Isolation thermique d'un logement

Performance énergétique : Ne faites plus cette erreur dans l’immobilier !

Michael Comment investir dans l'immobilier, Réussir les travaux 8 Commentaires

Récemment, un petit peu de manière silencieuse, ont été votées un certain nombre de dispositions liées à la consommation énergétique des logements. Ces nouvelles dispositions vont faire du mal au marché immobilier.

Bien entendu, il est tout à fait normal d’améliorer le confort des logements. Mais dans un pays où on nous parle de pénurie de logements et où le nombre de chantiers est en forte baisse, il est certain que ce genre de décision sur la performance énergétique va ajouter une pression supplémentaire sur le marché de la location.

Dans tous les cas, en tant qu’investisseur, vous devez faire extrêmement attention à l’isolation thermique du logement que vous êtes en train d’acquérir.

A partir du 1er janvier 2028, les logements ayant un diagnostic de performance énergétique supérieur à 330 kw/m²/an ne seront plus louables. Et dès 2023 ce sont les logements classés G qui seront interdits. On estime que 20% des logements ont un classement F ou G.

Pas une mais DES lois pour créer l’éco-conditionnalité

Plutôt que de parler de la loi, il faut en fait que je vous parle d’un certain nombre de lois et de décisions qui ont été prises récemment et qui interagissent les unes avec les autres.

L’objectif commun étant l’interdiction à la location et la disparition des logements qui sont classés G (dans un premier temps en 2023 et F en 2028) et de forcer les méchants propriétaires à faire des travaux.

Le décret n°2021-19 du 11 janvier 2021 qualifie d’énergétiquement décent un logement lorsque sa consommation exprimée en énergie finale par mètre carré et par an est inférieure à 450 kWh/m²/an (soit anciennement le classement G).

En lien avec cette décision, on va retrouver d’autres aspects qui vont limiter vos possibilités. La première est l’interdiction des chaudières fioul. Il n’est donc plus possible d’en installer, même si peu de personnes choisissent ce mode de chauffage aujourd’hui.

Plus embêtant : l’interdiction des chaudières à gaz dans les logements neufs. Elles étaient beaucoup utilisées dans les constructions neuves et permettaient, quand c’était bien fait, d’aboutir à une maison très économique.

Un DPE opposable et obligatoire

Un décret du 17 décembre 2020 modifie la valeur du DPE en supprimant son caractère informatif à partir du 1er juillet 2021. Il devient donc un élément obligatoire à communiquer à votre locataire.

De plus, les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024 selon le décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020. (Si vous avez un diagnostic plus ancien, il sera valable jusqu’au 31 décembre 2022.)

Le diagnostic va donc devenir un document opposable par le locataire envers son propriétaire ou par l’acquéreur envers son vendeur.

De plus, de nouvelles contraintes liées à l’affichage de ces informations sur les annonces immobilières vont évidemment de pair avec ces décisions.

Un DPE plus fiable

L’idée est simple : rendre le DPE plus fiable en prenant en compte plus d’éléments comme l’éclairage, la ventilation ou encore le confort en été.

Il comportera des recommandations sur les travaux à réaliser et une évaluation de l’isolation (murs, plancher, toiture, porte…).

Peu d’options sur le mode de chauffage

Là où les choses sont amusantes c’est que, pour le chauffage, il ne reste guère que l’électrique.

Pour un appartement en location de toutes les façons le fioul est rarement une option et le gaz est parfois conservé mais jamais installé par choix.

Un distinguo est fait entre énergie dite primaire et énergie dite finale. En clair, l’énergie primaire c’est l’électricité.

Et le nouveau DPE aime l’électrique. Il n’aime pas les combustibles en tout genre.

Conséquences : le mode de chauffage autre qu’électrique sera pénalisé. La bonne nouvelle : on estime que 600 000 logements chauffés à l’électrique vont voir leur classement s’améliorer de ce fait.

200 000 logements chauffés au gaz devraient voir leur classement chuter.

Il resterait tout de même 2 millions de logements dits passoires thermiques chauffés à l’électrique.

De plus, le coût d’une pompe à chaleur ou d’un autre mode de chauffage (sans parler de la possibilité technique) les exclut du budget de tous les investisseurs et de nombreux ménages.

Bien entendu, le remplacement de vieux chauffages grille-pain par des solutions modernes permet de réaliser des économies entre 10 à 20% sur la facture. C’est donc une bonne option pour réduire la consommation.

Cependant, à ma connaissance, cela n’aura aucun impact sur le DPE.

Comment améliorer son diagnostic de performance énergétique ?

Les travaux qui permettent d’améliorer le diagnostique de performance énergétique (DPE). Source : Total.

Passoire énergétique : qui cela concerne?

Les personnes concernées seront à la fois les locataires et les propriétaires de logements, qu’ils soient vendeurs ou bailleurs.

En tant que locataire, vous allez avoir droit à une information plus fiable sur la performance énergétique réelle du logement.

Lorsque le marché aura progressivement intégré les nouvelles dispositions, vous aurez à votre disposition des logements normalement plus performants.

Pour les vendeurs, cela veut dire que vous devez vendre rapidement vos logements. Vous devez trouver un acheteur qui n’est pas bien informé et qui acceptera d’acheter sans négocier le prix intégrant les travaux à réaliser.

Pour les investisseurs, vous devez être très attentifs et prudents dans le choix de vos investissements. Car l’amélioration de la performance énergétique est un but louable mais coûteux. Il est parfois même techniquement difficile voire impossible à mettre en œuvre.

Un appartement où l’immobilier n’est vraiment pas cher, avec des loyers bas et où il n’y a pas de tension locative ne sera probablement pas rentable s’il est rénové en ce sens.

Exemple chiffré

Par exemple, si vous achetez un appartement en copropriété, votre marge de manœuvre est assez limitée sur l’amélioration de la performance énergétique du logement. Les fenêtres sont le seul élément que vous pouvez changer. Si l’appartement est petit, vous n’allez évidemment pas vous amuser à isoler par l’intérieur. Car vous allez perdre beaucoup de surface habitable.

Ici, encore une fois, tout est une question de prix. Si la perte de surface habitable est intégrée dans le prix de vente, ça peut être tout à fait envisageable. Mais ce qu’il faudra éviter, c’est d’acheter un appartement dans un marché où le prix au mètre carré est très élevé et de perdre 2, 3 ou 5 mètres carrés parce que vous aurez isolé par l’intérieur. À 6.000€ le mètre carré :  6.000 x 5 = 45.000 € de perdu.

Car, bien entendu, le jour où vous devrez revendre votre bien et qu’un diagnostic de surface sera réalisé, ce sont des mètres carrés qui auront disparu.

Que faut-il vérifier pour éviter l’obsolescence énergétique ?

Pour anticiper ce point-là, vous devez absolument vérifier le fameux diagnostic de performance énergétique qui est obligatoire lors de toute transaction immobilière.

Bien entendu, ici, le diable se niche dans les détails, car ce diagnostic n’était pas une science jusque là. Peut-être que cette nouvelle mouture changera la donne.

Selon le diagnostiqueur et selon les informations à sa disposition, le résultat pouvait être très différent.

J’ai déjà observé qu’un même logement diagnostiqué par deux personnes différentes peut avoir un classement différent.

Sans parler du fait que certains diagnostics seront réalisés avec la complicité du diagnostiqueur (vu sur le terrain). Les sommes en jeu étant importantes, c’est inévitable.

Au-delà du document qui vous sera communiqué, je vous recommande vraiment de vérifier par vous-même l’isolation et la consommation du logement afin de vous faire votre propre idée.

Ici, très simplement, un logement qui n’a pas d’isolation des murs et dont les huisseries sont du simple vitrage ou du double vitrage ancien (oui car un double vitrage d’il y a 10 ans, autant vous dire que c’est un peu de la merde) n’aura pas une bonne performance énergétique.

Et si l’on va plus loin, que ce soit une maison ou un immeuble, l’isolation du sol des combles de la toiture va bien entendu jouer un rôle déterminant.

Sur le mode de chauffage, comme on l’a vu, il n’y a pas trop de possibilités. Il va falloir, dans la plupart des cas, utiliser du chauffage électrique. À l’exception des maisons, où on pourra utiliser un autre mode de chauffage, comme une pompe à chaleur. Cela restera néanmoins très minoritaire.

Prix des différents isolants thermiques

Prix des matériaux d’isolation thermique au m2. Source : Prix-Travaux-m2.com

Le type de logement qui va poser de GROS problèmes

Tous les logements ne sont pas égaux face à cette question. En particulier, les logements qui vont poser le plus de problèmes sont les petites surfaces en copropriété.

Pourquoi ?

Si vous avez 18 m², vous avez en réalité très peu de marge de manœuvre. Isoler par l’intérieur va vous faire perdre, comparativement à la surface totale, bien trop de m².

Vous ne pouvez pas changer le mode de chauffage ni la ventilation. Il ne reste que les fenêtres qui jouent en réalité un petit rôle dans l’histoire.

Quels seront les effets sur le marché de l’immobilier ?

Nous pouvons anticiper plusieurs effets potentiels, le premier étant tout simplement la baisse de la valeur des logements qui seront F ou G.

Le second effet va être, pour les personnes en ayant la possibilité, d’opter pour de la location courte durée ou de la location avec un bail de type commercial/dérogatoire plutôt que de rester sur du bail d’habitation. Cela permettra d’échapper à cette contrainte.

Le troisième effet sur le marché va être qu’une partie des propriétaires ne vont pas respecter cette disposition. Je pense notamment aux très grandes villes, comme Paris, où le marché immobilier est tendu. En effet, on voit déjà dans ces villes que l’encadrement des loyers n’est pas entièrement respecté, même par les agences.

Enfin, le quatrième effet va être pour une partie des propriétaires n’ayant ni les fonds ni la nécessité de vendre. En conséquence, ils ne loueront plus le bien et le laisseront vide.

Avec une année 2021 où les constructions sont environ 10% inférieures à l’année précédente, il y a craindre que ces contraintes vont renforcer la tension locative de certains marchés.

Passoire thermique = loyer encadré

Depuis le 1er janvier 2021 les logements classés F ou G sont frappés d’une interdiction d’augmenter le loyer dans les zones dites tendues. (Cela concerne 28 agglomérations à ce jour).

Une performance énergétique minimale est exigée pour déplafonner le loyer si celui-ci est sous-évalué.

Quels sont les travaux à privilégier pour améliorer la performance énergétique ?

Les travaux à réaliser sont assez simples.

Mettons de côté la réalisation technique pour simplement faire la liste des éléments qui vont améliorer le DPE :

  1. Isolation
    1. sol 10% de gains
    2. murs 20% de gains
    3. toiture 30% de gains
  2. Fenêtres (triple vitrage) 10 à 15% de gains
  3. Ventilation (Double-flux minimum) 20% de gains
  4. Porte d’entrée

La meilleure approche reste d’identifier les ponts thermiques.

Qu'est-ce qu'un pont thermique ?

Un pont thermique est une fuite de chaleur. On en trouve généralement à l’intersection entre le mur et le plancher. C’est aussi le cas au coin entre deux murs. Source : Ademe

Que faut-il faire pour s’adapter à ces dispositions sur la performance énergétique ?

La première chose à faire si vous avez déjà des biens immobiliers, c’est de vérifier où ils se situent aujourd’hui.

Si vous avez des biens classés F ou G, un certain nombre d’aides nationales et locales peuvent vous permettre de réaliser des travaux d’amélioration et de prendre une petite partie du coût à la charge de l’État.

Je peux citer MaPrimeRenov qui est ouverte aux propriétaires. Il existe plusieurs dispositifs locaux également mais il faudra vérifier au cas par cas s’ils sont possibles pour vous. Cependant tous ces dispositifs ne prendront qu’une partie négligeable des coûts à leur charge.

Si vous êtes un investisseur, soyez donc très prudent et prévoyez dans vos devis l’amélioration du bien que vous êtes en train d’acquérir sur l’aspect énergétique.

Quel est le surcout à prévoir dans vos travaux ?

Intégrez donc le surcout des travaux dans votre négociation !

Pour un appartement de 20m², on peut parler de 1000 à 3000 € selon les cas.

  • Par exemple installer systématiquement du triple vitrage (surcout pas très important) parait être une bonne option désormais.
  • Une bonne porte d’entrée isolée aussi (ici 1500 à 2500 € pour un appartement) ou à minima rajouter de l’isolant sur la porte existante.
  • De l’isolant au sol systématiquement lors de la rénovation (léger surcout) et au plafond.
  • Si possible une VMC double flux (mais ça coute une blinde et techniquement pas toujours possible).

Et si l’on parle d’isoler les murs, le surcout sera bien plus important !

D’autant que le diagnostic va désormais comporter des informations sur les travaux recommandés pour améliorer la consommation. Le vendeur ne pourra donc pas l’ignorer.

Le problème, c’est que tous ces travaux n’apportent pas réellement de valeur perçue. Ils ne se retrouvent donc pas forcément dans le prix des loyers.

Comme toujours, un bon investisseur sait s’adapter au marché, à la demande et prendre en compte la réglementation.

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Commentaires 8

  1. J’ai vu un reportage sur la 3 le décret ne posera problème que pour 20% des logements f et g car il n’est pas exprimé de la même manière que les calculs dans les dpe. Les loueurs de passoires ont encore du temps devant eux …et les dpe étant valables 10 ans s’ils les refont juste avant ils sont tranquilles… un vrai blague francaise

  2. Je suis en cours d’acquisition d’un immeuble avec 3 logements. Le diag fait apparaitre un DPE vierge (immeuble d’avant 1950 donc pas d’obligation de le fournir).
    Comment ces logements, qui sont nombreux, vont-ils être traités?

      1. J’ai beau chercher dans la loi ou dans les articles s’y référant je ne vois pas apparaitre cette obligation. J’ai posé la question à différentes administrations et aucune n’a su me dire ce qu’il adviendrait pour les DPE vierges…
        Pour info mon diagnostic électrique date du 22 décembre 2020.

  3. Article très instructif Michaël (très intéressant notamment le taux d’isolation en fonction des parties isolées.
    Merci.
    A Paris, dans mes petites surfaces, voilà e que jais systématiquement :1/je mets un faux plafond 2/du BA 13 sur les murs.3/Je change le parquet4/je mets des fenêtres neuves double vitrage.
    Gaëtan (du Mastermind de Cédric. J’espère que tu vas bien).

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