Immobilier : comment la banque m’a financé à 110%… 3 fois de suite

Michael Ferrari Investissement immobilier 3 Commentaires

financé à 110%

Investir dans l’immobilier est le meilleur moyen de vous créer un patrimoine en partant de zéro. J’utilise ce pilier de la liberté financière pour cela. S’il n’y avait pas la possibilité d’emprunter pour acheter, l’immobilier perdrait beaucoup de son attrait pour moi (et de sa valeur). Bien entendu, qui dit emprunt dit obligation de rembourser et donc prudence.

Comme je le dis souvent, il y a 3 composantes à maîtriser dans un projet immobilier :

  • Le bien lui-même (charges de copro, loyer, autres coûts…)
  • Le financement
  • La fiscalité

Si vous ratez l’une de ces 3 composantes, votre projet est raté.

Après avoir trouvé une bonne affaire viendra se poser naturellement la question du financement.

Financé à 110%

Je vais essayer de partager avec vous ce qui a fait que les banques m’ont suivi sur chacun de mes financements à 110% (au total plus de 500 000 €).

Une fois, cela aurait été de la chance. 2 fois, encore de la chance. 3 fois, je me suis dis que je devais faire les choses plutôt bien.

Pour commencer on peut distinguer plusieurs niveaux de financement.

Financement à 90 %

La formule classique, c’est le financement à 90 % du montant de votre investissement qui consiste pour la banque à vous prêter l’argent pour l’appartement que vous achetez et à vous demander de payer les frais de notaire.

Cette formule n’est pas avantageuse pour vous car vous devez sortir du cash de votre poche. Et le problème est mathématique. Admettons que vous deviez mettre 10 000 € sur la table pour chaque financement. Combien de temps vous faut-il pour épargner ces 10 000 € ? 2 ans ? 3 ans ? Plus ?

Vous avez compris !

Cette formule sécurise la banque car elle pourrait littéralement revendre le bien en cas de non-paiement et ne pas perdre trop d’argent même si cela arrivait la première année.

Financement à 100 %

La formule intermédiaire c’est le financement à 100 %. Ici la banque vous prête le prix du bien ainsi que les fameux frais de notaire.

L’avantage est évident : vous pouvez acheter sans sortir de cash (ou presque car il y aura quelques frais annexes comme le prorata de la taxe foncière ou les frais de dossier…).

Financement à 110 %

La formule « All in », la pension complète de l’investissement immobilier, c’est le financement à 110%. La banque finance le bien, les frais de notaire, d’autres frais éventuels et les travaux.

La banque prend donc un risque bien plus important car elle s’engage sur un montant bien supérieur à la valeur du bien.

Mais cette formule « Entrée-Plat-dessert » est très intéressante pour vous. Vous pouvez investir, rénover et louer sans débourser d’argent (ici encore ou presque selon les cas).

C’est ce que j’ai fait à chaque fois.

Et ce qui est intéressant c’est de trouver un investissement pour lequel les loyers sont supérieurs à la mensualité du prêt.

Mon cash est mieux sur les marchés financiers

Le truc c’est que j’aurais le cash pour payer les frais de notaire et les travaux.

Mais mon cash est bien mieux en bourse à me rapporter 1000 € de dividendes mensuels.

Lorsque vous avez compris que la banque prenait un risque, vous avez compris comment être plus convaincant avec la banque : montrez que votre investissement est sûr, montrez que vous êtes fiable.

Comment obtenir un financement à 110%

La banque va regarder plusieurs critères pour décider de vous prêter de l’argent ou pas. C’est son métier. Donc par définition elle VEUT vous prêter de l’argent. Sauf s’il y a des voyants oranges ou rouges qui s’allument sur votre dossier.

Il n’y a pas de loi, ce n’est pas une science aussi n’hésitez pas à compléter dans les commentaires avec votre expérience !

1/ Votre profil

Vous voulez un financement à 110 % et vous n’avez pas de revenus ? Voyant rouge.

Vous voulez un financement et vous n’avez pas 100 € de côté ou vous êtes en débit tous les 3 mois. Voyant rouge.

Vous voulez acheter un immeuble à 500 000 € et vous avez 1500 € de revenus. Voyant rouge.

Vous avez déjà 400 000 € de prêt immobilier en cours dans cette agence/banque. Voyant rouge.

Ne pas avoir sa résidence principale : voyant orange (je n’en ai toujours pas…).

Vous avez de l’épargne, un revenu régulier (pas forcément un salaire). C’est un bon début.

Mon profil est simple : j’ai de bons revenus, je garde 50 à 70 % de mes revenus. Même si je n’ai pas ma résidence principale la banque voit que je sais gérer mon argent. Même quand mon entreprise n’avait qu’un an et demi la banque m’a financé à 110 % alors qu’elle demandait 3 ans d’ancienneté. La règle c’est qu’il n’y a pas de règles.

2/ Votre investissement

Si vous payez plus de 3000 € d’impôts sur le revenu par an et que DEFISCALISATOR vous a vendu un bon gros investissement pas rentable du tout qui va vous coûter 300 € par mois mais que vous ne le savez pas encore, votre banquier va vous suivre. Il a la garantie d’un bien neuf si jamais vous faisiez défaut.

Là où les choses sont plus délicates, c’est lorsque vous faites des opérations de petits malins. C’est-à-dire que vous essayez de CREER une bonne affaire et pas d’acheter un produit sur étagère vendu par un commercial aux cheveux gominés.

Si vous cherchez à vous créer un patrimoine sans effort en ayant de l’autofinancement ou que vous cherchez à créer une opération à fort cashflow, la banque va se poser des questions.

C’est là où vous allez devoir EXPLIQUER à votre banquier ce que vous voulez faire. Votre banquier qui, rappelons-le, a probablement un salaire dans la moyenne française (entre 1300 et 1700 €) et n’a probablement jamais investi dans l’immobilier. Ce qu’il sait (à peu près) faire c’est de vendre un pack kikilou avec la carte bleue, vendre de l’assurance carte bleue ou encore de vous fourguer un contrat SECURITOR avec la formule OFFENSIVE à laquelle personne ne comprend rien.

Il faut donc lui expliquer, avec des mots simples qu’il pourra répéter à son chef, en quoi consiste votre opération. Je ne dis pas ça pour être méchant, c’est vrai ! Il faut qu’il puisse défendre votre dossier.

Voici ce que vous devez lui expliquer :

  • Pourquoi vous êtes quelqu’un de bien : pour un banquier cela veut dire vos revenus, votre épargne, vos différents placements
  • Pourquoi cet appartement
  • Comment il sera exploité
  • Les travaux que vous allez réaliser (plans, croquis…)
  • Combien ça va rapporter (attestation de valeur locative à l’appui)
  • Les coûts d’exploitation
  • La rentabilité finale
  • La fiscalité associée
  • La trésorerie que vous avez prévue

Bien entendu vous allez promettre (juré craché) que vous allez domicilier vos revenus. N’essayez pas d’expliquer qu’à chaque investissement chaque banque vous demandera de faire ça et que donc le dernier qui finance à raison.

Ma dernière banque m’a même fait envoyer à mon employeur un courrier demandant la domiciliation. Sauf que mon employeur c’est moi. Ça n’a pas eu l’air de gêner mon banquier « c’est la nouvelle procédure » que je signe un courrier adressé à moi-même.

Plus vous pouvez expliquer clairement votre projet, plus vos chances d’être financé et entièrement financé augmenteront.

J’entends parfois que « 110 % c’est plus possible » mais j’ai toujours des membres de ma formation qui arrivent à l’obtenir. Il est clair que les banques sont parfois plus tatillonnes à certaines périodes qu’à d’autres (par exemple mieux vaut demander en début de trimestre quand personne n’a atteint ses objectifs qu’à la fin du trimestre quand tout le monde va gagner un porte clé).

Il est clair que pour les raisons que j’ai expliquées, les banques qui acceptent du 110 % ne courent pas les rues. Si vous demandez à 2 banques, les chances de refus sont fortes et que vous veniez après clamer « 110 % ça n’existe plus ». De la même manière la plupart des courtiers vous diront non car ils ont plutôt intérêt à faire des dossiers simples ou des dossiers qui ont plus de chances de passer.

Encore une fois ce n’est pas une science. Tout est possible.

Quelle est votre expérience ?

Commentaires 3

  1. Salut Michael,
    Il est clair que les banques préfèrent vous financer à 90%. Leur risque est plus faible !
    J’ai eu un financement à 110% il y a quelques années pour un montant emprunté de 550.000€.
    C’était pour la construction d’un immeuble de 6 appartements neufs.
    Oui c’est jouable !!!
    Comme je ne faisais aucun apport, et pour améliorer mon cash-flow, j’ai choisi une durée de 25 ans au lieu de 20 ans.
    Bonne route vers la richesse.
    David Demaire
    moi-riche-pourquoi-pas.com

  2. Idem, j’ai fait financer mon 1er immeuble de rapport début 2016 à 110%, avec différé partiel d’amortissement et suppression de l’IRA ( Indemnité de Remboursement Anticipé ).

    Comme l’explique Michael, montrez qui vous êtes ! Quelqu’un qui sait de quoi il parle. Quelqu’un qui maîtrise son projet sur le bout des doigts. Quelqu’un qui a conscience de quelques faiblesses dans le projet mais qui a les solutions pour y remédier… Bref, montrez que vous savez investir et que vous allez gagner de l’argent en maîtrisant les éventuels risques.

  3. Bonjour,
    Je me lance également dans l’investissement locatif : un petit studio de 25 m² pour un coût total de 76000€.
    J’ai réussi à avoir mon financement à 110 % , j’ai effectivement l’épargne totale sur mes comptes donc ça aide bien pour la négociation.

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