Dans l’investissement locatif, la plus grande erreur n’est pas de faire un mauvais achat — c’est de ne rien faire du tout. Cet article vous donne le déclic pour passer à l’action.
Vous vous demandez peut-être combien d’appartement vous pouvez acheter en peu de temps ? Voici Jérôme dont vous avez peut-être entendu parler. C’est un peu un touche à tout qui peut donner l’impression de se disperser (il joue au poker pour gagner de l’argent, il a acheté un cheval, il a investi dans un artiste…) mais parti de rien, il possède déjà 8 appartements. Comme vous tous, il vise l‘indépendance financière mais contrairement à beaucoup de gens il se démarque sur un point : il agit. Est-il en train de brûler les étapes ou en train d’obtenir son indépendance financière à la vitesse grand V, l’avenir le dira !
Jérôme, c’est à toi :
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“Je suis l’heureux propriétaire de 8 appartements à l’heure actuelle. Parmi ces appartements, j’en loue 7, le huitième étant ma résidence principale. Je précise, car c’est important, que j’ai commencé à investir alors que j’avais un revenu modeste (comme aujourd’hui par ailleurs). Je ne suis pas né avec une cuillère d’or dans la bouche.
J’ai investi dans l’immobilier par stratégie forcée. En effet, comment s’enrichir avec peu de moyens? Je me suis posé la question il y a 10 ans et j’ai donc choisi l’immobilier. La bourse? Il faut des capitaux à la base … Entrepreneur? je suis fonctionnaire donc je ne vais prendre pas le risque de … L’immobilier? Oui, avec mes techniques.
MA STRATEGIE DE BASE
J’ai pu réussir à investir dans l’immobilier grâce à une stratégie essentielle: l’effet de levier. Je m’endette et construit petit à petit mon patrimoine grâce aux prêts des banques. Je m’endette, oui, mais intelligemment. En effet je n’ai jamais contracté de crédits à la consommation qui sont des dettes à fond perdu car il existe des bonnes et des mauvaises dettes. Je m’endette uniquement par des crédits immobiliers et j’ai à ce jour un taux d’endettement de 74%
Ce chiffre peut faire peur au premier abord mais je vis très bien car tout est autofinancé. En effet, mes loyers sont tous supérieurs à mes crédits.
Je souhaite encore acheter un ou deux appartements et revendre, entre temps, ma résidence principale, afin de générer du capital. Dès que j’aurai atteint un revenu de 2 500 euros, en dehors de mon salaire, j’arrêterai mes investissements immobiliers et mon travail. Je précise que ces 2 500€ proviendront d’une diversification de mes actifs comme l’immobilier, la bourse, les placements bancaires, le blogging,…. Mon but n’est pas d’être riche mais indépendant financièrement, la différence est importante. De plus, avec la fin de certains crédits immobiliers dans 10-15 ans, mon revenu de 2 500€ augmentera par conséquent de lui-même.
MES CRITERES DE CHOIX
J’ai toujours eu, dans mes sélections d’achat, une préférence pour les biens défraîchis ou avec un peu de travaux. J’aime les revaloriser car l’avantage est triple. Vous achetez moins cher, vous louez plus cher à terme et enfin vous défiscalisez. En effet, par des travaux, il m’est arrivé une année de ne pas payer d’impôts. Stratégie efficace que beaucoup de gros investisseurs immobiliers appliquent avec délectation.
J’achète aussi uniquement dans des petits immeubles. C’est d’ailleurs la première question que je demande aux vendeurs. Il est hors de question pour moi d’acheter dans des immeubles où les charges de copropriété peuvent atteindre 200 euros. La rentabilité brute, intéressante à la base, s’en trouverait fortement affectée.
J’ai beaucoup d’autres critères de sélection mais je ne vais pour tous vous les dire car sinon mon blog ne serait plus intéressant à terme à suivre. 😉
MA GESTIONJe suis en charge de la gestion locative, j’ai décidé de gérer moi-même mes biens c’est à dire sans intermédiaire. C’est un choix personnel qui connaît 2 raisons:
– Une agence immobilière ne fait pas plus que vous. De surcroît, elle peut, elle aussi, les louer à des mauvais locataires. J’en suis la preuve avec un souci de sous location. En effet, un jour, j’appelle mon locataire, et il me déclare de prendre contact avec telle personne car il n’est pas sur place. J’appelle cette personne et lui demande de se présenter et me déclare spontanément qu’il vit dans l’appartement et paie le loyer à mon locataire officiel. J’informe, de suite, que la sous location est interdite. J’appelle l’agence immobilière afin de les avertir et de régulariser la situation dans les plus brefs délais. Je reçois une fin de non-recevoir en me déclarant qu’elle n’a pas la gestion du bien Je lui réitère très fermement ma demande arguant que la responsabilité de ce fait vient de leur sélection locative. Le locataire “officieux” devint mon locataire et je me suis dit, à ce jour, de ne plus passer par agence car j’étais capable de gérer moi-même mes biens. Pour l’instant, je ne me suis pas trompé et j’économise des frais bien inutiles.
– Toujours pour ne pas affecter le taux de rentabilité. Mes rendements sont au minimum de 7,5% et atteignent au mieux 12%.
LA FISCALITE
La fiscalité dans l’immobilier est essentielle. J’ai opté pour celles des travaux défiscalisables que j’ai déjà parlé en amont. Mais à terme, je ne cache pas que je choisirai le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut est très avantageux fiscalement.
Je n’ai jamais été intéressé par les programmes de défiscalisation pour deux raisons majeures:
– Le prix au m2 était toujours supérieur au prix du marché local surtout dans les grandes villes.
– Pour les petites villes, la demande locative n’existait pas tout simplement. Beaucoup d’investisseurs en loi DE ROBIEN (par exemple) se mordent les doigts car ils ne trouvent pas de locataires. Et s’ils veulent revendre, le prix de vente peut atteindre -50% par rapport au prix d’achat.
QUELQUES CONSEILS
Je vais vous citer quelques erreurs de base à éviter lors de votre futur investissement immobilier:
– Acheter dans une grande résidence avec des charges de copropriétés élevées.
– Investir loin de son lieu d’habitation. Combien d’investisseurs dans les programmes de défiscalisation ne se sont même pas donné la peine de jauger le marché locatif? De plus, si vous connaissez des soucis, la route risque d’être longue …
– Se méfier des surfaces annoncées avant l’achat. Beaucoup de vendeurs arrondissent à la dizaine supérieure. Ces cas de figure arrivent régulièrement et peuvent être un bon moyen de négocier.
– En ce qui concerne les surfaces, si vous investissez dans une copropriété, n’oubliez que vous achetez selon la loi carrez et non en surface habitable. Certains vendeurs ont tendance à calculer le prix de vente (prix au m2) de cette façon.
Questions / Réponses :
Peux-tu présenter l’une de tes meilleures affaires ?
Ma meilleure affaire est l’achat d’un T2 + studio fin 2005 dans le centre-ville de Bordeaux. Les prix avaient déjà fortement augmenté. Mais j’ai trouvé au bout de quelques mois de recherche, car ce n’est pas évident, cet ensemble immobilier à un prix de 139 000 euros pour une surface en loi carrez de 83 m2. Imaginez, 1 700 euros le m2! Cependant le T2 était à refaire complètement. A l’époque, comme aujourd’hui d’ailleurs, si je revendais le T2, j’aurai un studio d’une valeur de 65 000€ en cadeau.
Continues-tu d’acheter des appartements ?
Cette année il est prévu que j’achète. Mais cela sera pour acquérir une résidence principale. Le but de l’opération est de vendre celle que j’ai actuellement et de garder l’intégralité de la somme. De plus, je ne serai pas imposé sur la plus-value. Ensuite, cette année ou en 2012, j’achèterai un studio pour faire du rendement. Avec cette bulle immobilière, je ne compte pas faire de la spéculation mais du rendement en trouvant du 7,5% minimum.
Comment as-tu obtenu autant de prêts immobiliers ? La banque ne refuse-t-elle pas lorsque tu es déjà endetté ?
Le taux d’endettement requis est de 33 voire 35% soit 1/3 des revenus. Les banques logiquement ne prêtent pas au-delà. Logiquement car j’ai un taux d’endettement de 74% et olivier Seban (que j’ai interviewé) en a eu un à 60%. Je ne vais pas dévoiler toutes les stratégies mais pour le faire baisser celle de l’achat-revente est efficace. Vous engendrez du capital et du patrimoine en même temps. Si la banque observe que vous avez les reins solides, elle sera plus à même d’aller au-delà de leurs conditions de base.
Dans combien de temps aura-tu atteint ton objectif d’indépendance financière ?
Logiquement, dans 3 ans et quelques mois, à l’âge de 36 ans, j’aurais atteint mon objectif. Il m’aura fallut plus de 10 ans pour y arriver. Quand je vois que certains y arrivent en 5 ou moins de 10 ans, cela me surprend toujours. Mais je serai fier de mon parcours car partir de si peu et devenir indépendant financièrement n’était pas chose aisée.
Jérôme est l’auteur du blog Capital-story.fr
Ce que l’histoire de Jérôme enseigne concrètement sur l’investissement locatif
Au-delà de l’inspiration, le parcours de Jérôme illustre plusieurs vérités pratiques sur l’investissement locatif que la plupart des débutants ignorent.
La vitesse d’exécution prime sur la perfection du dossier. Jérôme n’a pas attendu d’avoir le dossier parfait, la situation professionnelle idéale ou le marché au plus bas. Il a agi avec ce qu’il avait. Chaque mois passé à analyser sans acheter est un mois de cashflow perdu et un mois de moins pour rembourser le crédit.
L’effet boule de neige est réel mais sous-estimé. En investissement locatif, le premier bien est toujours le plus difficile — il demande le plus d’apprentissage, de démarches bancaires et d’efforts. Le deuxième est plus simple car vous avez un track record. Le troisième encore plus. À partir du 4e ou 5e bien, c’est le processus qui tourne, pas vous.
Les 3 blocages qui empêchent de passer à l’action en investissement locatif
Si Jérôme est l’exception plutôt que la règle, c’est parce que la majorité des personnes qui s’intéressent à l’investissement locatif restent bloquées sur l’un de ces trois points :
- Le syndrome de l’analyse paralysante : attendre le bien parfait, le taux parfait, le moment parfait. En attendant, d’autres achètent. Le marché immobilier locatif ne “s’effondre” pas — il fluctue. Les bons deals existent en toutes périodes pour qui sait chercher.
- La peur du refus bancaire : beaucoup craignent que la banque dise non. Mais une banque ne dit pas non à un dossier qui présente un cashflow équilibré. Préparez votre dossier, montrez que vous avez simulé les chiffres, et présentez-le à plusieurs établissements.
- Le manque de réseau et de méthode : l’investissement locatif n’est pas intuitif. Sans formation ou réseau, vous achetez comme tout le monde — et comme tout le monde, vous obtenez des rendements médiocres. Jérôme s’est entouré d’autres investisseurs et a appliqué une méthode structurée.
Comment passer à l’action en investissement locatif dès maintenant
Concrètement, voici les étapes pour imiter la démarche de Jérôme :
- Calculez votre capacité d’emprunt réelle (simulateur en ligne ou rendez-vous bancaire exploratoire)
- Définissez votre type de bien cible : studio, T2, colocation, immeuble de rapport
- Choisissez votre zone géographique sur la base d’un critère de rentabilité brute minimum (7-8%)
- Visitez 10 biens avant d’en acheter 1 — pour calibrer votre œil sur les prix et les travaux
- Faites votre première offre
C’est simple, pas facile. La plupart restent bloqués à l’étape 1 ou 2. Si vous êtes arrivé jusqu’ici, vous avez le profil pour aller plus loin.