Faire une offre d'achat immobilière

Immobilier : 5 ÉTAPES pour faire une OFFRE D’ACHAT comme un pro

Michael Comment investir dans l'immobilier Laissez un commentaire

Vous avez trouvé un bien immobilier qui a du potentiel pour vous : à quel moment et comment faire une offre d’achat pour ne pas passer à côté de cette bonne affaire ? C’est ce que nous allons voir ensemble.

En effet, le risque si vous ne faites pas votre offre d’achat de manière rapide et professionnelle, c’est que le bien vous passe sous le nez. Moi, ça ne m’est jamais arrivé car je suis plutôt rapide sur ce genre d’action ! Mais quand on débute, c’est naturel d’hésiter et de vouloir réunir toutes les informations avant de se positionner. Le problème, c’est que s’il y a d’autres investisseurs sur le coup, il y a de fortes chances pour qu’eux n’hésitent pas !

C’est assez rageant quand ça se produit. Non seulement par rapport au temps et à l’énergie que vous avez consacrés aux recherches mais aussi tout simplement parce que vous pouvez avoir le sentiment d’avoir raté quelque chose.

Pour autant, il ne s’agit pas d’acheter à l’aveugle ou de renoncer à faire les vérifications nécessaires. Simplement, n’attendez pas de connaître le montant exact des travaux avant de vous positionner ! Voici donc comment je m’y prends.

Étape 1 : Utilisez la checklist pour ne rien oublier lors de la visite

Pour pouvoir vous décider rapidement, vous avez besoin d’une méthode. Et la première étape, c’est d’avoir un document de suivi lors des visites. Je vous invite à télécharger ma checklist de visite ici. Je vous donne ce document gratuitement pour que rien ne vous échappe pendant vos visites.

Maintenant, imaginons que lors de la visite, un bien coche la plupart des cases de cette liste. Ce qu’il va se passer, surtout quand on débute ou qu’on n’est pas un expert de l’immobilier, c’est que vous n’allez pas être à 100 % sûr de pouvoir y aller. En effet, vous n’aurez pas encore eu le temps de faire venir les artisans. Et si vous n’êtes pas trop habitué aux travaux, vous ne vous sentirez pas hyper confiant.

C’est tout à fait normal. Au début, quand je visitais des appartements ou des immeubles, il m’est arrivé de me positionner tout en sachant qu’il me manquait plein d’infos. Maintenant, avec l’expérience, j’a plus de recul. Ça fait des années que j’investis dans l’immobilier, j’ai acheté cinq immeubles, des appartements, des locaux commerciaux, mon œil est aguerri. Mais je reste malgré tout prudent. En effet, il y a plein de choses qui peuvent être masquées.

Quoi qu’il en soit, qu’on démarre ou qu’ont soit plus expérimenté, la démarche reste globalement la même.

Étape 2 : Estimez lors de la visite la nature et le montant des travaux

Si le bien remplit la plupart des critères importants et qu’il a du  potentiel (emplacement intéressant, bonne disposition générale, pas de grosses contraintes techniques par rapport à ce que vous envisagez d’y faire), faites une estimation des travaux au doigt mouillé.

Johanne, membre de ma formation Je réussis mon investissement locatif, a bien réussi cela et nous explique comment elle a fait ici (cf. en particulier les Étape 5 et Étape 6 de son interview).

Étape 3 : Faites une offre d’achat immédiatement

Il faut vous positionner même s’il vous manque encore des éléments et qu’il reste des questions en suspens. On distingue typiquement deux grands cas de figure.

Négociez sur les marchés peu tendus

Sur les marchés tendus (Paris, Lyon, d’autres grandes villes ou des micro marchés qui sont tendus), la marge de négociation est généralement faible voire proche de zéro. Donc une fois que vous avez fait votre estimation du montant des travaux, voyez si le projet reste rentable si vous achetez au prix.

Sur des marchés moins tendus, vous pouvez vous permettre de négocier. C’est vraiment une étape cruciale dont je reprends les points essentiels dans ma vidéo 5 questions pour négocier un bien immobilier. L’essentiel de votre plus-value se fera au moment de la négociation du prix d’achat. Sans compter que le prix d’achat, c’est le facteur nº1 qui détermine votre cashflow.

Sur des marchés pas très tendus, vous pouvez tout à fait négocier entre 10 et 25 voire 30 %. Moi, j’ai réussi à négocier 25 % sur un immeuble. Sur une autre opération, j’ai négocié 100.000 € sur un immeuble qui valait 370.000 € au départ. Vous voyez que c’est possible de faire des choses.

Après, bien sûr, il faut des arguments pour négocier. On ne peut pas négocier un bien qui est parfait, bien placé, avec des supers locataires ! Il y a des raisons à une négociation. Mais quand il y a des raisons, il faut savoir les identifier et les argumenter.

Faites votre offre d’achat à l’écrit

Pour vous positionner, il faut faire une offre écrite. On peut négocier par téléphone, bien sûr, mais rien ne remplace l’écrit, ou l’email éventuellement. L’écrit, c’est ce qui est le plus formel et donc le plus engageant. Généralement, ce sera donc un écrit que vous enverrez par email ou par la Poste et que vous devrez faire signer par le vendeur.

Si votre offre est au prix, la vente est dite parfaite. Il ne vous reste plus qu’à signer le compromis de vente et passer à l’étape d acquisition. Le vendeur ne pourra pas choisir une autre offre, même s’il reçoit une autre offre supérieure. Ensuite c’est un peu la course pour faire contresigner votre proposition par le vendeur.

Si vous faites une offre à un prix inférieur et que le vendeur accepte, là aussi, le but c’est qu’il signe et s’engage de son côté.

Faut-il préciser à l’étape de l’offre d’achat toutes les conditions que l’on veut voir dans le compromis de vente ?

C’est une question qui revient souvent et il y a deux écoles. Personnellement, je pense qu’il ne faut pas trop mettre de conditions. Il ne faut pas commencer à dire “Je veux qu’il y ait une condition suspensive à tel montant, je veux obtenir l’autorisation de la mairie pour faire ceci ou cela”, etc. Parce que ça peut paraître un peu trop dès le départ.

Il faut l’évoquer à l’oral mais proposer seulement le prix à l’écrit. Et ensuite, sur le compromis de vente, il faudra évidemment que tout cela apparaisse.

C’est à vous de jauger en fonction du vendeur, de la situation, du prix d’achat, etc. Être très exigeant dans sa proposition d’achat, c’est une prise de risque. Vous vous exposez à un refus tout simplement.

De la même manière,  si dans votre proposition d’achat vous indiquez que vous n’avez aucune condition suspensive parce que vous n’avez pas besoin de financement pour une raison x ou y, sachez que votre proposition sera préférée et généralement rapidement retenue par le vendeur parce que c’est beaucoup plus simple et sécurisant pour lui  Il sait que vous ne vous rétracterez pas faute de financement.

Vente parfaite : le vendeur peut-il se rétacter

Le vendeur peut se rétracter même en cas d’offre d’achat au prix. Voici ce que dit la jurisprudence. Source : Se loger

Étape 4 : Si le vendeur accepte votre offre d’achat, il est temps de réunir tous les éléments qui vous manquent

Vous allez donc faire votre offre d’achat et la faire contresigner par le vendeur même si, à ce stade, vous n’avez pas encore complètement pu monter votre projet. Il vous manque les devis d’artisans, les documents sur la copropriété, etc. Vous ne connaissez pas tous les tenants et les aboutissants.

Mais vous ne pouvez pas attendre d’avoir tous les devis d’artisans et tous les documents ni d’avoir fait toutes les vérifications pour faire une offre d’achat. Sinon, le bien va vous passez sous le nez !

C’est dans le laps de temps entre l’acceptation de l’offre et la signature du compromis que vous ferez faire des devis et que vous réunirez tous les éléments qui vous manquent. Cette période peut être longue, selon les documents que le vendeur doit réunir et le temps d’obtenir un rendez-vous chez le notaire, notamment. Il peut s’écouler 10-15 jours voire plus.

Profitez donc de ce délai pour faire venir les artisans, affiner votre projet et mettre vos pensées à plat.

Étape 5 : Si vous découvrez des problèmes vraiment importants, rénégociez votre offre d’achat ou rétractez-vous

Vous découvrirez peut-être des éléments qui sont manifestement négatifs et que vous n’aviez pas anticipés. Par exemple, vous vous rendez compte que la copropriété a des charges trop importantes, ou des dettes, ou qu’elle est dans une situation problématique. Ou alors, les artisans signalent des problèmes importants que vous n’aviez pas repérés et qui viennent changer la nature du projet.

Dans ce cas-là, vous pouvez reprendre la discussion avec le vendeur. Sachant que vous pouvez refuser d’aller signer le compromis de vente. En effet, après la signature du compromis de vente, la loi permet à l’acquéreur du bien immobilier de se rétracter pendant 10 jours, et ce sans justification et sans avoir à dédommager le vendeur. Ce délai de 10 jours est appelé « délai de rétractation ».

Donc autant ne pas faire perdre de temps au vendeur. Dites-lui ce que vous avez découvert et que vous n’irez pas au compromis dans ces conditions mais que vous êtes disposé à renégocier le prix. Demandez-lui ce qu’il peut vous proposer. À partir de là, la balle sera dans son camp.

Si un agent immobilier joue le rôle d’intermédiaire, il est important de bien travailler et de bien communiquer avec lui pour qu’il facilite ce processus. C’est son rôle. Par exemple, pour obtenir tous les documents de la copropriété. Et pour les visites des artisans que vous connaissez bien, peut-être qu’il peut aller leur ouvrir la porte pour vous éviter de retourner quatre fois sur place.

Voilà. Une fois que vous ave bien réussi tout cela, vous pouvez passer à l’étape de la signature du compromis de vente en toute sérénité, puis passer à la suite de votre projet.

Conclusion

J’ai d’autres contenus sur les étapes d’un achat immobilier (notamment cette vidéo), mais aujourd’hui, je voulais faire un petit zoom sur l’offre d’achat, car on m’a souvent demandé comment s’engager alors qu’on n’a pas tous les éléments.

Je vous souhaite de faire plein de propositions, d’avoir plein d’accords et d’acheter de nombreux biens immobiliers ! C’est pour moi le meilleur moyen de se créer des revenus alternatifs et de se créer un patrimoine pour vous libérer.

Si vous souhaitez que je vous forme et que je vous accompagne pour réussir votre investissement locatif, rejoignez ma formation immobilier !

 

Regardez-la vidéo et dites-moi ce que vous en pensez !

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