Cela fait un moment que je voulais vous parler d’un de mes projets. Ce n’est pas le plus fou, le plus rentable ou le plus cher. Mais ça reste une machine à cash passive avec une colocation
C’est juste un simple projet que tout le monde peut faire. Dans l’immobilier, même si vous avez un salaire dans la moyenne française de 1600 € par mois vous pouvez décrocher un financement et investir… à condition que vous soyez un bon gestionnaire.
Le livret A va paraître fade à côté. Ceci est un exemple de ce qui est possible de faire si on se bouge. C’est une colocation.
La machine à cash passive avec une colocation :
Il s’agit d’un appartement de 56m² dans une copropriété des années 70. L’ensemble n’est pas attrayant ni sexy.
Les charges de copropriétés sont de 1500 € par an.
Elles paraissent élevées mais elles incluent l’entretien et surtout l’eau chaude et froide et le chauffage. Il n’y a pas d’ascenseur et nous sommes au deuxième étage.
Bon point pour mon projet donc, le chauffage n’est pas réglable dans l’appartement ce qui garantit le contrôle de ma facture EDF !
Les charges non imputables au locataire et qui resteront donc pour moi sont de 500 €/an. Le prix demandé, 96 000 € est un peu élevé pour son emplacement et son état. Après négociation, j’’obtiens 82 000 €.
La ville n’est pas importante même si je sais que c’est l’excuse N°1 que l’on aime utiliser “c’est trop cher dans ma ville”. A 500 mètres de cet appartement on trouve la même surface pour 120 000 €. Cet exemple n’a pas pour but de vous dire que vous pouvez faire exactement la même chose. Vous devez toujours réaliser un projet cohérent avec votre situation et surtout négocier.
C’est une négociation correcte mais avec le recul, j’aurais pu avoir 3 à 5k€ de moins. Toujours facile après-coup !
Côté emplacement, c’est dans le centre-ville donc un excellent point même si l’immeuble et ce coin du centre-ville ne sont pas du tout attirant… ce qui justifie en partie le prix. Mais ce coin va s’améliorer : le tramway arrive dans quelques années.
L’objectif était simple : créer une colocation. Pour arriver à mes fins, j’ai vu une belle opportunité grâce à la cuisine.
Elle est grande et donc peut servir pour prendre le repas. Un espace attenant qui n’est pas considéré comme habitable de 3,5m² permet de créer du rangement pour alléger la cuisine.
L’appartement était configuré en 2 chambres. La rentabilité vient de la 3ème chambre.
Mais laquelle vous dites-vous ? J’ai transformé le salon en chambre. Pour cela, un artisan à fermé une partie de la double porte et il a évidemment rajouté une porte. « Mais tu ne crois pas qu’il faille un lieu de vie ? »
La question type est toujours celle du lieu de vie. Voici 2 raisons pour lesquelles je pense qu’il n’en faut pas :
- Quand on est étudiant, chez qui on va pour se réunir voire faire la fête ? Chez celui qui a le plus de place. Et quoi de mieux que des colocs ? Donc pour la tranquillité des autres colocs, des voisins et la mienne : pas de grand salon
- Ce n’est pas rentable
Les améliorations que je veux apporter :
Pour donner de la valeur à ce bien, j’ai vu plusieurs types d’améliorations.
- Rénover les murs et les sols
- Déplacer la machine à laver de la salle de bain car elle étouffe l’espace vers la cuisine
- Transformer le salon en chambre
- Rénover la salle de bain
- Aménager le balcon
- Refaire entièrement la cuisine et la moderniser (plaque électrique, lave-linge, lave-vaisselle, bar pour déjeuner)
Bon point : les huisseries sont récentes et n’ont pas besoin d’être changées.
Les travaux :
Pour la première fois j’avais décidé de m’impliquer personnellement dans les travaux. J’ai voulu prendre ce temps pour apprendre et voir le temps que cela me prend et le gain financier que je peux faire. J’ai eu 2 devis complémentaires :
- Le premier pour peindre et entoiler le couloir et le salon qui étaient vraiment dans un état déplorable
- Fermer le salon
- Poser une cuisine moyen/haut de gamme (comprendre pas du Ikea / Leroy Merlin qui ne sont déjà pas mal du tout)
- Refaire les sols dans la cuisine et la salle de bain
- Changer la vasque de la salle de bain
14k€ : rénovations et cuisine / Sdb
L’autre devis concerne l’électricité et la plomberie.
Dans cet ancien appartement, le tableau bien qu’étant en sécurité, n’était pas équipé pour recevoir machine à laver, lave-vaisselle, plaque électrique puisqu’il faut une ligne dédiée.
Il faut donc tirer plusieurs lignes depuis le tableau et ajouter des prises pour pouvoir brancher les nouveaux équipements en suivant le nouveau plan de la cuisine.
De plus, la cuisine d’époque a une plomberie en plomb et ne possède pas le nombre d’arrivée d’eau et d’évacuation nécessaire, sans parler de l’impossibilité de poser une nouvelle cuisine sur l’installation existante.
1,6k€ : plomberie/électricité
3 à 4 k€ pour l’ameublement
- Lit simple (même raison que pour l’espace commun, cela évite les invités qui restent et permet d’avoir plus d’espace dans les petites chambres)
- Armoire, bureau, chaise de bureau, étagère, chevet, 2 lampes, tapis
Au total le budget rénovation et équipement était donc de 18 à 20 k€.
Financement :
Ma banque m’a proposé un prêt sur 15 ans à 1,45%, j’ai une mensualité de 640 €.
J’emprunte 101 635 €. Je n’ai pas cherché à obtenir 20 ans car je pense que je peux obtenir un cashflow satisfaisant.
La banque veut que je mette un peu de cash car j’ai trop d’encours (on approche des 7 chiffres chez eux…).
L’idée est simple : combien je dois encaisser pour être rentable ?
Hypothèse prudente : je loue chaque chambre 300 € charges comprises après observations des offres sur le marché.
J’obtiens 900 € de loyers charges comprises. Avec mon financement, j’ai donc (648/900 = 0,72) presque un écart de 30% entre ma mensualité et mon loyer. Cela veut dire que pour la banque c’est une opération blanche qui ne me coûte personnellement rien.
Il ne faut évidemment pas confondre ça avec la trésorerie opérationnelle mais c’est un point important pour pouvoir emprunter sans limites.
En réalité il faut évidemment calculer en ne prenant que les loyers nets de charges soit dans mon cas 750 €, ce qui est le minimum à viser. Côté vacances locative, je suis plutôt serein. J’ai loué la dernière chambre en 6 heures (publication de l’annonce, visite, confirmation).
Résumé de l’achat :
- Prix du bien : 82 000 €
- Frais de notaire : 4761 €
- Frais d’agence : 5500 €
- Rénovations et ameublement : 18 000 €
- Prix total rénové : 110 261 €
Fiscalité :
Fiscalement je serais au régime LMNP car le bien sera loué en meublé ce qui est le cas de ma colocation. Je pourrais donc amortir tous mes frais d’acquisition et mes travaux. Parfait pour ne pas payer d’impôts sur mes loyers pendant de nombreuses années. Cette opération s’ajoutant à toutes les autres que je possède sous ce régime, elle viendra apporter ses revenus et ses amortissements au bilan qui sera fait en fin d’année.
Juridique :
La plus petite chambre étant de moins de 10 m², je n’ai pas le droit de faire des baux individuels. Bien entendu, la police des baux ne va pas débarquer chez moi pour ça surtout si les étudiants sont étrangers mais pour faire les choses bien, je ferai un bail commun sans clause de solidarité. J’ai vite vu que je n’aurai aucun mal à remplir cette colocation.
Mise en œuvre du projet :
Ayant fait l’acquisition en avril, je me suis laissé jusqu’à la rentrée pour tout faire tranquillement et expérimenter les travaux par moi-même.
J’ai demandé 6 mois de décalage de mon remboursement, je ne paye que 122 € par mois pendant 6 mois.
Ça me fera de la trésorerie vu que tout sera loué avant. Evidemment les travaux ont été terminés bien avant l’été !
Ce que j’ai décidé de faire : Le sol ne me plaisait pas du tout, j’ai donc choisi de le refaire entièrement.
Le hic, c’est que fait par un professionnel cela coûte assez cher car c’est surtout du temps. Il faudrait compter 5000 à 6000 € matériaux inclus. J’ai donc sélectionné un sol PVC passage intensif clipsable à 22 € / m². J’en ai eu pour 1100 € de matériaux. J’ai fait une partie de la pose et je me suis fait aidé pour le reste. Coût total 1300 €.
Il est pas beau mon sol ?
Dans les travaux prévus, j’ai aussi repris la partie salle de bain et de nombreuses peintures.
Les supports étant propres, il ne faut pas une grande technicité.
Et surtout, il faut adapter le niveau de finition au projet. Ici, ce sont des étudiants donc il n’est pas nécessaire de viser la perfection.
J’ai donc aussi décidé de laisser en l’état les murs et plafonds des 2 autres chambres.
En revanche, j’ai mis le paquet sur le fait de repeindre les portes, changer les poignées, et bien finir le sol en repeignant les plinthes et en posant des quarts-de-rond.
Côté décoration, j’ai choisi des choses plutôt simples mais modernes sans chercher trop loin.
La cuisine était solide et aurait pu durer encore 200 ans ! 
Les surprises :
Chaque chantier apporte son lot de surprise. Les bonnes et les moins bonnes. Les bonnes :
- L’appartement est sain, les murs sont droits, la fibre est déjà posée, parfait pour internet que je prends à ma charge. J’installe une prise dans l’entrée pour y mettre la box
Les moins bonnes :
- Le câblage électrique est farfelu. Aucune couleur ne correspond (le fil est bleu derrière l’interrupteur et devient marron au niveau de l’ampoule qu’il commande). Les interrupteurs du salon coupent l’éclairage des chambres du fond. Une partie des prises est en série.
- Le mur entre la cuisine et la salle de bain est fin, en installant un meuble haut dans la cuisine l’artisan a légèrement cassé un carreau dans la salle de bain
- Après avoir fini l’encollage de la toile et les peintures, je subis un petit dégât des eaux. Heureusement l’assurance m’a indemnisé pour tout faire refaire.
- La coordination des 2 intervenants a été compliquée, j’ai perdu au moins 3 semaines à cause de ça. Je me suis retrouvé comme chef de chantier, je n’étais pas prêt.
- La cuisine était massive : plan de travail en béton armé, dalle en béton. Marteau piqueur obligatoire. Nous avons sorti 400 kg de déchets.
La mise en location :
Une annonce sur le bon coin. De belles photos. Un texte clair. J’ai reçu des dizaines de demandes. Tout était loué en quelques jours.
Loyer total : 1070 € La prochaine fois, j’augmenterai le loyer !
Le résultat :
Visite en vidéo (presque fini!):
Bilan :
En faisant moi-même une partie des travaux et en étant sur le terrain, j’ai pu réduire la facture et avoir un meilleur résultat mais au prix de pas mal de temps.
J’estime avoir économisé 6 à 7000 €.
Ce n’est évidemment pas une approche adaptée à ma situation pour la suite des projets.
Mais cela m’a permis de beaucoup apprendre sur les matériaux, certains réflexes, l’organisation du chantier et cela me servira par la suite.
- Le projet au total m’a donc coûté 16 k€ en travaux et ameublement pour un résultat plus poussé (sols entièrement refaits…).
- La banque m’a prêté 101 365 €, j’ai dépensé 108 261 €. J’ai donc sorti de ma poche 6896 € pour ce projet. Une grande première 🙂
- J’aurais pu davantage réduire le poste travaux en optimisant d’autres points du chantier (gain de 2 à 4k€).
- J’ai loué les 3 chambres pour 1070 €. Je suis donc bien au-delà de mon objectif de rentabilité.
Côté gestion, c’est calme. Les locataires restent au moins pour une année scolaire. Il faut simplement éviter ceux qui partent en stage au bout de 6 mois.
A l’avenir, le colocataire de référence fera visiter à ma place et me donnera son feu vert sur le candidat, je validerai la partie administrative.
Côté cashflow :
Loyers Charges comprises : 1070 €
Dépenses :
- Assurance : 7,5 €
- Charges de copropriété : 150 €
- Internet : 15 €
- Électricité : 30 €
- Taxe foncière : 42 €
- Mensualité : 640 €
Total : 884,5 €
Il me reste donc 185,5 € par mois.
Pas d’impôt grâce à l’amortissement, je vous passe les calculs.
L’opération n’est pas exceptionnelle mais c’était un test pour moi. Voir ce qu’un simple appartement bien rénové avec un usage différent pourrait donner. Créer une machine à cash passive avec une colocation pas à pas.
L’idée est surtout de vous montrer que vous DEVEZ avoir des loyers bien supérieurs à votre mensualité juste pour au moins que le projet se paye tout seul.
Si je me contentais d’avoir 650 € de loyers (calcul d’agent immobilier), ce projet ne serait pas du tout viable.
Les chiffres sont réels et réalistes. Des dépenses seront évidemment à prévoir soit au niveau de la copropriété, soit au niveau de l’appartement ce qui viendra utiliser une partie du cashflow.
Rappel : détenir un bien coûte forcément de l’argent sur la durée pour entretenir et rénover.
Je pourrais augmenter un peu mon forfait de charges ou même mon loyer vu la facilité avec laquelle j’ai loué chaque chambre (des dizaines de demandes reçues) et ainsi avoir plus de marge de sécurité. Je dois bien pouvoir avoir 100 ou 150 € de plus par mois.
Et en faisant une grosse, grosse optimisation sur l’achat, j’aurais pu tirer encore plus de cashflow. Probablement 350/400 € de cashflow par mois.
Mais on apprend tout le temps. De tout le monde.
Au début vous devez viser le plus gros cashflow possible. Pour moi, c’est juste un appartement de plus, je n’ai pas besoin de ces revenus mais si vous démarrez vous devez être super optimisé. D’où l’importance de savoir ce que vous faites !
Mais même. Même si cet appartement vous coûte 500 € par an. C’est toujours mieux d’investir ces 500 € dans un bien… et d’avoir un appartement à la fin que de ne rien faire.
N’importe qui peut faire ça. N’importe qui peut acquérir 2, 3 ou 4 appartements.
Et se faire un petit patrimoine de 400 ou 500 k€ avec le temps.
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