SCI - Société civile immobilière

Faut-il utiliser la SCI (Société Civile Immobilière) pour investir ?

Michael Ferrari Comment investir dans l'immobilier, Stratégie et Fiscalité 2 Commentaires

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Investir est une chose. J’en ai longtemps parlé sur le blog et ma chaine. Mais j’ai peu parlé de la SCI – Société civile immobilière.

Etant associé dans 6 SCI, je commence à connaitre la question !

Si vous lisez ce blog, vous savez qu’investir est possible, faisable (même pour toi si tu es unijambiste myope) et souhaitable.

Le truc, c’est que si comme moi tu as atteins un patrimoine immobilier conséquent (J’ai à ce jour plus de 42 appartements), la question de l’organisation et de la pérennisation va se poser.

SCI - Société civile immobilière
Tout comprendre de la SCI pour créer votre empire immobilier

Le grand danger du LMNP

Le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) était parfait. Enfin presque.

Depuis la décision prise en 2018, il n’est désormais plus possible de vivre de son immobilier et d’être LMNP.

En effet, seules 2 conditions existent désormais : avoir moins de 23000 € de loyers par an et que cela ne représente que moins de 50% de vos revenus.

Si vous ne respectez pas l’une de ces conditions, vous êtes LMP. Et là, c’est une autre histoire : vous rejoignez la horde des entrepreneurs qui payent des cotisations sociales.

Mais le véritable danger du LMNP n’a jamais été ça.

Le véritable danger, c’est le décès.

Alors, vous me direz, j’e m’en fous je serais mort.

Certes. Mais vos héritiers vont se souvenir de vous et pas pour de bonnes raisons.

Je vous donne 2 conséquences :

Lorsque vous décédez, cela équivaut pour notre chère administration à une cessation d’activité.

Non pas celle de vivre mais celle de LMNP (suivez svp). Ce qui déclenche une forte envie de taxer.

Et qu’est-ce qui est taxé dans ce cas ?

Toutes les plus-values latentes :

  • bénéfices de l’année
  • plus-values liés à la cessation d’activité

Et ça, encore faut-il que votre trésorerie soit solide pour que vos héritiers puissent se le permettre!

Mais ça n’est pas le pire.

Le décès en LMNP coûte cher…aux héritiers

Evidemment vous vous dites “mais j’ai pris une assurance décès”.

J’espère bien. C’est le minimum que vous puissiez faire pour vos pauvres héritiers qui n’ont pas encore compris ce que va leur arriver.

Il va se passer ceci.

L’indemnité d’assurance sera considéré comme un produit exceptionnel (ben oui, vous n’allez pas mourir chaque année).

Et ça, c’est taxé.

Combien ? Impôt sur le revenu + Prélèvements sociaux (17,2% pour l’instant)

Imaginez que l’assurance rembourse un capital de 400 000 €. Si vos héritiers sont à la tranche marginal d’imposition de 30%, cela génère un impôt de 188 800 € à régler.

Et là, comment vont-ils faire ?

Ils vont vendre. Et tout votre patrimoine immobilier que vous aviez constitué aussi pour eux : parti.

Qu’est-ce que la SCI – Société civile immobilière ?

Une société civile immobilière (SCI) est une société morale ayant un caractère civil.  La SCI qui détient des biens immobiliers sera reconnue comme étant la propriétaire des biens immobiliers désignés.

A quoi cela sert-il d’avoir une SCI ?

La raison première d’une SCI est d’organiser votre patrimoine. Ce n’est pas de réduire votre fiscalité, d’optimiser votre temps ou de payer vos dépenses personnelles.

Partant de là, évidemment la SCI – Société civile immobilière permet d’organiser aussi votre fiscalité grâce aux choix IR (Impôt sur les revenus) ou IS (Impôt sur les sociétés).

Les 3 éléments fondamentaux

Je sais que si vous lisez cet article, c’est que vous vous demandez si vous devez créer une SCI.

La réalité, c’est que personne ne pourra vous répondre. Personne ne sait.

Vous devez faire le travaille vous-même pour trouver la réponse car elle dépend de 3 éléments que vous êtes le seul à connaitre.

Bien entendu sur Facebook, vous trouverez des dizaines “d’expert” et de réponses plus “intéressantes” les unes que les autres. Mais personne n’engagera sur ce qu’il vous dit.

Premier élément, votre situation actuelle détaillée.

Deuxième élément, votre objectif

Troisième élément, les changements à prévoir dans votre situation

Sans ces 3 éléments, personne ne saura si la SCI est faite pour vous.

Faut-il investir en nom propre ou via une SCI ?

Acheter en nom propre à l’avantage d’être simple. Tout le monde commence à par ça.

Mais rapidement, surtout si vous souhaitez investir massivement et vivre de vos loyers, être en nom propre n’est plus adapté pour la plupart des gens.

Déjà, si vous êtes en couple, selon votre contrat de mariage, et si vous investissez ensemble, vous serez potentiellement en indivision. Et ça, je vous dis qu’on n’aime pas du tout.

Ensuite, en LMNP, vous avez les inconvénients évoqués plus haut.

La SCI – Société civile immobilière n’est clairement pas sans contraintes. Mais au moins, vous serez organisés.

Mais dois-je mettre un appartement dans une SCI – Société civile immobilière ?

C’est certain, si vous démarrez et que vous achetez un appartement à 50000€, vous n’allez pas créer une SCI pour ça.

Mais si vous en achetez 2 ou 3 par an, au bout de 3 ans, vous serez débordé par votre propre patrimoine et vous allez vous dire : comment je réorganise.

A quels besoins la SCI – Société civile immobilière permet-elle de répondre ?

Je ne vais évidemment pas traiter tous les cas ici ni vous expliquer en détail comment marche une SCI.

Si vous souhaitez en savoir plus regardez cette conférence.

La SCI permet de répondre aux besoins suivants :

  • Investir à plusieurs
    • Parents/enfants
    • Amis
    • Investisseurs
  • Réaliser des projets plus gros
  • Organiser à l’avance la transmission de votre patrimoine
    • Le rendre pérenne
    • Définir qui aura quoi
  • Piloter votre fiscalité
    • Ne pas payer l’IR sur les loyers
    • Réinvestir avec le moins de frottements fiscaux
  • Eviter l’indivision
  • Protéger vos biens personnels et professionnels en cas de faillite
  • Protéger votre conjoint (Démembrement croisé de part notamment)

Vous voyez c’est vaste !

Si vous avez d’autres questions, regardez cette FAQ dans laquelle j’ai réuni de nombreuses autres réponses :

Accéder à la FAQ des questions sur la SCI

Commentaires 2

  1. Bonjour Michael,
    Merci pour ces explications sur la SCI. Il est vrai qu’il y a tellement d’informations qu’à terme nous nous y perdons. Le statut LMNP était le plus avantageux auparavant, et maintenant il devient dangereux. la SCI en est peux être une solution.
    Dis moi, a quel moment le fait d’êtrethom marié peu poser problèmes dans le cadre d’une SCI ?

    1. Post
      Author

      La SCI permet justement d’investir “hors mariage” et d’éviter l’indivision. Il convient cependant d’étudier le contrat de mariage (si effectué) et la composition du ménage (enfants, qui sont les parents…) pour bien déterminer à qui appartiennent les parts et que prévoir dans les statuts en cas d’héritage.

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