Immobilier : Investir dans des locaux commerciaux

Dans l’immobilier, l’investissement peut avoir plusieurs formes. Le plus connu est bien entendu l’immobilier d’habitation avec ses différents modes d’exploitation, comme la location nue, la location meublée, la location saisonnière, la colocation… En sortant de l’immobilier d’habitation, vous aurez accès à un autre univers : le local commercial ! C’est certainement moins connu et plus spécialisé, mais pour autant pas dénué d’intérêt.

En effet, le local commercial est un investissement alternatif à l’immobilier d’habitation. D’ailleurs, il m’est souvent arrivé de discuter avec des investisseurs assez âgés qui ont souvent basculé tout leur patrimoine vers des locaux commerciaux.

Pourquoi ?

Nous allons en discuter dans cet article mais, en synthèse, le local commercial vous demandera beaucoup moins de travail puisque c’est le locataire qui doit s’occuper de tout.

En parcourant cet article, vous allez découvrir les spécificités propres à l’investissement dans les locaux commerciaux, notamment au niveau du bail. Vous découvrirez aussi le réel potentiel de ce type d’investissement locatif et tout ce qu’il faut savoir pour bien démarrer dans l’acquisition et la location de locaux commerciaux.

Le local commercial, qu’est-ce que c’est ?

Dans sa définition simple, le local commercial est un bâtiment dans lequel s’exerce une activité commerciale et où est exploité un fonds de commerce. Dans cette classe d’actifs immobiliers, vous accéderez aux murs de boutiques, aux murs de bureaux, voire même à des entrepôts.

En d’autres termes, le bien immobilier est loué à un entrepreneur ou une entreprise qui y exerce une activité commerciale. Un local commercial peut héberger une pharmacie, une banque, une boulangerie, un restaurant, des bureaux, etc. Il peut être exploité pour vendre, pour fabriquer ou produire des biens, pour fournir des services ou pour stocker des produits.

Vous l’aurez compris, l’usage du bien immobilier constitue la première particularité des locaux commerciaux. Pour réussir un investissement de ce type, vous devez acquérir un local présentant les caractéristiques requises pour assurer le succès d’une activité commerciale. Je reviendrai sur ce point lorsque j’expliquerai comment analyser les locaux commerciaux à la vente.

Pourquoi s’intéresser au local commercial ?

Pour l’investisseur immobilier, les locaux commerciaux sont avant tout un gage de rendement. En général, un local commercial génère une rentabilité à hauteur de 9 à 10 %. Au-delà de sa rentabilité, le local commercial constitue aussi un investissement confortable.

Moins de responsabilités

En effet, la responsabilité du propriétaire bailleur s’avère plus faible. Il est uniquement responsable du clos et du couvert, c’est-à-dire des murs et de la toiture du bien immobilier. C’est au locataire de prendre en charge l’aménagement des locaux pour l’exercice de son activité et, par conséquent, de prévoir le budget nécessaire aux travaux requis.

Vous voyez que c’est bien plus confortable que l’immobilier locatif traditionnel, où vous devez vous charger des gros travaux et réparations. Autrement dit, dans la gestion quotidienne, votre locataire ne pourra jamais vous déranger pour des problèmes de porte, de chauffe-eau ou d’autres éléments intérieurs.

Moins de turnover

L’intérêt des locaux commerciaux réside également dans leur cycle plus long de location. En effet, les baux sont de type 3-6-9 : cela veut dire que votre locataire s’engage pour une période minimale de 3 ans.

Dans la pratique, un locataire exploitant s’installe dans des locaux pour y rester de nombreuses années. Cela se traduit généralement par un taux de rotation relativement faible, par rapport à ce que vous pouvez rencontrer dans l’immobilier résidentiel.

Loyers garantis

De plus, un local commercial n’est pas sujet à la trêve hivernale ou aux règles liées à l’habitation. Ici, le locataire sera souvent caution personnelle et devra payer son loyer même si son activité s’arrête.

Bien évidemment, en fonction de l’activité et/ou de l’emplacement du local, la vacance locative peut être plus longue, car on n’installe pas une activité commerciale aussi facilement qu’on emménage dans un logement.

Cela dit, dans la pratique, un locataire va rarement mettre fin à son contrat de location. Il va plutôt chercher à vendre son droit au bail. Je reviendrai sur cette notion plus loin dans l’article, mais sachez que le droit au bail vaut parfois plus que le fonds de commerce lui-même. Le commerçant va donc naturellement payer son loyer jusqu’à ce qu’il y ait un repreneur auquel vendre ce qui a une forte valeur pour lui.

Quoi qu’il en soit, il existe des garde-fous pour bien choisir son local commercial et, si vous achetez un local déjà loué, pour vous assurer de la santé financière du commerce en place.

Où trouver les bonnes affaires ?

Vous pouvez entamer vos recherches sur les canaux traditionnels comme Seloger ou Le bon coin. Outre ces sites incontournables, vous pouvez affiner vos recherches en recourant aux réseaux d’agences spécialisés dans les locaux commerciaux, souvent méconnus du grand public. Faites-leur savoir que vous êtes intéressé par un local commercial pour qu’ils vous enregistrent et qu’ils puissent vous appeler si un bien correspondant à vos critères de recherche est mis en vente.

Il ne faut pas oublier qu’il s’agit là d’un marché restreint mais très prisé. Et qu’en termes de concurrence, vous allez rejoindre le rang des vrais professionnels de l’immobilier, certains gérant même des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). En d’autres termes, vous devez être particulièrement réactif pour pouvoir vous positionner.

Cette phase de recherche s’avère donc déterminante. Vous devez faire de la veille et visiter au plus vite pour vous assurer de saisir de belles opportunités.

Enfin, il vaut mieux privilégier un local déjà occupé, ce qui évitera de devoir faire face à une période de vacance et vous apportera des revenus immédiats. Veillez toutefois à analyser le bilan de l’exploitant avant d’acheter. Un bilan positif révèle un emplacement stratégique, adapté pour un local commercial. A contrario, un bilan dans le rouge peut indiquer une situation inadaptée et ne laisse rien présager de bon quant à la longévité du commerce.

Il vous faudra aussi être très attentif à la rédaction du bail. S’il est mal rédigé, vous ne serez pas protégé du tout. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un avocat pour cette tâche.

Autre manière d’accéder à des locaux commerciaux : en achetant un immeuble de rapport doté d’un local commercial en son rez-de-chaussée. Vous combinerez ainsi local commercial et locaux d’habitation.

Comment analyser le local commercial à la vente ?

Emplacement, emplacement, emplacement !

Un local commercial se caractérise principalement par son emplacement. Il s’agit du critère clé vous permettant d’analyser le réel potentiel d’un bien immobilier proposé à la vente. Pour un investissement réussi, vous avez tout intérêt à privilégier un emplacement cohérent avec les attentes des locataires que vous ciblez.

C’est aussi le cas pour les locaux d’habitation, bien sûr, mais les attentes d’un commerçant sont particulières. La règle des 3 E prend tout son sens lorsqu’on investit dans un local commercial.

E1 : l’emplacement macro

Vous devez d’abord vous interroger sur les indicateurs économiques. Renseignez-vous sur les infrastructures en place et les possibilités d’évolution du quartier. Implantation de gros employeurs, une nouvelle ligne SNCF ou de métro, etc.

E2 : l’emplacement n°1

L’emplacement n°1 est le critère à ne jamais négliger. Il s’agit de LA rue commerçante de la ville, jouissant d’un passage déterminant. Ce type d’emplacement est en principe vendu plus cher, ce qui explique sa rentabilité plus faible. Mais c’est un gage de sérénité en cas de vacance locative ou de revente, puisque votre local commercial va forcément susciter l’intérêt d’éventuels repreneurs.

Je vous recommande donc de toujours viser un emplacement n°1, pas la rue derrière ni à côté !

E3 : l’environnement immédiat

L’environnement direct du local commercial constitue aussi un paramètre important qui vient (ou non) consolider l’attractivité de la localisation. La présence d’autres commerces, de bureaux, voire de logements peuvent répondre aux critères d’emplacement recherché par les locataires. La sécurité, le calme, l’ensoleillement et la qualité de l’environnement peuvent changer la donne pour l’exploitation d’un local commercial.

Éviter les emplacements secondaires

Il existe des emplacements secondaires qui ne conviendront pas à des commerces, bien qu’ils puissent convenir à des bureaux. Ce sont des sites bien moins fréquentés, avec peu de passage, et qui manquent donc grandement de visibilité. Par ailleurs, certaines localisations sont à éviter. En premier lieu, un local commercial perd son potentiel quand l’accessibilité n’est pas au rendez-vous. Posez-vous la question de la présence d’un parking à proximité ou encore du sens de circulation de la rue.

Pour les centre-ville et, en particulier les rues piétonnières réputées particulièrement passantes, assurez-vous que ce soit bien un emplacement n°1, comme expliqué plus haut. On assiste en effet dans certaines municipalités à la désertification du centre-ville au profit des grands centres commerciaux excentrés.

C’est donc pour éviter les éventuelles déconvenues qu’il est capital de se déplacer et de se faire sa propre idée. Les images et les descriptions qui vous sont présentées dans les annonces peuvent vous réserver bien des surprises. Rien ne va remplacer votre ressenti sur l’attractivité de l’emplacement ni les données empiriques que vous allez récolter en allant sur place.

Conseils pour un local commercial déjà loué

Quand vous vous déplacez pour voir un local commercial déjà loué, entrez dans le local que vous projetez d’acheter pour voir comment l’exploitant accueille les passants, s’il est commerçant dans son approche, etc. C’est l’un des points qui vous permettront d’évaluer si l’activité va tenir sur le long terme.

En ce qui concerne le type d’activité recommandée ou non, il faut connaître les secteurs qui rencontrent des difficultés et être vigilant.
Cela m’amène à la deuxième étape : l’analyse du bilan. Le but, c’est de faire toutes les vérifications pour éviter d’acheter un local et que l’exploitant parte ou dépose le bilan au bout de 6 mois. Si l’exploitant est aussi propriétaire du local (parfois via une société), posez-vous la question : pourquoi est-ce qu’il vend ? Et risque-t-il de partir en me laissant un local vide sur les bras ?

Sachez quand même que l’intérêt du locataire est vraiment de revendre son droit au bail pour récupérer une forte somme d’argent. Dans cette hypothèse, il peut rester solidaire des loyers de son successeur pendant une période donnée, ce qui est une garantie supplémentaire pour vous.

Conseils pour un local commercial vide

Si vous achetez un local vide, vous devrez être vigilant sur la sélection du locataire. Est-ce un commerce qui va prospérer dans votre local, à cet emplacement-là ?

Quelle forme juridique choisir pour investir dans un local commercial ?

La détention de locaux commerciaux répond aux mêmes règles que pour de l’habitation, c’est-à-dire que vous pouvez le détenir en nom propre ou via une société.

Généralement, les investisseurs particuliers ne choisissent pas l’option TVA, ce qui simplifie la comptabilité.

Les grandes différences par rapport aux locaux d’habitation

En optant pour les locaux commerciaux, on sort des sentiers battus de l’investissement immobilier. Mais lorsqu’on en a compris les spécificités, on constate que les locaux commerciaux présentent bien des avantages.

La sécurité des loyers

Le loyer d’un local commercial est sécurisé par l’activité commerciale qui y est exercée. Autrement dit, les impayés sont beaucoup plus rares que dans le résidentiel. Pour préserver son activité, l’exploitant à tout intérêt à honorer son loyer. Et en cas de recours, l’expulsion d’un locataire s’avère trois à quatre fois plus rapide (pas de trêve hivernale). Elle peut prendre de 3 à 6 mois.

De plus, le bail d’un local commercial permet de prendre le dirigeant en caution personnelle. C’est une garantie de voir tôt ou tard l’ensemble de vos créances qui seront payées.

La taxe foncière à la charge du locataire

Pour un local commercial, la taxe foncière peut être intégralement à la charge du locataire, ou au moins au prorata de son occupation de l’immeuble. Cela peut représenter l’équivalent d’un à deux mois de loyer de gagné pour le propriétaire bailleur.

La répartition des travaux

Dans l’immobilier d’habitation, les travaux de rénovation sont exclusivement à la charge du propriétaire. À l’inverse, les travaux sont répartis entre le bailleur et l’exploitant dans le cas d’un local commercial. Alors que les travaux liés à la structure et au gros entretien incombent au propriétaire, les travaux d’aménagement et d’équipement sont à la charge du locataire. Il s’agit notamment de travaux indispensables à son activité.

La sérénité procurée par le bail commercial

L’un des principaux avantages du local commercial, c’est la sérénité qu’il procure. En effet, un bail commercial a une durée de 9 ans. Concrètement, on parle de 3-6-9, car le locataire s’engage par période de trois ans à chaque fois. Le changement de locataire est donc moins fréquent, d’autant que lorsqu’un commerçant s’installe, c’est pour développer son activité sur la durée.

La facilité de financement

En général, les banques accordent assez facilement des prêts pour des locaux commerciaux car elles sont rassurées sur la location et le paiement du loyer. Contrairement aux locaux d’habitation, pour lesquels vous pouvez obtenir un financement sur 20 ans, ce sera plutôt 15 ans pour un local commercial.

Le changement du mode d’exploitation aisé

Dernier avantage de l’investissement dans un local commercial : si vous souhaitez le transformer en un logement que vous louerez en location courte durée, vous en avez la possibilité. En effet, la location courte durée constitue une activité commerciale (à la différence de la location nue, du meublé à l’année et de la colocation). Vous pouvez donc utiliser un local commercial pour une activité de location saisonnière. Ainsi, vous pouvez envisager d’affecter un ancien salon de coiffure, des bureaux, etc. à un logement que vous aurez préalablement adapté et rénové pour y faire de la location saisonnière.

Quelques précautions administratives toutefois. Tout d’abord, il convient de consulter le PLU (plan local d’urbanisme de la ville) avant d’entamer toute transformation. De plus, si vous êtes dans une copropriété, consultez le règlement de copropriété, car certaines interdisent la location courte durée.

Je vous ai parlé des avantages de mettre des locaux commerciaux en location, mais il faut bien que je vous parle aussi des inconvénients ! Ils sont peu nombreux en réalité.

La durée de relocation plus longue

Certes, il y a moins de rotation de locataires que dans l’immobilier résidentiel. Toutefois, en cas de départ du locataire, la relocation peut prendre 2 à 3 mois (voire plus). Pourquoi cette vacance plus longue ? Tout simplement parce que l’adaptation d’un salon de coiffure en pizzeria (pour vous donner un exemple parlant) nécessite le financement de travaux conséquents, financement qui ne s’obtient pas du jour au lendemain.

Cet inconvénient peut être largement compensé par la durée plus longue du bail. À vous de faire vos calculs : vaut-il mieux changer de locataire plus fréquemment avec des vacances locatives plus courtes ou en changer tous les 10 ans (peut-être moins fréquemment encore) et supporter une vacance locative de quelques mois ? Ici, on voit l’importance de sélectionner dès le départ un bon emplacement et un bon locataire dont l’activité est solide ou a toutes les chances de prospérer.

Le droit au bail du locataire

Pour faire simple, le droit au bail fait référence aux conditions du bail commercial. Il comprend notamment le montant du loyer, les activités autorisées dans le local et les autres mentions particulières. Contrairement à ce qu’on pourrait croire, le droit au bail appartient au locataire et non pas au propriétaire du local commercial !

Qu’est-ce que ça veut dire concrètement ? Imaginons que le commerçant qui loue votre local commercial décide d’arrêter son activité et la transmette à un successeur ou la vende à un repreneur. Le repreneur va récupérer le bail tel que vous l’aviez conclu avec le précédent locataire sans avoir besoin de signer un nouveau bail avec vous. Il va donc bénéficier des mêmes conditions que votre locataire précédent, et ce pour la durée restante du bail.

C’est pour cette raison qu’il ne faut pas croire que vous pourrez modifier facilement le loyer d’un local commercial. C’est une grande différence avec les locaux d’habitation. Si vous achetez un local commercial déjà loué dont le loyer est sous-évalué, vous seriez peut-être tenté de penser qu’au prochain changement de locataire, vous augmenterez le loyer. En réalité, cela ne sera possible que dans deux cas de figure :

• le commerçant ne trouve pas de successeur/repreneur pour son activité ;
• le propriétaire indemnise le locataire pour la perte de son droit au bail.

Les caractéristiques d’un bail commercial

Le saviez-vous ? La loi n’exige pas la rédaction d’un bail entre le propriétaire d’un local commercial et le commerçant qui y exerce sont activité ! Vous pourriez en déduire que c’est parce que la rédaction d’un bail commercial n’est pas importante et que c’est très facile à « bricoler » soi-même.

La réalité est toute autre ! Bien évidemment, je vous recommande de toujours signer un bail avec vos locataires. Mais ce n’est pas tout : le bail commercial est fondamentalement différent du bail d’habitation, donc mieux vaut recourir aux services d’un avocat pour le rédiger plutôt que de passer par des modèles préconçus. D’autant que les frais de rédaction du bail peuvent être partagés avec le locataire, ou être intégralement à sa charge. Vous éviterez ainsi bien des erreurs et serez protégé en cas de conflit.

Voici ce qu’un bail commercial doit absolument préciser.

La durée

Un bail commercial classique est conclu pour une durée de 9 ans. Le locataire s’engage par période de 3 ans à chaque fois, d’où l’appellation de bail 3/6/9.

Le montant du loyer

En France, les loyers des locaux commerciaux ne sont pas encadrés par la loi. Cependant, je vous recommande de vous aligner sur le loyers des locaux situés à proximité pour réussir à louer. Rappelez-vous aussi que le montant du loyer fait partie du droit au bail et qu’une fois le montant fixé, vous ne pourrez pas aisément le modifier.

La destination du bien

Le bail commercial doit également spécifier la destination du bien, c’est-à-dire l’activité qui peut y être exercée. Encadrer l’usage du local est très important pour éviter toute surprise en cas de changement de locataire. En effet, tout comme le montant du loyer et toutes les conditions prévues dans le bail, la destination du local fait partie du droit au bail. Si vous ne définissez pas précisément l’activité autorisée, un futur locataire pourrait installer une activité qui ne vous convient pas (par exemple une activité ayant un niveau de nuisance élevé qui pourrait gêner les autres locataires de l’immeuble).

La répartition des travaux

Je vous conseille de définir précisément dans le bail les aménagements que vous autorisez le locataire à faire ainsi que l’entreprise qui fera les travaux. Cela vous assurera de la qualité des travaux réalisés.

La possibilité de sous-location du bien

Au moment de la rédaction du bail commercial, le bailleur peut également préciser si le locataire a la possibilité de sous-louer le local ou non.

La garantie et les obligations

Vous pouvez préciser dans le bail commercial l’obligation d’exploitation du local et la durée maximale autorisée de fermeture. En effet, un local non exploité perd de sa valeur. Sans compter que cette obligation d’exploitation vous protège contre les risques d’impayés. Comme nous l’avons vu précédemment, vous pouvez aussi prévoir que le locataire apporte une garantie personnelle sur les loyers, afin de vous protéger en cas de défaut de paiement.

Les conditions de résiliation du bail

Les deux parties doivent également définir ensemble les conditions de résiliation du bail. Plusieurs conditions peuvent donner lieu à une résiliation, à savoir des impayés, une activité ne faisant pas partie du cadre de destination du bien…

Le renouvellement du bail commercial

Enfin, les conditions de renouvellement doivent aussi figurer dans le bail commercial. En principe, le propriétaire ne peut pas refuser de renouveler un bail commercial. Cependant, si l’exploitant ne remplit pas les obligations définies dans le bail, le bailleur est autorisé à refuser le renouvellement. C’est pour cela qu’il est important de bien définir les termes du contrat.

Les clauses spécifiques

Comme n’importe quel bail de location, le bailleur peut intégrer des clauses spécifiques. Pour cela, je vous recommande de prendre un conseil dans la localité de votre bien, car il sera plus à même de tenir compte des spécificités locales pour ce marché si particulier. Il peut s’agir d’une clause sur le paiement des taxes ou sur les obligations liées à la copropriété.

Notions à ne pas confondre

Dans le cadre de l’investissement dans un local commercial, il est important de bien comprendre certaines notions.

Local commercial vs. fonds de commerce

Le local commercial désigne un bien immobilier destiné à l’exercice d’une activité commerciale. Typiquement, les bureaux, les pharmacies, les salons de coiffure, les restaurants, les commerces en général se trouvent dans des locaux commerciaux.

Attention : quand je parle de local commercial, je parle bien d’un emplacement qui permet d’exercer une activité commerciale. Nous allons volontairement mettre de côté les galeries marchandes ou les galeries commerciales que l’on peut trouver dans des supermarchés et qui répondent à une autre logique.

Lorsqu’on passe en revue les annonces de vente de locaux commerciaux, on distingue deux concepts. D’une part, les murs et d’autre part, le fonds de commerce. Parfois l’annonce n’est pas très claire et on ne sait pas trop si c’est le fonds de commerce ou si ce sont les murs qui sont proposés à la vente. Le fonds de commerce est généralement moins cher, ce qui peut vous donner une indication.

Les murs

Quoi qu’il en soit, les murs font référence au bien immobilier, c’est-à-dire au local commercial en tant que tel. C’est ce qui nous intéresse en vue d’un investissement locatif. Il existe des murs de boutique (les locaux à pied d’immeuble) et des murs de bureaux.

Le fonds de commerce

Le fonds de commerce, en revanche, englobe les éléments liés à l’activité exploitée dans le bâtiment, et qui sont donc la propriété de l’exploitant. Cela comprend généralement une marque, le mobilier, un stock de marchandises, la clientèle, le droit au bail, etc. Cela n’a rien à voir avec l’immobilier et ne nous intéresse pas en tant qu’investisseurs. C’est destiné aux entrepreneurs qui souhaitent reprendre le commerce.

Le droit au bail

Le droit au bail est l’un des éléments du fonds de commerce. Il représente le droit d’occuper un local commercial selon les conditions énoncées dans le bail. Un commerçant souhaitant arrêter son activité va pouvoir vendre son droit au bail, c’est-à-dire le droit pour le repreneur d’occuper le local commercial dans les mêmes conditions.

Le pas-de-porte

Le pas-de-porte est une somme d’argent que le bailleur peut demander au locataire pour lui mettre le local à disposition. C’est pour cela qu’on l’appelle aussi droit d’entrée. Il n’y en a pas toujours, mais lorsqu’il y en a un, son montant peut varier de quelques milliers d’euros à plusieurs dizaines de milliers d’euros, en fonction de l’emplacement.

Il peut être considéré comme un supplément de loyer ou comme une indemnité. Tout cela devra être défini dans le bail car les conséquences fiscales ne sont pas les mêmes selon la qualification donnée au pas-de-porte.

Le pas-de-porte est en quelque sorte une manière pour le propriétaire de neutraliser l’effet du droit au bail du locataire. Je m’explique : on a vu que le droit au bail appartient au locataire et que cela rend plus difficile l’augmentation du loyer. Percevoir un pas-de-porte à titre de supplément de loyer vient compenser le fait que le montant du loyer augmente plus lentement que la valeur locative du local. Si c’est un pas-de-porte à titre d’indemnité, cela va compenser l’éventuelle indemnité d’éviction que vous devrez verser à votre locataire si vous souhaitez récupérer le local et que vous ne lui renouveler pas son bail.

Notez que lorsque le pas de porte est une indemnité, il n’y a aucune imposition pour le bailleur.

Bail commercial vs. bail professionnel

Le bail commercial s’applique à la location de locaux commerciaux. C’est tout le sujet de cet article ! Il ne faut pas confondre bail commercial et bail professionnel. Ce dernier s’applique principalement aux locaux où exercent des professions libérales (médecins, comptables, avocats, architectes, etc.). Le bail professionnel est donc aussi adapté aux locations de bureaux.

Les conditions du bail sont différentes de celles que l’on retrouve dans un bail commercial. Nous pouvons citer ici deux grandes différences : le droit au bail et le pas de porte n’existent pas pour un bail professionnel.

Comme vous le voyez, investir dans un local commercial offre de nombreux avantages et constitue un bon complément à l’immobilier résidentiel traditionnel. Parfois, vous pourrez même combiner les deux au sein d’un immeuble de rapport. Dans tous les cas, si vous souhaitez investir dans des locaux commerciaux, faites bien l’analyse de l’emplacement et, éventuellement, du locataire en place. Et n’oubliez pas de rédiger en bail en bonne et due forme en prenant les services d’un avocat, puisque les locaux commerciaux obéissent à des règles différentes des locaux à usage d’habitation. À vos investissements !

Regardez les vidéos et dites-moi ce que vous en pensez !

 

 

Merci à Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire-sa-retraite.com pour leur partage d’expérience.

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