Diversifier ses investissements immobiliers pour limiter le risque

L’immobilier c’est risqué : la technique anti-Kiyosaki pour ne pas perdre tout votre argent (voire améliorer sa rentabilité)

Michael Comment créer son indépendance financière, Comment investir dans l'immobilier Laissez un commentaire

Aujourd’hui, je vous propose un article fruit de la réflexion d’Hugo, membre de l’Académie Esprit Riche. Il y expose avec pédagogie son approche de l’immobilier, telle qu’il l’a expliquée dernièrement à l’un de ses amis, qui s’inquiétait des risques à investir dans l’immobilier. C’est un exposé que vous pourrez utiliser pour rassurer vos proches les plus sceptiques (voire cette petite voix intérieure qui vous empêche de véritablement vous lancer ;-)) Voici donc le témoignage d’Hugo et les leçons de diversification tirées de son expérience.

Ce que l’Académie Esprit Riche m’a apporté

Vous vous demandez sûrement :

“Il dit avoir suivi la méga formation de Michael… Mais à quoi ça lui a servi ?

En a-t-il retiré quelque chose d’utile ?

Et finalement en a-t-il eu pour son argent ? “

Avant de vous répondre, je dois vous dire que cette formation de 9 mois n’est pas qu’une simple formation.

C’est bien évidemment le coaching mensuel en visio avec Michael.

Mais c’est plus que ça.

C’est une communauté. 

Je n’ai malheureusement pas pu faire le séminaire de l’Académie Esprit Riche.

Mais, à travers les apéros organisés en région, le groupe privé… et un autre séminaire que Michael avait organisé sur l’infoprenariat (ne fait pas partie de l’AER),

j’ai tissé des liens.

Et je continue à échanger au quotidien avec un noyau de membres de l’AER.

Sur les actions que nous faisons, la bourse, nos projets immo, les bons plans crypto, etc.

C’est de la motivation… et des amis.

Car tout n’est pas rose au quotidien !

Et dans les creux…le soutien entre personnes qui partagent la même passion, la même philosophie, ça fait du bien :-).

Entoure-toi de gens qui ont la même mission que toi et pense à la diversification de tes investissements immobiliers.

Mais venons-en au fait.

Que m’a apporté l’AER ?

Quelles actions j’ai faites ?

Très concrètement, je me suis mis en action dès que possible.

La formation incite à passer à l’action de suite. À chaque module.

J’ai commencé par faire mon bilan financier. Automatisé des virements vers différents comptes par exemple pour constituer mon épargne vacances (ça marche bien).

Puis, au module bourse, j’ai ouvert mon PEA et mon compte titres. J’ai automatisé de nouveaux virements dessus, pour les faire grandir.

Au module immobilier, j’ai fait mes devoirs.

Mais, comme je suis en Île-de-France, je me suis vite rendu compte que la rentabilité à côté de chez moi c’est plutôt mort.

J’ai commencé à regarder à 1h30 de chez moi, mais…

Avec 2 enfants et un travail prenant, je ne me voyais pas bousculer l’emploi du temps de la famille pour aller à 1h30 / 2h de chez moi tous les week-ends.

Notre vie sociale en aurait pris un coup.

Mais des personnes le font et c’est très bien.

Bref, j’étais un peu découragé, quand… j’ai rencontré un ancien membre de l’AER au séminaire infopreneur de Michael.

Il venait de monter sa société pour justement trouver des biens rentables avec de la renta et du cashflow en Île-de-France ! Vive le séminaire :).

J’ai donc pris contact et avancé avec lui. La situation covid/confinement n’a pas aidé, mais cela s’est très bien fait à distance finalement.

Bilan immo

J’ai acheté un studio, les travaux se terminent et je devrais bientôt pouvoir le mettre en location.

Bon, j’ai dû revoir le projet. C’était prévu pour de la LCD… Mais, Covid oblige, je passe en meublé, le temps que la situation se tasse. Le studio s’autofinance en meublé.

Au niveau timing, on est 1 an après le séminaire infoprenariat de Michael. Ça c’était pour l’immobilier.

Infoprenariat

En parallèle de tout ça, j’ai aussi commencé un blog. J’ai trouvé un hébergeur, installé et paramétré WordPress.

Puis, j’ai créé mon ebook gratuit, paramétré les formulaires de capture et fait un peu de pub facebook.

Quelques mois plus tard, j’ai approfondi mes connaissances en webmarketing et copywriting. Et j’ai démarré la rédaction d’articles qualitatifs.

Objectif : faire grandir ma liste d’abonnés à la mailing list. Et cet article invité y contribue :-). (Merci encore Michael)

Bilan blog

J’ai donc créé un blog ! Il est encore en phase de constitution de sa liste d’abonnés.

Mais vous savez quoi ?

Même si ce n’est pas le bon sujet de blog qui me permettra d’atteindre mes objectifs…. Je me dis que j’aurai appris tellement de choses.

En webmarketing, communication, vente, rédaction… C’est juste énorme ! Que ce sera d’autant plus facile de redémarrer un autre blog si besoin :-).

Bilan bourse

J’ai maintenant un PEA qui commence à être garni grâce aux virements récurrents. J’ai investi à la fois dans des actions à dividendes et dans des ETF.

L’année a été compliquée, mais je n’ai pas de moins-value au global. Et la bourse est un cycle (facile à dire a posteriori).

Mais mes nerfs ont un peu lâché quand ça a plongé en février 2020. J’ai vendu, puis racheté, puis revendu… Bref, j’aurais mieux fait de rester tranquille ;).

Une bonne leçon, que je vous partage. Mais rien ne vaut de l’avoir vécue.

Un peu de crypto

La crypto, je suis en plein dedans…

Les grands pontes de la bourse recommandent maintenant d’en avoir aussi une partie dans son portefeuille. Au même titre que des actions, ou de l’or.

Parier sur la hausse à long terme du Bitcoin et de l’Ethereum, ok. Mais la crypto permet aussi d’avoir des revenus passifs :).

Avec des mécanismes similaires à des comptes sur livret, et des cryptos qui versent des dividendes. Il y a vraiment des choses à faire.

Mais ça bouge tellement vite, il faut suivre :).

Bref, voilà mon bilan à 1 an de la fin de la formation AER.

La chose la plus importante qui m’a permis de vous écrire cela ?

La persévérance !

Et faire un peu chaque jour. Ou au moins chaque semaine.

Des petits pas…

C’est clair que j’ai dû réorganiser mon emploi du temps du soir ;-).

Beaucoup moins de télé. Et beaucoup plus d’action.

Diversification ne signifie pas dispersion : compte les heures passées sur la télé, internet et les réseaux sociaux.

La tenue d’un journal pour fixer ses objectifs à l’année, au mois, à la semaine et au jour peut aussi être d’une grande aide. Un journal comme celui que propose Olivier Roland, par exemple.

Ce qui est sûr… c’est qu’il n’y a pas de modèle à suivre. Chacun d’entre nous est un cas particulier. Chacun d’entre nous trouvera sa propre voie.

Prologue

L’autre jour, j’étais avec Jean*, un ami. (*le prénom a été changé ;)).

Je lui parlais du concept de liberté financière.

Le fait de se libérer de la prison du salariat. Et d’être enfin maître de son temps. Se réveiller, travailler, voyager, être avec sa famille… quand on veut. C’est nous qui décidons.

Je lui ai alors parlé de la formation Académie Esprit Riche de Michael que j’ai faite en 2019.

Que c’était très complet. Et que ça indiquait le chemin à suivre pour y arriver.

Bref, que c’était possible !!

Car oui ! C’est possible !

Et Michael m’a ouvert les yeux (merci encore à toi Michael !.).

Quand j’ai découvert ses vidéos d’accroche (je ne savais pas encore que c’était pour vendre une formation) ce fut une révélation pour moi.

J’étais alors en pleine souffrance.

La quarantaine. L’impression d’avoir fait le tour de mon métier.

Et surtout de plus en plus de mal à supporter le stress du boulot.

L’obligation de devoir continuer pour offrir un toit à mes enfants. Car tout change quand on a des enfants.

Des crises d’angoisse. L’impression qu’il n’y avait pas d’issue.

Bref, vous voyez le tableau…

Et là, les vidéos de Michael !

Qui me montrent qu’une autre voie est possible.

J’ai bu ses paroles comme une abeille qui boit du nectar.

Et en même temps, je ne suis pas du style à tomber dans le panneau. Du genre, la méthode miracle pour gagner de l’argent sans rien faire.

Je suis plutôt suspicieux.

Alors, je me suis renseigné. J’ai cherché sur Internet des avis contradictoires. Et j’ai découvert ce monde.

Celui de la liberté financière.

C’est possible ! Il y a une issue ! Il existe des solutions !

Et donc, je parlais de tout ça à Jean. Il m’écoutait…

Investir,  c’est risqué !

Et au bout d’un moment, Jean me dit : “Oui, ok, t’as raison… Mais, regarde, si c’était si simple, pourquoi tout le monde ne le fait pas ? Et puis, ce que tu me dis, investir dans l’immobilier, la bourse… ça m’a l’air quand même plutôt risqué comme truc !”

Bref, Jean était tombé dans le piège de conclure avant même d’essayer (clin d’œil à Goulwenn Tristant). Mais il avait quand même raison : l’immobilier c’est risqué. Et c’est bien normal !

Tout investissement comporte des risques (vous vous rappelez cette phrase).

Et c’est aussi grâce à ça qu’on peut faire des gains !

C’est le revers de la médaille :-). Risque va avec Gain !

… Et inversement.

Je vous entends : “Mais alors, tu vois bien que c’est dangereux”.

Oui, c’est dangereux. Oui, c’est risqué !

Mais qu’est-ce qui est le plus risqué :

De laisser sa vie dériver et décidée par son patron, par le gouvernement ?

Ou de prendre la barre et de commencer à décider de ce qui est le mieux pour vous ?

Investir est-il risqué ? Ou est-ce plus risqué de manquer d'éducation financière ?

Alors oui, ça implique de sortir de sa zone de confort.

Mais ne vous inquiétez pas.

Persévérer et se préparer

Vous n’êtes pas obligé de tout changer du jour au lendemain.

Vous pouvez y aller petit à petit. C’est la méthode des petits pas. L’important est la persévérance, la régularité et l’action.

Et comme tout aventurier, il faut se préparer. Et ne pas se lancer comme une tête brûlée.

Tout devient alors possible ! Et vous vous sentirez beaucoup plus serein :-).

Je crois personnellement que chacun a le droit de décider de sa vie. Et de ne pas la laisser être contrôlée par les autres.

Je crois que chacun de nous a le droit à son indépendance financière. Il y a de la place pour tout le monde.

Je crois que nous avons tous le droit à notre liberté, grâce à l’indépendance financière.

Et je crois que pour tout cela, il faut que l’information soit simple, accessible à tous et facile à comprendre.

Ceci étant dit…

Comment limiter vos risques dans l’immobilier ?

De 2 façons simples :

  1. se former : infos gratuites en ligne ou prendre le raccourci d’une formation payante
  2. limiter les risques

Et dans l’immobilier, comment limiter ces risques ?

Et bien l’une des solutions, c’est la diversification.

Robert Kiyosaki prône la concentration. Moi, je vous dis diversification :-).

Et ceci, grâce à une méthode ancestrale secrète…

Tadadam (roulement de tambours)

J’appelle ça “la méthode des paniers” :-).

Bon, ça n’a rien de secret, en fait. Il s’agit tout simplement du bon sens. Et d’appliquer le vieil adage : “Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier”.

Ce qui veut dire : répartissez-les sur des paniers différents pour limiter la casse.

Je vais donc vous montrer les différents types de panier dont vous disposez dans l’immobilier, afin de limiter vos risques (voire même de potentiellement augmenter vos gains).

Allez, c’est parti !

Vous allez tout savoir sur la diversification dans l’immobilier en 7 points. Ou plutôt 7 types de paniers :-).

En immobilier comme ailleurs, la diversification est le moyen de réduire les risques.

En immobilier comme ailleurs, la diversification est le moyen de réduire les risques.

Panier n°1 de diversifcation : vous êtes plutôt bâtisseur ou exploitant ?

Vous pouvez adopter différents types de stratégies en immobilier. C’est l’une des forces de ce pilier de l’indépendance financière.

Et l’une des questions qui se pose à vous assez rapidement est le type d’investissement immobilier.

Voici donc les 3 paniers de diversification de cette première catégorie de paniers 🙂 :

1. Louer

La majorité d’entre vous va probablement penser à faire de la location.

C’est un type d’investissement de type plutôt passif, une fois qu’on l’a mis en place.

Même s’il y a bien sûr une bonne phase de préparation, une surveillance et une gestion à assurer pendant l’exploitation du bien en location.

2. Acheter/rénover/revendre

Une autre possibilité, moins courante pour la plupart d’entre vous, est de jouer au marchand de biens.

Ici, tout l’effort est concentré sur la phase des travaux. Cela permet de générer du cash rapidement.

Pour s’en faire un revenu, il faudra répéter les opérations.

Mais gare à ne pas tomber dans la catégorie de marchand de biens.

3. Détenir des parts de sociétés immobilières

C’est la stratégie la plus passive.

Vous achetez des parts de sociétés qui investissent dans l’immobilier. Qui ensuite vous versent des intérêts/dividendes/parts de loyer/parts des bénéfices.

Il y a plusieurs façons de le faire :

  • les SCPI ou les actions de type REIT
  • les ETF dans des sociétés immobilières
  • ou encore les opérations de financement participatif dans des opérations immobilières (ex. : Anaxago, mais pas que).

Une diversification sur ces 3 paniers vous permet de jouer sur les avantages et inconvénients de chacun.

Et ainsi de limiter les risques des uns en profitant des bénéfices des autres.

Jouer au marchand de biens vous apportera une grande quantité de cash d’un coup. Ce qui vous permettra d’avoir plus d’apport pour d’autres opérations, qu’elles soient locatives ou en investissant dans des fonds immobiliers.

Les fonds immobiliers étant assez passifs, ils constitueront un bon matelas de rente sans trop de risque. Pour peu que vous les sélectionnez bien en vous informant ou formant au préalable.

Mais ce n’est pas tout !

6 autres catégories de paniers permettent également de faire de la diversification pour atténuer vos risques.

Panier n°2 : AirBNB ou coloc étudiante ?

Comment pouvez-vous encore diversifier vos investissements ?

Cette deuxième catégorie de paniers concerne ceux d’entre vous qui ont des investissements locatifs ou projettent de le faire.

Louer.

Louer, d’accord. Mais louer, comment ?

Il existe 4 types de location possibles :

1. La location nue

C’est le mode de location le plus connu.

Vous achetez un bien et le mettez en location sans rien dedans (ou un minimum de choses, mais ce n’est pas obligatoire).

Pas de grands avantages fiscaux. Mais une gestion simple.

Et qui peut le plus peut le moins !

Si la rentabilité est déjà bonne en nu, alors elle ne pourra être que meilleure si vous décidez d’en changer le mode d’exploitation (cf. ci-dessous).

2. La location meublée

Vous prenez du nu. Vous prenez des meubles. Vous choisissez la fiscalité adaptée (forfait ou réel). Et vous faites du meublé ;).

L’avantage est une meilleure rentabilité et un meilleur cashflow.

L’inconvénient, il vous faudra probablement un comptable (surtout si vous optez pour le mode de fiscalité au réel).

Et vous devez généralement payer les meubles avec votre argent, car la banque prête rarement pour l’équipement d’un bien en tant que tel.

3. La colocation

Maintenant vous prenez un bien et vous louez chaque chambre de manière indépendante.

Forcément votre renta et votre cashflow sont aussitôt multipliés.

Inconvénients :

Cela convient bien à des étudiants et à de jeunes actifs.

4. La location courte-durée (ou saisonnière)

C’est peut être le type de location qui peut vous rapporter le plus. À condition que le taux d’occupation soit élevé.

Ses inconvénients :

  • une dégradation potentielle plus rapide du bien
  • plus d’effort de gestion au quotidien

Maintenant, il faut savoir une chose importante.

Une chose capitale.

Quel que soit le type de location que vous choisirez.

Vous devez bien étudier le marché pour le type de location que vous aurez choisi.

Si vous ne le faites pas, cela signifie que vous ne savez pas s’il y aura ou non des locataires… Et ça c’est archi risqué !

C’est comme jouer à la roulette russe…

Car louer en nu à des habitants du coin, ce n’est pas du tout la même chose que de louer à des étudiants ou à de jeunes actifs dans une ville dynamique avec des écoles et un bassin d’emploi.

Ou encore de louer à des touristes ou professionnels de passage à la nuitée. Vous voyez le topo ?

Maintenant parlons risques.

Si, par exemple, vous avez mis tous vos biens dans le panier de la courte durée. Votre renta est maximale car vous avez bien étudié le marché et il y a de la demande.

Mais voici que survient un évènement qui impacte le tourisme. Et les touristes qui sont la plupart de vos locataires.

Vous avez compris ce qu’il peut se passer.

Vous vous retrouvez du jour au lendemain avec la moitié de votre clientèle courte durée… Et là, vous n’êtes pas bien au niveau de votre équilibre financier.

Donc, la diversification avec des locations en nu, meublé, colocation permet d’atténuer cela.

Et de ne pas vous retrouver coincé en ayant tout misé sur une seule stratégie.

Et ce n’est pas fini. Vous allez découvrir ci-dessous d’autres possibilités pour limiter vos risques.

Panier n°3 de diversification : appart ou maison ?

Vous avez acheté 3 appartements. Vous les avez mis en location. En mixant le type d’exploitation (nu, meublé, LCD).

Vous êtes content, vos investissements s’auto-financent, voire vous rapportent du cashflow. Mais un petit truc vous gêne. Une petite phrase qui trotte dans votre tête.

“Et s’il arrivait quelque chose qui ferait s’effondrer le marché des gens qui veulent louer des appartements ?!”

C’est là qu’intervient la diversification sur le type de bien :).

En effet, le type de bien que sur lequel vous allez investir vous permet également de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier.

Et de limiter vos risques.

Voici les principaux types de bien qui s’offrent à vous. Chacun avec leur avantages et leurs inconvénients :

1. Un appartement

C’est le plus connu.

La plupart d’entre vous investissent dans un appartement. C’est ce qui vient en premier à l’esprit.

Avantages

  • C’est l’investissement classique. Il n’y a pas à se tromper.
  • Vous vous formerez plus facilement et plus rapidement. La plupart des informations que vous trouverez sur internet, ainsi que les formations sont orientées appartement.

Inconvénients

  • vous devez prendre en compte le syndic (ses coûts et son règlement)
  • vous devez étudier le marché et prendre en considération les évolutions possibles de celui-ci (comme suite à la pandémie du Covid où plus de personnes cherchent à avoir un terrain).

2. Un immeuble

Investir dans un immeuble vous permet d’acheter un ensemble d’appartements, locaux commerciaux, bureaux d’un seul coup.

Avantages

  • Vous investissez en gros : c’est moins cher au m²
  • La renta et le cashflow sont meilleurs que sur 1 seul bien
  • Vous êtes votre propre syndic, car vous êtes chez vous

Inconvénients

  • C’est plus cher qu’un simple appartement. Même s’il y en a pour tous les prix.
  • C’est plus complexe comme investissement : il faudra bien identifier les travaux (et notamment ne pas passer à côté des travaux de structure du bâtiment)
  • Votre dossier pour le banquier devra être béton

3. Une maison

Une maison, c’est un peu comme un appartement.

Mais un pavillon permet de diversifier votre clientèle. Ou de le transformer en de multiples lots.

Avantages

  • Vous ne faites pas comme tout le monde. Vous avez donc moins de concurrence.
  • Permet de diversifier la clientèle.
  • Vous pouvez la transformer en immeuble
  • Pas de syndic, vous êtes chez vous

Inconvénients

  • Il y a moins de demande pour ce type de biens
  • Il faudra bien prospecter le marché
  • C’est (généralement) plus cher qu’un appartement

4. Un local commercial

Avec les locaux commerciaux, on est dans une niche.

Mais une niche qui peut rapporter. Pour peu qu’on la connaisse bien.

Avantages

  • bonne rentabilité et cashflow
  • bail longue durée (plusieurs années)

Inconvénients

  • il faut connaître la réglementation associée
  • on est coincé dans le contrat de bail qui existe
  • les délais de renouvellement de locataire peuvent être longs, suivant le marché et la conjoncture économique

5. Un parking

Le parking est également un type de bien sur lequel on peut investir en locatif.

Avantages

  • prix très accessible
  • coût d’entretien quasi nul
  • possibilité d’arrêter le contrat à tout moment

Inconvénients

  • les frais de notaire sont plus élevés comparativement à la surface achetée
  • il en faut beaucoup pour avoir du cashflow
  • et du coup, il faut gérer tous ces parkings
  • est-ce toujours un investissement d’avenir avec la volonté de réduire le nombre de voitures ?

6. Un terrain

Enfin, le dernier bien que vous pouvez acheter pour investir, c’est le terrain.

Avantages

  • Vous pouvez y faire ce que vous voulez
  • Vous maîtrisez tous les coûts

Inconvénients

  • Il faut savoir ce que vous voulez en faire
  • Bien définir votre projet avec un architecte
  • La durée des travaux

Voilà donc 6 nouveaux paniers pour répartir vos biens et diversifier vos investissements immobiliers. Et ainsi profiter de ce qu’offre chacun d’entre eux et réduire les inconvénients.

Mais le meilleur est à venir :-).

Panier n°4 : la taille compte aussi 😉

Et oui, la taille compte aussi :).

La taille de ce que vous allez mettre dans ces nouveaux paniers.

En effet, les clients potentiels, la durée des baux, les situations qui amènent à louer dépendent aussi de la taille du logement.

Voici donc les différents avantages et inconvénients selon la taille de votre bien :

1. le studio

Le studio est le bien recherché par les investisseurs débutants par excellence.

À cause de son prix, plus accessible. Mais il dispose de quelques inconvénients.

Avantages

  • prix accessible

Inconvénients

  • prix au m² plus élevé
  • bien vérifier que le marché s’y prête (ville vs village…)
  • rotation des locataires plus élevée que pour les surfaces plus élevées
  • une usure du coup un peu plus élevée que les autres surfaces moins de renta et de cashflow

2. les 2/3 pièces

Avantages

  • ce sont les biens les plus recherchés par les clients
  • prix au m² plus intéressant qu’un studio
  • les locataires restent plus longtemps que pour un studio
  • peuvent se prêter à de la colocation pour les plus grands d’entre eux

Inconvénients

  • peu d’inconvénients à part un prix au m² supérieur aux 4 pièces et plus.

3. 4 pièces et plus

Avantages

  • prix au m² le plus faible
  • se prête tout à fait à la colocation pour faire exploser le cashflow
  • les locataires restent longtemps

Inconvénients

  • nécessite de bien étudier le marché et la clientèle cible
  • prix d’achat plus élevé

Voilà, vous connaissez un nouveau type de paniers, qui vous permettra de jouer sur la diversité de la taille des biens. Et ainsi lisser les inconvénients des uns grâce aux avantages des autres.

Panier n°5 de diversfication : village ou grande ville

Vous seriez plutôt un inconditionnel des grandes villes ? Ou bien vous avez besoin de respirer l’air de la campagne ?

Le thème de cette 5ème catégorie de paniers est le type de ville. Voici donc sans plus attendre, les différents paniers possibles :

1. la capitale

Aaah Paris, la ville lumière ! Le centre névralgique du pays.

Oui, mais tout n’est pas si rose ;).

Avantages

  • marché assuré
  • évolution des prix historiquement à la hausse
  • pas de vacance locative

Inconvénients

  • rentabilité locative faible
  • cashflow négatif
  • prix le plus élevé au m²

 

Comparatif des prix des appartements à Paris. Source : Se loger.

2. les villes de plus de 100 000 habitants

Ce sont les grandes villes de province.

Elles permettent une meilleure rentabilité et cashflow que la capitale, tout en disposant d’un marché avec de la demande.

Avantages

  • meilleure rentabilité
  • cashflow positif possible
  • disposent souvent d’une multitude d’infrastructures permettant une clientèle variée (hôpitaux, universités/écoles, bassin d’emploi, …) marché
  • peu de vacance locative

Inconvénients

  • le marché se tend et il est chaque année plus difficile d’avoir une bonne renta et du cashflow

3. les villes entre 50 000 et 100 000 habitants

Là, on commence à sortir des sentiers battus. Mais il y a aussi des avantages à cela.

Avantages

  • meilleure rentabilité
  • meilleur cashflow
  • prix accessibles
  • immeubles accessibles

Inconvénients

  • bien étudier le marché
  • bien prendre en compte la vacanceslocative

4. entre 10 et 50 000 habitants

Bon, vous l’avez compris, plus on va descendre dans le nombre d’habitants, et plus les avantages et inconvénients ci-dessus vont s’accentuer. Il y a néanmoins plusieurs paliers.

Avantages

  • Renta ++
  • Cashflow ++
  • prix très accessibles
  • immeubles très accessibles

Inconvénients

  • Bien bien étudier le marché / la demande
  • Risque de vacance locative ++
  • Attention aux locaux commerciaux et au risque de vacance locative très longue. D’où l’importance de votre étude de marché.

Les autres catégories de villes sont :

5. entre 5 et 10 000 habitants

6. moins de 5 000 habitants

7. les villages

Celles-ci accentuent les avantages et les inconvénients des villes entre 10 et 50 000 habitants.

La plupart d’entre vous se focalisent sur les villes de plus de 100 000 habitants.

Mais il ne faut pas négliger les villes plus petites pour améliorer votre renta et votre cashflow.

Mais, plus c’est petit et plus c’est risqué.

Donc, un bon mix de tout cela vous permettra de tirer le meilleur de chaque type de ville.

La clé dans tout ça : étudiez bien votre marché !

Panier n°6 de diversfication : mer ou campagne

Nous avons vu toutes sortes de diversifications / paniers possibles, qui vous permettront de limiter les risques des investissements immobiliers en mixant les + et les – de chacun.

Maintenant, nous allons aborder les diversifications géographiques.

Une petite histoire pour illustrer.

Paul est jeune investisseur. Il a compris que l’immobilier était l’un des piliers qui pouvait l’amener à l’indépendance financière.

Et à quitter un jour son travail pour vivre de ses investissements.

Gravissez la première marche même si vous ne voyez pas tout l'escalier, puis diversifiez au fur et à mesure.

Paul a peu de moyens.

Il commence par investir près de chez lui. Là où il connaît.

Il investit plutôt sur la périphérie de la ville et non en centre ville, car c’est plus abordable. Et la rentabilité est meilleure.

Il a maintenant 3 appartements, tous des studios (car plus abordables).

Un jour, la mairie décide de concentrer ses investissements dans le centre ville, et délaisse petit à petit la périphérie dans laquelle elle augmente le nombre de logements sociaux, sans augmenter les infrastructures.

Au fil du temps, le quartier se tend. La vie y devient plus difficile.

Auparavant, Paul n’avait aucun mal à louer ses studios à des étudiants qui allaient à la fac en voiture ou à de jeunes actifs.

Mais, lors du dernier changement de bail, Paul a mis 3 mois à trouver un nouveau locataire. Et il a dû revoir son loyer à la baisse.

Son cashflow s’en trouve affecté. Et ses autres biens vont bientôt suivre le même chemin.

Heureusement, Paul a pu mettre de l’argent de côté au fil des ans pour faire face à ce genre d’imprévus.

Malheureusement, ses rêves de liberté financière s’éloignent un peu.

Cette histoire illustre le problème de la concentration. Le fait que Paul ait tout misé sur un seul type de bien, avec le même mode d’exploitation, dans le même quartier, a exacerbé le problème.

Qu’aurait pu faire Paul ?

Paul aurait pu diversifier :

  • investir dans plusieurs tailles de biens
  • varier les modes de location
  • investir dans des lieux différents

Cela lui aurait permis de lisser les risques liés au marché et aux aléas qui peuvent survenir localement.

Les paniers de la diversité géographique ne sont donc pas à négliger.

Nous avons pris l’exemple de Paul au niveau d’une même ville. Cela aurait pu être au niveau de villes différentes. Ou de régions différentes.

Chaque lieu a ses particularités et peut être exposé à des risques différents.

Voici quelques exemples de diversité géographique possible :

  • choix du quartier : périphérie vs centre ville
  • choix de la ville : grande ville vs petite ville (on l’a déjà vu)
  • centre d’intérêt local :
    • mer vs montagne
    • bassin d’emploi vs ville étudiante vs lieux touristiques vs ville dortoir
  • choix du département 
  • choix de la région : Île-de-France vs Hauts-de-France
  • etc. 

Si Paul avait jonglé avec tout ça, il aurait limité ses risques. Et n’en serait pas là.

Mais il vous reste encore à découvrir la diversification géographique ultime. Cela se passe juste en-dessous, dans la catégorie de paniers n°7.

Panier n°7 : et si on allait voir ailleurs ?

Vous avez vu la diversification au niveau du quartier, de la ville, du département, de la région et des zones d’intérêt (touristique, emploi, études, ….).

Qu’y a-t-il de plus ultime comme diversification géographique ?

Montez votre vision d’un cran ;).

Voilà, c’est ça. Regardez au-delà de l’hexagone.

La diversification internationale

Chaque pays a en effet ses caractéristiques risques / avantages. N’hésitez donc pas à comparer ceux-ci sur les pays .

Évidemment, parmi les inconvénients d’investir à l’étranger, vous avez :

  • la réglementation spécifique du pays
  • la fiscalité qui sera différente de celle de la France
  • les accords que le pays a passé avec la France sur la fiscalité
  • certaines spécificités propres au pays (règles d’emprunt, types d’emprunt, notaires, charges, agences immobilières, …) qui pourront être différentes de la France
  • la barrière de la langue

Mais cela sera contrebalancé par d’autres avantages. Car la diversification internationale vous permettra de jouer sur différents plans :

  • le marché : la demande / l’attrait pour le pays
  • le potentiel de croissance économique du pays
  • la sous-évaluation de la valeur des biens par rapport à d’autres pays : les biens sont moins chers que ce qu’ils pourraient être.
  • la fiscalité plus avantageuse du pays

Regardons près de la France, en Europe.

Cette étude de Deloitte réalisée sur une sélection de villes européennes montre ce classement sur les prix moyens :

    1. Norvège : 4043 € / m²
    2. France : 4016 € / m²
    3. Royaume-Uni : 3753 € / m²
    4. Allemagne : 3405 € / m²
    5. Pologne : 1370  € / m²
    6. Hongrie : 1323 € / m²
    7. Portugal : 1088 € / m²

Vous constatez qu’il y a un écart de quasiment 1 pour 4 entre la France et le Portugal, pays le moins cher de ce classement.

L’exemple du Portugal

Vous avez là un pays qui possède un certain nombre de caractéristiques intéressantes, qui peuvent limiter certains des inconvénients listés ci-dessus.

Tout en vous faisant profiter de prix très bas et avec une forte marge de progression :

  • Français friendly
  • Un des pays les plus sûrs du monde
  • Attrait touristique +++ : fort taux d’ensoleillement, grand littoral, paysages, patrimoine reconnu
  • En croissance depuis 2015 : cité en exemple de croissance au niveau Européen. Entreprises étrangères qui installent des centres de production ou des succursales.
  • Hausse de la production locale manufacturière.
  • Forte hausse de l’immobilier depuis 2015
  • Forte marge de progression des prix de l’immobilier : prix moyen au m² qui est à peine revenu en 2020 à des niveaux d’avant crise (2008).
  • Fiscalité avantageuse pour attirer les capitaux étrangers

Vous souhaitez en savoir plus sur l’investissement immobilier au Portugal ? Cet ebook gratuit et téléchargeable vous offrira 5 conseils à connaître absolument pour réussir votre investissement au Portugal.

Épilogue

Reprenons notre histoire…

Alors Jean ! Qu’est-ce que t’en penses ?

Tu sais maintenant comment limiter les risques dans tes investissements immobiliers. En profitant des avantages de la méthode des paniers et de la diversification.

Tu peux maintenant investir plus sereinement. En répartissant des investissements suivant plusieurs critères.

Chacun avec ses avantages et ses risques, qui s’équilibrent les uns avec les autres.

Tu peux jouer sur 7 critères pour répartir tes investissements :  

  • la catégorie d’investissement (marchand de biens / locatif)
  • le type de location (nu / meublé)
  • le type de bien (appartement / parking)
  • la taille du bien (studio / 5 pièces)
  • la taille de la ville (grande ville / village)
  • la géographie nationale (quartier / région)
  • la géographie internationale (pays)

Et là, mon ami Jean est rassuré :-).

Les risques existent, mais il sait qu’ils peuvent être atténués.

Grâce à une stratégie de diversification, pensée dès le départ (ou petit à petit.)

Bref ! Finalement… Une fois que vous vous informez. que vous vous renseignez, que vous vous formez, vous vous rendez compte que tout paraît plus accessible :-).

Et vos objectifs de liberté financière sont tout à coup plus proches et plus réalistes !

Le but de la liberté financière n'est pas l'argent mais la liberté.

Et vous ?

Quelle stratégie de limitation des risques allez-vous appliquer ?

Dites-moi tout en commentaire !

À votre réussite !

Hugo Nogueira – Membre de l’Académie Esprit Riche et Fondateur du blog Premier Investissement Immobilier au Portugal.

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