Photo de Copenhague de votre serviteur
L’immobilier, ce placement présenté comme le préféré des français, vit une phase particulière. Voici le point du marché pour savoir s’il faut acheter ou louer en 2013.
Que cela soit pour se loger et acheter sa résidence principale ou pour utiliser l’effet de levier du crédit pour investir, l’immobilier est omniprésent dans nos vies aussi voici un nouvel article sur la situation du marché en 2013.
En 2011 et 2012, la bulle immobilière montraient des signaux contradictoires avec d’un côté certains marchés qui ignorent la crise financière et de l’autre des baisses parfois violentes avec des réductions de 20 ou 30 % (voir 50 à 60 % depuis 2008 comme expliqué ici) : n’oublions jamais l’importance de l’emplacement pour un bien immobilier. C’est ainsi qu’en province reculée, les prix ont parfois silencieusement accusés des baisses ahurissantes mais ailleurs, tout semble tenir.
La question qui est sur de nombreuses lèvres est : “l’immobilier va-t-il baisser ?” et sa suite logique, si oui, jusqu’à quand ?
L’investisseur avisé sait qu’un risque lorsque l’on a une idée en tête est de ne chercher que les sources qui confirment notre idée. C’est une erreur classique mais pourtant dans laquelle il est facile de tomber.
Si par exemple vous voulez vous former à l’investissement au Forex, une brillante idée pour se faire tondre d’ailleurs, vous pouvez faire l’erreur de ne chercher que des sources positives à ce sujet, sources dont l’honnêteté ne sera évidemment pas remise en cause.
Conscient de ça, je vais tâcher d’être vigilant quand à mon idée que vous, lecteurs fidèles (et dévoués ?), connaissaient bien : l’immobilier, globalement, est trop cher.
J’ajoute un autre point pour couper des discussions aussi inutiles qu’ennuyeuses : je ne suis pas contre l’investissement locatif, loin de là. Je ne suis pas contre l’achat de sa résidence principale dans l’absolu. Pour chacune de ces situations il y a des conditions appropriées et des moments où il aurait mieux fallu se casser une jambe plutôt que d’aller chez le notaire.
J’ai investi dans un meublé en 2011 après la première baisse et je reste locataire de ma résidence principale car dans ma situation, cela me coûte beaucoup moins cher que d’acheter. Je considère l’immobilier comme un bon moyen de s’enrichir lorsqu’on a pas de capital et de rendre un service concret à de vrais gens. Et surtout, l’immobilier est un marché local d’où la difficulté extrême d’en parler en terme génériques, exercice auquel je me risque ici.
La situation d’un habitant à Paris n’est pas du tout la même que celle d’un habitant à Angers autant pour l’achat de sa résidence principale que pour investir dans du locatif : Investir dans l’immobilier locatif : 10 conseils pour réussir
Allez, on y va !
La situation du marché
Les taux sont au plus bas avec une baisse consécutive de 6 semestre d’après l’ANIL. Conséquence directe, l’essentiel de la production de crédit est… du rachat de crédit !
Source: CGEDD d’après DGFiP, bases notariales, indices Notaires-INSEE et INSEE
La photographie du marché selon Friggit donne ceci : les prix restent élevés, le nombre de transactions est faible.
Et si l’on prenait du recul ?
Prendre du recul par rapport à notre jus franco-français donne ceci : pour le magazine The Economist qui publie régulièrement un comparatif international des marchés immobiliers dans le monde, la France est un mauvais élève où les prix de l’immobilier sont le plus déconnectés du niveau de revenus par personne ainsi que par rapport à la location : il vaut mieux louer qu’acheter.
Ce second graphique illustre un phénomène constaté dans 3 pays ayant vécu une bulle immobilière récente : l’Espagne, l’Irelande et les USA. Dans ces 3 pays, la bulle s’est dégonflée avec plus ou moins de violence.
Évidemment, la question est : le marché français va-t-il suivre la même tendance ?
Vous voulez savoir (en partie) pourquoi les Allemands vivent beaucoup mieux que les Français ? Leur immobilier est adapté à leur niveau de revenus. Voici un graphique généré à partir du site The Economist qui compare le prix du logement :
Pourquoi l’immobilier reste si cher ?
Qui ça intéresse ?
Si j’étais payé au mot ou à l’article, j’imagine que je pourrais pondre des lignes et des lignes sur les raisons économiques, les choix politiques et la couleur de la cravate du premier ministre mais dans le fond, ça n’a pas beaucoup d’intérêt pour une seule raison :
vous ne pouvez décider de rien !
Je sais, ça ne fait pas très démocratie, république et voix du peuple mais vous n’avez aucun recours face au niveau des prix. Ce qui compte, c’est de rester un investisseur pragmatique qui ne cherche ni à expliquer le passé, ni à prédire l’avenir. L’investisseur pragmatique s’adapte et laisse les autres discuter dans le vide.
Alors faut-il investir ?
Investir est et reste toujours possible. C’est simplement plus difficile de trouver de bonnes opportunités ou de se faire financer et cela reste une décision personnelle qui doit être basée sur le fruit de vos propres conclusions.
Même avec un risque significatif que le marché immobilier baisse, un investissement rentable représente une opération intéressante. C’est quoi rentable ? Pour moi, c’est au moins 10 % de rentabilité brute. Cela justifie la peine et le risque pris, en dessous ce cela, je n’en vois pas l’intérêt.
Acheter sa résidence principale, à quel prix ?
Les critères d’un achat raisonnable restent pour moi :
- envisager de rester 10 ans minimum dans le bien (prévoir arrivée des enfants)
- crédit sur 15 ans maximum
- Endettement à 33% maximum
Au delà de ces conditions, c’est généralement le signe que l’on va payer beaucoup trop cher son bien. Je sais que pour beaucoup de gens, posséder sa résidence principale est un objectif incontournable. Je ne suis pas contre mais il y a des conditions qui sont favorables et d’autres… qui le sont beaucoup moins.
Tout comme en bourse, acheter une action simplement parce qu’elle monte est un réflexe de débutant, en immobilier acheter pour ne pas louper la hausse est un raisonnement similaire qui n’augure rien de bon.
Vidéos à voir
Les sources que j’aime bien parce qu’elles confirment ce que je pense 🙂 :
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