cashflow. Posséder un actif vous rend plus riche chaque mois. Posséder sa résidence principale ne vous rend pas plus riche chaque mois. Dans le meilleur des cas, cela vous fait, au bout de 20 ans, économiser un loyer.

Certains pensent justifier l’achat de sa résidence principale en arguant que si l’on ne paye pas son crédit à la banque on doit de toute façon payer son loyer et c’est absolument vrai !

Je n’ai jamais dit le contraire. Je n’ai jamais dit qu’il ne fallait pas acheter sa résidence principale mais n’appelez pas ça un actif, vous vous mentez.

Le fait d’être propriétaire est évidemment un moyen de faire des économies sur le très long terme mais ceci ne vous rendra pas riche. Cela vous rendra juste propriétaire de votre logement.

C’est la capitalisation pour les nuls.

L’argument de la capitalisation

L’argument de la capitalisation revient souvent mais là encore, il ne tient pas face à un raisonnement simple et froid.

Le raisonnement est celui-là : acheter sa résidence principale permet de se constituer un patrimoine grâce à la capitalisation et donc au fait de rembourser progressivement son emprunt à la banque.

Alors voici ce que je vous propose : je vais vous prêter 500 euros et vous allez m’en rendre 1000 en pensant avoir capitalisé 500 €. Bel investissement non ?

La haine d’engraisser son propriétaire n’est pas non plus ce qui transforme votre achat en actif.

L’autre manière de le voir c’est de dire : que je vous propose un investissement avec 15 % de droits d’entrée, 10 % de droits de garde, que vous allez payer 2 fois le prix de départ à cause des intérêts et qui vous permettra éventuellement d’économiser votre loyer dans 20 ans. Qui est partant ? Pas très tentant non ?

L’illusion de la résidence principale comme un actif est encore fort. Je pense que le meilleur moyen de le dire, c’est qu’acheter sa résidence principale en pensant investir dans un actif c’est un peu comme acheter une voiture en pensant avoir fait un bon investissement qui va nous économiser des tickets de bus.

Acheter n’est intéressant que lorsque c’est moins cher que louer et même dans ce cas, acheter n’est pas investir dans un actif mais c’est déjà une décision rationnelle d’un point de vue économique.

C’est pour les enfants

Pourquoi pas mais est-ce que cela justifie les sacrifices durant 20 ans ? Mon petit doigt me dit que vos enfants ne voudront pas forcément vivre dans cette grande maison (si par chance elle est correctement située).

C’est pour ma retraite

Le bien que vous avez acheté sera souvent trop grand et non adapté à votre vie de futur vieux (grabataire?). Il reste le capital en cas de revente mais il y a des placements plus intelligents et adaptés à cet objectif si c’est la raison qui vous pousse à le faire. Et si vous aviez 5 appartements en location à la place ?

Est-ce que cela veut dire qu’il ne faut pas acheter ? Non bien sûr mais votre vocabulaire défini votre monde, ne l’oubliez pas.

Je ne suis pas contre le fait d’acheter sa résidence principale, je le ferai certainement un jour mais ce n’est clairement pas ma priorité : je veux d’abord créer avoir des actifs.

image par :: Hello Mizu ::

Commentaires 166

  1. CC

    Salut! Voilà un article très bien écrit sur un sujet plutôt délicat à aborder avec certains (entre autre ceux qui ont acheté et qui sont bien endettés!).

    Je suis environ approximativement 100% d’accord avec toi! Tant de gens croient que c’est la bonne chose à faire. Entre toi et moi, la bonne chose à faire est de travailler à augmenter son nombre d’actifs qui rapportent de l’argent plutôt que de s’endetter pour 30 ans.

    La triste réalité est que la résidence principale de quelqu’un est l’actif… de la banque.

    Pour conclure, j’ai particulièrement aimé ta façon de présenter l’envers de la médaille :

    « Certains pensent justifier l’achat de sa résidence principale en arguant que si l’on ne paye pas son crédit à la banque on doit de toute façon payer son loyer et c’est absolument vrai !

    Je n’ai jamais dit le contraire. Je n’ai jamais dit qu’il ne fallait pas acheter sa résidence principale mais n’appelez pas ça un actif, vous vous mentez. »

    « C’est drette ça! » comme on dit au Québec! 😉

  2. David

    Merci pour cet article savoureux ! Il remet de nombreuses choses en place et tord le coup à certaines idées reçues (qui sont légions en immobilier).

    Il va falloir beaucoup de temps pour que nombreux soient ceux qui comprennent que sa résidence principale n’est pas un actif, certains ne le comprendront jamais. Les prix qui augmentent toujours et les professionnels qui savent bien manipuler la psychologie des acheteurs rendent l’intégration de ces notions plus difficiles.

    Espérons que l’éclatement de la bulle immobilière permette au moins de faire revenir les Français au bon sens paysan et de retrouver un regard lucide et critique. Cela prendra du temps mais le processus fait son bonhomme de chemin (c’est ce que j’observe autour de moi).

    Merci pour le lien !

  3. Régis

    Bonjour Mickaël,

    Tout d’abord, je suis un fan de ton site et je suis en général 100% d’accord avec toi, mais sur ce sujet je pense que tu te trompes.

    Un actif est une notion comptable et financière et un logement répond parfaitement à sa définition, à savoir que c’est un élément identifiable du patrimoine qui a une valeur économique positive et qui est possédé par le ménage en question.

    Un logement génère évidemment des cash-flows sous la forme de loyers fictifs (résidence principale) ou non (investissement locatif). Et tout le monde ne peut être que d’accord avec ce fait !!! Si tu es locataire, tu paieras un loyer que tu ne paieras pas si tu es propriétaire …

    De plus, comme tout actif, le logement a une valeur qui évolue à la hausse ou à la baisse … Donc, tu peut avoir des plus-values ou des moins-value selon les cas.

  4. Ylec

    Je suis totalement d’accord avec toi sur le fait que la résidence principale n’est pas un actif.
    Je suis actuellement en plein projet immobilier pour ma résidence principale. Je doute un peu sur mon choix mais c’est lancer… Et je n’aurai pas à m’endetter pour 30ans…
    Tout au plus 15ans. J’ai un apport assez conséquent grâce à mon épargne depuis 20 ans. Et je compte bien faire un remboursement anticiper pour réduire ma dette plus vite.
    Parfois je me demande si j’ai fais le bon choix et si je n’aurai pas du investir ailleurs… Mais c’est fait ! je suis en attente du permis de construire si je l’obtient ^^

  5. Aurelien

    Je partage également l’avis de Régis, tu utilises la même sémantique que Kyiosaki dans ses livres et ça ne sert pas vraiment ta cause, la définition d’un actif elle est expliquée ici:

    http://fr.wikipedia.org/wiki/Actif_(comptabilit%C3%A9)

    En plus tu prends des exemples vraiment extremes, quand on a 20k euros d’apport on achete pas un bien a 300k euros ça coute beaucoup trop cher.

    Moi je pense mettre 30-50k euros d’apport, emprunter 80k euros sur 15 ans (cout des mensualités 600 euros), comme ça je capitaliserai la part des remboursements de mon pret (en moyenne 390 euros puisque le cout du credit est de 28 000 euros soit 35% de 80 000 euros) et lorsque je voudrais changer d’habitation je le mettrai en location.

    Je voulais acheter un appart en 2004 quand j’ai commencé à travailler, je ne l’ai pas fait et maintenant je regrette, tous ceux qui ont acheté autour de moi s’en félicitent, et meme si il y a eu une envolée des prix ces dernieres années mon raisonnement initial est toujours valide.

  6. Romain

    Je ne suis pas comptable mais je pense qu’il faut distinguer l’emprunt du bien immobilier.
    Il est clair que l’emprunt est un passif : il a une valeur économique négative.
    Ce qui n’est pas passif est actif : est-ce qu’une résidence principale est un passif ? Je ne pense pas, alors qu’un contrat de location l’est.
    Si l’on considère le package « emprunt + résidence principale » c’est moins évident mais cela dépend de beaucoup de paramètres.
    Mais lorsqu’on a un esprit riche, on doit pouvoir faire que ces paramètres jouent en notre faveur, on peut par exemple :
    – négocier un prêt de façon intelligente, avec par exemple remboursement sans frais ; histoire de gagner en flexibilité
    – définir au mieux le montant des remboursements, sachant qu’il sera insensible à l’inflation si le taux est fixe, alors qu’un loyer lui l’est !
    – penser que nos enfants seront contents de récupérer l’argent que représente ce bien
    – choisir un bien en minimisant les charges à venir
    – anticiper une revente, pourquoi pas avec une plus-value, ou une mise en location
    – se dire qu’habiter dans son bien est beaucoup plus rentable que le louer : on ne paie pas d’impôts sur ce que l’on économise, on n’a pas à gérer un mauvais locataire qui ne paie pas ou qui pourrait le dégrader
    – se dire qu’acquérir une résidence principale peut être vu comme une expérience très enrichissante surtout si l’on veut faire ça de façon intelligente
    – toujours comparer avec les alternatives (location, etc)
    – décider que la mobilité c’est bien, mais que rester au moins 4 ou 5 ans au même endroit peut être optimal
    – faire un échange de résidence lorsqu’on part en vacances

    J’ai donc un avis beaucoup moins tranché que Michael.

    Pourquoi ne pas imaginer un autre billet plus en phase avec l’esprit du blog proposant des stratégies pour optimiser le choix de l’acquisition d’une résidence principale afin d’en faire une opération rentable ?

  7. Hypo

    Bonjour,
    Je pensais plutôt que
    location=dépense=perte d’argent
    achat=dépense converti en pierre, donc pas d’argent perdu

    Je ne comprend pas tout, mais si j’ai bien compris l’achat fait perdre de l’argent a cause de l’intérêt que les banques prenne sur le prêt.
    Mais la location, n’est ce pas pire dans la mesure ou l’argent de chaque loyer est « perdu »?

  8. Pierre

    Je suis tout à fait d’accord avec cet article. Je l’ai calculé bien souvent. On vit mieux en n’achetant pas sa résidence principale. Car, pour moins cher que le remboursement on à une plus grande maison… et en investissement mieux l’argent que ça libère, on est plus riche au bout de 20 ans.

    Cependant se focaliser sur le mot actif sème la confusion. Car en effet, comme le dit ‘Romain’ la maison au sens comptable EST un actif. Ce qui n’est pas un actif c’est « le package emprunt + résidence principale ».

    N’oublions pas dans ces calculs le CONFORT : il est plus confortable de louer plus grand avec le même montant, il est plus confortable d’être mobile, il est plus confortable de ne pas se sentir endetté, etc.

  9. CC

    @Romain : J’ai bien aimé ton commentaire, ça se voit que tu as bien compris le sujet et que tu ne te contentes pas de recracher la même chose que tous les gens qui sont convaincus de ce que les autres leur ont dit par rapport à l’achat une maison 🙂 Il est évident qu’il y a moyen d’être intelligent lors de l’achat d’une maison!

    La maison en tant que tel est un actif, oui, mais pensez-y. Pendant 25 ans, c’est la banque qui possède cet actif, car elle fait un prêt et reçoit de 2 à 3 fois la somme donnée sur une longue période et surtout, la banque reste propriétaire tout au long de l’entente.

    P.S. : Plusieurs gens semblent oublier qu’une maison vient également avec des réparations à faire, des taxes municipales élevées à chaque année et j’en passe. Ces choses-là sont à considérer et n’existent pas dans un appartement, mais continuent d’exister même lorsque votre maison est payée.

  10. Futur_invest

    à Pierre:
    « On vit mieux en n’achetant pas sa résidence principale. Car, pour moins cher que le remboursement on à une plus grande maison… et en investissement mieux l’argent que ça libère, on est plus riche au bout de 20 ans. »

    Dans tous les cas propriétaire ou locataire il faut bien payer un loyer…

    A choisir autant trouver un bon achat, si le remboursement de ton pret global par mois (pret+interet+assurance) est moins cher que le loyer (ecart significatif de préférence…) pour une habitation (maison/appartement) de la même surface alors c’est un bon achat =)

    Comme il dit dans l’article:

    « Acheter n’est intéressant que lorsque c’est moins cher que louer et même dans ce cas, acheter n’est pas investir dans un actif mais c’est déjà une décision rationnelle d’un point de vue économique. »

  11. Romain

    @Pierre : le confort est un concept bien subjectif :
    – avoir un logement plus grand n’est pas forcément mieux, on va payer plus de taxes et d’assurance, de chauffage, on va devoir le remplir, l’équiper : tous les frais vont être proportionnels.
    – être propriétaire ça veut aussi dire qu’on est plus libre de faire ce qu’on veut avec son bien : casser des cloisons, refaire le carrelage, virer le papier-peint, etc
    – un bien loué a souvent été acquis pour ça, et a donc *souvent* les défauts du bien en location : en gros il n’est pas assez bien pour que celui qui le possède y habite.
    – être propriétaire ça ne veut pas forcément dire moins de mobilité : on peut toujours revendre, louer, échanger.
    – rester locataire, ça veut dire qu’on va avoir une charge fixe mensuelle ad vitam eternam qui va suivre le cours de l’inflation : c’est peut être encore plus angoissant que de se sentir endetté.

    A mon avis, il y a – au moins – 4 cas où cela ne vaut pas le coup d’acheter sa résidence principale :
    1) On ne compte pas vivre vieux, s’il nous reste que 30 ans à vivre, en effet, autant louer.
    2) On compte déménager très souvent, et profiter justement de cette mobilité en allant vivre dans des pays où la vie est moins chère.
    3) On attend patiemment d’encaisser des héritages (ou de devenir riche autrement)
    4) On n’a pas envie de se lancer dans un achat car c’est une entreprise : il faut prendre un risque, y passer du temps et c’est compréhensible que l’on veuille utiliser notre énergie autrement.

    @CC : il faut arrêter de voir un problème dans le fait que la banque gagne de l’argent sur notre dos. Peu importe.
    La banque ne reste pas propriétaire, le propriétaire c’est celui qui rembourse le prêt. S’il veut revendre il peut. S’il veut rembourser par anticipation il peut. Et c’est un continuum, plus le temps passe, moins on est endetté : pas besoin d’attendre 25 ans.
    Et dans ton P.S. tu sembles supposer qu’un bien acheté est forcément une maison et un bien loué est forcément un appartement ; ce n’est pas bien sûr pas le cas.

    P.S. :
    J’ai toujours rêvé de vivre à l’hotel et avoir pour seules possessions une valise et une carte bancaire 😉
    En ce qui me concerne, ce serait ça la vraie richesse !

  12. stephane

    Avant de déménager, j’ai vécu 15 ans dans une autre ville. On va prendre une base de 10 ans : si j’avais acheté là actuellement soit j’aurais 10 ans de loyer sur mon compte en banque par la revente, soit une rente qui me tomberait tous les mois si je l’avais loué.

    Il y a du pour et du contre mais mon avis est que la location est un puits sans fond. Tout est question de calcul (apport, montant à emprunter…) mais la différence montant entre la mensualité du location et celle du crédit n’est pas si énorme et il se faut pas perdre de vue qu’une fois le crédit remboursé c’est autant en plus sur le budget familial.

  13. astafyr

    Je suis assez d’accord avec l’article.
    Mais il y a un point qui me choque, c’est l’affirmation : « En m’endettant je profite de l’inflation »

    Comment est-ce possible ?
    Mettons que je gagne 1500 euros par mois. Je rembourse 500 euros par mois et je dépense les 1000 euros restant.

    Puis surviens l’inflation. Mettons 10%. Je rembourse toujours 500 euros par mois, par contre mes dépenses sont passée à 1100 euros. Donc je profite de l’inflation en m’endettant, dilapidant mon épargne, ou alors je surveille plus mes dépense et perd mon train de vie. Curieuse conception du mot profiter, non ?

    La réalité derrière cette phrase, c’est qu’en m’endettant je spécule que mes revenus vont progresser de façons a avoir plus d’argent disponible tout les mois malgré l’inflation.

    1. Romain

      En effet, moi non plus je ne comprends pas très bien ce que ça veut dire « je profite de l’inflation ».

      Ce qui est certain, c’est qu’en t’endettant avec des mensualités fixes, tu as une variable – par définition – de moins à gérer.

      Il y a 10 ans , je payais 2500 francs de loyer pour un studio à Paris, et ça doit tourner autour de 650 euros maintenant, et ça va continuer à monter : donc c’est l’un des gros avantages de l’achat avec emprunt par rapport à la location ; sauf en période de décroissance et de fin du monde.

    2. LeClient

      Oui il profite de l’inflation; Il sera mort de rire quand ton loyer aura augmenter de 50 euro et le reste de tes depense de 100 euro. Lui ne subira que 100 euro sur les 150.
      Mon pere a acheter sa maison en Guadeloupe 300KF maintenant 20 ans plutard elle vaut 300KE; Il gagne desormais 2000E (fonctionnaire comme beaucoup d’antillais) ma mere est rentree chez elle a Saint Domingue elle avait investi sur un terrain qui coutait 1Million de pesos il ya 5 ans soit US$35K entre temps le PESO a plonger et vu le taux de change le terrain vaudrai logiquement US25K et elle a un credit de 10 ans de 10K pesos mensuel.

      Voila le resulat dans la vraie vie :
      – Les amis de mon pere attendront pour prendre leur retraite car les loyers sont de 800E dans le coin pour un deux pieces de 45M2 et ce n’est pas mieux en guadeloupe
      – La mensualite de ma mere a baise avec le taux de change et est maintenant de US$250; Entre temps l’inflation est passe par la et couple a la loi offre-demande on veux lieu rachete son terrain pour….accrocher vous…..US$500K

      J’ai du mal a saisir dans quel monde vous vivez mais payer un loyer n’est pas un actif

  14. SR

    Outre le détail de la pertinence du terme actif ou passif… je pense que les discussions dans ce thread illustrent quelque peu le fond du problème de l’immobilier et des ses mythes en France (la pierre ça monte toujours, le loyer c’est jeter l’argent par la fenêtre). Malheureusement on finis à la fin par un combat d’égo plus qu’autre chose (cf les quatre raison pour ne pas acheter du poste précédent qui sont un monument de mauvaise fois).

    Vous semblez tous oublié un point crucial: le prix d’achat et le prix a la location. Il existe un prix relatif seuil au dessus duquel il vaut mieux louer, et en dessous duquel il vaut mieux acheter. En d’autres mots, acheter oui pourquoi pas, mais pas à n’importe quel prix. Et pourtant, il est courant de voir des jeunes primo-accédant (bercé au myth de l’immo qui monte jusqu’au ciel) s’engager sur 25 ans en s’endettant jusqu’au coup, dans un bien qui leur couterais 40% moins cher à la location (en comparaison à la mensualité). Et je parle même pas des risque de perte de valeur du bien (si vous achetiez un bien a 300K au printemps 2008 vous avez perdu en moyenne 40K en valeur, pas si loin d’un an de travail pour un jeune couple pleins d’avenir!).

    On ne peut tout simplement pas acheter à n’importe quelle prix et encore moins au nom de la « liberté de carlé » :)… les sommes sont tellement conséquentes…

    Cela dit, si les prix redeviennent raisonnable (c’est à dire qu’un loyer est quasiment égal à une mensualité de l’emprunt d’un bien) alors l’achat sera justifier!

  15. babar

    @Romain: je partage le même rêve (plutôt palaces qu’Etap Hotel…!)

    @Aurélien: comment je fais si je n’ai que 20k€ d’apport et que je veux me loger à Paris? Je déménage en province… Les montages, c’est bien, la réalité du terrain, c’est mieux 😉

    @Michael: je pensais en lisant l’article que ce n’était qu’un « rappel », je me rends compte que cette notion n’est pas évidente pour beaucoup

    N’oublions pas qu’il ne faut plus résumer comme pendant la bulle (où il était idiot de ne pas acheter: le gain, l’efficience, se faisant largement sur la plus-value à la revente) mais dans un marché baissier dont personne ne peut dire si ça va s’accélérer, rebondir ou se stabiliser.

    Je souhaiterais par ailleurs aborder un point qui me semble important: l’achat ou la location par obligation.
    Le comparatif se pose souvent à résoudre le dilemne: propriétaire vs surface décente (comme je l’évoquais dans l’exemple d’Aurélien).
    Mais en ce qui me concerne, j’ai aussi de par ma situation pro évoluant sans cesse, une forme de précarité sur le papier qui fait peur à un propriétaire. J’ai « atterri » à Paris grâce à une courte coloc mais l’achat était ensuite la seule solution pour me loger.

  16. CC

    @Romain

    Malheureusement, je dois te corriger sur un certain point : je n’ai jamais dit ou fait allusion que les banques étaient le problème. C’est ta perception de la chose et non ce que j’ai dit, je crois que c’est important que je te le souligne. Si tu as simplement dit ce que tu penses, tant mieux, mais ça semblait m’être dirigé ce qui est tout simplement faux. Tout ce que j’ai fait, c’est dire un simple fait qui semble t’avoir fait réagir, ce qui est parfait étant donné que nous sommes dans la section de discussion 😉

    Pour ce qui est de mon PS, je crois tout simplement que tu n’as pas compris le point que j’essayais d’amener à la discussion, à la lumière de ta remarque. Encore une fois, il y a un problème d’interprétation de ta part.

    Au plaisir de vous relire 🙂

    A++

  17. Aurelien

    @ Babar: avec 20k euros on ne peut pas acheter à Paris ou alors trop petit ou trop cher (ou les deux) on est d’accord la-dessus, maintenant ça ne remet pas en cause mon exemple personnel qui me servait à démontrer que 1/ une résidence principale est un actif et 2/ on peut s’enrichir avec sa résidence principale, ce qui venait directement réagir par rapport à l’article de Michael.

  18. Romain

    @CC : Après relecture, j’avoue que ma réaction à ton propos était un peu trop sèche 😉
    Mais comme tu semblais insister sur le fait que la banque se faisait de l’argent sur notre dos, alors que même si c’est vrai ce n’est pas le problème.
    Et concernant ton P.S. je n’ai pas compris (ça m’arrive !), mais je ne voyais pas pourquoi, tout à coup, on opposait maison et appartement. D’autant plus, qu’un appartement peut coûter beaucoup plus cher, dans certains cas, en charges et entretien qu’une maison.

    On a tendance à avoir un raisonnement pas très rationnel avec l’argent.
    Un psychologue de Harvard (merci TED !) avait fait une expérience intéressante à ce propos:

    Un ticket de cinéma coûte 5 euros.

    Premier cas, vous allez au cinéma avec deux billets de 5 euros.
    Vous perdez un billet de 5 euros en chemin.
    La plupart/majorité des gens vont quand même prendre leur ticket.

    Deuxième cas, vous allez au cinéma avec un billet de 5 euros et un ticket de cinéma.
    Vous perdez le ticket de cinéma en chemin.
    La plupart/majorité des gens ne rachète pas un deuxième ticket.

    Comme il faut choisir (quand on peut !) entre louer et acheter sa résidence principale, autant que ce soit pour de bonnes raisons.

  19. Romain

    @Michael:
    « Je ne suis pas contre le fait d’acheter sa résidence principale, je le ferai certainement un jour mais ce n’est clairement pas ma priorité : je veux d’abord créer avoir des actifs. »

    Je ne suis pas certain qu’il y ait incompatibilité entre les deux.
    Dans la mesure où de toute manière il faut se loger, la véritable compétition est entre l’achat/emprunt et la location, à nous de gérer les paramètres en jeu.

    On peut créer/avoir des actifs indépendamment du choix que l’on fait.

  20. Olivier

    Voici comment je vois les choses:
    Ce n’est pas un actif, je suis d’accord puisque ça ne rapporte rien. Sauf que une fois le crédit payé c’est 800€ (par exemple) qu’on ne paye plus. Et qui correspondront à peu près à la diminution de salaire du à la retraite.
    Est-ce que 800€ à payer en moins n’est pas égal à 800€ de revenu des actifs en plus qui de plus ne seront pas imposés (contrairement à des revenus d’actifs)

    Prenons un loyer pour un appart à 500 € (pour 60m²) avec une augmentation du loyer de 3% par an au bout de 40 ans on a dépensé 450000 €.

    Prenons un crédit de 800€ sur 25 ans + environ 2000€ de taxe foncières et de charges par an (je simplifie). Au bout de 40 ans on a dépensé 460000 € soit la même chose mais pour une maison de 120m² avec jardin de 1000m² dans mon cas. Et la tranquillité de ne pas avoir à payer plus que les charges équivalentes à environ 2 mois de crédit ou loyer.

    Par contre je ne tiens pas compte de la valeur de la maison , mais peu importe car on ne peux pas la revendre (sauf pour une autre) puisqu’il faut bien habiter quelque part.

    1. Olivier

      PS: je me suis trompé dans mon calcul j’ai continué à payer les mensualités après 25 ans de crédit. ça ne fait donc pas 460000 mais 320000€ . Ce n’est donc même pas la même choses puisque je suis largement gagnant à l’achat.

      Cela dit, une maison ça coute cher c’est vrai. On veux la meubler , l’améliorer (surtout une fois le crédit payé), planter des arbres, etc, … le danger se situe plutôt là.

    2. Nico

      @Olivier:

      Bonjour, je ne suis pas tout à fait d’accord avec vous sur vos calculs. En louant un appartement à 500 euros je peut me permettre de mettre 300 euros (différence avec la mensualité de crédit) + 150 (taxe foncière) euros par mois en épargne soit 450 euros par mois.
      Si je continu dans votre exemple 450 / mois sur un placement à 4% pendant 40 ans ça donne 531 882.6€ et là rien ne vous empêche d’acheter votre résidence sans crédit…

      Ps : En prenant plus de risque et en plaçant ces 450 euros par mois sur un placement à 8% on obtient 1 570 953.52€ personnellement c’est tout vu 😉

      1. Olivier

        @Nico Très intéressant comme calcul. D’accord vu comme ça, c’est tout de suite moins rentable. (je vais peut-être revendre finalement 😉 ) D’autant que j’ai aussi un PEA et que je vise ce genre de rendement. 🙂 Mais je suis encore assez loin des 450€ par mois.

        Cependant c’est bien agréable d’être dans une maison et je suis bien content d’en profiter dès maintenant.

  21. Romain

    @Olivier : c’est vrai que le fait que les mensualités soient fixes et n’évoluent pas avec l’inflation est un énorme avantage.

    Et c’est en effet vrai qu’être propriétaire ça coûte, mais bon, à chacun de gérer ça au mieux : faire chambre d’hôtes, échanger sa résidence principale pour partir en vacances, investir dans l’isolation ou un chauffage plus efficace (car quand on est locataire on est souvent tributaire de simples vitrages et de chauffages électriques, et en règle générale le propriétaire ne va pas dépenser ses précieuses rentes pour faire faire des économies à son locataire)

    Et se meubler, il le faut aussi quand on est locataire non ? 😉

  22. Mama_Zen

    Super article, ça m’a échauffée un peu les esprits mais il n’y a rien de tel qu’une bonne discussion avec des gens qui ne sont pas d’accord hi hi hi! 🙂

    J’ai une question si vous me permettez: moi je possède ma maison, que j’habite et dont je loue une partie. Le revenu que m’apporte la location ne couvre pas la mensualité de l’hypothèque, donc j’ai quand même un déboursé à faire. Comme je suis au début de mon prêt, les intérêts payés sont très élevés. Du point de vue contable, l’immeuble est déficitaire (du moins, du point de vue de MA comptable et des impôts!)

    Est-ce quand même un actif? Et peut-on dire qu’il génère un cash flow?

    1. GE

      D’un point de vue « investissement », ce ne sera un actif que lorsque le cashflow sera positif, sauf si vous possédez un autre actif (et non pas un salaire) couvrant ce manque de revenu

  23. Babar

    @ Olivier: tu as surtout oublié de comptabiliser les travaux pour ne pas transformer ta maison en ruine au bout de 40 ans. Pas sûr que le calcul tienne toujours…

    Par ailleurs, il serait intéressant de connaître la valeur d’achat (sans remonter le calcul).
    Mon petit doigt me dit que la comparaison est biaisée avec l’appart à 500€ en loc: soit la maison ne se trouve pas au même endroit (et comparer le centre-ville avec la campagne ou la banlieue, c’est comme comparer des choux et des carottes), soit les mensualités au départ sont très supérieures à 500€/mois…!?

    1. Nom

      Pas faux, la maison se trouve à 35km à la campagne. Et l’appart se trouve en ville et coute aujoud’hui 500€ par mois à +3% par an. Le boulot se trouve en ville pour tous les 2. Et je fait du co-voiturage avec ma femme.

      Je vais essayer de faire plus juste pour voir.
      La maison coûte en gros 170000€ travaux fini. Et j’ai emprunté 150000€ qui me coutent 810€ par mois.
      Ajoutons donc 50000€ de travaux d’entretien.
      650 € de taxe foncière à +3% par an.
      3000 € par an de coût supplémentaire en voiture,chauffage , eau,… à +3%.

      On deux styles de vie très différents et c’est vrai que c’est pas très évident à comparer mais toutefois assez représentatif de ce que font la plupart des gens. Et je ne dis pas ça pour dire que mon choix est bon ou pas mais juste comparer à titre d’information et de réflexion.

      Si mes calculs sont justes on obtient donc pour l’appart 452000 sur 40 ans et pour la maison 568000 €. Vu le gain de confort (en tout cas de mon point de vu) je trouve que ça les vaut.
      Mais c’est clair que si on ajoute les 1 500 000 € du calcul de Nico dans la balance c’est une autre histoire et ça vaut le coup de réfléchir.

  24. GE

    Bonjour à tous, De nombreux commentaires partant dans tout les sens avec de nombreux opinions tranchés.

    Un bien immobilier est un « actif comptable » pour un comptable mais une « dette financière » pour un investisseur, tout dépend de l’angle de vue.

    Acheter ou louer d’un point de vue financier doit se calculer, l’un comme l’autre à ses avantages et inconvénients. Il n’y a pas de « choix unique ». A vous de faire la balance de l’un et de l’autre. A partir du moment ou acheter (achats, intérêts, taxes, entretien) équivaut à louer (surconsommation, indexation, …) on arrive à un choix subjectif. .
    Un achat aura un surcout par rapport à la location, mais après remboursement de sa dette, la comparaison s’inversera, dans un futur bien incertain

    Il sera plus difficile de quantifier les avantages et inconvénients de la location ou de l’achat, mais ils ont leur importance (liberté de mouvements, contrainte d’entretien, voisinage, …)

    J’exclus la valeur résiduelle d’un bien car si l’on vend, c’est pour acheter autre chose en général

    Je prends mon cas personnel : nous avons décider d’acheter, un remboursement de crédit quais au même niveau que ma location actuelle, pour une même superficie, certes un léger surcout maintenant, mais une liberté d’aménagement intérieur, plus de déménagement décidé par le loueur. Bilan positif pour moi, mais je ne considère pas le bien comme un actif mais bien une dette jusqu’à son épuration totale.

  25. François

    Tout à fait d’accord, la résidence principale n’est pas un actif – même si je trouve néanmoins très intéressant le concept de « loyers fictifs » de Régis…

    Il y a néanmoins un point qui a été très peu cité : seul le propriétaire peut faire les travaux qu’il veut et s’offrir le cadre de vie dont il rêve. Certes, ce rêve coûte cher, mais j’y suis personnellement particulièrement sensible et je n’envisagerai pas de retourner en location. Bien sûr, ce n’est plus un aspect financier ; on est en plein dans l’affectif ici…

    Le diagramme de Friggit m’a surpris : il semblerait grosso-modo que le prix des logements aient tendance à augmenter, et que seule une catastrophe (les deux guerres mondiales) le fasse re-descendre à un niveau raisonnable. Bon, évidemment, c’est une analyse très grossière, mais c’est quand même un peu embêtant… Notamment car je ne vois toujours pas sur Paris de signes d’un crash immobilier qui me permettrait enfin d’investir dans un vrai actif !

  26. AurelienA

    Je trouve inquiétant le fait que sur ce site pourtant dédié (entre autres) aux finances personnelles, tant de gens aient du mal à appréhender une notion aussi simple que celle d’un actif, chacun y allant de son explication plus ou moins fantaisiste (plutôt plus) et plus ou moins étayée (plutôt moins).

    1. Romain

      AurelienA: je crois que tout le monde a bien saisi ce que veut dire Michael dans son article, ce n’est pas si inquiétant que ça 😉

      Et c’est surtout que c’est très subjectif.

      Si tu veux vivre au centre de Paris, que tu as l’âme sédentaire, et que tu as quelques centaines de milliers d’euros sur ton compte en banque : achète ta résidence principale, et ce sera un élément de ton patrimoine très favorable économiquement donc un actif, enfin en tout cas d’après la définition comptable.

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  28. Frédéric

    D’un point de vue strictement comptable, c’est un actif, qui peut-être plus ou moins équilibré (favorablement ou défavorablement) avec le passif correspondant (hypothèque). Mais ce n’est peut-être pas la bonne question à se poser. L’important à mon avis et de savoir s’il vaut mieux acheter ou louer.

    Pour y répondre il faut calculer les deux éléments suivants:
    – pour la location: loyer + charges
    – pour l’achat: intérêts hypothécaire + charges + entretien et réparation + taxes + perte (ou augmentation de valeur)

    Si le montant calculé pour l’achat est supérieure à celui de la location, il est alors intéressant d’acheter. La difficulté dans ces calculs réside dans l’incertitude quant aux variations du marché et des taux hypothécaires (tant pour la location que pour l’achat).

    Un autre élément important à prendre en compte est les besoins en argent cash. En effet, admettons un loyer de 800 euros. En vis à vis, considérons des frais liés à l’achat, tels que décrits ci-dessus, de 800 euros auxquels s’ajoute un remboursement du crédit de 400 euros. Dans la second cas, vous aurez chaque mois 400 euros de disponible en moins sur votre compte, même si cet argent n’est pas perdu. En effet, vous pouvez le récupérer en vendant, ce qui dans ce cas ne peut pas se faire instantanément.

    A noter aussi une pratique courante pour les entreprises propriétaires est de passer des écritures comptables pour faire figurer le prix de la location. Ceci permet ainsi de séparer la production et les frais qui y sont liés tels que la location de locaux, qui est l’activité principale de l’entreprise, de ce qui n’est pas directement lié à cette activité.

  29. nasbiret

    Il y a quelque chose que je ne comprend.

    Est ce dire que les propriétaires des maisons en location seraient plus pauvres que les locataires ?

    Je crois plutôt que la bonne question serait de savoir si c’est financièrement rentable de construire sa résidence principale sur prêt bancaire.

    Et sur ce point je crois que tout le monde s’accorderait à dire NON, vu les brillantes simulations mathématiques.

    Bravo pour cette réflexion…

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    1. Régis

      Mickaël, si le débat est de savoir s’il est aujourd’hui plus intéressant d’acheter que de louer un logement, je ne peux qu’être 100% d’accord avec toi puisque c’est le choix que j’ai fait (vendre mon appartement pour redevenir locataire).

      Mais, ce n’est pas le sujet débattu dans ton article, à savoir si un logement ou de l’immobilier en général est un actif ou non …

    2. Romain

      Très intéressant cette simulation, et ça souligne bien qu’il vaut mieux acheter que louer, même s’il faut parfois savoir attendre 2 ans.
      J’aurais bien aimé une troisième colonne avec location pendant 16 ans pour voir l’étendue des dégâts 😉

    1. Post
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  31. Romain

    Personne ne peut le prévoir. Et tout dépend de quoi on parle, l’immobilier en location à la vente, la zone géographique, etc.

    J’ai vu sur ce blog que certains pensaient que le prix du m2 sur Paris allait descendre à 3000 euros dans un avenir très proche.
    Ce serait très étonnant (simple intuition qui vaut ce qu’elle vaut, c’est à dire pas grand chose ;)) mais on sera fixé dans pas si longtemps 😉

  32. kitty2202

    La moyenne à paris étant à 5000-6000 euros dans les zones comme paris 19ème-18ème-20ème ,je doute franchement pour être honnête…
    Michäel, si j’ai bien comprsi tu penses que moins5% te parait tout à fait probable??
    je suis allée sur le forum immobilier.org et comme d’habitude j’ai trouvé le site intéressant mais beaucoup trop technique pour pouvoir espèrer avoir une réponse à peu près claire.
    Je ne sais pas quoi faire je pensais vraîment me tourner vers l’immobilier locatif mais pour 100000 euros d’emprunt on a un 9-11 m² à paris… c’est déprimant ….

    1. Post
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      Michael

      Oui -5% me parait effectivement probable, nous ne sommes pas revenu aux prix « normaux » même si rien ne garanti que l’on y reviendra je pense tout de même qu’un réajustement est nécessaire. Le jour où les taux d’emprunt remontent, ce sera encore pire car la capacité d’emprunt des ménages sera affectée.
      Wait & see, personne n’est devin.

      1. Régis

        Et ce sera pire encore lorsque l’État diminuera sa politique d’encouragement à l’achat : loi scellier, doublement du prêt à taux 0, déductibilité des intérêts d’emprunt …

  33. Nom Marc Ryan

    Après avoir parcouru diverses sources, surtout aux USA, nous avons identifié les cinq raisons suivantes pour exclure votre résidence de vos placements:
    * le but principal est un lieu de résidence, et tout rendement net après dépenses est accessoire.
    * sa vraie valeur n’est jamais certaine avant la revente.
    * on ne peut utiliser les techniques de rééquilibrage du portefeuille pour tenir compte de changements dans sa valeur, par exemple en vendant ou en achetant un pourcentage de votre résidence.
    * une résidence unifamiliale ou un condo est un actif non diversifié, en ce que sa valeur est tributaire surtout des conditions d’un marché local.
    * une résidence unifamiliale ou un condo est un actif non liquide.
    Marc Ryan, fondateur,
    InvestisseurAutonome.info

  34. gimli

    ben désolé mais je trouve rien de convaincant dans cet article

    pour un adepte du cashflow (flux de trésorerie en francais, soit mathématiques ce que je gagne moins ce que je dépense), je ne vois toujours pas pourquoi vous charchez encore à jouer sur les mots avec ce 2e article sur le sujet.

    Mettons que je sois capable d’acheter cash mon appartement (ou ma maison), c’est surement pas une bonne idée patrimonialement parlant en ce moment, mais ca va améliorer mon cashflow puisque je ne paye plus de loyer.

    si à la place, avec le même montant, j’achete un bien pour le louer et que je reste locataire, j’ai un actif à vos yeux mais je suis MOINS riche à la fin du mois : je touche un loyer sur lequel je vais devoir payer force impôt et csg/RDS, il m’en restera une partie pour payer mon propre loyer. Mais une partie devra encore être payée de ma poche.

    alors on peut jouer sur les mots, actif pas actif, mais je vois aucune logique à vos propos par rapport à tous les autres articles du site qui traitent du cashflow (presque comme un art de vivre). C’est juste ce point que je remets en cause.

    avec des raisonnements simplistes, on a des conclusions simplistes (mon ex plus haut en est une)

  35. mickey

    « Votre résidence principale n’est PAS un actif »

    C’est faux. La résidence principale est un investissement comme un autre.
    Il faut bien l’acheter et bien vendre et ce au bon moment. Comme pour tout d’ailleurs. Cette règle est dicté par la loi des marchés. (Offres – demandes)
    L’évolution du marché fait le reste. Le temps travail pour les propriétaires.

    Vente de résidence principale en 2006 avec 120% de P.V, et la résidence principale n’est pas un actif ?
    Belle inepsie.

    1. Post
      Author
      Michael

      Votre raisonnement ne marche que si vous vendez pour partir en location et donc si vous encaissez la PV. Autrement, elle ne sert qu’à racheter autre chose dont le prix à suivi le même mouvement.

  36. jj

    mickey, un actif pour te la faire simple, c t’achete un truc (a credit, comptant peu importe), et avec tous les mois tu fais du cash, genre achat d’un studio que tu loue,
    un passif, c un truc que t’achete (a credit) et que ton truc tous les mois, tu fais rien avec, 0 euros, genre une bagneule,

    tu comprends mieux la ?

  37. jj

    donc le seul moyen de transformer sa maison principale en actif est de la sous loué,
    le mieux c d’acheter un petit immeuble, genre avec 5 apparts, tu en vends 2 (ca fait du cash), tu en loue 2 (ca fait de l’actif), et tu vis dans le dernier, en plus tu reste majoritaire (3 appart sur 2) ce qui est trés important pour les décision commune.

  38. youle91

    Il me semble qu’on oublie le paramètre le plus important dans tout ceci : l’amélioration de la qualité de vie ?

    Info pour ceux qui s’imaginent comme Aurélien que quand on a 20K € on n’achète pas un bien à 300K parce que ça coûte trop cher en crédit : c’est complètement FAUX et je rigole bien : il me semble d’ailleurs que c’est une approche basée plutôt sur des prix provinciaux que de l’IDF. En effet, en IDF, les prix ont atteint un tel sommet qu’il y a pléthore de gens qui achètent avec très peu d’apport (les banques jouant le jeu puisque gagnant plus d’argent bien que prenant plus de risques) pour des prix astronomiques. Par ex., des amis d’amis ont acheté récemment un bien quasiment sans apport pour la modeste somme de 900k (certes ils ont de gros revenus). Dans ces conditions (même les « pauvres » pouvant s’endeter jusqu’au coup avec un apport minime grâce aux banques), l’argent coule à flot via les crédits immo et il n’est pas étonnant de voir une augmentation de la demande avec pour conséquence une montée en flêche des prix. Le seul manière de voir la demande/prix baisser c’est :
    – 1 ) les conditions d’accès à un crédit sont plus restrictives, ce qu’on a vu depuis 2008 mais les banques recommenceraient, semble-til, à ouvrir largement les vannes comme en 2007,
    – 2) l’augementation massive du chômage car jusqu’à présent les banques n’accordent pas encore de crédit immo à des chômeurs sans apports (c’est pour bientôt ? Qui sait !)

    En attendant, pour ceux qui prennent des crédits coûte que coûte avec un faible apport et de grosses sommes : ça leur coûte très cher au plus grand bénéfice des banques (qui par ailleurs peuvent bien perdre 5milliards d’€ à la roulette vu tout ce qu’elles gagnent sur notre dos).

    1. Post
      Author
      Michael

      Tout de même pour acheter un bien à 900 k€ sans apport il faut avoir de solides revenus !
      Sur 30 ans à 4% ça nous fait des mensualités de 4300 €. Il faut donc avoir 12000€ de revenus pour être « éligible ». C’est quoi, 0.5 % des ménages français ?
      Sinon je suis bien d’accord, les conditions du crédit sont « faciles » et cela influence les prix.

  39. Julien

    Bonjour,

    Je ne suis pas un défenseur à tout prix de l’achat immobilier pour sa résidence principale mais là je pense que ton article n’est pas très sérieux.

    Il n’y a aucun lien entre tes paragraphes.

    Je ne suis pas d’accord avec ta définition d’un actif (voir les autres commentaires) mais admettons, je vais l’utiliser quand même (sauf sur le critère mensuel). Et je vais reprendre des points de tes paragraphes en faisant une petite simulation de vie.

    Imagine que tu es en couple avec 2-3 enfants. Tu tes poses la question de savoir s’il vaut mieux acheter ou louer alors ton prends la calculette financière de Meilleur Taux et tu te rends compte que sur les 25 ans où t’auras tes enfant sous ton toit, il sera plus intéressant d’acheter à condition que l’immobilier prenne entre 2 et 3% par ans (soit l’inflation, hypothèse pas trop ridicule) même si tu t’endettes sur 25 ans.

    Puis tes enfant s’en vont, tu décides effectivement de revendre ton bien pour en acheter un plus petit (moins cher), la différence des prix s’appelle ici un cash flow.

  40. mickey

    jj, votre raisonnement prouve bien que la R.P est un actif puisqu’elle génère une PV. Un cash flow que vous encaissez le jours ou vous vendez votre R.P.
    Lissez cette P.V mensuellement sur une durée de 15 ou 20 ans, et vous serez surpris.

  41. babar

    Beaucoup de partisans de l’achat de sa résidence principale oublie un point important: la capacité d’emprunt!
    Certes pour l’achat la mensualité sera constante contrairement à un loyer qui va augmenter progressivement selon l’indice du coût de la construction (et sur 20 ans, ça peut carrément doubler…).

    Admettons que je connaisse mes besoins pour les 20 ans à venir. L’exemple du couple avec enfants est bon. Admettons donc que ce soit ma situation. Admettons aussi que je ne divorce pas dans la période, que je ne sois pas obligé de déménager pour raisons professionnelles (ou parce que j’en ai envie). Ca fait beaucoup de « si » mais admettons…
    Si mon besoin est d’avoir 100m2 dans un endroit donné (proximité travail, école par exemple) mais que le prix d’achat sur 20 ans me colle des mensualités 20% (par exemple) plus importantes que mes capacités de remboursement… JE FAIS COMMENT!!!??
    Certes dans 6 ans par exemple, je pourrais me permettre cette mensualité (parce que mes revenus auront augmenté et aussi parce que de toute façon le la courbe d’augmentation d’un loyer rattrape au fur et à mesure du temps celle du remboursement de crédit).
    MAIS EN ATTENDANT!?

    Donc il n’y a pas 36 solutions:
    _ Soit je m’oriente vers l’achat d’un bien dans mon budget ACTUEL (plus loin ou plus petit pour faire court, donc qui ne correspond plus à mon besoin!)
    _ Soit j’augmente la durée de mon crédit de 5, 10 voire 20 ans et le coût du crédit flamble exponentiellement (même si je revend mon bien dans 30 ans et qu’il s’est valorisé gentiment: quand on soustrait les travaux, les taxes foncières, et l’éventuelle dévaluation du quartier ou du type d’habitat (par exemple les maisons du début des années 80 aujourd’hui ne sont pas très prisées…): pas sûr que le résultat soit positif (sans parler de la contrainte d’être statique)
    _ Soit je prends un crédit à taux variable: no comment surtout étant donné les taux actuels
    _ Soit j’augmente mon apport. Pourquoi pas mais ce n’est pas toujours possible (même très rarement!). Et vendre un actif ou utiliser un capital disponible pour l’immobilisation dans un pseudo-actif qui ne rapportera pas avant très très longtemps me paraît douteux en comparaison du vrai effet de levier dont on aurait pu bénéficier en investissant différemment (et en restant en location)!

    Je ne suis pas contre l’achat de la résidence principale mais je pense qu’il doit s’agir de la dernière priorité 😉

  42. babar

    Désolé pour les quelques fautes d’orthographe (parfois grossières…): je devrais me relire AVANT de publier 😮

  43. jj

    une pv n’est pas un revenu, c’est comme avec les actions, le revenu c les dividendes, l’action elle même est le capital, la pv ou la mv s’effectue lors de la vente.

  44. jj

    une habitation principal acheté a crédit est un passif, elle vous coute de l’argent, l’actif vous fait gagné de l’argent, pas très difficile a comprendre.

    pour qu’une habitation principale deviennent un actif il faut la louer, ou acheter un immeuble de 5 apparts par ex, vivre dans un et louer les 4 autres, 4 appart deviendront actif, le mieux est d’en vendre 2 (pour faire du cash dessuite et faire baisser l’emprunt) d’en louer 2 pour faire de l’actif, et d’habiter dans le dernier, en plus vous restez majoritaire propriétaire de l’immeuble se qui ses avantages, lisez tout le monde mérite d’être riche, il explique trés bien dés le début le principe d’actif et passif

  45. Post
    Author
    Michael

    Visiblement il y aura toujours ceux qui refusent que l’on dise que la RP n’est pas un actif 🙂

    Je pense que babar a très bien résumé la situation et le schéma de pensée de la plupart des gens. Certains se résignent à acheter « parce qu’il faut » et d’autres attendent. Dans tous les cas, la RP n’est pas un actif. Obtenir un capital à la revente ne suffit pas pour qualifier l’opération de positive : il faut comparer l’ensemble des dépenses effectuées pour cela et comparer avec le scénario de la location.

  46. mickey

    Votre article c’est de la branlette intellectuelle. C’est de l’argumentation pour locataire depressif.
    C’est pour leurs donner bonne conscience de payer un loyer à fond perdu.

    Avec cette article vous alimentez un peu plus le marché de locataire qui se persuade que la location est un bon placement.

    C’est tout benef pour les bailleurs dont je fais parti.

    Comprennent qui pourra.

  47. babar

    @Mickey: au lieu de critiquer gratuitement (à court d’argument ou pensée limitée?), explique-moi comment je fais pour acheter un appart similaire à celui que je loue (sachant que le remboursement d’emprunt actuellement serait environ 1,5 à 2x plus important que mon loyer), TOUT EN CONTINUANT A POUVOIR INVESTIR (dans de VRAIS actifs) car en achetant (ma RP), ma capacité d’endettement tomberait comme un soufflet…

  48. Nom

    ha bon on se tutoie ?

    babar, vous êtes pas de Strasbourg ?, il me reste un appart à louer. F2 avec kitchenette quartier esplanade, 45m², 550 euros, charges comprises, y compris la calculette.

    Eteignez votre écran, et allez sur le terrain, vous serez surpris. Nous sommes en 2010.

  49. babar

    @ « dernier commentaire qui dans son énervement n’a même pas pris le temps de se logger… »
    Oui on se tutoie, on est sur internet
    Non je ne suis pas de Strasbourg (j’y suis né mais j’habite à Paris)
    Merci de la proposition mais je suis bien là où je suis (en location)

  50. Totor

    Le simulateur jml44 me semble bien faux… 🙁 il oublie simplement de compter le montant des loyers pendant la période d’attente … louer un bien 1000 euros par mois pendant 2 ans , c’est 24000 euros … non pris en compte dans le simulateur ….

  51. jadgo

    Le cashflow sera généré dès que j’aurais fini payer mon emprunt (mon bien me payera alors mon loyer)… pas mal d’annerie dans cet article …même si je suis d’accord avec le fond .. (mais pas pour les même raisons)

  52. le Menhir

    un article intéressant … où l’opposition entre partisans de la location ou de la propriété reste toujours très présente.

    Effectivement, je suis assez d’accord que dans la majorité des cas l’immobilier n’est que très peu rentable, peut être risqué et est quasiment illiquide (pas de possibilité de disposer rapidement des fonds).
    Mais, je pense que le raisonnement ne tiens que dans la mesure où l’on considère la résidence principale comme « fixe » pendant la durée de l’emprunt (20 ou 25 ans désormais), alors que les besoins familiaux évoluent (célibataire, couple, enfants, départ des enfants, retraite), que les couts d’entretien sont croissants (surtout après 10 ans) et que les techniques de construction s’améliorent.

    Pour ma part, il me semble néanmoins utile d’être propriétaire assez tôt puis de revendre sa résidence principale tous les dix à douze ans.
    Les remboursement d’emprunt sont adaptés à la situation financière de chaque étape. L’entretien de l’immobilier reste acceptable. Il est souvent possible de réaliser des plus values et de réaliser des opportunités immobilières intéressantes.

  53. Pingback: Je ne veux plus devenir riche | Devenir riche à votre manière

  54. Olivier Seban

    Bonjour à tous

    D’un point de vue purement financier et enrichissement : dans la majorité des cas une résidence principale EST et SERA TOUJOURS un passif, sauf…

    1/ pour vos héritiers qui profiteront de votre épargne forcée (je n’ai pas dit que c’était une mauvaise chose),

    2/ si vous revendez pour acheter moins cher et que vous encaissez la plus value,

    3/ si vous louez une partie de votre appartement ou de votre maison et que vous en tirez un revenu.

    Si votre résidence principale a pris de la valeur, vous êtes chanceux, mais pas riche. Mettez vous dans le cas des personnes qui ont acheté leur résidence principale en 2006 et imaginez ce qu’ils en pensent maintenant

    La valorisation de sa résidence principale ne génère qu’une richesse (psychologique) dont on ne peut pas profiter pour acheter un bateau, une grosse voiture, une résidence secondaire, un voyage, etc…

    Ceci étant, je n’ai jamais dit qu’il ne fallait pas acheter sa résidence principale. Etre propriétaire ne satisfait pas que des besoins financiers, mais aussi des besoins psychologiques liés à sa sécurité (sentiment très présent chez les femmes), son indépendance et aussi au sens de la propriété.

    Pour info, je suis propriétaire et c’est sans aucun doute mon plus gros passif.

    Olivier Seban / Tout le monde mérite d’être riche.

    1. Sara

      « …des besoins psychologiques liés à sa sécurité (sentiment très présent chez les femmes)…. »

      Votre article est intéressant sur le fond (vous proposez une toute autre façon de voir l’achat d’une résidence principale qui fait réfléchir de façon froide et logique…or l’achat d’une résidence principale est souvent une décision chargée d’affectif), dommage de tout mettre en cause avec des âneries pareilles. Sauf si vous disposez bien évidemment d’études d’envergure pour étayer ce constat. L’achat d’un chez soi ne répond pas à un besoin de stabilité, de sécurité chez les hommes aussi ?

    2. Avicen

      Merci Olivier de ces précisions,
      car je suis justement dans le cas n° 3 :
      j’ai acheté ma résidence principale, une maison, l’année dernière, et au rez-de-chaussée il y avait un appartement T2 prêt à habiter : ce qui fait que maintenant, cet appartement me paye 80% du crédit de mon achat
      je prépare d’ailleurs un article sur ce concept qui est peu développé.

      Avicen

  55. LeClient

    @Olivier Seban:
    Et bien lorsque j’avais acheter ma residence principale en France, ben je considerais que je faisait des economie forcee et donc j’ai reduis mon epargne mensuelle du montant de cette economie forcee.
    Avec le flux de tresorie degager et bien j’ai passer mon brevet de pilote prive (PPL). En quittant le logement je l’ai louer a un prix qui ne necessitait aucun effort d’epargne.

    Don si je comprend bien votre theorie je me serais donc appauvri en ayant un loyer de moins a donner par moi?

    Autre question, sur la notion d’amortissement, dans les deux produit financier et immobilier qd les investissement sont amortis, lequel rapporte le plus (l’epargne dont le taux est fixe par l’etat ou l’immobilier dont le prix est fixe par le marche)?

    Prefereriez vous posseder un appartement qui vaut 1M a Paris ou posseder 1M en cash aujourd’hui? Je sais ce que vous repondrez alors je vous posse une question supplementaire comment reuniriez vous 1M en cash aujourd’hui?: La bourse, L’entreprenariat, L’immobilier?

    1. thorkhas

      Probablement via la bourse.

      Personnellement, étant donné que je possède un studio acheté il y a deux ans (en dessous des prix) mais que les mensualités sont telles que je ne pourrai pas le louer dans deux ans (et je compte m’établir avec ma copine), donc que ce sera une perte si je loue, eh bien je compte le vendre, récupérer mon apport initial.

      J’aurai environ k de capital disponible, je pense placer 30k à 40k sur un PEA – et ne plus revoir l’argent pendant 6 à 7 ans, au bout desquels je pourrai effectuer des retraits partiels sur le PEA – le reste en épargne de précaution.

      D’autre part, en louant, je paierai beaucoup moins cher pour le logement – 500 euros de moins – à économiser, en épargne de précaution ou sur le PEA…

      En ce moment, j’approfondis les différentes notions d’analyse technique de valeurs, afin de produire un modèle satisfaisant sur le long terme et sur des valeurs qui ne sont pas trop volatiles (type tracker cac40 pour ne pas le nommer). Avec un bon backtest et une utilisation systématique je pense qu’il y a moyen d’obtenir de bons rendements sans trop de risques (tant qu’on suit et qu’on se fie à son modèle).

      Evidemment, si on veut vraiment partir dans le rendement de fou, il y a aussi les trackers à effet de levier, mais pour l’instant je n’en suis pas là…

    2. Olivier Seban

      Et bien lorsque j’avais acheter ma residence principale en France, ben je considérais que je faisais des économies forcée et donc j’ai réduis mon épargne mensuelle du montant de cette économie forcée.
      Avec le flux de trésorerie dégagée et bien j’ai passer mon brevet de pilote prive (PPL). En quittant le logement je l’ai louer a un prix qui ne necessitait aucun effort d’epargne.
      Donc si je comprend bien votre theorie je me serais donc appauvri en ayant un loyer de moins a donner par moi?

      =====
      -> J’ai dit ou écris ça ???? J’ai juste mentionné qu’une résidence principale n’était pas un actif. Rien à voir avec la façon dont vous gérez votre épargne pour vous permettre de passer votre brevet ou non.
      =====

      Autre question, sur la notion d’amortissement, dans les deux produit financier et immobilier qd les investissement sont amortis, lequel rapporte le plus (l’epargne dont le taux est fixe par l’etat ou l’immobilier dont le prix est fixe par le marche)?

      -> Quand l’immobilier perd 10% par an (comme en ce moment), il est préférable de placer son argent à 1,25% sur un livret A. C’est du bon sens mathématique (sauf pour ceux qui veulent perdre de l’argent). Personnellement je n’utiliserai jamais le livret A, j’ai d’autres placement qui rapportent facilement entre 8 et 20% par an pratiquement sans risque

      Préfèreriez vous posséder un appartement qui vaut 1M a Paris ou posseder 1M en cash aujourd’hui? Je sais ce que vous repondrez alors je vous pose une question supplementaire comment reuniriez vous 1M en cash aujourd’hui?: La bourse, L’entreprenariat, L’immobilier?

      -> Les 3. Tout dépend de ce que vous savez faire dans chacun de ces 3 domaines d’investissement, bien que j’ai une préférence pour l’entreprise

      Olivier Seban / Tout le monde mérite d’être riche (voir site du même nom)

  56. LeClient

    « J’ai dit ou écris ça ???? »
    -> « La valorisation de sa résidence principale ne génère qu’une richesse (psychologique) dont on ne peut pas profiter pour acheter un bateau, une grosse voiture, une résidence secondaire, un voyage, etc… »
    et ma reponse etait que la valeur degage par la residence ne ma pas permis de m’acheter un bateau mais la tresorie ma permis de me faire plaisir. Comme ont dit en economie « Scarce resources but unlimited wants » donc a toute variable externe constante une residence principale est un actif

     » Quand l’immobilier perd 10% par an  » et bien les loyer ne degringole pas aussi vite regardez ce qui se passe a Madrid:
    http://www.enalquiler.com/precios/precio-alquiler-vivienda-madrid_32-30-27745-0.html
    Les prix ont degringoler de 30% en 1 an, le loyer median a peine perdu 10%. avec un PIB a -4% en 2009. Excuser ma modeste connaissance de l’econometrie et des mathematiques mais il semble que ceux qui perdront ce sont les locataires qui vont malgre la hausse du chomage s’attrouper dans un surface constante pour payer le loyer qui aura baiser plus lentement que leur ressources.
    Une actif immobilier n’est pas un stock a valorise en produit , sauf dans les reves des vrais proprietaire de EFrank conseil. C’est surtout un actif immobilise : http://www.vernimmen.net/html/glossaire/definition_actif_immobilise.html
    Il ne augmente mon flux de tresorie donc il cree de la valeur

    « Les 3.  » c’est egalement bien ce que j’attendais comme reponse monsieur tout le monde « neophite » de l’investissement comme moi nous jouons sur les 3 domaines en recherchant une affinite

    LeClient / Aucun site mais j’ai lu tout vos livres et appliquer toute les methodes mais je ne suis toujours pas d’accord avec votre theorie sur la residence principale. Et je n’ai pas trouver un seul exemple d’investissement a 8% dans vos ouvrages en dehors de l’immobilier et de faire du coaching a 149E la seance mais je n’ai pas achete la deuxieme edition.

    1. Olivier Seban

      Je respecte votre position, je vous exposé la mienne. J’ai juste donné mon avis comme vous avez donné le votre.

      Olivier Seban / Tout le monde mérite d’être riche (voir site du même nom)

      PS : concernant ce que vous dites sur mon livre, je rappelle que la 1er édition est donnée GRATUITEMENT sur mon site. Les lecteurs pourront ainsi se faire leur propre idée. Bonne journée

  57. Nicolas

    J’apprécie beaucoup d’approches lues sur ce site mais je suis plus que dubitatif sur cette article.
    Un actif n’est pas forcément quelque chose qui génére un cash flow.
    Selon la définition comptable, un actif c’est un élément identifiable du patrimoine d’une entité ou agent économique (ménage, entreprise,…) ayant une valeur économique positive, c’est-à-dire générant une ressource que l’entité contrôle du fait d’événements passés et dont cette entité attend un avantage économique futur (art.211.1 du Plan comptable Général français).
    La maison est identifiable dans le patrimoine, le fait de pouvoir y habiter est la resource contrôlée et l’avantage économique futur lorsqu’elle est remboursée est d’éliminer le flux financier d’un loyer voir même de générer un cash flow positif si on la loue.
    Pour être juste, la maison doit être classée comme actif et la dette éventuellement contractée pour l’acheter comme passif.
    Une autre approche pourrait être d’augmenter progressivement la valeur de la maison dans ses actifs au fur et à mesure que la dette est remboursée.
    Un second point est que l’article semble prendre comme une constance que la somme à remboursé pour sa maison est toujours plus haute que le prix du loyer.
    C’est erroné, si je prends mon cas personnel, pour un bien plus grand, je rembourse moins que lorsque j’étais locataire.
    En achetant ma résidence principale, j’ai donc réduit le cash flow négatif pour me loger.
    Etre locataire s’est maintenir à vie un cash flow négatif.
    Maintenant, il faut tenir compte des nouveaux frais générés: Rénovation, entretien du bâtit, cadastre.
    Dans mon cas, la déduction fiscale de mon pays me permet de les couvrir.
    Donc les conclusions peuvent être différentes en fonction de l’emplacement géographique, de la démographie, de la demande, de la fiscalité du pays, etc…
    J’estime aussi que le fait de devenir propriétaire rentre parfaitement dans le cadre d’une gestion saine de son patrimoine présent et futur.
    En effet, un investissement dans l’immobilier permet une diversification de ses actifs et diminue de ce fait le risque global encourru par celui-ci.
    Le capital doit être diversifié autant que possible pour limiter le risque de défaillance.
    De plus une maison assure une certaine sécurité pour la famille et permet bien souvent d’augmenter le bien-être.
    Durant la crise de 1930 ceux qui se sont retrouvés à la rue ou dans des tentes étaient bien souvent les locataires.
    En cas d’inflation galopante, on est également gagnant en possédant des biens réels.
    Pour terminer une maison peut permettre fournir une certaine rentablilité (création d’un potager) ou certaines spéculations (remplir sa cuve à mazout lorsque le court est bas).
    Quand à la « bulle immobilière » et ua vague, je suis d’accord avec vous.
    Seulement un point essentiel est à prendre en compte, la dévaluation constante de la valeur de l’argent.
    Allez voir le prix d’un logement ou d’un terrain en 1900, puis 1950 et puis maintenant.
    Sur le long terme le gagnant est le propriétaire, pas le locataire, dans le cas bien entendu d’un achat judicieux.
    Je ne pense pas en avoir vu un, peut-être pourriez-vous écrire un article sur les approches correctes pour l’achat d’un bien immobilier?
    Je crois que cela aiderait certaines personnes, vu le nombre d’erreur que les gens commettent dans ce domaine.

    Cordialement.

    1. Post
      Author
      Michael

      Merci pour cette réponse argumentée bien que je ne sois pas d’accord avec vous sur l’absolue nécessité d’acheter son logement, comme vous le dites, tout dépend de la situation. En ce moment, il me semble qu’elle soit particulièrement défavorable aux primo-accédants.

      1. Thomas Rocher

        On a beaucoup parlé de l’amélioration énergétique, ceci n’est il pas en grande partie financé par l’état via le PTZ+?
        Nicolas est selon moi dans l’analyse la plus complète et juste car un actif n’est pas comptablement un élément générant du cash-flow.
        De plus, la résidence principale est bien entendu un investissement car ceci constituera un capital pour nos héritiers! Demandez aux enfants de propriétaires terriens si la donation d’un terrain pour construire une RP financé en partie par un PTZ+ ne leur génère pas un cash flow positif comparé au loyer qu’ils versaient.
        La problématique de la pensée actuelle, liée en grande partie aux bulles immo et boursières de la dernière décennie, est que l’on est dans une pensée « court terme » pour se créer un capital/patrimoine générant le revenant passif de l’immobilier.

  58. Nicolas

    Je pense que l’on se rejoint au contraire dans plusieurs idées.
    Je ne dis pas qu’acheter son logement est d’une absolue nécessité, je spécifie juste que l’achat de l’habitation principale, s’il est effectué au bon moment, peut-être un investissement judicieux.
    Les questions étant de l’ordre de la rentabilité, l’utilité et du risque:
    – Rentabilité –> Si je n’affecte pas cet argent à l’achat d’un logement, peut-il rapporter plus autre part?
    – Utilité –> L’utilité du logement est-elle suffisamment importante pour que je devienne propriétaire?
    – Risque –> L’achat du logement diminue t’il le risque global de mon patrimoine (couverture par un bien matériel contre la dévaluation de la monnaie fiduciaire) ou l’augmente il (Impossibilité de rembourser)
    Maintenant, c’est très possible qu’en France, les facteurs font que la situation soit défavorable pour celui qui veut devenir propriétaire.
    C’une question d’opportunité et d’information.
    On peut considérer qu’une personne qui a acheté son logement il y a 10 ou 20 ans d’ici à fait un investissement judicieux par rapport à celui qui est resté locataire.
    Quand je parle d’information, il va s’en dire que si j’avais pu réaliser un placement qui aurait multiplié mon capital, j’aurais bien entendu placé mon argent au lieu d’acheter, seulement je n’avais pas cette information.
    Un exemple est l’or qui a quasi quintuplé sa valeur depuis 2000, mais à l’époque, je m’intéressais très peu à la finance et à l’économie –> Manque d’information.
    Pour ce qui est de l’opportunité, il s’agit simplement de saisir la bonne occasion au bon moment lors de l’achat d’un logement.
    Une multitude de gens font l’erreur d’acheter trop vite sur un coup de tête, se laisse influencer par les vendeurs des agences, s’endette quasiment au maximum de leur faculté d’emprunt, ne tienne pas compte du potentiel de leur réseau de connaissance, etc…
    Dans ces cas là, effectivement, ils feraient mieux de rester locataire.
    Le point est que le budget logement ne doit pas couper toute possibilité d’investissement et la capacité à épargner.
    J’ai pour principe qu’il doit même rester largement inférieur à la capacité d’épargne/investissement.
    S’il est supérieur alors la personne ou le couple occupe une résidence au dessus de leur moyens financiers.
    Aussi idéalement, le remboursement de l’emprunt devrait être inférieur ou égal à ce que l’on payait lorsque l’on était locataire.
    En effet, on se retrouve lié pour une longue durée, ce qui fait que le risque est différent.
    Voilà, je crois donc que l’on est pas si éloigné que cela en terme d’idées. 😉

    Cordialement

  59. Olivier

    J’aime cette théorie qui permettra de toujours avoir un marché locatif soutenu pour les propriétaires… comme moi! 🙂

    Merci

    1. LeClient

      Moi aussi et j’adore encore plus la theorie du je vais vivre dans des pays a bas cout, j’ai pas mal investi la bas aussi.
      Mais je ne pense pas que Michael est serieux sur cette theorie c’est histoire de creer le Buzz. Et les autres n’ont de toute facon pas les moyens de devenir proprietaire donc il se rassure en capitalisant pour les autres.
      Dans les moins qui suivent je compte d’ailleurs encore acheter ma residence principale quelque part en Europe la ou je travail pour la louer a des « expat » en partant.

  60. gimli

    pfiou, ca devient fatiguant ces gens qui veulent tous avoir raison

    en attendant, le cashflow, ca veut dire flux de trésorerie (et en aucun cas revenus)
    donc j’augmente mon cashflow de 2 manieres :
    1- je gagne plus (par exemple je place 300 000 euros à 4% brut soit 1000euros/mois)
    2- je dépense moins (par exemple j’achete ma résidence principale pour 300 000 euros et j’économise 1000 euros de loyer)

    donc je ne sais pas si la residence principale est un actif … et je m’en contrefous.

    Tout ce que je vois, c’est qu’une fois payée, elle améliore mon cashflow. Et c’est d’ailleurs le seul intérêt à l’achat pour moi.

    car comme beaucoup, je pense que l’achat à crédit nous limite dans nos possibilités d’action future
    donc s’il faut s’endetter sur 20 ans et attendre ce même temps pour enfin améliorer mon cashflow, ce n’est pas rentable pour tout le monde. Dans certains cas particulier, ca l’est.

    notez d’ailleurs que je n’ai pas dit que c’était mieux d’acheter puisque la solution 1, je dois toujours payer mes 1000euros de loyer avec mes 1000euros de revenus brut (donc bcp moins une fois l’impot payé)
    et dans la solution 2, j’économise 1000euros de loyer mais je dois payer des charges d’entretien et la taxe fonciere.
    la solution s’examine au cas par cas

    MAIS L’ACHAT DE LA RESIDENCE PRINCIPALE AMELIORE BIEN LE CASHFLOW !^
    même si en ce moment, l’affaire n’est pas gagnée d’un point de vue patrimoniale, je considere que si je pouvais me payer cash ma résidence principale, l’affaire serait intéressante A CONDITION QUE son rendement virtuel loyer économisé * 12 / prix total d’achat) soit intéressant

  61. Inception

    Bonjour,

    Je suis tombé sur votre site en cherchant des informations sur l’immobilier et je dois dire que c’est très intéressant de lire toutes ces idées et expériences de vie.

    Je me suis dis que je pouvais peut être poser ma problématique ici en espérant un éclaircissement:)

    J’ai 25 ans et je dispose de 33.300 euros d’économies (je travail depuis 2 ans et vie chez mes parents).

    Mon épargne se divise de la manière suivante :

    Livret jeune : 1913 euros
    Livret A : 14100 euros (100 euros/mois)
    CEL (ouvert en octobre 2008) : 5343 euros
    PEL (ouvert en octobre 2008) : 1186 euros (45 euros/Mois)
    Assurance vie (ouvert en octobre 2008) : 429 euros (30 euros/mois)

    Je ne pense pas que ma gestion soit très optimale alors je viens demander conseil, peut être qu’il y a des choses auxquelles je n’aurais pas pensé:)

    J’hésite beaucoup avec un investissement locatif sur Paris (ou ailleurs en France?ville étudiante du sud par exemple?)au vu des faibles rendements, mais en même temps cela entrera dans mon patrimoine…bref je suis un peu perdu et tous les avis me sembles justifiés. Ou bien alors acheter d’abord mon logement principal? sachant que je vie chez mes parents (ce qui me permet une forte capacité d’épargne).

    Sachant que d’ici 1 ans je n’aurais plus de revenu (ou très très peu) car je compte arrêter mon travail pour faire ce qui me passionne vraiment que me conseilleriez-vous? Acheter mon logement principal tant que j’ai encore un bon dossier (fonctionnaire) et le mettre en location quand je partirais à l’aventure?(sachant que je peux retrouver mon boulot quand je veux au cas où j’échouerais dans ma passion).

    Merci pour vos lumières,

    Cordialement,

    Dom Cobb.

    1. Post
      Author
      Michael

      Si vous prévoyez d’arrêter de travailler et donc de perdre vos revenus (pas de transition ?), gardez votre argent disponible et ne vous mettez pas un crédit sur le dos !

      1. Inception

        Bonjour,

        Merci pour le conseil, en faite ma passion c’est le cinéma et je ne peux donc pas garantir une transition au niveau des revenus car c’est très compliqué.

        Bien sur je pourrais reprendre un petit boulot de complément comme beaucoup d’aspirant comédien, mais il est clair que mon épargne sera quasi inexistante car je ne ferais dans ce cas que qu’un mi-temps (l’idée étant d’avoir du temps pour me faire des connaissances, un réseau, des auditions…etc).

        Donc selon vous acheter un petit studio à rénover (en utilisant une petite partie de mon épargne comme apport) pour le mettre en location et compléter la mensualité du crédit n’est pas une bonne idée?

        Que pensez-vous de mon épargne? est ce que c’est une bonne gestion?dois-je m’essayer à d’autres placements? (bourse?…).

        Ou finalement la sagesse serait de continuer un petit boulot tout en essayant de réaliser ma passion en gardant mon épargne au chaud comme sécurité?

        En tout cas bravo pour le site!

        Encore merci.

        1. Post
          Author
          Michael

          « Donc selon vous acheter un petit studio à rénover (en utilisant une petite partie de mon épargne comme apport) pour le mettre en location et compléter la mensualité du crédit n’est pas une bonne idée? »

          Non il apparait sage de ne pas tenter ce type d’aventure à l’aube d’une perte de revenus. Ce qui me fait dire ça, c’est que :
          1- si tu te poses la question c’est que tu ne sais pas où tu vas sur ce point, il vaut donc mieux éviter de tester maintenant
          2- souhaites-tu investir ou te reconvertir ? Les 2 projets sont difficiles à caser il me semble car ta nouvelle vie démarre de 0.

          Tu as une belle épargne qui peut te permettre de tenter l’aventure 🙂

        2. Inception

          Merci pour l’encouragement!

          Oui c’est vrai que je pars un peu à l’aventure…enfin pas tout à fait dans le sens où je suis dans une école professionnelle de comédien et où j’ai un contact avec un agent artistique qui serait intéressé (c’est une agence très sérieuse) mais rien de concret pour le moment.

          Je ne vous cache pas qu’épargner n’est pas aisé (je dois dépenser à peine 5000 euros sur l’année, sachant que ce qui me coûte le plus cher c’est l’école de théâtre 70% de ma dépense) mais je suis capable de prendre sur moi (c’est aussi un trait de caractère, même si papa/maman ça commence à peser je sais que ça va me donner l’autonomie nécessaire pour m’envoler.lol).

          Enfin merci pour le conseil, je vais donc préserver mon épargne et continuer à épargner (réflexe que j’ai acquis dès mon 1er centimes en tant que Boursier.lol).

          Et puis qui sait d’ici là l’immobilier sera peut être redevenu plus raisonnable et moi je pourrais vivre de ma passion:)

          Merci,

          Cordialement,

          Dom Cobb.

    2. Peta$$e

      Bien évidemment qu’à 25 ans il faut s’endetter, les assurances sont moins chères sur la jeunesse, la vie est théoriquement encore longue et les refinancements de dettes sont souples, on a la pèche pour pouvoir gagner de l’argent et subvenir au remboursement du crédit (même si c’est dur dans les premières années), c’est pas à 45 ans qu’il faudra se réveiller car les banques seront frileuses pour prêter face à qq’un qui n’a pas de patrimoine à cet age.
      Je pars du principe qu’il faut toujours avoir un crédit sur sa tête, car en cas d’accident de la vie qui met en invalidité, bah l’assurance fonctionne et on devient propriétaire. car une fois en invalidité, les revenus ne seront plus les mêmes.
      En admettant que vous ayez les moyens de rembourser le capital restant dû à votre banque avant l’échéance du crédit, il faut quand même conserver le crédit (ou solder et en reprendre un autre illico), car sinon en cas de décès, vos héritiers seront contraint de revendre votre bien car vos comptes seront vides pour payer la succession ou faire la répartition. alors que conserver ses sous sur un compte, et avoir un crédit en cours, en cas de décès, l’assurance prends en charge le capital restant dû.
      Endettez vous pendant que vous êtes jeune focntionnaire ; choisissez un logement plus petit et investissez en parallèle dans des terres qui ne se dévalueront pas. celui qui sera riche demain, c’est celui qui aura des terres cultivables pour nourrir la population grandissante dela planète. Les baux emphytéotiques (sur 25 ans) c’est ce qu’il y a de plus sécurisant. (la principauté de Monaco possède presque l’équivalent de déjà 3 départements français en terres cultivables…)

  62. Pingback: Immobilier : Acheter ou louer ? (AUDIO MP3 FRANCAIS) | LA BOUSSOLE

  63. ajc @ 7million7years

    I am FOR buying (even though the numbers often lean against it) for ‘human nature’ reasons 😉

    But, I have a strict rule: do not allow your equity in the house to increase to more than 20% of your Net Worth before borrowing against that equity to invest (in rental/investment real-estate, stocks, your business, etc.)

    1. Post
      Author
      Michael

      I’m not really against buying 🙂 I just prefer to not consider it as an investment and I think too that it might be the best way for most people to build asset since you can’t spend that money once it’s in the house.

      That’s a good rule ! Borrowing against the quity of the house isn’t frequent here in France but this is good advice. Considering our houses as ATM lead to big trouble.

      1. LeClient

        Michael I noticed your are getting worldwide famous. Equity in the house is quite often used by familly business investors in France (else can’t start). You house is not « a money maker » if you want but It’s powerfull defensive asset. Moreover, Michael consider you had bought your house when you were a junior consultant paid 2K, then 7years later your incomes raised to 8K then the 0.7K monthly mortgage fees would be ridiculous, and you will be owner of that secure asset. Think about It your revenues might increase in the future as your familly and social environment (no corelation) and I see entrepreneurship as a big bang strategy for enrichment whereas real estate a progressive approach. As you say It everytimes start paying yourself first and BUY YOUR HOME first.

        1. thorkhas

          Ah ah ah le christophe est promoteur immobilier. Bien fait pour sa face si les banques n’acceptent plus de passer la corde autour du cou des français pour 30 ans.

      2. ajc @ 7million7years

        Michael (Michel?) : interesting that it is not usual to borrow against the equity in your house … once the Eurocession recedes, this might be an opportunity for you to change the way the French live AND invest?!

        PS Great blog … even if I am totally reliant on Google Translate 🙂

  64. Alexandre

    Bonjour.
    Je me suis permis de faire référence à votre excellent article dans mon blog, J’espère que vous n’y verrez pas d’inconvénients. Les arguments, la logique du raisonnement font qu’il est très pédagogique et j’ai moi même compris le concept de relation entre actif et résidence principale en le lisant.

    Merci encore et bonne continuation.

    1. Post
      Author
  65. Jije

    Il est evident que la Residence Principale est un BESOIN et non un luxe. Bien que ce ne soit pas un investissement, je prefere de loin l’ACHAT de cette residence, juste pour la stabilte. Car rien ne vaut le sentiment securisant du « chez-soi » dont personne ne peut vous deloger ou vous interdire certaines utilisations pour un plus grand confort. Alors allez-y, achetez votre residence, soyez tranquille, et oubliez carrement les profits a ce niveau…
    Keep smiling :)))

  66. Hisoka

    Bonsoir,

    Je tiens d’abord à vous féliciter pour ce site très intéressant et notamment par la richesse des interventions de chacun:)

    Je me permet de poser une question dans cette rubrique car la lecture des commentaires m’a remis face à un dilemme pour moi. Acheter son appartement ou faire un investissement locatif?

    Mon cas est assez simple, j’ai un emploi stable (fonctionnaire de catégorie A) j’ai une épargne de 45000 euros.
    J’ai la chance de ne pas payer de loyer car je vie chez mes parents, je n’ai donc aucune charges (hormis un coup de main de temps en temps tout de même.).

    Je suis de très prêt l’évolution des prix de l’Immobilier à Paris (où j’habite) et je trouve cela trop cher d’acheter. Je me pose de plus en plus la question d’acheter un studio pour commencer.

    Mais j’ai pleins de questions qui me viennent à l’esprit :

    – Combien d’apport dois-je utiliser?
    – est-ce nécessaire d’utiliser son apport?ou bien est-il plus judicieux d’avoir un crédit à 110% incluant frais de notaire donc.
    – Quelle durée de crédits?Quelles mensualités?

    J’ai discuté avec une personne qui a acheté son appartement avec un crédit sur 37 ans (non non je ne plaisante pas malheureusement!!) ce qui fait une mensualité de 550 euros. Au début je trouvais ça complétement idiot mais tout de même, il peut relouer son appartement facilement (valeur locative 800/900 euros) et donc générer du cashflow.

    Bon je pense que tout de même c’est trop long comme crédit mais est ce que par exemple acheter un studio bien placé dans Paris (forcement un peu cher) mais sur une durée suffisamment longue pour le louer et générer du cashflow ce n’est pas une si mauvaise idée si?

    Je fais beaucoup d’hypothèse mais j’espère avoir des réponses sur ce sujet qui m’aideront un peu, je ne suis pas pressé d’acheter, mais bon j’aimerais m’enrichir (de façon honnête) et je pense que l’immobilier peut être un bon début, même si ma banque me propose des choses en bourse je ne veux pas m’y risquer.lol

    Sauf si vous avez d’autres idées d’investissement!lol

    Merci d’avance et bonne semaine à vous.

    Cordialement,

    Hisoka.

  67. Hisoka

    Personne pour m’éclairer?

    Je fais peut être erreur, je ne sais pas mais si j’achète un studio sur longtemps je pourrais mieux le payer avec un loyer moins élevé et donc pérenniser mon locataire au mieux non?

    On m’a aussi conseillé d’acheter où moi même j’habiterais en cas de coup dur mais bon les 2 pièces sont aux prix de maisons en banlieue alors j’hésite à m’endetter beaucoup pour un investissement locatif ça me semble moins intéressant même si dans les studios je regarde attentivement les offres et n’achèterais jamais un bien qui ne me plais pas d’abord (avec un chouilla moins d’exigences que si c’était ma résidence principale mais quand même).

    Merci de me donner votre avis.

  68. jerome F.

    @hisoka : Tt dépend de ta stratégie à terme; J ai 8 appartements et j ai un crédit de 75% : je vise le moyen terme …..

  69. Pingback: 10 points pour retrouver la liberté | Aventure Personnelle

  70. Hisoka

    Waow comment tu as fait pour avoir a chaque fois un crédit?

    Pour ma stratégie j’aimerais développer mon patrimoine personnelle pour avoir un complément de revenu,je ne pense pas que l’on puisse vivre que des ses rentes ou alors il faut avoir un gros patrimoine qui tourne de façon optimal mais je n’ai pas tous les acquis technico-financier pour cela.
    Et comme je sens que l’immobilier Parisien (que je connais mieux pour y être né)part complétement en vrille, j’aimerais essayer de trouver encore les derniers bons plans car je doute que ça retombe avant un moment!

    Tu as opté pour des studios a chaque fois ou bien les 2 pièces voir plus sont aussi envisageable?

    As tu utilisé de l’apport personnelle?

    Merci pour ton aide.

      1. Hisoka

        Salut Jerôme,

        Merci pour ton commentaire, j’ai fait un tour sur ton blog, ça confirme mon envie d’investir, mais selon toi ça vaut le coup d’investir à Paris?

        je vise paris car j’y suis né, c’est une ville que j’aime et c’est aussi un moyen d’être proche de mon investissement pour résoudre tout soucis.

        je pense qu’a paris il y aura toujours de la demande locative, après c’est sur que tout dépend de l’achat initial. est ce que tu conseillerais un crédit allongé pour avoir des mensualités basses qui se rapprochent d’un loyer?

        J’ai entendu dire qu’avec le prêt à taux zéro on pouvait louer si on ne fait pas de bénéfices est-ce vrai?

        Merci.

        1. jerome F.

          Salut hisoka, je ne suis pas de paris. Après tt dépend de ta capacité à investir, de la demande locative et du rendement….J ai peur qu’ à paris t ai un rendement brut inférieur à 6%. A voir……

          Après pour le crédit, quel est ton age? Penses tu revendre à court terme?

          Si tu ais jeune, alors fais comme moi si t as pas peur de t endetter…..

        2. Hisoka

          J’ai 27 ans, Je pense que ce n’est pas une bonne idée de revendre quand on a acheté (sauf cas de force majeur ou d’opportunité d’acheter plus grand pour soi et sa famille…) mais a partir du moment où j’achète un bien c’est pour le garder dans mon patrimoine, je pense que c’est ce qu’il y a de plus sage:)

  71. jerome F.

    Tu es jeune et tu as le temps donc un crédit classique sur 20 ans avec un investissement qui te rapporte 7% brut minimum, ça serait pas mal pour commencer………..Sauf si t’ as de l’ apport 🙂
    A calculer donc!

  72. Franck | Papa Blogueur

    Oui je suis d’accord avec toi, acheter ne rapporte rien, mais perso je trouve que louer est une perte d’argent, j’ai des collègues qui loue un appartement 3 fois plus petit que ma maison avec un loyer équivalent à mon prêt maison…

    Donc même si je ne gagne pas d’argent en achetant mon domicile principal au moins je suis plus à l’aise pour vivre.

    Je ne dis pas le cas inverse existe aussi, mais au moins chez moi je fais les travaux que je veux, tout comme la déco, etc.

  73. Xavier

    Si j’achète un bien dont le prêt me coûte 129 000€ (245 000 empruntés à 4,2%sur 20 ans), il me faudra 18 ans pour récupérer ces 129 000€ (1 500€ placés à 3,5% nets) à part qu’au bout de ces même 18 ans j’aurais payé 324 000€ de loyer en plus. Soit au bout de 38 ans une différence de -324 000€ pour la location et en plus j’ai pas d’appartement de 245 000€ en tant que patrimoine.

    Ou alors j’ai rien compris à ce billet ou alors je suis vraiment nul en calcul parce que pour moi il semble évident qu’il faut acheter sa résidence principale (au bon prix bien sûr)

    1. jones

      Un bien acheté à 129 000 € qui correspondrait à 1500 € de loyer / mois (324000 / 216 mois) , en effet il faut sauter dessus car c’est l’affaire du siècle.

      je pense qu’entre l’achat et la location les deux se valent. Le projet est essentiellement personnel : si on est sûr de rester au même endroit sur 20/30 ans et en mesure de financer le coût du crédit sans se faire trop de mal, alors oui l’achat est la bonne option.
      En revanche, si vous souhaitez garder une mobilité géograhique, une certaine liberté financière – et oui n’oublier pas q’un crédit se paye et généralement l’achat correspond en moyenne à 270 mois de loyer alors qu’il ya 20/30 ans seulement 150 mois et il y a 50 ans 70 mois de loyer – et ne pas être asphyxier par un emprunt alors la location est intéressante.
      Certes les personnes ayant acheté il y a 10 ans un bien immobilier on fait une belle plus value mais rien ne prédit un scénario similaire dans les 10 prochaines années. La pluaprt pronostic une stagnation car les prix sont au max par rapport à la capcité financière des français.
      De plus ceux qui sont en location depuis 10 ans paie des loyers très bas !

      Pour ceux comme moi qui optent pour la location de nombreux investissements existent : LMNP bouvard (défiscalisation des impôts e+ on profite des plus values immo s’il y en a encore), bourse moins risqué que l’immobilier en ce moment car elle a fortement baissé et augmentera forcément à court et moyen terme contrairement à l’immobilier à son plus haut niveau.

      Et enfin, l’achat d’une résidence implique l’entretien de celle-ci. Et c’est honéreux , surtout en copropriété dans les immeubles des années 60/70/80 et même 90 (et oui c’est un actif qui vieillit mal) contrairement au locataire qui ne supporte pas cette charge.

  74. Pet4$$

    Le mieux est de souscrire 2 crédits en parallèle dans 2 banques différentes en même temps et dans la même semaine.
    Un crédit pour l’achat de la résidence principale, l’autre pour un achat locatif (donc avec déduction des interets d’emprunt) bien choisi qui ne nécessitera pas d’effort d’épargne.
    Le cash flow (fiscalisé) de l’un compense la capitalisation (non fiscalisée) de l’autre. Avec 2 biens il sera toujours plus facile de faire un arbitrage qu’avec un seul bien.
    Actif ou pas actif, ce montage permet de gagner de l’argent à un taux de rendement comparable aux marchés obligataires et de se protéger contre l’inflation sans se prendre la tête avec la volatilité des marchés.
    Faut être malin et courageux dans la vie !

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  77. Francois

    Hummm, j’ai acheté un 1999 mon appart à Paris pour un montant de 450.000 euros (sans crédit) je l’ai revendu en début d’année pour 870.000 euros … soit près de 100% de plus value en 12 ans … Franchement je ne regrette pas mon investissement !!

    1. Hisoka

      Salut à tous et à toutes:)

      Je ne crois pas que tes conditions soient retrouvables aujourd’hui François. acheter un studio à Paris de 19m² à 200000 euros aujourd’hui ne me fera pas faire une aussi belle plus value à long terme.
      Je cherchais à acheter pour y vivre, un 2 pièce dans Paris mais là c’est inenvisageable,
      J’ai abandonné cette idée,je verrais bien si la situation évolue d’ici 5 ans. En attendant je met de côté.
      Pourtant je ne peux pas m’empêcher de regarder les annonces régulièrement.
      Selon vous chers amis internautes comment va évoluer la situation? d’après mes nombreuses recherches l’immobilier fonctionne en cycle, donc nous pouvons espérer une baisse des prix non? On peut toujours rêver en tout cas:)
      bonne pâques à vous!

      Cordialement.

      1. [email protected]

        Il n’y a pas de cycle c’est pas des maths il y a des transformation de société qu’il faut suivre et analyser régulièrement. Comme en bourse, quand y a un Krach tout les anlystes sont au courant des mois avant et rien ne peut l’empecher d’arriver mais cela permet au investisseur avisés (banque d’affaire, états ..) de ce protéger. Dans l’immobilier il y a des analystes qui se basent sur des faits de changement de société et d’économie pour se proteger ou renforcer ses investissement.

        Hors coté Paris ce n’est pas près d’arriver (meme si l’on lit avec un minimum de background les courbes de Friggit).

        Ce que les analystes internatinaux et locaux disent de Paris c’est qu’il y aura une baisse légère puis un pic car la durée d’emprunt à 30 se banalisera. D’ou une future hausse soutenue et la banalisation des studio a 200k comme a Londre, Tokyo, NY; L’allemagne etant un mauvais exemple car la société est un peu différente (démographie déclinante et monté lente du phénomene banlieu a la Francaise).

        Donc ci tu ne peux pas acheter aujourd’hui il est fort probable que tu ne le puisse jamais ou tu pourras en couple et au prix fort avec un apport qui a évolué aussi vite que le PEL. Bon courage

      2. Vortex

        Bonsoir Hisoka,

        Je m’intéresse de près à l’immobilier depuis que je travaille (2002) et les prix n’ont fait qu’augmenter, les taux de crédit fluctuent …

        J’ai fait un petit investissement locatif en 2004 puis acheté ma résidence principale en 2008 en partant du principe que lorsque l’on souhaite entrer dans la spirale de l’investissement immobilier, il faut s’endetter au maximum de ses capacités, le plus tôt possible.

        Ceci afin de profiter le plus tôt possible des fruits de ses premiers investissements remboursés.

        Le raisonnement est simple. Mais à mon avis imparable lorsque l’on prend en compte l’inflation année après année.

        Je ne crois pas à la baisse de l’immobilier. Et par conséquent, je ne peux que te conseiller d’investir le plus tôt possible, le plus proche possible de Paris si comme moi, tu souhaitais acheter à Paris.

        Je connais beaucoup de gens qui préfèrent attendre et qui finisse par ne jamais rien faire …

        Bonne Pâques à tous,
        Cordialement.

  78. Francois

    Bonjour Roméo,

    Peux-tu indiquer tes sources ? D’où provient ces informations des analystes internationaux ?

    Vision intéressante de leur part, mais (1) j’aimerai en savoir plus, et donc obtenir l’information à la source et (2) travaillant dans une banque je suis bien placé pour savoir que les analystes financiers ne prévoient pas les krachs, et que les banques, surtout les banques d’investissement, se plantent…

    François.

    1. [email protected]

      Francois, c’est bien que tu travail dans une banque, moi j’ai récemment conseillé l’une des plus grosse banque de la zone Euro dans un cadre M&A (due diligence). Tu es probablement trop loin des centre de decission si tu ne vois pas que les « analystes financiers ne prévoient pas les krach » , ou mais l’analyse technique n’est pas le seul outils, les chief economist des banques utilises des 100aines d’autres outils pour avertir le senior execs des catastrophe mais lorsque c’est systémique comme maintenant, il n’y a rien d’autre a faire que de patienter et de prier.

      Mais ce n’est pas l’objet de la discussion. Mes sources sont publiques cela va de http://www.mckinseyquarterly.com/Commercial_real_estate_lending_Finding_economic_profit_in_a_difficult_industry_2474 à ça : http://www.legrandparis.net/

  79. LAURENT

    Je ne suis absolument PAS d’ACCORD avec cet article

    La RP est bel et bien un ACTIF d’autant plus si l’on se place d’un point de vue investisseur. Cela pour plusieurs raisons :

    Tout d’abord se loger est une nécessité. Ce n’est pas un plaisir, ni une dépense futile, c’est vital. Ce point n’est pas remis en question dans l’article de Mickaël. c’est un constat simple et évident.
    Dès lors, il suffit d’imaginer qu’en achetant votre RP vous achetez en fait un placement locatif que vous louez… à vous même !!!
    De là, ce logement en tant qu’investisseur vous rapporte chaque mois la part de capital que vous remboursez (vous capitalisez bel et bien cette somme, alors que si vous étiez en location, vous ne capitaliseriez rien).

    D’un point de vue investisseur, l’achat de la RP est une opération comme une autre !
    Il ne faut pas la choisir seulement parce qu’elle est belle, mais parce qu’elle vous convient pour vivre et est une bonne affaire.
    Il ne faut pas considérer autre chose que sa performance locative, selon ce que je viens de dire. Et il ne faut pas l’acheter si le rendement locatif est mauvais, pas plus que vous n’acheteriez un bien locatif au mauvais rendement. Et ça n’empêche en rien de se faire plaisir.

    Ensuite c’est de la redite par rapport aux commentaires : si vous avez achetez une bonne affaire, vous ferez une plus value sans imposition, etc…

    Enfin, de façon plus discutable, je considère la formation comme un actif à part entière. Dépensez 1000€ pour suivre un séminaire immo se fait bien dans l’objectif de gagner plus demain… et à ce titre l’achat de sa 1ère RP joue un rôle pour le moins iniatique majeur.
    Ce n’est certes pas un passage obligatoire pour devenir investisseur, mais beaucoup d’entre nous ont commencé par là.

    1. Post
      Author
      Michael

      J’ai l’impression que tu n’as pas lu l’article. Tu ne donnes aucun argument sérieux pour soutenir ton commentaire bien que tu ais le droit de ne pas être d’accord. Aucun investisseur sérieux te dira que la RP est un actif, surtout en haut de bulle immobilière.
      Tu dis que « se loger est une nécessité » et que cela fait du bien un actif : bien qu’effectivement il faille se loger, il n’existe aucun lien de causalité entre ces 2 arguments
      Je suis d’accord sur la performance locative, c’est un critère déterminant mais depuis quelques années, cela coûte moins cher de louer que d’acheter…

      1. LAURENT

        Bonjour,

        Si, si j’ai bien lu l’article en entier, même si j’avoue que je n’ai pas lu dans le détail chacun des 123 commentaires (à hier soir).

        Alors, je suis après un bouquin sur la résidence principale qui devrait s’appeller BPPR (je chercherai d’ici un mois ou deux des relecteurs avertis, j’en profite pour passer mon appel) et donc pour étayer mon point de vue, je viens d’en extraire le chapitre qui traite de ce point et je l’ai diffusé sur mon blog à l’instant.

        Je vous y propose une petite figure pour illustrer mon propos, et vous allez vite comprendre quelle est ma position : http://500k.over-blog.com/article-la-rp-est-un-actif-75397659.html (si vous voulez pas vous taper la lecture ce que je comprendrai, regardez juste l’image qui l’illustre).

        Je ne suis pas expert comptable, mais manager dans l’informatique, et je peux me tromper dans les définitions, mais je crois que mon modèle est le bon.

        Pour approfondir et enfoncer le clou : si vous vous étiez constitué en entreprise pour réaliser vos investissements et que c’est votre entreprise qui détenait votre RP, et vous en tant que personne physique qui la louerait à votre entreprise, cela devient alors clairement un élément d’actif pour votre entreprise (ou pour vous en tant qu’investisseur). ou je me trompe ?

        1. Post
          Author
          Michael

          Je comprends ta logique mais je ne la trouve pas… logique. Je parie que tu as acheté ta RP récemment 😉
          Si mon entreprise investie et me loue le bien, ça sort d’une poche pour rentrer dans l’autre. Ce n’est pas ce que j’appelle un actif. C’est comme l’état qui souhaite que le PIB soit le plus gros possible quitte à se facturer à tord et à travers des services entre entités différentes.
          Il me semble erroné d’appeler actif un bien dans lequel tu habites.

        2. LAURENT

          Bon, ok. Ca ne reste qu’un modèle, et je ne loue bien sûr pas ma RP à ma propre entreprise (ce serait pas très malin d’ailleurs, c’est pour imager).

          J’ai acheté ma 1ère RP en 2005, j’ai achetée ma seconde en 2010. Je n’affirme donc pas cela pour rationnaliser mon achat…
          Et je partage pleinement l’avis qu’acheter sa RP n’est pas forcément une bonne opération, mais si ce n’est pas le seul angle de vue, ça doit être étudié comme une opération d’investissement.

          Laurent (qui part en we 😉 )

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  82. SI

    Je vois que l’auteur, très inspiré à oublié de citer sa source: père riche, père pauvre (exactement le même argumentaire).

    Par contre il y a quelque chose qui cloche dans ce raisonnement.

    Reprenons l’original, père riche père pauvre, qui explique l’argumentaire repris dans ce post mais qui explique aussi p82 ce qu’est un actif: quelque chose qui rapporte de l’argent.

    Or il faut bien se loger. Or en tant que locataire ou propriétaire, vous loger ne constitue pas un actif.
    Pourquoi se servir de cet argumentaire pour dire qu’acquérir son RP est idiot?
    L’argumentaire l’est lui.

    Par contre expliquer que dans le cadre d’un montage d’une société (associée à une SCI et une SARL pour gérer la location mobilière) il était possible de transformer une résidence en actif, et diminuer l’imposition ou récupérer la TVA, sur sa société (sa société louant à sa SCI par l’intermédiaire de la SARL) aurait été plus juste… il me semble.

  83. denis

    bonjour,

    merci pour ce super article. oui vous avez raison, on ne devient pas riche en restant assis. En ce qui concerne l’investissement dans l’immobilier, oui c’est sûr qu’il vaut mieux le voir à long terme car à court ce ne sont que des coûts !

  84. krok

    Article intéressant mais comme dit plus haut l’achat d’une R.P comporte aussi une part de « subjectivité » et « d’affectif ».

    A mon avis les facteurs premiers qui poussent à l’achat c’est l’idée de transmission de patrimoine combinée à une anticipation (inconsciente ?) que les prix de l’immobilier augmenteront toujours.

    Mais « les arbres ne montent pas jusqu’au ciel ». Néanmoins dans un climat morose avec une incertitude sur l’avenir (crise économique, chômage etc) il est humain de vouloir se prémunir contre une hausse des loyers en achetant sa R.P.

    La limite de ce raisonnement est qu’avec le niveau des prix actuel on s’engage sur 20 voire 35 ans pour un 50m² en IdF (sauf zones sensibles et autres quartiers « coupe gorge »). C’est donc faire un pari sur la stabilité de sa propre situation sur 20 à 35 ans… Optimiste.

    Il serait bon de faire un petit calcul pour voir ce qui se passerait en cas de revente au bout de 5 ans dans un contexte de marché baissier…

    krok

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  87. LOL/

    L’argumentaire me parait spécieux

    1- un actif est quelque chose qui rapport de l’argent
    donc une action n’est un actifs que quand elle rapporte de l’argent ou génère du cashflow ?

    une action avec dividende ré-investit n’est donc pas un actif à vos yeux

    2- une RP ne génère pas de cashflow :
    En fait si elle en génère
    Emprunt Proriétaire Loyer habitant

    dans le cas d’un propriétaire habitant le cash flow est masqué ce qui permet de ne pas payer d’impôts dessus

    quelle différence entre être propriétaire et rester en location et acheter un bien pour le louer

    Dans un case le locataire prendra bien soin du logement
    Aucun risque d’impayé
    moins de frais et d’impots

  88. Naunaute

    Mon Dieu qu’il est écrit un paquet d’âneries dans cet article.
    Un cash-flow négatif sur un investissement immobilier… Menfin… Revoyez vos cours de finance. Le coût du financement n’entre pas dans le calcul du cash flow. Il vient après dans l’arbitrage.
    Ensuite, le graph de l’indice des prix / revenus. Déjà, cet indicateur est contestable. Quid des vagues d’urbanisation ? Du vieillissement de la population ?
    Ensuite, même si on accepte ce graph, que montre-t-il ?
    Bah que les 2 guerres mondiales qui ont détruit la démographie ont mis des coups à la baisse. Mais sans cela, les niveaux actuels n’ont rien d’extraordinaires. Et personnellement, je n’anticipe pas que la population de la France sera décimée dans les prochaines décennies.

    Bref. A vouloir être différent pour avoir l’air malin, on finit par crier haut et fort des vérités douteuses.

  89. Barbara

    Bonsoir Michael,

    Tout d’abord MERCI pour ce blog ! Que l’on soit d’accord ou pas avec les propos tenus et proposés, ils ont le méritent d’ APPORTER quelque chose! Et rien que pour cela, ça vaut le coup de jeter un coup d’oeil à défaut d’un regard attentif.
    Passif ou actif, être propriétaire de son logement rend financièrement passif, et peut générer une activité qui peut vite devenir une bouffeuse de temps.
    Je m’explique. Cette sécurité de ne pas à avoir à payer son loyer à la fin du mois est un écran de fumé masquant un confort aliénant. C’est une tranquillité en effet de ne pas débourser tant d’euros…mais alors la contrepartie personnelle est chère payée! Cela à indéniablement un effet psychologique anesthésiant. Certes, ce logement à disposition peut servir de base de décollage à qui retente une reconversion, une entreprise…au moins en cas d’échec on aura un toit au dessus de sa tête…blablabla… »En cas d’échec » justement… On se donne ainsi plus qu’un droit à l’échec, mais une possibilité éventuelle à l’échec.
    A moins d’avoir déjà « réussi » à atteindre une vitesse de croisière dans son autonomie financière, être propriétaire n’incite pas à se défoncer pour être ingénieux et gagner plus de 4 fois le loyer! A quoi ça sert puisque le loyer, la plus grosse part du budget est déjà assuré.
    Ensuite en ce qui concerne « les activités bouffeuses de temps », regarder les rayons bricolages le week-end… Puisque c’est pour SA maison, on investit en déco, travaux… sans compter puisque c’est pour nous… Oui mais le temps ne se dédouble pas et ce que l’on fait en temps et en argent sans compter pour sa maison on ne le fait pas pour REALISER ses rêves, sa vie. A moins que l’objectif soit cela justement et dans ce cas tout est ok.
    On peut aussi se forcer à économiser l’argent d’un loyer virtuel, mais en général ce passif immobilier rend passif…
    Tout dépend de son objectif de vie, et par dessus le marché on a le droit de ne pas avoir une mentalité de notaire!

    Big biZou.
    Barbara

  90. bernarsandé

    je ne suis pas trop d’accord avec votre raisonnement. Je prends .mon cas personnel; j’ai acheté ma maison en 1978 pour une somme de 100 000 francs a ec un crédit sur neuf ans pour éviter de prendre une hypothéque sur la maison. Une simple caution suffisait. De plus j’ai acheté cette maison dont les escaliers sont indépendants des étages. Soit un rez de chaussée de 60m2 et trois étages de 30 m2 chacun indépendants les uns des autres. De ces étages, j’en ai fait des studios tout équipés living, kitchinette, salle de bain et chambre à coucher, Le prix de revient pour faire ces studios étaient de 15000 francs en 1980. travaux effectués pr moi-même. Hzbitant moi-meme le rez de chaussée de cette maison, j’ai le controle sur l’ensemble des studios meublés. Ces studios ont toujours étaient meublés, car ville universitaire et me rapporte actuellement 1260 euros mensuellement et ce depuis 1981

  91. Didier

     »
    mon intuition me dit que beaucoup d’information reste à faire sur le thème.
     »

    Oui et à commencer par toi et tous tes potes apotres de la finance personnelle à deux balles.

     »
    Tout d’abord un actif, c’est quelque chose qui rapporte de l’argent. Ce n’est pas quelque chose qui vous en fait économiser ou qui vous évite de payer un loyer : c’est quelque chose qui vous rend plus riche.
     »

    Désolé mais ce n’est PAS DU TOUT la définition d’un actif. Un actif est un éément du patrimoine ni plus ni moins (en comptabilité on dit qu’un actif est un emploi un passif une ressource)
    Il faudrait que tu investisses dans une formation sur le b.a-ba de l’économie.

    Il suffit de réfléchir 2 minutes pour voir que votre définition un actif rapporte de l’argent un passif vous en coûte ne vaut pas grand chose et que ce que vous pensez être un actif peut vous faire perdre de l’argent et que ce que vous appellez un passif peut vous en faire gagner.
    Je suppose qu’un investissement locatif tu le considères comme un actif. Et pourtant en cas de vacance locative très vite il risque de te couter de l’argent.
    Certes une RP ne génère pas de cashfow mais c’est une vision bien trop restrictive de l’économie. Une entreprise qui achete une machine outil achete bien un actif. Pourtant cette machine ne génére pas de cashflow. Cette machine va occasionner d’autres frais : entretien, énergie pour la faire fonctionner. Et si l’entreprise ne vend jamais ce que la machine produit elle ne s’enrichira jamais. Il faudra plusieurs années pour savoir si l’investissement est rentable. Et a machine reste inscrite à l’ACTIF du bilan de la société.

    Dans un marché immobilier en hausse une RP peut te faire gagner de l’argent mais tu ne sauras qu’une fois que tu l’aura vendue.
    Il ne faut pas cracher sur la spéculation c’est la principale source d’enrichissement.
    A contrario il ne faut pas croire qu’un cashflow soit automatiquement une source d’enrichissement il ne le sera réellement que lorsque tu auras réalisé ton ROI. Si tu es obligé de revendre ton actif avant cet objectif tu risques de perdre de l’argent si la valeur de cession est inférieure à la somme de a valeur d’achat et du cash flow généré.

    Enfin la PREMIERE source d’enrichissement est la rationalisation de ses dépenses et contrairement à ce que tu penses un investissement qui permet de réaliser des économies est un bon investissement
    Imaginons que tu restes 30 ans dans ton domicile tu vas payer 30 ans de loyer sans augmenter ton patrimoine alors que ta RP va t »enrichir sur cette durée. Bien sûr il faudra alors convertir cette richesse par exemple par une vente en viager.

    Bien entendu acheter sa RP même si c’est TOUJOURS un actif n’est pas toujours un bon investissement. Et si tu mets de coté l’aspect affect pour ne regarder que l’apect économique il faut faire des simulations avec le prix de ton loyer actuel, la durée pendant laquelle tu vas rester au meme endroit et le marché immobilier sur cette durée (ce dernier parametre étant le pus complexe car tu ne peux te baser que sur des hypotheses)

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      Michael

      Ce n’est pas parce que tu n’es pas d’accord avec l’article que ça te donne le droit d’être insultant. Tu changes de ton ou c’est la porte. Tes explications ne comportent aucun élément nouveau…

      1. LIKA

        Bonjour,

        j’ai besoin de vos lumières ! acheter ma RP ou pas ?
        Je suis en couple avec 1 enfant nous avons 30 ans et nous avons vivement l’envie de franchir le cap pour au moins rompre avec notre ascenseur social et laisser un patrimoine a notre fille je pense aussi que c un bon investissement pour la retraite….
        Oui mais voilà je suis aussi plein de peur surtout avec le contexte actuel (crise chômage croissance -) sachant que tous le monde dit c le moment d’achetter car les taux d’intéret sont bas…
        En même temps je paie un petit loyer 1° locatif ! mais si souhaite un deuxième enfant il faudra déménager et payer tous les mois sensiblement la même chose qu’un crédit immobilier avec l’apport en moins (frais de notaire !) bref que faire

  92. Clement

    « Tout d’abord un actif, c’est quelque chose qui rapporte de l’argent. Ce n’est pas quelque chose qui vous en fait économiser ou qui vous évite de payer un loyer : c’est quelque chose qui vous rend plus riche »

    Désolé mais cette définition est fausse.

    Un actif est quelque chose que l’on possède et un passif quelque chose que l’on doit. il n’y a absolument aucune notion d’enrichissement ou d’appauvrissement.

    Ce n’est pas moi qui le dit mais le Plan Comptable Général ainsi que toute personne ayant ouvert un livre de compta ou ayant lu un bilan, auquel on trouve à l’actif (oh surprise), les immobilsatons corporels appartenant à l’entreprise ains que bien d’autre chose ne rapportant rien (Capital social…)

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  93. monte escalier Bretagne

    Bonjour,

    Je trouve que cet article est très intéressant. En effet, la résidence principale n’est pas un investissement, c’est satisfaire pour soi et sa famille le besoin primaire de chaud et de sec. Il faut bien l’acheter au moment où il faut , enfants, mariage quelque soit le prix du moment… et si ça baisse, c’est pas grave : je ne suis pas vendeur, je vis dedans. Un investissement locatif c’est plus embêtant, si son prix baisse, et même si les loyers ne baissent (dans un premier temps) et même si « on est pas vendeur » on se retrouve un peu dans la situation du propriétaire d’un paquet d’action France Telecom achetées 100€… le dividende est toujours là c’est vrai, et pas vendu pas perdu c’est vrai… bon, ça reste quand même pas terrible comme position.

    Cordialement!

    1. [email protected]

      Sauf que ton action france telecom à 100€ tout comme ton action Amazon acheté 10€, tu ne peux pas y habiter en cas de coups dur.
      L’immobilier c’est au pire une necessité au mieux du patrimoine. Je te souhaite que les loyers parisiens, chutte lineairement dans le temps dans 20 ans alors tu auras bien fait d’etre locataire. Comme ça les idiots de rats qui habiterons une baraque qu’il auront acheté 350k€ mais ne vaudra que 150K€ sur le marché seront perdant, example:
      http://www.rue89.com/rue89-eco/2012/04/24/laetitia-et-jeremie-5000-eu-par-mois-proprietaires-souvent-decouvert-231141
      Par contre il faudra souhaité que sur les 20 années avenir tu ne depense pas plus de 833€/mois de loyer.

      Pour histoire en 1995 payer un loyer de 4000 F etait considéré comme honteux meme pour une maison de 150m2. Et gagner 10 000 F par moi, c’etait gagner « une brique » et c’etait déja pas mal comme salaire. Les cadre sup gagnait 2 briques…..

      Nonobstant cette parenthese, je constaterais que depuis 2010 la date ou cet article a été écris le mec qui aurait suivi les conseil de Michael aurait perdu au moins 17% de valeure :
      http://www.base-bien.com/PNSPublic/DocPublic/Historiquedesprixdesappartementspardep.pdf

      En gros si tu n’avais pas écouté cet article jeune padawan tu serais 17% plus riche comme nous tous investisseur utilisant nos etudes, notre experience, de la literrature de qualité plus notre cervau et non le buzz comme boussole d’investissement.

      Je suivrais de très près cet article et pour les 7 années à venir.

  94. RENSONNET

    Bonjour,

    C’est la première fois que je vois un article aussi faux sur la réalité … basé sur des pseudo-statistiques et des schémas qui, finalement, ne représentent rien.

    Acheter sa résidence principale n’est peut-être pas « un actif » dans le jargon que vous empruntez mais cela reste malgré tout un bien qui a plus que tout son poids dans toutes les transactions que l’on peut avoir à travers la vie … au moins tant que l’on est propriétaire.

    Les enfants n’en veulent pas ? Et bien on fait une donation de son vivant pour éviter les frais exorbitants de succession prélevés honteusement en France ou on vend le bien en partant dans une maison de retraite si tel est le cas.

    Personnellement, j’ai acheté une maison pour 75000€ en 2000 et l’ai revendue 210 000 € en 2009. J’ai effectué les travaux petit à petit, bien souvent de mes propres mains ou en fonction de mes finances.

    Une maison telle que celle-là, là où elle est (en bord de mer les pieds dans l’océan), a un loyer entre 700 € et 950 € (hors saison). Si je l’avais louée, j’aurais JETE A LA POUBELLE entre 75600 € et 102 600 € en plus du fait que, après je n’AURAIS RIEN. Or, je suis ressortie avec un gain de +/- 85 000€ (frais déduits).

    Pendant que j’étais propriétaire, j’ai tout perdu au point de me retrouver dans une seule pièce à 3 (lits et frigo !) pendant plus de 2 ans, dans les travaux (maison insalubre, pas d’eau dans la maison, aucun sanitaire, plus de boulot, 438 € de revenus/mois pour un remboursement de prêt de 930 €/mois). J’ai eu « la paix » car j’étais propriétaire !!!!!!! J’ai réussi à tirer sur la corde jusqu’à ce que je retrouve du travail (des boulots … même la nuit en plus pour y arriver).

    Votre calcul ne tient pas la route dans la réalité. Oui, bien sûr, sur un blog pour « aider les autres à s’enrichir » (surtout sur le dos des autres) mais pas dans la réalité. Il y a d’autres personnes qui ont monté des blogs pour « aider les autres à s’enrichir » et ce qu’ils disent (pour certains … peu nombreux) est réalistes.

    Je suis tombée sur votre site par hasard et, honnêtement, je trouvais cela intéressant au départ. Maintenant, je me rends juste compte que vous faites partie de ces jeunes loups hyper voraces et hyper bien brieffés pour utiliser les gens pour gagner de l’argent. Dire « gérez votre budget, investissez, …etc » n’a rien à voir avec de véritables propositions. Cela ne m’intéresse pas … j’en ai parlé à mon entourage et ils pensent la même chose que moi.

    Vous êtes peut-être (je dis peut-être car celui-là est vraiment le maître des « profiteurs » … il a tout compris) un Christian Godefroy en herbe … sans conscience ni éthique tant que vous gagnez de l’argent. Vous avez raison sur un point : la terre est peuplée d’individus d’intelligence « moyenne » ou « réduite » (cela n’a rien de péjoratif du tout) qui, par des procédés marketing bien aiguisés, sont la proie de discours comme les vôtres.

    Personnellement, je trouve cela ignoble car il est possible de s’enrichir sans le faire sur le dos de l’incrédulité des gens … tout simplement parce qu’on a du talent, du respect, des compétences, de l’honnêteté et du COURAGE.

    Onasis (entre tant d’autres) en est la preuve.

    Pour terminer, un conseil : les jeunes, par définition, n’ont pas vraiment les moyens. Par contre, les personnes à partir de la quarantaine commencent à avoir un capital.

    Lorsque vous dites que vos conseils s’adressent à des jeunes de 18 à 35 ans, en précisant sans vergogne que, si l’on s’y met à 35 ans, on a déjà un sacré retard à rattraper. J’ai 47 ans, cela veut dire que je suis fichue ?

    Créer un blog qui rapporte est peut-être une bonne idée au départ mais on ne tient sur le long terme que par la qualité, la sincérité et la valeur ajoutée qu’on peut apporter aux autres.

    Je suis déçue.

    1. Post
      Author
      Michael

      Achetez maintenant pour voir si votre maison passe de 75 k€ à 210 € en 9 ans…
      Il faut revoir votre argumentation si vous voulez discuter et puis lisez un peu le blog avant de vous faire un « avis » si tranché.

  95. Max brouf

    Bonjour,

    Une question que j’arrive pas à répondre. Pour quelqu’un qui pour son premier achat immobilier, a acquis sa résidence principale, qui n’est pas un actif selon vous, mais un passif, que lui conseillez-vous de faire? La mettre en location ou la vendre et aller soi-même en location?

    Merci du conseil.

    Cordialement,

    Max

    1. Post
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      Michael Ferrari

      Ca dépend de sa situation. Impossible de répondre dans les commentaires.
      S’il a une PV, ça peut être intéressant de vendre, sinon il faut voir combien ça se loue. Le problème étant souvent que l’on surpaye sa résidence principale par rapport à sa valeur locative.

  96. saubek

    Il y a quand même des cas ou acheter sa RP reste une bonne affaire, actif ou pas.

    Par exemple en ce qui me concerne, j’achète dans le neuf en PSLA. C’est à dire :
    – TVA à 5.5%
    – pas de taxes foncières pendant 15 ans
    – frais de notaire à 4.5%
    – taux collaborateur caisse d’épargne pour emprunt (1.58% sur 15 ans, 1.76 sur 20)
    – Neuf donc très peu d’entretien pendant un bon moment

    Dans ce cas précis je ne vois aucun actif qui me permettrait de gagner (et de loin) autant que ce que me permet d’économiser l’achat de ma RP .

    Donc finalement bien qu’on ne puisse pas appeler cela un actif, une RP peut être un choix astucieux et plus rentable que de la location.

    Sans compter que vous parlez souvent de bonheur, et à juste titre d’ailleurs.
    Et à ce sujet je trouve que l’on se sent beaucoup mieux dans une maison qui nous appartient que dans un logement en location ou toutes les prestations ont été faites pour que le logement soit rentable, donc souvent de qualité médiocre ou moyenne.

    Toujours en prenant mon exemple, je suis en location de maison actuellement le temps que ma RP soit construite.
    Ma location actuellement me coûte 850€. L’achat de ma résidence principale sans apport (183 000€ frais de notaire compris) me coûterait avec un taux de 2.3 + 0.25 assurance 840€ par mois, soit le même prix. pour une maison de meilleurs qualité et de même surface. Et je n’ai mis aucun apport. Le loyer est le même mais moi j’ai une partie en capitale. Et je rappelle que je n’aurai pas de Taxes foncières et probablement moins d’entretien qu’un locataire pendant une bon nombre d’années.

    Donc arrêtez moi si je dis des bêtises, mais dans mon cas précis louer serait une belle perte d’argent je pense.

    1. Post
      Author
      Michael Ferrari

      Je partage votre avis. Les taux bas et les prix s’étant ajustés, il est de plus en plus intéressant d’acheter sa RP, ça n’en fait toujours pas un actif cela dit 🙂

      1. saubek

        Non effectivement. Cependant si un passif me fais économiser beaucoup plus d’argent qu’un actif m’en fait gagner le choix est vite fait pour moi 😉

        Mais c’est surtout l’exonération de taxe foncières et la TVA à 5.5% qui rendent l’achat viable. la TVA me fait passer le prix de 195 000 € à 173 000 €de mémoire, soit 22K€ d’économies, plus environ 13 500 € d’exonération de taxes foncières.

        Il faut avouer que c’est aussi grâce à tout cela que je pointe au même loyer qu’en location pour un même bien à peu près. Sans tout cela effectivement je n’achèterait pas.

        Mais c’était juste pour dire aux gens qu’il fallait quand même réfléchir à la question vos conseils ne s’applique pas toujours à tout le monde. Il faut voir au cas par cas.

        Cependant aujourd’hui effectivement cela reste de façon générale plus rentable de louer.

  97. LE BOUDJ

    Je valide.
    Cet article n’est valable que si , de fait, il ne fallait pas payer pour ce loger…..
    Aujourd’hui, acheter est plus cher que louer, oui, si je me dis que je paye un loyer 1000€ qui me couterait 1100€ (traite+taxe+entretien) par exemple …
    sauf que se loger, c’est pour la vie, et 1000x12x N année deviennent une perte sèche en location et de l’epargne forcée en acquisition.
    louer: 100% perte sur la sortie d’argent
    acheter: selon le taux d’emprunt et des prestation d’entretien X% deviennent de l’epargne…

  98. Fred

    La boite de pandore ces sujets polémiques 🙂

    En préambule, je suis propriétaire (pour être précis : locataire de ma banque pour le moment) et je commence seulement, à mon grand regret, à m’intéresser à l’investissement au sens large du terme (merci au passage à Michaël pour son excellent site).

    Sans être expert, j’apporterai juste quelques réflexions en faveur de l’achat tôt/jeune, même si je suis d’avis que ce n’est pas toujours le bon choix (chaque projet immobilier est unique) :

    – assurance de prêt plus avantageuse (si délégation) au plus on emprunte jeune

    – au risque d’ouvrir un autre débat, à défaut d’être un actif (ou pas) : l’achat de RP peut être vu comme une assurance-vie : avec une quotité 100% sur l’assurance du prêt, en cas de décès, le bien devient de facto un actif pour les héritiers ! (sans m’y connaitre on parle peut être plus d’investissement au sens faire fructifier son patrimoine mais de succession au sens le transmettre..bien qu’on fait les 2 à la fois dans ce triste cas)

    – avec les taux actuels, l’emprunt ne devient-il pas un placement ?

    – pour les personnes non initiées (comme moi même si j’essaie de me soigner ^^), l’accès à ce type « d’investissement » reste plus abordable et de facto plus sécurisant que de définir des stratégies diversifiées en passant par les marchés….au grand bonheur des banques qui n’ont peut être pas intérêt à rendre le reste plus abordable pour le commun des mortels (initiation à la finance, ….)

    – s’il est possible de faire des gros travaux « soi-même » qui apportent de la valeur ajoutée au bien acheté, on peut espérer en dégager une plus value substancielle (comparer au trading, on devient à la fois actionnaire et pdg/investisseur : le choix du « titre » demeure primordial, il doit être judicieux/réfléchi dès le départ, acheté au bon moment, avec une analyse des risques sur l’environnement que l’on ne maîtrise pas……reste qu’en terme de diversification, c’est pas tip top !!!)

  99. Baptiste

    Bonjour,

    Je me pose une question, aussi, quelqu’un pourra t-il peut être m’éclairer.
    Je viens tout juste d’acheter un appartement à l’aide d’un prêt bancaire, celui étant initialement destiné à être ma résidence principale. Simplement, je viens de changer d’avis et souhaite faire de ce bien un investissement locatif. Est-ce possible? Dans quelles conditions?

    Merci

  100. Jaufrais gerard

    Ce genre d’article me rappelle l’ecole de mon enfance où on s’est pris 15 ans de cours de marxisme appliqué dans la tronche où on nous apprenait que c’etait très mal de devenir riche .

    nul doute que l’auteur de l’article est propriétaire , et peut-être multi-proprietaire.

  101. wellington

    bjr

    je suis locataire depuis 10 ans,
    aujourd’hui, j’ai épargné et j’envisage soit d’acheter un bien pour faire de la location (actif) soit mon propre appartement.

    si j’achete un bien pour faire de la location
    avantage : je peux toucher un revenu (disons 5000 € par an), mais je suis imposé dessus…et je dois continuer à payer mon loyer….(disons 5000 € par an)

    si j’achete mon appartement pour y vivre
    avantage : je ne paye plus de loyers (disons 5000 € par an) et de plus je n’ai aucun impots dessus

    je ne sais pas la meilleure solution

  102. Pingback: Discussion avec Damien, 25 ans, qui souhaite investir dans l'immobilier

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