La fiscalité joue un rôle déterminant dans vos investissements immobiliers. Quand on loue en meublé, vaut-il mieux privilégier le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou celui de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ? Il s’agit d’un paramètre clé pour de nombreuses décisions pour n’importe quel investisseur immobilier. Car les effets de la fiscalité peuvent conditionner la rentabilité de votre projet.
Limiter les effets de la fiscalité avec les statuts LMNP et LMP
Pour un grand nombre d’investisseurs immobiliers, la fiscalité des régimes LMNP et LMP (location meublée dans les deux cas) s’avère plus intéressante que celle d’une location nue. Ainsi, la colocation, la location courte durée et le meublé à l’année sont des modes d’exploitation de location meublée. Toutefois, comprendre comment limiter les effets de la fiscalité peut être un réel parcours du combattant entre les statuts de loueur en meublé professionnel (LMP) et non professionnel (LMNP). Or, il est important de bien comprendre les différences, car le poids de l’impôt sur un investissement immobilier peut faire basculer des opérations rentables en des transactions infructueuses.
Les critères des statuts LMNP et LMP
Pour bénéficier du régime de Loueur en Meublé Non Professionnel, il faut remplir deux conditions. Ainsi, les recettes locatives doivent être inférieures à 23.000 € par an et inférieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal. Les loyers sont imposés dans la catégorie des Bénéficies Industriels et Commerciaux (BIC) non professionnels et le déficit est imputé uniquement sur les BIC non professionnels.
Le statut Loueur en Meublé Professionnel est systématique lorsque les recettes locatives sont supérieures à 23.000 € par an ou supérieures au revenu global du foyer fiscal. Le régime d’imposition est celui des BIC professionnels. Et le déficit est quant à lui imputable sur le revenu global. Cela veut dire que le déficit viendra amoindrir l’impôt sur le revenu, puisqu’il s’agit d’une activité professionnelle.
L’impôt sur la plus-value en Loueur en meublé professionnel
En LMNP, la plus-value est calculée de manière avantageuse puisque les amortissements ne sont pas réintégrés. Sans compter qu’il y a exonération d’impôt sur la plus-value au bout de 30 ans.
Voyons maintenant ce qui se passe en régime LMP. On y distingue deux types de plus-values.
La plus-value court terme dans le régime Loueur en meublé professionnel
La plus-value court terme est calculée de la manière suivante : prix de vente – prix d’achat + amortissements. Elle réintègre en effet tous les amortissements déduits pendant la durée d’exploitation du bien. (C’est ce qu’on appelle la valeur comptable du bien.)
Sur le plan fiscal, la plus-value court terme est imposée au niveau de la tranche marginale d’imposition (TMI). Elle est aussi soumise aux cotisations sociales des indépendants.
Quelles sont les exonération possibles ?
Il peut y avoir exonération totale de l’imposition de la plus-value court terme au niveau de la TMI au bout de 5 ans d’exploitation du bien. Pour cela, les recettes doivent être inférieures à 90.000 €. Il y aura exonération partielle si les recettes se situent entre 90.000 et 126.000 €. En revanche, il n’y a pas d’exonération du paiement des cotisations sociales des indépendants.
Quand vous lisez que la plus-value peut faire l’objet d’une exonération totale au bout de 5 ans, il faut bien tenir compte de ces deux éléments. Ainsi :
- cela dépend de vos recettes : l’exonération ne sera que partielle au-delà de 90.000 € de recettes et il n’y aura pas d’exonération si vos recettes dépassent 126.000 €.
- l’exonération porte uniquement sur la partie imposée au niveau de l’impôt sur le revenu : il n’y a pas d’exonération au niveau des cotisations sociales. Il vous restera donc toujours quelque chose à payer.
La plus-value long terme dans le régime Loueur en meublé professionnel
La plus-value long terme est quant à elle calculée par déduction du prix d’achat sur le prix de vente. Elle est elle aussi imposée au niveau de la TMI. Contrairement à la plus-value court terme, elle n’est pas soumise aux cotisations sociales des indépendants mais aux prélèvements sociaux.
Au-delà que la 5ème année de détention, la partie déclarable à l’impôt sur le revenu bénéficie d’un abattement de 10 % par an. Après 15 années d’exploitation, l’exonération de la partie imposée au niveau de la TMI est donc totale.
Attention : la plus-value latente devient taxable en cas de vente mais aussi en cas d’arrêt de l’activité de loueur meublé. Cela veut dire qu’un changement de mode d’exploitation (passer à de la location nue, par exemple) va déclencher l’imposition de la plus-value. C’est aussi le cas si l’on décide de ne plus louer le bien.
Autre précision : en cas de vente du bien avant deux ans de détention, seule la plus-value court terme s’applique.
L’impôt sur la fortune en Loueur en meublé professionnel
Bien connaître les conditions du statut LMNP et du régime LMP permet aux investisseurs immobiliers de définir la fiscalité la plus adaptée à leur situation. Le régime loueur en meublé professionnel présente par exemple l’avantage d’être exonéré de l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune). Ce n’est pas le cas en LMNP.
Les charges sociales professionnelles en LMP
Le régime LMP est soumis au paiement de charges sociales professionnelles. Cela s’explique par le statut profressionnel de ce régime. Il y a donc, d’une part, 25 à 35 % de sécurité sociale des indépendants (sur la base du revenu net professionnel). Et d’autre part, 8 % de CSG/CRDS (Contribution Sociale Généralisée / Contribution au remboursement de la dette sociale) sur la base des revenus d’activité.
C’est clairement le gros point négatif du statut de loueur en meublé professionnel. À l’inverse, en loueur en meublé non professionnel, l’investisseur est uniquement soumis à une contribution sociale de 17,2 % (CSG/CRDS)
Faut-il privilégier le LMP ou le LMNP ?
Comme je le répète souvent, il n’y a pas de bon statut et de mauvais statut. Tout dépend de la situation de chacun. Il est donc important de bien connaître les conditions des deux régimes pour pouvoir déterminer celui qui est le mieux adapté. Sans compter que vous pouvez aussi explorer d’autres options, comme d’investir à travers une société par exemple.
L’un des avantages du LMP, c’est qu’il permet de continuer à bénéficier de la Sécurité Sociale. Les investisseurs qui souhaitent arrêter toute autre activité pour se consacrer uniquement à leurs investissements immobiliers y verront peut-être un intérêt.
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Commentaires 1
Merci pour cet article sur la fiscalité !!