3 critères peuvent vous bloquer lorsqu’il s’agit d’emprunter de l’argent à la banque.
Le but étant de réaliser des investissements le plus facilement possible, j’ai constaté 3 limites que je souhaite partager avec vous.
Critère n°1 : les 33% d’endettement
En quoi cela consiste : le banquier ajoute la mensualité du crédit à rembourser à vos dépenses actuelles. Il regarde ensuite si le montant total ne dépasse pas 33% de vos revenus.
Ce critère est pertinent lorsque vous achetez votre résidence principale or il ne l’est plus du tout quand il s’agit d’un investissement locatif.
C’est une fausse limite pour l’investissement locatif puisque les banques vont plutôt regarder le reste à vivre. Le reste à vivre, c’est l’argent qu’il reste chaque mois par personne dans le foyer une fois les dépenses payées.
PS : si vous voulez en savoir plus sur les “secrets” qui permettent d’obtenir du financement bancaire, regardez ce lien
Critère n°2 : l’écart entre les mensualités et les loyers
On appelle aussi ce critère, la règle des 70 / 30%.
La règle est simple : vos loyers doivent être 30% supérieurs à votre mensualité.
La banque applique des critères de prudence et elle considère donc que vous n’êtes pas “endetté” si vos loyers couvrent largement vos mensualités. Votre taux d’endettement ne sera pas pénalisé par cet investissement, voir même il pourra diminuer si vous avez un investissement qui est très rentable.
Vous comprenez donc qu’il ne faut pas aller vers des opérations où la mensualité est tout juste couverte par le loyer. Le commercial avec les cheveux gominés qui vous assure que vous faites une belle affaire car votre loyer est de 450 € et le crédit de 440 € vous envoie droit dans le mur. En effet, en plus de ne pas être rentable, la banque coincera au niveau de la question du financement pour les opérations suivantes. Visez donc des opérations dont la rentabilité brute est d’au moins 10%.
Critère n°3 : l’encours dans la banque
L’encours, c’est simplement le montant total que la banque vous a déjà prêté et que vous êtes en train de rembourser. Vous l’aurez compris, ce critère concerne les investisseurs aguerris qui ont déjà réalisé plusieurs opérations. La banque commence généralement à bloquer quand l’encours est autour d’1 million d’euros. Cela va toutefois dépendre de la taille de l’agence, si elle est à la campagne ou dans une grande ville…
Au bout d’un moment, votre encours fera que la banque ne pourra plus vous suivre. Aussi rentables soient vos opérations. La solution à ce problème est extrêmement simple : il vous suffit d’aller voir une autre banque !
En sachant maîtriser ces 3 critères, vous ne devriez pas avoir de difficultés à emprunter et faire des projets rentables puisque vous suivez les règles de la banque.
Regardez la vidéo et dites-moi ce que vous en pensez !
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Commentaires 8
Bonsoir j’ai vraiment aimé votre prestation et merci de consacrer du temps aux autres.Moi je suis dans une merde Noire ( excusez-moi) j’ai un investissement locatif avec NEXITY qui a mal tourné. ( pas de locataire pendant 6 mois et quand ils en ont trouvé 1 il payait un loyer a400€/ la mensualité J’ai été obligé de vendre à perte. Et je suis fiché banque de France comment pouvez m’aider ? Olivier
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Bonjour,
J’ai trouvé super tes commentaires.
Je suis bloqué moi au niveau du point 3 : encours de crédit et pourtant je suis loin des 1 millions d’euros. J’ai un encours de crédit de 361 ke.
Même quand je demande dans d’autres banques, on me refuse un prochain achat avec seulement un pret de 60 K€ et apport de 20 k€.
Quelle banque sérieuse peux tu me proposer ? Moi j habite à Nantes.
Merci
Jérôme.
Salut, je viens de retomber sur ton commentaire. Merci ! A priori ce n’est pas une question de banque ou que ta banque n’est pas sérieuse. Ça doit être ta situation dans son ensemble, peut-être tes revenus, ou l’ancienneté du projet, ou sa rentabilité. Regarde cette conférence et la formation Financement Illimité, ça va peut-être t’aider : https://www.financement-illimite.com/1h-gratuite-financement-immobilier
Bonjour Michael,
Penses-tu que la situation va s’améliorer suite aux recommandations du HCSF et que les banques vont lâcher la bride dans les prochains mois?
Les financements à 110% deviennent de plus en plus difficiles.
Cordialement,
Joan
Author
Bonjour,
Je ne suis malheureusement pas devin !
D’un côté le HCSF a eu un peu d’effet mais de l’autre les banques sont en retard sur leurs objectifs donc il va être difficile de déterminer ce qui va se passer. Ce que je vois par contre, c’est que les dossiers biens préparés sont financés comme avant!
Bonjour,
Je souhaite faire un nouvel investissement locatif. J’ai déjà 610k euros d’emprunt immobilier. Je suis au-dessus des 33%. J’atteins même 38% avec le nouvel achat où j’ai besoin d’emprunter 350keuros. Quelle banque aujourd’hui prête au-dessus des 33% ou effectue le calcul différentiel du taux d’endettement?
Je ne voudrais pas que mon nouveau projet tombe à l’eau.
Cordialement,
Pierre,
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