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Investissement locatif : Comment réussir ? 2/2

Posted on 25. sept, 2009 by Michael.

Voici un billet invité rédigé par Michel Verdun.

Michel Verdun est le créateur de conseil-syndical.info, le site dédié à l’efficacité du conseil syndical de copropriété. Il possède également plusieurs biens immobiliers qu’il loue depuis 6 années.

Nous avons développé dans l’article précédent l’intérêt de choisir un appartement de petite surface géré en direct comme moyen de débuter dans l’investissement locatif.

Voyons à présent quel montage adopter pour le financement, ainsi que la manière de sélectionner et fidéliser un « bon » locataire.

Quel type de financement rechercher ?

Dans le cas où vous ne disposez pas de la somme nécessaire à l’acquisition, sécurisez votre montage de prêt.

Crédit à taux fixe uniquement.

Considérez le loyer net que vous tirerez de la location de la manière suivante : faites une recherche sur un « grand site d’annonces immobilière » des biens similaires. C’est-à-dire, situation géographique, type et surface. Prenez le loyer net des appartements les moins chers.

La part de la mensualité du prêt couverte par la location= 10 / 12 x le montant du loyer.

Ceci permet d’anticiper les menues réparations et la carence locative moyenne (pour un studio).

Par exemple : actuellement, dans une localité du sud des hauts de seine, un studio de 15/20m2 se loue autour de 500€  hors charges.

Dans ce cas, la participation du loyer au prêt sera de 415€.

Cette mensualité, avec votre capacité d’épargne, conditionnent également le prix d’acquisition du bien.

En effet ce même type de bien se vend actuellement entre 90 et 100 000€.

Après négociation du prix, frais de notaire et menus travaux ajoutés, on arrive à un prix d’acquisition autour de 90 à 100 000€.

Donc le prix affiché avant négociation correspond souvent au prix d’acquisition final.

Avec les offres de crédit actuelles, on trouvera un financement sur 20 ans à 4.10% hors assurances, soit des mensualités de 635€ assurances incluses.

Il vous faudra donc mettre 220€ chaque mois pendant 20 ans, au final le studio vous coûte donc 20 x 12 x 220€ = 52 800€ le reste étant financé par votre locataire.

Le coût du crédit est lui de 54 000€.

Notez que :

- le prix d’achat est l’élément le plus structurant du montage financier : négociez ferme.

- compte tenu de la durée, le taux du crédit a relativement moins d’importance que le coût de l’assurance

- il faut verrouiller le montage en prenant un effort d’épargne largement inférieur à votre capacité réelle pour ne pas être amené à vendre avant 10 ans (moitié de la durée initiale).

Votre capacité réelle doit s’apprécier en montant et non pas en pourcentage comme les banquier le présentent souvent.

Dans notre exemple, la question est : « Dépenser 220€ par mois constitue-t-il une gêne dans mon budget ? » et pas « Suis-à 33% d’endettement ? »

Dans tous les cas, ne soyez pas trop optimiste car des aléas viendront plomber vos simulations : période trop longue pour trouver un locataire, nouvelles impositions de l’état, augmentation des impôts existants, baisse des loyers.

Il n’en demeure pas moins que l’investissement immobilier au plus tôt de sa vie active constitue un moyen efficace de se constituer, à long terme, un patrimoine et/ou de tirer des compléments de revenus.

Comment trouver un « bon » locataire… et le garder ?

Pas de recette miracle. Faîtes preuve de bon sens : discuter avec vos candidats locataires, comment en sont-ils venus à rechercher ce type d’appartement, que font-ils dans la vie…

Les gens aiment en général parler d’eux, et de leurs passions. Laissez vos candidats s’exprimer vous en apprendrez davantage.

Obtenez des garanties raisonnables. Restez dans le cadre de ce que la loi autorise en termes de renseignements pouvant être demandés.

Soyez aussi très clair sur ce que vous attendez comme comportement de votre locataire.

Ne faîtes pas peur, mais montrez votre détermination à ce que les conditions de jouissance du bien soit respectées par chacun.

Evidemment soignez également l’établissement de l’état des lieux.

Dans la durée, pensez à fidéliser votre locataire.

Personnellement, je veille à rester dans la fourchette basse des loyers, en n’appliquant pas systématiquement la hausse conventionnelle.

Je soigne également la qualité de notre relation : une visite annuelle pour vérifier que le niveau de confort est bon. Petit travaux d’amélioration, réactivité immédiate en cas de réparation.

Parfois cela tombe mal : je me souviens d’un vendredi soir passé à vidanger le ballon d’eau chaude pour changer le bloc de sécurité – eh oui, on apprend aussi à bricoler).

Le bail de « mon » locataire a débuté en 2004, alors que cette personne était étudiante.

Statistiquement, elle devait rester deux à trois ans.

Début 2009 je lui ai demandé, pourquoi il restait dans ce studio de 17m2 alors qu’il a désormais largement les moyens de s’offrir un deux pièces.

Il m’a répondu « On sait ce qu’on perd, on ne sait pas ce qu’on retrouve. Je suis souvent absent, ici je sais qu’il n’y a pas de souci tout est en bon état, le loyer est très correct, je ne vois aucune raison de partir ».

Je souhaite que les idées que j’ai développées dans ces deux articles contribuent à la réussite de vos opérations dans l’immobilier locatif !

Vous êtes maintenant prêts.

Rappelez-vous que, comme pour tout projet, le plus difficile est souvent de se lancer.

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Manque-t-on de logements en France ?

Posted on 03. avr, 2009 by Michael.

photo credit: seier+seier+seier

« Je ne crois aux statistiques que lorsque je les ai moi-même falsifiées. » Winston Churchill

La France manque-t-elle de logements ? Voilà une grande question ! Bilan de la situation aussi objectif que possible.

Lorsque ce type de chiffres est diffusé, il avantage toujours celui qui parle. Ainsi, vous pensez certainement que la France manque de logements car c’est l’idée dominante et répétée par les professionnels de l’immobilier mais est-ce vrai ? Aujourd’hui, je vous propose d’analyser cet aspect aussi précisément que possible car se faire une opinion est très difficile sur cette question.

La supposée rareté du logement est l’argument le plus couramment utilisé pour justifier son prix.

Commençons par définir le sujet.

Les notions utilisées dans l’analyse statistique sur ce domaine sont les ménages et les logements.

Ménage : un ménage est un ensemble de personnes qui partagent une résidence principale et qui ne possèdent pas forcément des liens familiaux entre elles. Ne sont pas pris en compte les collectivités comme les résidences universitaires ou les maisons de retraite. C’est donc autant la famille de 6 personnes que le célibataire qui vit seul.

Logement : signifie l’ensemble des logements, qu’il s’agisse de logements utilisés comme résidence principale, secondaire ou bien sûr de logement vide. Il n’y a donc pas de prise en compte de l’état, du prix ou de la localisation du logement ce qui, vous le verrez, est le problème principal.

Le nombre de constructions

En France, le nombre de construction était de 419 423 logements par an en 1980 (selon l’INSEE) et de 410 188 en 2005. Sur cette période il s’est construit 8 383 935 logements sur l’ensemble du territoire.

Dans ces chiffres, une construction représente autant un logement individuelle que collectif (universitaire…).

Si l’on ne prend en compte que les logements individuels sur la période 1980-2005, nous tombons à 4 832 512 logements construits.

Voir les chiffres INSEE

Dans un document de 2002, une publication de l’INSEE dit :

pour satisfaire la demande potentielle
de logements correspondante, il
faudrait construire 320 000 logements de
2000 à 2004 et 290 000 de 2005 à 2009.

Sur la période 2000 à 2004, il s’est construit 1 292 000 logements individuels ou collectifs contre 1 280 000 nécessaires. Il n’y a donc aucune pénurie créé sur cette période. Y’a-t-il pour autant pénurie sur le reste ? Voici la suite.

[...]

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Revue de presse – Koleos, Islande et crise

Posted on 31. jan, 2009 by Michael.

1. 63.500 emplois supprimés en un jour

Chaque grande entreprise y est allée de son annonce. Voici le grand déballage.

La crise est certes bien là, c’est aussi une bonne raison de procéder « aux ajustements » nécessaires…

2. Islande : Le gouvernement démissionne

Sous l’effet de la crise le gouvernement était sous pression, le voilà qui démissionne. Après nous avoir vanté les mérites de l’Islande il y a quelques années voici le modèle qui tombe en pièces…

L’apprenti sorcier s’est brulé avec le monde de la finance.

3. Immobilier: la demande de logements neufs continue de se réduire, selon l’Insee

Rien n’y aura fait : ni les dé cohabitation, ni les divorces, ni l’arrivée (massive ?) d’étrangers avides de nos logements, non rien. La demande de logements neufs diminue…

Cependant, les entrepreneurs continuent de vouloir mettre à l’étude de nouveaux programmes: plus d’un sur deux pour les logements destinés à la vente, et près de trois sur quatre pour ceux destinés à la location désirent le faire, indique ainsi l’Insee.

Le niveau des stocks de logements neufs invendus reste « relativement stable », est-il ajouté.

Je ne sais pas si « relativement stable » correspond au graphique ci-dessous ou si quelqu’un continue à essayer de rassurer…

Source : http://www.agefi.fr

Voir aussi : Immobilier 2009 : Faut-il-acheter ?

4. Koleos, une affaire qui part en coui***

Marrant, cette histoire autour du nom du 4×4 de Renault qui signifierai « branleur » en grecque.

Ils n’en sont pas à leur premier coup, le nom de la Clio avait du être modifié pour l’Asie.

La question est : est-ce un bon buzz ?

Pour les non acheteurs, la marque parait un peu ridicule. Cela les conforte dans l’idée qu’ils ont bien fait de ne pas être client.

Pour les clients, ce genre de publicité n’alimente pas la fierté de posséder un véhicule de la marque.

5. Les oeufs de poules élevées en batterie disparaissent des rayons

Effet domino ? A l’approche de la chandeleur, le marché européen de l’œuf est en pleine révolution : l’une après l’autre, les enseignes européennes de la grande distribution tournent le dos aux œufs de batterie. Après Carrefour, Intermarché, Cora et Match en Belgique, l’ensemble des supermarchés néerlandais et suisses, Rewe et Aldi en Allemagne, Marks & Spencers, Waitrose et Co-op au Royaume-Uni, le géant britannique Sainsbury’s vient d’annoncer que les œufs de poules élevées en cage quitteront ses rayons en février. Est-ce la fin annoncée des œufs de batterie ?

La désaffection pour les œufs issus de l’élevage intensif progresse. C’est une excellente nouvelle.

6. Dardesheim, la ville qui produit plus d’énergie qu’elle n’en consomme

L’Allemagne est en pointe sur les sujets autour des énergies renouvelables. Voici par exemple cette ville, qui utilise une combinaison de sources d’énergie alternatives pour être totalement indépendante et possède la plus grande éolienne du monde (qui alimente 4 000 foyers!).

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Action Discrète spécial immobilier

Posted on 06. oct, 2008 by Michael.

Je ne connaissais pas cette émission mais ce numéro est assez intéressant à voir.

Action Discrète est une émission humoristique et leur numéro spécial immobilier est criant de vérité.

Le passage sur la négociation où un ensemble de complices font passer l’immeuble pour un endroit très peu agréable à vivre. On y voit un faux réparateur disant que l’ascenseur ne marche jamais, un gars en train de dealer dans l’entrée, des voisins bruyants…

Le faux acheteur qui voulait faire une proposition à 310 000€ rabaissent sa proposition à 210 000€ !

C’est une technique que d’autres ont déjà employé dans la vie réelle.

Voir l’émission :

http://www.canalplus.fr/index.php?pid=1780

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