Comment démarrer dans l’immobilier avec un petit budget ? Comment réussir le premier investissement locatif si on démarre de zéro ? Contrairement à ce que pense la plupart des gens, nul besoin d’être riche pour devenir riche. Et d’ailleurs, ce n’est pas tout le monde qui dispose d’un budget important pour investir dans l’immobilier. Dans cet article, vous trouverez des éléments de réponses à une question très concrète : que faire avec un budget de 60 000 € à Orléans ?
Trouver les projets adaptés à votre situation
Un investisseur qui détient un patrimoine de deux millions ne va effectivement pas monter les mêmes projets qu’il réalisait au début. A la manière de cet investisseur, vous devez donc bien comprendre quel type de projet il faut faire dans votre cas. Le premier investissement locatif est une étape importante. En réussissant le premier, la banque va être plus encline à vous suivre pour un second investissement.
L’idée est que vous puissiez atteindre la liberté financière. En faisant en sorte que votre bien immobilier devienne un actif, qui vous rapporte de l’argent, votre situation financière s’améliorera. Grâce à vos revenus alternatifs issus des loyers de votre investissement immobilier, votre capacité d’emprunt auprès de la banque augmentera. Autrement dit, ce premier investissement sera déterminant, si votre objectif est de vous constituer un patrimoine immobilier rentable.
Le premier type de bien avec un petit budget d’environs 60 000 € ?
Pour rentrer dans le vif du sujet, je vais répondre à la question de Christie : « Quel serait le premier type de bien dans lequel investir avec un petit budget (environ 60 000 €) ? ». Dans le cas qui nous intéresse, précisons que Christie souhaite investir à Orléans. De part mon expérience, je recommande à Christie de privilégier une petite surface, plutôt qu’un grand appartement, vu le budget. Un studio ou un F2 serait l’idéal. Avec un petit budget, faire certains travaux vous-même est une option pour limiter vos dépenses.
Dans tous les cas, je préconise de ne pas faire d’apport personnel sur votre investissement immobilier . Le mieux serait de négocier un financement auprès de votre banque, et de viser la location courte durée. Ce mode d’exploitation vous permettra de rembourser rapidement votre investissement. Les loyers vous remboursent votre capital et au bout d’une année, votre bien immobilier locatif va dégager du cash-flow.
Rechercher un bien immobilier à Orléans
La première étape pour monter votre projet d’investissement immobilier locatif est la recherche du bien. Pour cela, allez sur le Leboncoin , le site préféré pour trouver un bien immobilier. Afin d’affiner les résultats, filtrez vos recherches dans la gamme de prix correspondant à votre budget. Dans notre cas pratique, nous allons mettre comme filtre : un prix inférieur à 75 000 € dans la région d’Orléans. Ce qui nous renvoie à 196 annonces, où nous allons devoir faire le tri.
Cartographie des prix de l’immobilier sur LeBonCoin en 2015 Source : Nouvelobs
Avec autant de résultats, vous constatez donc que 60 000 €, c’est déjà un bon budget pour investir à Orléans. Maintenant, il faut trouver un bien de qualité qui répond aux critères de la location courte durée. Un bien immobilier faisant autour de 30 m², au rez-de-chaussée ou au 1er étage, situé dans le centre d’Orléans vous garantit un revenu locatif supérieur à 30 %. Sur Leboncoin, un 22 m² proposé à 57 000 € localisé dans le quartier du théâtre, dans le centre avec un parking, constitue a priori un bon exemple de bonne affaire.
Financement : les points clé à retenir
Lorsque vous regardez les annonces, sachez que le prix affiché correspond au prix demandé par le vendeur. Il ne s’agit donc pas du prix réel auquel sera vendu le bien immobilier en question. En principe, il y a une baisse du prix à l’achat, à hauteur de 5 à 20 % sur le prix de vente affiché. Vous ne devez donc jamais hésiter à négocier avec le vendeur pour pouvoir acheter un bien à bon prix.
Dans la pratique, si vous disposez d’un budget de 60 000 €, négociez auprès de la banque pour financer l’intégralité des frais liés à votre acquisition . Vous devez donc aussi tenir compte des frais de notaire, des travaux, et éventuellement des frais de transaction d’une agence immobilière.
Idéalement, optez pour un bien qui coûte 50 000 €, ce qui va vous laisser une marge de manœuvre de 10 000 € pour les éventuels travaux. Enfin, privilégiez toujours un emprunt sur la plus longue durée possible, sur 20 à 25 ans, afin de ne pas vous mettre en risque.
Tableau comparatif des taux de prêts immobiliers Source : empruntis
Dopez la rentabilité de votre investissement immobilier
Maintenant que vous avez toutes les pistes pour réussir votre premier investissement, c’est avec plaisir que je vais vous partager comment vous pouvez doper la rentabilité de votre placement. Comme annoncé plus haut, la location courte durée est le mode d’exploitation le plus rentable . Vous rembourserez rapidement votre emprunt immobilier, mais surtout parce qu’il vous sera plus facile de trouver le premier locataire. Donc, informez-vous le plus possible sur la location occasionnelle.
De plus, même en louant votre bien en courte durée, vos revenus locatifs annuels ne devraient pas dépasser le seuil des 23 000 €. En d’autres termes, votre investissement locatif vous permettra également d’opter pour une fiscalité plus avantageuse, qui est le régime de loueur en meublé non professionnel . En principe, il vous faudra compter environ six mois, entre la recherche du financement et l’arrivée du premier locataire
Pour conclure, avec un budget de 60 000 €, je conseille à Christie de ne pas faire d’apport personnel. Privilégiez un studio ou un F2, en bon état de préférence, agréable et accessible au transport. Ce sont les critères retenus pour exploiter un bien en location saisonnière. En suivant cette démarche, vous aurez la possibilité de recommencer l’opération au bout d’une année ou deux, souscrire un nouveau crédit, et disposer d’un budget supérieur aux 60 000 € initiaux.
Pour un budget un peu supérieur (dans les 100 000 €), on peut commencer à penser à des travaux plus conséquents, car vous le savez, la rentabilité se trouve aussi dans les travaux .
Regardez-la vidéo et dites-moi ce que vous en pensez !
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Commentaires 1
Salut Michael,
Toujours super tes vidéos avec des explications simple que tout le monde peux comprendre. Et tout çà sans le costard, cravate façon cadre de la défense, à la cool.
Orléans c’est une ville pas mal du tout. En plus, de ce que tu lui a conseillé je lui aurais aussi proposer d’essayer des lots de boxes pour son budget je pense qu’elle pourrait en avoir entre 8 à 12 boxes selon la négociation et selon le quartier.
Que penses tu des boxes et des parkings en général ?