PREMIER PROJET 800 € de CASHFLOW

Projet de colocation rentable : 800 € de cashflow !

Michael Ferrari Colocation, Etudes de cas Laissez un commentaire

J’ai demandé à une des participantes à ma formation de venir nous raconter ses projets immobiliers, pour que vous puissiez comprendre comment une personne qui ne connait rien à l’immobilier et qui n’a jamais investi se lance et réalise plusieurs projets de colocation rentable. En trois ans, Anémone a réalisé trois projets de colocation rentables. Aujourd’hui, elle a plus de 1.600 euros de cashflow mensuel net. Son premier projet lui rapporte plus de 800 euros de cashflow par mois. Anémone habite à Paris mais investit dans d’autres villes. Elle va vous expliquer ce qu’elle a fait et comment elle gère tout elle-même à distance. Il n’y a rien de magique : c’est du bon sens, de la mise en œuvre et de la détermination.

Michael : Bonjour Anémone, merci de te prêter au jeu et de nous expliquer ce que tu as fait dans l’immobilier. Tu as donc investi dans trois colocations rentables. La dernière est en cours de travaux. Où as-tu investi ?

Anémone : Les 3 appartements ne sont pas dans la même ville. Le premier est à Nantes, les autres à Orléans.

Sommaire

Premiers pas d’investisseuse

Qu’est-ce-qui t’a motivé à rejoindre la formation Je réussis mon investissement locatif ?

J’ai commencé à m’intéresser à l’immobilier à travers tes vidéos gratuites sur Youtube. Puis je me suis rendu compte que, pour passer un cap, il fallait que je me forme. J’ai décidé de prendre la formation, qui donne aussi accès au groupe privé des membres. Cela m’a permis d’en apprendre bien plus.

Tu n’avais pas investi dans l’immobilier avant la formation ?

Non, j’en avais juste entendu parler, notamment via les dispositifs de défiscalisation de type Pinel, etc. Et je me suis dit qu’on pouvait investir de manière rentable dans l’immobilier autrement qu’en faisant de la défiscalisation.

Combien de temps après avoir rejoint la formation as-tu réalisé ton premier projet de colocation rentable?

J’ai rejoint la formation vers septembre 2017 et j’ai trouvé mon premier projet en mars 2018.

Présentation du tout premier projet de colocation rentable

Les chiffres de cette première colocation rentable

Quel est ce projet ?

J’ai trouvé un appartement de 75 m2 à Nantes, du côté de la gare. Et j’ai décidé de faire une colocation de quatre personnes.

A-t-il été difficile à trouver ?

J’ai visité une vingtaine d’appartements, d’autant que les prix à Nantes à ce moment-là avait commencé à flamber. Donc c’était assez compliqué, la concurrence était très rude. D’ailleurs, j’avais fait une offre un peu trop basse pour cet appartement si bien que quelqu’un d’autre l’avait signé. Mais comme cette personne n’a pas obtenu son financement, l’agent m’a rappelée.

 

premier projet à Nantes

Évolution des prix de l’immobilier à Nantes sur les cinq dernières années. Source : Immobilier.lefigaro.fr

 

Quel était le prix affiché et à combien tu l’as eu ?

Il était affiché à 135.000 € et je l’ai signé à 125.000 €. J’ai fait une petite négociation.

Y avait-il des travaux à faire ?

Les travaux s’élevaient à peu près à 50.000 €. C’était un appartement qui n’était plus habité depuis une dizaine d’années. Il y avait vraiment tout à refaire : l’électricité, la plomberie, …

Comment fais-tu pour estimer les travaux ?

J’ai investi avec mon compagnon, qui est dans le BTP, donc les travaux ne lui faisaient pas peur. Quand on est rentrés dans l’appartement, il a su chiffrer. Ensuite, on a appelé plusieurs artisans, notamment une société tous corps d’état, qui nous a fait plusieurs devis de plusieurs artisans. Cela nous a permis de comparer.

Un financement sur 25 ans avec différé d’un an

Comment s’est passée la recherche de financement ?

La recherche de financement a un peu traîné et a provoqué quelques frayeurs. Le compromis nous laissait 3-4 mois pour trouver le prêt, et finalement on l’a obtenu en août. J’avais pris un courtier, avec qui ça ne s’est pas bien passé. Donc on a dû prolonger le compromis. J’ai repris les choses en main et je suis partie voir plusieurs banques en direct. Vu que ça commençait à être très juste, on a décidé de mettre un apport. Un banquier a trouvé notre projet favorable, il nous a suivis et on a signé en août.

C’est vrai qu’on cherche normalement à éviter de mettre un apport, surtout au début. Mais si vous en aviez la possibilité et que ça vous a permis d’obtenir votre financement, c’est une bonne chose.

Combien avez-vous mis d’apport et quelles conditions avez-vous obtenu pour le financement ?

On a apporté les frais de notaire et ceux de la banque. C’est un financement sur 25 ans avec différé d’un an pour les travaux.

Bien, confortable ! Donc vous signez l’acte authentique et les travaux démarrent.

Les travaux durent bien plus longtemps que prévu

Combien de temps les travaux devaient-ils prendre ?

Les travaux devaient prendre 2 à 3 mois, mais finalement ils ont duré 6 à 7 mois.

Deux fois plus de temps. C’est assez classique que la durée réelle soit de 50% supérieure au délai annoncé. Et parfois, comme dans votre cas, c’est + 100%.

Qu’est-ce-qui a fait que ça a pris autant de temps ?

L’entreprise tous corps d’état n’était pas le maître d’œuvre. C’était à nous de faire le planning des artisans. Comme certains ne respectaient pas forcément leur planning, cela décalait les autres.

premier projet

Comparatif des missions du maître d’œuvre et du contractant général. Source : SRBI.fr

 

C’est un peu étrange que cette entreprise ne fasse pas ça justement…

Ils proposaient une option payante supplémentaire pour être maître d’œuvre, qu’on n’a pas prise.

Ce qui fait que vous vous êtes retrouvés à organiser le chantier. Vous n’aviez pas forcément l’habitude, ce qui vous a fait perdre du temps.

Les artisans ont pris du retard et on a aussi essayé de faire une partie des travaux nous-mêmes. Ça a aussi retardé le chantier.

De toute façon, avec un an de différé, vous étiez large dans tous les cas. Il peut y avoir des débordements, c’est assez courant, surtout avec de gros travaux. C’est plutôt l’inverse qui est rare.

Est-ce-que vous avez été contents du rendu des travaux ?

Oui, hormis le souci de planning, les artisans sont vraiment bien et ont fait du bon travail. C’était exactement le résultat et la déco qu’on avait prévus.

La recherche de locataires et le cashflow

Comment se passe ensuite la recherche de locataires ?

On a mis deux semaines pour trouver deux locataires. Nous avons décidé de les faire rentrer au fur et à mesure si nécessaire. On a trouvé les deux autres locataires deux semaines après. On avait mis l’annonce sur les sites classiques et j’ai aussi utilisé Facebook.

Au bout de combien de temps as-tu rempli entièrement ta colocation ?

À la fin du mois de mars, c’était déjà rempli.

À combien loues-tu les chambres ? Et à combien s’élèvent l’ensemble des frais ?

On a 800 € de crédit. La chambre est louée entre 410 € et 440 € hors charge. J’ai aussi un box que je loue à part. En tout, le projet nous rapporte 1980 € charges comprises. Globalement, les charges, la taxe foncière, etc. s’élèvent à 300 €-400 € par mois.

Donc tu as entre 1100 € et 1200 € de charges mensuelles et tu encaisses presque 2000 €. Tu as plus de 800 € de cashflow mensuel, ce qui est un très bon résultat. Bravo !

Petite précision, dans un 75m2, on n’a pas fait de salon. On avait peur que ça freine, mais je pense que c’est tellement normal à Nantes que ça se loue vraiment bien.

Comment est positionné le prix de la chambre aujourd’hui par rapport au prix du marché ?

C’est en dessous du prix du marché.

Les leçons tirées de l’expérience

Tu as du recul par rapport à ce projet, puisque c’était il y a quelques années. Qu’est-ce-que tu peux nous en dire, 2/3 ans plus tard ?

Est-ce-que si c’était à refaire, tu le referais ? Qu’est-ce-que tu pourrais changer ?

Vu les prix et la brèche dans laquelle on s’est engouffrés au bon moment je crois, je suis contente de l’appartement. Si c’était à refaire, je le referais avec un appartement plus grand, pour avoir un salon. Ça réduirait le turnover. Ce sont des étudiants qui viennent en stage de fin d’études. Donc tous les 6 à 9 mois, je dois trouver de nouveaux locataires. Par contre, je suis contente d’être allée sur une ville aussi tendue parce que je n’ai pas vraiment de vacance locative. Avant que les locataires partent, j’ai déjà des remplaçants.

Gérer ses colocations rentables à distance

Tu assures toi-même la gestion ?

Oui. Je suis à Paris et tout se fait à distance : les vidéos pour les visites virtuelles, les appels… Parfois les autres locataires font des visites.

Il t’arrive de te déplacer pour les remises de clé ou les états des lieux ?

A : Je les délègue. Je n’y vais pas souvent. J’y suis allée une fois l’année dernière et deux fois l’année précédente.

Ton exemple est super, tu montres que tu peux gérer à distance depuis Paris, et à plus de deux heures de train. Tu as mis en place tout ce qu’il fallait. C’est bien parce que ça préserve ton cashflow, notamment en cas de relocation. Si c’était en agence, tu aurais des frais. Et effectivement, c’est une vérité absolue dans l’immobilier : on est toujours content d’avoir investi quelques années auparavant. Et c’est encore plus vrai dans un marché qui a progressé.

Est-ce que tu as fait estimer ton appartement aujourd’hui ?

Oui, je l’ai eu pour 180.000 € et je peux le revendre en l’état entre 220.000 € et 240.000 €.

Projet de colocation à Nantes

Évolution des prix de l’immobilier à Orléans ces deux dernières années. Source : Netvendeur.com

Deuxième investissement en colocation rentable

Sélection de l’emplacement et visites

Et qu’en est-il du deuxième projet  de colocation rentable ?

Nantes commençait à devenir trop chère. On n’aurait jamais pu retrouver le même prix, donc on a cherché des villes autour de Paris. On a trouvé un appartement à Orléans.

Pour les gens qui nous regardent, surtout s’ils n’ont pas investi, ils vont se dire « elle investit à Nantes, à Orléans, comment c’est possible ? ». Surtout si la personne qui nous regarde est à Paris. Tu vas les déprimer !

Comment tu t’y es prise concrètement ?

Au départ, on faisait les visites les samedis uniquement, ce qui nous a fait rater pas mal de biens. Donc ensuite, soit je posais des jours, soit c’est mon compagnon qui enchaînait les visites. Il avait arrêté de travailler pour être ainsi plus disponible pour faire les visites.

Combien d’allers-retours avez-vous faits avant de trouver votre deuxième appartement ?

À Orléans, on a visité 3 biens et le troisième était le bon. On savait exactement ce qu’on recherchait, c’était plus simple.

C’est l’avantage de l’expérience du premier investissement !

Et comment avez-vous fait pour déterminer l’emplacement ?

Grâce au groupe privé de la formation, on a rencontré quelqu’un qui a investi à Orléans un an avant nous et qui connaissait déjà la ville et les quartiers intéressants.

La puissance du réseau !

Les chiffres et le cashflow de ce deuxième investissement locatif rentable

Tu peux nous décrire ton projet de colocation rentable dans les grandes lignes ?

C’est un appartement de 110 m2, un coût total de 200.000 €. Cette fois, on n’a pas mis d’apport. Le financement est de 200.000 € sur 25 ans. C’est une colocation de 4 personnes à 410 € – 430 € la chambre.

En cashflow, ça donne quoi ?

On est un peu moins bons sur le cashflow car on a de grosses charges et une taxe foncière très élevée à Orléans. C’est un peu le point négatif de cette ville. Donc on est à 400-500 € de cashflow mensuel.

C’est déjà pas mal, ça reste un très bon ratio par rapport au montant investi. Vous êtes déjà à 1200-1300 € de cashflow mensuel au total sur deux projets de colocation rentable.

Est-ce qu’il y a eu des surprises (bonnes ou mauvaises) ?

La grosse surprise, c’est qu’on l’a signé juste avant le confinement. Les travaux ont commencé le 1er mars 2020. Très vite le chantier s’est retrouvé à l’arrêt. Il a donc fallu attendre. Mais l’appartement est désormais loué –depuis septembre.

colocation à Nantes 800 € de CASHFLOW

Le marché de la colocation en France en 2020. Source : Locservice.fr

 

Projets immobiliers en cours et futurs

Vous lancez un troisième projet de colocation rentable ?

Oui, un projet de 210.000 €, qui est dans un autre quartier d’Orléans. Un appartement de 4 chambres avec un loyer total de 1900 € et à peu près 400 € de cashflow.

Vous avez trouvé le modèle et vous le reproduisez !

Comment voyez-vous l’avenir ? Vous souhaitez faire combien de projets au final ?

A : Pour la suite, on a décidé de partir sur des immeubles de rapport d’entre 6 et 10 appartements, avec au minimum 1000 € de cashflow. Ce sont des perles rares à chercher. On va investir en société parce qu’on arrive à la limite du nom propre.

Retours d’expérience et conseils pour investir dans l’immobilier locatif rentable

Est-ce-que ça t’a paru insurmontable à un moment donné de faire ces projets ?

Pas du tout. Il y avait de la peur face à quelque chose qu’on n’a jamais fait. Mais une fois qu’on est lancé, c’est plutôt facile. Je me rappelle de la première fois où je stressais à appeler un agent. Au bout du dixième agent, ça commençait à être naturel. Au fur et à mesure, ça devient facile. Le premier appartement était le plus difficile. Les suivants sont arrivés très vite et plutôt faciles à faire.

Le premier, c’est toujours le baptême du feu ! Ce qui est bien dans votre cas, c’est que vous êtes deux. C’est aussi un point positif vraiment agréable de pouvoir faire ça avec son conjoint.

Qu’est ce que tu aurais envie de dire pour les personnes qui nous regardent et qui ne se sont pas forcément lancées ?

Je dirais de s’entourer de personnes qui ont le même mindset et qui vont vous motiver, contrairement à des gens qui vont vous freiner. Je l’ai trouvé dans le réseau qui est lié à ta formation. Il faut se former aussi, que ce soit sur internet, dans des livres ou des formations.

Quand as-tu estimé que ton investissement dans la formation avait été rentable ?

Dès que j’ai signé le premier appartement. Avec les calculs, je savais que j’avais déjà rentabilisé la formation.

C’est assez évident ! Merci pour ton retour et félicitations pour ces trois beaux projets !

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Merci Anémone !

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Regardez-la vidéo et dites-moi ce que vous en pensez !

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